房地产市场金融风险问题分析.doc

摘要：房地产是拉动我国经济持续增长基础产业和支柱产业，目前我国房地产投资出现过热现象。房地产和金融业互相渗透，由于房地产重要融资渠道是银行，因此房地产一大部分风险转嫁给了银行等金融机构，一旦房地产出现下滑趋势，银行长期以来积聚风险便也许恶化。风险是客观存在，我们应当做不是彻底拒绝风险而是要有效防止风险和减少风险发生概率及提高抗风险能力。对房地产领域现实状况问题进行思索并提出处理问题思绪方案是本文目所在。关键词：房地产融资； 不良贷款风险防备； 房地产评估机制 中国房地产市场风起云涌：一边是开发商口中供不应求，一边是记录数据中空置率升高；一边是海外投资机构热钱悄然涌进，一边则是一般老百姓“不做房奴”抵制房价上涨呼喊商品房价格“临危不惧”，房价为社会各界所关注，稳定房价成为国家目前宏观调控最为迫切、首要目。虽然自开始国家就出台调控房地产各项政策措施，但银行业对房地产支持仍然有增无减。人民银行广州分行日前披露数据显示，9月末，广东省金融机构本外币贷款余额43591亿元，同比增长32.7%，是去年同期投放量3.4倍。今年以来房地产开发贷款展现爆发增长，三季度后两个月广东省人民币房地产开发贷款分别增长84亿元和93亿元，占前三季度增长额224亿元79%。银行在房地产领域“涉水”太深，房地产市场风险最终承担者既不是投资者，也不是消费者，更不是地方政府，而是商业银行。12月末，上海银行业金融机构不良贷款余额为365.4亿元，不良率为1。51%，而当年11月末，这两个数据分别为360亿元及1.49%。中国银行家调查汇报显示，银行对房地产贷款业务持谨慎态度，而55%受调查人士认为未来会出现不良贷款上升和暴露，其中57%人认为此现象将在出现。因此，在房地产市场异常运作今天，在国家频频出台宏观调控政策今天，关注房地产金融走势，防备房地产金融风险应当是目前银行业监管机构重要任务。一、 房地产金融存在问题 （一）房地产融资渠道单一。由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，这些都使我国房地产金融重要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国目前可以在资本市场上进行直接融资房地产开发企业，重要为大型国有和地区性开发企业，但虽然诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产市场份额也局限性1%。在整个房地产产业链上，从土地获取到土地、商品房开发，再到最终销售购置，商业银行信贷几乎介入了房地产业运行全过程，成为我国房地产市场多种有关主体重要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有挣脱过度依赖商业银行这样一种状况。 （二）房地产金融市场体系不完善。完善房地产金融市场体系应当是包括房地产一级市场以及以证券化为重要手段二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资,这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化是指在增长房地产金融市场流动性同步，把房地产金融体系资金供应转嫁到整个市场，这就构成了二级房地产金融市场。这样房地产金融资金来源愈加多元化和社会化，愈加顺畅地把资金剩余向需求转化。两个市场共同作用，形成了完备金融资源配置体系和系统风险分散体系。与国外房地产金融市场相比，我国房地产金融体系是不完备。在我国房地产金融一级市场，只有银行体系支撑着整个房地产金融行业，而资本市场相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要金融支持。此外，房地产二级市场只能说还处在起步阶段，有关法律法规还不完善，房地产金融市场中介体系如资信评估机构、按揭证券机构等中介组织还需深入完善。 （三）房地产金融创新缓慢。目前我国政府对房地产金融实行严格利率管制，界定了金融机构业务经营范围，使房地产金融创新发展空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，金融机构面临流动性风险日益突出。此外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相称匮乏，无论是贷款乘数、利率水平，还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不一样消费者需要，阻碍了该业务拓展。 （四）房地产业风险预警体系建设滞后，“重经营，轻管理；重发展，轻风险”现象比较突出 银行作为目前我国房地产融资重要渠道，银行内部管理制度松弛，导致内控风险时有暴露。房地产业迅速发展吸引了大量银行信贷资金，也使得某些银行在发展业务同步，忽视了内部管理和风险控制重视。部分银行缺乏房地产融资业务发展总体和长远规划，对市场运行趋势分析及风险预警体系建设明显滞后；管理部门对其全盘业务开展没有制定一套完整管理措施和发展方向，平时又缺乏检查、诱导和监督，使其内部管理工作缺乏必要管理和约束。二、 目前房地产业面临风险（一）市场风险。一是外资加速涌入中国房地产市场，一旦撤出时，会给国内经济带来很大风险。由于外资目是短期持有，假定市场在此后出了问题，假定外资认为人民币升值空间已经到顶，出现集体兑换人民币撤出中国市场，最终都要由国内银行来背账。中国目前还没有对外资全方位开放状况下已经成为世界投资“漩涡”是很危险。二是与国内房地产市场有关契税收入增幅趋缓、房屋空置率增高，房价却过快上涨等一系列非正常现象，尤其是房地产空置率和房价两个相反指标同步上涨过快，房价持续背离长期均衡价格，可以说目前房地产市场已展现泡沫迹象。而开发商大量囤积土地、商品房高空置率等带来社会资源巨大挥霍和潜在社会风险，已经危害到房地产金融（二）政策风险。近日，国家针对国内房地产市场房价上涨过快，住房供应构造严重不合理，房地产市场秩序比较混乱等问题，规定各地调整住房供应构造、控制住房价格过快上涨，并把这项考核纳入经济社会发展工作目责任制之中。假如宏观调控政策执行到位，房地产价格必然下降，以寻求新平衡。早在银监会就出台商业银行房地产贷款风险管理指导，规定各商业银行对“土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款”等进行风险控制，尤其强调“商业银行对申请贷款房地产开发企业，应规定其开发项目资本金比例不低于35%”。同样原因，自去年几大都市房价持续上涨以来，国家就持续出台一系列调控措施实行宏观调控，人民银行也调整了商业银行住房信贷政策、超额准备金存款利率、住房贷款及公积金贷款利率。虽然目前还没有对国内房地产市场产生十分明显影响，然而从“国八条”到“新八条”，从“新八条”到九部委联合出台房地产新政，我们都可以清晰地看到：政府对房地产现实状况认识是明确，对减少房价决心是坚定。虽然在已经出台政策中政府并没有采用“必杀技”，这无非是考虑经济运行惯性及控制滞后作用。也就是说，政府调控不是今天房地产市场，而是明天房地产市场。因此，政府调控措施显现效果不会在今天，而会在明天。未来房地产市场是一种供不小于求市场，否则政府不会从到一直出台克制房地产投资调控政策。目前，政府部门由于种种原因缺乏足够胆识公布对未来房地产市场供求关系预测成果，而房地产商恰恰运用了这一状况大肆散布房地产市场将进入需求高峰错误信息，使某些不明真相群众跟风买涨，从而导致了近一年多来房地产价格急速上升。因此作为商业银行应认清现实状况，在国家更为剧烈政策出台之前，规避房地产金融风险，谨防房地产业风险要挟整个中国银行业。（三）法律风险。一是某些房地产企业土地获得方式违规。去年五部委联合查处土地违规案件14.6万起。这些土地都没有国家颁发许可证，同样都没有纳入国家质量监管系统。尚有土地并不是通过公开招标拍卖获得，只是和乡政府、企业签个协议，然后向银行贷款，因此，土地获得隐藏着极大法律风险。二是处置变现风险。在办理个人住房按揭贷款时，银行均以购置住房进行抵押担保，作为贷款偿还第二还款来源。但法律规定“在案件执行过程中要保证居民最低生活保障。”因此，对只有一套住房借款人，在其无力偿付住房按揭贷款时，银行处置抵押房产时执行难度大。虽然目前房地产市场法律法规不够健全，使某些开发商有机可乘。但先前法律法规缺失并不意味着未来房地产市场规章制度不会完善，国家必然采用更为积极政策将其向着理性方向回归，因此商业银行目前就应直面房地产市场中法律风险。（四）操作风险。一是商业银行对房地产行业价格、信息等掌握不全面、不及时，缺乏对国家宏观调控政策和市场变化敏锐观测力，导致对房地产市场和房地产企业及项目判断分析能力不强，在一定程度上影响了银行对市场机会把握和对风险控制。二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。有房地产企业规避自有资金比例管理，加大了银行信贷操作难度。据来自现场检查状况看，房地产企业通过虚增资本公积金、分拆项目或运用银行多头授信套取银行信用、将自有资金混淆于自筹资金。而某些商业银行则存在为收取手续费，贷款为企业提供注册资金、保证金等违规问题。三是商业银行风险管理存在微弱环节，缺乏科学风险预警、识别、监控、处置等信贷管理机制。尤其是个人住房贷款由于个人征信系统不完善，商业银行缺乏对借款人资信调查有效手段。因此各银行对按揭贷款风险控制只考虑首付款和抵押物，而忽视对个人还款能力、还款意愿调查，尚无法预警贷款风险。三、防备房地产金融风险，增进房地产金融健康发展对策（一）商业银行要谨慎、理智地开展房地产金融业务，要全面分析房地产行业风险，认清房地产市场发展现实状况。同步，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险予以关注，建立对应风险管理及内控制度。一是要对房地产市场周期进行研究。房地产市场发展具有很强周期性，可以通过周期性分析提前发现问题。而在每一种周期开始过程中，还应分析纷繁复杂多种信息。二是要借鉴其他国家经验教训，建立一种健全住房金融体系和良好、有效风险防备机制，更好地预测多种风险。（二）商业银行要建立一套严密营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，防止少数借款人运用银行贷款资金进行投机套利或挪用贷款从事不妥经营活动。尤其对于目前新推出房贷产品，在业务推广中不得放宽和变相放宽对借款人审核原则。一是要严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件房地产企业，商业银行不得发放贷款。二是对住房信贷必须坚持以“自住房为主”原则，克制房产投机行为。同步，应尽快建立对应后评价制度以及加强员工操作风险防备管理，防止多种案件发生。 （三）取消房地产开发贷款与住房抵押贷款捆绑。目前，大部分开发贷款是和住房抵押贷款捆绑在一起。住房抵押贷款违约率低，仅为1.5%左右，而房地产开发贷款不良贷款率在10%-11%之间，两者利率却相差无几。这样，在房地产开发贷款与住房抵押贷款相捆绑状况下，商业银行可以用抵押贷款高安全性、高收益来冲销开发贷款带来风险。部分银行就运用这种捆绑机制运作，放松了对房地产开发贷款审核。因此，提议取消房地产开发贷款与住房抵押贷款之间捆绑关系，促使商业银行愈加积极加强对房地产开发贷款审查，通过改善内部治理构造控制贷款风险。（四）完善房地产评估体系 。在房地产抵押贷款中，各金融机构基本上是按照抵押物评估价值来确定贷款额度。假如房地产抵押价值评估过高，就轻易导致信贷风险，假如评估过低，抵押物担保作用就难以充足发挥。因此，房地产评估不仅为房地产业与金融业架起了一座连接桥梁，并且成为有效防备金融风险关键性环节，并已成为房地产买卖、租赁和抵押等活动基础，在维护房地产市场秩序和金融秩序中发挥着积极作用。根据房地产抵押估价指导意见，从事房地产抵押估价房地产估价师应当具有有关金融专业知识和对应房地产市场分析能力。 这些规定和规定针对房地产抵押性质和特点充足发挥和挖掘了房地产估价理论和实践特点和优势，深入增强房地产估价机构对商业银行服务针对性和有效性，保证抵押价值足值，有效化解信贷资金担保风险。发放房地产信贷资金首先要考虑是投放对象，分析和考虑它能给商业银行所带来直接效益和间接效益也许性，也就是第一还款来源。第一还款来源一直是商业银行发放贷款所需要考虑首要原因。合理确定贷款项目总投资，分析和把握贷款企业经营、财务状况、预期收益能力、企业真实自有资金数额等原因，是银行把握信贷规模，防备信贷风险重要技术手段。尤其是在房地产开发项目中，开发周期长、风险高、资金密集，建设资金能否足额、及时到位，直接关系到房地产开发成败。而一定比例自有资金规定，不仅是开发企业实力体现，也是银行防备开发企业道德风险重要手段。评估机构通过对贷款项目合法性、收益能力、产业政策符合程度、资金来源等进行全面审查，可以从总体上评估贷款项目在约定期限内与否有足够利润来偿还贷款。