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个人理财规划之买房规划案例

新婚夫妇的购房计划
戴先生，30岁，月收入8000元；妻，28岁，月收入6000元。两人年终奖金都可多领一个月。
基本支出：生活费5000元，孝养金1000元，交际开支1500元，年度旅游支出3000元，每月固定偿还小额信用贷款500元，基金定期定额投资1500元，保险费支出200元。
目前资产：股票型基金20000元，定期存款10000（利率4%），活期存款5000元。
问题：
1、  现阶段是选择租屋或购屋划算？
2、  如果3年后自行购屋，不知可行否？又该怎样进行准备？

一、财务状况及分析
首先来看该家庭的资产负债情况：
资产负债表
资产
负债
项目
金额
占总资产
项目
金额
占总资产
现金，活期存款
5,000
14%
信用卡/信贷应付款
6,000
17%
定期存款
10,000
29%
负债总额
6,000
17%
共同基金
20,000
57%
净资产
资产总额
35,000
100%
净资产总额
29,000
83%
目前负债比率只有17%，基本财务状况尚称稳健良好，但整体资产属性偏保守，而负债项目中全是消费性贷款，贷款利率远远高过于存款利率，未来应优先考虑以手边存款清偿此项负债。
其次，简要分析一下该家庭的现金流量：
现金流量表
类别
项目
金额
百分比
说明
收入
先生年收入
78000
59.8%
夫收入贡献度
太太年收入
52000
39.9%
妻收入贡献度
工作收入
130,000
99.7%
工作收入依赖度
理财及其它收入
400
0.4%
替代收入来源
年度总收入
130,400
100%

支出
生活消费支出
94,000
72.1%
消费率
偿债支出
6,000
4.6%
财务负担率
保障型保费支出
2,400
1.8%
年度总支出
102,400
78.5%
支出比率
结余
总结余（可储蓄额）
28,000
21.5%
储蓄率
还本投资额
18,000
13.8%
固定储蓄计划
自由储蓄额
10,000
7.7%
自由储蓄率
每月支出结构分析表
消费（生活）支出
细项
金额
占总消费支出%

食
2,000
26.7%

衣（送洗，一般添购）
1,000
13.3%

住（房租，水电气，电话）
1,000
13.3%

行（交通费，油钱）
1,000
13.3%

交际费
1,500
20.0%

奉养长辈
1,000
13.3%

消费（生活）支出小计
7,500
100.0%

从收支结构来看，年度净结余为正数，支出比率78.8%，可储蓄率21.2%，属偏低范围。
收入全来自于工作收入，理财收入不多，要注意到收入中断可能造成的冲击。
支出方面，财务负担率并不高（低于20%），但消费率高达72.1%，有过度消费之虞，且外食与交际费用合计高达生活支出的46.7%，略嫌偏高，应考虑节流。

二、购屋或租屋评估

1、租屋的净现金流现值
=–48,000／（1.03）–48,000*1.06／（1.03^2）–480,00*（1.06^2）／（1.03^3）–48,000*（1.06^3）／（1.03^4）–48,000*（1.06^4）／（1.03^5）
=–46,602–47,959–49,356–50,794–52,273
=–246,984元。

2、购房的净现金流现值
购屋自备20万元，贷款利率4.5%，20年房贷，每年本利摊还额=贷款金额60万/标准年金现值系数13.00794（n=20，i=4.5）=46,125.67元。
5年房贷支出总现金流量现值=–每年本利摊还额*房贷支出年金现值倍数（n=5，i=3）4.580=–211,242元。
假设5年后售屋：
当时房价=80万*复利终值系数XXX（n=5，i=8）=1,175,462元。
当时房贷本金余额=-每年本利摊还额46,125.67*房贷支出年金现值倍数（n=15，r=4.5）=495,369元。
当时售屋净所得=1,175,462–495,369=679,993元。
售屋所得现值（n=5，i=3）=586,567元。
购屋净现金流现值=（自备款-200,000）+（5年房贷支出总现金流量现值-211,242）+（售屋所得现值586,567）
=175,325元。

3、结论
因为（购屋净现金流175,325）–（租屋净现金流现值-246,984）=422309元>0
目前购屋合算

4、贷款额度概算
理想房子三年后价格=800,000*复利终值系数1.25971（n=3，i=8）=1,007,768元。
房价*25%=届时需自备金额251,942元。
房价*75%=届时需贷款金额755,826元。

5、购房能力评估
A.自备款额度评估
在其它条件不变的情况下，目前可能用作自备款来源有两部份：
1）依资产负债表，现有净资产可投入=金融资产–消费负债=29,000元。
2）依现金流量表，未来每年可再投入=年度总结余（可储蓄额）28,000+已清偿消费负债6,000=34,000元（前项已经扣除）。
三年后总储蓄额度=29,000*复利终值系数1.33100（n=3，i=10）
+34,000*年金终值系数3.31000（n=3，i=10）[112540]
=38,599+112,540=151,139元<自备款金额251,942元。
自备款准备尚不足，差额=100,803元。
B.每年偿债能力评估
已清偿消费负债6,000元后，每年度总结余（可还房贷金额）28,000+6,000=34,000<每年摊还金额58,105元。
每年偿债能力尚不足，差额=24,105元。
结论：前述购屋计划无法以目前收支结构达成。
C.如何调整收支
自备款不足部分，每年需要多储蓄额度=100,803/年金终值系数3.31000（n=3，i=10）=30,454元。
房贷偿还部分，每年差额=24,105元。
故，
未来三年，每年比现况需多储蓄金额=30,454，=>每月多储蓄2538元即可。
购屋之后，每年比现况需多储蓄金额=24,105=>每月多储蓄2009元即可。

建议减少交际费支出及不必要的娱乐支出，或寻找薪资更高的工作机会。

6、投资组合
调整现有资产与未来的储蓄，将股票基金的比重提高至少到七成左右。
（以下的组合仅供参考，并非唯一答案，报酬并非保证，波动风险仍需纳入考虑）
项目
金额
目前占金融资产组合比重
预估报酬率
加权预估报酬率
建议调整后百分比
调整后加权预估报酬率
活期存款
5,000
14%
2.5%
0.35%
0.00%
0.00%
定期存款
10,000
29%
4%
1.16%
5.00%
0.20%
债券基金
0
0%
6%
0.00%
25.00%
1.50%
股票基金
20,000
57%
12%
6.84%
70.00%
8.40%

调整前投资组合报酬预估
8.35%
调整后投资组合报酬预估
10.1%

7.风险控制
投资市场风险主要是股市债市相关的波动风险，实务上可透过下列方式降低或分散：
产品挑选方面：
选择有长期稳定绩效可参考者；
选择投资于较大区域市场的基金；
选择同类型基金中各项指标表现较佳者（低波动幅度，高平均报酬率）；
同类型产品中，仍可考虑分散持有几支不同的基金组合。