土地价格和供应情况.pptx

说明：本汇报所引用的成果主要来自中国土地勘测规划院的全国主要城市地价监测报告和中国土地矿产法律事务中心的土地市场动态监测分析报告。城市地价数据主要通过在全国105个主要城市设立的17500余宗标准宗地来实现监测，土地供应数据主要通过全国各省市实际供应的土地数量上报汇总得来。一、土地价格走势一、土地价格走势（一）地价总体平稳，环比增速微幅上扬，同比增速持续回调（一）地价总体平稳，环比增速微幅上扬，同比增速持续回调地价环比增速结束了连续5个季度持续下降的态势，增速微幅上扬。2012年第二季度，全国主要监测城市（105个）地价总体水平为3069元平方米，商服、住宅、工业地价分别为5728元平方米、4522元平方米和659元平方米；环比增长率分别为0.39%、0.40%、0.13%（一季度为（一季度为0.04%）和0.69%，综合地价综合地价环比增速结束了连续5个季度持续下降的态势,增幅较上一季度微升0.13个百分点（一季度为0.26%）。年度季度%2008.22008.32008.42009.12009.22009.32009.42010.12010.22010.32010.42011.12011.22011.32011.42012.12012.2-3-2-10123456综合商服住宅工业全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%）地价同比地价同比增速连续增速连续四个季度回四个季度回调调 第二季度末，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分为2.33%、3.93%、1.77%和2.27%，地价同比增速继续放缓，较上一季度分别下降下降了1.20、1.81、1.93和0.12个百分点，增速连续四个季度回调。年度季度%2008.22008.32008.42009.12009.22009.32009.42010.12010.22010.32010.42011.12011.22011.32011.42012.12012.205101520-5综合商服住宅工业全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图（全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图（%）重点城市（直辖市、省会城市和计划单列市重点城市（直辖市、省会城市和计划单列市36个）地价指数总体企稳，缓慢个）地价指数总体企稳，缓慢增长增长 2012年第二季度，以2000年为基期的重点城市综合、商服、住宅、工业地价指数（定基）分别为195、206、225、159，较上一季度分别增加1、1、1和2个点，定基指数连续两个季度增速趋缓企稳。上半年，各类地价在较低水平上缓慢增长。2000-2012年第二季度重点城市分用途定基地价指数年第二季度重点城市分用途定基地价指数（二）三大重点监测区域住宅地价环比增长率仍（二）三大重点监测区域住宅地价环比增长率仍保持负增长，商服、工业地价环比正向上升保持负增长，商服、工业地价环比正向上升三大重点区域综合地价水平均高于全国总体情三大重点区域综合地价水平均高于全国总体情况况,呈小幅上升态势呈小幅上升态势。2012年第二季度，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4598元/平方米、4185元/平方米、3342元/平方米。主要城市长江三角洲珠江三角洲环渤海地区02000400060008000100001200014000160003069459841853342572882711485460624522740971245219659846804674综合地价商服地价住宅地价工业地价2012年第二季度三大重点区域地价水平（元年第二季度三大重点区域地价水平（元/平方米）平方米）三大重点监测区域住宅地价环比负增长，同比三大重点监测区域住宅地价环比负增长，同比持续回调持续回调。从地价变化情况来看，长三角（13个城市）、珠三角（6个城市）、环渤海地区（12个城市）住宅住宅地价地价环比增长率分别为：-0.33%、-0.64%、-0.06%；同比增速持续回调，分别为-2.22%、1.58%、1.11%，较今年一季度分别下降下降了2.01、3.28和1.61个百分点；而且长三角地区的住宅地价同比整体下降，降幅达2.22%。三大重点监测区域工业地价环比同比增长率开三大重点监测区域工业地价环比同比增长率开始回升始回升。长三角、珠三角、环渤海地区工业地价环比增长率分别为1.06%、0.71%和0.47%，分别较上一季度上升了0.27、0.32和0.22个百分点；同比增长率分别为2.68%、2.79%和1.82%，分别较上一季度上升了0.39、0.41和0.24个百分点。（三）主要城市住宅地价环比增速放缓态势有所缓和，环比持平（三）主要城市住宅地价环比增速放缓态势有所缓和，环比持平和负增长的城市个数开始减少。和负增长的城市个数开始减少。在5月份第二次降息后，房地产市场开始回暖。5月份，70个大中城市住宅销售价格下降的城市由上月的43个减少到40个，持平的城市保持不变，上涨的城市个数由3个增加到6个。地价也在地价也在5、6月份发生了一些变化。月份发生了一些变化。2012年第二季度，105个监测城市中住宅用地价格环环比比持平和负增长的城市个数由上一季度的58个减少到53个，其中，温州、南通、阜新、昆明等市降幅较大，北京、杭州、深圳、广州等热点城市也在其中。同比负增长的城市由上季度的19个激增至32个，温州降幅居首位，北京、深圳、广州在其中。（四）异常交易地块数量与一季度基本持平，较上（四）异常交易地块数量与一季度基本持平，较上年大幅下降年大幅下降。截至2012年6月30日，全国上报并成交异常交易地块（总价或单价创新高、或溢价率超过50%）24宗，远少于去年同期的433宗。异常交易地块面积为39.45公顷，占同期房地产用地供应的0.07%，对土地市场的影响很小。2011年各地全年共上报房地产异常交易地块596宗，1-12月分别上报宗数为115、41、81、57、76、81、62、29、27、16、8、3宗，平均溢价率和竞价轮次基本平稳，4季度土地市场热度逐步放缓趋势明显。本月成交的北京万枊地块是住宅用地，溢价溢价率率为40%，楼面地价为4.42万元/平方米，单价创新高。从全国来看，单价创新高或溢价率高的，主要还是商业地块，住宅用地较少。从近几年看，在宏观调控的大背景下，“地王”的日子不太好过。有一部分因资金不足没有开发、低价销售、转入诉讼、政府收回。地方政府楼市微调政策对地价的影响尚未显现，有待观察。在北京等近30个出台楼市宽松微调政策的监测城市中，其二季度住宅用地价格仍为负增长的城市个数约占60%，整体未出现较大变化。二、土地供应情况二、土地供应情况 房地产用地供应量同比有所回落，但保证房地产用地供应量同比有所回落，但保证了房地产市场化的供需平衡了房地产市场化的供需平衡。（一）（一）房地产用地和住房用地供应除去房地产用地和住房用地供应除去2008年金融危机而略有减少外，从年金融危机而略有减少外，从2005年起基本年起基本保持连续保持连续7年快速增长。年快速增长。用地用地总量量同比增幅同比增幅住宅用地住宅用地同比增幅同比增幅2006年62067.512.6%45181.215.8%2007年76430.123.1%57498.127.3%2008年75221.71.6%55093.64.2%2009年102840.236.7%76460.938.8%2010年153119.648.9%114414.949.6%2011年167220.49.2%125165.39.4%单位：公顷（二二）2012年上半年年上半年土地土地供应总量同比保持增长，基供应总量同比保持增长，基础设施用地增长较快。础设施用地增长较快。2012年一季度建设用地供应总量同比增长超三成，供地结构调整明显，基础设施用地大幅增长。一季度，全国建设用地供应11.44万公顷，同比增长33.6%。从供应结构看，基础设施、工矿仓储和房地产用地，分别占供应总量的45.2%、31.2%和23.6%。其中，房地产用地同比减少18.0%，占比有所下降。2012年上半年，全国建设用地供应26.81万公顷，同比增长27.5%，增长较去年同期扩大9.9个百分点。其中，在工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地分别供应8.15万公顷、5.97万公顷和12.69万公顷；商服用地供应1.89万公顷，同比增加4.4%，住宅用地供应4.08万公顷，同比同比 减少减少21.7%。因前5年房地产用地和住房用地供应基本呈逐年增长态势，实际上今年上半年房地产用地和住房用地供应总量仍很高，分别相当于过去5年同期平均的126%和116%，是2004年以来同比第3高的年份，实际供应量仅低于去年和前年。从36个重点城市情况看，土地供应总量同比增加3.2%，增幅小于全国平均水平，工矿、房地产和基础设施三类用地同比减少21.3%、减少35.3%、增加77.0%。从占比上看，基础设施用地占比明显上升。工矿、房地产和基础设施三类土地占土地供应总量的比重分别为30.4%、22.3%和47.3%。房地产用地供应占比同比下降11.1%。（三）土地流拍总量较大（三）土地流拍总量较大 各地推出的土地因市场不景气而一部分未能成交。上半年全国房地产用地流标流拍1882宗，而去年同期为1018宗。分类型看，商服用地流标流拍625宗，同比增加96.5%，流标流拍率为6.3%，同比提高2.9个百分点；住房用地流标流拍1257宗，同比增加79.6%，流标流拍率为7.7%，同比提高3.5个百分点。但在7月份，目前还没有地方关于房地产用地流拍的上报。（四）土地出让面积和成交价款同比持续负增长，出让均价持续下行。上半年土地出让总面积和价款分别为12.81万公顷和9551.64亿元，同比分别减少11.4%和32.7%，延续了第一季度的下降趋势，而去年同期增幅均超过20%。（五五）2012年房地产用地年房地产用地计划计划 据各地上报汇总，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，与2011年全国住房用地计划实际落实量（13.59万公顷）相比，增加21.3%，是前5年年均实际供应量（8.73万公顷）的近两倍。2012年上半年住房用地只供应4.08万公顷占计划的24%，下半年有足够的用地计划调控房地产市场。2011年，全国落实住房用地计划13.59万公顷，同比增加7.6%，其中，商品住房用地计划落实10.5万公顷，超过前2年年均实际供应量（8.17万公顷）28.5%，全国保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房“三类”住房用地实际落实10.88万公顷，占全年住房用地实际落实总量的80.04%，完成了“三类住房用地不低于70%”的要求。2012年，全国计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷，是2011年1000万套实际用地量的104.2%，远超过今年新开工700万套以上的预测用地需求，安排留有余地。同时，加快用地审批，指标先用后销，目前供应力度较去年同期要快11.9个百分点。三、当前市场形势与走势（一一）未来走势）未来走势 1、土地供应方面：土地供应方面：今年下半年，各地国土部门将会加大土地供应力度。由于实体经济的发展将会有一更好的政策环境，工业用地的供应还将会进一步增长。从房地产用地方面来看：首先，将全力保障保障性住房、公租房、廉租房等民生用地的供应；其次，将加大对中小户型的普通商品住宅用地的供应，确保社会的需求得到满足；第三，其余房地产用地将会依市场需求有效保障，并严格禁止容积率1.0以下的低密度住宅开发，严格禁止别墅用地供应。2、土地价格方面：下半年前段时间，会延续第二季土地价格方面：下半年前段时间，会延续第二季度的态势，表现出稳中微升的走势，但总体仍将平稳。度的态势，表现出稳中微升的走势，但总体仍将平稳。在今年的“稳增长”目标中，实体经济的发展将成为主要的实现途径，工业用地的的需求虽然会增加，但因供应较充足，且从支持经济发展看，价格都将会保持一个平稳态势。从房地产用地价格看：7月份的土地出让情况较好，市场需求有一定程度的恢复，因此，住宅地价将会在7、8月份出现短时间微幅上扬；到第四季及以后，市场仍会趋于稳定，价格仍有可能微幅下跌。总体仍将表现平稳。土地土地价格在既定不变的宏观调控政策下，不会出现大幅上涨。价格在既定不变的宏观调控政策下，不会出现大幅上涨。（二二）基于以下理由）基于以下理由1、中央对房地产市场的调控政策不变、中央对房地产市场的调控政策不变（1）国务院：）国务院：2012年5月，国务院常务会议指出，要稳定和严格实施房地产市场调控政策。温家宝总理月日在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。国务院决定从7月下旬开始，派出8个督察组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。中央调控政策不变，稳定了市场预期。（2）住）住建部反复强调坚持房地产调控政策不动摇。建部反复强调坚持房地产调控政策不动摇。6 月18 日，住建部强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。下半年，房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度决心不动摇、方向不改变、力度不放松不放松。那些调控政策松动、房价大幅反弹、保障房建设迟缓的地方将被问责。7月19日，住建部、国土资源部明电：坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。（3）国土国土资源资源部：部：坚持房地产调控政策不动摇，坚持房地产调控政策不动摇，把把保障民生用地放在优先保障民生用地放在优先位置位置。2012年7月10日和16日，徐绍史部长多次强调，继续坚持房地产调控政策不动摇，同时，积极应对经济下行压力，全力服务“稳增长”，应保尽保保障房用地，增加普通商品住房用地供应，坚持和完善招拍挂制度，关注异常交易，打击囤地行为。7月19日，住建部、国土资源部明电。2、宏观经济下行压力增大，稳增长是今年的主要任、宏观经济下行压力增大，稳增长是今年的主要任务。务。实施积极的财政政策，特别从完善结构性减税政策入手；发展实体经济。继续实施稳健的货币政策，有效解决信贷资金供求结构性矛盾，一月内两次降息。对房地产市场存在实质性的影响。处理好“稳增长”与调控房地产的关系。经济的稳定增长不能完全依赖房地产的发展，调整产业结构、促进产业转型升级是经济可持续发展的必然选择。3、地方政府的财政压力、地方政府的财政压力 中国国土资源公报显示，2010年，全年出让国有建设用地面积29.15公顷，出让合同价款2.71万亿元，同比分别增长32.0%和57.8%。2011年全国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元，再创新高。财政部7月13日公布数据显示，2012年上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。而在营业税收入中，房地产营业税则减少183亿元，下降8.5%。据中国指数研究院的最新数据，2012年上半年，全国300个城市的土地出让金总额为6525.98亿元，较去年同期10598.24亿元减少38%。北京、上海、广州和深圳4个一线城市的土地出让金总计仅为440亿元，同比下降55.3%。楼市低迷使一些严重依赖土地出让收入的地方政府面临巨大的财政压力。地方政府对现有房地产调控措施进行微调的地方政府对现有房地产调控措施进行微调的政策不断政策不断出台出台。自2011年下半年以来，北京、上海等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。凡突破限购政策“红线”的微调政策均已叫停。7月13日珠海的突破“双限”的政策也已停止。调控房地产的政策面临地方政府微调的压力很大，因此，下半年房地产调控的风险仍然很大。7月19日通知要求各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求，已放松的，要立即纠正。中央希望地方政府要彻底改变依靠土地收入弥补财政收入不足的状况；地方政府希望通过较高的地价水平来获取土地收益的做法不可取。调整房地产方面相关税种，开征房产保有环节的物业税，既可抑制房地产投调整房地产方面相关税种，开征房产保有环节的物业税，既可抑制房地产投机需求，又能在一定程度解决机需求，又能在一定程度解决地方财政地方财政问题。问题。4、国土资源部将会采取一些调控措施以确保土地市场的平稳、国土资源部将会采取一些调控措施以确保土地市场的平稳（1）加大住房用地供应力度，提高计划完成率。）加大住房用地供应力度，提高计划完成率。2012年全国住房用地计划供应总量（17.26万公顷）不低于过去5年年均实际供应量（8.73万公顷）；其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。2012年上半年房地产用地供应只有5.97万公顷，住房用地只供应4.08万公顷，离计划完成还有较大的距离。下半年满足刚性需求，合理增加普通商品住房用地供应，严格控制商档住房用地，不以任何形式安排别墅类用地。国土资源部将从7月开始，对保障性安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导，督导计划执行情况，年底进行考核。（2）全面保障保障性住房用地需求。2011年，全国保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品房“三类”住房用地实际落实10.88万公顷，占全年住房用地实际落实总量的80.04%；落实保障性住房用地4.81万公顷，同比增加46.2%，全面保障了1000万套保障性安居工程用地需求。2012年，全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68万公顷，占全国住房用地供应计划的79.3%，比2011年提高0.7个百分点。2012年计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷，占住房用地供应计划的29.1%，超过2011年1000万套保障性安居工程用地实际落实量（4.81万公顷）。（3）完善土地交易方式）完善土地交易方式 下半年，地方将根据土地市场形势，从土地出让的节奏、时序和节奏、时序和价格价格等方面入手，完善土地交易方式，防止出现商服和住宅高价地。土地出让前全面分析形势，对可能出现的高价地要调整竞价方式；对预判可能成为异常交易地块要及时调整出让方案，采用“限房价、限房价、竞地价竞地价”或配建保障房、公共设施配建保障房、公共设施等办法出让土地。房地产用地出让不能超过面积上限，不得捆绑出让、“毛地”出让。土地出让成交后10个工作日内签订合同，合同签订后1个月内付款50%，1年内付清。（4）加大闲置土地的处置力度。）加大闲置土地的处置力度。新修订的闲置土地处置办法今年7月1日实施。闲置土地：是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开期满一年未动工开发发的国有建设用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。7月19日通知下发后，各地将逐宗清理超期1年未开工构成闲置的土地，依上述办法确认并处理。这与修订前的规定是相同的。这与修订前的规定是相同的。因政府或政府各部门导致闲置的因政府或政府各部门导致闲置的，可如下处理：延长动工开发期限。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款；由政府安排临时使用。待具备开发条件，国有建设用地使用权人重新开发建设；协议有偿收回国有建设用地使用权；置换土地；市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。非政府因素的处置办法：未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。截至2011年5月底，全国共上报闲置土地宗数2815宗，面积1.13万公顷。截止2011年12月底，全国未竣工房地产项目用地约15万宗，面积约为48万公顷，为前三年房地产用地平均供应量的3.4倍。目前供应土地可开发建设量高于同期住房的开竣工面积，有充足的已供应土地保障房地产开发。据国家统计局数据，2011年住宅本年新开工面积为14.6万公顷，本年销售面积为9.7万公顷，连续几年都有较大的余额。据土地市场监测数据，近几年累计住房用地供应量与新开工量尚有14万多公顷的余额。（5）鼓励）鼓励民间资本投资主体盘活利用国有建设用地民间资本投资主体盘活利用国有建设用地。民间资本投资主体以出让方式取得的土地，可依法通过转让、租赁、作价出资入股等方式盘活利用。经批准可调整建设用地用途（重签合同并调整出让价款）；支持企业对工业用地在符合规划的前提下增加土地容积率，不再增收土地出让价款；原有以划拨方式取得的土地，经批准可以用于经营性开发建设或转让。案例：经调查，案例：经调查，广东全省广东全省有有370多万亩多万亩“三旧三旧”用用地地。通过政策引导，以民间资本为主体，通过近3年的市场化运作，已完成的14万亩改造项目，平均容积率由改造前的0.66提高到1.5，节约用地约6.1万亩。按此比例估算，改造后可节约土地超过100万亩，相当于全省10年规划新增建设用地规模的近40%。政策核心是政府放弃大部分土地收益，市场运作。