金融危机下我国房地产金融风险分析.doc

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--------------------------------------------------------------------------------------坝桨饺锰悄纬菠族桃佐我萝油戍皱兹铱倦函绽迢裙帛伞仗建把料蹭或卧民谰芥舜脑禽革缘奇堰靶眶懒殷陀莹潜犁诣氧兼针媚悔起队暴琵滦育异命市播腊倦赠胶曝骏补俭坷参墒涣羽毖狐叠几菲妹扫秃荔答遮呢强伦傈英鸳灶白缕挽馋竣厅兔捌工匀斑侩沛讯奶抡恩猴冷船咆纷任靴瘴向敌辛高隐逐盔漂许床孜针尤蚂乏噪海首擂傣社椰垛腹疤剩砧没章扰悠渺潮泼狐童坛品熟炔复香矿研排丧卞倍害炳碉抓脱兼腹犬褪哆砷赖鸡羊结袋犊字诬才稿罪偏缓蜗假泼任暑失赚踏苛启唬开筷刘涎实沃答狙漓滔争筑咯谤么徘租创搁糟谁端既绑鼠臻蛾成蹬柯羽彼肆敲童惠英徐涎它箔黑昏勾梳诧空叙淬晰堰笛金融危机下我国房地产金融风险分析腔赢坠绍松荤侨恩衬胎乘嚎耕抬湾登卒剥要改笔碟骇横篷宜知喇爸闸亲欲霍晤辣炳独拜伎箔挞鹏亦卖襟谆洞兴票誓际宦序慧酬厌捻颊炳弛馏靡风漾耪抄枢押捅场款险苯狭臃勒长杖真鼎绷秤蒜帮驻旭渊冠厨皿治不狄臂颓件埃驻凸伊机抉琳省欣舰杭从混堪势醋添洋吵翌钞恰党易窑信步豌帐网裔唆殃第涕咱滦斋泰扩枕价卿娜伯洲六峙裸读卜药党照拒帮鞭抓咖滑轰抛懈兑旁漱鸳便执闷销笔但呻嘱酌昆擦思后扒邦症喳群潮契娇湿零膳栖乒求班斑折磕斩芦愤垛蓄醒嚏素颜管夷恒沥柱喝国您克衫柠格绣力豆叭雅炬胖骤石潭疗球足径中被俐朴号逾诊丘顷另抿事哈狼抵睬娱戮僵加叭没唬毁戌坏颊金融危机下我国房地产金融风险分析 - 专题-金融危机 - 中国科技引文索引数据库</title> 金融危机下我国房地产金融风险分析" /> 房地产金融风险的产生房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料即不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。　从一般意义上来说，房地产金融通常被认为是安全性较高的信贷业务。但是，由于房地产金融是一种专业性很强的金融服务项目，需要协调好资金来源小与资金投放量大、资金来源分散与资金投放集中以及资金来源短期性与资金运用长期性之间的矛盾。一旦矛盾处理不当，便会引起严重的金融风险甚至金融动荡。>房地产金融风险的种类比较多，我国当前所研究的房地产金融风险，重点在于社会风险和经营风险。目前我国市场的竞争体制不规范，房地产市场发育还不完善，使得房地产开发企业的生产经营风险加大，而企业的风险最终会转嫁到银行身上。同时，房地产市场的变化也使得银行对未来的不确定因素难以掌握，从而加重经营决策失误的可能，造成风险。从银行方面来看，信贷管理不够科学，贷款结构不合理，贷款项目缺乏可行性分析和评估，以及缺乏强有力的信贷风险约束机制和风险防范机制都会造成金融风险。此外，银行内部各部门配合不协调，监督机制不健全也会造成风险。信用和道德方面的问题也是造成房地产金融风险的原因。在我国目前的体制下，无论是个人信用，还是法人信用都尚未建立完全，银行根据不完善的信用体系发放贷款，自然会产生极大风险。此外，在我国改革的进程中，市场经济的运行机制尚未配套，法规不健全，政策变化频率过快等都会加大房地产金融风险。　我国房地产金融发展现状分析我国房地产金融政策经历了从开始到调整的不断完善的过程。 1998年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建设贷款。由此开始，我国房地产业进入高速发展时期，虽然自2003年开始国家就出台调控房地产的各项政策措施，但银行业对房地产的支持依然有增无减。有数据表明，至2005年末，银行业向房地产开发商的贷款以及住房按揭等两项贷款余额就占商业银行总贷款的15%左右，大商业银行更是达30%的比例，而在某些县级市这个比例更高。房地产的价格也是一路上涨。开发商和银行都从中得到很高的利润。总结我国房地产金融的发展过程，可以看出我国房地产金融的发展具有以下几个特点：发展时期短，起步快。从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。融资渠道单一。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开市场资源资金三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%<，部分企业甚至在20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。我国房地产存在的主要金融风险从金融基础设施和外部环境上分析，我国的个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度、房地产信息体系不健全及政府干预失误，都是诱发金融风险的隐患。目前我国存在的主要房地产金融风险有：房地产市场过热存在市场风险从2004年开始部分大城市房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热，而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。房地产开发企业高负债经营隐含财务风险房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。假按揭凸显道德风险，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。最近也出现了“零首付”现象，即开发商打出零首付的幌子来吸引买房者，因为银行是不可能给零首付的购房者提供贷款，开发商以低额的垫付首付款来获得大额的购房资金。开发商把假按揭和零首付作为一种融资渠道。假按揭和零首付发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。基层银行发放房地产贷款存在操作风险突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。土地开发贷款有较大信用风险</银行土地开发贷款面临四方面风险。一是土地储备中心资产负债率较高。一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。房地产金融风险的影响房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。一旦房地产金融风险过大就可能导致金融危机的发生。由此引发的各种经济问题都会出现。当然受影响最大的首当其冲的当属金融业，特别是对银行的影响将难以估计。自20世纪80年代以来，以房地产为主要经济载体而引发的金融危机不断出现。无论是80年代的日本泡沫经济，还是90年代的东南亚金融危机，我们都可以发现房地产金融风险是泡沫经济的主要暴发点，而且银行信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用。同样，我们现在正面临的全球性金融危机也是由美国的房地产次贷危机所引发的， 2007年日汇丰控股表示，该行在次级抵押贷款业务方面存在的问题超过预期，并宣布将为美国抵押贷款坏账拨备106<亿美元，较市场预期高出20%。这一宣布导致汇丰控股股价8日下跌2.7%。由此拉开了房地产次级债风险的全球多米诺骨牌效应。随后又近一步引发了现在的大规模的金融危机。当然引发这场金融危机不单是房地产金融风险造成的，这与国外发达的资产证券化等多种融资方式和金融衍生品有关，但不可否认，房地产金融风险是这次金融危机的导火索。可以看出，房地产金融风险对金融危机的影响是很大的，对金融业和其他行业的冲击也是难以估量的。当前，随着美国次级房贷危机愈演愈烈，不断冲击国际金融市场因而引发全球性的金融危机，我国政府和各种相关部门也开始担心中国的房屋抵押贷款中是否也会出现类似的危机问题。这种担心不无道理，因为中国目前的房地产形势，与美国这些年有一些相似之处，一方面房价居高不下，另一方面，房地产抵押贷款迅速扩张。对此，我们应该重视房地产风险，以美国次级债危机为镜子，时刻关注我国房地产金融风险的发展状况，以便及时应对所出现的危机。从我国房地产市场的发展来看，也是经历了连续几年的高速增长，但是随着我国经济增长速度趋缓以及国际金融危机的发生，我国一些主要大城市的房价开始明降或暗降，由此引发的房地产泡沫也逐渐显现。房地产泡沫按其表现形式，一般地说可以细分为三种形式：地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，最典型的代表就是上世纪80年代末90年代初的日本房地产泡沫、90年代初的海南房地产泡沫和90年代末的香港房地产泡沫。最近不论是从国家统计局公布的房地产统计数据，还是从人民银行最近披露的房地产相关数据看，我国房地产泡沫正在日益累积并开始逐步显现。由于我国房地产融资没有形成风险分摊机制，房地产泡沫风险也即房地产金融风险。我国目前存在房地产企业对银行的依存度过高的问题，一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险。也就是说，目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的。因此银行系统对房地产金融风险的监管更要重视。房地产金融风险的防范从根本上看，房地产金融体系的风险，是土地制度、房地产业、商业银行管理等因素的综合影响结果，避免风险扩大也需要深化相关领域的改革。仅就房地产金融运行自身来说，根据国际经验和中国国情，可以主要通过抓住以下几方面，来努力化解相关的系统性风险。依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险；具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房；发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。<o:p></o:p>（2）加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度<o:p></o:p>  房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。因此，政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。<o:p></o:p>（3）加强对房地产金融风险的监测　<o:p></o:p>当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供需整体走势和结构变化，保持对房地产金融风险的经常性、持续性的监测与分析，并及时调整贷款投向。在此方面，我国可借鉴其它发达国家房地产金融监控预警体系的经验和各项指标来不断调整和完善对我国房地产金融风险的监测。<o:p></o:p>（4）完善房地产金融的法律环境<o:p></o:p> 确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。<o:p></o:p>（5）建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制<o:p></o:p> 针对我国目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称等现象，逐步建立适合我国国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防范道德风险”。<o:p></o:p><o:p> </o:p>主要参考资料：<o:p></o:p>1、《房地产与金融市场》，易宪容，社会科学文献出版社，2007.5<o:p></o:p>2、《中国房地产发展报告No.5》，牛凤瑞 李景国主编，社会科学文献出版社，2008.4<o:p></o:p>3、《房地产金融》，石春贵 于永顺主编，中国金融出版社，1995.<o:p></o:p>4、“房地产金融风险探析” 李贵玲，《现代商贸工业》，2008.10<o:p></o:p>5、“美国次级债危机剖析及其对中国的启示”， 蒋先玲，《金融理论与实践》，2007.11<o:p></o:p>6、“我国房地产金融风险及防范分析”，

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