产业园的几点建议.pptx

产业园产业园相关知识点介绍产业园的本质就是产业地产产业地产 现今产业地产的发展空间非常大（不打无准备之战）一：社会发展促进复合型业态产生二：土地价格飞涨导致商业居住项目开发成本大幅上涨，竞争加剧。产业地产成为资本重要的逐力战场，目前产业园正逐步向一线城市郊区或者二、三线城市转移，产业地产价格也逐步开始走高三：政府政策导向在国家对住宅市场进行调控后，资金寻找新的投资渠道。四：规划土地政策存在弹性，有运作空间。可以打“擦边球”。因为这种政策的灰色空间，所以引得众多开发商进入这个领域。PS:绿地、富力、合生创展等众多房地产开发商选择以这种运作模式进入产业地产领域，而别的房地产商也未雨绸缪玩起了多元化转型，玩起了跨界。比如万科大力发展城市配套服务商的功能进入教育领域办学校，恒大开医院。比如万科梅沙书院、万科麓城小学及万科天誉学校。万科计划到2017年万科社区营地（社区学校）要在11个城市开150家连锁店产业园历史第一代：零散自发形成的厂房模式第二代：统一规划，园区化、智能化、信息化第三代：工作、生活、休闲一体，街区化产业园区发展历史有三个阶段：未来产业园区按空间形态可分为三种：产业园产业新城比如固安工业园（面积太大不在本文范围）产业综合体（主题产业园）专业产业园：比如金属冶炼、石油化工、造纸等（不在本文范围）其中产业综合体按性质可分为三种：产业综合体城市产业综合体（城市主题产业园）集产业、商务、交流、生活于一体。建筑形态有科技产业大厦、总部办公、企业展示中心、商业街区、企业会所、公寓、住宅工业产业综合体集研发中心、生产制造、仓储物流、生产性服务配套于一体建筑形态有厂房、办公楼、用于展示产品交易产品商务交流的产业服务楼、公寓、商务酒店、食堂、超市、运动馆其它：文化旅游、生态农业（不在本文范围）产业综合体按按项目发展的源起形式可分为二种：产业综合体城市更新类在旧有的工业区或者工业建筑中，通过改造进行功能置换，比如北京798、上海红坊、半1919。比如本园（此类项目因为政策不稳定及产权等原因导致投资回收期不能太长，所以建设成本必须低）PS 城市产业结构调整、动拆迁难度大、国有资产的保值增值等原因决定了空闲的旧工业类用房通过功能置换带来经济收益，这一块在旧城改造中有广阔的前景PS 更新类的建筑设计旧瓶装新酒。园区形态是通过逐步调整才达到最佳的，所以要避免一次性的“过度设计”有可能在园区运行中，功能布局都不断进行调整，以适应招商情况的变化。另外有历史保护价值的建筑应该保留。改造单体建筑时，尤其应谨慎对待通过加层增加容量，在业态没有完全落实前，保留空间可塑性（空间的高度、开间、跨度、模数化程度）土地开发新建比如天安数码城系列（杭州、成都、江阴、东莞、常州、深圳龙岗三期四期数码城）产业综合体设计产业综合体设计整理的几点上海红坊与半岛1919上海金陵松江现代产业服务园江阴智库深圳花样年香年广场深圳科兴科学园二期（生物谷）重庆天安数码城一期深圳湾科技生态城上海复地四药厂改造深圳设计产业园参考案例：一：业态定位一：业态定位与周边园区差异化，形成产业链上与周边园区差异化，形成产业链上下游关系，互补下游关系，互补。案例：上海红坊与半岛1919虽然同处于上海。但是红坊处于城市中心，与周边生活人群能发生很强的交织关系，所以定位可以侧重于展示，以上海城市雕塑艺术中心为核心，发展成集公共文化艺术展示交流、艺术交易、艺术教育的公益性文化艺术平台上海半岛1919位置偏僻，与周边生活脱节，就不可以照搬红坊的雕塑中心形态模式，摆一些雕塑再沿江布置一些商业餐饮，这样没有差异性。所以它的定位是艺术和设计的原创地，研发基地。两个园区在定位上就形成了产业链上下游的关系，不会争夺资源。（2015(第五届)中国产业新区高峰论坛产业园区须实现四大转变：由追求速度向追求质量转变，由政府主导向市场主导转变，由同质化竞争向差异化发展转变，由硬环境见长向软环境取胜转变）上海金陵松江现代产业服务园二：复合开发模式二：复合开发模式产品多样化：产品多样化：针对去化（销售）可能过大的产业办公空间，进行复合开发多样化设计：产业+办公+商务休闲+员工生活，集生产、科研、居住、休闲于一体。营造24小时体系。其中针对办公空间有合院类、中小型企业总部、板式点式办公楼。针对住宅有高层类住宅、LOFT低层类住宅等多种产品，产品多样化有效化解市场风险案例：上海金陵松江现代产业服务园，既有大体量的旗舰式办公，也有小体量的单元办公。（下图沿水景体系布置的是大体量办公，周围散点式布置的是小体量办公）上海金陵松江现代产业服务园三：产品的研发三：产品的研发之可分可合：之可分可合：根据市场需求开发出适合中小企业的低密度围合式、半围合式的合院产品提供了半私密的院落空间，在营造促进交往的公共空间的同时，也提供了与周边同类型物业差异化的产品类型案例：上海金陵松江现代产业服务园合院产品三：产品的研发三：产品的研发之可分可合：之可分可合：低密度合院式的产品合院空间产品具有灵活分租方式：通过简单的后期装修与改造，在不影响园区风貌的情况下可以形成不同规模的租售单元，给后期的租售带来极大的灵活性，同时也预留了许多增值空间；考虑到以后可以分拆出售出租，建筑设计应具备单元化可能，单元化尺度需要多样，具备多元化组合的可能上海金陵松江现代产业服务园江阴智库三：产品的研发三：产品的研发 之一身多变：之一身多变：案例：江阴智库由于存在政策擦边球原因，单体建筑往往出现复合型功能产品。即单体建筑具有功能的通用性，可以根据后续市场情况变身。比如同时具备即可发展成为展示办公的场所，也可以发展成为居住的场所。可发展成办公空间也可发展成居住空间三：产品的研发三：产品的研发 之一身多变：之一身多变：案例：深圳花样年香年广场LOFT产品（单元层高4.8米，一层可变二层可办公可居住）案例一：2010深圳科兴科学园二期（生物谷）-第九届金盘产业地产奖四：产品的设计四：产品的设计之高效空间利用之高效空间利用立体街区、多层次空间地上平台庭院立体十字街区（半地下为商铺，地上是平台庭院)竖向设计充分利用场地高差利用场地高差，采取双首层双首层概念，打造了两个标高的公共空间。半地下层为十字立体街区立体十字街区坡道立体十字街区（半地下为商铺，地上是平台庭院)负一层展示空间案例二：2011重庆天安数码城一期-第九届金盘年度最佳写字楼奖设计充分结合场地现状，利用现有高差创造丰富的室内外空间。研发单元部分公共空间延伸至半开放的地下一层，并与下沉广场相连，建筑空间在水平和垂直方向都得以向室外延伸。一层室外平台与下沉广场与产业楼室内空间紧密联系，成为车间单元的室外交流、研发场所。负一层展示空间下沉广场案例一：上海金陵松江现代产业服务园地下空间的利用以地下停车为主，地面上仅设置少量的vip停车位，适当提高停车指标，为园区未来的升级发展预留下足够的空间通过核心筒的电梯直接入户各单元，采用刷卡式门禁管理，方便便捷；利用下沉庭院使得地下空间地面化，改善地下车库的品质，同时为在地下空间内围绕下沉庭院布置员工活动空间提供了可能。四：产品的设计四：产品的设计之高效空间利用之高效空间利用立体网状交通四：产品的设计四：产品的设计之高效空间利用之高效空间利用立体网状交通案例二：深圳湾科技生态城-100米地下停车库0米地面交通（第一地面）16米空中花园层（第二地面）供园区使用者自由交往通行空间40米屋顶花园层（第三地面）有连通的屋顶绿化，步行走廊等休憩娱乐空间案例：上海复地四药厂改造四：产品的设计四：产品的设计之高效空间利用之高效空间利用通过动态延伸、错时管理解决停车用地不足的矛盾灵活解决停车问题商业区采取就近分散临时停车办公区采取集中停车白天采取集中停车夜晚可利用办公建筑附近停车PS：如果产业园内部业态没有固定的情况下，不能按照单一性原则处理，否则在开发期间和投入使用后会造成浪费或管理上的混乱。所以随着业态的明确，车位使用数量不断增加，灵活务实的处理停车问题就是基本策略四：产品的设计四：产品的设计之模块化之模块化单体建筑模块化的平面、立面设计建筑平面采取8.4米标准柱网，将建筑功能化整为零，由竖向交通核、工作空间、绿色中庭以及两层高的空中庭院为标准组件，以U性体量形成完全一致的11个核心筒单元，标准化还体现于建筑平立剖的协同设计，完全一致的立面模数，为项目带来工整、严谨的外立面模式。最关键可以降低建设成本2010深圳科兴科学园二期（生物谷）-第九届金盘产业地产奖平面模块立面模块四：产品的设计四：产品的设计之品牌文化之品牌文化将服务品牌与文化品牌注入其中深圳设计产业园案例：深圳设计产业园概念策划注入“五行”学说“金、水、木、火、土”传统文化概念5栋楼体较为零散，通过一个好的概念把建筑概念和创意本源结合起来.以中国传统的“五行”(木、火、土、金、水)概念来做为基点，用极其中国的一个概念元素，来表达一个极其国际的概念。