中小城市政府地价拍卖地价测算分析.doc

xx地块地价测算情况

一、地块基本情况
地块名称
xx地块
地块位置
xx大道以东，xx以北、xx以南。
面 积
规划用地面积34100㎡，土地出让面积34060.93㎡
规划建筑面积36570㎡
规划指标
用途
二类居住用地
主体建筑物性质
住宅
附属建筑物性质
按规划设计条件建设配套设施
容积率
≤1.2
建筑密度
≤8.5%
建筑限高
≤18层，≤54米
绿地率
≥70%,结合地形、建筑山墙进行垂直绿化
日照间距系数
1.3
其 它
退xx大道15米作为集中绿地，退东南侧山体应满足消防、山体稳定及防火要求，建筑退用地边界除满足日照、消防、卫生要求外且不小于4米。
配套工程
1、幼儿园用地面积3700㎡，9个班，建筑面积 2100 ㎡。
2、地下室建筑面积12980㎡。
3、其它配套用房建筑面积650㎡。
4、政府回购10%作为经济适用房，价格多层1500元/M2，高层2000元/M2；
具体详见规划设计条件分析报告
二、地价测算
（一）方案一
1、开发建设周期：根据目前现场情况和可行性分析，本项目规划建筑面积53900㎡，分期开发，全部建设竣工加上前期准备时间，整个开发建设周期设定为三年，土地取得后即可动工，现场拆迁部分建设期同步完成，全部建完后售罄
2、销售平均价格
根据对目前该区域商品房销售市场行情的调查，其周边某项目商品房销售均价约5500元-6000
元/㎡，考虑到该位置的地理优势，住宅人气营造和预期、预测该住宅区建成对外销售均价可达6000元/㎡；
3、估价过程（按假设开发法估算）
（一）建安工程总成本费用基本情况说明
（1）由于该地块最大建筑密度为8.5%，经测算，可建7栋建筑平均层数为18层，即表明平面布局应以高层为主，根据我们对已有同类物业建造成本费用调查，结合当前市场行情，未来该项目定位及价格走势，高层单体建安成本1470元/㎡，幼儿园860元/㎡，因此确定其综合客观平均建设安装工程成本为[860×2100＋1470×51800]÷34350≈2269.3元/㎡。
（2）前期工程费
前期工程费用见附表一，比较同类物业基本情况，折算112元/㎡确定(比照某项目)。
（3）基础设施费
考虑到项目规模因素影响，比较相类似物业情况，折算按200元/㎡确定。
（4）开发间接费用：折算按30元/㎡考虑，基本内容见附表二。
（5）销售税费预计为售价5.5%。
（6）营销费用预计为售价1.5%（含房地产交易手续费、营销推广、销售费用等）。
（7）贷款利率：根据央行最近调整利率，三年期贷款年利率为7.56%，考虑融资成本折算按9.2%确定.地价和前期费用一次性投入，建造费用在三年开发期内均匀投入。
（8）开发利润率：根据已有物业情况了解，同类物业开发经营状况，三年开发周期的开发利润率按投入开发总成本15%左右。
（9）办理土地有关手续费用：若得到该宗地块，还需按4%地价款缴纳相关税费及拍卖佣金。
（二）测算土地价格（假设该地块土地总价为X）
地价=不动产总价－工程总成本－期间费用－开发利润
（1）测算不动产总价
不动产总价=34350×6000＋3820×2000+12330×2000=23840(万元)
（2）测算工程总成本
51800×1470＋40920×(112＋30＋250）＋2100×（860＋50＋200+30）
=51800×1470+40920×392+2100×1140=9458.06(万元)

（3）期间费用
a、税收费用=23840×5.5%=1311.2(万元)
b、营销费用=23840×1.5%=357.6(万元)
c、投资利息
9458.06
3
(X×1.04)[(1+7.56%)3-1]＋×[(1+7.56%)3-1]=0.254X+770.45(万元)
期间费用=0.254X+2439.25(万元)
（4）投资利润
开发利润=（X+9458.06）×15%=0.15X+1418.71
（5）计算土地总价；X= (1)－(2)－(3)－(4)－0.04X
X= 23840－9458.06－0.254X－2439.25－0.15X－1418.71
10523.98
1.404
X= =7495.71(万元)

折合单位土地面积价格为2198.16元/㎡即146.54万元/亩。
根据规划容积率指标测算其楼面地价为1831.8元/㎡。
总利润:7495.71*0.15+1418.71=2543.06
利润率:2543.06/23840=10.66%
盈亏平衡点:9523(万元)

附件一

高层住宅工程成本分析表

序号
项 目
高层单项成本
（元/㎡）
多层单项成本
（元/㎡）
内 容 及 备 注
1
前期工程
112
50.00
包括勘察、设计、规划服务、图纸审查、环境评估、质量监督、定位放线、合同鉴证、临时施工水电、场地平整等费用。
2
建安工程费
1470.00
860.00
包括土建、水电、通风、消防、设备及甲供材料费用。
3
基础设施费
250.00
248.00
包括供电、供水、燃气工程，绿化工程，室外总图及景观工程费用。
4
开发间接费
30.00
30.00
包括城市配套、墙改基金、散装水泥、白蚁防治、工程监理、消防安检、竣工资料及其它费用。
合 计
1862.00
1180.00

注：本表参照某项目分析数据。
附件二
城市配套等费用明细表

序号
费 用 名 称
费用金额（元/㎡）
备 注
1
城市配套费
45/65
住宅/非住宅
2
人防建设基金
36
10层以上36
3
白蚁防治费
2.5

4
散装水泥专项基金
1.5

5
墙改基金
8

6
渣土清运费
1.5

7
规划服务费
1.7

8
图纸审查费
0.19（建安总造价）

9
质量监督费
2.2

10
环境评估费
1～3万元

11
供电管网
100

12
供水管网分摊费
20

13
燃气管网分摊费
20

14
档案管理费
0.6

15
交易手续费
3

16
土地契税、土地登记发证费
4%