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2008年房地产估价师考试大纲房地产估价案例与分析第一章房地产估价报告写作 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价报告构成要素及其写作，估价报告写作文字要求的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容 第一节房地产估价报告构成要素及其写作 一、房地产估价报告的构成要素 二、房地产估价报告的写作 （一）封面的写作 1估价报告名称 2估价项目名称 3委托人 4估价机构 5注册房地产估价师 6估价作业日期 7估价报告编号 （二）目录的写作 （三）致委托人函的写作 （四）注册房地产估价师声明的写作 （五）估价的假设和限制条件的写作 （六）估价结果报告的写作 1标题 2委托人 3估价机构 4估价对象 5估价目的 6估价时点 7价值定义 8估价依据 9估价原则 10估价方法 11估价结果 12估价人员 13估价作业日期 14估价报告使用期限 （七）估价技术报告的写作 1实物状况（或个别因素）分析 2区位状况分析3市场背景分析 4最高最佳使用分析 5估价方法选用 6估价测算过程 7估价结果确定 三、房地产估价报告示例 第二节房地产估价报告写作的文字要求 一、对词义的要求（一）用词准确 （二）语义鲜明，不能含混不清、模棱两可 （三）用词不可带有较强烈的感情色彩 （四）用词简练、标准。不堆砌、不生造 二、对语句的要求 （一）句子简洁，概括性强 （二）搭配得当 （三）逻辑严密 三、要防止错别字和错漏 考试要求 1掌握房地产估价报告的构成要素及其写作； 2掌握房地产估价报告的文字要求。第二章各种类型房地产的估价 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容 第一节居住房地产的估价 一、居住房地产及其特点 （一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大 （二）具有较强的相似性、可比性 （三）不同类型住房、价格内涵差异明显 二、影响居住房地产价格的因素 （一）影响居住房地产价格的主要区位状况 1交通条件 2生活服务设施 3教育配套设施 4环境质量 （二）影响居住房地产价格的主要实物状况 1建筑结构、类型和等级 2设施与设备 3建筑质量 4装修 5朝向与楼层 三、居住房地产估价的常用方法 （一）市场法 （二）成本法 （三）收益法 四、居住房地产估价的技术路线及难点处理 （一）商品房估价的技术路线及难点处理 （二）房改房、经济实用住房估价的技术路线及难点处理 第二节商业房地产的估价 一、商业房地产及其特点 （一）商业房地产及其种类 1百货店业态结构特点 2超级市场业态结构特点 3大型综合商场业态结构特点 4便利店业态结构特点 5专业店业态结构特点 6专卖店业态结构特点 7购物中心业态结构特点 8家居中心业态结构特点 9仓储商店业态结构特点 （二）商业房地产特点 1收益性 2经营内容多，业态多样 3出租、转租经营多，产权分散复杂 4装修高档且复杂 5垂直空间价值衰减性明显 二、影响商业房地产价格的因素 （一）影响商业房地产价格的主要区位状况 1地段繁华程度 2交通条件 3临街状况 （二）影响商业房地产价格的主要实物状况 1建筑品质及内部格局 2楼层 3净高 4面积 5装修 6无形价值 三、商业房地产估价的常用方法 （一）收益法 （二）市场法 （三）成本法 四、商业房地产估价的技术路线及难点处理 （一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 1出租型商业房地产 2运营型商业房地产 （二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1整幢商业房地产估价 2整层商业房地产估价 3同层商业房地产不同铺面评估 （三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及赡点处理 第三节商务办公房地产的估价 一、商务办公房地产及其特点 （一）商务办公房地产及其分类 （二）商务办公房地产盼特点 1所处区位好，规模大 2多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善 3出租经营为主，多由专业物业管理企业管理 二、影响商务办公房地产价格的因素 （一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况 1集聚程度 2交通条件 3周边环境 （二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况 1外观形象 2内部装修 3设备、设施 4智能化程度 5物业管理水平 6租户类型 7楼层 三、商务办公房地产估价的常用方法 （一）收益法 （二）市场法 （三）成本法 四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 （一）商务办公房地产租金的求取 1租约问题 2租金构成内涵问题 3租金支付方式问题 4地下车库租金阅题 （二）整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 1单纯型商务办公房地产 2商住型商务办公房地产 3综合型商务办公房地产 第四节旅馆房地产的估价 一、旅馆房地产及其估价特点 （一）旅馆房地产及其特点 1饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 2旅店、招待所及其特点 （二）旅馆房地产的估价特点 1转让少且一般为整体转让 2功能多样 3一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大 4价值主要体现在接待客户类型及其能力 二、影响旅馆房地产价格的主要因素 （一）影响旅馆房地产价格的主要区位状况 1交通条件 2周围环境 （二）影响旅馆房地产价格的主要实物状况 1设备设施和用具 2经营管理 三、旅馆房地产估价方法的选用 （一）收益法 （二）市场法 四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理 （一）星级酒店不同功能用房收益的测算 （二）星级酒店净收益的求取 第五节餐饮房地产的估价 一、餐饮房地产及其估价特点 （一）地段选择的差异性 （二）营业收入的差异性 二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 第六节娱乐房地产的估价 一、娱乐房地产及其估价特点 二、娱乐房地产估价的常用方法 （一）收益法 （二）市场法 （三）成本法 三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理 第七节工业房地产的估价 一、工业房地产及其估价特点 （一）涉及的行业多 （二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大 （三）要区分设备和建筑物的造价 （四）受腐蚀的可能性大 二、影响工业房地产价格的主要因素 （一）影响工业房地产价格的主要区位状况 1交通条件 2基础设施 3地理位置 （二）影响工业房地产价格的主要实物状况 1用地面积与形状 2地质和水文条件 3房地产用途 三、工业房地产估价的常用方法 （一）成本法 （二）市场法 （三）收益法 四、工业房地产估价的技术路线及难点处理 第八节农业房地产的估价 一、农业房地产估价的一般特点 二、农业房地产常见的估价方法和技术路线 第九节特殊用途房地产的估价 一、停车库的估价 （一）地下停车库特点 （二）地下停车库的价格特点 （三）地下停车库常见的估价方法和技术路线 二、加油站的估价 （一）加油站房地产估价的一般特点 1位置极其重要并且分布离散性较强 2经营的个性差异显著 3存在成品油特许经营权带来的超额利润 （二）加油站常见的估价方法和技术路线 考试要求 1掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法 2掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法 3掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法 4熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法 5熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法 6熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法 7熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法 8了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法 9了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。第三章各种目的的房地产估价 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容 第一节房地产抵押价值评估 一、房地产抵押价值内涵及评估实质 二、房地产抵押估价的法律规定 （一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求 （二）不得设定抵押的房地产 （三）其他限制条件 （四）与房地产抵押估价有关的规定 三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法 （一）完全产权房地产 （三）不完全产权房地产 （三）部分（局部）房地产 （四）在建工程房地产 （五）乡（镇）、村企业房地产 四、房地产抵押估价的注意事项 （一）估价目的 （二）估价时点 （三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产 （四）合理确定假设前提和限制条件 （五）把握市场风险防止高估 （六）估价中的谨慎原则 （七）市场变现能力分析 （八）说明与风险提示 （九）其他 第二节建设用地使用权出让价格评估 一、建设用地使用权出让价格评估的特点 （一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准 （二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点 （三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法 （四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性 二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择 （一）市场法 （二）假设开发法 （三）成本法 （四）基准地价修正法 第三节房地产转让价格评估 一、房地产转让价格评估的特点 二、房地产转让价格评估常用方法 （一）市场法 （二）假设开发法 （三）成本法 （四）收益法 （五）基准地价修正法 第四节城市房屋拆迁估价 一、城市房屋拆迁估价内涵及特点 （一）估价数量大 （二）涉及面广，社会影响大 （三）估价对象复杂，需要协调各种关系 （四）补偿价格关联性强 二、城市房屋拆迁估价的标准与方法 三、城市房屋拆迁估价技术路线 （一）“标本房屋”市场价格评估技术路线 1确定“标本房屋”的基本条件 2选择“标本房屋” 3评估“标本房屋”的市场价格 4评估确定其他拆迁房屋的市场价格 （二）“典型房屋”市场价格评估技术路线 （三）区位指导价市场价格评估技术路线 四、城市房屋拆迁估价应注意的问题 （一）拆迁估价的估价对象 （二）拆迁估价委托人的合法性 （三）拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点 （四）拆迁估价价格内涵 （五）几种特殊产别房屋的估价 五、城市房屋拆迁估价的工作方式 （一）拆迁估价前的准备工作 （二）入户调查 （三）室内作业，出具估价报告 （四）现场答疑 六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决 第五节房屋租赁价格评估 一、房屋租赁价格评估的特点 （一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型 （二）租约对租金估价有一定的影响 （三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分 二、房屋租赁价格管理的法律规定 （一）房屋租赁价格应以合同形式载明 （二）不同用途房屋租赁价格管理规定 （三）私房租赁价格管理规定 三、房屋租赁价格评估常用的估价方法 （一）市场法 （二）收益法 （三）成本法 第六节房地产保险估价 一、房地产保险概述二、房地产保险估价的特点 （一）保险价值和保险金额的区别 （二）直接损失和间接损失 （三）房地产投保时的估价 （四）保险事故发生后的评估 第七节房地产课税估价 一、房产税估价 二、土地增值税估价 （一）区分评估目的，明确评估内容 1隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的 2提供扣除项目金额不实的 （二）扣除项目评估方法的选择 1取得土地使用权所支付的金额 2房地产开发成本 3旧房及建筑物的评估价格 三、契税估价 第八节房地产分割、合并估价 一、房地产分割、合并估价的特点 二、房地产合并的法律规定 （一）房地产是否符合法定的转让条件 （二）待合并房地产的土地使用权取得方式 （三）待合并房地产的土地用途 （四）待合并房地产的土地使用权剩余年限 三、房地产合并估价方法要点 （一）房地产合并前后价格的计算要客现、准确 （二）增值额的分配要准确、合理 第九节房地产纠纷估价 一、房地产价格（价值）类纠纷及其特点 二、房地产估价结果纠纷及其特点 三、房地产纠纷估价及其特点 第十节企业各种经济行为涉及的房地产估价 一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型 （一）房地产权属发生转移 （二）房地产权属不发生转移 二、估价的假设前提 三、估价方法的选用 （一）房地产权属发生转移的估价 （二）房地产权属不发生转移的估价 考试要求 1掌握房地产抵押价值评估 2熟悉建设用地使用权出让价格评估 3掌握房地产转让价格评估 4掌握城市房屋拆迁补偿估价 5掌握房屋租赁价格评估 6熟悉房地产保险估价 7熟悉房地产课税估价 8了解房地产分割、合并估价 9了解房地产纠纷估价 10了解企业各种经济行为涉及的房地产估价第四章房地产市场分析与项目评估 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场分析、房地产项目策划、房地产投资项目可行性研究和房地产贷款项目评估的了解、熟悉和掌握程度。 考试目的 第一节房地产市场分析 一、房地产市场分析类型 （一）整体房地产市场分析 （二）住宅房地产市场分析 （三）商业房地产市场分析 （四）写字楼房地产市场分析 （五）酒店房地产市场分析 （六）工业房地产市场分析 二、不同类型房地产市场分析报告内容 （一）住宅房地产市场分析报告内容构成 1宏观环境分析 2房地产市场发展现状和趋势分析 3客户分析 4竞争分析 （二）商业房地产市场分析报告内容构成 1宏观环境分析 2商业房地产发展现状及趋势 3商圈（区域）分析 4消费者消费习惯分析 5客户分析 （三）写字楼房地产市场分析报告内容构成 1宏观环境分析 2写字楼房地产市场发展状况和趋势 3商务圈（区域）分析 4竞争、典型项目研究 5写字楼客户分析 （四）酒店房地产市场分析报告内容构成 1宏观环境分析 2酒店房地产的发展现状和特点 3酒店消费者分析 4酒店市场竞争分析 5酒店经营者分析 第二节房地产项目策划 一、房地产项目策划的特点 （一）地域性 （二）系统性 （三）前瞻性 （四）市场性 （五）创新性 （六）多样性 二、房地产项目策划报告主要内容 （一）项目背景 （二）开发项目地块分析 1地块的自然条件分析 2地块周边的经济及社会条件分析 3地块的环境条件分析 （三）开发项目市场调查与分析 1市场环境调查与分析 2市场需求容量调查与分析 3消费者和消费者行为调查与分析 4竞争情况调查与分析 （四）开发项目SWOT分析 1开发项目的优势分析 2开发项目的劣势分析 3开发项目的发展机遇分析 4开发项目的的威胁分析 （五）开发项目的市场定位 1消费群体定位 2项目形象定位 3规划设计及建筑形象定位 4户型定位 5价格定位 6物业管理定位 （六）开发项目的产品策划及规划建议 1项目总体规划设计建议 2建筑个体设计建议 3环境景观设计建议 4户型设计建议 （七）房地产项目的定价及价格策略 1房地产项目定价目标 2房地产项目定价方法选择 3房地产项目价格策略选择 （八）房地产项目广告策划及销售 1房地产项目广告设计 2房地产项目广告媒体选择 3房地产项目销售计划及策略制定 第三节房地产投资项目可行性研究 一、房地产投资项目可行性研究特点 二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容 （一）项目总论 （二）项目概况 （三）项目投资环境分析 （四）项目区域环境分析 （五）房地产市场分析 （六）项目市场定位 （七）项目规划与建筑方案 （八）项目开发建设进度安排 （九）投资估算与资金筹措 （十）项目经济效益分析 （十一）项目风险分析 （十二）项目社会效益和影响分析 （十三）项目可行性研究结论与建议 第四节房地产贷款项目评估 一、房地产贷款项目评估 二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定 三、房地产贷款项目评估的特点 （一）综合性 （二）科学性 （三）专业性 （四）特殊性 四、房地产贷款项目评估的内容 五、房地产贷款项目评估的注意事项 （一）评估的侧重点 （二）动态与静态分析 （三）项目风险评估 （四）项目市场评估 考试要求 1掌握房地产市场分析 2熟悉房地产项目策划 3熟悉房地产投资项目可行性研究 4熟悉房地产贷款项目评估