住房价格走势分析研究.doc

XX大学远程教育学院

本 科 生 毕 业 论 文

题 目
XX市住房价格走势分析研究 （论文终告）

专 业
土木工程
学习中心

姓 名

学 号
指导教师

2009
年
4
月
30
日

论文摘要

当前,随着全国房地产业的迅猛发展和世界金融危机的出现,房地产业经过近三年的迅速发展后进入一个低谷时期，但安庆的房地产业也处于快速发展的阶段。本文在简单介绍房地产市场供需理论基本概念、影响因素的基础上, 从市场供需、价格走势方面，结合安庆市近2008年住宅市场的现状，分析了该市住房市场的供需情况，并金融危机和国家政策调整等影响对安庆市住房价格走势进行了分析研究。
【关键词】住房、2008年市场分析、价格走势分析研究、安庆市

目 录

第一章 安庆市简介……………………………………………………………1
第二章 房地产供需的相关概念………………………………………………1
一、基础理论……………………………………………………………1
二、影响因素……………………………………………………………2
第三章 安庆房地产供需分析…………………………………………………2
一、2006年安庆市房地产市场…………………………………………2
二、2007年安庆市房地产市场…………………………………………2
三2008年安庆市房地产市场……………………………………………3
四、2009年1-2月份安庆市房地产市场………………………………4
五、住宅市场分析………………………………………………………4
第四章 影响因素分析…………………………………………………………4
第五章 2008年安庆市房地产情况分析………………………………………5
一、房地产市场供给和销售情况分析…………………………………5
二、房地产供销结构分析………………………………………………7
三、房地产价格分析……………………………………………………9
四、房地产物业形态分析………………………………………………11
五、版块分析……………………………………………………………11
六、2008年安庆市房地产总结…………………………………………11
第六章 安庆市住房价格走势分析……………………………………………13
第七章 结论……………………………………………………………………18
参考文献…………………………………………………………………18

第一章、 安庆市简介

安庆市位于安徽省西南部，长江下游北岸，是长江沿岸著名的港口城市。现辖桐城市、怀宁、枞阳、潜山、岳西、太湖、望江、宿松7县及迎江、大观、宜秀3区，总面积1.53万平方公里，总人口 610万人，其中市区面积821平方公里，人口73万。  
安庆居民收入在沿江地区居处于较为落后水平。2007年城市居民人均可支配收入达到首次突破10000万元达到10710元，城市居民人均消费性支出为7754元，人均可支配收入在安徽沿江八市排名为第7位，仅比宣城市高200多元，与马鞍山、芜湖、铜陵三市差距较大。由于大别山老区的贫困人口过去分布的较多，多年安庆市进行卓有成效扶贫开发工作，使的贫困人口减少。但安庆农村居民收入水平与沿江其他市相比仍然是最低的，2007年全市农民人均纯收入为3502元，居安徽沿江八市的第8位，比最高的马鞍山市（6145元）低2643元。
安庆市是新兴的综合工业城市，经济发展方面，国内生产总值保持10%以上的增长速度，经济结构优化升级加快，经济增长质量和效益显著提高；改革开放方面，国有企业建立现代企业制度取得重大进展，社会主义市场经济体制不断完善，对外开放领域进一步扩大；城市建设方面，基础设施供给能力显著改善，生态建设和环境保护得到加强，城市现代化管理和服务水平进一步提高；社会发展方面，科技教育加快发展，社会事业产业化水平提高，精神文明建设和民主法制建设取得明显进展，人民文明素质显著提升；人民生活方面，就业渠道拓宽，社会保障制度基本健全，城乡居民收入持续增加，物质文化生活质量进一步改善。到“十五”末城镇居民人均可支配收入达到1万元，农民人均纯收入超过3000元。
安庆城市未来的发展目标是建设成一个融传统和现代化为一体的中型科教文化旅游城市。  

第二章、 房地产供需的相关概念

一、 基础理论
西方经济学理论认为，任何一种商品的价格的变动主要是通过供求关系来实现的，当商品供不应求时，买者之间就会发生竞争，
导致商品价格上涨；当商品供大于求时，卖者之间就会开展竞争，引起价格下降。这就是人们通常所说的物以稀为贵。房地产是一种特殊的商品，作为商品，它的价格变化同样要受到供求关系的影响。供求关系的变化是引发商品价格变化的一个主要原因。
二、 影响因素
1、经济因素。经济学理论认为，经济的持续快速发展，有助于扩大消费和投资，引发物价上涨。房地产的供需及价格当然也不例外。
2、人口因素。人是社会生活的主体，人口的数量﹑质量﹑结构等都会对房价产生较大的影响。人口增加必然要有住房的需求，这也包括长期定居的外来人口，尤其是家庭规模的缩小，当总人口不变时，随着家庭规模的减小，住房需求必将引发上涨。人口的文化教育水平﹑生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。
3、政策因素。房价和地价是一种相互促进的关系，国家出台的各项土地政策都可能引起房价的上升，房地产商开发房地产必须先拿到国家出让的土地，土地出让金的抬高会引发房价的上涨。现在我国实行的是住房商品化﹑社会化，这样房价就能反映供求的变化。和房地产市场有关的各种税费的高低也直接影响了房价的变化，房价的变化又直接影响了人们的消费需求。
4、社会因素。国内外局势稳定，社会秩序安定有序，这样的条件可以促使人们购买住房，增加住房需求。反之，社会环境动荡不安，社会秩序混乱，人们不可能安居乐业，对住房的实际需求将下降。

第三章、 安庆房地产供需分析

一、2006年安庆房地产市场
2006年房地产开发购置土地总面积98.86万平方米，完成开发土地36.23万平方米，房地产投资32.5亿元。
商品房销售面积为19.07万平方米，销售额4.76亿元，增长率58%。
二、2007年安庆房地产市场
2007年房地产开发购置土地总面积106.71万平方米，完成开发土地42.89万平方米，房地产投资68.7亿元，增长率18.7%。
商品房销售面积为26.66万平方米，销售额9.85亿元，增长率11%。
三、2008年安庆房地产市场
2008年，全市商品房批准预售面积为115.03万平方米，同比增长59.87 %；其中商品住房批准预售面积73.9万平方米，同比增长34.93%。
2008年，安庆市商品房预售面积为46.92万平方米，占批准预售面积的40.7%，同比下降30.86%；其中商品住房预售面积37.41万平方米，占商品住房批准预售面积的50.6%，同比下降37.76%。
2008年度，安庆市销售的商品住房中，价格在1000元/平方米以下的，成交面积为0.37万平方米，占总成交量的1%；价格在1000-1500元/平方米的，成交面积为0.67万平方米，占总成交量的2%；价格在1500-2000元/平方米的，成交面积为4.14万平方米，占总成交量的11%；价格在2000-2500元/平方米的，成交面积为3.9万平方米，占总成交量的11%；价格在2500-3000元/平方米的，成交量为11.5万平方米，占总成交量的31%；价格在3000-4000元/平方米的，成交面积为13.6万平方米，占总成交量的36%；价格在4000元/平方米以上的，成交面积为3.1万平方米，占总成交量的8%。
从以上数据来看，安庆市目前的商品房价格主要集中在2500-4000元/平方米，其所占比例为67%，是目前市场的主流消费价格。  

  四、2009年1-2月份安庆市房地产

2009年1-2月，全市商品房批准预售面积为10.29万平方米，同比下降72%；其中商品住房批准预售面积8.11万平方米，同比下降25%。
2009年1-2月，安庆市商品房预售面积为7.28万平方米，占批准预售面积的70.75%，同比下降14%；其中商品住房预售面积6.24万平方米，占商品住房批准预售面积的76.94%，同比增长6%。
2009年1-2月，安庆市商品房可售面积为99.57万平方米，其中商品住房可售面积75.78万平方米。
五、住宅市场分析
1、我市商品住房市场从供给来看，具有以下几个特征：
总体供给规模扩大，产品结构趋向合理。随着我市房地产开发环境的日益成熟，商品住房投资增幅近两年均在30%左右，在持续的消费需求支持下，全市商品住房供给规模不断扩大，呈现供销两旺的良性发展局面。从产品结构上看，我市商品住房一直占据房地产市场的主体地位，达90%左右，各物业类型物业档次和分布区域均较为合适。
旧城改造和新区开发互动发展，城区市场正逐步向郊县（区）市场拓展。加大旧城改造力度是我市今年的重大举措。城市环境综合整治工程等重点工程的相继实施，有效地推动了我市城区商品住房市场的发展。
产品供给呈多元化和精品化方向发展。我市商品住房除在房型、户型、面积、质量、功能等内在品质上越来越走向市场细分的多元化发展外，品牌、环境、企业形象等也日益成为重要品质指标。同时，高品质而不是高档化的精品住房越来越赢得消费者的认同，竞争的加剧也使开发企业更为注重产品的内涵质量和外在形象。
今年我市商品住房市场需求有以下几个特点：
消费群体特征：通过商报进行的大型需求问卷调查来看，目前的商品房消费群体中，35岁以下年收入10万元以内的青年消费者占36.9%，实际签订合同消费者年龄在35岁以下的占57%，表明中低收入水平的年轻消费者是目前我市商品住房市场的主力消费群体。
　需求特征：
　购房目的：多数消费者均是出于成家立业、改善居住环境、孝敬父母、置业投资目的而产生购房需求的；
　对现住房的不满：多数消费者对现有住房的物管、绿化、配
套、房间布局等不满呼声较高，具备较为强烈的二次置业需求。
　影响购房决策因素：价格、位置、户型设计、绿化、配套、交通等均是影响消费者购房决策的重要因素；
　面积、价格的选择：对住房价格的选择则有90%以上选择单价在3000元/平方米以下，总价在30万元以下的中低档住宅。从签订合同结果来看，70-150平方米、2000-3500元/平方米的商品住宅均最受欢迎。
数据显示2008年安庆市房地产市场开发量大、在建工程量大、实际销售量也较大。房地产开发购置土地总面积、住宅投资同比增长在23%以上，全年商品住宅竣工量714.9万平方米，年度结转面积为323.17万平方米，住宅销售量总面积为918.4万平方米，同比增长97.8%。由此可见安庆的购买力和供应能力基本持平，商品房市场供销两旺，住房消费潜力较大。
2、住房价格有升。2007、2008年，安庆市商品住房价格创出了新高，一些住宅小区每平方米低于2000元的商品住房已经很少。目前，市区商品住房均价每平方米达到3000元至4000元之间，而座落于原新华书店地址的“名仕金座”小高层公寓，售价每平方米4000元以上，为安庆市有史以来商品住房最高的房价。过去的10多年，安庆市城区商品住房每平方米每年上升100元左右，2007年，突然跃升了400至500元，上升幅度较大。

第四章 影响因素分析

在国内经济持续快速发展、人口基数稳定、社会秩序健康、稳定的前提下，政策因素对房地产供需的影响显得尤为突出。抛开国家及地方政府针对房地产市场所采取的土地、行业规范、金融、税收等政策调整不说，仅安庆市近几年规划建设等政策的出台即对房地产供需市场产生了莫大的影响。对于住房价格未来的走向，理性认为应该从以下几个因素来分析考虑，首先是需求，其次是供给，最后是政策。 
第一、先来看住房需求。表面看需求取决于住房购买者。住房是一种资产，一种特殊商品，可以供自己居住（自住需要也就是所谓的刚需），可以出租获得租金收入，也可以作为资产投资转手出售以获得利润。由于住房的这些特点，决定了影响住房需求的主要是以下一些因素：

1、住房价格，像一切商品一样，住房的需求与住房的价格呈反向变动
2、财产总量的大小。住房是资产的一种形式，财产总量越大，对住房的需求越大，即对住房的需求与财产总量呈同向变动。这也是很多联合财团及富有个人或家庭投资房产的理论依据之一。
3、利率及拥有住房所得到的净实际收益。这里的净收益是指拥有住房所得到的总收益与为此付出的总成本之差额。拥有住房的总收益包括房租[出租房屋时得到的实际房租与自己住房时的暗含房租（暗含房租为不买住房时，自己为有住房居住而为租房支付的租金，在此可理解为节省的沉没成本）]和资本收益（由于住房价格上涨而带来的住房增值）。拥有住房的成本包括首付款、利息成本（一般是以银行当期抵押贷款利率水平来计）、物业费及折旧（这里以大部分人贷款买房为例，全款购买的成本包括全款、物业费及折旧）。拥有住房的净收益增加，则住房需求增加；反之亦然。
4、其他资产的实际收益。结合第三个因素，人们要根据各种资产的收益率多少来配置各种资产，决定它们各自的拥有量，因此住房作为一种资产，它的需求还要取决于其他资产的实际收益率。其他资产的实际收益率相对住房资产的实际收益率越高，则对住房的需求就越小，即对住房的需求与其他资产的实际收益呈反向变动。这也是很多联合财团及富有个人或家庭发现有更高收益率的可投资资产后退出投资房产的理论依据之二。
第二、说说供给，表面看供给取决于开发商，开发商对住房投资影响着新住房的供给，住房投资增加也就是新住房的增加，新住房的增加是住房的净投资——在原来住房存量上的总增加量。而新住房的增加量又受住房需求、建筑业中所用的生产要素成本、影响建筑成本的技术因素以及市场上的住房价格影响。住房需求越大，住房价格越高、建筑成本越低，所提供的新住房就越多；住房需求越小，住房价格越低、建筑成本越高，所提供的新住房就越少。简而言之，影响新住房供给的因素主要有住房需求、建造成本、住房价格。住房需求前面已经论述过，这里再结合住房需求归纳一下住房价格变化及建筑成本对新住房供给的影响因素。
1、利率。根据前面的住房需求分析，当利率上升时对住房的需求减少，从而住房的价格下降，新住房建设的速度也放缓，住房投资减少，新住房供给下降。因为住房所有者发现其他资产投资收益率高于住房投资收益时，将会选择其他资产投资而不会选择住房
投资，这在住房需求时也分析过，而且影响住房投资的利率是长期抵押贷款的利率，住房投资也是一种也是一种长期投资，与这种利率关系最密切
2、财产与人口。在短期，原有住房存量已经很大，目前新住房现期供给量对住房价格的影响可以忽略。而在长期，新住房投资使住房存量增加。财产与人口的影响是通过住房需求与住房价格的变动来影响住房投资的。当财产与人口不变时，住房需求不变，价格不变，价格稳定在使住房投资等于折旧，原有住房存量不变的水平上，此时住房市场达到了长期均衡。当财产与人口增加时，住房需求增加，价格上升，为保持长期均衡，住房投资除弥补折旧外，还应按财产与人口的增长率相应增加。当财产与人口减少时，住房需求减少，价格下降，从而住房投资小于折旧。目前我国由于计划生育政策，人口数量稳步上升，长期来看将处于下降趋势。而由于国内物价飞涨，财产实际价值缩水。长期来看，住房需求将减少，住房价格将下降，从而导致新住房供给量长期呈下降趋势。
从前期开发建设来看建造成本包括生产要素成本等，主要分析其中的拿地成本、资金成本、劳动力成本、原材料成本。
1、土地供应量随着人口不断密集增加，土地实际供应量开始下降，但拿地成本在稳步上升。
2、由于建筑时滞，开发商要在出售住房之前就支付各种费用，包括土地出让金等，要为这些费用筹资，其主要办法是获得长期贷款，这样住房投资就要受到长期贷款利率与可得到的贷款数量的影响。目前国内利率水平、存款准备金率不断上涨，并对外资进入房地产开发进行相应限制。这导致不少上市规模小或者未上市开发商资金紧张，首先是量不足，其次是持有资金成本随着时间的流逝，利率的上涨而不断上涨，而新住房并不会由于住宅价格上升迅速建成，建房有一个时滞，也就是开发周期，所幸这个时滞并不长，目前国内开发周期为1年左右，但这种时滞对住房投资依然有一个主要影响：新住房供给并不是对现期实际住房价格作出反应，而是对新住房建成时的住房预期价格水平作出反应，因此在住房投资的决定中预期起到了重大作用。为此目前开发商不断压缩建设周期，缩短建筑时滞，减少长期时间内可能产生的众多因素对预期判断的影响以及不断上涨的贷款利息。一句话对于现金流中大部分为贷款的开发商对占资金过多的项目都希望尽早开发完成免得长期成本过高。目前来看，开发商可贷款额以及持有成本已经很高。

3、国家执行计划生育政策后所生育的孩子，目前已成长为青壮年，而随着教育水平的提高，以及人口数量的稳步控制，就业岗位可选择的多样性，作为国内劳动力市场主力的数量也在下降，对比建筑市场近年连续扩大的规模，建筑市场的劳动力供应相比前几年开始出现不足。国家也制定了要求提高建筑定额中人工项水平的政策。此两者共同决定了未来建筑业劳动力成本将不断上升。
4、钢材作为建筑行业中的主要原材料，随着国际铁矿石价格的上涨，国内钢材的价格也不断水涨船高。2007年初4000元左右一吨的钢材到2008年5月份已经上涨到6000元左右一吨，上涨了50%，相应涨价的还有铜材质电线电缆、砖、阀门等原材料。
四大成本，除了第一项拿地成本后期略有下降外，其他三项长期都将处于稳步上涨状态。
第三、谈谈政策，国家制定了相应的经济适用房、廉租房以及两限商品房政策，从备受关注的两限商品房政策来看，国家从土地供应、住房价格、财产及人口、利率等多方位条件限制来控制两限商品房的建设和购买。而两限房的供应量逐步增大，短期来看，对庞大的原住房存量影响不大，可忽略不计，但长期来看两限房政策将影响住房价格的变动。
再补充一点，长期抵押贷款主要靠储蓄与贷款机构来提供资金，而金融机构所发放贷款的资金主要来自存款者的储蓄，国家会调整存款准备金率，同时存款者随时有权提取自己的储蓄。目前国家不断提高存款准备金率，而存款者发现有其他投资收益，比如说股市等收益率高于银行向其支付的利率时，存款者就要提取存款，用于购买股票，目前的确有很多人提取存款来炒股，从而使从事长期抵押贷款的金融机构不得不减少贷款，而长期抵押贷款的减少又使住房投资得不到充裕的资金，进一步消弱了住房投资，减少了新住房供给量。
对于安庆房价上涨的原因，地价拍卖价格不断升高，钢材、水泥等建材成本上涨，新建小区越来越高档，多层楼房在减少，小高层和高层住宅楼房渐多，配套设施在提升，这些构成了房价上涨的自然因素。
政策、供求、成本、消费和质量环境因素是安庆市房价上涨的五个主要因素。政策方面，从实行土地拍卖起，底价一路走高，土地交易价格大幅上扬带动了房价的上涨，今年一季度，安庆市土地交易价格上涨7.2%，居全省第二位。供求方面，随着安庆市实
施“双百”城市战略，“东进北扩”、“两湖两带”，城镇化建设推进，农业人口涌入城市需要住房，居民收入增加，百姓二次置房，以旧换新，以小换大，以租还贷越来越多，对房地产产品需求呈现多样化趋势。成本以及房屋质量和居住环境的提高也推动房屋价格的上升。此外，消费心理错位，即一方面开发商与消费者信息不对称，某些开发商误导消费者，另一方面民间闲散资金和外地游资对楼盘炒作，刺激了楼市消费，加剧了需要购买住房者涨价心理预期，不少居民担心房价会持续上涨，纷纷借助于贷款提前消费，造成住房供应缺口加大，无形中也促成了房价的抬高。

第五章 2008年安庆市房地产情况分析

2008年，安庆市房地产市场在国内外经济等多重因素的影响下，出现了一些明显的变化。土地市场交易量萎缩，土地流拍现象增加，房地产企业的资金压力也普遍增大。同时，商品房供求矛盾逐渐显现，房价涨幅增速趋缓，市场的观望气氛日益浓厚。为应对这一局面，部分项目开始选择以团购，打折等方式促进销售。
    一、房地产市场供给和销售情况分析
    （一）商品房供销总量分析
2008年，全市商品房批准预售面积为115.03万平方米，同比增长59.87 %；其中商品住房批准预售面积73.9万平方米，同比增长34.93%。
2008年，安庆市商品房预售面积为46.92万平方米，占批准预售面积的40.7%，同比下降30.86%；其中商品住房预售面积37.41万平方米，占商品住房批准预售面积的50.6%，同比下降37.76%。
    2008年，安庆市商品房年末累计可售面积为80.85万平方米，其中商品住房年末累计可售面积60.56万平方米。

    2008年，安庆市房地产市场中商品房非住宅类产品投放量增大，商品住宅类产品投放量减少。商品房成交量大幅下滑；尤其是住宅类商品房成交量下降明显，同比下降 37.76 %。商品房市场观望气氛浓厚，市场萎缩加剧。商品房成交均价为3134.53元，同比增长20.52%。
　　（二）存量房交易情况分析
    2008年安庆市存量房共成交5103套，同比下降13.67%；其中存量住房成交4605套，同比下降14.41%。

　　存量房成交总面积为44.96万平方米，同比下降5.76%；其中存量住房量成交总面积为34.07万平方米，同比下降16.88%。
 （三）商品房市场与二手房市场联动分析
　　 2008年安庆市商品房与二手房成交量的比值为1.04：1。其中商品住房与二手房成交量的比值为1.1：1。去年的同期比值分别为1.42：1和1.26：1。
数据表明安庆市的二手房市场与商品房市场的发展，正逐步趋于均衡。

    二、房地产供销结构分析
    （一）价格段供销结构分析

    2008年度，安庆市销售的商品住房中，价格在1000元/平方米以下的，成交面积为0.37万平方米，占总成交量的1%；价格在1000-1500元/平方米的，成交面积为0.67万平方米，占总成交量的2%；价格在1500-2000元/平方米的，成交面积为4.14万平方米，占总成交量的11%；价格在2000-2500元/平方米的，成交面积为3.9万平方米，占总成交量的11%；价格在2500-3000元/平方米的，成交量为11.5万平方米，占总成交量的31%；价格在3000-4000元/平方米的，成交面积为13.6万平方米，占总成交量的36%；价格在4000元/平方米以上的，成交面积为3.1万平方米，占总成交量的8%。
    从以上数据来看，安庆市目前的商品房价格主要集中在2500-4000元/平方米，其所占比例为67%，是目前市场的主流消费价格。  
    （二）面积段供销结构分析
    在不同面积的商品住房中，60平方米以下户型的成交量为0.23万平方米，占总成交量的1%；60-80平方米户型的成交量为0.9万平方米，占总成交量的2%；80-90平方米户型的成交量为1.6万平方米，占总成交量的4%；90-100平方米户型的成交量为3.4万平方米，占总成交量的9%；100-120平方米户型的成交量为6.7万平方米，占总成交量的18%；120-144平方米户型的成交量为12.06万平方米，占总成交量的33%；144-180平方米户型的成交量为6.8万平方米，占总成交量的18%；180平方米以上户型的成交量为5.6万平方米，占总成交量的15%。
    从以上分析数据来看，安庆市商品住房的热销户型主要集中在100-180平方米之间，其占总成交量的69%，且热销户型有向大面积户型发展的趋势。90平方米及以下户型只占销售面积总量的7%。商品住房结构仍需进行合理化调整。

    （三）购房对象结构分析
    2008年度,市区居民购住房面积52.75万平方米，占总成交量的56.9%；所辖八县居民购房面积29.92万平方米，占总成交量的32.3%；外地居民购房面积10.05万平方米，占总成交量的10.8%。安庆市房地产市场以本市市区居民消费为主，但所辖八县及外地居民购房比例都有不同程度的上升，所辖八县居民购房比例上升明显。
    三、房地产市场价格分析
    （一）商品房价格分析
    2008年度，安庆市商品房平均价格为3134.53元，同比增长20.52%。；商品住房平均价格为2936元/平方米，同比增长18.87 %。

    （二）二手房价格分析
        2008年度，安庆市二手房住房平均价格为2379元/平方米，同比增长19.49%。

    四、房地产物业形态分析  
    经过广泛调研，虽然本市居民对多层物业的接受度仍然较高，但由于受政策、地价等综合因素的影响，2008年度，小高层、高层物业开始取代多层而成为市场主流。其代表楼盘有香樟里那水岸、雨润香水百合二期等。 分析居民对小高层的抗性，主要集中在公摊面积较大，居住成本较高（电梯），两个方面。
    而对于双拼和联排别墅，主要是碧桂园集团开发的秦潭凤舞项目，一期共推出双拼102套，联排246套。南京雨润地华置业开发的中央新城一期，也仅有双拼18套，联排54套。
    五、版块分析
    2008年，伴随着全国知名房地产开发企业，如广州碧桂园，上海绿地，南京雨润，温州大发，中海外等纷纷落户迎江区，大大加快了城市东进步伐。未来本市房地产的市场供应量也将集中在东区。本年度，迎江区可售套数为1803套；大观区为1552套；开发区为1461套；宜秀区为185套。
    从各区的销售均价分析，短短两年时间，东区房价升幅较快。未来东区物业将是直接拉高本市房价的主力。同时，众多高品质物业也将集中在东区竞相上市。
    六、2008年安庆市房地产总结
    2008年，可谓是房地产行业的“政策年”。从中央到地方频频推出针对房地产的新政策。上半年，对于房地产市场，国家还是以紧缩性财政政策为主导予以调控。不久，针对由美国次贷危机所引发的全球性金融危机的蔓延与加剧，中央出台了一系列旨在扶持房地产市场健康发展的刺激性政策。如央行于9月份和10月份先后两次下调贷款基准利率。财政部、国家税务总局两部委明确表示，从11月1日起，对首次购买90平方米及以下的普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税等。  
    为积极配合中央政府，11月份安庆市政府也出台了《关于促进安庆市经济平稳较快增长的若干意见》。该意见就明确提出：市
住房公积金贷款最高额度由26万元提高到35万元，住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年，购买第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，购买第二套商品住房首付款比例仍执行30％。在还清住房公积金贷款本息的前提下，可以再次办理贷款。鼓励职工提取住房公积金购买中小户型、中低价位的自住住房。 
    这一政策的出台，使安庆市房地产成交量在国内房地产市场总体情况不景气的状况下，有了一定程度的回暖。11月份，安庆市商品房成交量为5.99万平方米，环比上涨167%，十二月份的成交量为5.85万平方米，与十月相比，上涨161%。从这些数字我们不难看出，上述新政对于房地产业的影响还是积极的。同时也反映出本市房地产市场的刚性需求是客观存在的。前段时间，由于各类媒体纷纷报道我国大中城市个别房企，一些楼盘大幅降价的信息，在一定程度上提升了消费者对降价的预期。由于本市房地产消费，主要以改善性自住房为主。在经过长达10个月的观望后，11月份本市房价不但没有大幅下降，还呈现出增长态势。这也可看作是消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一次释放。
    从总体上看2008年度，本市房地产成交量出现大幅萎缩，同比下降43%。究其原因，一是上半年房地产宏观调控政策使行业回归理性，政府调控组合拳初见成效；二是下半年美国次贷危机和全球金融危机的影响显现 ；三是消费者对未来市场预期的改变，致使观望情绪浓厚，市场交易延后；四是居民收入近期没有明显增长，而房价又相对较高，普通市民的购买力受到考验，这也是导致成交量萎缩的直接原因。
    随着房地产宏观调控政策的实施，政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进一步加大，金融政策、税收政策、住房保障民生工程等政策效应逐渐显现，2009年安庆市的房地产市场可能显现以下特点：一是由于观望而被遏制的居民真实需求将会逐步得到释放，需求与消费将回归理性轨道。二是安庆市的经济适用住房，及廉租住房建设力度加大，投放市场的供給将会大幅增加，这对平抑房价上涨，改善住房结构，稳定房地产市场将会发挥积极的重要作用。三是虽然在国家一系列新政的刺激下，楼市中的一些数据发生了积极的变化，但若据此得出房地产市场将走出困境还为时尚早，面对这一现状，除政策的引导、政府的努力外，市场中的广大
主体也要理性对待，仍需各方共同努力来促进安庆市房地产市场的健康稳定发展。此外，随着双百城市建设的推进，尤其是东部商务新区的开发，安庆市的房地产开发得到了极大的促进，规模化的开发，将进一步改善小区物业管理、公共设施配套及周边环境，住宅品质将会大幅提高。
第六章 安庆市住房价格走势分析

安庆市商品住房价格于2007、2008年创出了新高，一些住宅小区每平方米低于2000元的商品住房已经很少。目前，市区商品住房均价每平方米达到3100元至4500元之间，过去的10多年，安庆市城区商品住房每平方米每年上升100元左右，2007年开始，突然跃升了400至500元，上升幅度较大，有很多市民感到商品住房价格涨得太快了，住房消费难于承受得起。但冷静思考，通过分析，安庆市城市高品住房价格目前是符合经济发展规律的。
　第一，商品住房成本增加，房价必然上扬。安庆市城市商品住房土地出让，采取严格的招标、拍卖、挂牌方式，且土地出让底价由专家组成评定组确定，土地出让价格比前些年大幅度增加，几乎翻了一番，并要一次性缴清土地出让金后发给土地使用权证，才能开发运作；同时，建筑材料水泥、钢材、砖头、人工费用也有一定提高，加上小区建设绿化、环境配套设施，严格按设计要求必须到位其费用相应增加，这些综合因素均加大了商品住房的成本，因此商品住房价格必然上扬。
　第二，过去安庆市城市商品住房价格缓慢爬坡是受五种因素影响。安庆市自1986年由市城建综合开发公司开发金鱼山住房起至1998年止，商品住房均价维持在每平方米400元至600元之间。从1999年起，至2005今年止，商品住房均价每平方米由700元上升至1400元，每年上升幅度为100元左右。2006年商品住房均价每平方米达1 600元，比上年增加200元。2007年商品住房均价每平方米2300元，比上年增加500元。年安庆市城市商品住房价格缓慢爬坡是受五种因素影响。一是私房建设泛滥。据不完全统计，安庆市多年来未办证的私房有100多万平方米。由于城郊土地卖买控制不严，不少人违规违法买地建房，私房建设不刹住，自然就挤兑了商品住房市场。二是人口增长缓慢。依据市统计局资料。安庆市城市人口现有73万人，10年前是42万人，人口增加缓慢不利
于住房市场的发展。三是外来人口买房稀少。安庆市城市商品住房绝大部分是本市市民购买自居，外来人员购房不到2％，这也制约了商品住房价格市场的上升。四是城市工业化程度发展不快，外来投资创业的人员较少，商贸物流发展滞后，不利于房地产业的同步发展。五是经济适用住房开发量占有一定比例，在客观上起到平抑住房价格的作用。
　第三，安庆市城区商品住房现行均价在全省地市属中等水平。近些年来，国家加大宏观调控力度，对一些发达城市过高的房价进行打压：这是很有必要的。象北京、上海、深圳、广州等大城市商品住房均价都超过每平方米10O00元至15000元，不但普通工薪阶层购买不起，房价暴利虚高造成的泡沫，也会阻碍经济的健康持续发展。安庆市房地产市场是进入新世纪以后发展起来的，与沿海发达城市相比滞后了五到八年，现正进入成熟时期，现行商品住房价格基本上反映了其商品的价值。
第四，供求关系决定商品住房价格的走势。据市统计局提供资料，2008年，安庆市销售商品住房37.3万平方米；商品住房空置一年以上的约21.9万平方米。这说明从房地产市场供求关系上看，尽管房价有一定幅度提升，但商品房销售态势保持旺盛，多数购房市民还是比较认同现行的房价。如果房价脱离了价值规律，商品住房市场一定会低迷，造成有价无市，销售不可能这么热。
　第五，商品住房价格高低范围合不合理可用居民家庭年收入的比值来衡量。根据建设部有关资料和世界发展银行评定发展中国家住房消费与家庭收入比值的惯例，一套中等水平的住宅售价，应为普通家庭夫妻年收入的6至9倍，高于9倍较难形成有效的市场需求。依据建设部统计资料，2007年，全国30个大城市商品住房均价每平方米达7000元左右；全国70个中等城市商品住房均价每平方米达3600元左右。一套100平方米的住房，大城市居民购买需要70万元左右，中等城市居民购买需36万元左右，均超过大城市、中等城市普通家庭夫妻年收入的10至1 3倍，商品住房市场销售对象偏向中高收入家庭。
　综上所述，根据房地产经济理论的学习和对安庆市住房市场的观察分析，认为安庆市住房价格的将出现如下趋势：

趋势1：预计2009年上半年房价还将进一步下降，2009年年底房价将有一定的回升
• 受国际金融危机以及国内经济疲软的影响，房地产市场短期内难以恢复，市场观望氛围还将持续，预计2009年上半年，房价还将保持小幅下降趋势，跌幅在100元每平方左右。
• 随着国家出台大量的刺激经济的宏观政策，国家政策的效果显现，刚性需求将进一步释放，市场供需矛盾的调和，预计2009年下半年，房价将稳中小涨，涨幅在50-100元每平方。
 趋势2：市场将存在两种价格
• 一方面06年、07年高价格取得土地的项目将在2009年推向市场，受成本的限制，这些项目价格将保持在现有的较高水平价格上。
• 另一方面，通过政府关系以及惠民工程等低地价取得的土地，为实现快速回收资金，价格可以选择在相对较低的水平销售。

第七章 结论

从上述实例不难看出，政策因素在当前形势下对房地产业的影响直接且巨大。目前，房地产业成为国家对经济进行宏观调控中受限制的行业，国家近期为宏观经济调控打出的一系列组合拳，几乎拳拳都直接或间接地打到了房地产业身上。安庆的房地产市场已经越过了前一阶段的“高峰”期，回落的可能性较大，整个房地产业面临调整压力。

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