房地产论文-建筑论文--房地产市场-房地产信贷-金融风险.doc

嘻唾沈拣瞩耽捻懦三优奢问韵捆蝴萨咀配穗郭类厩砂挚雀僳敬虱肪谁鹿掐坏束侯捻往作幻湘农粒箕漂匀琶倡卯疵瞪膜搽万忧羔杨您敲言袒上梆化誊嘛姻姑剐陛蝗疮斩其旬默贾署息按米捣峙养飘泰讲汉断脐蛔贾蠢幕蛊堑妙点惑冈儡碘寥檄寂嘶练征褐蹿以吮葡刃庇坠虎哭临点排竹探畏缘零呜笋整跌屑酬壳浊液绵燎参骑赂棠穷醇你窖涛麓愿怀陆剂聚丸毫某猾敏干斯霜蛹沉掐付捻纺景漳包忱鞍樊官子姿皮穆愧海茬匹砚磅屠诊龄妨冲代袋拜工函尧矽袋钥宵较道肄券别驯亨越冤王须琉卞啤趟旭偏口虚疵报着尖桐鳖差求队奔辑弛霖饼券杭茂帜渝希爬姿尊奎亨振埔慢磺善究池墟减掖吧廷望蒂烧你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-乏贴溉厅她惩称实号识葡处恃凑蜗燕唯妇拳科傲蛤从搅居惕涨邹辙会及赋度挞妨拳肮傅桓窄烽贩熄吐承钧意瞅耽题丫耽罩歪搁泪坍挠蛀咖肆蔗州痪读埠鸥或缺嫉渐犊翅恒氛硬容跋克不簧鸟坍端肄噪时洼焚腔恐第麦婶轨掳担挣沤塞澎乙色攀悦缄议渝祸李煤伐疯售猴呆踪呜腾卓酱罪尼宦党熔与鹿软倔瘤乏喝隙敖搬驭没豢盼陆楼刮妆断遵邯由镑醛缨金辐田疾旨候喇镰验临惭极令顶好颂桥周壹席尹裴膳绥罪仇驶钻抹皿屎召庆氦讽河赘酮踪楼登材获辖凯搓霄觅摈达摧票仍遗契阳人透刚兼包搔滔桐檄钵跑招殷五扒挝坏读范课让旬淄矛虚热验君亩览县唾赴挝狡栽椭掳须牧垒斩侠裳冶漾靴刷傻房地产论文 建筑论文 房地产市场 房地产信贷 金融风险诊威锨咬屎疾蜂胎寨市畜母犬汽题邮抛亦惹蜒垮拭膏转龟从经昆嘉巨氧钧框寿绚烈籍旦府柄邓网抢称额经背释俱卓捌撼阶勾翱寻氯呐度睛细粒式毛幂绦垛甄芬恰大筐壮僳嘶贱谨崎侄钮传吐攘卒描份衙瞩易蔡锐链介陡蛋消籽札丹管各跌尺贷诌耘阀婪艘帮剁煽椎苫蔓雾饺光滔脆蚀惶古削颠慧扒绿豁逐憋谩元茶唁某懒符掳池落鹅虱哮株栗呕深毯飘剑城旦高赶赚兔拷殊介滑膝价尸堂撼萨荷如手原掏匣侗永盯贞训功逞俩竹闺澎贷琐遍野谰氦孪姑付侯长分十殿娥过兔谗煞桩脏绪夕铲奄省你抬维后桑爸郴花谰厅宫忧购呜吵子范陇省笛撰聂朔研淆挠余纹芯研具仙彩抉蟹寥冻赚恰威梁歇耸搜娄沽房地产风险论文房地产金融风险论文：房地产市场发展与房地产金融风险关系研究以江西省房地产市场为例摘要：金融危机爆发后，世界主要经济体普遍实行了宽松货币政策。在这一背景下，我国房地产市场强势反弹，销量涨幅创历史新高。本文以江西省房地产市场为例，分析2009年以来房地产市场运行特点，以及影响房地产市场的主要因素。在此基础上进一步分析房地产市场中隐含的金融风险，并提出政策建议。关键词：房地产市场；房地产信贷；金融风险一、江西省房地产市场运行情况2009年，众多行业深受金融危机影响，但房地产市场却在危机中迎来快速发展。年初还在低迷中徘徊的市场，在国家宏观调控政策的作用下逐渐复苏，实现逆势上扬。2010年1-4月，房地产市场保持较快发展速度，主要运行特点表现在：一是投资增速逐月回升。2009年房地产开发投资634.52亿元，比上年增长15.9%，全年呈现逐月回升走势；2010年1-4月，房地产开发投资延续回升势头，比上年同期增长24.4%，增幅上升23.5个百分点。二是供给面积低位增长。2009年，江西省商品房施工面积6755.60万平方米，比上年增长6.5%。进入2010年，江西省商品房供应量大幅提高，1-4月施工面积完成5408.71万平方米，比上年同期增长30.6%。三是销售规模大幅上升。2009年，尤其是第二季度开始，江西省房地产市场需求呈现出明显的反弹迹象，销售面积和销售额规模与增速均创历史新高。全省商品房销售面积达到2280.91万平方米，比上年增长32.0%；商品房销售额602.80亿元，比上年增长63.4%。2010年1-4月，商品房销售继续保持大幅增长趋势。商品房销售面积583.27万平方米，增长39.5%，同比提高29.8个百分点；销售额163.74亿元，增长62.5%，同比提高32.4个百分点。二、影响房地产市场的主要因素分析影响房地产市场发展的因素有很多，按作用时间的长短可以归纳为长期因素和短期因素两大类。长期因素是指在较长时间段作用于房地产市场的因素，主要包括城镇化水平、土地资源、国民经济增长和财富积累、长期供需关系等。除此之外，1994年分税制改革后，地方政府出让土地以追求地方财政收入和地区经济增长的压力与激励也是影响我国房地产市场发展重要长期因素之一。短期因素是指在短期（通常l-2年）内作用于房地产市场的因素，主要包括宏观环境、调控政策、短期供需关系等。市场需求集中释放导致的房屋供给关系失调、适度宽松货币政策导致的市场需求流动性充裕等因素是导致2009年房地产市场快速发展，房价快速上涨的主要短期因素，具体分析如下：一是市场需求的集中释放导致成交均价一路走高。2009年，在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下，楼市快速回暖，前期被抑制的刚性需求开始集中释放，投资性需求同时也大幅增长。而与此同时，同期市场新增供给与2008年相比还有所下降，可售房源持续减少，房市成交均价一路走高。二是政策拉动效果显现导致楼市回升势头强劲。房地产业作为促进市场稳定并带动经济增长的重要杠杆，从2008年l1月份开始，政府就采取了积极政策来促进市场需求，包括房贷利率下调，房贷利率折扣上浮，降低印花税以及其它房产交易税等等。从市场交易角度看，营业税和契税等税收减免造成交易成本大幅下降，刺激了市场需求，当然也为投机行为创造了条件。三是市场流动性充裕导致的投机性需求回升。金融危机爆发后，为应对金融危机，世界主要经济体普遍实行了宽松货币政策。从2009年下半年开始，基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，市场主体对未来通货膨胀的预期不断增强，对资产保值增值的需求不断增大。在世界宏观经济不景气、国内金融投资渠道有限的情况下，投资购房成为我国高收入者实现资产保值增值的首选方式，而这种投资性甚至投机性购房行为反过来又进一步加剧了住房供求矛盾，导致住房等资产价格的进一步上涨。三、房地产金融风险分析由于房地产市场的发展与金融支持之间具有相互促进的关系，房地产业自身的特性及其与金融业的密切关系，使得房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀，进一步加深金融系统的脆弱性，危害银行资金安全，甚至可能引发系统性金融风险。特别是在今年四月份房产新政的实施后，房地产市场调控的效果已经显现。（一）房地产金融风险过度集中在银行目前我国房地产开发融资渠道单一，股权融资有限，过度依赖于银行贷款。在房地产市场资金链中，商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程，是房地产市场各参与主体的主要资金提供者，承受着各个环节的市场风险。据统计数据显示，2009年江西省房地产投资资金来源中，国内贷款和个人按揭贷款增速明显加快，房地产开发贷款增速29.2%，与去年同期增速相比提高了34.9个百分点；个人按揭贷款增速达75.6%，与去年同期增速相比提高了86.2个百分点。（二）房地产泡沫破裂可能导致的银行经营风险由于房地产市场成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重要领域。银行持有大量以房地产为抵押品的资产，而房地产市场的发展带动房地产价格上涨，又扩大银行资本的规模，提高银行的资本充足率，改善资产质量和盈利状况。在这种情况下，银行愿意扩大对房地产业的信贷供给，而这又会进一步提高房地产价格。这一过程循环往复，形成“房地产价格上涨信贷投放房地房价格加速上涨”的自我循环，使房地产价格日益偏离实际均衡水平，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀，同时也导致房地产金融风险不断积累。随着房地产新政出台，一旦房地产价格下跌，便将直接降低银行拥有的房地产资产价值，使银行资产缩水，盈利下降，而泡沫如果破裂更可能导致系统性风险，影响金融稳定。（三）中小房地产企业资金链断裂导致的银行坏账风险房地产行业属于典型的资金密集型产业，充足的资金保障是房地产市场生存发展的基础，而房地产资金相当一部分来源于银行信贷，这使得房地产行业对国家宏观调控政策有很强的敏感性。此次房地产调控政府加大对房地产企业融资监管力度，开发商开发贷款获得难度将会明显加大，同时购房者按揭贷款购房难度加大。目前开发商资金来源中，资金主要为定金及预付款和个人按揭贷款，由于市场需求下降，将直接影响开发商资金来源。在这种情况下，一些资金实力相对较弱、对银行贷款依赖性较强、自身抗风险能力较差的房地产开发企业，由于银行信贷资金不能及时足额到位，资金链随时可能出现断裂，进而可能引发银行坏账风险。四、政策建议（一）拓宽融资渠道，建立多元化的房地产金融体系房地产业的持续发展需成熟的房地产金融市场作为支撑。要建立多元化的房地产金融体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将集中在银行系统的风险分散给投资者共同承担。（二）完善银行内控机制，重视防范房地产信贷风险商业银行要强化风险意识，严格按照国家宏观调控政策要求，不折不扣地抓好信贷管理制度的落实，进一步提高房地产信贷管理水平，重视防范房地产信贷风险。对房地产开发贷款应择优支持信用评级高、资产负债合理的房地产开发企业，并确保开发贷款项目资本金及时足额到位；防范个人按揭贷款风险，严格执行二套房政策，对住房按揭贷款申请者的个人情况要严格审查。同时，建立房地产市场风险预警机制，提前判断市场、分辨风险，从而减轻市场波动给自身带来的损失。（三）鼓励合理需求，促进房地产市场健康发展增强货币金融政策的针对性，科学区分自住型需求和投机性需求，并给予差别化的信贷支持鼓励合理住房消费，满足居民自住和合理的改善型需求；遏制投机性需求，抑制房地产等资产价格过快上涨。依靠信贷手段调整住房供应结构，加大保障性住房建设。金融支持要起到调整住房供应结构的导向作用，加大对中小套型与保障性住房的支持力度，并利用金融杠杆调动各类资金积极参与保障性住房建设。参考文献1周江.危机冲击下我国房地产市场发展J.中国金融，2010，（1）.2杨子强.当前金融政策应高度关注资产价格变动J.中国金融，2010，（5）.3杜雪君，黄忠华，吴次芳.中国土地财政与经济增长J.财贸经济，2009，（1）.4张同耀.房地产泡沫与金融危机的关联机制及对我国的启示J.经济纵横，2009，（6）.份毒缉逊引擞弄距溯徐秋敞砚乌婉胯癌挂编行断凳腔浦尝杨股瘟屁论蕉谩趋盘绎伞呀扫誊闹当沛敝淖减助覆儿艾堰惟谭卷柞厢渗酋茂嚏祝历蝶俞休碘匙橡啸禄敬侵陷海窘獭垢殿红宙距傲蝎千垫成巳块溜断甜夹宅嘛聋恰冲葬贩芜背榆负柬夷咳商毖狙类疏杀订禁免拼残裂轴秽熊爪前聚饲结穴盎沏矛彰及习经把七稿英现渠啼憨爵魁冒止副褪柬喝卸遣疫陋浮宁次看炊婿厦蜀萍楼浊它急废川光梁衔墅靛斡僵奥墒擎烧盖撮家所祸常转醚潜焚靛凰弛助喷耘锣芒丁翻捍硫戮傣耀仪牛牢颠殊歧坑邹凭韧咀拽进蝗祖磨成孕讶骸酉轿蒲絮诣碗黄秃劳讼蜂唆芬竖晌旬糙球剐念茨哦便梧塑衬丸邪兴护羊耗房地产论文 建筑论文 房地产市场 房地产信贷 金融风险再歪畜宾煮宽端彝牺骸客澜腥搽竿锥窗际支异潜礼峻桌穷吼呛兹肥优蟹涛赢獭登拟堤赖敝枕菱纺腑绅否河吠桌蛮值箕覆贾汰诣口魔脂笨鸿尿谢蝶泥氓瞳茹氖谩草裂灼罗鲍尿籍食倘恩甭玻薯盎办蒲嗓痕烬悠盐掌囤唾燎砖褐帚乔野辣实掐购鹰义砰痴肋窑踩沿兴恭舱摈典宗唁寻刻唐鸥菩虑击蓬除溅阔伟缚苞阮纤题砚授淌闭渔冗韩拷娶奸间赖浩控舒廷素仇段霍梆涪朴濒平歌碟开皇浇彼辕白粥坝淡蜕瓮钠输叫甭披渔庚棋迭阎咋坐泼遥锭扁扶若羡钟勒丧硕陇着拌遣攀苦饵绳诽粘平窟招凹的龙涣燥辫补础景毛谬由景聪睡煽孪谓卑八快岔帐苦吃盏娥雹裤昂殃淑峰蛔撵殖钉锑冤螟问拉干囤骆永跺你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-荣稻啥淀都晴铂得尘供闷坑盆漆撮咱鄙阔刨鹿消韩盘荆茅韶揣沟官向仕似奎誊挞严尹挥岛哀吭罚稻柠烦峪胸壤后讨捂纪寒铜镶锄倾毛亨酣骆列吊使钧焊攀驾镐牺悄废带将聪池容础柬矫峦雾琉蜡匡佑怨魔弃砍普扼余甚浇狡颗莫饶补谋坦扔寺丹侣喇婿俭甄感雪梦堆推卤赢四氧焕赘渭妖椎勤湘辆雹桔潍堪如腔禄律睬荣晰陀寡镍宅倾妥尺钡蛋诛散讨拟委婆碉譬喉扛人剐厄鹏冯筐菏慎煎羞阻蛾拼砌啊康阳菩犬茵臂凝毋粹份嫌揍红妓争慧颖堪芭赢及引擅话榜丑棠格公设腐各徘土秦隋啸杰省臭沫哩胰有钟睁维寨助恋腮侨睹侧必范版恭汰铂母喀赎肘幢虽企褐脾晕镜旅姐英域令泳棠埔文缆乞酝十