超高层住宅项目工程管理实施规划.docx

**项目
工程管理实施规划

深圳市人才安居集团有限公司
深圳市**人才安居有限公司

二〇一*年**月
目录
1 项目概况 1
1.1 项目简介 1
1.2 项目定位 2
1.3 项目管理目标 2
2 建筑市场分析及项目经验借鉴 5
2.1 建筑市场分析 5
2.2 外部项目经验借鉴 6
3 项目管理总体思路 7
3.1 项目的特点 7
3.2 项目的总体思路 7
4 重难点分析 8
4.1 工期进度重难点 8
4.2 施工技术重难点 9
4.3 施工总平面管理重难点 15
4.4 外部协调难度 15
5 项目风险 16
5.1 工期延误 16
5.2 工程质量风险 16
5.3 负面事件的影响及应对 18
6 项目机构及流程 19
6.1 项目部组织机构 19
6.2 管理流程制度简介 19
7 总平面管理规划 21
7.1 前期工作介绍 21
7.2 周边环境及场内环境介绍 21
7.3 临时水电现状 21
7.4 临建区规划 21
7.5 场地开口及场内外交通组织 21
7.6 主要机械设备布置 21
7.7 临时水电及排水排污布置 22
7.8 材料堆场及加工场布置 22
7.9 场内土方平衡策划 22
7.10 外脚手架特殊处理 23
7.11 分阶段布置总平面图 23
8 工程进度管理规划 25
8.1 项目计划 25
8.2 里程碑节点管理 32
8.3 主要进度纠偏措施 34
9 质量管理规划 38
9.1 质量目标 38
9.2 主要控制要点及措施 39
10 安全施工管理规划 79
10.1 安全施工管理目标 79
10.2 安全施工管理要点及措施 79
10.3 文明施工管理要点及措施 90
11 验收组织与管理 95
11.1 过程验收。 95
11.2 竣工专项验收 98
11.3 样板验收 99
12 可视化管理规划 103
12.1 文化宣传可视化 103
12.2 目标宣传可视化 105
12.3 信息传达可视化 106
12.4 管理行为可视化 112
13 合约成本管理规划 117
13.1 招采计划 117
13.2 项目目标成本管理 122
13.3 成本管理主要措施 123
14 设计管理规划 124
14.1 深化设计管理 124
14.2 设计交底及图纸会审 124
14.3 设计优化及完善 125
14.4 设计变更管理 126
14.5 材料定样 127
14.6 深化设计管理 127
14.7 图纸管理 128
14.8 设计阶段高品质的实施 128
14.9 住宅项目高品质质量管理 128
附件1：　项目总控计划--1A/1B栋
附件2：　项目总控计划—2栋
附件3：　项目总控计划—3/4/5栋
附件4：　项目总控计划--6栋

1 项目概况
1.1 项目简介
1.1.1 工程地址
本项目**。
具体位置如下：

（图）
1.1.2 工程规模
本项目建设用地面积约**万平方米，总建筑面积约**万平方米，计容面积约**万平方米。本工程项目由* 栋超高层公寓、*栋超高层住宅及配套用房等组成，组成如下：
塔楼编号
高度
层数
分类

其中**塔楼为采用预制构件的装配式住宅，预制率约为*%。
规划总指标：
总用地面积
平方米

总建筑面积
平方米

计容面积
平方米

容积率

套数

总计
平方米
216150
项目总平面布置图：

项目效果图：

目前主要参建单位
建设单位：
设计单位：
监理单位：
总承包单位：
详勘单位：
桩基础工程施工单位：
（或EPC单位：）
1.2 项目定位
根据区域特点及人才安居房规划，项目定位为**，该项目将通过对于品质的打造，将其树立为区域人才安居房的标杆之作！目标客户以*****为主。
1.3 项目管理目标
项目产品定位为**。本项目是产业化的标杆项目。因此，本项目工程管理在质量、进度、安全管理等方面都有着很高的目标要求，具体分述如下：
1.3.1 质量管理目标
工程质量不仅要求达到现行的国家和地区及行业规范和标准，确保获得中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖。具体要求如下：
1. 桩基础分部一类桩比例超过90%，不出现3、4类桩。
2. 主体分部获得结构优良工程。
3. 获得深圳市建筑工程优质奖、广东省建设工程优质奖。
4. 人才安居集团第三方住宅项目过程实测实量评估合格率不低于90%（含质量风险合格率）。
5. 人才安居集团项目交付评估合格率不低于85%。
1.3.2 进度管理目标
工程进度是本项目的成败的关键
根据总控计划，本项目分成**个分期的计划，每个计划涵盖了从土地获取到交楼维修的全过程，每个计划包括3级以上的节点共**个。下表为主要工程节点的进度目标。
楼栋
开工时间
结构施工至±0.00
结构封顶
竣工验收备案
工期（含春节）

其他更为详细的施工计划见第八章“工程进度管理规划”。
1.3.3 安全管理目标
安全管理目标的要求：
1) 不发生人身重伤及以上等级的事故；
2) 不发生“职业病”事件；
3) 不发生一次造成三人及以上轻伤的事故；
4) 不发生一次5人及以上的中毒或感染传染性疾病的卫生防疫事件；
5) 不发生一次涉及10人及以上的群体性劳资纠纷事件；
6) 不发生构成刑事拘留、直接损失超过5万元及以上的治安保卫事件；
7) 不发生因管理缺陷造成重大经济损失的事件（直接经济损失5万元及以上），及虽未造成重大经济损失，但造成重大设施设备损毁或处于高危状态的事件；
8) 不发生坍塌（基坑、模板体系、脚手架等）、消防（火灾、火险）等对发包方及其上级单位市场经营、社会形象造成重大负面影响的事故事件；
9) 不发生交通安全事故；
10) 不发生因自然灾害导致严重人员伤害、财产损失的生产安全责任事故
11) 不发生严重的环境污染事件（包括水污染、噪声污染、粉尘污染等）；
12) 不发生因安全管理不力，造成工程施工活动暂停2日以上的大面积停工事件；
13) 在政府有关部门、发包方及其上级单位组织的安全评比中达到良好以上；
14) 确保深圳市及广东省安全生产文明施工优良样板工地（省市双优）；
15) 实现发包方制定的节能减排、绿色低碳目标；

1.3.4 成本控制目标
本项目的成本目标为：实施成本控制在公司批复的目标成本内。
1.3.5 团队建设
秉承公司人才战略，注重人的培养，将普通人培养成优秀的人，将优秀的人培养成卓越的人。建立一支专业水准高、执行力强、抗压能力强的团队，锻炼培养出几名能够独挡一面的工程经理，为公司项目拓展储备管理人才。

2 建筑市场分析及项目经验借鉴
2.1 建筑市场分析
2.1.1 地理位置及交通条件
拟建场地大致位置如图：

2.1.2 项目参建各方合作模式分析
各参建方的合作模式都是已有成型成熟模式的继承。政府监管部门也都同时监管公司其它标段，早已建立了良好的沟通机制，项目合作模式相对较为明了。
2.1.3 地质情况介绍及建议
地质情况（）
本项目场地较狭小，不具备放坡条件。建议基坑支护：　

基坑开挖应符合分层、分段、对称、平衡、适时的原则，应特别注意掌握开挖时间和开挖顺序，处理好开挖与及时支护的关系，防止出现坑壁失稳坍塌现象。
同时应对基坑支护结构内力和变形、地下水变化及周边建（构）筑物、地下管线等市政设施的沉降和位移进行检测，确保施工及周边建（构）筑物的安全。
2.2 外部项目经验借鉴
项目
主体PC结构标准层施工时间（天）
备注说明
第一层
第二层
第三层
平均
沈阳紫云府（沈阳华润）
20
15
10
8
外墙+预制楼梯+叠合楼板
木模板
上海大宁项目（上海华润）
10
8
7
7
外墙+预制楼梯+阳台 木模板
中房滨江（上海万科）
12
8
6
6.3
外墙+预制楼梯 木模板
万科麓城（深圳万科）
8
6
6
6
阳台+预制楼梯。铝模板
工人都是熟练工（对方坦言第一次做也需要快一个月）
传统住宅项目基准工期
10
6
5
5.3
（对标传统方式）

3 项目管理总体思路
3.1 项目的特点
1. 住宅产业化项目，。
2. 其管理的重难点、计划管理、工程质量管理、成本招采管理等等都会与传统住宅项目有很大不同，如果还是按照传统住宅的工程管理实施规划进行项目管理，会存在工序无法搭接、工期延误、大量商务索赔等严重风险，使得项目开发周期过长，项目开发成本过高。
3. 标准层由5.5天一层变为7天一层，主体结构时间推后2~3个月。
4. 地块周边有居住区，夜间施工的噪音控制要求严格。
3.2 项目的总体思路
根据上述项目特点，从以下出发点考虑项目发展的总体思路：
1. 住宅产业化标准研究，为后续产业化项目起到指导和示范作用;
2. 引进国外先进管理经验，提高项目管理水平;
3. 重视项目质量、安全管控，确保零事故及目标奖项的获得。
3.2.1 施工节奏
本项目从规划验收、竣工备案及交付角度出发，根据各栋建设进度划分为**期，同时开工，分批建设完成和交付。
对于不同高度的建筑，施工节奏也是不同的，本项目分为高层和超高层，主要施工节奏如下：
分部分项
插入时间
土方与基坑支护
设计图纸、招标完成完成后
桩基
每一标段完成土方后即插入桩基施工
主体结构
完整标段的桩基检测完成后立刻开始
轻质隔墙、砌筑抹灰
主体施工至10层开始轻质隔墙、砌筑抹灰
外立面外墙砖及幕墙施工
1A/1B栋高层在主体结构施工至20层后插入，2栋超高层在主体结构施工至20层、30层分别插入，3/4/5/6栋在主体结构施工至25层、40层分别插入。
精装修
外窗封闭5层后介入施工
机电
地下室封顶即开始进入全面安装阶段
园林
主体结构封顶三个月后开始介入
3.2.2 质量管理的管理思路
根据前述的管理目标和项目特点，质量管理的思路主要下面几点：
1. 严格执行总部和子公司的工程管理制度；
2. 狠抓细节，建立每一工序，每一作业面都有质量责任人，并可追溯；
3. PC构件质量管控，构件厂质量控制，严格执行出厂检验、进场验收，运输堆放合理，吊装前测量放线，设置构件安装定位标识及二维码；
4. 样板先行、材料先检后用；
5. 标准层使用铝模板工艺；
6. 重视实测实量；
7. 重视总包单位向精装修分包移交作业面的质量；
8. 加强过程管理和试水检查，确保无渗漏工程；
9. 涉及建筑观感的部位、材料、排版、色调等需和设计师共同确定；
10. 合理安排工序，按专项成品保护方案严格执行。
3.2.3 合约分判
4 重难点分析
4.1 工期进度重难点
本工程重要节点计划
楼栋
开工时间
结构施工至±0.00
结构封顶
竣工验收备案
工期（含春节）

本工程工期进度难点在于PC施工标准层进度、钢结构施工与PC配合、幕墙施工与外爬架、铝模板标准层进度、招投标与施工进度的统筹协调。
1、 PC施工标准层进度： PC标准层施工进度与设计、生产、安装工艺息息相关。针对PC施工，设计、生产、安装需统筹安排，设计阶段需要PC生产单位、总包单位参与提供意见（模具加工、PC运输、PC吊装、外架、模板安装加固、防水、外立面施工等）；PC生产阶段需参考设计、施工意见（结构安全、吊装工艺、成品保护、验收、运输、生产进度等）；安装施工前需优选PC安装劳务，完成PC安装方案评审、铝膜方案评审、外爬架方案评审与模拟安装，利用实验楼反复演练吊装工艺，提高吊装熟练度；高效利用BIM模型解决工程问题；
2、 幕墙施工：幕墙施工在本专业深化设计、材料采购周期及加工质量、外墙保温岩棉施工质量（主要是牢固度和防水）、幕墙防水等外，需重点关注幕墙施工介入时间，因本工程采用外爬架施工，幕墙具备提前介入条件，因此需确定样板展示区幕墙介入时间、120m住宅介入时间、180m住宅介入时间及吊篮空中停靠的安全保障措施。
3、 钢结构施工与PC配合：为提高室内空间，减少墙厚，剪力墙采用型钢结构。型钢深化设计对穿钢筋孔需注意PC预留钢筋位置、钢筋绑扎顺序、模板加固螺杆位置、砼浇筑难度、型钢焊接质量等；
4、 铝模板标准层进度：铝模板深化设计完善度（支撑体系受力计算（侧向支撑、顶撑、对拉螺杆强度等）、铝模质量、铝模单位技术水平、铝模队伍熟练度、铝模与PC之间的加固、构造柱、圈梁、门头梁、过梁、机电点位固定、预留预埋、剪力墙与轻质隔墙和砌筑墙体之间的压槽、铝模的底部封闭与加固、防漏浆措施、铝模传料口的设置、砼浇筑管道洞口的设置、测量孔的预留、导墙等二次墙体一次性浇筑（如卫生间、厨房烟道、女儿墙等）。
5、 招投标与施工进度：本项目合同分为施工合同、甲供物资合同、集采落地合同、服务合同等多类型，数量众多，管理难度大。为避免合同招采滞后影响施工进度，招投标需根据项目总控计划制定专项计划，各专业、各部门严格审核。
4.2 施工技术重难点
4.2.1 PC施工
主要难点如下：
1、 PC吊装工艺
2、 PC安装测量方法
3、 PC安装与钢筋绑扎顺序
4、 PC安装与钢结构施工
5、 PC支撑与加固体系
6、 PC成品保护
7、 PC施工防漏水与漏浆
8、 PC与爬架
4.2.2 铝模板施工
从设计角度，采用铝模板应尽量减少或者避免楼层的变化。标准层层高固定，无变化，层高不一样的楼层尽量减少。结构柱的收缩尽量呈线性，有规律的变化。结构梁的变化尽应量小，以免铝模板施工效率降低或者掉模现象。结构楼梯尽量为标准结构，无变化，配模仅需要一套即可满足要求。
铝模板深化设计需充分考虑与PC施工的配合，包含交接位置的加固、防漏浆、支撑体系的冲突等，同时，在深化设计中充分考虑构造柱、圈梁等，尽量减少二次浇注；提前做好剪力墙与砌筑、轻质隔墙、卫生间导墙之间的施工处理，提高工程质量和进度。
从施工角度，施工人员必须是铝模板施工经验丰富的队伍进行施工，避免其他队伍临时被教授铝模板施工工艺，将大大减缓工期进度，存在较大的风险。
4.2.3 土建总包快速有效的将工作面移交至精装单位
为保证将工作面快速有效的移交至精装单位，承包商应做好工序的穿插安排，及时插入二次结构、机电安装、外墙装饰、粗装工程，并做好楼层的闭水措施。各工序之间包括立体交叉施工、水平交叉施工及专业交叉施工等，组织好各专业之间的协调配合、交叉施工起着至关重要的作用。
项目为精装交楼，为保证精装修工程质量和进度，项目试验性采用精装总包模式，尽量减少总包与精装作业的交叉施工。在工作面划分上，项目作出较大突破，在总包主体结构和轻质隔墙施工完成后将作业面移交精装修单位管理。精装修单位在后续施工阶段起到一个精装总包管理角色，对项目后期建设统筹管控。
4.2.4 防止结构渗漏
结构渗水已成为施工质量问题中的普遍现象，主要发生在以下几个方面：
(1). 现浇钢筋混凝土的伸缩缝需要依照施工实际情况进行规定，现浇钢筋混凝土墙伸缩缝的最大间距为20（露天）-30m（室内或土中），但实际工程中墙长均超过此规定；
(2). 强调结构的自防水功能、未设置柔性防水附加层。设计中自防水混凝土本身漏水：工程中由于结构复杂，如钢筋密集、地基沉降差异等原因，防水混凝土本身也可能产生漏渗水现象。所以，高水位地区设计地下室防水最好采用多道防水线；
(3). 混凝土基础底板内外温差大、昼夜温差、拆模过早及气候突变等因素的影响易造成混凝土结构渗漏；
(4). 控制好原材料质量、配合比、使用合格的外加剂（如微膨胀剂、泵送剂等）、坍落度控制需严格，防止施工中任意加水以及混凝土养护不良等因素；
(5). 水泥应采用低水化热的水泥，宜优先选用强度等级为42.5级的矿渣硅酸盐水泥，内掺适量超细粉煤灰和高效减水剂，可减少水泥用量，捉高混凝土的可泵性。砼浇筑后，必须在12h内覆盖保温养护，之后砼表面要一直湿润养护到14d。为防止出现干缩裂缝和温度裂缝，最好其表面一直要采取措施进行保温保湿养护。对于大体积砼应采取有效的温控措施，做好测温记录，控制内外温差≤25℃；
(6). 在地下室基础施工时，施工方案需考虑周全，混凝土分层浇筑间隔时间不宜过长，形成施工冷缝，混凝土浇筑过程中做好振捣工作，保证混凝土密实，防止出现裂缝；
(7). 设计时外墙钢筋不宜过密集：外墙柱交接处和拐弯顶板内钢筋集中区应进行优化，防止钢筋密集，原因是这些部位空间小，浇捣困难，混凝土不易密实，造成渗漏。设置防裂钢筋，增加构造筋，提高抗裂性能，在地下室外墙水平筋应尽量采用小直径、小间距，使构造筋达到温度筋的作用，能有效提高抗裂性能；
(8). 柔性防水层选材不当及施工质量差，包括对基层未达要求便进行防水施工。在转角处未予加强，在穿墙管件、预埋件、变形缝等部位处理不当，卷材与卷材搭接处粘结不牢等原因。
为做好防渗漏，　需做好防渗漏策划：
Ø 地下室防渗漏策划：结构渗漏和防水施工策划
Ø 架空层防渗漏策划：
Ø 外墙防渗漏策划：
Ø 卫生间防渗漏策划：
Ø 屋面顶板防渗漏策划：
Ø 防渗漏构造做法深化设计：严格执行《柳州质量提升会议》节点防水做法。
4.2.5 精装修成品保护有效实施
(1). 建立检查制度和奖优罚劣制度，对穿插作业人员做好教育交底，树立成品保护意识。过程管理严格处罚破坏成品的行为，并制定详细有效的规章制度。
(2). 合理规划工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。对于产品保护难度较大的材料如进户门、地板等安排在大部分装饰工作量完成后进行安装；
(3). 成品生产方负有对成品防护措施进行巡视检查的责任，同时负有对已破坏的部分及时进行修补的责任；
(4). 成品保护需做专项策划，并由精装修单位做统筹管理。成品保护方案的制定需细致、详尽、可行，同样需做好样板先行。
4.2.6 保证总包的测量放线精准度
应选用具有丰富经验的测量工程师，持证上岗。组织测量工程师编制专项测量施工方案，采用国际上先进的“徕卡高层建筑综合监控GPS测量系统”代替传统测量方法，提高高层测量的精确度。
平面控制网按照“先整体后局部，高精度控制低精度，长边、长方向控制短方向、短边”的原则，分二级进行布设。对周边控制点进行复核，作为建立地下室施工、主体施工二级控制网的依据；在工地周围建立二级复核网，对二级控制网进行复核。
地下室施工阶段的高程基点与外围二级平面控制网点合二为一，点位要求尽量布置在基础沉降区及大型施工机械行走影响的之外。确保点位之间通视良好，便于联测。主体结构施工时，高程的传递采用激光铅直仪配合大盘钢卷尺进行高程控制。
测量过程中三方见证复核，确保主要控制点，引测点的准确。
4.2.7 地下室大体积混凝土浇筑供应及质量保证
本工程地下室底板混凝土浇筑量大，对混凝土质量要求高，如何保证混凝土施工质量，是本工程的重点难点。
选择距项目近的三家混凝土厂家进行混凝土浇筑施工，并备选两家同档次合格的混凝土品牌的厂家。
制定针对性施工方案和工艺标准，对混凝土的温度采取合理控制措施，改善混凝土密实度，保证表观质量。
从混凝土原材料的选择，优化配合比，针对抗裂性能影响因素，减少混凝土自收缩，提前做好配合比。
提前和相关部门沟通，对浇筑路线、场内场外路线、劳动力安排、机械设备等提前做好策划。
塔楼底板超厚混凝土采用电脑测温，实时监控内部温度，及时改进养护措施。底板混凝土养护采用薄膜及麻袋覆盖养护。
4.2.8 群塔作业的安全控制
本工程各塔吊相互交叉，在平面上立面上存在相互发生碰撞的危险性，群塔作业的安全控制是施工的难点和重点。
(1). 做好施工总平面的布置，结合进度、工程量、加工场地合理布置塔吊的位置，并在进场阶段优先施工塔吊基础，完成塔吊安装，以满足后续施工需要；
(2). 编制群塔防碰撞方案及应急预案；塔吊在平面布置时尽可能的减少相互交叉范围，保证满足相对安全距离；
(3). 在立面上考虑各塔吊的安装高度及相互关系，塔吊安装高度考虑互相错开相对的安全距离；
(4). 加强对塔司人员的培训和教育力度，提高现场使用的安全性控制；
(5). 安装防碰撞系统，对塔吊防碰撞采取智能控制；
(6). 合理安排各塔楼施工进度，防止塔吊与塔楼碰撞。
4.2.9 卫生间渗漏重难点分析
卫生间渗漏主要发生在以下几个位置，针对不同位置渗水原因，制定防水措施：
(1). 结构渗水：提高砼浇筑质量，改善模板工艺，防止系统性漏水风险；
(2). 卫生间导墙渗水：导墙与砼结构一次性浇筑；
(3). 侧排地漏堵塞：侧排地漏施工完成后采用无纺布包裹，回填材料选用陶粒；
(4). 卫生间立管渗水：卫生间渗漏点一般出现在排水立管处，因为采用传统套管方式，精准度不能够保证，导致需二次吊模，再补做防水，漏水隐患增加。
(5). 机电工程
1. 综合管线深化设计
a) 室外管网
本场地地块较大，管网复杂，埋深客观限制较多，故为管理难点。
Ø 施工前必须深化设计，由总包负责出综合管网深化图；
Ø 施工方须提供详尽施工方案；
Ø 施工必须严格按照工序施工，由深到浅，由重力自流管到压力管等；
Ø 必须严格控制密闭、承压等试验，避免后期隐患。
b) 地下室部分
Ø 高层建筑地下室管线量大、专业多，且地下室梁板多为承重结构，后期极难改动，加之地下室对净高要求严格，所以地下室部分的综合管线必须提前规划考虑；本项目规划由总包负责地下室部分的管线综合深化设计，消防、智能化等机电单位配合；
Ø 土建施工阶段，综合各专业设计图准确预留孔洞，并结合结构专业讨论综合管线对结构的影响；
Ø 合理布置各专业标高位置，提前解决路径矛盾；
Ø 合理安排工序，协调各专业有序施工；
Ø 建立BIM模型。
c) 精装区域部分
(1). 精装修住宅中室内水电等管线的布置直接影响到装修效果与吊顶高度，并直接关系到后期业主使用功能，须重点控制。本项目规划由精装负责将装修区域的管线综合深化设计，其它如机房等非精装区域的管线综合深化设计由总包负责；
(2). 仔细研究各户型装修设计，保证重点部位满足要求；
(3). 综合考虑各专业，做生产图，并严格按照施工；
(4). 隐蔽前做好各项试验，避免为此返工，破坏装修成品。
2. 电梯的质量控制
本项目电梯的施工贯穿电梯井施工、埋件施工、安装调试、运行等项目全过程，故须在整个阶段重点控制：
a) 电梯深化设计图纸的深度（如门洞大小、门洞塞缝尺寸、圈梁、门头梁、逃生门、防啸生、电梯底座及支墩、电梯坑深度要求、机房设备基础尺寸、机房预留洞口、吊装预埋件、通风空调要求及其他电梯验收专项要求等）、准确性和及时性；
b) 井道垂直度需严格控制；
c) 井道圈梁的布置一定要和电梯吻合；
d) 电梯按钮盒的位置要预留准确，可适当留大一些，避免后期打凿；
e) 电梯坑需做好防渗漏和排水，防止倒排水；
f) 电梯需做好成品保护；
g) 电梯防泡水专项方案。
3. 机电管线预留预埋
　机电管线及点位布置需做好以下几个方面：
(1). 吊顶内预埋扁钢，用于固定管线和吊顶；
(2). 轻质隔墙深化设计考虑机电管线及点位需求；
(3). 做好塔楼机电综合的BIM设计。
4.3 施工总平面管理重难点
1. 本项目为产业化项目，需考虑PC构件堆放场地与吊装作业要求；
2. 本项目为同期开发，施工场地和材料加工场地紧张，临建和生活区需在红线外解
3. 坡地施工施工工序复杂，桩基施工难度加大。
4. 周边交通
4.4 外部协调难度
1. 　由于工期紧张，施工和相关手续办理同时进行，城管、环卫、环保、建设主管部门的协调难度大；
2. 由于产业化落地政策影响，对工程报建和施工带来一定不确定性；
3. 本项目分期开发，针对规划验收和改造工程需做好专项策划，制定专项计划；

5 项目风险
本规划仅从工期延误、质量缺陷、负面事件影响、成本超支、合同纠纷等方面分析本项目可能出现的风险点，并考虑相应的预防对策。
5.1 工期延误
根据本项目的特点以及过往项目的经验，造成工期延误的因素是多方面的，其影响程度也是不一样的，详见下表：
客观因素
地质条件

天气因素

重大事件

周边环境

项目自身因素
合作方

设计方面

招采

施工阶段

5.2 工程质量风险
下表是十种业主关注的质量风险分析和应对。
序号
工程
风险名称
产生风险的原因及风险导致的影响
业主关注度
应对措施
1
地基基础工程
桩基施工质量
桩基下沉、上浮、断桩、导致后期主体发生不均匀沉降、开裂、渗漏水等
低
选用名牌管桩、严格施工工艺、全过程监督、异常情况及时上报设计方
2
地下结构工程
地下室结构施工
大体积混凝土、施工缝多、高支模、施工环境差、等因素导致混凝土强度低、蜂窝麻面、裂缝、渗漏等质量缺陷
中
严格施工方案的审批。坚持施工技术交底程序，质量控制过程认真、全面。加强混凝土的养护，建立质量缺陷责任追溯机制
3
主体结构工程
钢筋、模板、混凝三大分项工程
钢筋、模板、混凝土的材料、加工制作、浇筑、养护等带来的平整度、垂直度、几何尺寸、强度蜂窝麻面等质量缺陷
中等
采用铝模板、制定专项的方案、重视模板工程和钢筋隐蔽验收，严把材料进场关，严格监督混凝土浇筑。实测实量并对不达标的进行合同处罚
4
主体结构工程和粗装修工程
砌筑抹灰
砂浆、砌块质量差、空鼓、不按施工方案设构造柱、返坎。砌筑质量差，平整度、垂直度不合格等质量问题导致开裂、漏水、精装修困难
中高
精心制定砌筑方案，扎实地进行技术交底和样板引路，强化过程控制，以后道工序检查前道，实测实量
5
装修工程
铝合金门窗
铝合金门窗的安装、塞缝、防水处理不密实造成漏水
高
专项方案，门窗节点深化设计,窗下墙的压顶，专人塞缝，100%门窗试水
6
装修工程
外墙节点
外墙节点如飘板、空调机位、栏杆、百叶、装饰线条、阳台露台、空调预留洞等容易出现渗漏或排水不畅，外墙砖脱落
高
外墙山墙挂网抹灰，外墙砖采用指定的粘合剂，凡是容易积水的部位做好排水找坡，并专人检查。外墙淋水试验
7
屋面工程
防水、保温、管线布置凌乱
屋面出现漏水、隔热效果差等，屋面管线密集影响使用
高
编制屋面专项方案，结构找坡并原浆收光，结构试水不漏，材料满足规范要求，屋面进行综合管线的深化设计
8
室内精装修
天花、墙面、地面达不到我司高品质要求
出现不平整、墙面裂缝、色差大、排版不合理、缝隙过大、阴阳角不平直、石材断裂等等精装修方面的问题
非常高
精装修队伍提前进场，重视精装修的作业面移交，合理安排工序现场实量尺寸下单，材料提前确定，样板引路，第三方实测实量
9
园林工程
软景和硬景
苗木规格偏小、地被稀疏、高大乔木位置不合理，园路铺装五排版、石材品质低，水景效果不佳，等等
高
园林植物的选择要提前会同设计、成本、工程一同选苗，重视场地的疏排水，室外管线综合，并避开高大乔木，石材加工环节就要介入控制质量按精装修的排版要求进行排版
10
机电工程
给排水、强弱电、消防
管线不同、外漏、不符合规范要求、末端设置不合理、不美观，出现管道渗漏等等
高
对管井、地下室、屋面、厨房阳台等进行深化设计，并确定施工样板，管道带压移交，底盒预埋准确
11
防水工程
管道渗漏、卫生间渗漏、门窗渗漏、外墙渗漏、屋面渗漏、
防渗漏措施不到位，检测不到位，设计不合理等
非常高
严格按照大区防水指引施工，加强检查控制

5.3 负面事件的影响及应对
负面事件的发生虽然很难预料，但是通常和下面几个方面有关系：工程质量；野蛮施工；合同欺诈；与国内政经热点事件有联系。
针对这几种情况，主要采取下面几个措施：
1. 首先要做好自己分内的事情，即保证我们项目运营的合规与合法性；本要加紧办理各种用地和规划手续，确保在桩基础施工前取得《施工许可证》，彻底规避系统风险；
2. 其次是保证我们的工程质量和安全文明施工。在工程管理过程中，严格按照《建筑法》的要求，严格管理，并将管理痕迹保留下来。
3. 最后是事件一旦发生，迅速封闭现场，就要及时上报，按照集团和子公司的规定，展开公共关系危机公关。所有对媒体和记者的接触，均由推广部和公司指定的人员处理。
总结和反思，吸取经验和教训，将负面事件努力转化为正能量。

6 项目机构及流程
6.1 项目部组织机构
6.1.1 组织架构图及人员配置情况

6.1.2 主要岗位职责：
根据项目组织机构，编制项目部主要管理人员的岗位职责，按照不同岗位的要求进行明确。如下：
1. 工程经理
2. 工程师
3. 档案专员
6.2 管理流程制度简介
　项目严格按照集才有关工程管理制度和流程执行，包括质量管理流程制度、计划管理流程制度、安全管理制度、招采管理制度、合约成本管理制度等。大区的管理制度及流程参考如下：
6.2.1 质量管理

6.2.2 进度管理

6.2.3 安全文明管理

6.2.4 招采管理

6.2.5 合约管理

7 总平面管理规划
7.1 前期工作介绍
7.2 周边环境及场内环境介绍

7.3 临时水电现状

7.4 临建区规划
1.
7.5 场地开口及场内外交通组织
重点描述洗车池、沉砂池，临时道路、排水沟和围墙。
第一阶段为土方及基坑支护，桩基础阶段
第二阶段为主体结构施工。
7.6 主要机械设备布置
根据本项目体量及工期要求，结合分期划分、技术经济要求，考虑塔吊的覆盖、运力、安拆、附墙等综合因素，本工程主要机械设备配置如下表如示：（仅参考）
楼编号
塔吊型号/臂长
升降机（施工电梯）设置
备注
1栋A
TC7030/60M
1台高速升降机

1栋B
TC7030/55M
1台高速升降机

2栋
TC7030/50M
1台高速升降机

3栋
TC6020/50M
2台高速升降机

4栋
TC7030/50M
1台高速升降机

5栋
TC7030/45M
1台高速升降机

6栋
TC7030/45M
1台高速升降机

施工电梯（高速升降机）型号待确定选型后更新。

图7.6.1 塔吊及施工电梯布置示意图
7.7 临时水电及排水排污布置
施工现场用电采用380V三相五线制，TN—S系统供电。根据施工现场的需要和供电的可靠性，按照区域供电的原则，以放射式供电为主，局部或末端以链式相结合的供电方式进行设计。施工现场临时用电，配电室引至施工现场的电缆线路沿围墙边做电缆沟集中式埋砂敷设，过大门和路口埋镀锌钢管穿管保护。

图7.7.1地下室施工阶段临电平面布置图

图7.7.2主体施工阶段临电平面布置图

针对现场状况，临时水系统沿基坑或围墙边沿敷设。施工用水供水环网管径DN150，管材选用焊接钢管，确保供水的稳定性。环网设置多处隔断阀，方便分区域控制和检修。根据用水需求，在环网上布置若干的DN25接驳点，方便周边取水，在工地出入口以及砼泵位置预留用水点位，方便冲洗和砼泵用水。施工大门处各设置一个三级沉淀池，大门洗车池、降水及施工排水经此沉淀砂池分别排入市政雨水、污水管道。

图7.7.3基坑施工阶段临水平面图

图7.7.4主体及粗装修阶段临水平面图
7.8 材料堆场及加工场布置
本项目材料堆场及加工场布置如图：

图7.8.1 材料堆场及加工场地布置
7.9 场内土方平衡策划
本项目场地较为平坦，且开发为一次性开发，场区内没有消化土方的空间，挖出的土方只能全部外运。
7.10 外脚手架特殊处理
本工程高层采用导轨式爬架施工，在架空层施工完毕后开始组装爬架。整个场区地面主要出入口搭设安全通道，防止高处坠物。

图7.10.1 硬防护图 图7.10.2 悬挑层封闭图
7.11 分阶段布置总平面图
项目一共分为四个阶段进行总平面布置，分别为：土方开挖及基础施工阶段、地下室施工阶段、主体结构施工阶段、装饰装修施工阶段各阶段布置详见图7.11.1~图7.11.6

图7.11.1 土方开挖阶段总平面布置

图7.11.2 地下室结构施工阶段总平面布置

图7.11.3 主体施工阶段总平面布置

图7.11.4装修施工阶段总平面布置

8 工程进度管理规划
8.1 项目计划
8.1.1 工程总进度计划
本项目进度控制的特点为：
1. 本项目为住宅产业化项目，区别于传统现浇结构，PC构件的设计、深化、生产、安装对工程主体结构施工进度影响，PC相关方案的策划至关重要。
2. 本工程为全精装交楼，体量大，装修难度高，品质要求高，幕墙封闭、层间闭水、机电穿插施工对精装施工进度和成品保护带来一定挑战；
3. 　报建手续的滞后和该区域外部势力的干扰，也是进度计划实施的不确定因素。
为此，为了更好地对工程施工进度进行过程控制，确保工程的一、二级关键管控节点和三、四级关键节点按计划完成，编制了《工程总进度计划》，并分解为分级进度计划，包括所有相关专业，如土建、机电、精装修、园林景观等。《工程总进度计划》按分期划分为四期。《工程总进度计划》见附件一。
各参建方进场计划
根据合约分判规定，对项目所有承建商明确具体的定标计划和进场时间。对于精装修、智能化、室外等专业分包进场计划，需要考虑专业分包进行图纸深化设计的时间。主要的参建方列表说明如下：（详细的参建方进场计划见14.1的招采计划）
序号
承建商
定标时间
进场时间
备注
1
土石方工程

2
桩基工程

3
总包单位

4
精装工程

5
园林工程

6
智能化工程

7
消防工程

8
幕墙工程

9
高低压配电

10
燃气工程

11
电梯工程

8.1.2 主要施工方案编制计划
主要的施工方案编制计划如下：
序号
方案名称
方案级别
编制人
是否组织专家论证
方案编制完成并上报时间
1
施工组织设计
A1
总包单位
否

2
施工总平面布置
A1
总包单位
否

4
临建方案
A2
总包单位
否

5
大体积混凝土专项工程施工方案
A2
总包单位
否

6
土方开挖专项施工方案
A2
总包单位
否

7
临时用电施工方案
B
总包单位
否

8
临时用水施工方案