济南房价研究样本.doc

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1 绪 论
1.1 选题背景和意义
1.1.1 选题背景
近几年, 房地产业在中国迅速的发展起来, 在中国社会经济发展中占据着重要的位置, 然而也随之产生了一系列的问题, 国家政府也制定出相应的政策, 从宏观上调控房地产市 场, 使之健康、 持续、 快速的在中国发展, 为中国的经济发展做出贡献。文章结合 年 5 月之前济南市房地产价格走势并参考国家各部委发布的有关房地产业的宏观调控政策, 对济南市房地产业出现的一些问题进行综合评述的分析, 就如何使济南市房地产价格趋于 合理提出解决建议。
1.1.2 选题意义
房价高涨已经成为一个备受关注的社会话题, 房地产开发商和部分学者对于房价必然 上涨的预测, 经常成为千夫所指。为此, 如何稳定房价具有重大的意义。
首先, 房地产市场的供求双方存在着尖锐的矛盾, 但最终又必须调和并达成一致协议。 交易过程中供求双方矛盾的焦点在于利益分配是否公平合理, 其结果体现为价格变动。房 价过高, 会给购房者造成沉重负担, 并影响社会和谐安定; 房价过低, 会迫使开发商退出 市场, 损害房地产业的繁荣。因此, 应让房价稳定在某一个合理区域; 在这个合理区域, 供求双方最终须达成交易, 否则市场就不存在。
其次, 作为最大的发展中国家, 中国经济发展存在两个大的趋势。一个是城市化。在 城市化进程加速阶段, 城市人口越来越多, 可用土地资源越来越少。另外一个是通货膨胀。 通货膨胀是经济发展的必然趋势, 长期看, 任何国家的货币都在贬值。特别是发展中国家, 人为促进经济增长的一个常见策略便是利用货币贬值来集中和掌控社会财富, 即隐性征收 所谓的通货膨胀税。中国改革开放以来的情况大致是平均每年货币贬值 10%左右。在上述 两大趋势作用下, 房价上涨势在必然。因此, 房价达成均衡的合理区域应该是一个不断上 涨的区间。房价稳定的内涵应该是在这个区间内温和上涨, 而非稳定不变。 最后, 要稳定房价既应防暴涨、 更应防暴跌。认识到房价的长期上涨特性, 必定会有 一些投机资金进入, 低买贵卖。如果不予以及时阻止, 投机资金的涌入将毁坏房价温和稳 定上涨局面。但房价暴涨不可能是一个常态, 正如资本市场的波动一样, 在暴涨之后必定 会有一个回调。暴涨幅度越高, 回调幅度越深, 对于房地产市场的损害越大。证券、 期货 等资本市场原来就是投机者的乐园, 深幅回调是经常性的, 不过是一种数字游戏而已。与 之不同, 房地产市场如果出现深幅回调, 则可能对市场发展造成较长时期的不利影响, 而 且会对其它关联产业造成连带性损害。
1.2 研究现状及问题
1.2.1 中国房地产市场状况 房地产问题引起了国家有关部门的高度重视, 早在 年年底开始的新一轮宏观调控 过程中, 就根据房地产业持续过热的状况, 适时推出了一些政策措施。仅 年, 就出台 了一系列政策对房地产业进行宏观调控。其中最引人注目的莫过于国务院总理温家宝在国 务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的八项措施( 即一般所称的新”国八条”, ) 覆盖了住房供应结构、 税收、 信贷、 土地、 廉租房和经济适用房建设等方面, 这是行政手 段调控房地产市场的延续。新”国八条”要求地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳 健康发展的责任。指出在新时期下各地要经过新建、 改建、 购买、 长期租赁等方式, 多渠 道筹集保障性住房房源, 逐步扩大住房保障制度覆盖面。银行机构要强化差别化住房信贷 政策。各地要增加土地有效供应, 落实保障性住房、 棚户区改造住房和中小套型普通商品 住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。对各直辖市、 计划单列市、 省会城 市和房价过高、 上涨过快的城市, 在一定时期内, 要从严制定和执行住房限购措施。同时 还要求落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。对各地稳定房价和住房保障工作好 的做法和经验, 要加大宣传力度, 引导居民从国情出发理性消费。对制造、 散布虚假消息 的, 要追究有关当事人的责任。 当前, 中国的房地产市场上, 开发商数量极其庞大, 其市场份额普遍较小, 经营管理 水平参差不齐, 多数未能自觉识别和培育核心竞争力, 相当数量的开发企业难于适应今后 的市场竞争。其在未来几年内必然出现市场重组, 产生新的市场格局。 随着城市化过程的加快, 房地产业作为国民经济主导产业的地位越来越突出, 房地产 业增加值对国内生产总值的贡献率也越来越大, 房地产市场也正在吸引着越来越多关注者 的眼球, 同时关于房地产市场是否过热的争论也愈演愈烈。可是, 关于房地产市场的理论 研究相对滞后, 特别是关于房地产市场发展轨迹以及空间分异规律的研究更是薄弱, 因此, 加强这方面的研究, 将为规范房地产市场提供重要的理论依据。
1.2.2 近年来济南市房地产价格状况
自 1998 年取消福利分房至 年,时间过去了 12 年。 年行业扩张、 12 地产气势恢弘;12 年房价飞涨、 行业痼疾膨胀。究竟发生过什么,造就了地产的辉煌?究竟出了什么问题,导致 了今日楼市"调控一轮涨一轮"的尴尬局面?12 年房改,一段风雨历程。厚重的历史车轮滚滚 向前,中国地产百折不回,书写着属于自己的长篇传记;12 年路途,走得跌宕起伏。无论是开 发商还是购房者,恩怨纠缠的血汗味足足弥漫了 12 轮春秋。
1.2.2.1 1998— 房地产市场开始探索发展
个人住房消费的大潮一浪高过一浪, 越来越多的资金倾注到房地产行业, 房价全线飘 红, 房地产市场开始全面发展。直到 年, 年的济南, 有统计资料显示, 住宅均 价继续保持上升的态势, 商品房的均价达到 2143 元／平方米, 比上年同期的 1749 元上涨 22.53％, 比 年第四季度的 元也上涨了 6.78％。 有媒体报道市区内当时的房价现状是, 一环以内的房价很少低于 3000 元的, 历下区、 市中区的房价大多在 4000 元以上, 二环以内的房价大多在 2500 元以上, 单套新住宅的市 场价格一般在 40 万元以上, ”两口子的月收入只有高于 5000 元, 才能保证每月承担近 3000 元的贷款月供, 不降低生活水平。 而调查显示, ” 作为省城购房主力的 25 岁至 35 岁的阶层, 年收入大多仅在 2 万到 3 万元之间, 房价收入比达到了 10:1。这一年济南市最新规划出炉 了。 年在省委召开常委(扩大)会议上, 确认了”东拓、 西进、 南控、 北跨、 中疏”的 城市发展战略”十字”方针和东部产业带、 东部新城、 泉城特色风貌带及老城、 西部新城、 西部片区五大板块城市布局。 ”东拓、 西进、 南控、 北跨、 中疏”这十个字让许多人为之心 血沸腾。东进成为最先吹响的号角, 在二环东路东六公里的地方, 济南市国际会展中心拔 地而起。
1.2.2.2 - 涨势迅猛的房价
年的济南楼市并不平静, 泡沫论发展迅猛, 有些甚嚣尘上的态势。相比较而言, 年是充满变数的一年。据当时统计数据显示, 年四季度, 全国 35 个大中城市房 屋销售价格继续快速上涨, 同比涨幅为 10.8％。济南 年全市商品房平均销售价格为 2720 元/平方米, 同比增长 15.9%, 房价首次超全国平均水平, 其中四季度中, 在全国 35 个大中城市中, 济南房价以涨幅 13.7%紧随青岛( 同比上涨 19.8%) 、 南京( 15.2%) , 居全 国第三位。 时间来到 年。之前没有哪一年像 年这样, 国家连续出台的房地产政策如此 力度之大、 频率之高, 也没有哪一年的楼市像 那样随风而起, 应声而落。国家的宏观 调控起到了一定的作用, 此时, 上海、 北京、 深圳等大城市的房地产市场价格随着国家政 策的出台而应声下跌, 但济南楼市并没有受到太大的影响, 虽然出现了成交量数月低迷, 但 年全年, 济南房价较 年上涨 342 元/m2, 上涨速度为 12%。业内人士认为, 宏 观调控的主要目的是降低房价的上涨速度, 显然, 调控在济南没有达到预期的目的。 有业内人士认为, 年至 年是房价涨势最猛的一段时间, 有些热点地区 1m2 一年内涨了将近 1000 元。对此, 曾有市民算了笔账, ”我一个月收入 3000 元左右, 在济南 好歹也是个小‘白领’ , 不吃不喝, 一年收入 3.6 万元, 可是去年, 济南商品房均价上涨了 342 元/平方米, 如果按照一个 120 平方米的房屋算, 一年净增 4.1 万元, 一年毛收入还不 够送给开发商的。 ”
1.2.2.3 - 脱缰野马
年的省城楼市延续了 年的调控主题, 无论是房价还是成交量都相对稳定。 而 年年底的房价却出现了快速上扬的势头, 为 年的疯狂奏响了序曲。 人们曾经用”暴涨”来形容 年济南的楼市。这一年的房价犹如脱缰野马, 肆意狂 奔, 绝尘而去。按照济南市房产管理局公布的房地产交易信息, 该年度商品房均价上升 15.7%, 平均上涨 1000 元。 年第二季度开始, 济南房地产市场需求在长时间压抑后突 然全面释放, 济南楼市价格开始进入一个狂飙阶段。均价从二季度的 4800-4900 元每平方 米上升到四季度的 5600 元每平米。房价狂飙的同时, 调控政策也以前所未有的力度出台。 同年, 众多的国内一线品牌进入济南淘金, 尽管大多数项目会在 08、 09 年推向市场, 可是 如此多的品牌在同一年进入济南, 这还是有史以来的第一次。 年末, ”拐点论”甚嚣 尘上。持续的宏观调控效果明显显现, 开发商们感到了资金的压力。
1.2.2.4 年至今 市场价格稳步上扬
年以来由美国次贷危机所导致的金融危机寒潮席卷全球, 世界经济进入 1929 年 经济大萧条以来最困难的时期。中国经济也受到了很大程度的影响。特别是房地产市场, 各大城市都进入了低迷阶段。 年前三季度, 济南全市实现国内生产总值超过 亿元, 但增幅同比回落 1.9 各百分点。在大幅增长多年后, 济南经济在困难的国内国际形势下开始步入下滑阶段。今 年来一直坚挺的房间和强劲的刚性需求正开始瓦解, 房地产市场进入一个调整时期。价格、 供应、 需求都在艰难调整中。 年从市场总体看 1-3 月分价格基本保持不变, 从 4 月开始, 随着市场逐渐转暖, 价格开始出现上升的趋势, 而下半年价格较去年同期上升了 8.8%。 年以来, 房价上升的趋势有所减缓, 经过最近几年的房价走势图能够看出, 济南 市的房价上升的已经没那么疯狂了。 年以来, 济南市的房价还是在涨, 但今年的涨幅很明显是按照经济规律下的正常 涨幅了, 可是尚未出现明显的或大面积的下降趋势。
1.3 研究内容首先结合中国房地产市场特点针对济南市房地产市场现状进行详细分析, 特别对济南 市房地产价格的偏高现象进行原因分析。在分析过程中, 要结合 年 5 月济南市主要楼 盘出售的平均价格, 并经过分析得出济南市房地产的合理价格。然后分析房价偏高的内在 及外在的各种原因。最后结合国家政策, 以及最近比较热门的经济适用房和廉租房等途径, 得出能够使济南市房地产价格趋于合理的主要手段, 并进行汇总, 得出结论。
2 济南市房地产市场现状
2.1 中国房地产市场 房地产市场特点
2.1 中国房地产市场特点随着城市化过程的加快, 房地产业作为国民经济主导产业的地位越来越突出, 房地产 业增加值对国内生产总值的贡献率也越来越大, 房地产市场也正在吸引着越来越多关注者 的眼球, 同时关于房地产市场是否过热的争论也愈演愈烈。可是, 关于房地产市场的理论 研究相对滞后, 特别是关于房地产市场发展轨迹以及空间分异规律的研究更是薄弱, 因此, 加强这方面的研究, 将为规范房地产市场提供重要的理论依据。 在中国很多地方, 都把房地产作为支柱产业来发展。第一, 房地产业产业链长, 关联 度高, 产业拉动能力极强, 除了自身的发展, 还能够带动如建材, 家装等很多相关产业的 发展, 对 GDP 的快速增长有强劲的拉动作用。第二, 房地产的活跃将大大推进本地的基础 设施建设, 提高土地使用价值, 对地方的形象提升和招商引资都会提供有力的后备支持。 第三, 在整个房地产建设交易的过程中, 政府得到的土地出让金, 各种税费收入绝对是一 个不容小觑的数字。统计表明, 在整个房地产的建设、 交易的过程中, 政府税、 费收入占 到了房地产价格的将近 30～40%左右。如果再加上占房地产价格 20～40%的土地费用, 地方 政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的 50～80%。如此, 房地产业给地方政府 带来如此巨大的好处, 难怪地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度, 对房地产业的 过热投资不是遏制, 而是采取默许甚至是鼓励的态度。 作为一个较大的发展中国家, 中国房地产市场也有自己的特点 首先, 是房价持续虚高不下 由于当前房地产市场过热, 国家出台了一系列措施来平抑房价, 济南市政府也相应出 台了系列措施, 可是济南的房价确实呈现不断上升趋势。 从各种房地产中介机构或是海报等地方获得的信息是济南的房价高到了令人难以想象的地 步。在比较繁华的地区, 如山大路、 大明湖附近等地方, 房价都达到了接近 8000~9000 元/ 平米甚至是超过了 10000 元/平米, 其它地段也达到了 7000~8000 元/平米。
在这高房价的 背后是市场规律的作用还是济南房地产市场的畸形? 其次, 商品房交易量稳中有升 在国家实行”二次调控”之后,济南市政府又相应出台了住房公积金贷款等一系列新政 策。政策只收到了短期成效。从本年整体来看, 商品房交易量也呈现上升趋势。 最后, 政府政策导向作用明显 金融政策: 提高贷款利率、 存款准备金率; 税收政策: 针对大户型的物业税政策正在出台当中, 主要是为了开发更多小户型的经 济房, 防止大户型过度涌入市场, 造成资源浪费和腐败奢侈之风; 土地使用税; 土地增值 税; 营业税。 土地政策: 土地严控措施出台, 会影响土地市场, 规范市场运作, 开发时限给开发商 较大压力, 而且土地使用税和土地增值税给开发商很大压力。 其它: 小产权房不能办理合法手续; 90/70 政策将会使大户型成为稀缺产品。 房地产问题引起了国家有关部门的高度重视, 早在 年年底开始的新一轮宏观调控 过程中, 就根据房地产业持续过热的状况, 适时推出了一些政策措施。仅 年, 就出台 了一系列政策对房地产业进行宏观调控。其中最引人注目的莫过于国务院总理温家宝在国 务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施( 即一般所称的新”国八条”) , 覆盖了住房供应结构、 税收、 信贷、 土地、 廉租房和经济适用房建设等方面, 这是行政手 段开始调控房地产市场的开始。另外, 央行也提高了银行利率, 国税局对个人将购买不足 ５年的住房的对外销售全额征收营业税, 建设部对商品房户型比例结构进行了调整, 国务 院设立土地督察局监管地方土地批租, 外汇管理局和建设部共同发出通知限制外资进入房 地产开发和经营领域, 而且进一步加强了土地调控。 年政府还会出台一系列配套政策 来进一步起到稳定房价的作用, 而且政策的针对性会更强一些, 从需求上面, 如加息、 物 业税等, 经过增加购房支出, 减少收益角度入手, 来降低购房需求。从供给上, 政府会继 续加大对保障性住房的建设力度, 以及加大对开发商土地开发进程监督, 严防囤地和捂盘 现象出现, 最大限度地增加供给, 缓解供需矛盾, 达到稳定房价的目的。
2.2 2.2 济南市房地产特点
济南市房地产市场一直和全国保持着一致, 热度不减并稳步上升。特别是近几年来, 随着济南市住房制度改革、 旧城改造步伐和城市化进程的加快, 居民家庭购房以及商业购 房的热潮迅速到来并急剧升温, 济南市的房地产市场在这种情况下也随之启动, 新开发建 设的住宅小区和商务楼盘以及商铺如雨后春笋般在泉城不断涌现, 不但改进了济南人的居 住环境, 也让泉城变得越来越美。 济南市作为山东省的省会城市,是重要的政治、 经济、 文化中心和交通枢纽, 随着经济 的发展, 城市化进程提高, 房地产价格不断上涨, 济南成为继上海和北京等一线城市之后 新的房地产投资热点。 年, 济南市房地产开发完成投资 332.6 亿元, 增长 21.3％; 房屋施工面积 2130.5 万平方米, 增长 31.8%; 房屋竣工面积 467.2 万平方米, 增长 87.0%; 本年新开工面积 504.6 万平方米, 增长 2.1%; 新建商品房销售面积 439.8 万平方米, 增 长 18.5%。经济的快速发展、 产业的迅速扩张、 土地资源的短缺, 极易导致房地产泡沫的 形成。 最近几年济南市的住宅房地产市场得到了快速的发展, 市场呈现出供需两旺的局面, 但商品房价格却涨幅惊人, 中低等收入家庭已难以承受过高的房价, 市场供需矛盾逐渐显 现; 同时济南市发心目中”住东不住西、 住南不住北”的传统观念影响依然比较深刻, 房 地产价格的区位差异巨大, 这些因素都在一定程度上影响了市场的可持续发展, 因此, 从 平衡发展的角度对济南市的住宅房地产市场进行研究, 将对解决当前市场存在的突出问题, 对促进济南市住宅房地产市场的平稳、 健康发展具有重要现实意义。
济南市房地产市场的不平衡, 不对称表现的比较明显: 首先, 房地产企业与政府之间信息不对称。近年来, 中国各地商品房价呈现出一路走 高的势头, 房地产市场是一片火热的局面。实际上, 在某些地区, 高房价背后隐藏的是房 地产市场虚假的繁荣。一些开发商为了抬高房价, 采取捂盘惜售的非正规的营销手段, 制 造供不应求的市场假象来吸引消费者的关注。而政府作为市场监管的主体, 对于项目的实 际运营情况却无法得到准确的信息。 其次, 房地产企业与银行之间信息不对称。开发商常见的制造虚假信息的手段有两种: 一是抵押物的重复抵押, 是指借款人利用虚假材料和不同银行间没有联网的实际情况, 把 已经向银行抵押的住房重复多次向不同的银行抵押以获取更多的抵押贷款。二是利用”假 按揭”套取资金。表现为房地产开发商为本企业员工伪造个人住房抵押贷款所需要的各种 材料, 向银行申请抵押贷款来购买开发商的房产, 然后和真合同混在一起从银行获得按揭 贷款。这类楼盘的销售实际上在”假按揭”阶段就己经完成。大量重复按揭和假按揭的出 现, 客观上滋长了房地产市场的投机行为, 刺激了对住房的过度消费和超前消费。 最后, 房地产企业与消费者之间信息不对称。首先, 在交易市场方面, 开发商和销售 商完全掌握产品信息和市场信息。一方面利用包括报纸、 电视和电台在内的各种公众媒体, 发布产品广告和一些诱导性信息, 从而达到炒作目的; 其次, 在合同订立方面, 由于绝大 多数消费者不是房地产业内人士, 专业知识相当匮乏, 同时一些消费者法律意识薄弱, 在 房地产交易中, 一般是由卖方提出邀约, 再由买方提供承诺, 合同文本和条款都是由卖方 提前制定好, 买方即使持有异议也无法左右条款的改变, 因此, 双方并不处在平等地位上, 卖方从而能够尽量将条款制定得更有利于自己。另外, 开发商也经常利用自己的信息优势 地位在产品质量、 配套设施、 物业管理等方面做文章。例如开发商未经购房人同意更改设 计从而达到缩小使用面积、 加大共摊面积的目的; 再如, 一些开发企业为了促进销售, 追 求短期效益, 对将来的物业管理做出不切实际的承诺, 给后续的管理造成很大的困难。 近几年, 济南市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡, 济南市房地产市场也 在调整中迅速壮大。而且, 随着济南市城市框架的不断拉大, 城市人口的急剧增加及城市 辐射力的增强, 济南房地产市场的发展步伐也随之加快, 一个发展空间巨大的房地产市场 展现在我们的面前。 另外, 市民多样化的购房需求, 成为推动房地产投资快速增长的重要因素。当前济南 市房地产市场上主要有４种需求类型: 一是主动型需求。随着市民生活水平的提高, 对住 房的面积、 生活的舒适度、 相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方面的需求在不断 提高, 卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力。二是被动型需求。近年来, 济南 市城市化进程的不断加快, 道路拓宽和旧城改造范围的不断扩大, 大量的拆迁户成为房地 产市场的重要组成部分。三是外来型需求。随着济南市城镇聚集效应增强, 投资环境的不 断优化, 城市绿化率和基础设施建设水平的提高, 吸引了不少外来投资者和务工人员来济 投资和安家, 形成了一定规模的外来人口住房需求。四是投资型需求。由于股票投资风险 较大, 居民银行存款利率不高, 物价综合指数不断上涨, 部分群众愿意经过买房来保值增 值, 从而形成了投资型需求。
当前济南房地产业存在的主要问题是: ①开发用地供应偏紧, 土地供需矛盾加剧; ② 中低价商品住宅供应不足, 房地产供需结构不均衡; ③市场秩序不够规范, 违规开发问题 突出, 商品房质量有待提高; ④住房供应体系尚未形成, 低收入家庭住房保障明显不足; ⑤政府职能转变滞后和市场信息缺乏, 不能满足市场快速发展的要求; ⑥宏观调控引发市 场观望, 虽然市场在逐步回暖,但还需要一定时间。
2.3 济南市楼盘价格状况
鲁能领秀城 小区地址: 舜耕路延长 竣工日期: 年 3 月 9081 元/平米 阳光 100 国际新城 小区地址: 槐荫区济南市阳光新路(原水泥厂路 13 号) 竣工日期: 年 12 月 9309 元/平米 诚基中心 小区地址: 和平路 47 号( 原建工学院) 竣工日期: 年 06 月 8139 元/平米 银座花园 小区地址: 历下区转山西路 7 号 竣工日期: 年 05 月 10062 元/平米 新生活家园 小区地址: 高新技术开发区北侧 竣工日期: 年 11 月 8806 元/平米 名士豪庭 小区地址: 经十东与浆水泉路交汇处 竣工日期: 年 12 月 11279 元/平米 南全福小区( 东西南区) 小区地址: 二环东路与北园路交界 竣工日期: 年 02 月 8051 元/平米 太平洋小区 小区地址: 泺安路 32-36 号 7262 元/平米 百花小区 小区地址: 东外环路查 8436 元/平米 舜玉小区南区 小区地址: 舜玉路南侧 8873 元/平米 中创开元山庄 小区地址: 环山路 108 号 8948 元/平米 万盛园小区 小区地址: 堤口路 110/120 号 8673 元/平米 锦绣泉城( 一至三期) 小区地址: 历城区花园路 80-1 号(花园路与七里河路交叉口) 竣工日期: 年 12 月 10298 元/平米 西苑小区( 一至四区) 小区地址: 天桥区无影山中路西段(桃源大酒店北行) 竣工日期: 年月 8061 元/平米 玉函小区北区 小区地址: 舜耕路西侧 玉函小区北路南侧 竣工日期: 1993 年 12 月 8319 元/平米 新龙家园( 一至三期) 小区地址: 华龙路 399 号 竣工日期: 年 12 月 9017 元/平米 天业盛世花城 区地址: 南接轻骑路, 北靠新城居住区 竣工日期: 年 12 月 7891 元/平米 鲁能康桥 小区地址: 三孔桥街 28 号 竣工日期: 年 12 月 建设路单位宿舍 小区地址: 建设路 8885 元/平米 工人新村南村( 东西区) 小区地址: 济洛路, 西工商河路与汽车厂东路交叉口 竣工日期: 1989 年 01 月 8114 元/平米 三箭吉祥苑 小区地址: 历下区文化东路东首 29 号 竣工日期: 年 01 月 11653 元/平米 伟东新都 小区地址: 舜耕路 57 号 竣工日期: 年 10 月 8918 元/平米 新世界阳光花园 小区地址: 经六路 480 号 竣工日期: 西区 年 12 月 31 日前年月 10020 元/平米 郎茂山小区( 一至五区) 小区地址: 七里山西路 竣工日期: 1992 年 02 月 7993 元/平米 甸柳小区( 一至八区) 小区地址: 甸柳庄查 竣工日期: 1994 年 08 月 11596 元/平米 工业北路单位宿舍 小区地址: 工业北路 7580 元/平米
第三章 高房价的原因剖析
3.1 合理价格的定位
两年前济南东郊房价尚在 4000 以内徘徊, 全运会举办权的获得以及东郊体育场馆建设 带动了本区域房价迅速上位, 与此同时, 济南中心区房价在金地等名企带动下迅速拉开层 次, 由此让济南房价迅速步入到先进省会城市的行列, 当前济南住房单价稳定在六七千元 之间, 高档住宅突破三万元大关。毗邻的章丘房价亦节节攀升。 但济南总体资源不足以支撑一个特大城市的房价, 而且齐鲁大地由东而西一字摆开, 东有青岛, 中有济南, 西接河南, 全省总体均价呈现快速上涨态势, 而省会吸纳的投资消 费带动房价快速上涨的局面不可持续, 预期济南房价将稳定在均价 6000 元左右比较合理。
3.2 高房价原因分析
第一, 房地产在本轮经济中的带动作用明显。地方政府的大力扶持, 银行系统的充分 廉价资金, 以及民众对通货膨胀的预期都推动了房地产本轮的快速上涨行情。 第二, 房屋需求旺盛 济南作为山东省的省会城市, 近年来经济发展一直比较迅速, 第三产业发展势头良好, 城市居民生活水平不断提高, 对高质量房地产需求很高; 伴随着城市化进程的加快, 凭借 其独特的经济政治优势, 济南每年都吸引着山东省乃至周边其它省份的”移民”, 城市人 口增长很快; 另外, 济南的保障性住房建设滞后, 导致对廉租房和经济适用房的需求很旺 盛; 再就是济南近年来旧城改造催生了相当一部分住房需求; 另外, 受传统观念的影响, 房子不但是生活必须品, 也是一项重要的资产, 拥有房子能够给人带来极大的安全感和虚 荣感; 购房者对房产价格上涨预期也促进了需求量的增长, 不过近期房地产泡沫要破以及 房价要 第三, 住房供应比例失调 一方面, 在商品房供应中, 中高档房占比例极大, 低档房和经济适用房、 廉租房极其 缺乏, 导致房价高居不下, 低收入群体买不起房; 另外, 城市租赁市场发展不够完善, 信 息不够通畅, 相当部分的中低收入者群体加入到”房奴”当中来, 进一步导致城市房屋供 不应求。 第四, 商品房成本不断上涨; 土地拍卖价格、 钢筋混凝土价格、 人工费用等等相比以 往都出现了很大涨幅, 成本的上涨也相应的促使了房价上涨。 第五, 刚性需求强劲。 年第十一届全运会在济南的召开不但加快了城市交通等基 础设施建设的步伐, 更大大提升了城市的形象及吸引力。城市化进程加快, 外地来济置业 人群越来越多。 房地产自然受其利好影响, 销售火爆。 而同时, 天桥区、 槐荫区等均在 年有大规模的拆迁动作, 导致市场刚性需求同样旺盛。 第六, 国家政策影响 国家出台了一系列调控房价的措施, 包括提高贷款利率和存款准备金率、 征收土地使 用税、 营业税。土地增值税等一系列措施, 提高了开发商的成本, 价值决定价格, 房价上 升是必然趋势。 第七, 地价影响 随着济南经济的飞速发展, 济南的各种建设用地呈现紧缺状态, 地价不断攀升也直接 影响房地产价格。 第八, 济南市民收入的增长; 据统计, 济南市民 年人均可支配收入 18005.1 元, 名列东营之后、 青岛之前, 居全省第二位, 比 年增长 17.4%; 收入的增长有效支撑了 住房消费的更大需求。 第九, 一部分房地产商的投机 在巨大利益的驱使下, 房地产开发商为了自己的经济利益考虑, 经过炒房使房价一升 再升。 第十, 部分房地产评估机构不够专业, 缺乏监管。 第十一, 开发商违规操作现象严重。由于缺乏有效的监管及处罚措施, 济南市开发商 囤地现象严重, 3、 5 年未开发的土地比比皆是, 而在销售环节, 捂盘惜售的操作模式更是 屡见不鲜, 这些违规行为更加剧了市场供应量的不足, 从而使得在售产品价格一路飙升。
从以上剖析能够看出, 当前济南房地产行业存在的主要问题是房价过高脱离了价值曲 线、 房地产供应结构失调等。一方面是房地产开发企业开发景气指数高, 另一方面是居民 住房需求得不到满足和不断攀升的房价。房地产市场的这一现象似乎违背了违背了供求规 律。这一矛盾揭示了房地产市场的存在的问题。为了防止重蹈美国等国家的覆辙, 杜绝房 地产泡沫, 我们必须对房地产行业这一特殊现象进行研究, 及时采取有效地措施, 保证房 地产行业健康发展, 促进国民经济高速且稳健的发展。
4 房价趋于合理的措施
4.1 进一步落实地方政府责任济南市政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任, 严格执行国发 10 号文 件及其相关配套政策, 切实将房价控制在合理水平。 年济南市人民政府要根据当地经 济发展目标、 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力, 合理确定本地区年度新建住 房价格控制目标, 并向社会公布。要继续增加土地有效供应, 进一步加大普通住房建设力 度; 继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策, 进一步有效遏制投机投资性购房; 加快 个人住房信息系统建设, 逐步完善房地产统计基础数据; 继续做好住房保障工作, 全面落 实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。 政府媒体应该引导公众购房观念, 逐步改变”没房就没安全感”的传统观念, 鼓励大 众购买廉租房、 经济适用房以及租房, 根据自己的经济状况, 合理购房, 先买小房, 经济 条件允许再换条件好的大房子。
4.2 加大保障性安居工程建设力度济南市应该加大保障性住房建设, 满足低收入群体的居住需要; 另外, 对于低收入群 体政府应该适当的给予购房补贴, 降低贷款利息等, 减轻她们的购房负担。 年, 全国建设保障性住房和棚户区改造住房 1000 万套。各地要经过新建、 改建、 购买、 长期租赁等方式, 多渠道筹集保障性住房房源, 逐步扩大住房保障制度覆盖面。中 央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、 资金投 入和税费优惠等政策, 引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造, 确保 完成计划任务。加强保障性住房管理, 健全准入退出机制, 切实做到公开、 公平、 公正。 有条件的地区, 能够把建制镇纳入住房保障工作范围。 要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时, 完善体制机制, 运用 土地供应、 投资补助、 财政贴息或注入资本金、 税费优惠等政策措施, 合理确定租金水平, 吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运 营中长期贷款。要研究制定优惠政策, 鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配 建一定比例的公共租赁住房, 并持有、 经营, 或由政府回购。
4.2.1 经济适用房
4.2.1.1 经济适用房简介 经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅, 具有经济性和适用性的特点。经济性 是指住宅价格相对市场价格而言, 是适中的, 能够适应中低收入家庭的承受能力; 适用性 是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果, 而不是降低建筑标准。它是国家为 解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。 这类住宅因减免了工程报建中的部分费用, 其成本略低于普通商品房, 故又称为经济适用房。
4.2.1.2 经济适用房与商品房的区别
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅, 具有经济性和适 用性的特点。经济性 是指住宅价格相对于市场价格比较适中, 能够适应中低收入家庭的承受能力; 适用性是指 在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果, 而非建筑标准。 经济适用房是国家为解 决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房, 这类住宅因减免了工程报建中的部分费用, 其成本略低于普通商品房, 故又称为经济适用房。现在购买经济适用房, 需年收入小于等 于 6 万的家庭, 当地户口才可购买。
4.2.2 廉租房
4.2.2.1 廉租房定义 廉租房是中国大陆地区推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。 中国的廉租房只租不售, 出租给城镇居民中最低收入者。中国建设部明确要求, 全国所有 市县在 年年底前必须建立”廉租房”制度。
4.2.2.2 廉租房现状 随着廉租房政策的不断发展和完善,人们的了解逐渐深入,在认识到廉租房政策在帮助 低收入家庭解决基本住房问题上取得了一些成效,截至 年年底,全国 657 个城市中, 已有 512 个建立了廉租住房制度,占总数的 77. 9%;全国累计有 54. 7 万户低收入家庭经过 廉租房政策改进了住房条件,其中,领取租赁住房补贴的家庭 16. 7 万户,实物配租的家庭 7. 7 万户,租金核减的家庭 27. 9 万户,其它方式改进居住条件的家庭 2. 4 万户。同样,以 年年底为限,全国累计用于廉租房建设的资金为 70. 8 亿元,仅当年一年就达到 23. 4 亿元,占 1999 年以来累计筹集资金的 1 /3。全国人均住房面积从 1993 年的 17. 8 平方米 增加到现在的 28 平方米。
4.2.2.3 廉租房社会意义
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。中国的廉租房只租不售, 出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。廉租房是国家和当 地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅, 有社会公共福利和住房 社会保障性质。廉租房一般有两种表现形式, 一是由政府出资建好后, 低租金给住房困难 户, 二是由政府发放租金补贴给住房困难户, 由她们租赁社会房屋居住。廉租房有特定的 供给对象, 符合廉租房供给条件的由本人( 家庭) 向政府提出申请, 并经过政府相关部门 核实批准后, 方能购、 租、 补。廉租房无继承权。
4.2.2.4 与经济适用房的异同 与中国的另一项住房保障措施经济适用房相比, 在经营方式、 目标对象、 房源等方面 有以下不同: 经济适用房房源为新建住房, 而廉租房房源多样化, 包括新建住房、 空置楼 盘、 改造危房、 老旧公房等。 廉租房只租不售, 而经济适用房用于出售。 廉租房面向城 市特困人口出租, 只收取象征性的房租; 而经济适用房经过土地、 税收政策扶持、 控制建 筑标准、 限制利润等手段降低建筑成本, 面向买不起商品房的城市居民低于市场价格销售。 调整完善相关税收政策,
4.3 调整完善相关税收政策, 加强税收征管
调整个人转让住房营业税政策, 对个人购买住房不足 5 年转手交易的, 统一按其销售 收入全额征税。税务部门要进一步采取措施, 确保政策执行到位。加强对土地增值税征管 情况的监督和检查, 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目, 进行土地增值 税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广 力度, 坚决堵塞”阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
4.4 强化差别化住房信贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭, 首付款比例不低于 60%, 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求, 在 国家统一信贷政策的基础上, 提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门 要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查, 对违规行为要严肃处理。 严格住房用地供应管理
4.5 严格住房用地供应管理
应该调整土地供应结构, 加大中低档次的土地供应量,