青岛可行性分析报告房地产开发公司工程范文文本模板案例.docx

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xx•项目　经济技术指标项目名称：xx•项目序号指标单位数量备注 1 项目占地面积亩 710 　 2 容积率　 1.49 　 3 绿地率　 31.6% 　 3.1 集中绿地率　 8.7% 　 3.2 一般绿地率　 22.9% 　 4 建筑密度　 31.36% 　 5 地上总建筑面积平方米 694370 　 5.1 住宅建筑面积平方米 632870 　 5.2 配套建筑面积平方米 61500 　 5.2.1 商业（销售中心）平方米　 5.2.2 商业平方米 43000 　 5.2.3 幼稚园、小学平方米 14300 　 5.2.4 其他配套（地上）平方米 2200 　 6 地下总建筑面积平方米 118080 　 6.1 地下车库平方米 118080 　 7 总建筑面积平方米 812450 　 8 住宅建筑面积　　　 8.1 联排别墅　　　　建筑面积平方米 168300 8.2 小高层规模　　　建筑面积平方米 59450 8.3 高层规模　　　建筑面积平方米 392800 8.4 双拼别墅　　　建筑面积平方米 12320 青岛可行性分析汇报范文1.3本章结论本项目位于青岛市北部新区（北部经xx区）青岛可行性分析汇报范文第二章市场分析青岛可行性分析汇报范文2.1项目功能定位鉴于项目业主投资意向及委托规定，结合青岛市及当地房地产市场需求，本项目建筑功能定位为住宅。详细内容拟为双拼别墅、联排别墅、花园洋房等中高档住宅为主；另有少许高层住宅及商业与配套配套公共建筑和车库等。青岛可行性分析汇报范文2.2基本面分析青岛可行性分析汇报范文2.2.1青岛市宏观经济分析据青岛市记录局数据登记表明，1～12月份全市实现地区生产总值2114.65亿元，同比增长11.8%，增幅比去年同期回落0.5个百分点。其中，第一产业实现增长值306.05亿元，同比增长4.3%；第二产业实现增长值961.81亿元，增长13.3%，其中工业实现增长值748.26亿元，增长12.8%；第三产业完毕增长值846.79亿元，增长12.5%。上六个月全社会固定资产投资697.25亿元，比去年同期增长15.7%；而社会消费品零售总额525.16亿元，比去年增长13.8%。投资总额和增长速度均超过消费，仍是青岛市经济增长第一拉动力。 □房地产市场分析伴随中央继续实行扩大内需宏观调控政策，根据中央在《十五计划提议》中对房地产业提出“增长城镇居民居住面积，提高住房和环境质量”两大任务，结合中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，在未来几年，本市房地产业发展前景，将展现出房地产开发继续持续健康发展，房地产业支柱地位将深入确立，都市布局将得到合理调整，房屋开发将深入走向小区化、个性化、智能化、品牌化和节能型，开发经营行为愈加规范有序发展趋势。其理由：一、需求市场深入扩大。此后，加紧城镇化进程是全面建设小康社会一项重要任务，都市化水平仍然持续提高将带来城镇住房需求增长。青岛城镇化率仅为36.4%，平均每年增长1.58%，低于全国平均水平2个百分点。根据本市城镇化建设总体规划,城镇化率到达41%，赶上全国平均水平；到，城镇化率到达50%，靠近全国先进地区水平；到，城镇化率到达65%左右，都市发达经济圈和部分大中都市率先基本实现现代化。此外，青岛市规划局规划显示，近来5年内，青岛市旧城改造拆迁面积将达400万m2，青岛市平均每年将新增1000万m2住宅面积需求。青岛市主城人均居住面积将增长到24m2，到达小康原则。因此，如此大规模城镇化建设和旧城改造工程，将给青岛房地产市场带来巨大消费市场，房地产业发展在政府指导下开发力度还需要深入提高，以满足市场需求。二、“8小时青岛交通”、“半小时主城交通”工程实行，外环迅速道路建设启动，主城区桥隧收费制度改革措施出台，不仅能大大减少居民购房置业后使用成本，更将从主线上打破本市楼市之间区域樊篱，促使部分开发商加紧路桥沿线和郊区开发历程，从而增进都市布局合理调整。金开大道沿线住宅项目产品建筑风格数量法国卢瓦尔 1个意大利 1个西班牙 2个地中海 2个新古典 1个美式风格 1个现代风格 4个物业类型小高层、高层 21.7% 多层 8.7% 花园洋房 30.4% 畅销楼盘记录：楼盘名称产品协信TOWN城联拼别墅天湖美镇花园洋房、联排别墅、高层棕榈泉国际花园多层、小高层、联排别墅蓝湖郡联排别墅、独立别墅弗莱明戈花园洋房绿地翠谷花园洋房、联排别墅建工未来城联排别墅、花园洋房东方王榭联排别墅、花园洋房独立别墅配套设施：区内交通配套完善，是中国西部南北(渝黔、渝合高速公路)、东西(成渝、渝万高速公路)公路大通道交汇枢纽；将于通车渝怀铁路横贯境内，都市轻轨环线3号、4号、6号线均通过区内，其中3号线(市中心区——江北国际机场)已经动工。构成北部新区骨干路网“开山通海兴渝州”七条金系列干道，到目前为止，宽54米，长18.7公里金开大道已经建成。而金山、金通、金海、金兴、金渝、金州也都正在建设和规划之中。设计70万标箱、连接长江三角洲寸滩港集装箱码头已动工建设。中国西南最大电信互换枢纽落户其南缘。优越地理位置和发达便捷交通、通信条件，赋予北部新区独特区位优势和巨大发展潜力。 2.3.2、未来规划定位按照新区规划简图，未来北部新区将由人和、大竹林、礼嘉、黄茅坪、翠云、鸳鸯、金山七个组团构成。其中人和、礼嘉、鸳鸯不仅包括商务区、研发区，还包括环境优美高档居住区，而大竹林、金山等组团则是工业区。在这七个组团之间，其中包括一种森林和鸟类保护区，两个景观林木培植区，3个主题生态公园，4个生态农业区。记录显示，北部新区环境保护绿化面积占整个规划面积20％以上。这一区域将会是青岛市最重要高档住宅开发区和“富人区”。北部新区原有居民10万左右，按照新规划未来北部新区将成为65万人口居住地，其中常住人口50万，流感人口15万。伴随大型企业、高品质住宅入住，北部新区也将成为高收入、高素质人群首选居住地。而新增长55万居住人口，让众多房产开发商看到了一种潜在需求客户群。 2.4项目市场分析位于青岛市北部新区（北部经xx区），经xx鸳鸯组团牌坊片区土地。距离青岛市中心解放碑仅26公里，距离江北区商业中心仅15公里。项目建设和销售条件良好；同步我司是北京xx集团控股企业，拥有较强资金实力和房地产大项目实际操作能力，这些都将使得本项目销售发明良好条件。其优势重要表目前：本项目应突出主题概念 1) 突出“新、更高级、更完美”产品，明确了产品差异化目。 2) 让客户产生好奇心理，寻找产品创新之处。 3) 符合青岛人喜欢高性价比性格，用同样钱买到更优质产品（比绿地翠谷、佛朗明戈、天湖美镇、奥园洋房优胜）。 4) 符合某些客户喜欢炫耀个性品位，在更高级、更舒适洋房里。 5) 符合青岛人淘宝心理，用更低价钱，买到心目中理想产品（以低于棕榈泉价格25％价钱买到同样电梯洋房）。 2.6项目定位 2.6.1市场定位 2.6.1.1项目档次 □档次定位：中高档综合型小区。 □项目档次定位理由：项目要有特色，与其他楼盘要有区别。应以中高档住宅为主，满足于市场需求。 2.6.1.2市场定位 □市场定位：主城，金开大道、中高档次，高品质生活小区。产品特性定位：现代、舒适、优雅，通过外部观高尔夫资源与内部景观整合，共同体现一种人文关爱、友好居住精神。目客户群定位：事业成功，拥有一定身份和财富，但愿得到社会认同、享有人生并追求高品质生活社会消费群体。 □市场定位理由：有关目客户：有一定经济基础，拥有自己物业，目前多为二次置业之人士，重视物业能为未来生活带来享有和升值空间，同步物业能体现自己品位以及成功人士身份地位，懂得生活享有，对于总价敏感性一般。有关中高档次：有品位但不奢华小区入口、拥有独特服务会所、华丽样板示范区；追求现代智能化技术运用，如日照、通风、采光、网络、安防充足考虑，现代领先技术（如：环境保护、隔热建材）运用，多采用大面积玻璃，具金属质感并非昂贵建材。有关高品质生活小区：通过人性化户型、外观设计，以及在产品细节、营销细节、物业管理细节精心设计与组织，体现此类客户身份与地位。“小隐隐于野，大隐隐于市”，将住宅与山势地形、园林景观充足融合，使其外人只能“管中窥豹，可见一斑”，通过产品综合细节来体现友好、高品质生活。有关人文精神：通过平衡产品综合效果来体现，要做到面面俱到；在景观营造，充足体现均好性原则，着力打造项目内景资源，引入特色景观，重视水景营造；强调物业管理重要性，提供管家式物业管理服务，加强对业主关怀，并有严密保安措施，引入品牌物业管理企业，一来提高项目软件服务水平，二则提高项目品牌价值。有关金开大道：四通八达公路网络拉近与主城关键区距离；青岛向北口号家喻户晓，在金开大道两侧分布有众多高档项目，是中产阶层置业重点区域。 2.6.2卖点定位：差异化产品将成为最大卖点。 □景观优势：可纵观保利国际高尔夫球场。 □项目地处北部新区最高处，四面视野开阔，东面临崖、西面两条公路与远处拉开距离，广阔视线令人心旷神怡。地块东面、东南面和东北面视野开阔，永无遮挡。 □项目拥有良好山地地形，以及镶嵌其中多处原生态湖泊，依山傍水，内部景观优势相对其他竞争对手愈加杰出。用好内部原始景观，可打造独特山地产品。 □完善交通网路，抵达性强。项目虽然地处金开大道，离市区较远，目前公交系统不完善，不过路网状况非常良好，反而愈加有助于对中、高档客户吸引，重要干道宽敞、快捷，对有车族来说抵达性强，并且有效远离市区喧闹。 □创新外观。根据项目市场定位，结合周围楼盘价格现实状况及发展趋势，本项目初步确定综合均价为：序号项目计算基数（建筑面积平方米）预测套内均价（元/平方米）预测建面均价（元/平方米）销售金额（万元）备　　注 1 住宅　　　 370720.90 　　 1.1 小高层 59450.00 6000 5280 31389.60 　按照经开地区市场调查分析 1.2 联排别墅 168300.00 8200 7790 131105.70 　按照经开地区市场调查分析 1.3 双拼别墅 12320.00 15000 14700 18110.40 　按照经开地区市场调查分析 1.6 高层 392800.00 5500 4840 190115.20 　按照经开地区市场调查分析 2 商业 43000.00 10001 8475 36442.50 　按照经开地区市场调查分析 3 车位50% 1583 70000 　 11081.00 元/个总车位3859个，其中有692个为别墅内车位，不计销售，计算销售车位为3167个 4 样板房装修 .00 2478 2100 399.00 　按照经开地区市场调查分析 5 合计　　　 418643.40 　　 2.7．1目客户内部 vv才vcv才群体。在这个群体中也有高中低收入人士，因此还需要深入细分。结合项目定位，适合本项目消费人士应当具有如下特性：向往自然；追求享有，有较强经济承受能力；对生活有独特见解，规定生活品质；高收入，年薪人民币8万以上年龄在35-55岁之间为主；重要是企业高层或者企业老板以及专业技术人员；车房具有，但准备进入升级换代；喜欢追逐时尚，爱好多元化，对新事物接受程度高；受过良好高等教育，在文化上有共通性；注意保护自己隐私； 2.7.2目客户分布范围根据本项目产品和定位，目客户群体家庭年收入应重要在16万—30万之间。在目前青岛范围内，具有以上特点人群重要分布在： 2.9本章结论与提议通过本章分析，项目定位以中高档住宅为主，具有基本面和技术面支持，加之项目业主雄厚资金实力和行业背景，项目未来市场前景值得乐观。但项目业主应充足把握机遇，分析市场动态需求，细分市场，贴近市场，制定完整可行营销方案。提议项目业主立足长远发展，组建专业营销团体。第三章建设内容与规模由于受项目业主提供资料及项目所处阶段限制，本项目建设规模与内容仅为初步意见，项目开发建设规模等指标将以规划部门批复意见为准。 3.1建设内容与规模 xx.xxxx是xxxxxxx有限企业建设开发住宅项目。位于青岛市北部新区，项目建设内容和建设规模见下表。序号指标单位数量 1 项目占地面积亩 710 2 容积率　 1.49 3 绿地率　 31.6% 3.1 集中绿地率　 8.7% 3.2 一般绿地率　 22.9% 4 建筑密度　 31.36% 5 地上总建筑面积平方米 694370 5.1 住宅建筑面积平方米 632870 5.2 配套建筑面积平方米 61500 5.2.1 商业（销售中心）平方米 5.2.2 商业平方米 43000 5.2.3 幼稚园、小学平方米 14300 5.2.4 其他配套（地上）平方米 2200 6 地下总建筑面积平方米 118080 6.1 地下车库平方米 118080 7 总建筑面积平方米 812450 8 住宅建筑面积　　 8.1 联排别墅　　　建筑面积平方米 168300 8.2 小高层规模　　　建筑面积平方米 59450 8.3 高层规模　　　建筑面积平方米 392800 8.4 双拼别墅　　　建筑面积平方米 12320 其中项目一期建设规模和内容如下表项目名称：ANS新1期AB区序号指标单位数量 1 项目占地面积亩 196 2 容积率　 0.62 3 绿地率　 32.00% 3.1 集中绿地率　 9.33% 3.2 一般绿地率　 22.67% 4 建筑密度　 24.29% 5 总建筑面积平方米 81910 5.1 住宅建筑面积平方米 65790 5.2 配套建筑面积平方米 5800 5.2.1 商业（销售中心）平方米 5.2.2 商业平方米 3600 5.2.3 幼稚园、小学平方米 0 5.2.4 地上其他配套平方米 200 6 地下建筑面积平方米 10320 　地下车库平方米 10320 　人防平方米 0 　其他地下平方米 0 6 联排别墅　　 6.1 占地面积亩　 6.2 建筑面积平方米 65790 7 小高层规模　　 7.1 占地面积亩　 7.2 建筑面积平方米 0 8 高层规模　　 8.1 占地面积亩　 8.2 建筑面积平方米 0 9 双拼别墅　　 9.1 占地面积亩　 9.2 建筑面积平方米 0 青岛可行性分析汇报范文第四章项目场址条件青岛可行性分析汇报范文4.1建设场地现实状况 4.1.1建设地点及场地描述拟建地点：位于青岛北部新区经xx鸳鸯牌坊片区。本项目用地在整个地块中间位置。场地描述：xx.xxxx项目位于青岛市北部新区。规划用地基本为山地，地形高差起伏较大。场地市政设施良好，合适本项目建设和销售。 4.1.2用地规模本项目建设用地面积113800m2，其中建筑物占地面积29474.2m2，绿化占地面积46089m2。年平均气温 17.1°C 极端最高气温 42.8 极端最低气温 2.6 平均相对湿度 81％年均降雨量 1150mm 年均日照时数 1314天年均雾回数 43天无霜期 319-340天平均风速 1.6m/s 静风频率 17.5％冬夏两季主导风频为 22％年静风频率为 25％主导风 N-NE 青岛可行性分析汇报范文第五章建设方案青岛可行性分析汇报范文5.1总平面设计青岛可行性分析汇报范文5.1.1总平面布置 □规划目：营建优美人文小区，带动都市局部经济发展腾飞，发明宜人崇高居住环境，在考虑社会效益，环境效益同步提高用地经济效益，使工程到达功能组织合理、用地配置得当、构造清晰、道路顺畅、配套设施齐全等规定，发明出“以人为本”尊重环境，舒适优美居住空间，同步具有鲜明地方特色和时代气息。 □总体布局体现了以人为本尊重环境设计设想。 □总体布局符合规划、消防、环境保护、防灾、减灾等规定。青岛可行性分析汇报范文5.1.2竖向设计设计中将场地尽量保持原貌，通过合适挖填，使场地略高于都市道路，使建筑有良好视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件。青岛可行性分析汇报范文5.1.3绿化与美化室外广植树木、草坪、花卉、绿地率超过40.5%，以保证小区环境整洁。运用本项目地块天然形成冲击沟，打造重要景观水系，同步考虑控制成本，最大程度发挥地理落差优势，设计动态叠水景观，详细绿化与景观设计由业主另行委托。青岛可行性分析汇报范文5.1.4室外工程做法道路最小转弯半径为12m，路宽为4～6m，路面为沥青路面。青岛可行性分析汇报范文5.2建筑设计青岛可行性分析汇报范文5.2.1建筑设计构思本区住宅平面提供了多种类型，多种面积设计，满足不一样消费层次需要。南向为主，每户均保证两到三间居住空间朝南和两间居住空间朝重要景观，卧室设置低窗台大玻璃凸窗，保证良好日照及优美景观视野，并与室外绿地相连。空间及立面构成手法均充斥现代都市气息，以全新思维及手法追求现代美感，顶部轻灵精致，通过高下错落悬挑构件及窗口变化，营造丰富空间动感及阴影，形成小区标志特色，充斥韵律感，加上对细部细致入微雕琢和材质及颜色恰当控制和运用，营造优雅统一又不失温馨浪漫小区气氛。青岛可行性分析汇报范文5.2.2建筑单体设计根据总体布局，结合场地特点，充足运用地形地貌，满足各单体建筑使用功能，确定每幢建筑平面形式。青岛可行性分析汇报范文5.3环境景观、灯饰工程及绿化设计设计中重视生态保护，根据总体设计（总平面设计）和建筑单体设计设计状况，设计绿地总面积50706m2。充足结合山地建筑特性，重视不一样高度绿化景观布局，设置不一样风格绿化组团、雕塑小品及水池花园，再以视野通廊贯穿及连接各景点，使得整个场地绿化更具层次感，无论身处小区内还是小区外，均有良好视觉效果和感官效果。每一级台地建筑前观景带、小高层建筑之间空地，以及建筑围合组团中都布置了大片绿化，使整个居住区变成一种曲径通幽、疏密有致，流水错落重叠优美环境。青岛可行性分析汇报范文5.4构造设计青岛可行性分析汇报范文5.4.1设计规定 □建筑构造安全等级：二级 □建筑构造设计使用年限：五十年 □基本风载：0.4KN/m2 □建筑抗震设防类别为丙类，地震基本烈度六度，抗震设防烈度六度，设计地震分组第一组。青岛可行性分析汇报范文5.4.2构造设计 □构造布置均为剪力墙构造，筒体与四面剪力墙共同构成抵御水平力剪力墙构造体系，剪力墙双向布置，梁、板、柱、墙均采用现浇。 □重要构造构件材料 1) 柱、剪力墙砼等级：C30、C25 2) 重要梁板砼等级：C30，C25 3) 砌体材料及强度等级：烧结页岩砖Mu10 4) 抗渗砼：S6 □重要构件截面 1) 柱截面：400×400，500×500 2) 剪力墙厚：200，250，300 3) 梁截面：200×300～500×1300 4) 板厚：100，120，200 □基础类型：采用大直径人工挖孔桩 □其他构造处理措施构造平面尺寸超长时，采用留置后浇带，楼板内添加膨胀剂，并加强板配筋处理。地下室外墙采用防水砼、抗渗等级S6。 5.4.3拟采用重要构造分析软件：PM、TAT、SATWE 5.4.4对施工条件规定规定施工单位具有丰富花园洋房和别墅施工经验。青岛可行性分析汇报范文5.5给排水设计青岛可行性分析汇报范文5.5.1设计范围 □室内给排水系统； □室外给排水系统。青岛可行性分析汇报范文5.5.2给排水现实状况 □本工程属中法渝北水厂供水范围，在经开大道（汉渝路）K0＋790处有都市主干管1条，管径为DN400mm，供水压力达海拔高度300m。 □小区北面有都市污水三级干管1条，污水管管径d800mm，接管处W2-115-30’,井底标高225.808m。 5.5.3给水 □水量用水原则：住宅：250L/人·d， K=2.5 车库：2L/m2·次商业：6L/m2·d， K=1.5 道路及绿化：2L/m2·d □给水水压本工程最不利点用水在3号楼，经估算所需水压相称于海拔高度296m。 □给水水质一般按生活饮用水水质考虑。 □给水系统 1）小区设进水管1条，管径为DN400mm。 2）室外给水采用独立生活给水系统和消防给水系统。 3）室外管网呈环状形敷设，生活给水管管径为DN200mm～DN400。消防给水管管径为DN150mm。管道覆土深度0.70m。 4）小区内根据不一样用水性质分别设置水表计量。 5）给水竖向分区及供水方式六层及如下为I区，由市政管网减压供水；七～三十一层为II区，由市政管网直接供水； □管材选型室外管道选用钢丝网复合塑料管，热熔连接室内管道选用内筋嵌入式衬塑钢管;快装连接件连接。 5.5.4排水 □排水量 1）污水量：按生活给水量90%计算，则每天排放污水量约710m3。 2）雨水量：根据青岛市暴雨强度公式计算，即： q=2822（1+0.775lgp）/（t+12.8p0.076）0.77（升/秒·公顷）其中P=2年，地面迳流系数取0.7，则小区雨水量为2617L/s。 □排水系统 1）排水采用生活污水和雨水分流制。 2）小区内污水和雨水均通过暗管（沟）组织排水，生活污水排入市政污水管W2-115-30’检查井，排入标高226.50。雨水就近排入河道。 3）污水管管径d300～d500mm，雨水管管径d300～d700mm。 □管道材料室外管道选用UPVC双壁波纹管，橡胶密封圈连接。室内管道选用UPVC塑料管，粘接连接。青岛可行性分析汇报范文5.6采暖通风与空气调整设计青岛可行性分析汇报范文5.6.1室外气象参数：表5-5 室外气象参数序号名称单位数量备注 1 当地区气象台位置北纬 29o35’ 东经 106o28’ 海拔 m 259.1 2 室外计算干球温度采暖 0C 4 通风冬季 7 夏季 33 空调冬季 2 夏季 37.1 3 夏季空调室外计算湿球温度 0C 27.3 4 室外计算相对湿度冬季最冷月月平均 % 82 夏季最热月月平均 75 5 室外计算风速冬季平均 m/s 1.2 夏季平均 1.4 6 主导风向及频率冬季 C44% N11% 夏季 C39% N7% 7 大气平均压力冬季 hPa 991.2 夏季 973.2 青岛可行性分析汇报范文5.6.2设计范围本项目不具有自然排烟条件地下车库及设备用房通风及防排烟系统设计。青岛可行性分析汇报范文5.6.3通风系统设计 □地下车库和设备用房产生废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统合用，补风由车道入口自然补风，系统划分及构成详见消防专篇中防排烟设计。通风量按换气次数取值如表5-6 表5-6 通风量取值表房间类型换气次数地下车库 6次/小时变配电室 8次/小时水泵房 6次/小时 □住宅内卫生间通风由顾客自理，厨房采用变压式排风道进行排风。青岛可行性分析汇报范文5.7燃气设计青岛可行性分析汇报范文5.7.1设计范围 □室外天然气管道 □住宅天然气管道青岛可行性分析汇报范文5.7.2天然气用气量本项目住宅小区共有住户832户。天然气用量按1.5m3/户.日计，并考虑5%不可预见用气量，合计3700m3/d。青岛可行性分析汇报范文5.7.3天然气参数天然气供应压力为0.1～0.2MPa 青岛可行性分析汇报范文5.7.4设计原则 □室外天然气管道采用树枝状系统。 □室外中压天然气经调压箱后经庭院天然气管道送至住宅顾客使用。 □住宅顾客每户设置流量计单独计量。青岛可行性分析汇报范文5.7.5管道敷设方式及防腐 □室外天然气管道直接埋地敷设。管道采用加强级防护涂层。 □室内天然气管道不需防腐。青岛可行性分析汇报范文5.7.6管子及附件室外埋地天然气管道采用无缝钢管。室内管道采用铝塑复合管。青岛可行性分析汇报范文5.8电气设计青岛可行性分析汇报范文5.8.1供电 □负荷等级本小区建筑属高层建筑。其中消防用电设备、应急、疏散照明，智能化系统用电设备及客梯为二级负荷，其他均为三级负荷。 □电源及电压根据业主与当地政府及供电局协议，小区用电提供10kV电源，小区内10kV配电线采用ZR-YJV-10kV电力电缆。二级负荷除消防风机外采用蓄电池作备用电源，消防风机采用单电源双回路供电方式。 □供电系统小区10kV配电采用单母线不分段运行，引来一回10kV电源由小区10KV配电所分派后,以放射式向各变电所供电,变电所之间设低压联络,以备负荷调整之用。 □继电保护及配、变电所设备选型 10kV配电设备选用中置柜。低压配电设备选用固定分隔式开关柜，变电设备选用SG10型带IP4x保护外壳、冷却风机、温控箱式干式变压器。10kV进线采用真空断路器作过流和速断保护，变压器采用负荷开关加熔断器保护，并设高温报警保护。低压出线采用低压断路器作过流兼速断保护。 □用电管理及电能计量本小区计量分为商业、动力、居民用电三大类。居民设一户一表，计量表集中设在走廊(电气井内)。动力用电在变电所集中计量。商场、铺面按楼层或顾客设计量表。青岛可行性分析汇报范文5.8.2室外照明室外照明由业主委托园林设计单位一并考虑，本设计只预留电源，室外照明由物管集中控制。青岛可行性分析汇报范文5.8.3小区电力线路敷设小区电力线路以电缆沟敷设为主,辅以部分直埋地敷设,穿越道路及入户时穿钢管保护。青岛可行性分析汇报范文5.8.4室内配电及照明 □配电室内配电采用放射式与树干式相结合方式，对大型设备、电梯等用电负荷由变电所放射式配电，二级负荷采用放射式单电源双回路末级自动切换方式配电。其他设备及住宅采用树干式配电。低压放射式供电电缆选用YJV型电力电缆，公共用房树干式配电线路采用BV型铜芯绝缘电线，住宅楼配电竖向干线选用PB型预分支电缆。配电支干线、支线采用ZR-BV-450／750铜芯绝缘线。从变电所引出低压配电线路采用槽型桥架，一部分敷设至设备或配电箱，一部分敷设至电气井后，再沿电气竖井敷设至各楼层配电箱。从各楼层配电箱配出支干线，支线穿PVC管或钢管沿棚、墙、地暗敷或明敷 □照明 1）商场照明采用格栅式高效荧光灯为主，辅以节能灯，由配电箱集中控制。 2）车库照明采用简式荧光吸顶(链吊)灯，由照明配电箱集中控制；设备用房照明采用防水防尘灯具。由各房间就地控制。 3）住宅室内照明由住户自理，公共走廊、楼梯间照明采用吸顶灯，由声、光控开关控制，电梯间照明采用环形荧光吸顶灯，由跷板开关就地控制。 4）车库、商场、设备用房、住宅公共走廊、楼梯间、电梯前室设应急照明，在车库、商场、疏散通道、出入口、楼梯间等设疏散标志灯。所有照明线路均采用ZR-BV-450／750型导线穿PVC管或钢管在棚、墙内敷设。青岛可行性分析汇报范文5.8.5电气安全 □建筑防雷及接地根据小区建筑性质，在楼栋建筑物屋顶沿女儿墙四面敷设一条水平避雷带及在屋面敷设20m×20m或24m×16m避雷网格,以防直击雷。建筑物高度30m以上各层四面围梁钢筋焊接成环行水平避雷带防侧击雷。30m以上外墙上金属栏杆、门窗等与防雷装置相接。本小区采用综合接地系统，防雷引下线运用建筑物柱内主筋，接地极体运用建筑物基础钢筋，接地系统工频电阻 R< 1Ω。 □强电安全高、低压配电设备采用氧化锌避雷器作过电压保护，配电系统接地采用 TN-S(TN-C-S)制。插座回路采用漏电保护开关，小区内所有金属设备外壳、金属管道、金属构件等均可靠接地，并作等电位联接，住宅卫生间作局部等电位联接。青岛可行性分析汇报范文5.9建筑智能化王正斌青岛可行性分析汇报范文5.9.1消防报警及联动系统 □系统构成及保护等级确定根据小区建筑性质，确定为二级消防保护等级。消防系统采用控制中心形式。消防中心设在地块中央会所位置，对整个小区火警进行监视。该系统由一种集中报警控制器、数台区域报警器及若干楼层显示屏、火灾探测器、声光报警器、手动报警器、火警电话、联动设备等构成。 □设备选择及设置地下车库及设备用房分别设感温、感烟探测器；商场、高层住宅走廊、电梯前室、公共建筑走廊等处设感烟探测器；在上述各处走廊及出口设手动报警按钮、火警电话、声光报警器等。住宅电梯前室设手动报警按钮和火警电话插口。 □消防联动及控制规定当小区任意一处发生火灾时，消防中心接受火警信号，并经确认后，联动有关设备：启动喷淋泵，消火栓泵，送、排烟风机；关闭失火区防火卷帘门；打开送风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通声光报警器、疏散标志灯；电梯自动返回首层；消防中心接受设备动作返回信号。重要消防设备除采用总线模块联动外，另设多线直接手动控制。 □消防设施电源供应及接地消防设施由变电所及蓄电池分别提供电源，采用双回路末级配电箱自动切换供电，报警系统另配置UPS后备电源。消防系统接地与小区建筑其他接地共用接地体，接地电阻 R<1Ω。 □应急、疏散照明商场、车库、设备用房、住宅公共走廊、楼梯间、电梯前室设自带电源应急照明灯，在商场、车库、疏散通道、出入口及楼梯间设自带电源疏散指示灯。疏散照明由消防中心控制。应急、疏散照明电源供电时间不少于30min。 5.9.2电视、电话系统小区电视重要采用都市有线电视网，不另设接受天线。考虑增设1～2套自办节目和播放节目，通过混合器把自办节目、录象、都市有线电视节目混合后，向整个小区住户传播电视信号。电视系统设计由专业单位完毕，本次设计只预留、预埋电视线路穿线管，由电气井引出电视线路均穿PVC管在墙、棚内暗敷。小区电话所有采用市网直通，全小区约需4426门。电话设备间与电视系统共用，电话系统设计由专业单位完毕，本次设计只预留、预埋电话线路穿线管。 5.9.3可视对讲系统在小区每栋住宅入口设可视对讲主机、住宅内设可视对讲分机。该分机带四路报警（红外、门磁、手动报警按钮、燃气泄漏）。本系统采用密码开锁，实行一户一码制，在物管中心设管理中心机，管理中心机可自由选呼各顾客分机，顾客机也可以呼喊管理中心机。 5.9.4电视监控及周围防备系统在小区出入口、重要通道、车库、商场、电梯等重要场所安装摄像机，将监视区状况以图象方式实时传送到小区物业管理中心，物管中心主控机及监视器对小区实行全方位监控。小区周界设置由远红外探测器、示意屏、监控系统构成周围防备系统。 5.9.5智能一卡通管理系统智能一卡通管理系统能为小区提供有效、合理管理，是现代化管理必要构成部分。本小区设置门禁管理、车库管理、会所消费一卡通系统。 5.10建筑消防设计 5.10.1设计范围及原则 □设计范围：包括红线范围内所有建筑物，重要内容包具有总图、建筑、构造、给排水、防排烟、电气专业消防设计。 □设计原则：贯彻“以防为主，防消结合”

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