中小城市政府地价拍卖地价测算分析.doc

xx地块地价测算情况一、地块基本情况地块名称xx地块地块位置xx大道以东，xx以北、xx以南。面 积规划用地面积34100，土地出让面积34060.93规划建筑面积36570规划指标用途二类居住用地主体建筑物性质住宅 附属建筑物性质按规划设计条件建设配套设施容积率1.2建筑密度8.5%建筑限高18层，54米绿地率70%,结合地形、建筑山墙进行垂直绿化日照间距系数1.3其 它退xx大道15米作为集中绿地，退东南侧山体应满足消防、山体稳定及防火要求，建筑退用地边界除满足日照、消防、卫生要求外且不小于4米。配套工程1、幼儿园用地面积3700，9个班，建筑面积 2100 。2、地下室建筑面积12980。3、其它配套用房建筑面积650。4、政府回购10%作为经济适用房，价格多层1500元/M2，高层2000元/M2；具体详见规划设计条件分析报告二、地价测算（一）方案一1、开发建设周期：根据目前现场情况和可行性分析，本项目规划建筑面积53900，分期开发，全部建设竣工加上前期准备时间，整个开发建设周期设定为三年，土地取得后即可动工，现场拆迁部分建设期同步完成，全部建完后售罄2、销售平均价格根据对目前该区域商品房销售市场行情的调查，其周边某项目商品房销售均价约5500元-6000元/，考虑到该位置的地理优势，住宅人气营造和预期、预测该住宅区建成对外销售均价可达6000元/； 3、估价过程（按假设开发法估算）（一）建安工程总成本费用基本情况说明（1）由于该地块最大建筑密度为8.5%，经测算，可建7栋建筑平均层数为18层，即表明平面布局应以高层为主，根据我们对已有同类物业建造成本费用调查，结合当前市场行情，未来该项目定位及价格走势，高层单体建安成本1470元/，幼儿园860元/，因此确定其综合客观平均建设安装工程成本为8602100147051800343502269.3元/。（2）前期工程费前期工程费用见附表一，比较同类物业基本情况，折算112元/确定(比照某项目)。（3）基础设施费考虑到项目规模因素影响，比较相类似物业情况，折算按200元/确定。（4）开发间接费用：折算按30元/考虑，基本内容见附表二。（5）销售税费预计为售价5.5%。（6）营销费用预计为售价1.5%（含房地产交易手续费、营销推广、销售费用等）。（7）贷款利率：根据央行最近调整利率，三年期贷款年利率为7.56%，考虑融资成本折算按9.2%确定.地价和前期费用一次性投入，建造费用在三年开发期内均匀投入。（8）开发利润率：根据已有物业情况了解，同类物业开发经营状况，三年开发周期的开发利润率按投入开发总成本15%左右。（9）办理土地有关手续费用：若得到该宗地块，还需按4%地价款缴纳相关税费及拍卖佣金。（二）测算土地价格（假设该地块土地总价为X）地价=不动产总价工程总成本期间费用开发利润（1）测算不动产总价不动产总价=34350600038202000+123302000=23840(万元)（2）测算工程总成本51800147040920(11230250）2100（86050200+30）=518001470+40920392+21001140=9458.06(万元)（3）期间费用a、税收费用=238405.5%=1311.2(万元)b、营销费用=238401.5%=357.6(万元)c、投资利息9458.063(X1.04)(1+7.56%)3-1(1+7.56%)3-1=0.254X+770.45(万元)期间费用=0.254X+2439.25(万元)（4）投资利润开发利润=（X+9458.06）15%=0.15X+1418.71（5）计算土地总价；X= (1)(2)(3)(4)0.04XX= 238409458.060.254X2439.250.15X1418.7110523.981.404X= =7495.71(万元)折合单位土地面积价格为2198.16元/即146.54万元/亩。根据规划容积率指标测算其楼面地价为1831.8元/。总利润:7495.71*0.15+1418.71=2543.06利润率:2543.06/23840=10.66%盈亏平衡点:9523(万元)附件一 高层住宅工程成本分析表序号项 目高层单项成本（元/）多层单项成本（元/）内 容 及 备 注1前期工程11250.00包括勘察、设计、规划服务、图纸审查、环境评估、质量监督、定位放线、合同鉴证、临时施工水电、场地平整等费用。2建安工程费1470.00860.00包括土建、水电、通风、消防、设备及甲供材料费用。3基础设施费250.00248.00包括供电、供水、燃气工程，绿化工程，室外总图及景观工程费用。4开发间接费30.0030.00包括城市配套、墙改基金、散装水泥、白蚁防治、工程监理、消防安检、竣工资料及其它费用。合 计1862.001180.00注：本表参照某项目分析数据。附件二城市配套等费用明细表序号费 用 名 称费用金额（元/）备 注1城市配套费45/65住宅/非住宅2人防建设基金3610层以上363白蚁防治费2.54散装水泥专项基金1.55墙改基金86渣土清运费1.57规划服务费1.78图纸审查费0.19（建安总造价）9质量监督费2.210环境评估费13万元11供电管网 10012供水管网分摊费2013燃气管网分摊费2014档案管理费0.615交易手续费316土地契税、土地登记发证费4%