验房师的职业特点和分析.docx

谁来为你的房子“挑刺”？你相信验房师吗?

顶层房屋逢雨就漏，阳台出现奇怪裂缝，卫生间地漏污水反溢……随着交房高峰时期的到来，验房事宜备受关注。记者近日从北京多个新交商品房小区了解到，业主抱怨的质量问题层出不穷。业内人士指出，验房是收房的关键环节，由于缺乏经验，很多业主收房后却发现新房问题重重。为此，越来越多的业主在收房时选择自掏腰包聘请验房师陪同来给自己的新房“挑挑刺”，不仅可以对新房进行细致入微的检查，还能获得装修方面的提醒。 
验房师作为一个新兴职业于近几年横空出世了。很多人对这个职业还很陌生。为了让大众对验房师有一个更好的了解，近日，笔者采访了中国验房师管理协会秘书长、新闻发言人焦南博。
  信息不对称的平衡者
《城市开发》杂志社：民间验房师的出现的市场背景和发展状况是怎样的？
焦南博：近年来，伴随着我国城市化的进程和房地产业的迅猛发展，与房地产和百姓生活密切相关的验房等服务业应运而生。民间验房师在我国的出现，有着客观、深刻的市场和社会背景。
首先，房产质量存在无可争辩的部分缺陷或瑕疵，甚至面积的缩水，直接侵害了消费雇主的正当合法权益。他们所付出的大半辈子、甚至一辈子的心血所购置的房产这个特殊的大宗商品，给他们带来困扰和不便，直接影响了他们的安居乐业。在现有体制和机制框架下，这一
问题尚难以得到较为彻底的解决，于是他们呼唤社会上能有这样一种专门为自己房产进行“诊断”并提供解决建议的验房师。
其次，发育中的房地产市场在交易中缺乏一定的公正和透明。在国际市场日益买方化的今天，由于起步较晚，目前我国的房地产市场仍处于卖方市场阶段。卖方处于强势，买方处于弱势。买卖双方对房地产商品的客观信息的掌握方面存在严重的信息不对称：一个深暗玄机，一个被蒙在鼓里。缺乏一定公正和透明的“霸王条款”、“霸王惯例”司空见惯，买方在多数情况下只能忍气吞声。于是，买方呼唤能为自己及时指出房产质量乃至交易等客观状况的验房师。
同时，目前我国房地产市场的管理体制和运行机制存在一定的漏洞。面对房产层出不穷的房产质量问题，政府监管部门采取抽验和竣工验收备案的管理体制，扮演裁判角色，无法再当运动员。而五方责任主体的运营机制，其实是存在利益关系的甲方和乙方关系，二者因利益的相关性，又实为一体。让自己去监督自己，实在太难。
正是由于上述诸多市场因素处于相对封闭状态和隐蔽的背景，“房子问题”才难以充分有效地解决，对此，政府为之而忧，百姓为之而难，于是，他们不得不开始寻求新的解决途径或力量。民间验房师在此背景下产生了。
我国民间验房师2005年从“地下”浮出水面，之前多是有质量和维权意识置业者，通过关系，找建筑业内人才帮自己看房。经过了多年的发展，验房服务业专兼职从业人员已达到数千人，全业和兼业人事验房服务的机构和工作室，约600余家，仅在中国验房师注册的验房师
就有上千人，遍布全国近 30个省、自治区、直辖市的中心城市。而且有向二类三类城市和地区发展之势。
监管“空位”的补充者
《城市开发》杂志社：验房师的出现是否体现出主管部门监管“缺位”？
焦南博：验房师的出现不能简单地归结为主管部门监管的“缺位”。从根本意义上讲，主管部门的监管工作的是为人民服务的，事关民生的房屋质量问题不能坐视不管，但是，从直接管理意义上讲，其实是主管部门的自身职能定位有待进一步明确的问题。我国正处于行政事业单位体制改革、机制转换的历史进程中，任何事情不可能一蹴而就，需要一个过程。真实的情况是，过去很多行政主管部门的工作不是“缺位”问题，而是“越位”问题，也即管的太多了，太细了，什么都管，但什么都难管好，反过来讲，管的太少了，太粗了，像民建工程的只能“抽验”和竣工验收“备案”，感觉又好像什么都不管的“缺位”一样。而真正的问题是，主管部门的主要职责是管法人，管规则制定及其执行的监督、处罚，是“编剧”和“裁判”，而不是去一家一户为百姓的房产质量“把脉”治病的医生，因为这些是建筑业、房地产业、相关服务业法人单位的事情，这些单位做不好，不依法依规办事，要加大处罚力度。若在法律法规层面及其执行监督层面短缺，那就是真正的“缺位”。
因此，正确的结论应该是，主管部门在逐渐回归其本位的过程中所不断出现的很多空位，正逐渐被社会力量或第三方力量所补充。验房师
的应运而生就是一例。
  房产质量的监督者
《城市开发》杂志社：让自身都还“无名无份”的“民间验房师”去承担监督住宅质量的重任，是否有些“越位”？这个重任应该由谁承担？
焦南博：验房师是一种受雇主的有偿委托，依据国家批准的民用工程建设文件，有关法律、法规、规范，商业合同和房屋查验委托合同等，运用一定的专业知识、工具和技能，对竣工并即将投入使用〔或二手的〕民用建设工程〔或其装修装饰工程〕，进行查验，并向雇主提供咨询服务的人员。
暂时所欠的是其名有待国家对这一新职业的审批，其“份”，已在各类雇主、尤其是弱势群体——置业百姓尽心尽力的服务中占有一席之地，而且日益得到了包括政府、开发商等在内的社会多方的尊重、理解、配合、支持。验房师如果按一定的《作业标准》和有关道德规范开展专业化、规范化服务，对政府、开发商、施工、监理、中介机构、物业公司等各方工作有益无害。从中国验房师管理协会给验房师下的职业定义、职业定位等来看，验房师的工作是一种社会化有偿咨询服务工作。它与委托方的关系，完全是法律框架下一种劳务之间自觉自愿的协约关系。无论验房师还是雇主，都不该对住宅质量的监督承担直接责任，言其作用，是一种社会性的房产质量客观信息的查验及反馈，是一种可为、可不为的和间接的、软性的社会监督，而不是直接的干预、硬性的监督和管理。
目前中国的房产质量监督体系，正是由于缺乏这样急需的社会监督，
才使有关主管部门不时被人们片面地认为不是“越位”，就是“缺位”。也就是说，验房师的工作是填补原有监督体系中的“空位”而非“越位”。
 因此，在监督住宅质量的重任中，主管部门、工程管理单位和验房师等各有其位，各有其用，构成了刚性与柔性监督、直接与间接监督有机结合的较为完善的监督体系。这个监督重任由政府主管部门、“五方责任主体”和包括雇主、验房师、新闻媒体等社会监督在内的上、中、下三层多方承担，而非由其中任何一方独自承担，事实上，任何一方也无力承担。
“分户验收”的“第三方”
 《城市开发》杂志社“分户验收”政策对“验房师”有何影响？
      焦南博：“分户验收”政策，体现了地方政府或行政主管部门关心民生、以人为本、执政为民的思想，是监管和服务日益个性化的一项举措，在一定程度上能促进住宅质量的提高，规范“五方责任主体”的行为。但是“分户验收”的主体依然不是政府，政府不该在此配置如此庞大专业的行政人力资源，依然是原来的“五方责任主体”。那么让“五方责任主体”去验自己开发、设计、建造、监理的房屋，等于自己给自己过不去或自我揭短。自己监督自己，难；这种监督，不完善。何况，“早知今日，何必当初”呢？若有缺陷和瑕疵的话，也常常以玉掩瑕。“分户验收”政策实施时间不是一两天了，但效果不言而喻，不然市场不会有对验房师的需求，不然不会有层出不穷的房产质量问题及其有关投诉。

     因此，“分户验收”政策，加之一些地方“先验房，后付费”的收房新规，对验房师来讲是个欢迎参与、一试身手、事业发展的良机，因为，这是房地产业健康发展的需要，是市场的需要，是政府和百姓的呼唤。
新兴职业的规范化
《城市开发》杂志社：如何让验房师走向专业化、规范化？
焦南博：如何让验房师走向专业化、规范化是中国验房师管理协会一直悬在心中、念在口中、落实在行动中的一个问题、课题。因为，这是一个涉及到验房师的前途命运和验房新业能否科学发展的大问题，目前至少应做到以下几点：
 一是加强对验房师的职业教育。在从业执业活动中，能正确认识、了解、把握该职业的工作目的、性质、内容和执业原则；正确认识并处理与国家质检、房管部门、五方责任主体、中介等相关服务机构的关系，以共同开创各尽其责、取长补短、共享共赢的和谐局面，而非扮演越俎代庖、无所不能的“维权英雄”或“救世之主”。
 二是必须加强验房师对专业知识学习。验房师是一种知识与技能复合型专业人才。验房师对房屋的查验和对雇主的咨询服务，所涉及的知识面很宽：既有建筑方面的，又有安装方面的；既有装修方面的，又有法律方面的••••••因此，必须不断引导、指导、帮助验房师及时更新有关知识，做到与时俱进，这样才能获得科学发展。
三是必须不断提高验房师的实践工作技能。房屋查验，涉及到的一些专用检验、测量工具的使用，同时，应有一整套的规范的流程和相应的操作要领，而不能随心所欲。

 四是必须不断促进验房师对国家和地方有关规范的全面熟悉、深入了解和牢固掌握。因为，这是这一职业开展工作的前提和准绳。这些有赖于通过学习、考试、考核、评价及其反馈等工作来完成或落实。
 五是必须加强《验房师作业标准暨道德规范》的贯彻落实。因为，这是验房师树立客观、公正、中立、科学职业形象，实现专业化、规范化服务的具体工作要求。不了解、不熟悉，就难以真正在实际工作中树立这一美好的职业形象，从而影响验房行业乃至其本人的科学发展。
除了采访了焦秘书长，笔者还就部分业主进行了问卷调查，大约有40%的业主表示愿意请验房师为自己验房，为了买个放心；而另一些业主不接受验房师的原因主要是验房师目前鱼龙混杂，专业水平欠缺。虽然验房师作为新兴行业还存在很多不尽人意的地方，但是相信只要政府加强指导，他们一定会成长为住房质量监督链上的主力军！