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北京市房屋拆迁评估规则（暂行）
(北京市国土房管局 2001年12月19日)
第一条 根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十二条规定，结合本市实际情况，制定本规则。
　　第二条 被拆迁住宅房屋的房地产市场评估价（以下简称房屋拆迁补偿价），按照本规则第二条至第七条规定评估确定。
　　第三条 房屋拆迁补偿价计算公式为：
　　房屋拆迁补偿价=（基准地价×K＋基准房价）×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价
　　第四条 基准地价和基准房价构成区位补偿房价。其中，基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价，是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。
　　住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）制定并定期公布。土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。
　　第五条 K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。
　　被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积，按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标 明的面积确定；房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0．7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。
　　第六条 被拆迁房屋重置成新价的评估，按照《北京市房屋估价办法》（京房地评字[1996]573号）和《北京市住宅楼房估价技术规范》（京房地评字[1999]655号）执行。
　　第七条 根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定，房改危改区内被拆迁私有房屋（不含已购公有住房）的房屋拆迁补偿价，按照危改前的市场交易价格，采用市场比较法评估。
　　按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十四条规定实行产权调换的，所调换房屋的价格按照前款规定评估。
　　第八条 非住宅房屋拆迁评估，可以按照《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》（京房地评字[1999]656号）执行，也可以按照国家规定的其他评估方法进行评估。
　　第九条本规则由市国土资源和房屋管理局负责解释。
附件：一、住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表（见附表）
单位：元/建筑平方米
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土地级别 基准地价 基准房价
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一级        5300-6000       1000
二级     4400-5400      1000
三级         3500-4500      1000
四级         2400-3600        800
五级         1500-2500        800
六级         1060-1600        600
七级         630-1080      200-600
八级         330-650
九级         180-370
十级         140-260
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二、住宅房屋拆迁评估土地级别范围
　　一级：西单北大街-西四南大街-西四北大街-地安门西大街-地安门东大街-张自忠路-东四北大街-东四南大街-东单北大街-崇文门内大街-崇文门西大街-前门东大街-前门西大街-宣武门东大街-宣武门内大街-西单北大街；所围地区及繁华边界路段外侧地区
　　二级：广安门内大街-广安门北滨河路-西二环护城河引水渠-三里河路-西直门外大街-北二环路-东直门北大街-东直门外斜街-东三环北路-东三环中路-通惠河-广渠门北滨河路-广渠门内大街-珠市口东大街-珠市口西大街-骡马市大街-广安门内大街；所围地区除一级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区。
　　三级：劲松路-广渠门南滨河路-方庄路-群星路-蒲黄榆路-永定门东滨河路-永定门西滨河路-右安门东滨河路-右安门西滨河路-丰台北路-莲花河-西三环中路-太平东路-万寿路-朱各庄路-西翠路-西八里庄路-西三环北路-长春桥路-蓝靛厂路-巴沟路-苏州街-海淀路-中关村大街-北三环西路-北三环中路-北辰路-北四环中路-北辰东路-大屯路-北苑路-北四环东路-惠新西街-樱花园西街-北三环东路-西坝河-霄云里南街延长线至亮马桥路-枣营路-朝阳公园西路-农展馆南路-甜水园西街-金台路-西大望路-建国路-金台西路南延长线-京秦铁路-东三环中路-东三环南路-劲松路；所围地区除一、二级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区。
　　四级：1.西四环中路-西四环北路-北四环西路-万泉河路-颐和园路-清华西路-圆明园东路-双清路-清华东路-大屯路-北小河-小营路北延长线-小营北路-关庄路-北四环东路-东四环北路-东四环中路-朝阳路-十里堡路南侧延长线-通惠河-西大望路-松榆南路-武圣路南延长线-周庄路-南三环东路-南三环中路-南三环西路-菜户营南路-莲花河-凉水河西延线-西三环南路-西三环中路-莲花池西路-莲花河-西四环中路；所围地区除一至三级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区
　　2.望京地区（望京西路-湖光北街-宏泰西街-宏泰东街）
　　3.酒仙桥地区
　　五级：1.青龙桥-北五环西路-北五环中路-北五环东路-东五环北路-东五环中路-京秦铁路-东四环中路-东四环南路-南四环东路-南四环中路-南四环西路-西四环南路-丰台西路-程庄路-小屯路-吴家村路-八宝山南路-鲁谷路西段-京原公路-西五环中路-西五环北路-北五环西路-青龙桥；所围地区除一至四级地价区外的地区，及繁华边界路段外侧地区
　　2.清河居住小区
　　3.上地开发区、国家级软件园区
　　4.北苑居住小区
　　六级：1.朝阳区、石景山区除一至五级地价区外的地区
　　2.海淀区国家生命园西界-北清路东段-永丰中试基地东界-永丰中试基地北界-永丰中试基地西界-北清路西段-温北路南段-黑龙潭路-山脊线以南，除一至五级地价区以外的地区
　　3.丰台区永定河以东除一至五级地价区以外的地区
　　4.昌平区的区政府所在地中心区和龙城花园、回南路、太平庄以南地区
　　5.顺义区的区政府所在地中心区和天竺地区、后沙峪镇的城镇规划区
　　6.大兴区的区政府所在地中心及西红门镇、亦庄镇、旧宫镇的城镇规划区
　　7.通州区的区政府所在地中心区
　　七级：1.海淀区国家生命园西界-北清路东段-永丰中试基地东界-永丰中试基地北界-永丰中试基地西界-北清路西段-温北路南段-黑龙潭路-山脊线以北地区
　　2.丰台区永定河以西地区
　　3.昌平区、顺义区、通州区、大兴区的区政府所在地建成区内除六级地价区外的地区
　　八级：1.房山区、门头沟区的区政府所在地建成区
　　2.怀柔县、平谷县、密云县、延庆县的县城建成区
　　3.规划市区外除五至七级地价区以外的市级开发区和主要建制镇
　　九级：市域范围内，除一至八级地价区外的平原地区
　　十级：市域范围内，除一至九级地价区外的其他地区

北京市房屋土地管理局、北京市物价局
关于印发《北京市住宅楼房估价技术规范》的通知
1999-06-28    京房地评字[1999]655号
为加强本市房屋评估管理工作，结合《北京市城市房屋拆迁管理办法》，特制定《北京市住宅楼房估价技术规范》，现印发给你们，请参特此通知。
                                                                     一九九九年六月二十八日

 北京市住宅楼房估价技术规范
一、本办法适用于本市按建筑规范标准（国家标准、行业标准）建造的各类住宅楼房（中式楼房除外）的评估。
　　二、本办法采用成本法进行测算，主要计算公式为：
　　住宅楼价格=（基本价格×楼房成新率×E各增项价格×各增项成新率）×建筑面积×时点系数×区域系数
　　三、基本价格包含土建及上下水、照明等，在《住宅楼房基本价格表》中根据建筑结构类型查取；楼房成新率，按《住宅楼房成新评定说明》和《住宅楼房直线折旧参数说明表》，采用直接观察法和直线折旧法相结合的方式确定。
　　四、增项是指由产权单位统一安装或修建的项目，包括暖气、煤气、封阳台、厨厕装修及抗震加固。各增项价格在《增项价格表》中查取，各增项成新率，按《增项成新评定说明》执行。
　　五、区域系数城近郊区为1.0，十个远郊区县据实报市房地局批准后施行。
　　六、本办法发布时时点系数为1.0，以后根据建筑工程造价变动和市场行情适时调整。
　　七、本办法未列入的项目和未依据建筑规范标准建造的房屋，可根据实际情况参照本办法执行。
　　八、本办法将根据实际情况适时调整。
　　九、本办法由北京市房屋土地管理局负责解释。
　　附：1、住宅楼房基本价格表（表1）（略）
　　　　2、增项价格表（表2）（略）
　　　　3、住宅楼房成新评定说明（表3）（略）
　　　　4、住宅楼房直线折旧参数说明表（表4）（略）
　　　　5、增项成新评定说明（表5）（略）

北京市房屋土地管理局、北京市物价局
关于印发《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知
1999-06-28   京房地评字[1999]656号 
各区县房屋土地管理局、物价局：
　　为规范本市非住宅房屋拆迁评估工作，结合《北京市城市房屋拆迁管理办法》，特制定《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》，现印发给你们，请参照执行。
　　特此通知
　　附件1：非住宅拆迁作价区位价格及各类调整系数表。（表1-表3）（略）
　　附件2：非住宅用途说明表（表4）（略）
　　附件3：北京市城近郊区非住宅区类划分说明（略）
　　附件4：北京市城近郊区非住宅区类分布图（略）
                                                               北京市房屋土地管理局                    北京市物价局
一九九九年六月二十八日

北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准
   第一条　为贯彻实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府第十六号令）合理确定本市非住宅房屋的市场评估价格，特制定本标准。
　　第二条　本标准适用于北京市非住宅房屋拆迁以货币形式进行补偿的评估。
　　第三条　非住宅房屋拆迁补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。计算公式为：
　　非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价
　　其中　K1为容积率调整系数
　　　　　K2为房屋原用途调整系数
　　　　　K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定市政公益事业等重点工程时取0.7，其它情况取1.0。
　　第四条　地上物补偿价的计取，按北京市有关规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。
　　第五条　确定房屋区位价时，首先确定被拆迁房屋所在的区位类别。依照北京市非住宅区位类别图及文字说明确定委估房产区位类别，特别情况可按如下原则处理；
　　5.1　支路比其所在主路（或街道）低一个类别；
　　5.2　两条类别不同的道路交汇的十字路口处，取两条道路之中的较高类别作为其类别；
　　5.3　在类别跳跃地区，可取跳跃的两类及它们之间的区位类别。
　　第六条　确定区位类别后，估价人员根据被拆迁房屋的具体区位状况，在该类别区位价格幅度范围内，确定委估房屋单位建筑面积的区位价格基数；
　　第七条　根据被拆迁房屋房产证及土地证件所载的建筑面积和土地面积，确定现状容积率，并在容积率调整系数表中查取相应的调整系数。违章建筑及超过批准期限的临时建筑物不计建筑面积；不具备土地证时，按有关划拨文件及征地文件中载明的、与事实相符的土地面积计算。
　　若不具备以上文件，应委托有关房屋土地管理部门进行实测。
　　第八条　根据行业类别划分表，确定现状用地类别，并在用途类别修正系数表中查取相应的调节系数。
　　第九条　对房屋单位建筑面积的区位价格基数分别进行现状容积率、房屋原用途和规划用途系数调整，得到修正后的房屋区位价格。
　　第十条　本标准中的区位价格水平将根据实际情况适时调整。
　　第十一条　各远郊区县非住宅房屋拆迁评估方法按本技术标准进行，各远郊区县的《非住宅拆迁作价区位价格表》及《非住宅区类划分说明》由各远郊区县根据实际情况自行制订，报北京市房屋土地管理局备案。
　　第十二条　本标准由北京市房屋土地管理局负责解释。
 京城房屋拆迁补偿价有了明确计算公式
　　　本市拆迁房屋实行货币补偿的，补偿款是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。新的房屋拆迁评估规则规定，房屋拆迁补偿价＝(基准地价×K＋基准房价)×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价。基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；而基准房价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。对住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由市国土资源和房屋管理局制定并定期公布。
　　“K”为容积率修正系数，它可根据现状容积率和规划容积率的关联图表而查出。被拆迁房屋现状容积率按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积，按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算。当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。
另外，《规则》特别指出，危改区内被拆迁私有房屋(不含已购公有住房)的房屋拆迁补偿价，按照危改前被拆迁房屋的市场交易价格，采用市场比较法进行评估。