专题六-不动产.doc

专题六-不动产

专题六 不动产

一、典型综合性考题回顾
【例题1·多选题】朱某有房屋一套，以100万元的价格卖给齐某。双方合同约定：合同订立后3日内齐某搬入居住，产权变更登记自签约起3个月内由朱某负责协助办妥。但是，签约1个月后，朱某又与不知情的周某签订合同，将该房卖给周某，价格130万元，并为周某办理了产权过户登记。现周某要求齐某搬出该房屋。齐某遂与朱某、周某发生纠纷。根据规定，下列关于本案中合同效力及有关认定的说法中，正确的有( )。（2011年，经调整）
A.朱某与齐某的买卖合同自房屋产权人变更登记为周某之日起失效
B.两个房屋买卖合同都有效
C.朱某将房屋卖给周某的行为是侵权行为
D.该房屋最终归周某所有
E.朱某和周某的行为属于共同侵权，齐某可以起诉请求变更产权登记
【答案】BD
【解析】（1）选项A：房屋产权人变更登记为周某将导致朱某无法履行其与齐某之间的合同，但不直接导致该合同失效。（2）选项BD：法律、法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但合同标的物的所有权及其他物权不能转移；在本题中，朱某签订两个合同时均对该房屋享有处分权，两个合同均自依法成立时生效，但齐某未办理产权登记，最终无法获得房屋产权，只能依据有效成立的房屋买卖合同要求朱某承担相应的违约责任，而周某及时办理了产权过户登记，取得房屋产权。（3）选项CE：齐某尚未取得房屋产权，其对朱某享有的只是合同之债，无“权”可侵。
【例题2·多选题】张某以其坐落在某市市中心的一处房屋（价值210万元）作抵押，分别从甲银行和乙银行各贷款100万元。张某与甲银行于6月5日签订了抵押合同，6月10日办理了抵押登记；与乙银行于6月8日签订了抵押合同，同日办理了抵押登记。后因张某无力还款，甲银行、乙银行行使抵押权，对张某的房屋依法拍卖，只得价款150万元。下列甲银行、乙银行对拍卖款的分配方案中，正确的是（ ）。（2010年）
A.甲银行75万元、乙银行75万元
B.甲银行100万元、乙银行50万元
C.甲银行50万元、乙银行100万元
D.甲银行80万元、乙银行70万元
【答案】C
【解析】重复抵押时，抵押权已经登记的，按照“登记的先后顺序”（而非抵押合同签订的先后顺序）清偿；在本题中，乙银行的抵押权登记在先，应获得优先清偿。
【例题3·综合分析题】（2009年，经调整）
原告：某市新业贸易公司（以下简称“新业公司”）
被告：某市海城房地产开发公司（以下简称“海城公司”）
第三人：某市银行
1993年7月5日，海城公司与某市银行签订一份合作合同，合同规定：双方共同建造A大厦，银行负责A大厦后期资金的全部投入，约人民币1亿元左右，海城公司则将其已建成的B大厦抵押给银行。银行利息按现行利率加两个百分点计算，并保证每笔资金使用周期为一年半。银行的合作利润为资金实际投入量的10％。银行负责投入的资金由海城公司到其信贷部门办理抵押贷款手续。协议签订后，海城公司分9次与银行订立抵押贷款合同，但都未办理登记手续。海城公司前后共贷款1.005亿作为银行的投资。
同年12月10日，海城公司因资金缺乏，将B大厦卖给新业公司，每平方米售价为6580元。1994年3月1日，新业公司依约支付了定金和第一笔购房款8000余万元，并在同年11月底办理了产权登记。同年12月底，因房地产市场疲软，房价下跌至每平方米4000元左右。新业公司认为，海城公司已将B大厦抵押给银行，但在出售时未告知这一情况，构成欺诈。新业公司遂以欺诈为由诉至法院，请求撤销B大厦买卖合同。银行在被追加为第三人以后，也提出海城公司在转让B大厦时未征得其同意，要求将B大厦拍卖，以所得价款充抵海城公司的借款。
1.海城公司与某市银行之间的法律关系是（ ）。
A.合伙关系
B.投资关系
C.抵押贷款关系
D.合伙与抵押贷款关系
E.共同共有关系
【答案】C
【解析】该市银行投入资金后并未承担任何投资或合伙关系意义上的风险，而是既收取利息，又收取固定的合作利润（变相利息），因此，海城公司与该银行之间应界定为抵押贷款关系。
2.海城公司与某市银行约定将B大厦抵押给银行时，并未办理抵押登记手续，由此应当认定（ ）。
A.抵押合同无效
B.抵押合同可撤销
C.抵押合同效力待定
D.抵押合同有效，但抵押权未设立
E.抵押合同成立，但抵押权未设立
【答案】DE
【解析】（1）抵押合同是诺成合同，与是否办理了登记手续无关；（2）以不动产抵押的，抵押权自登记之日起设立。
3.根据我国法律规定，下列关于海城公司与新业公司所签订合同的效力的表述中，正确的是（ ）。
A.海城公司将B大厦出售给新业公司未征得银行同意，因此海城公司与新业公司签订的合同属于可撤销合同
B.海城公司将B大厦出售给新业公司未征得银行同意，因此海城公司与新业公司签订的合同无效
C.海城公司将B大厦出售给新业公司而未事先告知银行，因此海城公司与新业公司签订的合同无效
D.海城公司出售B大厦未事先告知银行，因此海城公司与新业公司签订的合同属于待生效合同
E.海城公司与新业公司所签订的B大厦买卖合同不违反法律的强制性规定，是有效合同
【答案】E
【解析】海城公司未与该市银行办理抵押登记手续，银行不享有抵押权，因此，海城公司对B大厦的处分权是完整的，其与新业公司订立的B大厦买卖合同自依法成立之日起生效。
4.下列关于银行、海城公司、新业公司三者之间法律关系的认定正确的是（ ）。
A.银行对B大厦不享有抵押权，不能以自己享有抵押权为由对抗新业公司
B.B大厦的所有权已经属于新业公司，新业公司不能请求撤销B大厦的买卖合同
C.银行对B大厦享有抵押权，可以以此对抗新业公司的B大厦所有权
D.海城公司对银行构成侵权
E.海城公司对新业公司构成违约
【答案】A
【解析】（1）选项ACD：由于未办理抵押登记，该银行不享有抵押权，仅享有债权，无权可侵；（2）选项B：新业公司不能请求撤销合同的理由在于海城公司对B大厦的处分权没有瑕疵，不构成欺诈，而非所有权已经转移；（3）选项E：新业公司可以完整取得B大厦的所有权，海城公司完全履行了合同义务，谈不上违约。
【例题4·多选题】张某购得新房一套，交给某装修公司装修。装修期间，装修工人葛某在该新房内上吊自杀。于是，张某起诉装修公司，称该房屋已成“凶宅”要求赔偿。装修公司以其没有过错为由拒绝赔偿。下列关于本案当事人有关行为的定性及处理的表述中，正确的有( )。（2011年）
A.装修公司的行为构成单位侵权
B.法院应当驳回张某的诉讼请求
C.装修公司应向张某承担精神损害赔偿责任
D.装修公司的行为没有构成违约，也没有构成侵权
E.葛某自杀造成的“凶宅”结果不构成侵权法上的“损害”
【答案】BDE
【解析】（1）是否构成违约：违约责任是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所承担的民事责任；在本题中，该装修公司只要按照合同约定履行义务即不构成违约，防止葛某自杀不属于装修合同承揽人的义务。（2）是否构成侵权：《侵权责任法》意义上的“民事权益”是指生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益；张某何权被侵？（3）是否构成“损害”：“损害”就其本质而言，是侵害行为所造成的一种后果，这一后果具有对于受害人不利益的属性，具体体现为受害人的死亡、人身伤害、社会评价降低、精神痛苦、疼痛以及各种形式的财产损失；本题最有可能的是造成“精神痛苦”，而该“精神痛苦”不具有客观真实性和确定性，不应受到法律的保护；换个角度理解，“损害是侵害合法民事权益的后果”，没有合法民事权益受到侵害，也就没有损害发生。
【例题5·单选题】《侵权责任法》第2条规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。” 下列情形中，不属于《侵权责任法》规定的侵权行为的是( )。（2011年）
A.李某在博客中诽谤诬陷张某
B.葛某侵占他人的房屋
C.程某为破坏秦某与李某的合约，制造关于李某的谣言，致使秦某与李某毁约，造成李某损失
D.张奇私改其父的遗嘱，致使其弟张文不能继承遗产
【答案】C
【解析】（1）选项ABD：侵权行为是一种侵害他人民事权益的行为；“民事权益”是指生命权、健康权、姓名权、名誉权（选项A）、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权（选项B）、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权（选项D）等人身、财产权益。（2）选项C：程某应当承担缔约过失责任。
【例题6·单选题】甲、乙各自赶一头牛，同乘一条船过河。当时天下着大雨，船被洪水冲下来的石头击中，危及到人与船的安全。甲急中生智，将自己的牛推至河中，接着又将乙的牛推至河中，甲、乙才得以安全渡河，但两头牛均被大水冲走。乙提出，甲只能将自己的牛推下河，不应该将乙的牛也推下河，要求甲赔偿损失。甲不承担赔偿责任的抗辩事由是（ ）。（2012年）
A.甲的行为属于正当防卫
B.甲的行为属于紧急避险
C.甲的行为与损害结果没有因果关系
D.本案属于意外事件
【答案】B
【解析】(1)为了使本人或者第三人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种“加害于他人人身或财产”的损害行为，称为紧急避险，避险的损害后果应当小于正在实际发生的危险后果；（2）紧急避险属于免除侵权责任的正当理由。
二、考点总结
【考点1】建设用地使用权
1.建设用地使用权属于他物权、用益物权、不动产物权、主物权、登记物权、普通物权。
2.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
【考点2】不动产抵押
1.能否用于抵押？
（1）房：是否公益？流转权是否受限？
（2）地
①土地所有权不得抵押；
②建设用地使用权，可以抵押；
③耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，可以抵押。
2.如何设定抵押？
（1）抵押合同是诺成合同；
（2）以不动产物权设定抵押的，抵押权自登记之时设立。
3.抵押权的效力
（1）保全效力
当抵押物的价值因抵押人的原因而减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相当的担保；抵押人拒绝恢复或提供担保的，抵押权人可以请求债务人“提前清偿”债务，也可以“提前实现”抵押权。
（2）物上代位效力
当抵押物的灭失而使抵押人获得赔偿请求权或赔偿金时，抵押权人的担保物权得就该赔偿请求权或赔偿金而继续存在。
（3）追及效力
①擅自转让抵押财产
抵押期间，抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
②抵押财产出租
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
4.抵押权的实现
（1）抵押担保的范围
抵押权所担保的债权范围应包括：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
（2）重复抵押的清偿顺序
①已登记的优于未登记的清偿；
②已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿；
③未登记的，按债权比例清偿。
【考点3】借款合同
1.合同性质
自然人之间的借款合同属于实践合同，其他借款合同属于诺成合同。
2.有关利息
（1）预先扣除
借款的利息不得预先在本金中扣除；利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
（2）对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，按照《合同法》有关规定仍不能确定的：
①借款期限不满1年的，应当在返还借款时一并支付；
②借款期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。
（3）自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
3.有关借款用途
借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以：
（1）停止发放借款；
（2）提前收回借款；
（3）解除合同。
4.提前偿还
借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照“实际”借款的期间计算利息。
【考点4】建设工程合同
1.招投标
招标是要约邀请，投标是要约，定标（决标）是承诺。
2.分包、转包
（1）禁止转包
总承包人不得将其承包的建设工程全部转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解后以分包的名义分别转包给第三人。
（2）分包
①范围
建设工程主体结构的施工必须由总承包人自行完成。
②同意
经发包人同意，总承包人可以将自己承包的“部分工作”交由第三人完成；第三人就其完成的工作成果与总承包人向发包人承担“连带责任”。
③禁止再分包
3.承包人的优先受偿权
发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖；建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
【考点5】地役权
1.地役权VS相邻权VS建设用地使用权
2.地役权是根据“合同约定”而设定的物权。
3.地役权是从物权。
【考点6】融资租赁
1.融资租赁合同的识别
融资租赁合同，是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
2.租赁物的购买
（1）出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。
（2）出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。
（3）出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由“承租人”行使索赔的权利。
（4）租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人“不承担”违约责任（承租人仍应按照合同约定支付租金）；但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。
3.租赁物的管理
（1）在融资租赁合同中，“承租人”（而非出租人）承担租赁物的维修义务。
（2）承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人对第三人“不承担”赔偿责任。
4.租赁物的权属
（1）在租赁期间，租赁物所有权人为出租人；因此，承租人破产的，租赁物不属于承租人的破产财产。
（2）租赁期间届满，出租人和承租人对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归“出租人”。
【考点7】善意取得
1.善意取得的适用环境：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人。
2.善意取得的适用条件
（1）某些物（如遗失物、赃物），不适用或一般不适用善意取得制度。
（2）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。
（3）以合理的价格受让。
（4）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
3.善意取得的效果
（1）符合善意取得的条件，由受让人取得物权，原权利人丧失物权，但可以向无权处分人请求赔偿损失（基于原权利人的物权，或者基于原权利人与无权处分人之间的合同之债，或者基于返还不当得利之债）。
（2）不符合善意取得的条件，物权继续由原权利人享有，受让人可以向无权处分人请求赔偿损失（基于受让人与无权处分人之间的合同之债）。

【考点8】债权转让与债务承担
1.债权让与的条件
（1）存在有效的债权；
（2）被让与的债权具有可让与性；
（3）债权人转让权利的，应当“通知”债务人；未经通知，该转让对债务人不发生效力。
2.债务承担的条件
（1）存在有效的债务；
（2）被转移的债务应当具有可转移的特点；
（3）第三人必须与债权人或者债务人就债务的移转形成合意；
（4）债务的承担必须得到债权人的“同意”。
【考点9】侵权责任——基本理论
1.侵权行为
侵权行为是一种侵害他人“民事权益”的行为。民事权益是指生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、“隐私权”、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。
2.构成要件：损害、过错、因果关系
3.免责、减责事由
（1）正当理由：依法执行职务、正当防卫、紧急避险
（2）外来原因：受害人过错、第三人过错、不可抗力
4.共同侵权
（1）判定：VS无意思联络的数人侵权
（2）责任：连带责任
5.共同危险
（1）二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任；不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。
（2）因共同危险行为致人损害的侵权诉讼，由实施危险行为的人就其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。
【考点10】侵权责任——高危作业、物件致害、环境污染
（一）高危作业
1.从事高空、高压、地下挖掘活动或者使用高速轨道运输工具造成他人损害的，经营者应当承担侵权责任，但能够证明损害是因受害人故意或者不可抗力造成的，不承担责任。被侵权人对损害的发生有“过失”的，可以减轻经营者的责任。
2.未经许可进入高度危险活动区域或者高度危险物存放区域受到损害，管理人已经采取安全措施并尽到警示义务的，可以减轻或不承担责任。
（二）物件致害
1.建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。（无过错责任）
2.堆放物倒塌造成他人损害，堆放人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。（过错推定责任）
3.在公共道路上堆放、倾倒、遗洒妨碍通行的物品造成他人损害的，有关单位或者个人应当承担侵权责任。（无过错责任）
4.在公共场所或者道路上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担侵权责任。（过错推定责任）
5.窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。（过错推定责任）
6.因林木折断造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。（过错推定责任）
（三）环境污染
1.因污染环境造成损害的，污染者应当承担侵权责任。（无过错责任）
2.因污染环境发生纠纷，污染者应当就法律规定的不承担责任或者减轻责任的情形及其行为与损害之间不存在因果关系承担举证责任。
3.因第三人的过错污染环境造成损害的，被侵权人可以向污染者请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿；污染者赔偿后，有权向第三人追偿。
【考点11】预约合同
当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
【考点12】格式条款
1.格式条款提供方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
2.对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出“不利于提供格式条款一方”的解释。
3.格式条款和非格式条款不一致的，应当采用“非格式条款”。
【考点13】业主的建筑物区分所有权
1.业主的建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有部分的共有权以及对建筑物进行共同管理的成员权三要素构成。其中，专有部分所有权占据主导地位；三要素具有一体性，不可分离，不可单独转让。
2.VS集合物、共有物
3.业委会的诉讼主体地位
业主委员会属于“其他组织”（非法人团体），具有诉讼能力，可以“以自己名义”提起诉讼。
4.业主知情权
业主有权请求公布、查阅应当向业主公开的下列情况和资料：
（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况；
（2）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
（3）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
（4）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
（5）其他应当向业主公开的情况和资料。
【考点14】共有
1.按份共有
（1）共有人内部依份额享有共有权；
（2）各共有人对共有物有分割请求权；
（3）共有人享有优先购买权；
（4）共有人可在其“份额”上设定担保物权；
（5）当共有物受到妨害时，各共有人可“单独或共同”行使物上请求权；
（6）共有人对外享有连带债权、承担连带债务。
2.共同共有
（1）共同共有以共同关系（如家庭关系，夫妻关系）的存在为前提。
（2）对共有物的处分行为，只有在全体共有人意思一致的情况下，才发生对外效力。
（3）在共同共有关系存续期间，共同共有人原则上无分割请求权，也无优先购买权。
（4）共有人对外享有连带债权、承担连带债务。
【考点15】居间合同
1.居间合同为有偿合同、诺成性合同、不要式合同。
2.报酬与费用
（1）促成合同“成立”
①居间人促成合同成立的（即使合同最终未履行），委托人应当按照约定支付报酬，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照《合同法》的有关规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定；因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
②居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
（2）未促成合同成立的，居间人不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
3.居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
【考点16】“一房二卖”
（一）合同效力与登记的关系
1.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
（二）可撤销合同
1.可撤销合同的类型
（1）因重大误解订立的合同；
（2）在订立合同时显失公平的；
（3）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，但不损害国家利益的；
（4）一方乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。
2.撤销权的存续期间
具有撤销权的当事人应当自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使撤销权，未在该期间内行使的，撤销权消灭。
3.可撤销合同一经依法撤销，自始无效。
【考点17】租赁合同
1.期限
（1）最长期限
租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。
（2）不定期租赁：随时解除
①租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
②当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。
③租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
2.维修
（1）出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
（2）承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
3.转租
承租人“经出租人同意”，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
4.承租人对租赁物的使用和改造
（1）承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；承租人未按照约定的的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
（2）承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
5.买卖不破租赁
（1）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。
（2）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
【考点18】侵权责任——“高空坠物”
1.空调VS案板
建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。（过错推定责任）
2.烟灰缸
从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的以外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。（公平补偿）
【考点19】侵权责任——安全保障
1.商场、宾馆、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。（过错责任）
2.因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。（过错责任）
【考点20】侵权责任——用工责任
1.用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。（无过错责任）
2.劳务派遣期间，被派遣的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由接受劳务派遣的用工单位承担侵权责任；劳务派遣单位有过错的，承担相应的补充责任。
【考点21】侵权责任——未成年人侵权
时间
侵害人
受害人
归责原则
在幼儿园、学校或者其他教育机构学习、生活期间
幼儿园、学校或者其他教育机构以外的人
限制民事行为能力人
过错责任原则
无民事行为能力人
幼儿园、学校或者其他教育机构内部的人
限制民事行为能力人
无民事行为能力人
过错推定责任原则
【考点22】侵权责任——饲养动物
1.饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任，但能够证明是因被侵权人“故意或者重大过失”造成的，可以不承担或者减轻责任。
2.对于违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任（不适合上述减免责规定）。
【考点23】侵权责任——网络侵权
1.网络用户、网络服务提供者利用网络侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。
2.网络用户利用网络服务实施侵权行为的，被侵权人有权通知网络服务提供者采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者接到通知后未及时采取必要措施的，对损害的扩大部分与该网络用户承担连带责任。
3.网络服务提供者知道网络用户利用其网络服务侵害他人民事权益，未采取必要措施的，与该网络用户承担连带责任。
【考点24】侵权责任——“帮工”
个人之间形成劳务关系（帮工），提供劳务一方因劳务造成“他人”损害的，由接受劳务一方承担侵权责任。提供劳务一方因劳务“自己”受到损害的，根据双方各自的过错承担相应的责任。
【考点25】民事诉讼的地域管辖与专属管辖
（一）地域管辖
1.普通管辖：“原告就被告”
原则上，民事诉讼由被告住所地的人民法院管辖；被告的住所地和经常居住地不一致时，以经常居住地的人民法院为管辖法院。
2.特别管辖
（1）因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖；
（2）因票据纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者票据支付地人民法院管辖。
【补充规定1】因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。
【补充规定2】因公司设立、确认股东资格、分配利润、解散等纠纷提起的诉讼，由公司住所地人民法院管辖。
3.国内民事案件的协议管辖
当事人可以选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。
（二）专属管辖
1.因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
2.因港口作业发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
3.因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
三、参考习题
（一）新考点演练
【习题1·多选题】甲公司向振鹏公司融资租赁吊车10辆，振鹏公司为了保证租赁物的安全，为所有吊车涂上亮黄色并在显眼位置标注“振鹏资产”字样。根据有关规定，下列说法不正确的有（ ）。
A.如果融资租赁期间，振鹏公司与乙公司签订合同，将收取租金的权利转让给乙公司，该合同无效
B.如果融资租赁期间，振鹏公司与乙公司签订合同，将收取租金的权利转让给乙公司，该合同应当经甲公司同意后方可生效
C.如果融资租赁期间，振鹏公司与乙公司签订合同，将收取租金的权利转让给乙公司，振鹏公司应当通知甲公司，否则甲公司有权拒绝向乙公司支付租金
D.如果融资租赁期间，甲公司将吊车转让给丙公司，转让合同无效，丙公司不能取得该吊车的所有权
E.如果融资租赁期间，甲公司将吊车转让给丙公司，转让合同无效，但丙公司有权主张善意取得该吊车的所有权
【答案】ABDE
【解析】（1）选项ABC：债权人转让权利的，应当“通知”债务人；未经通知，该转让对债务人不发生效力。（2）选项DE：由于振鹏公司在吊车显眼位置标注“振鹏资产”字样，丙公司不能认定为善意第三人，如果甲公司能取得振鹏公司追认则吊车所有权可以转移给丙公司，否则丙公司无法取得吊车所有权；甲公司和乙公司之间的合同效力认定存在多种可能，如果有证据证明丙公司系与甲公司串通企图借此侵占、转移吊车，则合同无效，如果甲公司有隐瞒、欺诈行为，丙公司有权考虑依法撤销该合同。
【习题2·单选题】甲公司向振鹏公司融资租赁吊车10辆，振鹏公司为了保证租赁物的安全，为所有吊车涂上亮黄色并在显眼位置标注“振鹏资产”字样。租赁期间，人民法院受理了债权人对甲公司提出的破产申请，管理人接管财产后擅自将该10辆吊车转让给乙公司，并完成交付。根据企业破产法律制度的规定，下列说法不正确的是（ ）。（参考）
A.振鹏公司有权要求乙公司返还该10辆吊车
B.乙公司已经善意取得该10辆吊车的所有权，振鹏公司只能在甲公司的破产程序中申报债权
C.振鹏公司有权就甲公司未支付的到期租金在甲公司的破产程序中申报债权
D.振鹏公司的10辆吊车如有损失，应当作为共益债务，以债务人财产随时清偿、优先清偿
【答案】B
【解析】（1）选项C：甲公司未支付的到期租金是振鹏公司依法享有的债权，当然可以申报；（2）选项ABD：由于振鹏公司显著标识所有权，乙公司不属于善意第三人，10辆吊车的所有权仍归振鹏公司，振鹏公司有权主张返还；由于吊车系被管理人违法转让，因此，如果返还的10辆吊车存在其他损失，应在甲公司破产程序中列为共益债务，而非直接由管理人承担。
（二）综合分析题演练
【案例1】（2010年，经调整）
甲、乙为夫妻（户籍所在地为H市大河区），二人于2004年10月以150万元的价格购置H市理光区彩霞路一套房屋，后因房屋距离工作单位较远，夫妻商议决定将房屋卖掉，但未找到合适的买主。
2005年2月初，乙赴外地出差，住H市文化区的丙找到甲，称过去在乙带领下已看过该房，愿以160万元价格买下，甲不同意，双方经协商，甲独自决定以170万元价格出售该房。次日，丙支付给甲100万元，甲遂将钥匙交给丙。因产权证被乙存放在单位，所以甲提出待丈夫出差回来，即办理产权过户登记，办完手续后丙再付70万元。
同年7月初，乙从外地返回后得知该房屋价格已经上涨，遂找到丙，要求增加10万元价款才能去办理过户登记手续。丙不同意。
同年8月10日，乙经甲同意以200万元的价格将该房卖给了不知情的丁，并在8月15日与丁办理了房屋过户手续。后来，丁找到丙，要求已入住的丙搬走。丙遂到法院起诉，告乙、丁侵害其所有权，并要求法院解除乙与丁之间的房屋买卖合同。丁反诉丙，要求丙搬出房屋。
1.根据有关法律规定，下列说法中正确的有（ ）。
A.甲将房屋钥匙交给丙，即完成了房屋所有权的转移
B.甲在乙出差的情况下，向丙出售房屋的行为属于无权处分行为
C.乙将房屋卖给丁的行为属于侵权行为
D.丁要求丙搬出的请求有法律依据，法院应予支持
E.法院不应支持丁的反诉
【答案】BD
【解析】（1）选项A：房屋所有权应自登记之日起转移，仅领到钥匙的丙不能主张取得房屋所有权。（2）选项B：甲未经共有人乙同意，擅自将共有房屋出售给丙，属于无权处分。（3）选项C：乙将房屋卖予丁经过甲的同意，未侵害甲的共有权；丙仅享有债权，债权不是《侵权责任法》意义上的“权益”（见第2篇第3章），因此，乙的行为不构成侵权。（4）选项DE：由于丁是善意第三人（不存在因恶意串通导致合同无效的情形），且已经完成房屋过户手续，丁已经取得该房屋的所有权，可以要求丙搬离房屋。
2.根据《物权法》的规定，本案起诉时，房屋的所有权应当属于（ ）。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
E.甲乙共有
【答案】D
【解析】见上题选项DE解析。
3.针对本案“一房二卖”的情形，下列关于本案合同的说法中正确的有（ ）。
A.两个合同均有效
B.两个合同都已成立但均未生效
C.甲丙之间合同有效，乙丁之间合同无效
D.甲丙之间合同无效，乙丁之间合同有效
E.两个合同都属可撤销合同
【答案】A
【解析】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
4.根据民事诉讼法律制度的规定，本案一审的诉讼管辖法院（ ）。
A.只能是H市中级人民法院
B.可以是大河区人民法院
C.可以是理光区人民法院
D.可以是文化区人民法院
E.只能是理光区人民法院
【答案】C
【解析】（1）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；排除选项BD。（2）如果本案足以认定为“在本辖区内有重大影响的案件”，有可能（而非“只能”）由房屋所在地的中级人民法院H市中级人民法院管辖，排除选项A。（3）如果本案不具有特殊情节，一般应由房屋所在地的基层人民法院理光区人民法院管辖；选项CE相较，选项E的说法过于绝对。（相关考点见第4篇第2章）
【案例2】（2012年）
房产开发商甲与建筑施工企业乙签订建筑工程施工合同。合同约定：建筑工程完成时，甲与乙按6∶4比例分配房屋。房屋建成后，甲以工程逾期完工构成违约为由起诉乙，要求乙支付违约金300万元；乙反诉甲，理由是：甲拖延办理有关开工手续及工程款拨付，构成违约，要求甲承担违约金400万元。
案件起诉后，丙以其与乙有房屋买卖合同为由，要求甲、乙为其办理所购房屋的产权证。法院受理后，认定以下事实：
（1）甲、乙合同订立后，双方先施工后办理了有关开工手续，开工1个月后才办理完所有建筑施工手续。
（2）合同约定，双方有权各自对外出售作为分配比例额度内的房屋，乙以甲的名义对外销售房屋；甲、