卧龙湾提案.pptx

根国际城市上海，公司主创人员主要由杭州九久企划高管重新整合而成，本着创新地产推广新高度的愿景，致力于房地产领域的项目市场研究、项目可行性研究、房地产项目产品研发、房地产项目投资咨询、房地产经纪、房地产项目营销策划、房地产项目整合推广、企业形象策划等市场领域。房地产营销全程的伙伴上海壹鸣3市 场看【市场分析】”宿迁市经济发展分析宿迁市经济发展分析 宿迁宿迁2009年实现地区生产总值年实现地区生产总值827亿元，增长亿元，增长13.5%；财政总收入；财政总收入130.2亿元，增长亿元，增长41.3%，登上了百亿台，登上了百亿台阶；一般预算收入阶；一般预算收入63.1亿元，增长亿元，增长35.6%，在全国，在全国333个地级市中跻身百强；城镇居民人均可支配收入达到个地级市中跻身百强；城镇居民人均可支配收入达到11149元，农民人均收入达到元，农民人均收入达到6057元，分别增长元，分别增长12.8%和和12%。全市财政收入、一般预算收入、规模以上工业。全市财政收入、一般预算收入、规模以上工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额、进出口总额等主要经济指标增速继续位居全省前列。增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额、进出口总额等主要经济指标增速继续位居全省前列。建市以来，宿迁先后被授于联合国环保节能新型示范城市、中国改革开放建市以来，宿迁先后被授于联合国环保节能新型示范城市、中国改革开放30年优秀集体、全国双拥模范城市、年优秀集体、全国双拥模范城市、中国城市管理进步奖、中国城市旅游竞争力百强城市、浙商最佳投资城市、苏商投资首选城市、社会治安安全中国城市管理进步奖、中国城市旅游竞争力百强城市、浙商最佳投资城市、苏商投资首选城市、社会治安安全市、中国优秀旅游城市、国家园林城市等荣誉称号。市、中国优秀旅游城市、国家园林城市等荣誉称号。30年年来来宿宿迁迁经经济济增增长长趋趋势势图图至至2007年末，全市产业结构为年末，全市产业结构为22.0：46.0：32.0。和改革开放之初相比，一产比重下降。和改革开放之初相比，一产比重下降了了39.9个百分点，二产比重提升了个百分点，二产比重提升了21.5个百分点，三产比重提升了个百分点，三产比重提升了18.4个百分点，表明个百分点，表明宿迁由传统的农业大市正向新型工业化城市转变。宿迁由传统的农业大市正向新型工业化城市转变。一般预算收入从建市初的一般预算收入从建市初的3.42亿元增加到亿元增加到32.92亿元，净增了亿元，净增了29.50亿元，年递增亿元，年递增22.9%，比财政总收入，比财政总收入增速高增速高2.1个百分点，财政收入质态逐步趋好个百分点，财政收入质态逐步趋好改改革革开开放放30年年全全市市财财政政总总收收入入趋趋势势图图”城市规划分析城市规划分析城区总体布局城区总体布局通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构形态：片区，形成开敞型，片区式空间结构形态：1、老城区、老城区全市传统商贸中心，教育、科研全市传统商贸中心，教育、科研中心。中心。2、市府新区、市府新区全市行政、文化中心，现代生全市行政、文化中心，现代生产服务中心。产服务中心。3、宿豫新区宿豫新区居住、工业兼容的综合性片区。居住、工业兼容的综合性片区。4、宿城新区、宿城新区综合性生活片区。综合性生活片区。5、市经济开发区、市经济开发区全市主要的工业生产基地。全市主要的工业生产基地。6、骆马湖现代生态农业示范区、骆马湖现代生态农业示范区生态旅游、生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。教育科研和现代农业研发基地。人口与城市化人口与城市化1、市域总人口预测：、市域总人口预测：2030年宿迁市域常住总人年宿迁市域常住总人口口580600万人万人；2、城市化水平预测：、城市化水平预测：2030年宿迁市年宿迁市城市化水平城市化水平达到达到70%。中心城区总体布局结构中心城区总体布局结构中心城区形成中心城区形成“北进南连两河串，一主两辅滨水城北进南连两河串，一主两辅滨水城”的总体布局框架。的总体布局框架。1、从用地、从用地拓展拓展方面来说，中心城区建设用地主要向南北两端跳跃式拓展，向北依托滨湖资源建设湖方面来说，中心城区建设用地主要向南北两端跳跃式拓展，向北依托滨湖资源建设湖滨新城，向南依托未来交通条件和现有基础建设洋河新城；滨新城，向南依托未来交通条件和现有基础建设洋河新城；2、从职能、从职能分工分工角度来说，以现状城区为城市发展核心，强化服务中心功能，形成综合性主城区；湖角度来说，以现状城区为城市发展核心，强化服务中心功能，形成综合性主城区；湖滨新城以休闲度假、居住、科研教育为主建设宜居新城；洋河新城则依托现有产业基础不断壮大，滨新城以休闲度假、居住、科研教育为主建设宜居新城；洋河新城则依托现有产业基础不断壮大，建设产业新城。后两者分别从生产、生活两个方面对主城区起着辅助和提升作用；建设产业新城。后两者分别从生产、生活两个方面对主城区起着辅助和提升作用；3、从空间、从空间景观景观塑造来说，塑造来说，以大运河、古黄河为脉以大运河、古黄河为脉，连同骆马湖一起，串联主城区和两个辅城，整体，连同骆马湖一起，串联主城区和两个辅城，整体体现滨水城市的景观特色。体现滨水城市的景观特色。城市空间景观特色城市空间景观特色遵循遵循“融合自然山水、延续历史脉络融合自然山水、延续历史脉络”这一基本思路，将宿迁城市空间特色提炼为这一基本思路，将宿迁城市空间特色提炼为“两脉串城、山两脉串城、山水和融水和融”。其中，。其中，“两脉两脉”分别为：分别为：1、城市生态脉：以大运河风光带为依托，向北串联嶂山直至骆马湖，向南串联洋河片区，引湖纳山，、城市生态脉：以大运河风光带为依托，向北串联嶂山直至骆马湖，向南串联洋河片区，引湖纳山，形成串联主城区、湖滨新城、洋河新城的生态主廊道。形成串联主城区、湖滨新城、洋河新城的生态主廊道。2、城市活力脉：沿古黄河两岸打造城市的公共活力空间，强调其生活性、参与性、亲水性，从而形、城市活力脉：沿古黄河两岸打造城市的公共活力空间，强调其生活性、参与性、亲水性，从而形成城市的滨水商业休闲轴线。成城市的滨水商业休闲轴线。市发展规划小结市发展规划小结n 城市未来发展方向：城市未来发展方向：东进、东进、北拓。北拓。n 宿豫区规划手笔大，配置全，投入高，对政府财政能力提出了严峻考验。在此前提下，不排除政府宿豫区规划手笔大，配置全，投入高，对政府财政能力提出了严峻考验。在此前提下，不排除政府为解决建设投入费用的问题，大量卖地的可能性。为解决建设投入费用的问题，大量卖地的可能性。在挖掘城市发展资源的过程中，宿迁明确提出在挖掘城市发展资源的过程中，宿迁明确提出“引湖纳山引湖纳山”的发展战略，打造滨湖城市的发展战略，打造滨湖城市特色，并先后编制了两河四岸总体规划、古黄河风光带总体规划、特色，并先后编制了两河四岸总体规划、古黄河风光带总体规划、中运河风光带总体规中运河风光带总体规划、运河产业带总体规划等一系列规划，启动了河岸环境综合整治工程、风光带建设工划、运河产业带总体规划等一系列规划，启动了河岸环境综合整治工程、风光带建设工程，先后投资近程，先后投资近10亿元清水绿岸美两侧亿元清水绿岸美两侧，使得，使得“城在水中，水在绿中城在水中，水在绿中”的滨湖特色城市的滨湖特色城市逐步显现逐步显现”政策趋向分析政策趋向分析我国房地产景气指数继续提高，商品房销售形势良好，为置业者增加购买信心我国房地产景气指数继续提高，商品房销售形势良好，为置业者增加购买信心n 伴随着中国经济的逐步复苏，加之09年中央及地方的一系列救市政策举措，全国房地产开发指数自2010年1月以来1几个月稳步上升，3月份，全国房地产开发景气指数达到了105.68，比7月份提高2.07点。政策趋向分析政策趋向分析 9月月29日日首付款比例调整到首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。10月月20日日“省版省版”契税新标准契税新标准二套房：契税一律为二套房：契税一律为首套房：首套房：144平方米以上的契税为平方米以上的契税为3%；90到到144平方米的为平方米的为1.5%；n中国政府网公布了中国政府网公布了国务院批转发展改革委关于国务院批转发展改革委关于20092009年深化经济体制改革工作意见的通知年深化经济体制改革工作意见的通知。据分析，物业税的主要纳税物业为建筑面积超过据分析，物业税的主要纳税物业为建筑面积超过144144平方米以上的物业。平方米以上的物业。房地产政策调整频出，政府对未来的市场监控力度逐步加强房地产政策调整频出，政府对未来的市场监控力度逐步加强银监会：收紧二套房贷政策，对房地产市场投资和投机进行适度从紧银监会：收紧二套房贷政策，对房地产市场投资和投机进行适度从紧 11月月1日日中国证券报中国证券报10月月29日率先报道了银行接到通知取消房贷日率先报道了银行接到通知取消房贷7折利率优惠的消息。折利率优惠的消息。目前有多家银行总行已经向分支行下发通知，要求在目前有多家银行总行已经向分支行下发通知，要求在11月月1日起，全面取消房贷日起，全面取消房贷7折利率，折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。n 6 6月底月底，银监会为加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展，下，银监会为加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展，下发了发了关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知n 经济层面逐渐转好，将一定程度促进购买力水平提升n 房地产市场走出阴霾，部分城市出现过热势头n 相关政策密集出台，调控势头逐渐凸显n 银监会相关政策相继面世，银根逐渐紧缩目前部分区域房地产市场的过热现象，已引起了决策层的高度关注，从最近相关房地产政策的频繁目前部分区域房地产市场的过热现象，已引起了决策层的高度关注，从最近相关房地产政策的频繁出台便可见一斑。中央关于房地产调控的势头初现端倪。出台便可见一斑。中央关于房地产调控的势头初现端倪。市场逐步好转，为防止市场过热，调控势头初现端倪市场逐步好转，为防止市场过热，调控势头初现端倪政策趋向分析小结政策趋向分析小结”宿迁楼市分析从图一可以清晰看出，宿迁上半年住宅成交整体呈现一个下从图一可以清晰看出，宿迁上半年住宅成交整体呈现一个下滑趋势，月是成交最高点，月成交量接近滑趋势，月是成交最高点，月成交量接近2000套，仅次于套，仅次于年底的历史新高，月受过年影响成交量有所下滑，但年底的历史新高，月受过年影响成交量有所下滑，但随后、月仍是一个攀升走向。但紧接着月中旬受国家随后、月仍是一个攀升走向。但紧接着月中旬受国家楼市调控政策的宏观影响，本应继续走好的楼市在遭重拳猛楼市调控政策的宏观影响，本应继续走好的楼市在遭重拳猛击后击后成交量骤然下降，至月份又回到年年初的成交水成交量骤然下降，至月份又回到年年初的成交水平平，市场出现了浓厚的观望情绪。，市场出现了浓厚的观望情绪。从图二中，我们可以看出曲线走势与图一几乎吻合。从图二中，我们可以看出曲线走势与图一几乎吻合。月宿迁住宅成交面积基本处于月宿迁住宅成交面积基本处于200000平米左右，平米左右，联系图一中的月成交联系图一中的月成交1900多套，多套，可以得出宿迁占主可以得出宿迁占主流的套型还是流的套型还是100平米左右的房型，这种趋势在上半平米左右的房型，这种趋势在上半年里始终保持不变年里始终保持不变，说明购房者这种需求相对稳定。，说明购房者这种需求相对稳定。今年上半年成交金额受成交套数影响也是一个下滑趋势，今年上半年成交金额受成交套数影响也是一个下滑趋势，虽然整体而言月成交金额平均在虽然整体而言月成交金额平均在4亿多，亿多，但从年初的近但从年初的近6亿亿元到元到6月的月的2.4亿，同比下降亿，同比下降60%，情况相当不乐观，情况相当不乐观。成交均价是楼市的重要表现之一，从图四中看出成交均价是楼市的重要表现之一，从图四中看出今年的成今年的成交均价创下了宿迁历史的新高，折线完全背离了图一的走交均价创下了宿迁历史的新高，折线完全背离了图一的走势。势。本月商品房住宅共本月商品房住宅共成交成交782套，日均成交套，日均成交25套，成交面积套，成交面积8033537平方米平方米，成交金额，成交金额2602426万元，万元，成交均价为成交均价为323945元元/平方米平方米；7月份住宅成交总量月份住宅成交总量比比6月减少月减少20套，同比仅降套，同比仅降2%，成交面积几乎相等，成交面积几乎相等，成交额却上升了成交额却上升了1735万元万元，因此成交均价因此成交均价也上涨了也上涨了235元，同比增长元，同比增长7%，与，与5月创下的均价历史新高月创下的均价历史新高3240元近乎持平。从这一组数据中我们可以看出，宿迁楼元近乎持平。从这一组数据中我们可以看出，宿迁楼市走势已有企稳的迹象。市走势已有企稳的迹象。从月份宿迁住宅每日成交示意图上看，本月的走势相当平稳，从月份宿迁住宅每日成交示意图上看，本月的走势相当平稳，且呈现一个渐升趋势且呈现一个渐升趋势。日均销售量在。日均销售量在30-50套之间波套之间波动，延续了动，延续了7月后半月的成交势态。前半个月遵循了周末稀少的成交惯例，至后半月这种现象逐渐消失，成交量也在月后半月的成交势态。前半个月遵循了周末稀少的成交惯例，至后半月这种现象逐渐消失，成交量也在平稳中上升，平稳中上升，月末更是达到一个新的高度，突破百套大关月末更是达到一个新的高度，突破百套大关，仿佛渐入佳境。，仿佛渐入佳境。本月商品房住宅共成交本月商品房住宅共成交1104套，日均成交套，日均成交36套，成交面积套，成交面积1125723平方米，成交金额平方米，成交金额3286512万元，万元，成交均价为成交均价为291947元元/平方米平方米。根据商品房网上备案系统的统计，根据商品房网上备案系统的统计，2010年年10月月18日日-24日，市区商品住宅网上合同备案日，市区商品住宅网上合同备案593套，合计套，合计7.13万平方米，万平方米，成成交均价交均价3896元元/平方米平方米，销售总额，销售总额27759万元。万元。按成交价格排名来看：商品住宅成交均价排名前三位的板块分别是按成交价格排名来看：商品住宅成交均价排名前三位的板块分别是骆马湖示范区骆马湖示范区4887元元/平方米、市府新区平方米、市府新区4675元元/平方米、老城区平方米、老城区4236元元/平方米平方米。”宿迁房地产市场区域及趋势宿迁房地产市场区域及趋势分析分析宿豫区宿豫区 宿豫区的客户一方面来自本区域，另外就是周边乡镇的客户，如大兴、来龙等。宿豫区的客户一方面来自本区域，另外就是周边乡镇的客户，如大兴、来龙等。宿豫区具备基本的生活、娱乐、购物配套。相比于新区，要好很多，可是，宿豫区宿豫区具备基本的生活、娱乐、购物配套。相比于新区，要好很多，可是，宿豫区有特点的楼盘极少，大都很平庸。这是因为，有特点的楼盘极少，大都很平庸。这是因为，本区域绝大部分客户都是首次置业，本区域绝大部分客户都是首次置业，且拆迁客户很多，他们对产品档次要求较低且拆迁客户很多，他们对产品档次要求较低。趋势趋势：1、城市化进程的持续城市化进程的持续 支持宿迁楼市发展最根本动力。下面县、镇的人进城，实力强的就买在市区了，实力不强的，就支持宿迁楼市发展最根本动力。下面县、镇的人进城，实力强的就买在市区了，实力不强的，就买在临近买在临近的新区，或者宿豫区，至少是进城了的新区，或者宿豫区，至少是进城了。80年代是人口出生的高峰期，现在这个年龄段的人已经奔三，他们面年代是人口出生的高峰期，现在这个年龄段的人已经奔三，他们面临着买房、成家、生子的一系列问题，且他们一般都不会在回到农村去生活。这就是所谓的刚需，等这些人临着买房、成家、生子的一系列问题，且他们一般都不会在回到农村去生活。这就是所谓的刚需，等这些人都不买房子了，房地产的温度才会降下来。都不买房子了，房地产的温度才会降下来。2、土地供应减少土地供应减少 这几年宿迁地卖的很多，宿迁的这几年宿迁地卖的很多，宿迁的100多个楼盘多个楼盘，都是这几年才新建的。经过这几年的开发，这些楼盘都逐，都是这几年才新建的。经过这几年的开发，这些楼盘都逐渐进入尾声。渐进入尾声。再卖地，只能距离市区更远，比如宿豫区，再卖地，要么过环线再卖地，只能距离市区更远，比如宿豫区，再卖地，要么过环线，要么把现在的政府机关都迁，要么把现在的政府机关都迁走，才能有腾出较好的土地。也就是说，城市中心区域的土地供应已经很少了。走，才能有腾出较好的土地。也就是说，城市中心区域的土地供应已经很少了。换句话说，这两任政府把宿换句话说，这两任政府把宿迁的地卖的差不多了，能让下一任市长卖的地，很少，至少好的地不多了迁的地卖的差不多了，能让下一任市长卖的地，很少，至少好的地不多了。3、湖滨新区湖滨新区 这几年湖滨新区刚刚开了个头，等换届之后，从做政绩的角度，本区域最容易出成绩。等到换届之后了，这几年湖滨新区刚刚开了个头，等换届之后，从做政绩的角度，本区域最容易出成绩。等到换届之后了，政府的投入应该会很大。政府的投入应该会很大。【竞争对手分析】金色威尼斯金色威尼斯开发商开发商江苏华凯置业有限公司江苏华凯置业有限公司位置位置宿迁市宿豫区金沙江路宿迁市宿豫区金沙江路118号号总建面总建面22万方容积率容积率0.6绿化率绿化率46%物业类型物业类型联排、双拼别墅总户数总户数5050去化去化 率率3%景观设计景观设计上海交大安地建筑设计有限公司建筑风格建筑风格欧派建筑区域：区域：与老城区只有一桥之隔，项目周边有区政府行政中心、有大型超市、与老城区只有一桥之隔，项目周边有区政府行政中心、有大型超市、农贸市场、商贸城、医院和众多学校，银行、通信网点密布农贸市场、商贸城、医院和众多学校，银行、通信网点密布规模：规模：建筑面积 184,000 平方米，包括:30多幢联排别墅、双拼别墅、18层高、24层高的公寓式酒店优势：紧临运河景观带，自然环境优美优势：紧临运河景观带，自然环境优美金色威尼斯金色威尼斯主题：水岸贵族主题：水岸贵族 别墅领袖别墅领袖n 建筑形式上以地中海风情作为整个小区的基调，别墅以意大利托斯卡纳和西班牙风格为主题，在整个市场独树一帜，在整个市场独树一帜，形成鲜明的市场形象。形成鲜明的市场形象。n在充分尊重地块原有地貌特征基础上，通过对内外绿化及中央景观等环境的塑造，用五大中心绿地将小区装点成四在充分尊重地块原有地貌特征基础上，通过对内外绿化及中央景观等环境的塑造，用五大中心绿地将小区装点成四季常青城，实现人与自然的和谐共生季常青城，实现人与自然的和谐共生n 建筑节能技术、小区智能化技术、红外线安防技术、太阳能的运用和铝合金断桥隔热技术。祥和名邸祥和名邸开发商开发商宿迁市金地房地产开发有宿迁市金地房地产开发有限公司限公司位置位置市经济开发区发展大道市经济开发区发展大道666666号号总建面总建面6万方容积率容积率0.62绿化率绿化率27.58%物业类型物业类型联排复式别墅总户数总户数278278销售率销售率40%景观设计景观设计香港原和园林景观设计公香港原和园林景观设计公司司建筑风格建筑风格中式建筑区域：区域：该区域目前发展尚未成熟，配套不够完善该区域目前发展尚未成熟，配套不够完善规模：规模：祥和名邸一期9栋联排别墅火爆售罄，二期12栋房源近期即将隆重开盘优势：空气清晰，生态宜居优势：空气清晰，生态宜居祥和名邸祥和名邸主题：拥有祥和名邸主题：拥有祥和名邸 典藏五代财富典藏五代财富n 暗红色面砖、暖黄色及白色涂料组成，不加粉饰，取法自然，是对质朴的北美“草原别墅”的最好诠释n遵循以人为本、特色节约的原理，营造绿树成荫花团锦簇、空气清晰、品味高雅、自然生态、平静私密的具有生命活力的现在别墅小区景观n 框剪结构三层别墅，更高抗震性能，更多居住保障尊崇与优越尊崇与优越 只有私享者才拥有只有私享者才拥有万厦万厦四季华庭四季华庭开发商开发商宿迁市万厦房地产开发有宿迁市万厦房地产开发有限公司限公司位置位置果园街南侧（天燃气加气果园街南侧（天燃气加气母站对面）母站对面）总建面总建面10万方容积率容积率0.62绿化率绿化率50%物业类型物业类型双拼联排别墅总户数总户数3636销售率销售率5%景观设计景观设计上海嘉圣投资咨询管理有上海嘉圣投资咨询管理有限公司限公司建筑风格建筑风格欧式建筑区域：地处城乡结合部，北连宿迁学院，南接洋河工业走廊，地处果园开发区域：地处城乡结合部，北连宿迁学院，南接洋河工业走廊，地处果园开发区内区内规模：规模：建筑面积建筑面积10万平方米，分二期开发，该小区分为别墅、多层、小高层万平方米，分二期开发，该小区分为别墅、多层、小高层优势：凭水临风，生态宜居优势：凭水临风，生态宜居四季华庭四季华庭四季华庭梦想家园四季华庭梦想家园 千古龙脉奢华帝万家千古龙脉奢华帝万家n欧式园林贵胄御用状元 n居贵有水，水贵有源，西邻风景秀丽的古黄河岸东靠千年京杭大运河n以大片草坪、孤立树及成片的花茎三大欧式园林要素为造景基础欧洲几百年的宫廷奢贵便在屋前屋后自然流淌城市之中享受自然繁华夏阳银湖花园夏阳银湖花园开发商开发商上海亿兆投资集团上海亿兆投资集团位置位置宿迁湖滨新城雪松路宿迁湖滨新城雪松路5151号号（近环湖大道）（近环湖大道）总建面总建面16万方容积率容积率0.218绿化率绿化率50%物业类型物业类型双拼联排别墅总户数总户数5050销售率销售率70%景观设计景观设计上海亿兆房地产有限公司上海亿兆房地产有限公司建筑风格建筑风格北美建筑区域：距城中心区域：距城中心15分钟车程，骆马湖畔的分钟车程，骆马湖畔的5万方北美风情独栋别墅社区，万方北美风情独栋别墅社区，直面400平方公里浩瀚骆马湖。规模：一期推出独立别墅规模：一期推出独立别墅38栋早已销售告罄，随后推出的栋早已销售告罄，随后推出的B区及蒙特利尔区及蒙特利尔区也正在火爆热销中区也正在火爆热销中优势：坐拥骆马湖畔优势：坐拥骆马湖畔夏阳银湖花园夏阳银湖花园湖畔豪宅极致生活的理想与享受湖畔豪宅极致生活的理想与享受n 明亮高挑的半八角宽敞客厅与餐厅组成气派的会客就餐区n位于宿迁湖滨新城的中心区域毗邻江苏四大淡水湖之一骆马湖旁n 以国际流行的北美建筑风格为基础，将建筑与当地湖光山色巧妙结合，构建一个高尚的居住领地领城自面世以来就受到广大客户的认可及领城自面世以来就受到广大客户的认可及追捧，一度在市场上成为高端盘的典型代追捧，一度在市场上成为高端盘的典型代表，销售价格和业绩也较好。表，销售价格和业绩也较好。项目名称项目名称区位区位产品类型产品类型总建总建面面(亩）亩）户型户型面积面积（)单价区单价区位位促销方式促销方式销售销售率率优势优势劣势劣势金色威尼斯金色威尼斯宿豫区五宿豫区五号桥号桥以联排双以联排双拼为主拼为主3183182072072905800-5800-70007000一次性付清每套优惠一次性付清每套优惠100100元元/3%3%紧临运河景观带，自然紧临运河景观带，自然环境优美环境优美货值量较高，交通不便，货值量较高，交通不便，配套不齐全配套不齐全夏阳银湖花夏阳银湖花园园湖滨新城湖滨新城以独栋为以独栋为主主50085008187-2737000-7000-95009500购房送车购房送车70%70%坐拥骆马湖畔坐拥骆马湖畔交通不便，配套交通不便，配套 不齐全不齐全万厦万厦四季四季华庭华庭宿城区果宿城区果园园联排双拼联排双拼为主为主145145200-200-3003004100-4100-520052005%5%凭水临风，生态宜居凭水临风，生态宜居交通不便，配套不齐全交通不便，配套不齐全祥和名邸祥和名邸宿城开发宿城开发区区联排复式联排复式297297186-186-24324340%40%空气清晰空气清晰，生态宜居，生态宜居交通不便，配套不齐全交通不便，配套不齐全宿迁主要别墅信息对比宿迁主要别墅信息对比”宿迁房地产市场主要项目分宿迁房地产市场主要项目分析析位于宿迁市新旧城区的结合部，东临古黄河、南接规划大连路、西至规划位于宿迁市新旧城区的结合部，东临古黄河、南接规划大连路、西至规划道路，北至西湖路；青年路将项目分成道路，北至西湖路；青年路将项目分成2 2号、号、5 5号两地块，总占地面积约号两地块，总占地面积约350350亩，现下规划建筑面积约亩，现下规划建筑面积约4444万。该万。该项目位于宿迁市几何中心，地理项目位于宿迁市几何中心，地理位置十分优越。位置十分优越。该项目拟建成宿迁首个集现代综合该项目拟建成宿迁首个集现代综合Shopping MallShopping Mall、包含时尚主题百货、包含时尚主题百货、大型国际超市、五星影院、室内游乐、品牌专卖店等购物及休闲游乐设施。大型国际超市、五星影院、室内游乐、品牌专卖店等购物及休闲游乐设施。临古黄河的地块将打造宿迁首条古黄河风情特色商业街区，面积约临古黄河的地块将打造宿迁首条古黄河风情特色商业街区，面积约1010万，万，主要包含各类特色餐饮、夜总会、酒吧、桑拿洗浴、自助式主要包含各类特色餐饮、夜总会、酒吧、桑拿洗浴、自助式KTVKTV及休闲体及休闲体验式购物场所，填补城市休闲商业、景观商业、体验商业的空白。验式购物场所，填补城市休闲商业、景观商业、体验商业的空白。“国际国际社区社区”部分为宿迁首创情景洋房与高层住宅两类产品为主，面积约部分为宿迁首创情景洋房与高层住宅两类产品为主，面积约2121万，万，通过国际级的设计和景观配套，打造宿迁高尚文化生活社区。通过国际级的设计和景观配套，打造宿迁高尚文化生活社区。业态规划业态规划宝龙第三代标准店宝龙第三代标准店 滨水休闲商业步行街滨水休闲商业步行街 大型时尚百货大型时尚百货 大大型时尚超市型时尚超市 大型餐饮中心大型餐饮中心 宝龙城市广场宝龙城市广场所在区域：宿城区所在区域：宿城区开发商：金田置业（自销）开发商：金田置业（自销）物业服务公司：宿迁万家物业服务有限公司物业服务公司：宿迁万家物业服务有限公司建筑类别：建筑类别：住宅、商业住宅、商业 占地面积：占地面积：5050亩亩总建筑面积：住宅：总建筑面积：住宅：17.517.5万平米万平米容积率：容积率：4.524.52绿化率：绿化率：30%30%面积范围：面积范围：86-14386-143平米平米交房时间：交房时间：20102010年初年初项目地址：宿迁市黄河一号桥项目地址：宿迁市黄河一号桥 开盘时间：开盘时间：2010.09.05 2010.09.05 开开 发发 商：宿迁金田置业有限公司商：宿迁金田置业有限公司售楼电话：售楼电话：81187777,8118877781187777,81188777售楼地址：宿迁市黄河一号桥售楼地址：宿迁市黄河一号桥(市实小斜对面市实小斜对面)湖畔春天湖畔春天情情 况：况：湖畔春天位于宿迁城市中心古黄河畔，湖畔春天位于宿迁城市中心古黄河畔，由由1010幢高层幢高层及底商组成，其中包含及底商组成，其中包含9 9幢幢2727层，层，2424层的水景豪宅，层的水景豪宅，和和1 1幢酒店式公寓（暂定）同时还拥有一条大型主题幢酒店式公寓（暂定）同时还拥有一条大型主题步行街区和一个滨河水景广场，拥有步行街区和一个滨河水景广场，拥有320320米稀缺一线米稀缺一线水景资源，独享水景资源，独享2 2大名校学区，是未来宿迁的大名校学区，是未来宿迁的“金三金三角商圈角商圈”的核心高端项目。的核心高端项目。据了解：据了解：20102010年年9 9月月5 5日开盘，推出日开盘，推出192192套房源，面积在套房源，面积在87-10687-106之间，价格均价在之间，价格均价在47004700元元/平米，（之前有以会员的平米，（之前有以会员的形式，入会开盘当天总房款优惠：形式，入会开盘当天总房款优惠：80008000元元/套、之后套、之后再总价的基础上打：再总价的基础上打：9.99.9折）开盘当天通过踩盘分析折）开盘当天通过踩盘分析出开发商保留出开发商保留5-135-13层房源，开盘当天销售预计在：层房源，开盘当天销售预计在：3030套左右，套左右，所在区域：宿所在区域：宿迁宿城区迁宿城区开发商：宿迁市佳源房地产开发有限公司开发商：宿迁市佳源房地产开发有限公司物业服务公司：浙江怡诚物业服务有限公司物业服务公司：浙江怡诚物业服务有限公司建筑类别：建筑类别：住宅、商业住宅、商业 占地面积：占地面积：80余亩余亩总建筑面积：约总建筑面积：约22万平米万平米容积率：容积率：3.49绿化率：绿化率：36%面积范围：面积范围：82.72-139.52平米平米交房时间：交房时间：2012年上半年年上半年项目地址：项目地址：宿迁市楚街西侧宿迁市楚街西侧开盘时间：开盘时间：2010.1010.1 15 开开 发商：发商：宿迁市佳源房地产开发有限公司宿迁市佳源房地产开发有限公司售楼电话：售楼电话：8188633381886333售楼地址：售楼地址：宿迁市楚街西侧项目现场宿迁市楚街西侧项目现场名人国际花园名人国际花园名人国际位于宿迁市府新区，身处闹市中，却独享市中名人国际位于宿迁市府新区，身处闹市中，却独享市中心的居家安静。周边有霸王广场、楚街、大润发、妇保院、心的居家安静。周边有霸王广场、楚街、大润发、妇保院、宿迁市实验小学、西楚菜场等等生活配套。整个项目规划宿迁市实验小学、西楚菜场等等生活配套。整个项目规划了了1818栋小高层、高层住宅共计栋小高层、高层住宅共计11701170套住宅。居住人口近套住宅。居住人口近40004000人，采用纯欧式风格的设计思路及高品位的欧式宫庭人，采用纯欧式风格的设计思路及高品位的欧式宫庭景观绿化，精心打造一座集居住、商务、休闲、教育等多景观绿化，精心打造一座集居住、商务、休闲、教育等多种功能为一体的具有浓郁欧式风情的高尚居住小区。种功能为一体的具有浓郁欧式风情的高尚居住小区。据了解，名人国际一期推出共推出据了解，名人国际一期推出共推出240240余套住宅，面积在余套住宅，面积在8282139m2139m2之间，均价在之间，均价在50005000元元/m2/m2左右，开盘前期基本销售完，剩有几套大面积的房源（前左右，开盘前期基本销售完，剩有几套大面积的房源（前期出售限量佳源卡价值期出售限量佳源卡价值2 2万万/张，开盘享受张，开盘享受100100元元/m2/m2的优惠）的优惠）。”宿迁房地产市场主要分布宿迁房地产市场主要分布市区楼盘主要分布市区楼盘主要分布宿豫区楼盘主要分布宿豫区楼盘主要分布卧龙湾卧龙湾金色威尼斯四季华庭豫苑别墅金田湖畔春天宝龙城市广场名人国际花园中豪国际星城隆园别墅海天翡翠城n 宿迁市场供应量充足，后续销售具有一定压力，竞争日益激烈；宿迁市场供应量充足，后续销售具有一定压力，竞争日益激烈；n 高品质楼盘受到市场追捧，销售状况良好，置业者对居住品质的要求逐步提升；高品质楼盘受到市场追捧，销售状况良好，置业者对居住品质的要求逐步提升；n 宿迁房地产市场发展相对不成熟，品质较好的产品选择面不高，出现中高端物业需求宿迁房地产市场发展相对不成熟，品质较好的产品选择面不高，出现中高端物业需求外流向徐州、南京等周边城市。外流向徐州、南京等周边城市。n 宿豫区高起点的规划，政府重点发展方向，宿城宿豫同城化的不断推进，奠定了区域宿豫区高起点的规划，政府重点发展方向，宿城宿豫同城化的不断推进，奠定了区域内的住宅楼盘的高品质开发方向；内的住宅楼盘的高品质开发方向；n 营销水平不断提升，大多数楼盘注重形象包装、体验式营销。营销水平不断提升，大多数楼盘注重形象包装、体验式营销。市场分析小结市场分析小结【逻辑卧龙湾】项 目看认识项目项目的地理环境较为优越，故依然可利用先天优越的条件来谛造一个“市中心后花园高贵住宅典范”，塑造独特的品牌形象。第一盘旁的第一漂第一盘旁的第一漂品牌推广主题：卧龙湾“龙韵千年豪园万世”概念导入卧龙湾位于宿迁市宿豫区千里运河第一漂风光带内，紧邻京杭大运河。卧龙湾位于宿迁市宿豫区千里运河第一漂风光带内，紧邻京杭大运河。卧龙湾别墅以环境营造作为卧龙湾别墅以环境营造作为园区规划的主导方向，注重小区景观的整体性，以生态曲线空间位主。建筑征地面积约园区规划的主导方向，注重小区景观的整体性，以生态曲线空间位主。建筑征地面积约180亩，地上亩，地上总建筑面积约总建筑面积约100000平方米，容积率平方米，容积率0.9，绿化率约，绿化率约35（不含市政绿化带）。（不含市政绿化带）。项目整体规划由一期项目整体规划由一期38幢、二期约幢、二期约20幢别墅群组成。户型主要以双拼和连排为主，户型面积在幢别墅群组成。户型主要以双拼和连排为主，户型面积在189313.69平方米，总价在平方米，总价在105250万之间，单价在万之间，单价在52007380元元/平方，项目一期房源从平方，项目一期房源从2006至今已至今已销售销售85%以上。以上。销售主要卖点：运河风光带、产品附加值项目一期回顾项目一期回顾u区位优势：区位优势：项目处于市中心板块位于宿城区与宿豫区交界处，运河风光带之中，国家AA级旅游景区中央，4号桥和2号桥城市两条主干道之间，紧邻老城区商务中心和行政中心，既是名副其实的中央商务区（CBD），又是一片闹中取静的人间仙境。u规划优势：规划优势：项目规划设计理念超前，给喧闹都市的城市精英们再度营造原生态的居住体验。布局合理，运河水景、主题会所、全框架结构、超高的绿化率、特色的景观设计等，在整个宿迁市场具有较强的竞争力。项目优势（项目优势（S）u配套不足：配套不足：区域开发刚刚起步，市政及生活配套设施相对缺乏，整体缺少居住氛围，对客户的置业信心有一定影响。u交通不便：交通不便：进出道路比较单一，路过人群较少，不便于项目的直接展示。项目劣势（项目劣势（W）u政策机会政策机会：城市未来向东发展，宿豫区规划手笔大、起点高、配置全，对宿迁的购房者具有极强的政策导向。市场机会市场机会：（1）高端客群丰富：）高端客群丰富：作为稀缺的自然生态区，拥有一批强有力的消费群体。（2）刚性需求旺盛：）刚性需求旺盛：宿迁城市发展迅猛，人均居住面积及房地产开发投资规模均低于全省平均水平，住房需求较为 旺盛，尤其是高端住宅产品的需求。u 区域机会区域机会：区域未来地缘性高端客户丰富，包括张家港经济开发区，宿豫区政府、各类办公基地、高新产业园、长江润发集团等各类优质单位近40余家入驻宿豫区，这将为项目提供丰富的地缘性高端客户。u 产品机会产品机会：宿迁房地产市场起步较晚，高端项目发展还不成熟，无论硬件及软件方面，均存在极大的市场进入机会。项目机会（项目机会（O）n 政策威胁：目前国家相关房地产政策均针对房价的上涨、再度置业进行不同程度的限制，这其中也针对大面积、再度置业进行限制。n 市场威胁：（1）政策调控初现：调控信号出现，全国市场再一次出现观望端倪。（2）物业税：物业税开征在即，征税对象拟定为144平方米以上住宅。而本项目多数物业均在144平方米以上。（3）竞争严峻：“金色威尼斯”位置、产品和本案极为相像，本案如何克敌制胜、脱颖而出？项目威胁（项目威胁（T）”卧龙湾如何再创辉煌卧龙湾如何再创辉煌56园内外景观令人心动园内外景观令人心动交通便利离尘不离城交通便利离尘不离城产品细节苛求品质到位产品细节苛求品质到位项目高端尊贵的品牌印记项目高端尊贵的品牌印记接待中心的内外整体改造接待中心的内外整体改造入口处形象改造（门卫房的改造）入口处形象改造（门卫房的改造）园内道路修缮园内道路修缮物业服务质量提升物业服务质量提升会所装修使用会所装修使用客户购习体验客户购习体验项目直观体验项目直观体验品牌影响力减弱营销推广节点模糊项目推售节奏