重庆某商业建筑开发项目企划书.doc

重庆xx房地产开发有限公司

项目企划书
[出版时间：2007年3月]

[指定联系人]

保密须知

本商业企划书的内容和资料涉及重庆xx房地产开发有限公司的商业机密，只对具有投资意向的投资者公开并仅限于投资价值审慎评估使用。本公司要求收件人在收到本商业计划书后即刻确认，并做出如下承诺：
Ø 若不希望涉足本计划书所述项目，请尽快将本计划书完整退回；
Ø 在没有取得重庆xx房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分复制、传递、影印、泄露或散布给他人；
Ø 妥善保管本商业计划书。
本商业计划书不可用作项目销售报价使用，亦不可用作项目购买的报价使用。

第一章 项目建设业主概况

公司名称：重庆xx房地产开发有限公司
公司住所：中国重庆市xx区青羊宫69号
公司性质：私营有限责任公司
注册资金：800万元人民币
法定代表人：
法人组织代码证号：20793689-3
资质等级证号：渝建开0631180 三级
公司经营范围：房地产开发及物业管理、商品信息服务
联系电话：
传真电话：
邮政编码：404000
E-mail:

第二章 项目概况
一、项目名称：
二、建设地址：重庆市xx区新城路37至67号
三、建设规模（一期）：５２８１8M2
四、项目优势：
（一）地理位置优越，交通便利
xx大厦项目地处xx区的中央商圈，城区主要交通干道之一的新城路西端和高笋塘中心广场的交汇处，距鞍子坝xx客运港口250米左右，处于xx滨江大道至高笋塘的步行连接通道上，是多路公交线的终点站和进入xx中央商圈的重要停靠点，是大量人流的交汇地点，交通条件十分便利。
（xx大厦项目区位图）
（二）广阔的市场空间和充足的目标客群
本项目的商业定位为女性淘宝购物街，在人气旺盛的高笋塘中央商圈目前还是空白。环境良好、功能配套、生活便利的高层主城景观公寓给本项目的商品住宅提供了充足的目标客群。
（三）与xx中央商圈的多个商业卖场形成优势互补
xx区高笋塘组团的规划面积仅4.5平方公里，但聚集了40万常驻人口，并且是辐射半径150公里，辐射人口超过500万人口的三峡库区商业核心，商业卖场总面积约40万平方米，2005年在该区域完成的社会消费品零售总额突破50亿元，意味着每平方米商业卖场产生12500元的年产值，商业氛围
极度浓郁。
本项目的商业卖场投放市场后，可以填补目前xx中央商圈的商业业态空白，必将与现有的大型商贸企业形成优势互补，共同打造xx的中央商圈，进一步奠定高笋塘中央商圈作为三峡库区商业核心的地位。
五、项目进展状况：
本项目旧城改造规划红线已经划定，项目分两期进行，其中一期工程用地已经办理出让手续，并缴完了国土出让金。
（一）项目审批手续进度
《项目建议书批复》，2001年8月8日下达；
《选址意见通知书》，2001年11月22日下达；
《项目国土用地预审》，2001年12月30日下达；
《立项可研批复》，2004年4月8日下达；
《土地使用权批复》，2004年10月28日下达；
《建设用地批准书》，2004年12月6日办理；
《方案设计审查意见通知书》，2003年4月23日下达；
《建设用地规划许可证》，2003年4月28日办理；
《初设审查意见批复》，2004年9月21日下达；
《消防设计审核意见书》，2003年11月19日下达；
《防雷设计审核意见书》，2003年11月27日下达；
《防空设计审查意见书》，2003年12月10日下达；
《环境保护批准书》，2004年2月10日下达；
《环境影响评价意见》，2004年2月10日下达。

（二）项目征地情况

项目前期征地费用支出

单 位
原房性质
原房面积
补偿方式
安置金额（万元）
备注
xx区军事部
住宅
1629.25M2
货币
358

xx区农机公司
门面、住宅
57.31M2
货币
40.63

xx民政工业公司
门面、办公
130.75M2
货币
162

谭廷文
门面、办公
854.44M2
货币
348
已付194万
已补偿总金额： 754.63万元
已缴纳国土出让金： 222.73万元
前期征地费用支出合计： 977.36万元
另：2001年12月27日和xx区房地产管理处第一房管所达成拆迁改造协议，协议改造房屋面积204.49M2。
2002年10月17日和xx区建筑工程总公司达成拆迁改造协议，协议改造办公用房2732.07M2。

（三）项目征地待迁房屋汇总

项目规划范围待迁房屋统计（M2）
项 目
住宅
办公房
新城路门面
新城街门面
一期工程
9114.69
2227.77
222.31
890.4
一期总计待迁房屋面积： 12455.16

六、项目实施进度：

项目实施进度甘特图
日 期
项 目
本项目预计建设期为3１个月，以项目启动资金到位之日开始计算。
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
第九季度
第十季度
十一季度
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
一期工程征地补偿及场地拆迁平整

地勘及施工图设计、审查

一期施工手续办理及工程招标

施工进场及开工典礼

一期工程基础施工

一期工程裙楼施工（裙楼封顶）

一期工程塔楼施工（主体封顶）

一期工程内外粉水

一期工程设备安装、调试

一期预售手续办理

一期开盘销售

一期持续销售

第三章 项目提供的产品和服务
第一节 项目定位
Ø 项目商业宏观定位：商业零售和休闲娱乐中心
Ø 项目街区定位：高笋塘商业圈的重要节点
Ø 项目商业功能定位：做xx女性的淘宝购物街
Ø 项目形象定位：做xx的新城标
Ø 项目住宅定位：具有浓郁小资情调的高层景观住宅
第二节 项目规划及建设方案
（一） 项目选址
xx大厦项目选址位于重庆市xx区新城路37至67号，场地东至xx区卫生防疫站，西接工商银行新城路分理处，南临新城路，北靠xx卫校，是xx区旧城改造的重点项目之一。

（二） 主要经济技术指标（一期）

内容
指标
内容
指标
建设地点
新城路和高笋塘的交汇处
规划总用地面积
5626.7M2
实际用地面积
2971M2
总建筑面积
52818M2
建筑密度
52.8%
建筑容积率
7.83（含地下9.38）
绿地率
20.7%
住宅面积
28122 M2
商业面积
8843M2
办公面积
7881 M2
住宅总户数
216户
地下室面积
8742M2

（三）项目（一期）建筑面积（功能分类）：

1.1
设备房
1531
1.2
停车场
5320
1.3
商业用房
8843
1.4
架空层
1139
1.5
办公楼
7881
1.6
住宅
28122
1.7
合计
52818

商业用房8843 M2细分：
负二层临街铺面：524 M2 ，可售524 M2
负一层室内铺面：2971 M2 ，可售1400 M2（临街室内各700 M2）
一层临街铺面：1843 M2 ，可售1400 M2
二层室内铺面：1739 M2 ，可售1400 M2
三层商业用房：1766 M2 ，可售1400 M2

（三）总平面设计
本项目初步设计方案为建筑总高三十一层。其中负四层为设备层、负三层和负二层为停车层；裙楼负二层（局部）至第三层为商业用房；第四层为业主会所及结构转换层，局部处理为架空层，增加屋顶绿化及休闲活动空间。
建筑场地中心退让形成一个宽24米，呈围合状的上下层休闲广场，将大厦的各栋建筑塔楼自然分为东西两翼。休闲广场利用地形高差形成上下两部分，并以大踏步弧型梯道组织新城路至新城街的上下交通。
建筑东翼五至二十七层为B栋住宅塔楼；建筑西翼四至十五层为A栋办公塔楼。

（四）建筑设计（效果图）

第四章 项目背景及市场分析
第一节 项目背景和推动计划
（一）项目背景
xx大厦项目是我公司在xx区新城路口投资开发的项目。该项目于2001年在xx区计委立项，原计划开发改造面积约4.5亩，建设规模42000M2，项目总投资3800万元，我公司自筹资金1000万元，其余2800万元主要考虑通过项目预售收入筹得。
xx区政府在2002年对《xx区旧城改造控详规划》进行修编时，xx大厦项目被确定为xx区旧城改造重点项目之一。根据《旧城控规》修编的指导精神，旧城改造必须进行成片开发，因此xx大厦项目的设计方案进行评审时，来自xx区人大、政协、规划部门、建管部门的领导和设计专家组成的评审委员会一致认为该项目必须结合新城街的综合整治进行成片开发，并要求我公司扩大改造范围。
基于上述原因，xx大厦项目的征地范围由原来的4.5亩扩大到14.4亩，调整并通过评审的设计方案确定项目建设总规模91285.9M2，项目总投资超过2.2亿元。我公司对xx大厦项目最初的准备资金只有1000万元，无法按照常规程序启动xx大厦项目。
虽然我公司经过多方努力，在xx大厦项目的实际运作中，采用分拆项目的方式，将xx大厦项目分为两期实施，通过分期开发减少启动资金投入量，降低前期资金压力，利用滚动开发方式筹集项目二期启动资金等手段保障了项目前期工作的继续推进，并争取到金融机构4000万元的项目贷款规模。但随着人民银行“121”文件的颁布执行，房地产前期项目无法获得银行的支持，公司原来的支持银行无法按原计划放贷。由于项目资本金准备不足，后续资金无以为继，造成项目无法顺利启动，导致了我公司目前面临的被动局面。

（二）项目推动计划
虽然资金压力导致了项目暂时停顿，但通过我公司的调查分析，目前xx主城区的商品房供给不足，现实需求旺盛，市场行情持续上扬，经过方案调整后，该项目仍然有极高的投资价值，项目获利能力强，具备投资机会。
我公司计划采用新的项目融资手段来继续推动xx大厦项目的开发进程，希望通过争取风险投资资金或转让项目股权等方式寻求战略合作伙伴，筹集项目开发资金。
为了能够最大限度地保障投资者的资金安全和投资收益，我公司同意用公司的全部股权和xx大厦项目作为融资担保。
第五节 xx投资环境分析
Ø 经济概况
2005年，xx城市居民人均可支配收入8540元，农民人均纯收入2582元。地方财政收入完成6.8亿元。
Ø 商业环境分析
到目前为止，xx城区建成面积约48平方公里，主城区常驻人口58万人。随着xx五条出境干道的全面硬化升级，以及达万铁路的建成通车，xx与周边2小时车程范围内的5个市县200多个乡镇500余万人口组成了一张有形的“商业网”，网的中心就是xx，由此奠定了xx成为三峡库区商业腹地的地位。
第七节 xx房地产市场行情调查
（一）xx主城区商品住宅行情调查
通过调查，xx商品住宅的价格呈现主城区增长速度快，新建城（街）区增长速度慢的特征。
（二）xx主城区写字楼行情调查
根据统计数据表明，高笋塘区域的办公物业租金上涨幅度超过房屋售价上涨幅度。
高笋塘片区写字楼及住宅售价跟踪表

2006年高笋塘片区写字楼租售行情
楼 盘
区 位
类 型
租价（元）
售价（元）
备 注
三牧大厦
双白路
纯写字楼
350元/M2
3500元/M2
均为高层电梯楼，部分商住综合楼宇为住宅产权，并以住宅改为办公用。租价为年租金价。
万川大厦
高笋塘
商业写字楼
300元/M2

华顺大厦
高笋塘
商业写字楼
320元/M2

外贸大厦
太白路
纯写字楼
350元/M2

驿鑫大厦
新城路口
商住综合
320元/M2

嘉庆大厦
双白路
商住综合
400元/M2

星海大厦
双白路
纯写字楼
300元/M2

金鑫大厦
双白路
商住综合
320元/M2

（三）xx主城区底层商业门面行情调查
xx主城区的零售商业主要以便利店、专卖店和大型百货商场等形式展开经营。通过调查，xx高笋塘中央商圈2.5平方公里的范围内，商业卖场总面积约32万平方米。其中底层商业面积约12万平方米。
xx中央商圈近年主要底层商业门面交易调查表
项 目
区 位
类 型
每平米均价（元）
备 注
万高国际
高笋塘中央广场
底商
42800
售完
后街金座
白岩二支路
底商
28000
销售中
福斯德广场
太白路
底商
36000
开发商部分持有
地下商业街
高笋塘、双白路
地下
31800
售完

（四）xx主城区大型商业用房行情调查
xx主城区大型商业用房调查表
项 目
区 位
面积（M2）
均价（元）
总价（万元）
备 注
金英重百商场
白岩路口
11600
350/年
410/年
租用
万川重百电器
高笋塘广场
8800
4545
4000
政府参与
新世纪xx商都
太白路口
20000
6800
13600

大世界百盛商场
太白路中段
13600

分割出售
三峡万高国际
高笋塘广场
33000

产权纠纷空置

第五章 市场与营销
第一节 底层商业用房专项调查
对底层商业铺面购房需求的专项调查：
根据了解，购房者普遍认为用于出租，12～14年能够收回投资的房价比较合理，超过16年才能收回投资的房价不能接受。
第二节 住宅产品策略
Ø 产品价格：从目前周边房地产市场来看，住宅销售均价定价：2280元/M2。

第三节 写字楼产品策略
Ø 产品价格：从目前周边房地产市场来看，写字楼销售均价：3800元/M2。
第四节 商业用房产品策略
（一）商业用房规划方案
Ø 总体规划
根据本项目商业用房“三峡·女人淘宝街”的产品定位，项目的规划形式为步行商业街。步行商业街分为室内商业街和室外商业街两部分。
Ø 三峡·女人淘宝街的商业经营模式总体设计
ü 严格实行功能分区；
ü 总体实施、统一经营和统一管理；
ü 设计和规划销售、招商、经营三位一体的超大商业物业的营销模式；
ü 规划独立、补给性的品牌商业经营功能，总体协调，提升步行商业街的整体经营档次和商业形象；
ü 组建可控的商业经营和商业管理队伍。
（三）商业用房产品定价策略
Ø 各功能区商业面积的分割
1）一层销售面积分割
注意室外街铺与室内街铺的通透性，使室外街铺与室内街铺形成功能上的整体性；
外街铺因为价格系数较高，面积分割多以40～120M2的门面分割为主；
室内内街铺的面积分割除40～80M2的铺位分割外，考虑柜台式经营的布置，同时在中庭、节点处适时考虑开放式经营铺位的分割，最小面积8 M2。
2）二层销售面积分割
结合一层、三层在功能整体上的综合考虑，面积分割以12～32M2分割。
3）负一层销售面积分割

结合一、二、三层在功能整体上的综合考虑，面积分割以20～45 M2分割。
4）商业展示规划
B区：大卖场模式，由商家自行规划设计。
A—A～C区：间隔式独立展示，玻璃墙间隔、含柜台经营。
整个步行商业街的休闲功能如咖啡吧、品牌快餐、经典西餐厅、休闲小食驿站、纤体瑜珈健身场馆的具体展示由各商家自行设计。
Ø 运营策略
根据步行商业街的目标客户分析，主要有二大类型的目标客户：一是投资者，是步行街的主力目标客户；二是品牌厂商和经销商，是步行街的次主力目标客户。在这二大目标客户群体中，投资者的目标比较单纯，而品牌商多以分店和专卖店的形式出现。
针对xx的商业经营业态的调查结果，专卖店和品牌店绝大部分是以租赁经营和抽成方式为主。也就是说，在步行商业街的目标买家中，品牌店产生购买行为难度较大。因此商业步行街的目标客户，在整体经营的前提下，必然出现租和售的二个层次。需要妥善解决租和售二个层次目标客户之间的矛盾，总的运营策略是：
ü 掌握项目的经营调配权；
ü 以租赁和经营先行，展示商业街最终的业态形式，以租带售；
ü 设计租不如买的价格策略和营销模式。
Ø 价格策略
Ａ—A1区：均价38000元/M2；
A—A2区：均价26000元/M2；
A—B1区：均价22000元/M2；
A—B2区：均价28000元/M2；
A—C区：均价13800元/M2；

A—D1区：均价4500元/M2；
A—D2区：均价4500元/M2；
A—D3区：均价4500元/M2；
A—D4区：均价4000元/M2；
B—A区：均价9000元/M2；
B—B区：均价6000元/M2；
商业用房综合均价：11525元/M2。
根据对xx高笋塘中央商圈的综合调查了解，三峡福斯德广场的销售均价为18000元/M2，本项目虽然在卖场规模上比对手小很多，但规划的女性淘宝街的定位相对于xx的消费市场是比较恰当的卖场面积，而且区位方面要优于该项目，所以上述定价方案切实可行。
第五节 营销
Ø 住宅楼盘名称
xx大厦的住宅楼盘名称为：长江·左岸（楼盘名称释义略，详见《xx大厦营销策划案》）
Ø 住宅营销主题
住宅楼盘开发理念：中产阶层的永恒坐标
Ø 写字楼名称
xx大厦写字楼名称：财智·右岸（楼盘名称释义略，详见《xx大厦营销策划案》）
Ø 写字楼营销主题
写字楼开发理念：新财智时期象征
Ø 商业物业名称
xx大厦的商业物业名称为：三峡·女人淘宝街（楼盘名称释义略，详见《xx大厦营销策划案》）

Ø 商业物业营销主题
商业物业开发理念：女人·天生购物狂

第六节 项目销售进度计划
（一）销售阶段设计
本项目按照工程进度计算，暂定销售周期最长不超过18个月，因而根据现在市场实际情况，未来市场发展方向，我们把项目的整个营销周期划分为以下几个阶段。
Ø 筹备期
Ø 引销期 (分为内部登记期和开盘期)
Ø 强销期
Ø 续销期
Ø 清盘期
（二）销售阶段划分
项目正式开工前至取得预售许可证前一个月：筹备期
项目取得预售许可证前一个月：内部登记期
项目取得预售许可证时两个月内：开盘期
项目开盘期后三个月内：强销期
项目强销期后六个月内：续销期
续销期后至完成98%销售率：清盘期

第九节 项目预计销售收入
（一）可售面积情况说明
本项目经过充分论证和市场调查，拆迁采用原地回迁方式与货币安置相结合方式。所以在计算可售面积的时候，现未拆迁部分全部按原地回迁方式，可售面积如下（业主会所1139M2、停车场5320 M2、设备用房1513 M2暂时未考虑销售或公摊）：

可建面积、可用面积、还房面积、可售面积
房屋类型
可建面积（M2）
可用面积（M2）
还房面积（M2）
可售面积（M2）
B栋住宅
28122
28122
9114.69*1.2=10938
17184
A栋办公楼
7881
7881
2227.77*1.1=2451
5430
负二层临街铺面
524
524

524
负一层室内铺面
2971
1400
890.4*1.1=979
421
一层临街铺面
1843
700
222.31*1.1=245
455
一层室内铺面
700

700
二层室内铺面
1739
1400

1400
三层商业用房
1766
1400

1400
一期销售合计
44819
42127
14613
27514
（二）预计销售收入和销售进度
房屋类型
面积（M2）
单价（元）
合计（万元）
销售进度
一期销售房屋

B栋住宅
17184
2280
3918
本项目一期房屋计划全部销售期为18个月。取得预售许可证后，第一个销售季度完成25%，第二季度完成35%，第三季度完成销售20%，剩余一期房屋进入尾盘销售期。
A栋办公楼
5430
3800
2063
负二层临街铺面
524
28000
1467
负一层室内铺面
421
22000
926
一层临街铺面
455
38000
1729
一层室内铺面
700
26000
1820
二层室内铺面
1400
13800
1932
三层商业用房
1400
4500
630
一期销售合计
27514

14485

第六章 投资分析
Ø 一期工程待征土地征地方案及征地成本
本项目由于采用分期开发方案，项目一期建设手续办理时间较早，一期工程的部分建设用地已经办理完出让手续，缴纳了国土出让金，其余一期工程待迁房屋按《重庆市xx区人民政府关于新城路旧城改造片区明珠大厦5626.7平方米土地使用权处置方案的批复》的规定，采用协议出让方式，由我公司负责拆迁补偿和征地工作。
根据xx高笋塘同类地块的历史拆迁补偿标准，结合市场房屋增值情况，本项目一期工程剩余待迁房屋拆迁补偿方案（原地回迁）如下：
产权调换方案
产权类型
原房面积
调换系数
还房面积
还房区域
备注
住宅
9114.69M2
1.2
10938M2
住宅塔楼

办公用房
2227.77M2
1.1
2451M2
办公塔楼

新成路门面
222.31M2
1.1
245M2

新城街营业用房
890.4M2
1.1
979M2
负一层商场

面积合计
12455.17M2

14613M2

过渡补偿、安置方案
项目名称
单位
数量
单价（元）
合计（元）
备注
住宅搬家补助费
户
162
500
81`000

营业办公搬迁补助费
M2
3340
40
133`600

住宅过渡安置
M2
9115
120
1`093`800

营业、办公过渡安置
M2
3340
300
1`002`000

住宅附属物补偿
户
162
4`000
648`000

营业用房附属物补偿
M2
1113
300
333`900

办公用房附属物补偿
M2
2228
200
445`600

附属房补偿
M2
480
160
76`700

合计
382万元

过渡、补偿安置总金额（其他118万元）： 500万元

项目土地获取总成本构成如下：
项 目
金 额（元）
一期已付货币安置款
7`546`300
未付谭廷文安置款
1`540`000
一期工程国土出让金
2`227`300
一期待迁房屋过渡补偿总金额
5`000`000
一期工程场地平整费用
240`000
总 计
16`553`600
（五）设备、设施费说明
设备、设施费：本项目的设备设施费由消防设备、中央空调、电梯扶梯、应急发电机组、配电供水、楼宇智能化、商场装修等费用构成，详细清单如下：
序号
设备名称
单价
数量
合计（万元）
1
电梯

307
1.1
1000MM宽度自动扶梯
28.00万元
4台
112
1.2
1100公斤32层32站客梯
38.00万元
3台
114
1.3
1300公斤21层21站客梯
28.00万元
2台
56
1.4
1500公斤6层6站货梯
25.00万元
1台
25
2
消防设备

377
2.1
商业房及车库消防设备
125.00元
14163M2
177
2.2
办公用房消防设备
75.00元
7881M2
59
2.3
住宅部分消防设备
50.00元
28122M2
141
3
配电供水

159
3.1
配电
10.00元
52818M2
53
3.2
给排水
20.00元
52818M2
106
4
中央空调（办公、商业）
300.00元
16724M2
501
5
楼宇智能化及综合布线
15.00元
52818M2
79
6
商铺装修
300.00元
8843M2
265
7
总计（万元）

1688

第二节 投资估算
根据项目设定估算依据及经济指标，估算项目总投资为9348万元，详细分析见下表：
序号
项目名称
金额
（万元）
占总投资
比例
备注
1
前期费用
400
4.27%
前期设计办公等
2
建设单位管理费
206
2.20%
建安工程费的5%
3
土地获取价款
1655
17.70%

4
配套费
350
3.74%
80元/M2，扣消防6000 M2
5
其它报建费
82
0.88%
建安工程费的2%2
6
建安工程费
4120
44.07%
52818*780
7
勘察设计费
62
0.66%
建安工程费的1.5%
8
工程监理费
41
0.44%
建安工程费的1%
9
项目宣传推广费
270
2.89%
销售收入的2%
10
设备、设施费
1688
18.06%

11
项目环境建设费
62
0.66%
建安工程费的1.5%
12
不可预见费
412
4.42%
建安工程费的10%

投资总额
9348
100%

第三节 经济效益和财务评价
（一）财务分析说明
ü 投资成本已经按相应的费用项目估算；
ü 营业税按营业收入的5%计征；
ü 城市维护建设税按营业税的7%计征；
ü 教育费附加按营业税的3%计征；
ü 土地增值税按营业收入的1%预征；
ü 交易契税按土地综合价的3%计征；
（约营业收入的1%）
ü 印花税按营业收入的1%计征；
ü 转移登记费按营业收入的1%收取；
ü 所得税按利润总额的33%计征
ü 盈余公积金按税后利润的10%计取
ü 法定公益金按税后利润的5%计取。
（二）经济效益
Ø 项目损益表
经测算，本项目的全部销售收入为14485万元，投资总额为9348万元。根据以上基础数据分析，项目的经济效益见损益表如下：
序 号
项 目
金 额（万元）
1
销售收入
14485
2
销售税金及附加（按9.5%）
1376
3
投资总额
9348
4
利润总额
3761
5
所 得 税（33%）
1241
6
净 利 润
2520
7
公积金及公益金
378
8
未分配利润
2142
投资利税率： 54.95% 投资利润率： 40.23%
投资净利率： 26.96% 销售净利率： 17.40%

第五节 经济分析结论
根据对整个项目进行的经济测算，在根据预计的价格完全销售的条件下，项目经济指标如下：
ü 项目总投资：9348万元，实际投入资金4500万元
ü 项目销售收入：14485万元
ü 项目完全销售后，获取利润：3761万元（含所得税1241万元），保留项目全部地下停车场5320M2及业主会所1139M2（架空层）用于公司永续经营，初步测算其市值不低于1500万元。
ü 通过敏感性分析，销售收入及土地获取成本对项目税后利润影响较大，其中销售收入的影响更为敏感，应该特别注重项目的营销推广和销售管理。在项目征地过程中，应尽量控制拆迁房屋的补偿金额，尽最大努力降低项目的征地成本。
ü 在假定的销售价格、销售率以及投资总额测算成立的条件下，本项目具备良好的可行性。

第七章 融资合作计划
第一节 资金需求及筹措
通过分析项目进度计划和投资计划，xx大厦项目自正式启动之日计算，建设、销售期共计2.5年（31个月），其中建设期20个月，销售期15个月。
经测算，项目投资总额为9348万元。项目从启动之日到取得《预售房许可证》共需15个月，需投入预售前资金4500万元。我公司希望通过自筹1500万元，对外寻求3000万元的项目融资、合作来解决xx大厦项目的前期资金需求，其余投资款通过项目预售取得。
第二节 资本结构及资金使用计划
（一）资本结构
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自筹资金，二是对外融资，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金和对外融资用于项目前期土地征用、建设手续办理支付工程进度款；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资。具体组合方式如下：
序号
资金来源
金额（万元）
占投资比例
股本性质

投资总额
9348
100%

其中：

1
自筹资金
1500
16%

2
对外融资
3000
32%

3
销售收入
4848
52%
权益资本
销售收入中：完成如下目标即可获得5837万元
住宅完成销售的90%：3918*90%=3526
负一层室内铺面完成销售的60%：926*60%=555
一层临街铺面完成销售的70%：1729*70%=1210
一层室内铺面完成销售的30%：1820*30%=546
（二）融资资金使用计划
项目对外融资资金主要用于xx大厦项目一期工程的征地补偿费用，其次还包括建设配套费、相关监督、审查费用以及项目施工至大厦裙楼封顶的工程进度款1500万元（取得预售房许可证）。具体使用计划安排如下：
序号
资金用途
金额
（万元）
资金使用单位
备注
1
前期费用
400
业主已支付

2
征地补偿金
1648
被拆迁人

3
配套费及其他报建
350
行政主管部门

4
设计勘察监理费用
103
勘察设计监理

5
建安工程费
1500
施工单位
按工程进度的70%付
6
传推广费
100
业主协作单位

7
不可预见费
399

合计
4500

第三节 融资合作形式
项目融资拟采用资本金引入（合作）或有偿性资金借入3000万元两条渠道解决。以下为我方接受的融资方案：
（一）合作
合作方出资1200---3000万元，按实际出资额计股本；我方按1800万元计股本。双方共同按股本比例参与，合作开发本项目。项目完成后可考虑清盘或股权回购方式退出。
（二）中长期借款
中长期借款3000万元融资方案：借款期限3年，年息12%，利息每年支付，到期还本清息。我公司以xx项目及我公司全部资产及股权作为融资抵押担保，并赋予投资方第一顺序受偿权。
（三）项目整体转让：转让费1800万元