高层综合体工程项目管理策划书(14页-图文并茂).doc

2012

旭辉华庭项目工程策划书

目录

第一章 项目工程概况 6
1．1项目概况 6
1．2场地现状及周边环境 6
1．3地块周边详图 7
1．4项目主要技术经济指标 8
第二章 管理愿景与项目组织架构 9
2．1项目产品定位 9
2．2管理愿景 9
2．3组织架构和岗位职责 10
第三章 项目工作目标 19
3.1营销目标 19
3.2运营目标 19
3.4质量、安全目标 19
3.5成本控制目标 19
3.6团队建设目标 19
3.7管理目标 20
第四章 项目营销推盘计划及样板区开放计划 21
4.1完成销售和回款目标的保障 21
4.2具体推盘计划： 21
4.3样板区开放计划 21
第五章 总平面控制管理 25
5.1、项目总平面图 25
5.2三通一平 25
5.3土方平衡策划 29
5.4分期分标段分析 30
5.5样板段划分范围及其合理性分析 33
5.6项目开工顺序及其合理性分析 33
5.7施工总平面布置 35
第六章 计划控制 43
6.1根据项目里程碑计划 43
6.2保证工程进度的协调措施 50
第七章 设计管理： 53
7.1、设计管理 53
7.2施工图出图计划 53
7.3防治质量通病的设计措施 54

第八章合约规划及施工单位、监理单位组织方案 56
8.1合约规划 56
8.2施工单位质量保证体系的审查 56
8.3、总包、监理单位资质要求 57
8.4合约采购部编制的招标计划及招标的进度控制措施； 63
8.5材料设备供应方案 63
第九章 技术控制 73
9.1样板区提前施工的技术保证措施 73
9.2“三层会验制度” 74
9.3样板引路 76
第十章 项目开发重点难点分析及保证措施 85
10.1做好对监理单位、各施工单位及材料供应商的源头控制 85
10.2、工程部的内部管理及与其它部门的协同 85
10.3、如何在未取得施工许可证情况下开工 86
10.4、配套工程 86
10.5民扰 89
第十一章 项目质量保证措施 89
11.1安装方面的难点 89
11.2、土方工程 91
11.3、桩基工程 91
11.4、地下室工程难点控制 91
11.5、上部主体工程难点控制 92
11.6、装修工程难点控制 93
11.7、样板房工程难点控制 93
11.8、精装修工程难点控制 93
11.9、设备工程难点控制 94
11.10、环境施工难点控制 95
11.11、工程质量通病的防治 95
11.12、质量管理制度 101
11.13、预防质量通病 102
第十二章 项目成本控制措施 106
12.1成本管理理念与目的 106
12.2成本管理措施 106
第十三章 现场安全文明管理 108
13.1、主要控制点 108
13.2、安全施工管理示例 108
第十四章 内业资料管理 112
14．1管理目的 112
14．2工程项目部文件分类分册及内容 112
14．3文件夹及目录编写原则 119
14．4文件编号原则 119
14．5文件发放 119
14．6文件的保管和使用管理 120
14．7文件修改、更新和作废处理 120
14．8文件移交 121

前 言

《工程管理策划书》适用于旭辉集团－上海事业部， xx公司所开发的旭辉－华庭项目工程，旨在帮助项目工程管理人员在开工前对工程管理进行全局策划，明确工程定位及管理目标，理顺工程管理思路，对管理过程可能出现的难点及风险进行分析与预控，并综合考虑销售配合及采购招标等相关工作，使项目的工程管理具有科学性与前瞻性。
工程策划书应该在工程准备阶段完成，具体时间为方案设计结束之后，土方工程开工之前。
工程管理策划书由旭辉华庭项目部负责组织编制，本策划书须经上海事业部评审通过后方能实施，评审工作由上海事业部总经理负责组织，集团工程管理部视必要性可对评审进行听证。
策划书经评审通过后，项目部应组织工程组全体成员对策划书内容进行培训学习。

第一章 项目工程概况
1．1项目概况
旭辉华庭项目（嘉定A14——1地块）基地位于上海市嘉定区嘉定新城北部区域。地块东临云谷路，南接白银路，西靠胜辛路，北靠高台路，东西宽约175米，南北长167米，基本呈正方形，东侧有一块宅基地拟动迁，因此地块呈不规则形。 地块西侧靠近地铁11号线白银路站，交通便利。
项目总建设用地为26396.1平方米，综合容积率为2.0。用地性质为商住办混合用地。地上核定计容建筑面积为52792.2平方米。地上计容建筑面积中，商业、住宅、和办公建筑所占的比例分别为65%、25%和10%。
新建建筑单体包括1#—3#号房（18层高层住宅），4#、5#号房（2层低层商业），6#号房（10层高层办公，其中1-3层为商业，4-10层为办公），7#号房（3层多层商业及社区配套）及变电站（单层），8#号房（4层多层商业），地下机动车库一座，以及垃圾房、煤气调压站、门卫等配套公建用房。 地上计容住宅面积34314.93㎡，计容商业面积13198.05㎡，计容办公建筑面积5279.22㎡；地上不计容建筑面积1075.01㎡。地下建筑面积12198.68㎡，主要为地下机动车停车库和非机动车停车库。总建筑面积66065.89㎡。

1．2场地现状及周边环境
本项目四面环路。但靠云谷路侧中间区域尚有两户钉子户尚未完成拆迁。现场办公室拟布置项目8#楼以北、钉子户以南位置；施工单位工人生活区经与嘉定新城发展有限公司商议，拟布置在白银路合作路一待开发区域内，距项目距离约355米。
本项目在桩基、总包单位进场施工前已进行了初步场地平整。并将原有场地内的混凝土地坪约4580平米进行清障破除，以确保静压桩等施工，并按集团工程管理要求建造围墙、大门。同时将高台路、云谷路、胜辛路的小区道口在本次施工道口开设时一并完成申请，避免重复。共计开设施工道口3处，施工车辆主要以高台路和胜辛路道口进出，办公区以云谷路道口出入。因营销售楼中心设置在
白银路侧的5#楼，项目部已经与嘉定新城公司协调，基本可在2012年9月底拆除影响售楼处的公交站台，确保售楼处开放。
本项目地块外市政配套设施基本齐全，雨、污水管线接入口已布置到地块红线边；燃气、电信、有限电视线路接入点位置在高台路和白银路；供电、供水已接入项目用地红线附近。
桩基、总包单位进场前，施工用电、施工用水已接入工地，排水手续需要配套部门尽快协调、办理。
云谷路侧的钉子户集团正在与区有关部门协调争取尽早拆迁。

1．3地块周边详图
白银时代尚苑

钉子户
白银路
胜辛路
高台路
云谷路
嘉定妇幼保健院
龙湖项目

1．4项目主要技术经济指标
旭辉华庭项目技术经济总指标
项目
数量
单位
备注
建筑用地面积
26396.1
平方米

总建筑面积
66347.47
平方米

地上计容总建筑面积
52792.2
平方米

其中
住宅总建筑面积
34314.93
平方米

其中
住宅
33635.88
平方米

社区配套用房
642.83
平方米

其他
36.22
平方米

商业面积
13198.05
平方米

其中
餐饮
972.6
平方米

零售及其他
12225.45
平方米

办公建筑面积
5279.22
平方米

地上不计容总建筑面积
1267.1
平方米

其中
商业底层不计容外廊
150
平方米

外墙外保温及装饰面层
958.88
平方米

屋顶机房
158.22
平方米

地下总建筑面积
12288.17
平方米

其中
地下汽车库
10080.17
平方米

地下非机动车停车位
2088
平方米

局部地下室及其他
120
平方米

第二章 管理愿景与项目组织架构
2．1项目产品定位
1）本项目是公司进军嘉定地区的首个房产开发项目，是我集团对嘉定地区的试点开发，
2）通过面积段和产品的差异化寻找市场的相对空白。
3）通过立面、使用面积附加值、植被景观及销售展示销售服务这四个竞争强点来呈现项目的核心价值。
2．2管理愿景
1）工程管理愿景
通过工程管理水平的提升，达到集团批准的《里程碑计划节点》的进度要求和品质提升，高标准的完成样板区域的施工，使得配合项目销售的工程管理方面更加主动、规范和高效；工程质量方面：各单体结构达到合格；安全施工方面做到：无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌；文明施工方面：达到嘉定区文明工地标准。
2）团队管理愿景
通过本项目工程管理实践，使得项目团队全面熟悉和掌握集团的管理流程，并且熟练地运用于项目管理中；完成事业部管理框架下的项目部弱矩阵管理模式的建立，进一步优化项目弱矩阵管理模式框架下的业务流程及程序文件。
使项目团队逐步展示出一种富于激情、勇于进取、乐于奉献、团结协作、注重管理、主动学习的高贵气质；各成员全面掌握商、住、办一体项目开发实施阶段的进度控制措施，质量控制要点，掌握精装修工程控制要点和管理技巧，培养出一到两个能独当一面的工程管理人员。

2．3组织架构和岗位职责
1）项目部组织架构图
上海事业部将按事业部资源整合集中的弱矩阵制管理模式运营旭辉华庭项目，此体系的主要特点为：
项目团队（项目总经理、工程、设计、营销、成本负责人）专门对项目进度计划节点和经济指标负责；
项目团队负责完成各项阶段性成果报审；
项目团队负责项目当地的外围关系维护；
事业部集合后台资源（包含集团职能部门）共同对项目关键性阶段性成果把关，包括设计方案、营销计划、成本预算、工程节点计划、集中招投标、样板段效果落地等。这样能使资源共享又能在管控过程不发生偏差；
后台四大职能部门分别派人员参与项目小组，由项目总进行考核，但阶段性工作重点完成后，可在事业部内部进行流动调整，以满足资源的充分流动和提升使用效率；
提升对项目组的考核奖励，对项目组负责人进行部分授权，以充分调动其积极性，同时在项目组内新老组合，带动后备团队的培养，项目组要完成项目案例和评估工作；
根据上述特点，项目部人员配备如下：
项目经理：1人
项目经理工程经理：1人
土建工程师2人；水、电专业工程师1人
行政资料管理：行政文员1人（兼资料员）。
建筑设计1人
成本控制1人
配套1人
营销代理公司两家

组织架构图如下：
项目总：xx
土建工程师：
xx
机电
工程师：
xx
行政
文员：
xx
建筑
设计：
xx
成本
控制：
xx
配套：

xx
营销：

xx
项目工程经理：xx

2）项目部岗位职责

项目工程经理岗位职责
协助项目经理开展负责项目部的工作，主要负责项目现场管理，达成项目进度、质量、成本目标。该岗位是项目经理缺位时的项目行政负责人。
序号
工作权责
详细说明
1
通用职责
1)
根据项目计划的安排制定个人工作计划，完成相关的工作；
2)
参与公司组织的培训及绩效考核工作；
3）
在项目总经理外出并授权的情况下，代行其职责；
3)
负责完成领导交办的任务，定期向领导汇报本职工作的情况。
2
项目前期准备
1)
协助编制《工程管理策划书》，并根据各阶段成果及时更新；
2)
负责做好施工前各项准备工作的实施和督促；
3)
协助组织对总包及分项工程施工组织设计方案的评审；
4)
负责三通一平和临建工作。
3
材料设备管理
1)
审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；
2)
组织建立材料样板库，督导现场材料验收；
3)
督导材料台帐的建立与定期核对工作；
4）
参与供方考察、管理、评估。
4

工程进度管理
1)
协助编制施工总体进度计划及分项施工进度计划；
2)
负责项目施工进度计划的实施、纠偏；
3）
负责对施工进度计划的实施进行检查、督促。
5
工程质量管理
1)
开展工程质量管理，编制项目质量控制要点；
2)
审核监理规划及实施细则，监督其计划执行情况，并对监理工作进行考核；
3)
审核关键工序、关键部位的施工方案；
4)
负责专项验收、主体工程和分项工程竣工验收前的准备工作，并参与验收；
5)
配合集团工程管理部或事业部工程部的工程质量检查，对工程质量情况进行定期的分析，形成质量分析报告，对于典型问题，形成案例。
6
工程成本管理
1)
组织各专业工程师核对工程签证量，并在审批后监控其实施；
2)
根据合同及签证情况审核工程承包方的进度款申请，编制进度款支付计划；
3)
审核工程承包方的进度款申请。
7
安全文明
1)
审核安全文明施工方案，按安全文明管理的要求对施工现场进行检查监督管理。
8
现场施工管理
1)
执行公司项目管理制度，协助项目总经理建立完备的项目进度、质量、安全和文明施工管理细则与记录；
2)
参与监理例会，提出整改意见并监督落实；
3)
组织解决遇到或可能遇到的造价、工期、质量和安全问题，并及时上报。
4）
编制项目工程月报及其他报表。
9
现场技术管理
1)
协助处理现场技术问题，重大技术问题及时上报；
2)
协助组织项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题。
10
交付配合
1）
负责对营销部、物业公司的房屋移交工作；
2）
负责配合营销部、物业公司房屋交付工作；
3）
负责组织房屋集中交付期的维修工作。

技术负责人岗位职责
负责项目技术管理工作，重点在于审核施工图纸，组织图纸会审，负责处理项目技术问题和设计问题，代表项目部与设计部或设计单位联系。
序号
工作权责
详细说明
1
通用职责
1)
根据项目计划的安排制定个人工作计划，完成相关的工作；
2)
参与公司组织的培训及绩效考核工作；
3)
负责落实集团工程部、事业部下发的各类管理制度。
4）
负责完成领导交办的任务，定期向领导汇报本职工作的情况。
2
项目前期准备
1)
协助编制《工程管理策划书》，并根据各阶段成果及时更新；
2)
研究现场的地质情况，对现场原有管线的处理提出方案。
3)
参与对总包及分项工程施工组织设计方案的评审；
3
材料设备管理
1)
参与材料选样定板工作。
2)
审核施工单位提交的材料样品。
3）
审核或提出现场材料替代方案。
4)
审核土建施工图纸与机电设备要求的符合度。
5）
参与供方考察、管理、评估。
4
工程质量管理
1)
协助编制项目质量控制要点；
2)
协助审核关键工序、关键部位的施工方案；
3）
组织工程样板的确认工作；
4)
参与各类验收；
5）
参与现场巡查；
6)
配合集团工程管理部或事业部工程部的工程质量检查，对工程技术问题进行定期的分析，对于典型问题，形成案例。
5
工程成本管理
1)
审核设计变更的必要性，并提出项目部的意见。
2)
组织各专业工程师完成设计变更的落实及效果反馈。
6
现场施工管理
1)
执行公司项目管理制度，指导资料员建立完整的项目内业资料。
2)
参与监理例会，提出整改意见并监督落实；
9
现场技术管理
1)
负责处理施工单位现场提出的技术问题，提出处理方案，重大技术问题及时上报；
2)
参与项目例会，负责沟通、协调施工过程中现场技术问题；
3）
负责审核图纸，协调解决设计图纸中出现的问题；
4）
组织与相关部门（设计部门、成本部门）解决设计图纸中出现的问题；
5）
检查工程实体是否符合图纸及规范要求；
6）
对建筑功能性问题及时与设计部沟通，提出合理化建议；
7）
审核竣工图纸及竣工资料。
10
设计配合
1)
参与项目概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计的评审；
2)
参与项目土建工程重大技术和设计方面的变更评审；
3）
根据工程进度编制各阶段、各专项设计的详细出图计划，配合并督促设计部跟进和落实相关出图时间；
3)
组织施工图交底及图纸会审会议，协调解决相关问题。

土建工程师岗位职责
对项目工程质量、进度、安全进行检查管理工作。
序号
工作权责
详细说明
1
通用职责
1)
根据项目计划的安排制定个人工作计划，完成相关的工作；
2)
参与公司、部门组织的培训及绩效考核工作；
3)
负责完成领导交办的任务，定期向领导汇报本职工作的情况。
2
项目前期准备
1)
参与编制《工程管理策划书》，负责土建部分的编写；
2)
负责施工前各项准备工作的具体实施；
3)
参与对总包及分项工程、施工组织设计方案的评审；
4)
参与三通一平和临建工作。
3
材料设备管理

1)
参与材料选样定板工作；
2)
参与工程、材料设备的采购工作（包括推荐供方、招标文件和合同的审核等）；
3)
审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；
4)
参与建立材料样板库及现场材料验收，对不合格材料和设备提出处理意见；
5)
负责按合同及规定，参与土建专业相关材料设备的认质限价工作。
4
项目工程管理
1)
负责对项目土建工程的进度、质量、安全文明进行日常巡查和抽检；
2)
负责跟踪项目土建工程质量通病防治情况，并汇总分析和总结；
3)
监督土建工程专项计划的实施，并提出整改意见；
4)
参与规划验收、主体工程和分项工程竣工验收；
5)
参与监理单位组织的项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题；
6)
采集核实土建现场签证工程量信息、并控制签证及零星工程成本，以满足目标成本的要求；
7)
负责涉及土建专业的设计变更的现场管理；
5
现场技术管理
1)
协助处理施工单位现场提出的土建技术问题，重大技术问题及时上报；
2)
参与项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题；
3)
参与协调相关部门（设计部门、成本部门）解决设计图纸中出现的土建设计问题。
6
设计配合
1)
参与项目土建工程重大技术和设计方面的变更评审；
2)
参与施工图交底及图纸会审。
7
项目收尾管理
1)
协助工程经理做好工程维护保修工作；
2)
负责对维保中出现的土建工程质量问题和质量通病及时总结分析，形成案例库并共享。

水暖工程师岗位职责
对项目工程质量、进度、安全进行检查管理工作；协助进行工程、材料设备供方管理。
序号
工作权责
详细说明
1
通用职责
1)
根据项目计划的安排制定个人工作计划，完成相关的工作；
2)
参与公司、部门组织的培训及绩效考核工作；
3)
负责完成领导交办的任务，定期向领导汇报本职工作的情况。
2
项目前期准备
1)
参与编制《工程管理策划书》，负责水/电部分的编写；
2)
负责施工前各项准备工作的实施；
3)
参与对总包及分项工程、施工组织设计方案的评审；
4)
参与三通一平和临建工作。
3
材料设备管理

1)
审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；
2)
参与水暖工程、材料设备的采购工作（包括推荐供方，供方考察、管理、评估，招标文件和合同的审核等）；
3)
参与建立材料样板库，负责现场材料验收，对不合格材料和设备提出处理意见；
4)
按合同及规定，参与水暖专业相关材料设备的认质限价工作。
4
项目工程管理
1)
负责对项目水、暖安装工程的进度、质量、安全文明进行日常巡查和抽检；
2)
负责跟踪项目水暖专业工程质量通病防治情况，并汇总分析和总结；
3)
监督水暖工程专项计划的实施，并提出整改意见；
4)
参与规划验收、主体工程和分项工程竣工验收；
5)
参与监理单位组织的项目例会，沟通、协调施工过程中现场技术问题；
6)
采集核实水暖工程专业的现场签证工程量信息、并控制签证及零星工程成本，以满足目标成本的要求；
7)
负责涉及水暖安装专业的设计变更的现场管理；
5
现场技术管理
1)
负责处理施工单位现场提出的水暖工程技术问题，重大技术问题及时上报；
2)
参与项目例会，沟通、协调施工过程中现场水暖技术问题。

6
设计配合
1)
参与项目概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计的评审；
2)
参与项目水暖安装工程重大技术和设计方面的变更评审；
3)
参与施工图交底暨图纸会审。
7
项目收尾管理
1)
协助工程经理做好涉及水暖安装工程维护保修工作；
2)
负责对维保中出现的水暖安装工程质量问题和质量通病及时总结分析，形成案例库并共享。

电气工程师岗位职责
对项目工程质量、进度、安全进行检查管理工作；协助进行工程、材料设备供方管理。
序号
工作权责
详细说明
1
通用职责
1)
根据项目计划的安排制定个人工作计划，完成相关的工作；
2)
参与公司、部门组织的培训及绩效考核工作；
3)
负责完成领导交办的任务，定期向领导汇报本职工作的情况。
2
项目前期准备
1)
参与编制《工程管理策划书》，负责水/电部分的编写；
2)
负责施工前各项准备工作的实施；
3)
参与对总包及分项工程、施工组织设计方案的评审；
4)
参与三通一平和临建工作。
3
材料设备管理

1)
审核施工单位编制的材料及设备进场计划，并跟踪、督促计划的执行；
2)
参与电气工程、材料设备的采购工作（包括推荐供方，供方考察、管理、评估，招标文件和合同的审核等）；
3)
参与建立材料样板库，负责现场材料验收，对不合格材料和设备提出处理意见；
4)
按合同及规定，参与电气专业相关材料设备的认质限价工作。
4
项目工程管理
1)
负责对项目电气安装工程的进度、质量、安全文明进行日常巡查和抽检；
2)
负责跟踪项目电气专业工程质量通病防治情况，并汇总分析和总结；
3)
监督电气工程专项计划的实施，并提出整改意见；
4)
参与规划验收、主体工程和分项工程竣工验收；
5)
参与监理单位组织的项目例会，沟通、协调施工过程中现场电气技术问题；
6)
采集核实电气工程专业的现场签证工程量信息、并控制签证及零星工程成本，以满足目标成本的要求；
7)
负责涉及电气安装专业的设计变更的现场管理；
5
现场技术管理
1)
负责处理施工单位现场提出的电气工程技术问题，重大技术问题及时上报；
2)
参与项目例会，沟通、协调施工过程中现场水暖技术问题。
6
设计配合
1)
参与项目概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计的评审；
2)
参与项目电气安装工程重大技术和设计方面的变更评审；
3)
参与施工图交底暨图纸会审。
7
项目收尾管理
1)
协助工程经理做好涉及电气安装工程维护保修工作；
2)
负责对维保中出现的电气安装工程质量问题和质量通病及时总结分析，形成案例库并共享。

第三章 项目工作目标
3.1营销目标
1、 样板区开放时间：2012年11月15日；
2、 打造标准：宜居生活、大众精品、质量合格、细节周到。
3、 年度销售计划: 2012年度销售目标为3.4亿
4、 回款目标：0.93亿

3.2运营目标
1、 年度开工面积： 2012年项目全部完成主体结构验收。

2、 交房结转节点完成率100%（没有重大设计变更及集团运营计划不调整的前提下）
3、 分期分阶段指标：完成里程碑节点目标
4、 工程绝对工期满足预售节点工期要求

3.4质量、安全目标
1）、伤亡控制指标：死亡率为零、重伤率为零、月轻伤频率0.2‰以下，杜绝伤亡事故的发生。
2）、文明施工目标：确保嘉定区文明工地。
3）、提升产品品质、筑造精品工程，提升客户满意度
4）、集团工程管理部检查交付标准80分
5）、盖洛普统计交房客户满意度85%；
6）、涉及质量通病（如渗漏、开裂等）的关键工序、涉及外观的关键工序、难度较高的工序样板覆盖率达85%
7）、根据KPI指标，杜绝质量问题发生群访群诉现象
8）、主体结构、单体验收一次性通过
9）、实测实量得分高于85分；
3.5成本控制目标
总成本控制目标：6.688043亿元
3.6团队建设目标
1、管理人员培训时间≥120小时/人/年， 普通员工培训时间≥100小时/人/年
2、新员工入职培训及时率≥100%
3、新员工入职培训满意度≥85%
4、达到集团配置标准:工程部6人
5、人员按标准配置，到位及时建立师徒制（除工程经理外，每个人都要有师傅），每位师傅有带教计划

3.7管理目标
1． 制度执行率100%；
2． 案例总结：每月根据项目进度编写案例总结不少于一篇；
3． 工程总结（按集团和上海事业部要求填写并及时上报）
4． 集团检查得分目标；集团检查中力争次获得一次第一，确保前三，决不列入后五名。

第四章 项目营销推盘计划及样板区开放计划
4.1完成销售和回款目标的保障

完成销售、回款目标保障措施
售楼处交付时间
2012年11月15日
样板房、样板区交付时间
2012年11月15日
取得预售许可证的时间和面积
2012年11月30日
蓄客周期
2012年11月1-12月初
第一批开盘销售（住宅）
2012年12月1日
第二批开盘销售（商业）
2013年2月初
第三批开盘销售（SOHO）
2013年4月初
项目竣工
2013年12月底

4.2具体推盘计划：
推盘时间
部位
建筑业态
面积（平方）
均价(元/平)
金额（万元）
2012.12.1
3#部分
住宅
7990
13500
10787
2012.12.1
2#楼整栋
住宅
11414
13500
15409
2012.12.15
1#（1—3层）
住宅
1141
13500
1540
2013.1.26
1#（4-18F批量精装修）
住宅
10273
14500
14896
2013.2.2
8#
商铺
5042
25000
12605
2013.3.16
7#
商铺
1525
25000
3811
2013.3.16
6#（1-3F）
商铺
4451
25000
11128
2013.4.6
6#（4-10F）
SOHO
5369
14000
7517
2013.5.18
4#\5#
商铺
2364
25000
5910

4.3样板区开放计划
1）样板房
样板房是前期积累客户的重要环节，开放时间最迟是2012年11月15日；3#楼的1、2层的西单元将作为今后的精装修样板房、批量精装修交房样板房、毛坯交房样板房；为展示立面效果，3号楼的南、西外立面也应尽快抢出来；整个样板带工程应在2012年11月30日前完工并交付使用。
为满足营销之需要，样板带各单位工程的工期节点要求如下：
售楼处（5#楼）施工计划
序号
施工内容
开始时间
结束时间
1
主体结构施工
2012年9月2日
2012年9月20日
2
墙体砌筑及结构验收
2012年9月22日
2012年9月30日
3
精装修施工
2012年10月1日
2012年11月10日
4
软装布置、配饰
2012年11月10日
2012年11月20日
5
交付投入使用
2012年11月20日

样板房（3#楼）施工计划
序号
施工内容
开始时间
结束时间
1
基础土方开挖
2012年5月28日
2012年5月31日
2
地下室结构至±0.00
2012年6月1日
2012年6月25日
3
主体结构施工
2012年6月26日
2012年10月25日
4
墙体砌筑及结构验收
2012年8月10日
2012年11月16日
5
精装修施工
2012年9月28日
2012年11月3日
6
软装布置、配饰
2012年11月4日
2012年11月14日
7
交付投入使用
2012年11月30日

样板区室外景观：2012年9月10日开始考察乔木；2012年10月3日开始施工；2012年11月15日开放。
2）样板段的六点一线布置
1、3号楼西面墙且南面墙巨幅 广告：含简要项目卖点介绍，售楼电话（尺寸大小以在地铁上清楚可视为标准）
2、停车位（约10个）、外部围挡（2.2米高）
3、弧形广告大牌（6-8米高，以遮住水泵房为标准）、精神堡垒
4、售楼处外部景观：公交等候区搬离 ，结合市政建设做部分景观绿化
5、售楼处：一层600平米，功能分为办公、接待、soho样板房
6、样板区：中央景观、看房通道绿化景观（草皮为主，灌木点缀，适当增加盆栽装饰等）
7、样板房：3号楼最西侧一楼1-B1、1-B2展示样板房2套，二楼2-B1、2-B2精装交付样板房2套（含一楼赠送庭院与景观绿化、大堂和公共部位、楼道，二楼公共部位），soho样板房一套（面积约80平米）

第五章 总平面控制管理
5.1、项目总平面图

4#楼
8#楼
7#楼
3#楼
2#楼
6#楼
5#楼
1#楼

旭辉华庭项目总建筑面积66065.89平方米，新建建筑单体包括1#—3#号房（18层高层住宅），4#、5#号房（2层低层商业），6#号房（10层高层办公，其中1-3层为商业，4-10层为办公），7#号房（3层多层商业及社区配套）及变电站（单层），8#号房（4层多层商业），地下机动车库一座，以及垃圾房、煤气调压站、门卫等配套公建用房。
5.2三通一平
1）因原有场地为轨交11号线预知加工场地，现场有大面积混凝土地坪，在平整场地的基础上，将处理混凝土地坪和其他局部障碍物。

场地平整前土体下存在大面积混凝土地坪

场地平整后进行混凝土地坪的破除和清障施工

考虑本项目自然地坪标高约3.900～4.10左右，故要求将大面积混凝土地坪上部所覆盖的土方处理到场地南侧区域。

北区清障区域
场地南区平整

2）施工道口及临电
本项目已开通3处道口。其中道口1位于高高台路，用于施工车辆通行；另一处位于胜辛路，用于施工车辆通行，还有一处设置于云谷路一侧，用于办公区域的出入。3处道口的开设经协调均由我方自行安排施工，并且在道口的设置时结合小区永久性道口的位置进行定位，避免重复申请。位置示意见下图：
箱变位置
云谷路办公区出入口
胜辛路施工道口
高台路施工道口

本项目按照1台630KVA箱变来考虑施工用电。箱变位置见上图。临电按照
一般原则，沿围墙布设主电缆（埋地敷设，样板带位置预先埋管）。就近按照最短距离接入楼层的原则在地面设置二级箱，3-5个楼层设置1个三级箱。
3）临水
临水接入点设置在云谷路侧道口边，设置管径100。在申请用水时，本项目已经考虑小区交付时的用水需要，故在开设时预留可介入口径为200。临水接入点位置见下图：
施工用水接入位置

5.3土方平衡策划
总体思路
1）根据开发计划和图纸设计要求，本项目开挖顺序为：

地下车库A区支撑梁
住宅3#楼基础

回 填
地下车库A区基础

商业8#楼基础

地库B\C区支撑梁
住宅1#楼基础
住宅2#楼基础

回 填
地库C区基坑
地库B区基坑

商业4#楼基础

办公6#楼基础

商业7#楼基础

2）考虑到工程完工后商业区室外地坪标高为4.600～4.800米，住宅区标高为4.900米，在总包现场施工道路布置时尽量将施工道路和小区园路处于相同位置，增加今后小区园路的路基稳定性。
3）各单体在完成±0.00施工后应立即组织基坑回填施工，确保样板区尽早投入使用和和现场施工交通布置的合理调整。

本项目回土示意图如下：

土方工程注意事项：
1）总包进场后，结合小区道路位置进行施工道路规划，按照文明工地要求进行布置；多层的商业区在完成基础后必须立即回填，确保外脚手架搭设进度与主体进度同步。
2）高层区施工至±0.00后，必须进行回土。回土至-0.60（相对标高）。在此期间，总包单位要合理安排土方与结构施工的穿插；
5.4分期分标段分析
本项目因总建筑面积仅有66065.89㎡，体量偏小，且各单体均互相连通，不适宜划分标段；因此仅按照一个总包单位来进行施工考虑。
由于本项目在2011年购得此地块到设计方案的批复历时时间较长，为实现集团对本项目快速开发的要求，在项目施工阶段工期任务极紧张。根据时间成本分析和项目业态，分为样板区和非样板区两个组团。其中的样板区分住宅和商业两部分。根据施工版《里程碑计划》，住宅第一栋结构验收时间按照2012年11月20日来进行控制（结构封顶时间为2012年10月28日）；样板房交付使用时间2012年11月20日控制；商业区的单体施工工期因无地下室而相对较正常，计划在2013年1月底完成最后一栋单体的结构封顶。

组团的划分示意图见下：

非样板区
样板区
商业区样板
住宅区样板

样板区由3部分组成，分别是售楼处、样板房（3号楼的1—2层，一层为毛坯样板房，二层为精装修样板房和批量精装样板房）、中央景观带。位置示意见下图：

工地围墙
施工前期工地围墙如下图所示意，工地围墙在总包单位进场前已布置到位。围墙高度在2.2米～2.4米，其中东南角和东北角呈弧形设置。根据营销需要除高台路施工主入口两侧外，其余围墙均提供营销作销售广告使用，并结合周边人流情况，在东北角和西南角设置4米高弧形大牌，以吸引客户。

目前围墙或围挡在总包进场前均已实施到位。总包进场后进行移交，由总包做好保护和维护工作。
营销围墙要求

5.5样板段划分范围及其合理性分析

由于前期的设计方案的批复历时时间较长，导致施工阶段工期任务较为紧张。根据时间成本分析和项目业态，项目PMO会议研究决定，样板区设置为住宅3#楼和地下车库A区及其上部的5#楼二层的商业，住宅样板房设置在3#楼1、2层，售楼中心设置在5#楼一层，5#楼和3#楼之间作为样板景观区域。其中的样板区分住宅和商业两部分。根据推盘计划和资金回款计划，商业样板的开放时间后于住宅，由于商业样板的开放受白银路市政绿化带的建设的制约，和设计图施工流程的要求，商业样板区计划2013年1月底开放。

5.6项目开工顺序及其合理性分析
5.6.1重点阐述开工