代建工程财务核算样本.doc

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代建工程开发成本的核算

    一、 代建工程的种类及其成本核算的对象和项目
    代建工程是指开发企业接受委托单位的委托, 代为开发的各种工程, 包括土地、 房屋、 市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容, 在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求, 采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定: 企业代委托单位开发的土地( 即建设场地) 、 各种房屋所发生的各项支出, 应分别经过”开发成本——商品性土地开发成本”和”开发成本——房屋开发成本”账户进行核算, 并在这两个账户下分别按土地、 房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出, 进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、 房屋以外, 企业代委托单位开发的其它工程如市政工程等, 其所发生的支出, 则应经过”开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。因此, 开发企业在”开发成本——代建工程开发成本”账户核算的, 仅限于企业接受委托单位委托, 代为开发的除土地、 房屋以外的其它工程所发生的支出。
    代建工程开发成本的核算对象, 应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项: ( l) 土地征用及拆迁补偿费; ( 2) 前期工程费; ( 3) 基础设施费; ( 4) 建筑安装工程费; ( 5) 开发间接费。在实际核算工作中, 应根据代建工程支出内容设置使用。
    二、 代建工程开发成本的核算
    开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用, 应记入”开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和”银行存款”、 ”应付账款——应付工程款”、 ”库存材料”、 ”应付工资”、 ”开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式, 基本上和房屋开发成本明细分类账相同。
    完成全部开发过程并经验收的代建工程, 应将其实际开发成本自”开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入”开发产品”账户的借方, 并在将代建工程移交委托代建单位, 办妥工程价款结算手续后, 将代建工程开发成本自”开发产品”账户的贷方转入”经营成本”账户的借方。
    例如: 某开发企业接受市政工程管理部门的委托, 代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中, 用银行存款支付拆迁补偿费300 000元, 前期工程费160 000元, 应付基础设施工程款540 000元, 分配开发间接费用80 000元, 在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时, 应作如下分录入账:
    借: 开发成本——代建工程开发成本    1080 000
        贷: 银行存款    460 000
            应付账款——应付工程款    540 000
            开发间接费用    80 000
    道路扩建工程完工并经验收, 结转已完工程成本时, 应作如下分录入账:
    借: 开发产品——代建工程    1080 000
        贷: 开发成本——代建工程开发成本    1080 000

二、 营业收入要根据不同经营方式具体确认
    一般说来有以下方式:
    ( 1) 对房地产开发企业开发的土地及商品房, 在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时, 即确认为营业收入的实现,
    ( 2) 代建房屋及代理其它工程在工程竣工验收办妥交接手续, 价款结算账单经委托单位验证后, 即确认为营业收入的实现;
    ( 3) 出租房屋时, 承租方根据合同规定, 在付租日期交纳了租金后, 出租方即确认为营业收入的实现;
( 4) 以赊销或分期收款方式销售的开发产品, 以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款, 确认为营业收入的实现。

( 四) 关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
    1、 开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的, 可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现; 持续时间超过12个月的, 可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
    完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、 已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、 测量已完成合同工作量等方法确定。
    2、 开发企业在代建工程、 提供劳务过程中节省的材料、 下脚料、 报废工程或产品的残料等, 如按合同规定留归开发企业所有的, 应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

关于如何确定代建工程以及代建工程涉税问题

YKDS.GOV.CN　　 -1-20 7:33:22　　来源: 营口地税

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　　问: 我司 代A公司建水源工程, 并签订代建合同。工程建设过程中, 施工单位及设备销售方所开具发票上的”客户名称”均为我司的名称, 我司每收到一张发票即向A公司申请资金。现工程已完工, 将移交A公司, A公司认为我司取得的以上相关发票”客户名称”为我司名称, 无法证明是其资产, 故要求我司分别按工程价款、 设备价款另行开具”客户名称”为”A公司”的建筑业发票及销售发票两张作为工程移交, 这意味着我司要重复缴纳营业税、 增值税。请问: ( 1) 如何确定代建行为? 我司与A公司之间的以上操作是否为代建行为? ( 2) 现我司将如何进行工程移交, 是否涉及纳税?

　　答: 根据你所说情况, 你公司应是A公司水源工程的总承包人。按照营业税暂行条例实施细则第十八条的规定, 纳税人从事建筑、 修缮、 装饰工程作业, 无论与对方如何结算, 其营业额均应包括工程所用材料及其它物资和动力的价款在内。因此, 你公司应向A公司按工程全额开具建筑业发票, 按规定缴纳营业税。

　　另外, 营业税暂行条例第五条第三款规定: "建筑业的总承包人将工程分包或转包给她人的, 以工程的全部承包额减去付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额。"第十一条第二款规定: "建筑安装业务实行分包或转包的, 以总承包人为扣缴义务人。"依据上述两款规定, 你公司负担的营业税额, 实际为该项工程应缴纳的营业税总额减去分包人( 施工队) 所承担的营业税额后的余额。

二、 工程合同的筹划
某市有两家中外合资企业, 分别为 ” 中华房地产开发公司 ” 、 ” 华中商贸公司 ” 。两个企业中方及外方均为同一出资人, 两企业中外方出资比例均为 2 : 8 。中华公司注册资本 8000 万元, 华中公司注册资本 40000 万元。中华公司主要从事房地产开发业务, 华中公司主要经营商品流通、 房产租赁、 娱乐业等。
   为适应经营业务的需要, 华中公司于 年 8 月, 投资兴建一幢综合大楼。由于华中公司没有建房资质, 并以中华公司的名义投资兴建。由华中公司将所需资金转至中华公司银行账, 两公司均作 ” 往来 ” 账处理。至 年 11 月份, 大厦已建成装修完毕, 并于当月办理竣工决算手续。
   这里, 由于中华公司自己没有施工队伍, 全部建筑工程均由其它建筑工程承建, 建筑安装业营业税已由建筑公司和安装公司缴纳, 中华公司根据建筑安装业发票作为在建工程入账的原始凭证。截至工程竣工日止, 中华公司 ” 在建工程－－华兴大厦 ” 总金额达 20.5 亿元。
当前, 中华公司需要将在建工程转至华中公司名下, 但在税收上却遇到了难题: 中华公司和华中公司是两个独立的企业法人, 华中大厦的财产所有权归属于中华公司, 如果要转移至中华公司名下需要按 ” 销售不动产 ” 税目缴纳 5% 的营业税。按当地规定的成本利润率 10% 计算:
    应纳营业税 =20.5× ( 1+10% ) ÷ ( 1-5% ) ×5%≈1.19 ( 亿元)
    现在, 下面分析一下中华公司和华中公司的上述业务。
   如果, 华中公司委托中华公司代建房, 那么中华公司就无需缴纳 1.19 亿元的营业税, 而只需按照手续费收入缴纳营业税即可。
根据现行税法的有关规定, 房屋开发公司承办国家机关、 企事业单位的统建房, 如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划, 且房屋开发公司( 即受托方) 不垫付资金, 同时符合 ” 其它代理服务 ” 条件的, 对房屋开发公司取得的手续费收入按 ” 服务业 ” 税目计征营业税, 否则, 应全额按 ” 销售不动产 ” 计征营业税。其中所说的 ” 其它代理业务 ” 是指受托方与委托方实行全额结算( 原票转交) , 只向委托方收取手续费的业务。
华中公司应当于 年 8 月份与中华公司签订一份 ” 委托代建 ” 合同, 然后由华中公司直接将工程款支付给施工单位, 施工单位将发票直接开给华中公司, 由中华公司将发票转交给华中公司。华公司据此作 ” 在建工程 ” 入账即可。
可是, 笔者在得知这一消息时, 已是 年 12 月中旬。现在还能够进行筹划吗? 回答是肯定的。
国税发( 1993 ) 149 号文件规定, 以不动产投资入股, 参与接受投资方利润分配, 共同承担投资风险的行为, 不征营业税。但转让该项股权, 应按 ” 销售不动产 ” 税目征税。根据这一规定, 如果中华公司以该项不动产对华中公司进行股权投资, 则无需缴纳营业税。更何况, 中华公司与华中公司的投资者均为同一出资人, 根本无需进行股权转让。这样, 中华公司就可免除 1.19 亿元的营业税。
中华公司只需与华中公司签订一份投资合同, 并作如下账务处理:
    借: 长期股权投资－－中华公司
   贷: 固定资产－－华中大厦　　　　
以不动产投资的纳税筹划在实际操作中切实可行, 纳税人应当运用这一政策精心筹划, 以降低税负。