希望集团天津武清项目前期市场定位研究74p.pptx

意大利风情 纯水岸风光希望天津武清项目前期市场定位研究目录PART1 区域发展与规划PART2 市场研究篇PART3 本体分析篇PART4 项目定位篇PART5 项目形象篇PART6 开发策略篇PART7 财务收益篇PART1 区域发展与规划地理位置/发展规划/城市交通/经济实力/房地产发展/产业结构武清区地理位置：武清区地理位置：环渤海经济圈核心城市北京天津之间京环渤海经济圈核心城市北京天津之间京津经济发展轴中心位置。津经济发展轴中心位置。地理位置京津黄金走廊核心要地区位区位优势突出突出距北京市区71km距首都机场90km距天津外环13km距天津港71km城市发展定位：城市发展定位：高新技术产业基地现代物流基地生态宜居城市空间布局空间布局 一轴两带 八大组团一轴：京滨综合发展轴两带：西部产业发展带 东部生态发展带八大组团八大组团 新城核心组团 7个小城镇组群 发展规划京滨综合发展轴上的重要新城本本项目位于新目位于新城核心城核心组团城市交通四通八达，独具优势已建成高速京津塘、京津、京沪、津保、津蓟 12个出口 城际城区设经停站并开通区级干线建成“九横九纵”区域路网在建高速112高速立项前期地铁地铁4号线市域轨道Z2线由高速至京津半小时车程任何村街15分钟找到高速口乘城际至北京19分钟；至天津10分钟规划轨道交通示意图规划轨道交通示意图规划轨道交通示意图规划轨道交通示意图地铁地铁地铁地铁4 4号号号号线线线线市域轨道市域轨道市域轨道市域轨道Z2Z2线线线线武清武清进入北京生活圈范入北京生活圈范围，北京，北京购房客房客户成成为市市场的一个主要成分的一个主要成分北京北京天津天津天津港天津港滨海滨海机场机场首都机场首都机场武清武清京津塘高速京津塘高速京沪京沪高速高速京津高速京津高速京津城际快线京津城际快线104国道国道103国道国道津保高速津保高速津蓟高速津蓟高速京沈高速京沈高速高铁提速完成京津规划高铁提速完成京津规划京津2小时经济圈大北京1小时生活圈武清率先进入各项经济指标向好各项经济指标向好200620072008020004000600080001000012000778086209529329532083479武清人均收入支出情况武清人均收入支出情况 农村居民人均年纯收入(元)农村居民人均生活消费支出(元)2006200720082525.52626.52727.52825.82627.39武清人均住房面积情况武清人均住房面积情况 农村人均住房面积(平方米)2006年2007年2008年02040608010052052252452652853053226.1626.426.5882.4983.1183.66524528531历年武清人口情况历年武清人口情况年末户数（万户）年末人口（万人）人口密度（人/平方公里）2006年2007年2008年0.0050.00100.00150.00200.00250.000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%156.26168.902002.4%8.1%18.4%地区生产总值增长情况地区生产总值增长情况 生产总值(亿元)增速%20092009年年年年 地区生产总值地区生产总值 240亿亿 增长增长20%财政收入财政收入 70亿亿 增长增长25%农农民人均纯民人均纯收入收入 超过超过1万万元元 增长增长10%经济实力位居天津18个区县前列产业结构第二产业发达，改善需求增加三大产业比重三大产业比重三大产业比重三大产业比重11:52:3711:52:3711:52:3711:52:37工工工工 业业业业 高新技术为支撑、外向型经济为主导、园高新技术为支撑、外向型经济为主导、园高新技术为支撑、外向型经济为主导、园高新技术为支撑、外向型经济为主导、园 区经济为主体区经济为主体区经济为主体区经济为主体 武清开发区武清开发区武清开发区武清开发区19911991年经国务院批准建立年经国务院批准建立年经国务院批准建立年经国务院批准建立 引资引资引资引资400400亿亿亿亿 入区企业近千家入区企业近千家入区企业近千家入区企业近千家服务业服务业服务业服务业 现代商贸现代商贸现代商贸现代商贸 物流和创意文化物流和创意文化物流和创意文化物流和创意文化 启动环渤海绿色农产品物流交易中心、华启动环渤海绿色农产品物流交易中心、华启动环渤海绿色农产品物流交易中心、华启动环渤海绿色农产品物流交易中心、华 北工业品原料城北工业品原料城北工业品原料城北工业品原料城 国际保税物流园区国际保税物流园区国际保税物流园区国际保税物流园区 创意软件园等大项目创意软件园等大项目创意软件园等大项目创意软件园等大项目农农农农 业业业业 建成以奶牛建成以奶牛建成以奶牛建成以奶牛 无公害蔬菜为代表的无公害蔬菜为代表的无公害蔬菜为代表的无公害蔬菜为代表的“京津鲜京津鲜京津鲜京津鲜 菜园菜园菜园菜园”奶业奶业奶业奶业 位居全国前列位居全国前列位居全国前列位居全国前列 蔬菜蔬菜蔬菜蔬菜 全国无公害农产品生产示范区全国无公害农产品生产示范区全国无公害农产品生产示范区全国无公害农产品生产示范区产业结构比趋近合理健康的城市产业构成产业结构比趋近合理健康的城市产业构成第二产业发达，中小型企业主、私营企业老板、高级蓝领成为武清一个主要的固定资产占有与投资人群；改善性住宅成为区域市场改善性住宅成为区域市场内一个主要的需求产品内一个主要的需求产品PART2 市场研究篇宏 观 市 场/市 场 特 征/需 求 特 征/竞 品 市 场宏观市场综述u近几年武清房地产呈现快速增长态势u特别是在金融危机的严峻形势下，武清房地产市场仍保持健康快速发展u房地产市场价格呈现稳中有升的势头u在郊县市场中处于领先地位宏观市场2010/1/222010/2/12010/2/112010/2/212010/3/32010/3/132010/3/23050010001500200025002010年武清城区成交土地楼板价格走势年武清城区成交土地楼板价格走势楼板价(元/)Linear(楼板价(元/)一级市场2010年以来中心城区居住用地成交活跃，累计成交住宅用地16块，楼面地价已突破2000元/平米宏观市场二级市场宝坻,705129蓟县,654723静海,610794宁河,60017武清,87383409年各郊县商品住宅成交比较年各郊县商品住宅成交比较09年武清区市场共实现商品住宅成交87.4万平米，占郊县市场成交总量30%，列郊县市场首位宝坻蓟县静海宁河武清01000200030004000500060004807527845194385460109年各郊县商品住宅成交均价年各郊县商品住宅成交均价成交均价(元/M)09年武清区市场共实现商品住宅成交均价4601元/平米，低于宝坻、蓟县，处于第三位，后市有一定攀升空间（宝坻、蓟县别墅项目拉升均价所致）宏观市场二级市场08年09年0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,0000500100015002000250030003500400045005000628,767562,688342,148873,83436254601供应面积成交面积成交均价09年武清区市场共实现商品住宅成交87.4万平米，成交均价4601元/平米，均比08年实现大幅增长；09年供求比为1：1.55，呈现供不应求的局面；我们认为，虽然09年出现供不应求的情况，但是这并不是市场正常的表现，是08年受抑制需求集中释放的表现，预计2010年后成交量将会回到一个正常的数量上来。宏观市场二级市场成交保持活跃，08年-10年2月，去化量136.6万平米，月均去化速度5.3万平米宏观市场小结武清是天津郊县市场中最为成熟的市场武清是天津郊县市场中最为成熟的市场武清是天津郊县市场中最为成熟的市场武清是天津郊县市场中最为成熟的市场u一级市场成交活跃，楼板价格开始攀升；u二级市场成交稳定，在天津郊县中处于首位；u二级市场价格尚有攀升空间；我们认为：2010年潜在供应项目供应面积较大，约316万平米，供大于求在经历了09年供小于求的市场环境后，2010年武清市场供应将放量，大大超过往年供应量水平。项目名称项目名称物业类物业类型型位置位置开盘时开盘时间间建筑建筑面积面积（平（平米）米）当前当前存量存量（平（平米）米）当前价当前价格格（元（元/平平米）米）保利上河雅颂住宅泉发路西侧 2008年10月75万55万7000松江运河城住宅、商业武清开发区以西待定120万120万待定盛世天下住宅翠亨路东，雍阳西路南2010年6月50万50万待定住总项目住宅开发区待定21万21万待定五一阳光住宅京津公路以东中信广场以南2010年5月60万60万待定合计316万市场特征2020年城区规划人口60万；2010人城区热口22万；10年间新增人口38万，合12.7户；10年间新增需求1270万平米(100平米/户)；10年间每年新增127万平米08年至今，武清市场成交量为136.6万平米，月均成交量5.3万平米，年均成交量63.6万平米2010年市场处于供大于求的状态发展历程市场特征平房、老砖楼阶段平房、老砖楼阶段早期商品房阶段早期商品房阶段市场放量阶段市场放量阶段提升档次阶段提升档次阶段特色个性产品阶段特色个性产品阶段该阶段产品多以平房、房龄较老的砖混楼为主要特征该阶段产品多以新建6层砖混楼及部分小高层为主，立面无特色该阶段产品多以小高层及高层为主，立面有一定档次，但无品质可言该阶段市场需求档次提高，开始出现脱离一般产品，拉升档次的项目，如上河雅颂市场成熟，需求多样化，各种独具特色及个性的项目出现，满足不同的细分市场质变到量变目前，武清市场处于由“提升档次阶段”向“特色个性化产品阶段”的过度阶段，后市入市的项目将更加注重项目的特色及个性。客户需求武清经济水平较高，人民生活水平较高武清区位导入河北省周边客户京津走廊、城际快车导入天津市区部分外溢客户改善型自住需求北京地区投资型需求（蓝印）投资型需求（蓝印）投资型需求u武清的市场需求以本地自住改善型需求为主，外部投资客户为辅；u据了解，“蓝印户口”政策今后或将被取消，这无疑对投资型需求造成影响；竞品市场目前市场上唯一在售的产品是保利上河雅颂项目。北京住总集团项目和松江运河城项目、奥克斯盛世天下项目及五一阳光项目下半年可能启动。保利上河雅颂北京住总项目运河城盛世天下五一阳光u保利地产天津开山之作；u位于武清区泉发路西侧；u占地30万平米，建筑面积75万平米，郊区大盘项目；u18、24、30层高层产品，容积率2.6；u08年10月开盘，目前均价约7000元/平米，武清区当前市场标杆项目。郊县新城高容积率纯住宅大盘项目保利上河雅颂竞品市场户型户型单元面积单元面积总面积总面积总量占比总量占比一室半692.3万3%两室89-9540万54%三室119-15015.8万21%四室170-1808.3万11%跃层两室115-1204.5万6%跃层三室135-1403.8万5%保利上河雅颂项目产品配比情况舒适型两室、三室产品为主，板塔结合设计2梯3户2梯4户竞品市场保利上河雅颂u据了解该项目占地约3000亩，其中可开发用地约1800亩，规划建筑面积约120万平米。项目平均容积率约1.05.u其中将建设保障性住房约40万平米；松江集团初步规划自留部分别墅用地，其余土地再次转让。该项目目前处于前期准备阶段，先期规划开发商业部分（武清大岛酒店），居住物业预计2-3年后入市。别墅区高层住宅高层住宅松江项目总平图本案位于该项目地块内，在享受高端形象的同时又会带来该项目的竞争松江运河城竞品市场u该项目位于武清开发区内占地22万，规划建筑面积约33万平米，平均容积率1.5，成交楼面地价约950元/平米；u该项目主要物业规划有别墅、洋房和小高层产品。其中别墅产品单元面积区间200-300平米，由联排和部分独栋组成。该项目成本优势明显，需从产品打造等方面进行差异化竞争北京住总开发区项目竞品市场小结竞品市场u主要竞争市场在售项目不多，市场成熟度有限；u后市入市项目较多，且档次较高，均具备自身独特的特点；市场研究结论u主要竞争市场在售项目不多，市场成熟度有限；u目前市场正处于由“提升档次阶段”向“特色个性化产品阶段”的过度阶段，且供大于求u市场以客户需求以改善型需求为主，辅以投资型客户，“蓝印”户口政策对投资型客户影响较大；u后市入市项目档次较高，均具备各自独特的特点；本案应定位于中高端且有特色的产品本案应定位于中高端且有特色的产品本案应定位于中高端且有特色的产品本案应定位于中高端且有特色的产品寻找本案自身的特色将成为本案获得市场的关键寻找本案自身的特色将成为本案获得市场的关键寻找本案自身的特色将成为本案获得市场的关键寻找本案自身的特色将成为本案获得市场的关键因此，我们认为：PART3 本体分析篇本体条件研究 地块位置地块位置项目基地地处103国道东侧，运河南侧，规划路西侧。意向地块意向地块103国道国道运河运河 经济指标经济指标用地面积（万平米）13.32建筑面积（万平米）25.1容积率1.9地块西侧地块现状103国道地块东侧 周边配套周边配套教育配套杨村第七小学杨村第八小学杨村第一中学杨村第七中学英华中学生活配套家乐超市世纪商场西苑公园医疗配套武清区人民医院武清区中医院武清区仁和医院市政单位武清区政府武清区国家电网杨村中央党校武清区广播电视中心2公里生活圈：集教育、医疗、休闲、购物等精华资源于一体项目周边现有部分配套列表杨村一中英华中学杨村七中中央党校武清区政府杨村第七小学西苑公园家乐超市杨村第八小学武清中医院武清人民医院武清空腔医院世纪商场广播电视中心文化广场友谊商场东方之珠本体条件研究 地块特性捕捉地块特性捕捉u虽然位于武清城区北部边缘位置，但2公里即可到达武清城区配套商圈；u与武清开发区交界u103国道沿线u紧邻京杭大运河，拥有稀缺水景资源；u位于拟建项目“运河城”内，是未来武清最高端的物业区；本案本案津京城际津京城际武清开发区武清开发区商业中心商业中心2km本体条件研究 关于关于“运河城运河城”u“运河城”在武清城区的位置相当于市区的“梅江”，是武清城区的一个新兴组团。u本案位于该组团内部，从入市时间来看，应该属于该组团的2、3期；在享受组团配套的同时，也必须做为组团内的升级产品入市本体条件研究STRENGTH 优势WEAKNESS 劣势OPPORTUNITY 机会THREAT 威胁区位优势：处于城区北部位置，2KM商业辐射 圈内资源优势：占据稀缺水景资源交通优势：京津城区中转站，交通枢纽优势地块东侧未开发区域对项目形象有一定影响占据京津发展主轴，区域发展前景可期交通枢纽效应拉升区域辐射力区域市场供应放量，需求平稳，供求存在矛盾“蓝印”政策或将取消，影响投资客户本体条件研究SWOT分析分析小结小结u本案地块条件良好，周边配套设施完善，拥有稀缺水景资源，具备打造中高端项目的条件；u位于“运河城”新兴高档组团内，可享受其先期配套及区域成熟度；u本案入市滞后，入市时须以中高端、升级产品入市，以便能够占领市场；本体条件研究本体条件研究中高端、独具特色的定位方向中高端、独具特色的定位方向中高端、独具特色的定位方向中高端、独具特色的定位方向以上分析再次印证了本案：竞争策略在一个需求稳定，供应量暴增的市场环境下，本项目竞争策略不是引领市场，而是借力营销，差异化竞争，建立比较竞争优势。领导者领导者优势资源产品超前不可替代挑战者挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值跟随者跟随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场空挡创新产品和需求点竞争策略竞争策略行业老大行业老大非行业老大，非行业老大，中大规模市场中大规模市场狡猾的个人主义者狡猾的个人主义者敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者市场挑战者市场挑战者产 品 创 新、形 象 提 升PART4 项目定位篇市 场 定 位/形 象 定 位/客 户 定 位/产 品 定 位新城中心、特色型、中高端大盘黄金走廊，新兴城市核心浓郁意大利风情建筑与景观拥有稀缺水景资源，定位中高端市场定位形象定位意大利风情 纯水岸生活示范社区客户定位 区位优势得天独厚区位优势得天独厚武清区位于天津西北部，地处京津两市之间,可同时辐射京津两地客群城际距离缩短城际距离缩短京津城际铁路在武清城区设经停站，乘城际19分钟达到北京，10分钟达到天津，大大拉近了与津京城市的距离。开发区的经济带动开发区的经济带动武 清 开 发 区 已 成 为 武 清 区 对 外 开 放 的 窗 口，经 济 发 展 的 主 发 动 机，带 动 产 业 升 级 的 龙 头 和 安 置 就 业 的 重 要 基 地。蓝印政策优势蓝印政策优势购置40万的商品房即可办理天津户口，吸引户口需求客源。北京市北京市天津天津武清区武清区武清本地客户北京、天津客户其它客户 武清本地客户 开发区企业客户-就业带动住房需求 受城市发展被动溢出人群 蓝印政策需求客群 环渤海商圈客户多元化的客户客户多元化客户定位核心客户核心客户重要客户重要客户边缘客户边缘客户开发区产业人口：武清开发区入区企业员工，以及开发区带动的就业机会产生的购房需求；蓝印政策客户：蓝印户口政策带来的投资客户，以在天津、北京工作的外地人为主；本地改善型客户：武清城区常住人口；企事业单位职工、个体工商户、乡镇富农等市区溢出人群：泛北京、天津因高涨房价而被动选择郊区化的客户；泛京、津两地看好武清未来发展的投资客等根据武清目前发展状况及本项目所处区位，可将客户定位为以下三类：小高/高层三室及以上二室/三室与总价有关本地改善型客户一室/两室开发区产业人口30-50岁10万以上20-45岁15万以上蓝印政策客户-外来人口25-45岁20万以上市区溢出人群50岁以上10万/20万以上主力客户客群分类需求关键户型建筑形式风格改善现有住宅环境便于工作户口需求、总房价区域潜力，生态价值洋房别墅洋房/小高西式风格现代主义风格体现时代感，抓住改善型客户；运用典型代表性建筑风格吸引其它三类客户；产品定位从客户需求角度探寻最优的产品 1 2 3 4洋房高层别墅小高周边环境适宜开发产品1+2+3+4市场竞争最小的产品 2开发目标（利润最大）1+2+4本体条件（容积率1.9）2+3+4产品定位从项目开发角度探寻最优的产品组合1 23 4从以下四个角度分析最适宜开发的产品类型：从以下四个角度分析最适宜开发的产品类型：产品定位产品配比满足并优化项目规划限制条件；降低成本，增强利润空间；保证产品整体均好性；提升高层产品竞争优势。定位原则：建议5层退台花园洋房+22-26F高层产品科目 洋房 高层 平均容积率 1.22.1-2.2建筑面积 37650213350体量占比15%85%产品定位户型配比科目一室两室三室四室单元面积区间50-6085-95110-120130-160面积占比15%40%35%10%总面积（）376501004008785025100总套数5801056702179以客户需求为导向的基础户型配比模型充分考虑景观及居住价值，相应分配各档次物业类别n 5层情景洋房分布于价值最高区域保证景观最佳保证无干扰保证私密性洋房洋房高层高层项目地块示意图三期二期一期产品建议层层退台打 破破 传统现代建筑的平板造型自然 融融于生态为 城市带来 新新视觉视觉 感受产品建议充分考虑景观及居住价值，相应分配各档次物业类别洋房洋房高层高层 建筑形象产品建议22-26层，板塔结合高层量大、分布面广依靠高度优势保证景观分布于有一定景观资源的区域保证居住便利洋房洋房高层高层充分考虑景观及居住价值，相应分配各档次物业类别产品建议现代风格建筑 随随自然层数错落天际线起伏勾勒建筑与自然韵律韵律飘动 新新城市城市 时尚气息洋房洋房高层高层建筑意向充分考虑景观及居住价值，相应分配各档次物业类别充分考虑景观及居住价值，相应分配各档次物业类别规划布局形态建筑排布/空间布局建议建筑朝向的灵活偏转项目东西向望景为主，决定建筑的排布朝向并不以正南北向为佳，应顺应景观效果排布，争取更多的景观面朝向控制于南向偏东(西)15为宜建筑朝向排布示意建筑朝向排布示意增加景观户数并能偏南北向望景洋房高层123产品建议建筑排布/空间布局建议建筑组团空间的规划半开敞半封闭的组团布局，既满足朝向要求，又创造出相对私密的社区空间产品建议组团空间不明显，领域感、场所感不强组团空间不明显，领域感、场所感不强规划布局形态规划布局形态建筑排布/空间布局建议建筑形态的点板结合形成层次丰富、韵律感强、尺度舒适的社区空间建筑底层空间的规划局部架空，结合配套/绿化，创造多元化的社区公共活动空间产品建议PART5 项目形象篇建筑风格/“水”主题/有故事的园林/演绎浓郁意式风情Italian style Italian style 浓郁的意大利建筑风格建筑采用浓郁的意大利风格，罗马柱、拱形门、传统欧式花纹及雕刻，让建筑物散发出唯美的意式气息，把欧洲文化与艺术演绎的淋漓尽致。Waterfront Living Waterfront Living 奢华纯水岸生活一座美丽的水上城市 项目做足项目做足“水水”文章，将项目环境优势文章，将项目环境优势充分发挥，并延伸到项目小区景观系统充分发挥，并延伸到项目小区景观系统中，形成水主题景观特色。中，形成水主题景观特色。The StoryThe Story有故事的园林项目分为多个组团，每个组团都有一个动人的故事，园林风格随故事情节而变化。The StoryThe Story公元前公元前264264年，古罗马帝国几经毁灭又几度复兴，历史的积淀为这座年，古罗马帝国几经毁灭又几度复兴，历史的积淀为这座古城笼罩了一层神秘面纱，这是属于上帝和天使们的永恒之城古城笼罩了一层神秘面纱，这是属于上帝和天使们的永恒之城主入口恢弘的拱门向我们展开了一幅唯美的故事画卷主入口恢弘的拱门向我们展开了一幅唯美的故事画卷第一篇：罗马印象第一篇：罗马印象精美的艺术小品和跳跃式喷泉向我们展示出了罗马式建筑艺术的恢弘魅力，让我们仿佛走入了欧洲南部这座艺术之城。第二篇：水上威尼斯第二篇：水上威尼斯有着水上都市之称的威尼斯，好像一个漂浮在碧波上浪漫的梦，诗情画意久久挥之不去。第三篇：艺术佛罗伦萨第三篇：艺术佛罗伦萨绽放文艺复兴时代光芒的雕塑和绘画精粹，讲述了一段欧洲艺术文化和思想的传承，这就是佛罗伦萨这座世界艺术之都的独特魅力。Roma Roma 罗马印象这是属于上帝和天使们的永恒之城，它建在由台泊河之间的七座山冈，几经毁灭又几度复兴，历史遗迹处处可见：君士坦丁门古竞技场，四河喷泉、西班牙阶梯还有坐落市区天主教宗教地：梵蒂冈，又为之增添了一道风景线。第一篇章第一篇章许愿池，又叫做幸福喷泉，传说会带给人们幸福，它叙述的是海神的故事，池中有一个巨大的海神，驾驮着马车，四周环绕着西方神话中的诸神，每一个雕像神态都不一样，栩栩如生。许愿池是力量的象征。罗马人有一个美丽的传说，只要背对喷泉从肩以上抛一枚硬币到水池里，就有机会再次访问罗马。Fontana di Trevi Fontana di Trevi 许愿池许愿池卡比托利欧广场由米开朗琪罗设计，地面上有放射状的几何图形。主要有罗马市政府、皇帝骑马铜像及智慧之神、台伯河之神和人面狮身三座雕像。广场中央有一尊马可奥来里欧皇帝的骑马铜像，这是罗马骑马铜像中保存的最好的一座铜像，当然在广场上的这尊是复制品，真品则保存在新宫的博物馆里。卡比托利欧广场卡比托利欧广场 Piazza del CampidoglioPiazza del Campidoglio运河湾畔 一座美丽的水上之城VeniceVenice威尼斯威尼斯 水上明珠水上明珠威尼斯是一个美丽的水上城市，它建筑在最不可能建造城市的地方-水上,大运河呈S形贯穿整个城市，所有的建筑地基都淹没在水中，看起来就像水中升起的一座艺术长廊。第二篇章第二篇章威尼斯桥的造型千姿百态，风格各异。有的如游龙，有的似飞虹，有的庄重，有的小巧。其中最著名的是利亚德桥，造型为单孔拱桥，用大理石砌成，建于1592年前后。威尼斯的威尼斯的BridgeBridge独具特色的威尼斯尖舟有一个独具特色的名字“贡多拉”。这种轻盈纤细、造形别致的小舟一直是居住在泻湖上的威尼斯人代步的工具，它是威尼斯特有的“TAXI”。贡多拉贡多拉GondolaGondola 圣马可广场是威尼斯的明珠。它最美丽的时候是上潮的时候，一片潮水如同在广场铺上一面巨大的镜子，使所有建筑像镶嵌在水晶或玻璃中间，显得更加玲珑剔透，光彩照人。大群大群的鸽子，时而簇拥在地上觅食，时而又带着扑扑拉拉的振翅声，飞满整个广场的上空。圣马可广场圣马可广场 Piazza del san.marcoPiazza del san.marco圣马可广场被誉为最浪漫的广场，鸽子是这里最大的特色绽放文艺复兴时代光芒的雕塑和绘画精粹，讲述了一段欧洲艺术文化和思想的传承，这就是佛罗伦萨这座世界艺术之都的独特魅力。佛罗伦萨Florence 世界艺术之都第三篇章第三篇章广场位于亚诺河对岸，是眺望佛罗伦斯的最佳据点，广场中央有米开朗基罗的大卫雕像的复制品，而位于它后面的就是美得令人怦然心动的浪漫主义教堂San Miniato 乔托钟楼乔托钟楼Campanile di Giotto米开朗基罗广场米开朗基罗广场Piazzale MichelangeloPiazzale Michelangelo百花大教堂旁边的82公尺高塔，由建筑家乔托于1334年开始建造，外观是一个四角形的柱状塔楼，把粉红、浓绿和奶油三种颜色，以几何学的配色方式调合，和旁边的百花教堂十分和谐，底部还有精致的浮雕，内部有楼梯可达顶部，共有290阶。主入口主入口恢弘拱门恢弘拱门许愿池许愿池Fontana di TreviFontana di Trevi卡比托利欧广场卡比托利欧广场 Piazza del CampidoglioPiazza del Campidoglio圣马可广场圣马可广场 Piazza del san.marcoPiazza del san.marco乔托钟楼乔托钟楼Campanile di Giotto米开朗基罗广场米开朗基罗广场Piazzale MichelangeloPiazzale Michelangelo威尼斯桥威尼斯桥BridgeBridge展开一幅罗马艺术史诗 品味璀璨的欧洲文化魅力PART6 开发策略篇开发原则/开发策略/开发顺序产品尽量丰富，满足广泛客群分期开发，分块消化产品原则先推出最优产品，拔高项目形象，形成品牌优势开发原则分批推售，火爆开盘，保持旺销推售原则启动策略开发原则开发策略分期分期阶段段产品品策略策略一期启动期洋房+高层提升形象，先行入市，也成为后期的示范区二期发展期高层现金流产品快速销售。三期提升期高层现金流产品主力回款产品，实现利润。p各期的开发量遵循均衡的原则。以每期8-10万平方米的开发量计，项目分3期开发。p每期实际开发量，结合地块的情况、容积率和物业类型确定。p在开发的过程中可根据市场和销售情况，通过调整开发的周期和节奏来灵活调节。开发顺序项目地块示意图三期二期一期分期分期占地占地建筑面建筑面积容容积率率产品品类型型项目一期5.28.31.6洋房+高层项目二期48.42.1高层项目三期48.42.1高层项目分三期开发，先开发一期洋房、高层产品。优点：形成项目良好的形象示范区，有助于二、三期的销售。缺点：洋房产品先开发，不利于利润最大化。PART7 财务收益篇投资估算/财务分析序号序号工程或费用名称工程或费用名称数量数量(平米）平米）计价标准计价标准单价单价造价造价(万元万元)一一综合地价款综合地价款132,000 132,000 1 1 地价地价0 0 0 0 2 2 契税契税0 0 3.0%3.0%二二前期工程费前期工程费(勘察、设计、测量勘察、设计、测量)76,330 76,330 3.0%3.0%0 0 2,290 2,290 三三建筑安装工程费（毛坯）建筑安装工程费（毛坯）311,000 311,000 0 0 76,330 76,330 1 高层住宅230,000 2,300 52,900 2 配套公建21,000 2,300 4,830 3 地下室60,000 3,100 18,600 四四市政基础设施建设费市政基础设施建设费251,000 251,000 0 0 0 0 18,072 18,072 1 红线内251,000 600 15,060 2 红线外251,000 120 3,012 五五不可预见费不可预见费96,692 96,692 1.5%1.5%0 0 1,450 1,450 六六财务费用财务费用200,000 200,000 5.8%5.8%0 0 23,040 23,040 七七管理费用管理费用98,142 98,142 1.5%1.5%0 0 1,472 1,472 八八直接综合成本小计直接综合成本小计4887 4887 122,654 122,654 占地面积132,000 总建筑面积251,000 地上建筑面积251,000 住宅建筑面积230,000 公建建筑面积21,000 地下室面积60,000 地下车位数2,000 地块经济测算地块经济测算序号科目数量单价总额一一建设成本合计（除土地成本）建设成本合计（除土地成本）251,000 251,000 4,887 4,887 122,654 122,654 二二收入合计收入合计249,300 249,300 1 住宅销售收入230,000 8,500 195,500 2 车位销售收入2,000 80,000 16,000 3 商业销售收入21,000 18,000 37,800 三三税费合计税费合计26,741 26,741 1 营业税及附加249,300 5.50%13,712 2 印花税249,300 0.050%125 3 维修基金195,500 1.50%2,933 4 土地增值税预提249,300 1.00%2,493 5 房产税0 12.00%0 6 销售费用249,300 3.00%7,479 收益测算表收益测算表收入统计表收入统计表序号科目数量单价总价（万元）一高层住宅销售收入230,000 8,500 195,500 二车位销售收入2,000 80,000 16,000 三商业销售收入21,000 18,000 37,800 注：1、高层住宅价格确定考虑时间因素影响：7000*1.1*1.1=8470元/平米，取8500元/平米计算2、车位收益按地下车位销售计算，单价按当前市场价保守计算3、商业销售价格参照周边成熟社区商业销售价格水平核取楼面地价倒推楼面地价倒推序号计价标准楼面地价（元/平米）总价一楼面地价极限值（利润为零）3,980 3,980 99,905 二楼面地价合理值（税前销售利润率20%）1,994 1,994 50,045 三楼面地价合理值（税前销售利润率10%）2,987 2,987 74,975 四四楼面地价合理值（税前销售利润率楼面地价合理值（税前销售利润率15%15%）2,490 2,490 62,510 62,510 THE ENDTHANK YOU天津市凯成房地产咨询有限公司