瑶海家居广场项目建设可研报告.doc

XX市XX投资有限公司
瑶海家居广场项目
可行性研究报告

二○一三年十一月

XX市XX投资有限公司瑶海家居广场项目可行性研究报告
目 录
一、总 论 5
（一）项目建设单位概况 5
（二）项目概况 6
（三）项目建设背景及必要性 7
（四）可行性研究报告编制依据及研究范围 12
（五）项目经济技术指标 13
二、市场分析 15
（一）、中小城市的商业现状分析 15
（二）全国家具产业发展现状 15
（三）全国家具产业发展趋势 16
（四）XX市家具流通市场的发展趋势 18
三、项目选址及建设条件 21
（一）项目选址 21
（二）建设条件 21
四、项目定位及产品规划 30
（一）项目发展目标 30
（二）项目产品与功能定位 30
（三）项目商业经营模式定位 32
五、建筑方案 35
（一）建筑特征 35
（二）交通组织 35
（三）造型设计 35
（四）人防设计 36
（五）日照分析： 36
（六）建筑装修与构造 36
六、结构设计 40
（一）结构设计依据 40
（二）基本技术参数 40
（三）结构设计 41
（四）结构计算 41
（五）供配电设计： 42
（六）防雷与接地： 42
（七）可视对讲系统： 43
（八）有线电视系统： 43
（九）电话及宽带网络系统： 43
（十）综合布线系统： 43
七、给排水设计 44
（一）设计依据 44
（二）设计范围 44
（三）室外给水设计 44
（四）室外排水设计 45
（五）建筑给水排水设计 45
（六）管材及接口 46
（七）隔振与防噪 46
（八）节水、节能环保措施 46
（九）消防水池设置 46
八、暖通设计 47
（一）设计依据： 47
（二）设计内容： 47
（三）设计参数： 47
（四）管材： 47
（五）保温： 48
九、消防专篇 49
（一）建筑消防设计 49
（二）给排水消防设计 50
（三）电气消防设计 52
十、节能节水措施 54
（一）节能措施 54
（二）节水措施 54
十一、环境影响评价 56
（一）环境保护的重要性 56
（二）环境保护标准 56
（三）项目主要污染源和污染物分析 56
（四）建设项目的环境影响 57
（五）环保措施的评述及其技术经济论证 57
（六）环境影响评价结论和建议 62
十二、项目实施进度安排 63
（一）建设工期 63
（二）进度安排 63
十三、投资估算与资金筹措 64
（一）投资估算 64
二、资金筹措 66
十四、经济效益分析 67
（一）财务评价基础数据与参数选取 67
（二）销售收入估算 67
（三）总成本费用估算 68
（四）项目财务效益分析 68
（五）盈利能力分析 69
（六）不确定分析 70
（七）财务评价结论 71
十六、工程招标 73
（一）发包方式 73
（二）招标组织形式 73
（三）招标方式 73
（四）本项目招标形式和招标内容 75
第十七章 结论与建议 76
(一)、结论 76
(二)、建议 76

76
XX工程咨询事务所

一、 总 论
（一）项目建设单位概况
1.项目名称：瑶海家居广场项目
2.项目单位：XX市XX投资有限公司
3、法定代表人：
4.联系人：
5、联系电话：
6.建设单位简介
瑶海家居广场项目是由XX市XX投资有限公司投资开发建设，该公司成立于2013年，注册资金1000万元人民币，企业以“诚信、稳健、互利、共赢”为宗旨，公司法定代表人、董事长陈先明先生，长期从事货物及技术的进出口业务、资本运作、金融投资等服务，凭借理性、知识和经验，为客户提供专业、多元、个性化的投资组合方案及实施支持，使其享受到专业化的投资咨询服务及其附加价值，以实现客户财富增长最大化，在业内享有较高的声誉。
（二）项目概况
1、项目名称：瑶海家居广场项目
2、项目建设目标：该项目是一个集各种板式、实木、钢制家具、家居装饰、床垫、沙发、办公家具、装饰材料、家居饰品等为一体的一站式综合服务功能的家居商品交易中心。项目建成投入运营后，年销售可达50000万元人民币，创税收3000万元人民币，增加劳动就业岗位超过1000个。
3、项目建设地点：座落在XX县XX镇XX村，202省道东侧，项目紧邻XX经济开发区，北邻淮海国际家居广场及新建县中医院，南与濉芜产业园相邻，地理位置优越。
4、项目建设内容：
（1）总建筑面积:约100000平方米，其中地上86000平方米、地下停车场14000平方米。
(2）道路、广场、供排水、绿化等配套设施。
5、占地面积：该项目占地面积约66580平方米(约99.87亩)，其中两条华东电网22WKV高压输电线路安全间距及道路红线的退让共占用土地约23670平方米(约35.5亩)、土地实际使用面积约42900平方米(约64.37亩，准确面积最终以土地部门测绘后提供的宗地平面图为准)。
5、项目投资预算及资金筹措：
（1）项目总投资：项目预计总投资额30000万元。
（2）资金筹措：全部投资由建设单位自筹。
6、项目建设周期：36个月。
（三）项目建设背景及必要性
1、项目建设背景
（1）XX县经济社会发展概况
XX县位于安徽省北部，是XX市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。XX承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
XX环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区——XX经济开发区，现已完成投资5.7亿元，在10平方公里建成区内全面实现“九通一平”，服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。
符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
XX物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业XX矿业集团公司、皖北煤电集团公司18对矿井座落在XX境内，年产原煤3000多万吨；县属煤矿年产原煤200万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。
城市化水平不断提高。按照相濉一体化发展战略，建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。2008年全市城镇化率达到48.3%，低于全省平均水平。随着煤炭资源的大规模开发，一方面县城在短期内将新增大量的煤炭产业职工和配套服务产业的职工，另一方面采煤沉陷区造成大量失去土地的农村居民，需要转移到城镇居住并发展非农产业。加快城镇建设势在必行。
农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为XX农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。XX县可耕地面积220万亩，待开发的采煤塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。
劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。
XX厚积薄发，活力四射。在国家促进“中部崛起”战略实施带动下，XX人民正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强县战略，优先发展工业经济，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。
安徽省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额100多亿元的XX煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。XX，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。
（2）XX县城市发展规划
根据《XX县城总体规划【2005-2020】》，XX北部与XX市联为一体，已无发展用地；XX东北部临近XX相山区，与XX市区联系密切，属于老城区，城市基础设施薄弱，城市发展用地较少；XX东部土地利用强度低，基础设施薄弱，重新整合后可以有较大拓展空间；XX西部用地开阔，基本为农田，尚未开发；XX南部用地比较开阔，对外交通便利，道路网结构已经形成。

（3）房地产宏观调控政策
一年多来，国家通过抑制房地产业的发展对经济结构进行调整，控制房地产增长的举措及态度较强，房地产交易市场低迷，消费者持币观望心态较为普遍。宏观调控政策的持续周期与走向对房地产投资会起到重要的影响。
为此，XX市XX投资有限公司为适应XX市区域市场商贸流通的需求，适时抓住机遇，拟投资建设以产、供、销为资源，集大型、综合、商贸物流一体化的交易平台——瑶海家居广场项目。项目建成后，辐射并服务于XX地区，具有非常好的经济、社会效益。
2、项目建设的必要性
XX作为XX地区唯一县城，人口超百万以上。随着城市建设步伐的加快，城市框架的不断扩大，XX将成为集经济文化、信息物流、贸易为一体的中心城市，特别是近年来房地产业的迅猛发展，人民生活水平的日益提高，家居建材的消费量巨大。而XX目前的家居建材零售市场已具相当规模，年销售收入也相当可观。但家具、家居装饰材料的分散经营已远远不适应经济的发展，致使消费者跨县、市购买，给广大群众的生活带来不便，且形成不了市场化、规范化的管理，存在着脏、乱、差等现象，缺乏一个为其展示交易、规范化管理的一个平台，缺乏一个现代化的新型专业市场，这种状态显然已经不能满足XX商贸业的发展。本项目成功引进国内行业十强品牌“合肥瑶海家居”，以积极进取的崇高创意，追求产品一流、服务一流、风格独创和客户至上的宗旨，更能为各生产企业和各级经销商提供一个广阔的商品展示与发展的平台，建立一个全面、专业、系统、规范的大型家居建材、装饰材料的专业市场，带动我县专业市场的发展与规范，对整合XX现有家居市场，扩大市场占有份额，对XX商贸流通业的发展起着积极的推动作用。
本项目的建设属于《产业结构调整指导目录（2005年本）》鼓励类项目第二十五大类其他服务行业中的第1项现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的专业店等新型零售业态；第7项租赁服务，符合国家产业政策。项目建设是非常必要的。
（四）可行性研究报告编制依据及研究范围
1、可行性研究报告编制依据
(1)国家房地产开发有关政策；
(2)XX县建设项目规划设计条件通知书；
(3)项目区地质勘探资料；
(4)国家发改委建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》；
(5)建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
(6)项目单位关于编制该项目可研报告委托书；
(7)项目单位提供的其它资料。
2、可行性研究报告研究范围
根据瑶海家居广场项目初步规划方案，本研究工作范围主要是商业市场分析及营销战略，建设规模及功能，商业及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
（五）项目经济技术指标
1、经济指标：
（1）项目总投资：30000万元。
（2）销售收入：60200万元。
（3）利税总额：12000万元。
其中：
利润：7500万元、税金：4500万元。
（4）投资利润率：25%。
（5）投资利税率：40%。。
（6）全部投资回收期：7年（含36个月建设期）。
（7）项目建成投入运营后，年经营销售可达50000万元人民币，创税收3000万元人民币，增加劳动就业岗位超过1000个。
2、技术指标
（1）项目占地面积66580平方米(约99.87亩)。
（2）土地实际使用面积约42900平方米(约64.37亩。
（3）总投资30000万元。
（4）总建筑面积10000平方米。
其中：地上商铺建筑面积86000平方米、地下停车场建筑面积14000平方米。
（5）容积率:2.01。
（6）建筑密度:30%。
（7）绿化率：35%。
（8）停车位600个。
其中：地下停车位350个，地上停车位150个。

二、市场分析
（一）、中小城市的商业现状分析
中小城市的商业社会消费品零售总额占全国的60．88％。它们构成全国商品流通网络的结点，纵横交错、内外衔接、上下沟通，是中国商业的基穿工业品从这里中转或直接流向广大农村，扩散到全国，农产品在这里集聚，保持大城市、工业原料的需要，它是区域经济的中心，直接关系到80％左右城市人口的生活质量和生活方式；作为商品流通的中间环节和枢纽，又成为国家调节和监控市场的中心。
中小型商业企业是中国商业的基础和生力军。全国100人以下的零售单位，占整个企业数的98．7％，从业人数占70．3％，提供了81．8％的社会消费零售额。它们点多面广，最贴近生活、贴近城乡广大消费者，实现多功能、多方位服务，成为零售业的主体，对发展我国零售市场有不可替代的作用。
（二）全国家具产业发展现状
据中国轻工业信息中心统计，2010年全国家具行业调整产业结构，努力开拓国内外市场，取得了优异的成绩，生产、内销、出口均呈现出高速发展的态势，为未来的发展打下了良好的基础。国有及规模以上企业全年完成产值9520．92亿元，同比增长34．15％，产销率为98．15％，销售收入增长32．28％，利税总额增长29．79％。2010年度全行业实现总产值12650亿元。
家居行业的高速发展是由于国民经济持续高速发展、人民生活水平不断提高和国际市场需求旺盛的大好形势推动的结果。全年家居行业发展有如下几个特点：一是生产规模不断扩大。 二是产品质量不断提高，花色品种不断增加，多功能性产品不断涌现，产品更加丰富多彩。三是产业集群和特色区域逐步形成。四是家具城的建设方兴未艾。规模越来越大，水平越来越高。同时一批经销商的队伍已经形成，对促进家居产品流通和销售起了重要的作用。五是家具出口增势强劲。尽管受到美国木制卧房家具反倾销的影响，但出口仍呈高速增长。 六是在高速发展中也存在不少问题：主要是有一些地区和产品盲目发展，造成与国民经济和人民生活需求不够协调，高档产品不足，中低档产能过剩，竞争激烈；人才缺乏，管理水平不高，劳动生产率还处于较低水平；资源缺乏，土地供给不足，能源紧张也将制约家具行业发展。
（三）全国家具产业发展趋势
中国家具行业正处于生命周期的第二阶段即成长期。近十年来中国家具行业经历了第一个高速发展期，主要是以量的扩张为主，初步建立起了门类齐全、与国际接轨的完整的工业体系，产品能基本满足经济发展和人民生活需要以及国际市场出口的需要。未来五到十年，在国内经济高速发展、人民生活水平稳步提高和国际市场需求旺盛、国际家具产业转移的大背景下，中国家具行业迎来第二个高速发展期。这个时期主要不是在量的扩张，而是质的提高。用高新技术改造传统产业，转变增长方式，提高产品质量，实现第二次飞跃，基本实现由家具生产大国向强国跨越的目标。
1、家具企业向规模化、专业化、品牌化的趋势发展。
2、家具企业向集群化、特色产业区域不断形成的趋势发展。
3、家具产品向功能化、多元化、时尚化趋势发展。
4、国际家具产业结构调整，加速向中国转移的趋势。我国良好的投资环境和产业配套水平以及低廉的劳动力将继续吸引大量外资注入。欧元升值，美元贬值，使欧洲家具企业原辅材料涨价，出口受阻，将加速向中国转移。美国、 日本、韩国亦是如此。
5、家具市场向国际化的趋势发展。世界家具商把目光集聚中国，今年家具零关税，进口家具将进一步扩大。国际上大的经销商也看中中国巨大的潜在的发展中的市场。
6、家具流通向专业化、梯度化的趋势发展。面对洋家具商的进攻，我们家具流通企业必须改造目前无限扩大场地的做法，要有特色，专业细分，大中城市、中小城镇梯度化经营。
7、出口国家和地区多元化，出口产品多样化的趋势。美国对中国木制卧房家具反倾销使中国全行业受到了教育，同时也促进了我国家具出口国家和地区多元化及产品多元化趋势的形成。目前我国出口国家增加到100多个，但近期仍以美国为主，欧洲和其他地区会增长很快。
8、家具会展国际化、专业化、大型化趋势。目前上海、广东几大家具展展位供不应求，国外采购商持续增长。几大展会将成为世界级的展会，与很多专业展会相结合，中国将成为世界家具的采购中心．
9、全国家具行业协会结合“十一五”期间家具行业发展态势，结合2020年国家发展规划，认为“十二五”期间，按GDP增幅7％左右，家具行业增长15％， 出口增长20％为宜。
从九个方面充分表明，家具行业的发展空间大。
（四）XX市家具流通市场的发展趋势
除家具产业发展趋势影响XX市家具流通市场外，还从消费者，房地产、工业化和城市化发展XX市家具流通市场四个主要因素着手，全面分析XX市家具流通市场的发展趋势。
1、从消费者收入和恩格尔系数分析：
根据国家统计局的城市社会经济调查总队2000年调查文献资料《我国居民收入群体与消费结构研究》结论：
2000年至2005年，我国GDP每年平均按8％的速度增长，居民的收入以两位数增长，扣除物价增长因素，收入增长率仍然接近10％。通过几年的积累，思格尔系数在15％左右的消费人群，积累了庞大的金融资产，为了资产保值、增值的需要，这部分人群会加大投资力度。几年来股市跌跌不休，至今风险仍然没有释放殆尽，债市收益太低，由于对中国的发展保有信心，这部分人群往往会把金融资产适时地、有选择地投资到风险相对较低、升值潜力大的商业和铺面上去。思格尔系数在35％左右的消费人群从小康型步入富裕型，生活从数量追求型向质量追求型转变。这个群体约为4．5亿人，从市场角度看，对于家具市场而言是现在的目标消费群体，数量可观。恩格尔系数在50％左右的消费人群从温饱型步入小康型，生活品质发生变化，开始关注用、住的品味。这个群体约为7亿人以下，从市场角度看，对于家具市场而言是潜在的消费群体，数量庞大。我市与全国情况一样。由此可见，低、中、高档家具市场蕴藏着巨大的商机和潜力。
2、从房地产发展状况分析：
近10年来，XX市房地产迅猛发展，其中商业部分占比达90％，商铺占比达10％。商业和商铺的增长有力地拉动了住家家具和办公家具的需求，带动了家具市场的发展。
3、工业化、城镇化发展状况分析：
XX市工业化、城镇化建设加速发展，人口的净增长，一会增加城镇人口数量，二会提高人民的生活水平，与此相应会拉动居民房地产市场的有效增长，必然拉动家具产业的发展。

三、项目选址及建设条件
（一）项目选址
项目选址在座落在XX县XX镇XX村，202省道东侧，项目紧邻XX经济开发区，北邻淮海国际家居广场及新建县中医院，南与濉芜产业园相邻，地理位置优越，项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。
该项目占地面积约66580平方米(约99.87亩)，其中两条华东电网22WKV高压输电线路安全间距及道路红线的退让共占用土地约23670平方米(约35.5亩)、土地实际使用面积约42900平方米(约64.37亩，准确面积最终以土地部门测绘后提供的宗地平面图为准)。
（二）建设条件
1、自然条件
项目区位于安徽省东北部XX市，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，XX市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。
XX市城市总体规划确定城市性质为皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。全市辖三区一县和一个经济技术开发区，总面积2741平方公里，耕地面积13.47万公顷（202.05万亩），至2009年末，全市户籍人口217.7万。
（1）气候条件
XX市地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和偏南风。
历年极端最低气温为-11.6°C，历年极端最高气温为37.8°C；历年平均降水量为854.7毫米，年均无霜期207天，年均相对湿度为70%，年均蒸发量为1815.6毫米，年均日照时数为4430.2小时。
（2）水文条件
XX市位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部的XX平原中部。
XX市水资源总量包括地表水和地下水两部分，全市多年平均地表水资源量为1619.72 × 104立方米/年，多年平均地下水资源总量为8155.09 × 104立方米/年，地表水和地下水资源的枯丰基本依赖降水补给的多寡，地下水资源赋存于地层的多孔介质之中，水的运动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全市水资源的水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水的硬度较大。
（3）地质地貌
XX市地处XX平原中部，地势自西北向东南微倾，除东北部有少量低山地形分布外，其余为广阔平原。其主要类型是：山丘、平原、湖洼地、河流。
山脉主要分布在北部及中部偏东，系泰山余脉，海拔在60～400米之间，余者皆为一望无际的平原。其海拔高度23.5～32.4米，面积2354.5平方公里，占全市总面积的85%。以横贯平原中部的古隋堤（今宿永公路）为界，北部为黄泛冲积平原区，土壤肥沃，地面平整，地下水丰富；南部为古老河湖沉积平原，地势较低，地下水位较高，地瘦质差，但增产潜力大。
封闭型湖洼地主要分布在四铺、南坪、铁佛等地区，全系耕地。总面积为86.67平方公里。
XX市域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢。
由于煤炭的开采，造成地表塌陷积水而形成湖泊。至1992年底，全市辖区内形成大小塌陷湖泊30余个，常年积水面积7.98平方公里，占总塌陷面积的38%，多年平均蓄水量为3040万立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水质好、浮游生物多、污染少，适合鱼类生长。
（4）工程地质条件
XX市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由西北向东南倾斜，坡度为万分之一。北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富。项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度。建设用地的综合自然条件较好。
XX区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积的4.7％。
本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南。地下水位升降随季节(降水量)变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。
根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：
①粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。
②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。
③粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。
④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。
除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上。
（5）交通运输条件
XX环境优越，交通便捷。符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下合肥、东进港口城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
2、社会经济状况
（1）优良的发展环境
在城市发展中，XX市始终坚持两手抓，在全力抓好城市硬环境建设，增强城市整体功能的同时，紧紧抓住优化软环境不放松，在全市上下持久、深入地开展创建全国最优经济发展环境活动，掀起了一场新的“环境革命”，一是强化效率意识，改革审批制度。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，加强宏观调控，减少审批事项，规范审批程序，简化审批手续，引入市场机制，实行“阳光操作”。二是强化服务意识，加快由管理型政府向服务型、效率型政府的转变。推行行政服务中心“一站式”服务，不断优化办事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更优，实行零收费；办事效率更高，实行零环节服务；打击更有力度，努力实现外商对环境零投诉。三是强化保护意识，为企业发展保驾护航。出台了《关于严格控制各类检查活动的通知》、《关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的意见》，设立了“XX市优化投资环境投诉受理中心”，严肃查处一切破坏发展环境的行为，亲商、和商、富商、安商的环境和氛围初步形成，对外商的亲和力、吸引力和凝聚力进一步增强，以政治环境、经济环境和社会环境的全面优化，为推进城市转型和经济跨越发展提供了强大的动力和保证。
（2）雄厚的经济基础
长期以来，XX市在坚持做大做强煤炭主业的同时，不断加强其他产业的发展，初步形成了以煤电为主，纺织、酿酒、建材、电子、化工等共同发展的经济格局。一是工业产业实力雄厚。XX市作为全国重要的煤炭和精煤生产基地，煤炭远景储量350亿吨，以淮矿集团、皖北煤电为代表的煤炭产业，2010年全市原煤产量4734.9万吨，增长10.8%；洗煤产量1013.3万吨，增长7%；焦炭产量228.3万吨，增长9.2%；发电量84.2亿千瓦时，增长25.9%。六大主导产业全面增长，其中煤电、煤化工、机械制造、食品加工、纺织服装和陶瓷建材业增加值分别增长11.1%、5.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主导产业增加值占全市工业的比重达到89.7%，对工业增长贡献达到78.3%,拉动全市工业增长15.3个百分点。 二是企业效益显著提高。全年规模以上工业企业实现主营业务收入987.4亿元，增长64%；实现利税106.7亿元，其中利润45.5亿元，分别增长36.7%和55.7%；亏损企业亏损额3.8亿元，增长149.3%。工业经济效益综合指数达到206.5%，比上年提高22.6个百分点。产品产销率98.6%，比上年提高1.9个百分点。2010年全市规模以上工业企业主营业务收入、利税总额、利润总额分别是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“十一五”时期年均分别增长33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑业稳步增长。年末全市资质内总承包和专业承包建筑业企业57家，从业人员35169人，完成建筑业总产值47.7亿元，增长14.9%；实现工程结算收入47.1亿元，增长15.4%，竣工产值35.7亿元，增长14%；建筑业劳动生产率13.56万元/人。全年房屋建筑施工面积234.1万平方米，竣工房屋面积145.2万平方米。四是特色农业经济快速发展。初步形成了近郊型、远郊型、工矿型等现代农业发展模式，建成了水果、水产等八大亿元项目基地，植树造林和绿色长廊工程建设实现了历史性突破，“菜篮子”工程连续16年居全省之冠，是华东地区重要的粮、棉、油、水果、蔬菜等生产基地。
（3）较完善的基础设施
多年来，XX市始终坚持发展经济与加强基础设施建设并重，不断提高城市的规模水平和整体功能。强力推进城市东进南扩，2010年实施项目27个，新建道路123公里，新东外环、沱河东路、合徐高速XX连接线建成通车。市人民医院病房大楼投入使用，市图书馆建成，XX火车站改扩建工程开工建设。持续推进山水生态城市建设，水网一期工程竣工验收，东部山场绿化二期工程全面完成，相山公园被评为国家4A级旅游景区，宇能垃圾发电厂投入运营。认真落实拆迁安置政策，32个城中村改造项目启动建设。深入推进文明城市创建，在全国117个城市公共文明指数和未成年人思想道德测评中，我市分别位居地级城市第33位和第27位，为争创全国文明城市奠定了坚实基础。2010年末，城市人均道路面积10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成区绿化覆盖率43.16%，人均公共绿地面积13.26平方米，燃气普及率92.07%。二是邮电通讯业发达。2010年邮电业务总收入13.0亿元，比上年增长12.7%。其中邮政业务收入8571万元；电信业务收入120023万元。年末固定电话用户42.4万户，比上年增加2.3万户，其中城市电话用户29.6户，农村电话用户12.8万户；小灵通用户1.7万户。年末移动电话用户108.4万户。全市电话普及率达到68.7部/百人。综合发展水平进入全国百强市局，是全国邮电通讯枢纽之一。
3、施工条件
施工场地平整开阔，施工运输可利用现成的铁路、公路和城市道路。高标号水泥、砂石、石灰等建筑材料当地产量可观，能满足供应，运距短、价格便宜。其它建筑材料在当地市场上容易购得。施工用水、用电、通讯可以利用开发区已有设施就近
解决。

四、项目定位及产品规划
（一）项目发展目标
全方位迎合并满足未来商业发展趋势与受众消费需求是本项目成功运作的重要保障，鉴于XX县目前家居商业环境落后的基本现状，本项目将引入高标准、现代化的设计理念及商业运营模式，对家居商业现状进行根本性的变革，该项目是一个集各种板式、实木、钢制家具、家居装饰、床垫、沙发、办公家具、装饰材料、家居饰品等为一体的一站式综合服务功能的家居商品交易中心。项目建成投入运营后，年销售可达50000万元人民币，创税收3000万元人民币，增加劳动就业岗位超过1000个。
（二）项目产品与功能定位
1、项目总体规划
该项目占地面积约66580平方米(约99.87亩)，其中两条华东电网22WKV高压输电线路安全间距及道路红线的退让共占用土地约23670平方米(约35.5亩)、土地实际使用面积约42900平方米(约64.37亩，准确面积最终以土地部门测绘后提供的宗地平面图为准)。
项目总建筑面积10000平方米，地上商业建筑面积86000平方米，地下仓库及停车场建筑面积14000平方米。

∣瑶海家居广场项目效果图：
∣瑶海家居广场项目内部空间效果图：

装饰家具城业态规划涵盖集各种板式、实木、钢制家具、家居装饰、床垫、沙发、办公家具、装饰材料、家居饰品等，丰富的业态组合，满足消费者一站式消费需求。
∣瑶海家居广场项目业态布局图：

（三）项目商业经营模式定位
1、实施统一运营管理的商业管理模式
为实现项目成功运作，本项目在招商与运营管理上将选择现代商业综合体的运营管理模式——实施统一运营管理，把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台上来，实现统一品牌形象、统一业态规划、统一招商管理、统一营销推广、统一服务监督“五统一”。通过统一运营管理与所有合作商户建立并保持一种既对立又融洽和谐统一的关系，这种关系是家居广场这种大型商业项目长期成功的保证。
2、招商方案
招商周期1年，市场培育期2年。
招商目标：同业差异、异业互补。同业差异：就是市场有一定承受力，不能盲目的同时招同一品类的店。异业互补：就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验消费变化，提高其消费兴趣。
招商顺序：⑴核心主力店先行招商，辅助店随后招商；⑵非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，以增家居广场的整体控制力度。
3、目标客户群定位
（1）家居广场经营者
在地域上主要以XX县县城及周边商户为主，占80%；县域外占20%。在阶层上以各类私营企业主、个体商户、拆迁安置户、中高收入家庭为主。
（2）家居广场消费者
在地域上主要以XX县居民为主，占70%；县外占30%。
（3）家居广场投资者
行政、事业单位职员；当地大型厂矿企业的职员；在外地工作或做生意、但家人尚在XX县的人；个体工商户；辖区各乡镇、各村的“暴发户”；县城及开发区的职业房产投资者。
家居广场将具备完善的信息系统，为管理者、广大签约商户和顾客提供有关：管理便利财务、核算便利、营销推广便利经营决策便利、结算便利、消费便利等等。继续保持家居广场本身的内、外形象，保持与所有签约商户的既对立又融洽和谐统一的关系，并注意与家居广场的经营定位、目标市场多数顾客群体保持吻合协调，既是家居广场开业后经营管理的新难题又是为顾客和商户提供优质服务的新开始。

五、建筑方案
（一）建筑特征
抗震设防烈度7度。
（二）交通组织
1、本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；
2、办公及商业人员垂直交通采用楼梯方式。考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。
（三）造型设计
1、强调简洁大方、富有雕塑感的形体：
建筑形体由多种元素组成，充分照顾道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。
2、丰富的形体穿插关系：
主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；
3、强调细部设计：
在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；
4、注重材质的变化：
墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一；
（四）人防设计
应XX县人防办的要求，项目建设六级乙类物资库，平战二用。人防建筑面积约为70 m2。
（五）日照分析：
楼房南北间距约25m~43m，东西间距13m，由XX县建委对日照进行分析，自身建筑及北侧建筑满足2h的大寒日日照标准要求。
（六）建筑装修与构造
1、屋面１（上人屋面）：防水等级为Ⅱ级，二道防水设防。
（1）20厚1:25水泥砂浆广场砖铺地
（2）40厚细石混凝土刚性层
（3）３厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层
（4）20厚１：３水泥砂浆找平层
（5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层
（6）Ｃ1