兴建旅游产业园建设可行性研究报告.doc

承德市承隆旅游产业园立项申请书二一四年八月16 目 录第一章 总论一、项目背景二、项目概况第二章 市场分析及区域状况一、市场分析二、区域现状第三章 项目的可行性分析一、建设条件二、公司实力三、交通及周边环境条件第四章 项目内容第五章 地方有关政策支持第六章 企业组织及劳动定员一、后期岗位定员二、经营方式第七章 消防安全第八章 投资估算与资金筹措第九章 风险分析第十章 结论第一章 总论一、项目背景青松岭位于河北省承德市兴隆县县城西南部，112国道和津围公路从景区北侧通过。距兴隆县城13公里，距北京、天津等周边大中城市的距离均在150公里左右。该景区属嶂谷型自然风景区，1997年正式对外开放，景区内峡谷纵横、山高林密、潭水幽深、溪潭连珠，以“峡谷、深潭”著称。顺峡谷走势梯次分布有九道深潭，故取龙生九子之名而称为九龙潭。，是首批24个国家历史文化名城之一、中国十大风景名胜、旅游胜地四十佳、国家重点风景名胜区，是国家甲类开放城市。中国已开始迈入老年型社会，老龄化问题日益突出。我国是世界上唯一一个老年人口超过2亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。到2013年底，我国60周岁以上老年人口已达2.02亿，占总人口的14.9%，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，2033年突破4亿。二、项目概况（1）项目名称：河北承隆国际产业园（2）公司名称：河北承隆国际产业园、老年公寓、会议大厦；（3）总投资：2亿元建设地点：位于兴隆县青松岭镇西湾子村草剑沟建设规模与主要建设内容：占地面积50000平方米，建筑面积：30000平方米，其中：会议大厦：建筑面积：10000平方米，老年公寓：10000平方米，配套商业：6000平方米，寺庙4000平方米。第二章 市场分析及区域状况一、市场分析青松岭位于河北省承德市兴隆县县城西南部，112国道和津围公路从景区北侧通过。距兴隆县城13公里，距北京、天津等周边大中城市的距离均在150公里左右。该景区属嶂谷型自然风景区，1997年正式对外开放，景区内峡谷纵横、山高林密、潭水幽深、溪潭连珠，以“峡谷、深潭”著称。是首批24个国家历史文化名城之一、中国十大风景名胜、旅游胜地四十佳、国家重点风景名胜区，是国家甲类开放城市。除双滦老年公寓外，其余老年公寓规模较小，设施相对不完善，人员配备方面缺乏专门的培训。目前，兴隆县内缺乏规模较大，高端的老年康复中心，因此本项目有着很大的市场空间。老年人口的高龄、失能和空巢化将进一步加剧应对人口老龄化的严峻性和复杂性。一是高龄老年人口数量迅速提高，达到2400万，占老年人总数的11.8%。到2025年之前，我国的高龄老年人口将一直保持年均100万的增长态势。二是失能老年人口继续增加，达到3750万，占老年人口的18.53%。2014年将增长到近4000万人。三是慢性病患病老年人数持续增加，2013年已突破1亿人。四是空巢老年人口数量继续上升，2013年已突破1亿人。二、区域现状据河北省民政厅提供的材料显示，河北省60岁以上老年人989万人，约占总人口的14%，高于全国平均水平1.5个百分点，老龄化程度居全国第九，绝对老年人口数居全国第四；老年人口以年均3%的速度递增，至2020年，老年人口将达1300万人。 老龄化水平推进到30%以上，开始进入重度老龄化阶段。基于“4-2-1”家庭格局的扩大，传统的家庭养老模式功能也日益淡化。市场趋势：我国人口老龄化的特殊性体现在：由于人口老龄化超前于现代化，“未富先老”和“未备先老”的特征日益凸显，老年人面临着贫困、疾病、失能、服务、照料、精神关爱等诸多困难和问题。 因此，积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长的多元化需求，既是中央的战略部署，又是全社会的共同期待。解决好老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐日益紧迫地摆在了各级党委和政府的面前。第三章 项目的可行性分析一、建设条件青松岭镇西湾子村草剑沟，该地域自然环境得天独厚，环境优美，交通便利，水、电、通讯设施齐全，适于开发疗养休闲项目。项目汲取中西方成熟的健康理念与服务标准，专业为中老年个人、家庭量身订制集健康养生、文化娱乐、度假养老于一体的健康生活模式。通过建设花园式养老庄园、老年体验中心、老年国际医疗中心和老年临终关怀服务的养生理念，验证科学的延年益寿方案，提高生命的质量，享受持续的健康和身心。经济效益分析：本项目投资回收期房产物业8年，年利润约为2567.4万元，说明项目可行性较高，是典型的好项目。 合作方式：土特产加工、奶业、等。二、公司实力产品质量保障诚信经营示范单位，全国名优产品售后服务先进单位，中国质量诚信消费者信得过单位和国家权威检测质量稳定合格产品。企业性质：是私人独资企业，承担无限责任。三、交通及周边环境条件项目拟建地点位技术开发区，其交通条件十分方便。水路交通方面，水路运输可由天津港、唐山港、秦皇岛港上船；空中交通方面，可由北京、天津上机青松岭大峡谷是国家AAA风景区，位于河北省承德市兴隆县县城西南部，112国道和津围公路从景区北侧通过。距兴隆县城13公里，距北京、天津等周边大中城市的距离均在150公里铁路交通方面，京承、京沈铁路距该项目仅20公里，便于集装运输现项目周边均尚未施工，施工条件较好，无扰民问题。第四章 项目内容 项目在青松岭镇西湾子村草剑沟，利用原有天然湖泊为背景打造成为一座休闲、娱乐、养老集一体的国际渡假村，在东山坡建造25座2-3层老年公寓，在湖泊北侧建设一座会议大厦，分会议招待区、健康护理区和休闲娱乐区三大服务功能及配套设施建设。会议招待区由六-八层组成。养老、健康、休闲、教育、培训集科、工、贸为一体，以专利产品为企业的核心竞争力，产品广泛用于超市、商场及企业领域。（1） 健康、休闲娱乐区域：健康护理区共三层，休闲娱乐区三层，区域内设施包括：健身房、图书室、门球场、棋牌室、餐厅、多功能室、理发厅、钓鱼台、购物区等休闲项目。户外打造老年休闲文化广场，老年人在此不仅能运动健身，增强体能，还能结交朋友，参加活动，品位田园生活。（2）其他配套设施：包括水、电，给排水、电视、电信、消防、污水、垃圾等环境设施，对区域内空气、水、噪声的质量标准控制在国家4A级景区的标准以上，营造良好的局部气候环境，绿化率35%，容积率1。 （3）旅游观光：在东山坡上有2-3亩耕地需占用，部分农民需要拆迁，便于以后物业管理，在西山坡兴建三座庙宇，其中：天王殿、地藏殿、大雄宝殿，利用原有湖泊兴建钓鱼厅、观光走廊、游艇码头等设施，供养老人员和游客休闲、游玩。我公司计划将原有山林进行租赁或承包，将原有山林树木重新规划，实行补种，原有山路进行修缮，便于游客观光。（4）污水处理：在生活区内建几处化粪池（密封）、产生浊气，通过管道作为餐饮用气，还可作为肥料，直接用在种植上。 在此山沟占地处有9处社员院落需迁移出来。在政策允许下请领导给与审批它基础建筑，搬迁费用由我们承担。（7）服务功能：在水塘坝前需审批20亩土地建造停车场、购物中心、餐饮、售票处等。第五章：项目提出的依据（一） 政策依据1、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知国办发20066号2、河北省人民政府办公厅关于加快发展养老服务业的意见(冀政办函20071号3、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知（国办发200019号）4、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）5、财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号6、中华人民共和国土地管理法第六章 企业组织及劳动定员一、后期岗位定员 岗位定员表岗位定员表序号部门岗位人员数1董事会董事长12总务室43财务24园林、绿化管理105物业部管理人员2清洁人员106老年公寓管理部管理人员5护理、厨房人员1207工程部水电管理人员1建筑管理人员18培训部管理人员1培训人员29商业、寺庙管理部管理人员2物业管理1510会议大厦管理人员30合计200二、经营方式项目建成后，1、由公司模拟实施楼宇出租管理，安保管理，设施运行及维护，楼宇保洁，资料归档管理。第七章 消防安全一、设计依据建筑设计防火规范建筑灭火器配置设计规范建筑物防雷设计规范火灾自动报警系统设计规范爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范火灾自动报警系统施工及验收规范洁净厂房设计规范二、工程概述产业园项目位于位于兴隆县青松岭镇西湾子村草剑沟。场地需平整，道路待修，项目距112省道2KM，交通便利。给水管道环状敷设，供水压力不小于0.24MPa。县设有消防中队，20分钟内能赶到本项目。三、总图消防厂区消防道路通畅，人货分流，呈环形布置。总图布置符合建筑设计防火规范有关规定。四、现行消防管理制度为消除火灾事故隐患，预防火灾爆炸事故的发生，在发现火灾爆炸事故隐患时及时消除潜在的事故隐患和在发生火灾爆炸事故时有效防止事故的扩散，特制定本消防管理制度。（1）公司实行消防责任制度，总经理为公司消防的第一责任人，对消防工作负全责；环境管理者代表为公司消防工作的主管领导，负责全面组织、领导公司的消防活动，环境管理者代表不在时由其他领导代行该职责；品质部为公司消防工作的协调部门，品质部体系运行主管负责协助环境管理者代表协调相关部门开展消防工作，品质部体系运行主管不在时由生产部主管代行该职责；各部门及车间负责人为所辖范围内的消防责任人，对所辖范围内的消防工作负责。（2）公寓、寺庙、资材库、产成品库、会议大厦、食堂等处所属于重点部位，均应严格执行消防管理制度。（3）老年公寓严格控制人员进出，实行智能卡管理非本单位员工或老年入职人员，未经批准不得进入；办公区域设立会客室，接待外部来访人员，禁止吸烟。（5）员工食堂使用的燃气属于易燃易爆气体，应确保相关设施处于良好状态。炊事员应正确操作燃气设备，避免火灾爆炸事故的发生。（7）管理部为消防器材的管理单位，应按规定为寺庙、公寓、酒店、食堂及其他场所配备适当的消防器材，并确保其处于完好状态。消防设施不得作为它用，任何部门和个人不得妨碍消防设施的正常使用。（8）各部门负责人应对本部门所辖范围的消防设备、设施以及消防措施落实情况进行日常巡视，管理部体系运行主管组织相关部门人员每月进行一次消防检查，及时发现并消除火灾爆炸等事故隐患，采取有效措施，纠正、杜绝违章行为。（9）公司实行夜间、公休日值班巡视制度，由保安人员负责对厂区进行定时巡视。保安人员在巡视过程中发现隐患应立即报告环境管理者代表，环境管理者代表应立即组织相关人员对隐患进行调查处理，消除事故隐患。（10）一旦发生事故，发现人员应立即报告品质部及相关部门，属于火灾爆炸事故的应立即向当地消防部门报警。（11）义务消防队员应定期接受消防知识培训和消防演习，确保具备快速反应能力。 第八章 投资估算与资金筹措一、编制依据（1）项目投资建设方案；（2）国家发展改革委员会、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知；（3）建设单位提供的有关资料及各专业提供的基础资料；（4）地方有关政策和相关规定。二、投资估算范围项目新增固定资产投资主要用于老年公寓、会议大厦、寺庙、食品加工及包装（含产品研发与培训大楼）等建筑工程；生产、研发、检测、培训所需设备购置及安装工程；厂区道路、公用管线改造以及有关其他费用等。三、投资估算本项目新增固定资产投资69850万元。详见表10： 表10：建设投资估算表 单位：万元序号建筑名称建筑面积（m2）单位造价（元/平米）金额（万元）工程费用1老年公寓10000450045002会议大厦10000400040003配套商业6000250015004寺庙4000500020005道路、景观、绿化等配套工程3000015004500土地购置费630000100300工程建设其他费73000不可预见费8200总计投资200000四、编制说明（一）建筑工程建筑工程参照天津市类似工程概算指标进行估算。（二）设备及安装工程国内标准设备采用制造厂近期报价及询价，包括设备运杂费和安装费。（三）其他费用其他费用包括:（1）前期工作咨询费：按计价格19991283号文有关规定计算。（2）勘察设计费：参照工程勘察设计收费标准的有关规定计算。（3）招标费：按有关规定计算。（4）建设单位管理费：按实际需要进行计算。（5）工程监理费：执行国家物价局颁发的（1992）价费字第479号文的规定，按建筑工程费的2.5%计算。（6）工程保险费：参照保险公司的有关标准计算。（7）预备费：按项目工程建设费用和工程建设其他费用之和的10%计算。五、资金筹措 项目总投资使用计划及资金筹措见表11：表11： 项目总投资使用计划及资金筹措表 （单位：万元）项目总投资使用计划与资金筹措表 货币单位：万元序号项目投资期合计1 1总投资20000 200001.1建设资产投资19800198001.2建设期利息2002001.3无形资产投资1.4流动资金50008002资金筹措20000 200002.1自有资金15000150002.2债务资金4800 48002.3其他资金2000200本项目总投资20000万元，其中固定资产投资19800万元，流动资金 20000万元。其中，企业自筹资金15000万元，银行贷款4800万元。A:老年公寓：建筑面积10000平米，设计760个床位，每人每月消费平均1500元，每年营业额1114万元，利润456万元。B:会议大厦：A:休闲旅馆150床位每天入住90%，每人每天300元，每年营业收入1458万元。 B:洗浴、娱乐、会议、餐饮每天500人，每人平均消费100元，年收入1800万元。每年合计3258万元，利润（30%）：977.4万元。C:寺庙：每天3000元，年营业额1080元，年利润（30%）：324万元D:商业：6000平米，每天1000人，每人平均消费150元，和计年营业额5400万元，年利润15%，810万利润。小计年利润2567.4万元合计投资：20000万元，实现利税2567.4万元，8年还本.综上所述,该项目房产物业投资经营权50年，商业40年，经分析8年回本， 将使市场获得较好的经济效益,因此可以认为本项目是可行的。第九章 风险分析承隆产业园项目功能复杂并且与地方政府及承包单位协调难度大，诸多因素都潜在着风险。项目组依托公司为后盾，充分利用可利用的资源，加强管理、规避风险、制定措施、积极应对，系统地对项目风险进行控制，以期达到项目顺利完成的目的。根据现有资料，对规划与政策、质量、安全、进度及费用五个方面进行了分析，分别提出了对各种风险的应对措施。一、政府规划及政策风险1.本项目位于河北省兴隆县青松岭镇，对兴隆形象和社会的影响举足轻重，随周边旅游项目的建设进展，政府对本项目的规划控制意愿逐渐提高，自112省道到承隆产业园的道路及市政设施将成为地方政府关注的焦点，反复要求承隆产业园的道路及市政设施的落实方案的风险客观存在。应对措施：加强与政府规划部门沟通，一旦确定建筑外观方案，争取最快速度报批通过。2.近年国家对建设单位闲置土地的行为进行查处措施越来越严厉，项目开工后进度过缓的将被予以处罚，甚至收回土地。兴隆县为树立形象，政府对项目进度非常重视，如不能按计划如期建设，面临政府及国土部门处罚的风险是存在的。应对措施：项目组将在总公司的支持下，编制科学、合理的进度计划，有力协调各方参建单位，高效工作，保证按计划完成建设任务。二、质量风险1.因设计疏忽而造成建筑物的缺陷，给使用带来不便或建成后难于投入使用，因设计不当或考虑不周，造成项目的质量风险是存在的。应对措施：选择项专业目管理公司与设计单位各专业对接，要严密审查，选择信誉好、技术过硬、人员配备齐全的设计单位，设计过程中要聘用专家认真审查施工报批图，作到层层把关。2.产业园建设是一个系统工程，建筑材料把关不严或管理不到位，造成以次充好，以劣代优的可能是存在的，施工中可能造成诸多施工隐患的风险。应对措施：施工现场进料取样，要层层把关，特别是对三大主材（钢材、水泥、木材）的管理要特别注意，不合格材料、劣质材料不得进入施工现场。3.因施工单位的施工技术达不到产业园的建筑水平要求，导致建筑物的质量隐患，影响今后的安全使用，因施工技术不当的风险是存在的。应对措施：严格选择施工总承包单位和主要分承包商及专业承包商，不合格施工队伍及时终止合同。4.因生产工艺及其他工艺不明而盲目进行设计和施工，造成产业园项目建成后，不能正常投入使用或不能满足使用要求而导致质量上的风险。应对措施：尽量做好可行性研究报告，工程进入施工准备阶段时，要特别注意生产加工车间使用工艺和特殊要求，作到建成后即能顺利投入使用。5.承德兴隆县地处印度尼西亚、菲律宾、台湾至日本的地震带的边缘，本青松岭，面临渤海湾较近，受地震的影响是存在的，风险不可预测，但存在着潜在风险。应对措施：把好施工图纸设计质量关，严格按建筑物分类，按照抗震要求进行设计。6.项目所在地区属山区。地基承载力不稳、地基沉降变形大、容易产生较大沉降。根据勘察报告，需要进行地基处理，投资估算存在可变风险。应对措施：为了避免上述风险，在设计和施工中应对以下环节予以特别关注，包括：勘察评价、确定最佳地基处理和基础设计方案；选择适合本项目的桩基础的桩型、桩长，并进行对比研究、论证；对软土地基条件下的基坑支护设计和施工技术进行充分的技术和经济论证，包括支撑挡墙的型式选择、加固、降排水、基坑支护的设计、开挖、基坑的变形和监测措施等。三、安全风险1.项目工程规模较大，参加现场施工的队伍人数很多，有总包施工、分包施工、专业施工，工序多、界面多、接口多，交叉作业、相互穿插，给项目施工安全带来很大的风险。应对措施：选择有大型工程施工经验的施工总承包商，对分包和专业承包严格控制，管理到位，控制措施有力，做到令行禁止，加强现场控制，确保安全施工。2.整个产业园的建设可能有各种各样的合同需要签订，由于知识有限，能力不足，考虑不周，可能造成合同签订中出现诸多漏洞。应对措施：努力学习，积极工作，集思广益，利用集体的力量，搞好合同管理。3. 产业园建设项目大宗建筑材料运输进出会造成各种污染的风险。应对措施：严格管理，防止环境污染、噪声污染和水质污染，使整个施工过程处于控制状态。产业园项目建设除上述风险外还存在前期手续办理等风险因素，只要加强风险管理，采取的措施充分得当，加大管理力度，规避诸多风险，达到预期的建设目标是完全可以实现的。四、进度风险1. 产业园项目总建筑面积有30000平方米，要求的施工周期短，其中施工环节多，需要协调的政府部门、上级机关及承包商多，必然给项目总体进度控制带来风险。应对措施：项目管理过程中，应制定科学合理的合同网络体系，针对工业厂房、实验楼、配套用房等建筑的特点，选择合适的、有实力的、信誉好的工程总承包单位，和各级政府部门、上级单位建立良好沟通，加强项目管理，对施工技术风险和施工组织风险进行有效控制。2.建设运作过程中，项目组管理者的知识、经验、判断、决策、技能等，会影响其对信息的占有和对管理的判断，从而影响建设进度和管理水平。应对措施：加强培训，提高管理水平，随时作好信息沟通，确保整个建设项目的顺利完工。3.由于工程建设过程中管理不善或管理不到位，协调不及时或矛盾解决不当，造成扯皮现象，影响北区一期的建设滞后的风险。应对措施：作好北区一期建设过程中的各方协调，确保项目建设顺利推进，早日建成投入使用。4.由于产业园建设是一个系统工程，有诸多承包队伍进场作业，特殊技术方案考虑不周，或管理程序不协调，界面或接口处理不当，造成建成后难于满足建设方的正常投入使用的风险。应对措施：认真审查施工方案，作好施工过程中的各方协调，分清界面，接口明确，确保北区一期建设工程一盘棋，齐心协力，搞好产业园项目建设。五、费用风险1.项目规划及建设的各个环节中进行改动的不确定因素比较多，修改会增加费用。尤其是建设项目方案设计，是工程启动的关键环节。方案确定后不能再作大的变动和调整，一旦被颠覆或做较大调整，不仅对设计周期乃至整个工程进度产生影响，而且会造成设计费补偿和时间滞后，造成工程成本控制风险。应对措施：项目可研报告中功能需求的调研，是基于可研报告的要求而进行的。在规划方案阶段，还需进一步深化；项目可行性研究报告批准立项后，可由项目建设单位组织更准确的功能需求调查和研究，结合公司的整体运营模式，充分了解和考虑使用单位，以及未来物业管理方面的意见，最终落实建设规模和技术方案。以此为基础进行的规划方案设计方能达到预期目的，避免造成投资费用变动和时间上的浪费。2.由于建设项目规模较大，建设周期相对较长，以现有的材料市场价格为依据，未能考虑材料价格变化给工程建设带来的影响，人工费价格的上涨呈上升趋势。在工程建设周期内，存在着由于材料人工等成本费用上升而带来的造价控制的风险。应对措施：在项目管理过程中，对造价风险控制给予特别重视。对初步设计概算进行严格审查和确认，在初步设计概算得到批复后，严格按照批复后的概算进行设计和施工。费用不能满足建设需要时，按着公司相关程序追加费用。第十章 结论1、项目实施符合政策要求承隆旅游产业园是发展势头良好、自主创新能力较强、产业带动作用明显、人才聚集能力较强的企业，契合兴隆经济开发区的支持企业提高自主创新能力并不断做大做强政策。政府部门和企业联络服务，集中优势资源，培育一批龙头企业和新的经济增长点，带动更多的企业与高新区共同发展，成为加快兴隆县发展的重要力量。该项目的建设迎合了河北省重点企业发展计划和小巨人企业成长计划的扶优扶强政策，并建立了技术中心、研发机构，从事与企业主营业务相关的产品和技术研发，属于兴隆开发区支持的对象及方向。2、项目实施具有较好的市场前景该项目实施有利于企业发展，并且能较好地满足未来阀门市场的发展需求，具有较好的市场发展前景。随着旅游产业的加大投入和相关产业的高速发展，相应养老公寓、旅游和土特产加工将会带动兴隆县的发展。3、项目具有较强的引导作用承隆旅游度假村有限公司董事长高志明，同时也是天津市工商联常委、天津市老年协会副会长，在老年人养老行业具有较大的号召力。4、项目具有较好的社会效益该项目建筑面积30000平方米。建成后将为承德市范围及周边区域的约700名中老人提供居住、休闲、养老服务，平均每人月消费1000元以内。有一定积蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消费享受高端养老服务。700名老人在此居住，为承隆公司和当地“村民”提供了巨大的商机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物1.2万斤，鸡蛋1.68万个，肉类0.41万斤，蔬菜万斤，水果1.68万斤。需要服务人员140余人。河北承隆国际产业园、老年公寓、会议大厦的建设，必将会替政府分忧，为老人解难，给村民造福，促公司发展。是一荣俱荣，多方共赢的好项目。但中国老龄化特点突出：基数大,已占全国总人口的11%；增长速度快,半世纪走完别国一百年的老龄化进程；历史欠账较大，养老没有积累；人口老龄化与社会发展水平不相适应，是典型的“未富先老”国家因此,更需要低价位的养老公寓。国办发200019号国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知规定：社会福利机构的建设用地，按照法律、法规规定应当采用划拨方式供地的，要划拨供地；按照法律、法规规定应当采用有偿方式供地的，在地价上要适当给予优惠；属出让土地的，土地出让金收取标准应适当降低。我们会抱着对社会负责，对家庭关爱的态度，积极争取政府的支持，努力建造低成本公寓，以满足更多老年人的需要。综上所述，本项目建设具有较大的必要性，项目建设方案具有较强的可行性。