房屋承租人优先购买权的几点思考.docx

衡宇承租人优先购置权的几点思考
　　不动产承租人在不动产出卖时，享有优先购置权，这已成为各国的立法通例，该制度自拜占庭时期的罗马法于租佃干系中确立之后，被法、德民法典承继，并得以完善和生长，它的根本内容是指特定的民事主体依照执法划定，在出卖人出卖其标的物时所享有的以同等条件优先于他人而构该标的物的权利。它冲破了民法上平等赋权的原则，体现为一种民事特权。我国现行执法法例、司法解释对此也有相关划定，但是较为简朴，可操纵性不强，相关的法学理论也较为单薄，对一些根本问题尚未告竣共鸣。但在司法实践中，随着近年来我国住房制度革新和二级住房市场的开放，房地产生意业务十分活泼，权属干系更为庞大，衡宇买卖中涉及承租人优先购置权的争议日益增多，笔者凭据审判实践中遇到的问题试就该制度中的一些问题加以探讨。
　　一、我国关于承租人优先购置权的立法情况简述
　　新中国创建即确立了衡宇承租人优先购置权制度，1950年我国有关民事政策开始确立承租人优先购置权，以后的执法法例相继对此予以确认。具体的相关划定有：
　　1、1983年12月17日国务院颁布实施的《都会私有衡宇治理条例》第十一条划定“衡宇所有人出卖租出衡宇，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购置权。”
　　2、1984年8月30日施行的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策执法若干问题的意见》第(57)条划定：“房主出卖衡宇时，在同等条件下，原房客优先购置的权利应予掩护。”
　　3、1988年4月2日施行的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和百姓法通则>若干问题的意见(试行)》第118条划定：“出租人出卖出租衡宇，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购置权;出租人未按此划定出卖衡宇的，承租人可以请求人民法院宣告该衡宇买卖无效。”
　　4、1999年10月1日施行的《中华人民共和国条约法》第二百三十条划定“出租人出卖租赁衡宇的，应当在出卖之前的公道期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利。”
　　目前，执法效力最高的是《条约法》，本文主要结合该法的划定进行开端探讨。
　　二、关于“出卖人出卖租赁衡宇”的理解
　　对付该词组的涵义界定，实践中有三种差别看法：一是认为指出卖人向第三人发出出卖租赁衡宇的要约或对第三人发出的购置衡宇的要约作出答应;二是认为指承租人将衡宇的所有权转移给第三人;三是认为指第三人与出卖人的衡宇买卖条约创建，即第三人对承租人出卖衡宇的要约作出答应;。
　　笔者赞成第一种看法，理由是：1、《条约法》第230条条文中没有涉及买受人，这意味着组成此条件并不需设计买受人，仅有出卖人就可以成绩此条件。2、在只有一方当事人的前提下，对“出卖”的理解就只能理解为以防出卖租赁衡宇的意思体现。3、从《条约法》第230条条文结构阐发，该条还要求出卖人应当在出卖之前的公道期限内通知承租人，出卖人的通知义务是在出卖之前，买受人是否答应对出卖人的通知义务没有影响。4、提前通知是出卖人基于租赁条约的法界说务，出卖人不履行通知义务即向第三人作出出卖租赁衡宇的意思体现，其行为自己就不切合老实信用原则的要求，理应受到一定的制裁，无需再以第三人是否作出答应作为先决条件。5、以衡宇的所有权是否实际转以作为承租人优先购置权行使的前提条件，与条约法例定的前提条件显然不符，并且，可能造成纵然承租人了解了出租人与第三人的生意业务，只要出租人不治理过户登记，就无法行使优先购置权的状况，使得优先购置权形同虚设。
　　因此，纵然出租人解除与第三人的买卖条约，承租人也可以以与其条约约定的同等条件行使优先购置权。
　　理解该条件时还需注意，在因赠与、遗赠、继续、公用征收等非因买卖而转移标的物时，不得行使优先购置权，不然会扩大优先购置权的行使范畴，造成对他人权利的太过干涉。但是，对有些情况尚需具体阐发：
　　第一，在标的物拍卖的情况下，由于拍卖是以公然竞价行使优先购置权，则拍卖就失去意义。
　　第二，在赠与的情况下，由于赠与更多考虑的是受让人的身份干系，与买卖差别，故不属于“出卖租赁衡宇”，不能行使优先购置权，纵然赠与中还包罗有买卖的因素，也因为其不属于纯粹的买卖干系，同样不能行使。
　　第三，在互易的情况下，互易条约是双方约定以钱币以外的产业进行互换的协议，虽然体现为特定物与特定物之互换，但仍然具有买卖条约的特征，如果看待给付为种类物，承租人也可以提出，则能够行使优先购置权。
　　三、关于“同等条件”的理解
　　是否具备同等条件是承租人行使优先购置权的有一重要前提。从理论上阐发，出卖人出卖自己所有的衡宇，承租人同等条件购置，对出卖人的利益本不应造成影响，但是，实践中，因优先购置权产生纠纷往往处于两种情况，一是出卖人不了解执法关于优先购置权的划定，待到承租人行使优先购置权时，将在出卖人与第三人之间、出卖人与承租人之间分别创建两个内容完全相同的条约，出卖人由此被迫陷入二重买卖的难堪境地;二是出卖人底子不肯意将衡宇出卖给承租人，与第三人签订买卖条约时隐瞒真实条件，致使承租人无法行使优先购置权。这两种情况下对同等条件的认识就会成为争议的核心。
　　对同等条件的寄义，学界和审判实践中有多种差别看法：一是绝对同等说，认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同或完全一致。二是相对同等说，认为承租人购置条件与其他买受人条件大抵相等，即为同等条件。三是认为同等条件主要是指代价的同一，如果出租人基于某种特殊原因赐与了其他买受人一种较优惠的代价，而这些特殊原因能以金钱盘算，则应这和金钱参加代价之中。如果不能以金钱盘算，那么应以市场代价来确定房价。①四是认为在一般情况下，同等条件即为同等代价，如果执法法例有另行划定的，同等条件还包罗执法法例划定的限制条件。当事人原来在条约中有明确约定的条件，可以成为同等条件的组成部门，但约定不得违反执法划定。
　　笔者认为，对同等条件的解释应当接纳目的性限缩解释，从严要求。在指导思想上要掌握三点：首先，要体现优先购置权的相对性和有条件性;其次，承租人行使优先购置权不能损害出卖人的实体利益;第三，承租人行使优先购置权并不绝对地剥夺其他人的购置时机。因此，同等条件主要包罗两个方面：一是代价条件，二是价款支付条件。购置人给定的购置标的物的代价条件与出卖人有着直接的利害干系，可以称是同等条件的首要根本条件，是第一位的。价款支付条件是第二位的，它是在代价条件以精确的前提下才考虑的。价款支付条件主要是指支付价款的时间和次数，在最短的时间里一次性支付价款与在很长时间里分次支付价款相比显然是差别等的，可以导致间接损害出卖人的利益，所以，价款支付条件必须列入“同等条件”的内容领域。只有在两个条件都同等，优先购置权人才得以行使优先购置权。
　　实践中，对履行期限、付款方法、定金等条款，不应苛求绝对的同一。对付同等条件的掌握应由法官凭据具体案情，公道运用自由裁量权，作出正确的判断。同时，不能忽视对出卖人于第三人之间可能存在的特殊的利益干系，如买受人的信用和履约能力，出卖人与买受人之间的身份和情感因素等。对其同一，应首先创建在保障出售人能够充实实现生意业务利益的底子之上。如出售人基于对第三人的信任，同意第三人在一个较长时间内分期付款或同意先交割后付款或淘汰定金等。在优先购置权人主张优先购置时，显然不能照此治理，可以借鉴德国的划定，要求先买权人必须为延期偿付的价金提供包管，方能创建。
　　固然，同等条件并不意味着绝对的等同，如果优先购置权人提供的条件优于第三人提供的条件，出卖人则不能拒绝其行使先买权。只有当先买权人提供的条件足以淘汰出卖人的实质利益时，才可排除先买权的行使。
　　四、关于优先购置权纠纷的诉讼步伐处置惩罚
　　优先购置权纠纷案件，往往涉及出卖人、买受人、主张优先购置权人等多人到场诉讼，该类诉讼一般是由优先购置权人主张权利提起诉讼，应将出卖人列为被告，将买受人列为无独立请求权的第三人到场诉讼，这是因为案件的处置惩罚结果同买受人具有执法上的利害干系，如果优先购置权人胜诉，买受人将因买卖干系无效而返还标的物;如果出卖人胜诉，买受人可正当受让和占有标的物。因此，买受人应作为无独立请求权的第三人到场诉讼。
　　优先购置权在性质上属于形成权，只要条件相同，承租人的单方意思体现就能是承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的条约。笔者认为，在优先购置权人主张优先购置权时，其诉讼请求不但应当要求确认出卖人于第三人之间的衡宇买卖条约无效，并且应同时要求法院在执法文书中确定其与出卖人之间形成同于出卖人于第三人见买卖条件的买卖条约，以免讼累或其他可能产生的损害优先购置权人利益的事由。
　　需要指出的是，如果承租人在提起诉讼时，并未提出要求按同等条件购置承租衡宇，人民法院无权对此实体问题直接加以判定。因为我百姓事诉讼实行自愿诉讼原则，人民法院无强制起诉权，尽管人民法院作出是否宣告衡宇买卖条约无效的决定与要求承租人以同等条件购置承租衡宇有密切干系，甚至直接涉及衡宇出租人的利益，但人民法院不能对上述两个差别的诉讼归并处置惩罚。
　　尽管如此，如果承租人提出确认衡宇买卖条约无效之诉时未要求以同等条件购置衡宇，法官应当询问优先购置权人是否同意购置承租衡宇。如果其差别意购置，就会导致一旦法院确认出租人与第三人的衡宇买卖干系无效，涉讼衡宇无法出售，此时，承租人要求确认衡宇买卖条约无效的诉讼请求显然属于恶意之诉。为防备上述情形的产生，如果出租人与第三人无恶意勾通侵害承租人利益，衡宇买卖条约也切合执法划定，无其他违法行为的情形，则人们法院不宜直接宣告衡宇买卖条约无效，应以承租人是否同意按同等条件购置承租衡宇为前提来断定是否需要支持其诉讼请求。法院在处置惩罚优先购置权纠纷时，还可以要求优先购置权人将相应的购物款先兴交至法院，由法院暂行保管，以确保在执法文书生效后优先购置权生意业务的顺利完成。这样一方面可以防备出租人利用优先购置权恶意提起诉讼的时机，阻挠出租人正常出售衡宇，又有利于衡宇代价的充实实现，同时掩护了善意第三人的正当利益，是执法代价得以真正实现。
文章来源：中顾执法网 (免费执法咨询，就上中顾执法网）
6