绿色建筑成本效益分析样本.doc

资料内容仅供您学习参考，如有不当或者侵权，请联系改正或者删除。
绿色建筑成本效益分析
组内成员: 葛云丽 李轩 潘敏慧 胡珊 林森
第一章 绿色建筑的分析背景( 葛云丽)
1.1绿色建筑定义
随着科学技术的发展越来越迅速, 人类在对自然资源开发与利用的同时, 也对自然环境造成了越来越多的破坏, 这些破坏正在给人类带来巨大的灾害。人们逐渐认识到对于环境保护的重要性, 于是绿色建筑的理念逐渐形成。绿色建筑的主要理念就是在建筑的全寿命周期过程中, 既要充分利用现有的各项资源; 同时又要兼顾到对于环境将造成的影响。
国家标准《绿色建筑评价标准》( GB/T50378- ) 对绿色建筑的定义是: 在建筑的全生命周期内, 最大限度地节约资源( 节能、 节地、 节水、 节材) 、 保护环境和减少污染, 为人们提供健康、 适用和高效的使用空间, 与自然和谐共生的建筑。
1.2绿色建筑成本效益分析背景
在建筑规划设计、 施工以及运营使用过程中, 实施绿色建筑方案往往需要增加成本投入。绿色建筑能否为市场所认可和接受, 关键在于其成本效益状况是否良好, 即绿色建筑所产生的额外效益能否大于所支付的额外成本。作为绿色建筑的供求双方, 开发商需要判断为实施绿色建筑方案而多付的成本是否能够在售房过程中得以回收, 购房者也需要了解绿色建筑在长期使用过程中所节省的运营成本是否大于购房时多支付的费用, 双方只有在成本效益评价结果可行的前提下, 才会对绿色建筑产生开发和购买意愿。 由此可见, 在推动绿色建筑发展的过程中, 成本效益评价具有非常重要的作用。
然而, 在现有的绿色建筑评价体系中, BREEAM、 LEED、 CASBEE 等体系未涉及成本效益评价, GBTool 体系作为一个评价框架, 虽提出要进行成本效益评价, 但并未提出具体评价内容和方法。在英国建筑研究中心开发的Envest 和美国商务部标准技术研究所开发的 BEES 等建筑全生命周期环境影响评价工具的最新版本中, 增加了建设、 维护和更换成本的计算功能实施绿色建筑方案而产生的成本, 也未考虑绿色建筑在使用阶段产生的经济、 环境和社会效益。 因此, 绿色建筑成本效益评价成为当前绿色建筑评价研究中亟待加强的重要内容之一。
1.3绿色建筑成本效益评价内容
绿色建筑是指在满足居住健康和舒适性要求的同时, 实现资源高效利用并减少对环境不良影响的建筑。在绿色建筑规划、 设计和施工阶段采取节能、 节水等措施, 虽使设计和建设成本有所增加, 但在长期使用过程中因持续产生资源节约效益而显著降低了运营成本; 采取减少污染、 生态保护与环境改进等措施, 虽然增加了一定的建设和运营成本, 但减少了对环境的不良影响, 减轻了所在地市政公用设施( 如污水处理厂、 垃圾处理厂等) 的处理负荷, 并经过改进建筑物理环境以及周边生态环境, 使居住健康和舒适性要求得到更好的满足。因此, 可将绿色建筑成本效益评价指标分为经济、 环境和社会三个大类, 建立绿色建筑全生命周期成本效益评价指标体系( 图1) 。

图 1 中的各项成本效益评价指标具有不同的支付或受益主体, 包括开发商、 购房者以及代表社会公共利益的政府, 而开发商最终将在售房过程中将自身所负担的成本转移给购房者。各项成本效益评价指标的定量计算结果应符合以下关系:
CB=WTP+Cs-Cc ( 1)
WTP=WTPt+WTPi-Co ( 2)
式中: CB 为绿色建筑的成本效益计算结果 ( 正值表示效益大于成本, 负值表示效益小于成本) , Cs 为绿色建筑因政府采取经济激励措施而获得的税收优惠和补贴, Cc为绿色建筑的增量建设成本, WTP 为购房者对绿色建筑的支付意愿, WTPt为因存在资源节约效益预期而产生的购房者支付意愿, WTPi 为因存在居住健康和舒适性效益预期而产生的购房者支付意愿, Co 为绿色建筑的增量运营成本。在 上 述 各 项 中 , CB由开发商获得 ( 若为负值则变为由开发商支付) , Cs 由政府提供, Cc 由开发商在规划设计和施工阶段支付, WTP 由购房者在购买过程中一次性支付, Co 由物业管理者在运营使用阶段向业主收取。

第二章 绿色建筑的全寿命周期成本( 李轩)
2.1 绿色建筑全寿命周期理论
全寿命周期过程是指, 在设计阶段就考虑到产品寿命历程的所有环节, 将所有相关因素在产品设计阶段得以综合规划和优化的一种设计理论。全寿命周期设计意味着, 不但要设计产品的功能和结构, 而且要设计产品的规划、 设计、 生产、 经销、 运行、 使用、 维修保养直到回收再利用的全寿命周期过程。
2.2 绿色建筑的全寿命周期成本分析
绿色建筑的全寿命周期成本指的是工程项当前期的决策、 设计、 投标、 招标、 施工、 工程验收直到建筑的拆除阶段等过程中所发生的一系列成本, 即建筑的研发费用、 设备的安装费用、 后期的运行维护费用以及拆除安置费用。按照建筑阶段的费用, 绿色建筑的全寿命周期成本包括工程的决策设计成本、 建筑成本、 使用和维护成本以及回收和处理成本四大部分; 如果从社会学角度来看, 绿色建筑的全寿命周期成本包括企业的付出成本, 消费者的付出成本以及社会成本三个部分。
( 一) 绿色建筑的决策设计成本
绿色建筑的决策设计成本包括项目建议书的提出, 对项目建筑地点的选择、 勘查和研究期间发生的费用。绿色建筑决策设计阶段的准备对建筑整体的影响非常大, 不但影响建筑的后续使用情况, 还影响绿色建筑在建设过程中的费用以及经济效益, 决策设计阶段准备完善, 就能够为整个项目节约资金。虽然建筑的决策设计阶段所花费的成本在整个寿命周期中的成本比重不大, 可是决策设计阶段影响其它阶段的成本。
( 二) 绿色建筑的建筑成本
绿色建筑的建筑成本即在建筑的施工过程中所发生的各项费用, 包括物料的采购成本、 建筑设备的采购成本、 人工工资成本、 管理成本以及其它成本。施工过程是绿色建筑最为重要的阶段, 在本质上影响着建筑工程的质量, 施工阶段所花费的成本也是最高的, 在建筑施工阶段, 会有物料的消耗、 设备的消耗以及人工成本和税费的消耗。在这个阶段, 国家政策、 设备价格、 物料的价格波动以及市场需求等都影响着绿色建筑的全寿命周期成本。
( 三) 绿色建筑的使用和维护成本
绿色建筑的使用和维护成本即绿色建筑在后期的使用过程中, 居民需要付出的人力、 物力和财力, 包括建筑中的设备维护成本、 能源消耗成本等多方面。一般情况下, 绿色建筑的使用周期相对较长, 其使用和维护成本在整个全寿命周期成本中占比较大。
( 四) 绿色建筑的回收处理成本
当绿色建筑在使用过程中达到使用年限后, 就需要对其废弃的物料进行处理, 这个过程中产生的费用就是绿色建筑的回收处理成本。废弃物料处理手段不同, 对环境以及社会产生的影响不同, 所产生的成本也不同。
2.3 分阶段进行成本控制
( 一) 决策阶段
1.项目的规模、 资源和位置等情况
调查项目的社会需求状况以及经济和社会效益, 从而确定项目的规模; 调查和分析相关的资源状况, 确定项目实施的必要性。
2.项目的环境和能源状况
根据项目的特点, 确定项目对环境的影响状况, 以及项目室内空气质量的目标值和项目的隔音隔热效果, 做出项目环境影响评价报告; 根据全寿命周期成本最小化目标的要求, 评估建设项目的能源消耗水平、 可再生能源利用、 材料与资源利用等。
3.根据全生命周期成本最小化的原则, 给出项目的备选方案
根据以上调查研究结果, 从技术、 经济、 社会、 财务等各个方面综合论述项目的可行性, 根据全寿命周期成本最小化的原则, 到全寿命周期成本数据库中查找类似工程, 根据类似工程的特点选择适合的估价模型, 计算项目的全生命周期成本, 推荐几个方案供建设单位选择。然后咨询单位把决策方案提交给建设单位, 建设单位根据相同功能下全寿命周期成本最低的原则。特别重要的是, 在以上步骤中要寻求将绿色方法结合进来。要适应自然条件, 保护自然环境, 充分利用建筑场地周边的自然条件, 考虑当地气候特征和生态环境; 尽可能减少对自然环境的负面影响, 减少有害气体和废弃物的排放, 减少对生态环境的破坏。
( 二) 设计阶段
1.充分做好可行性的研究工作
根据投资限额的底线, 要求各建设单位和设计单位对设计方案尽量优化。在确定投资决策后, 最大幅度地节约投资, 降低工程造价, 因此需要充分做好可行性研究工作。
2.加强实际阶段的技术经济分析
对设计方案进行优化选择, 不但从技术上, 更重要的是从技术与经济相结合的背景下, 在满足工程结构及使用功能的前提下, 依据经济指标和综合效益选择设计方案, 使控制成本的创新得到应有的关注和认同。
3.建立各种建筑类型的造价数据库
为了完善设计方案, 以达到从源头上控制成本, 设计单位应该建立一套完整的各种建筑类型的造价数据库, 包括收集外部资料和整理已有的资料, 不但方便设计人员查询、 选择, 也能真正使节省成本工作落实到实处。
4.采用限额设计
限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计, 按照批准的初步设计总概算控制技术设计, 再按技术设计的概算控制施工图设计, 在各专业保证达到使用功能, 业主提出的基本要求的前提下, 按分配的投资额进行设计, 严格控制不合理变更, 保证总投资额不被突破。
( 三) 施工阶段
绿色施工阶段内容包括有场地保护、 环境影响控制、 材料与资源、 节能与节水、 人员安全与健康等等, 既要满足施工需要又要符合绿色施工原则。绿色施工并不是完全独立于传统施工的施工体系, 它是在传统施工的基础上按科学发展观对传统施工体系进行创新和提升。要贯彻”清洁生产”和”减物质化”等绿色理念, 使之体现在传统的施工方案、 施工技术及工艺生产过程的各个环节中。
首先制订先进的、 经济合理的施工方案, 已达到缩短工期、 提高质量、 降低成本的目的。正确选择施工方案是降低成本的关键所在, 而且要积极做好施工方案和施工组织设计的审查工作, 提出合理、 可行、 可靠的施工方案和施工工艺。
在实施方案所产生的经济效益方面, 清洁生产有鱼末端治理。末端治理是在污染物产生后再进行吃力, 吃力设施基建投资大。运行费用高。末端治理把污染物集中在尾部进行处理, 这届造成需要处理的污染物数量多、 负荷大、 一次性投资和运行费用高, 特别是对于分散的污染源, 末端治理很难发挥投资的规模效益和综合效益。
编制资金使用计划, 合理确定工程造价的总目标和各阶段目标值, 使工程造价的控制有所依据, 并为资金的筹集与协调打下基础; 如果没有明确造价控制目标, 就无法把工程项目的实际支出额与之进行比较, 也就不能找出偏差, 从而是控制措施缺乏针对性。经过资金使用计划的科学编制, 能够对未来工程项目的资金使用和进度控制有所预测, 消除不必要的资金浪费和进度失控。
成本控制优化不但要重视工程施工过程中的控制, 同时还要重视施工准备阶段和竣工验收阶段的控制。因此说, 成本控制化工作是一个涉及整个施工项目过程的系统工程, 建筑施工企业只有常抓不懈, 才能持续不断地取得良好的经济效益。
( 四) 运营维护阶段
项目的可维护性是指项目运营期间维修、 维护的难易程度、 运行期间的维护用的费用高低, 项目与新技术接口处理的难易程度及接口处理的难易程度及接口处理费用状况。只有项目维护简单、 费用低, 项目才具有生命力, 才有发展前景。为了更好地使维修工程顺利实施, 维修工程必须做好施工组织管理工作, 其基本原则是经济、 适用、 科学性的均衡性。由于房屋类型的多样性, 形成了维修工程的复杂性, 导致维修施工的组织管理无一定的固定模式。维修施工必须视实际情况而定, 施工作业的程序、 计划、 管理在一定的”弹性”限度内可做必要的调整、 修改和变动。
绿色建筑得以存在的经济理念在今天看来, 莫过于对运营费用的节省。一次性投资的回报将是长期的, 积累的结果必将远远大于初次投资成本的节约。进入运营维护阶段后, 项目已经建成, 降低全生命周期成本的关键就是制定合理的运营和维护方案, 运营和维护方案分为长期方案和短期方案, 运营和维护方案的制定要以生命周期成本最低为目标, 要在保证建筑物质量目标、 安全目标、 绿色目标的前提下, 经过制定合理的运营维护方案, 运用现代经营手段和修缮技术, 按合同对已投入使用的各类设施实施多功能、 全方位的统一管理, 以提高设施的经济价值和实用价值, 降低运营和维护成本。其次, 为了减少环境的负面影响, 必须改变各种标准、 运营方案以及其它与这些设施设计和管理相关的文件, 为确保这些修改的标准被执行, 应实施全面的培训计划。
第三章 成本和效益分析、 影响因素( 潘敏慧)
3.1 绿色建筑成本和效益分析
相比普通建筑, 绿色建筑由于采取了改进居住舒适性、 减少资源消耗和环境影响等措施, 导致其全生命周期各项成本值发生变化, 其中增加的成本称为绿色建筑的增量成本, 节约的成本称为绿色建筑的增量效益。

图 绿色建筑全生命周期成本曲线
建筑全生命周期成本( LCC, life cycle cost) 包括建筑在全生命周期内产生的各项成本, 从项当前期决策、 设计、 招投标、 施工、 浚工验收、 使用直至拆除等一系列过程发生的费用, 也即项目在全寿命周期内所需支付的研究开发费、 建设安装费、 运行维护费、 报废拆除费等费用的总和。具体分类如下图所示:

图 绿色建筑的全寿命周期成本
市场所关心的绿色建筑成本, 实质上是其相对于传统建筑的增量成本, 即在绿色建筑评价所涉及的各个方面, 以满足现行规范标准对于建筑的基础性要求或现有建筑普遍达到的一般水平为成本起算点, 为获取更大的经济、 环境和社会效益而需额外支付的成本, 与绿色建筑评价内容无关的建筑成本不应包括在绿色建筑增量成本中。
从节地与室外环境、 节能与能源利用、 节水与水资源利用、 室内环境质量、 运营管理和其它方面( 包含设计和研发绿色建筑的设计、 模拟、 咨询费用及绿色建筑运营阶段的运营和维护成本) 计算增量成本, 计算过程如下
第一, 确定绿色建筑项目的全寿命周期成本。其中技术方案应符合《绿色建筑技术导则》和当地建筑节能强制性节能标准, 并查阅项目所在地最新建筑安装定额和相关市场报价确定单位定额。
第二, 确定基准建筑的全寿命周期成本。其中技术方案应根据项目所在地强制性节能标准设计的达标建筑的技术方案, 并根据项目所在地最新建筑安装定额确定单位定额。
第三, 确定绿色建筑相对与基准建筑的全寿命周期增量成本, 即用绿色建筑的全寿命周期成本减去基准建筑的全寿命周期成本获得。
绿色建筑的效益根据其模糊程度可分为显性效益和隐性效益。一般来说, 显性效益可直接体现出来, 且受益主体清晰; 而隐性效益一般不直接体现出来, 受益主体多而杂。一般来说, 绿色建筑的显性效益即是其经济效益, 能够经过计算相关的财务指标对其进行评价, 而其隐性效益主要包括环境效益和社会效益。绿色建筑的效益见下图:

图 绿色建筑效益分析
其中绿色建筑的环境效益的计算比较难以确定, 它可分为节能、 节水、 节地、 节材及室内环境改进五个主要方面。具体的环境效益分析见下图:

图 绿色建筑环境效益分析
资源外部性系数的取得对绿色建筑环境效益的测算和分析非常重要, 结合文献给出几种常见的计算方法:
( 1) 市场交易价格法
对于许多环境污染物质, 许多国家经过采用规定排放量及运行污染无排放交易来控制排放, 如碳排放交易等。对于有排放交易价格的污染物, 在计算其环境效益时可直接借鉴其交易价格。
( 2) 机会成本法
当某些环境效益不能直接估算时, 机会成本法是一种很实用的评价技术, 即用环境资源的机会成原来计量环境质量变化带来的环境效益。
在环境污染或破坏带来经济损失计算中, 由于环境资源是有限的, 环境污染了就失去了其它的使用机会。在资源短缺的情况下, 我们可用它的机会成本, 作为由此引起的经济损失。这里必须强调, 资源必须是稀缺的, 资源污染的损失才是机会成本, 否则机会成本为零。
( 3) 恢复和防护费用法
对环境质量改进的话剧效益进行全面评价是很困难的, 然而对环境效益的最低估计能够从减少有害环境影响所需要的经济费用中获得, 可把恢复或防止一种资源不受污染所需的费用, 作为环境资源破坏带来的最低经济损失。
实践中, 国家对于排污费的收取即是恢复和防护费用法的一种形式。因此, 在绿色建筑环境效益的分析中, 如果某项污染有国家相关排污费的规定, 可采用此数据作为外部性系数。
( 4) 影子工程法
影子工程法是恢复费用法的一种特殊形式, 是在环境破坏后经过人工建造一个工程来代替原来的环境功能, 用建造新工程的费用来估算环境污染或破坏所造成的损失的一种方法。
绿色建筑的环境效益评价指标是对绿色建筑进行环境效益评价的依据。由于项目的复杂性, 任何一种具体的评价指标都只能反映项目的某一侧面或某些侧面, 而没有考虑其它方面, 因此仅凭单一的指标很难达到全面评价项目的目的, 因此, 为了系统全面评价一个项目, 往往需要采用一系列评价指标, 这些评价指标就构成了绿色建筑环境效益评价的指标体系。评价绿色建筑的环境效益时, 主要运用了以下指标:
( 1) 净现值法
一项环境保护对策的实施需要成本, 环境保护对策实施后带来环境效益。用净效益的现值来评价该项环境对策的效益。计算公式如下:

式中: △NPV——环境保护净效益的现值;
△CI——年增量环境效益;
△CO——年增量环境成本。
评价: 比较各方案的净效益现值以其中净效益现值最大者为最佳方案。
( 2) 增量投资回收期
投资回收期也称返本期, 是反映投资回收能力的重要指标, 增量投资回收期是指以绿色建筑项目的增量净收益回收其增量成本所需要的时间。增量投资回收期按是否考虑时间价值分为静态增量投资回收期和动态增量投资回收期。静态增量投资回收期是指在不考虑资金时间价值的条件下, 以绿色建筑的净收益偿还其增量成本( 包括建设投资和流动资金) 所需要的时间静态增量投资回收期的计算公式为( 自建设开始年算起) :

式中: Pi——静态投资回收期;
( △CI-△CO) t——第t年净现金流量。
( 3) 增量内部收益率
内部收益率的实质就是使项目在整个计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率, 反映国民经济贡献率的相对指标。内部收益率的经济含义是在项目结束时, 保证所有投资被完全收回的折现率。内部收益率是投资方案占用的尚未回收资金的获利能力, 而不是初始投资在整个计算期内的盈利率, 因而它不但受到项目初始投资规模的影响, 它取决于项目内部, 而且受到项目计算期内各年净收益大小的影响。
对于绿色建筑的环境效益而言, 内部收益率就是净现值为零时的收益率, 即在这个折现率时, 绿色建筑建的环境效益的现值和等于其现金流出的现值之和。其数学表示式为:

式中: △IRR——增量内部收益率。
增量内部收益率的计算应先采用试算法, 然后采用内插法求得。内部收益率越大, 说明项目的获利能力越大; 将所求出的内部收益率与行业的基准收益率或目标收益率ic相比, 当△IRR≥ic时, 则项目的盈利能力已满足最低要求, 在财务上能够被接受。其中的ic是有吸引力的最低收益率或称基准收益率。
( 4) 万元投资环境效益( 增量效益费用比)
增量效益费用比是增量效益与增量费用的比值, 公式如下:

评价: 对于互斥方案, △a越大是效益越好的方案。对于同一工程项目的不同规模方案比较时, 当△a>1时, 增加的投资在经济上才是合理的, 此时, 才可选择投资大的方案, 否则, 应选择投资小的方案。
3.2影响因素分析
价格涨幅、 折现率取值和非年度成本发生时间是绿色建筑全生命周期成本效益评价结果的主要影响因素。价格上涨、 折现率降低与推迟非年度成本的发生时间均有利于改进评价结果。考虑到国内外资源价格上涨以及中国 经济社会发展水平不断提高的长期趋势, 折现率取值未来有望调低, 绿色建筑全生命周期成本效益评价结果将进一步改进。
为改进绿色建筑全生命周期成本效益状况, 应以实现总量控制为目标, 一方面要努力控制各项成本增量, 避免不必要的增加; 另一方面统筹考虑全生命周期各项成本, 适当提高初始成本投入以显著降低后期成本投入并提高节约效益, 从而缩短绿色建筑的增量成本回收期, 这将有利于绿色建筑在市场中获得认可和推广。

第四章 案例1: 某居住小区节水方面的全生命周期成本效益分析( 胡姗)
4.1 数据资料
对获评为绿色建筑的某居住小区在节水方面的全生命周期成本效益状况进行评价。小区建筑面积10.9×104 m2, 共706户, 节水措施包括采用节水器具以及雨水和生活废水的处理 回用这2项。按100%入住率, 每户3.2人, 人均生活用水量按140L/( 人·d) 计算, 小区室内生活用水量为11.5×104 m3/a。据估算, 采用节水器具后, 节水量可达室内生活用水量的14%。另据水量平衡方案测算, 室外绿地浇灌、 道路清洁和景观补水的需水量为2.5×104 m3/a。 因此该小区节水量合计为4.1×104 m3/a, 节水率为29.3%。

4.2 变量取值
小区建筑设计使用期为50 a, 节水设施的增量建设成本为404.7×104元, 其中采用节水器具的增量成本为127.1×104元, 雨水和生活废水处理回用设施的增量建设成本为276.4×104元。
节水设施的运行成原来自再生水收集处理设施的设备运行电费, 每年为2.6×103元。维护成原来自人工湿地填料, 每5a更换一次, 每次6.9×103元。
节水设施的管理成原来自管理人员工资。再生水收集处理设施需专职管理人员1名。 - 当地居民人均可支配收入从6.8×103元/a增至14.9×103元/a, 年均涨幅为8.2%。因此管理成本按初值14.9×103元/a, 年均涨幅rm为8.2%计算。
小区节水设施的维修成原来自雨水和生活废水处理设备的大修。 颁布的《 住宅专项维修基金管理办法》 规定房屋专项维修基金按照建筑安装工程费用的5%～8%计算。为对维修成本做出充分估计, 设节水设施每5a大修一次, 每次成本为设备购置成本的8%。考虑到节水设施的拆除成本相对很小, 因此在本例中忽略不计。
节水设备使用寿命按15a计算, 全生命周期内需更换3次。维修成本和更换成本年均涨幅rs按 - 中国居民消费价格指数( CPI, cosumer price index) 年均涨幅计算, 为2.1%。 - 项目所在城市水价从1.27元上涨至3.50元, 年增长率为10.7%; 电价从0.37元上涨至0.52元, 年增长率为3.5%。据此本文取水价年均涨幅rw为10.7%, 电价年均 涨幅re为3.5%。
现阶段中国各行业建设项目中, 供水项目折现率为8%, 排水项目为4%。由此认为绿色建筑节水成本效益的折现率应在4%～8%之间。绿色建筑不是经营性投资项目, 其使用期长于一般投资项目, 折现率取值不宜过高, 因此本文折现率ic取值为6%。

4.3 结果分析
1) 总体评价结果
计算结果显示, 该小区节水增量成本回收期为21a( 自投入使用时算起) , 全生命周期累计净收益现值( NPV) 为1874.4×104元, 逐年累计节水净收益现值见图2。
若今后水价按照过去十年的涨幅继续增长, 小区节水措施的增量成本可在建筑使用期内得到回收, 但增量成本回收期较长。在各项节水措施中, 采用节水器具的增量成本回收期较短, 而雨水和生活废水处理回用设施由于还需在运营阶段持续投入运行、 维修和管理等成本, 因此其增量成本回收期相对较长。
2) 全生命周期增量成本构成
小区全生命周期节水成本增量现值为746.8×104元, 效益费用比nc为2.5。其中, 设计和施工阶段产生的建设成本占54.19%, 运营阶段产生的各项增量成本共计占45.81%( 图3) 。

如图所示, 管理成本和更换成本构成运营成本的主要部分, 因此是进行成本控制的重点内容。其中, 管理成本在运营成本中所占比例较大, 其主要原因是: 管理人员工资的年均涨幅高于社会折现率。如由专人管理改为兼职管理, 可有效降低管理成本。
3) 水价变动和折现率取值的影响
取折现率ic为6%～8%, 水价年均涨幅rw在
8%～12%之间, 计算小区节水措施的全生命周期净收益现值( 图4) 和增量成本回收期( 图5) 。

如图所示, 水价上涨将使节水增量成本回收期明显缩短, 而选择较低的折现率会因为未来收益的增加而使评价结果得到改进。
4) 非年度周期成本发生时间的影响
为降低更换成本, 应采取措施延长设备的使用寿命Tt, 以延迟更换时间并减少更换次数。以室内节水器具为例, 设节水器具的增量建设成本为C节水 , 延长节水器具使用寿命Tt对增量成本回收期TC的影响见图6。

如图所示, 延长节水器具的使用寿命能够推迟设备更换的时间, 从而降低运营成本, 缩短增量成本回收期。在本例中, 当节水器具使用寿命从11a延长至12a乃至13a时, 节水器具的第2次更换时点将延迟至增量成本完全得以回收的时点之后, 从而导致成本回收期出现突然的大幅缩短。将节水器具的增量建设成本C节水分别提高5%、 10%和20%并进行比较, 结果表明: 即使因延长设备的使用寿命而增加了购置、 安装等初期建设成本, 仍能够缩短成本回收期。因此, 着眼于全生命周期全过程进行绿色建筑增量成本的统筹控制, 适当增加初期建设成本以减少后期运营成本, 能够使绿色建筑全生命周期成本效益状况得到改进。

4.4 绿色建筑市场供给需求曲线分析
在市场机制中, 绿色建筑作为一种盈利性商品, 其市场价格和需求数量由市场所决定, 其市场供给与需求曲线见图7, 其曲线的含义为:
N0—非绿色建筑的需求曲线;
N1—在考虑购房者对获得环境和社会效益的支付意愿后, 绿色建筑的需求曲线;
N2—在考虑购房者对获得资源节约效益以及环境和社会效益的支付意愿后, 绿色建筑的需求曲线;
S0—非绿色建筑的供给曲线;
S1—在计入增量成本后, 绿色建筑的供给曲线;
S2—在计入增量成本并考虑政府经济激励措施后, 绿色建筑的供给曲线。

图7 绿色建筑的市场供给与需求曲线
上述所谓绿色建筑和非绿色建筑是指针对同一个建筑采用或不采用绿色建筑方案而形成的两种产品, 二者在绿色建筑评价所涉及的相关内容之外, 不存在其它差异。从图7能够看出, 即使政府采取经济激励措施对绿色建筑给予税收优惠和补贴, 绿色建筑的市场价格( P1) 也很可能高于非绿色建筑的市场价格( P0) , 但只要采取绿色建筑措施后的市场需求数量( Q1) 大于不采取绿色建筑措施时的市场需求数量( Q0) , 绿色建筑的数量就会在市场中不断增加。

第五章 案例2: 某项目应用绿色技术的经济分析( 林森)
5.1 项目概况
本项目位于华南某省会新建金融区, 是一座宽156m, 进深29m, 高6层的多层公共建筑。项目地理位置较好, 周边交通便利, 北面临河, 生态环境优美。项目总投资3574万元, 总用地面积为4497㎡, 总建筑面积为21511㎡, 设计使用年限为50年, 于 6月建成投入使用。
5.2 项目所用绿色技术
项目主要使用了以下几个方面的绿色技术。
①自然通风技术
在本项目的设计阶段, 即充分考虑了自然通风的因素。项目根据所在地华南地区的气候特点, 以及项目周边的自然地理环境, 在设计时采用了多空间组合式自然通风技术, 在建筑中应用单纯或错位的直通空间、 出入口的大堂式空间、 内庭院式空间、 拔风塔等设计要素, 使用计算机模拟软件对自然通风条件进行量化分析和设计优化, 达到充分利用自然通风从而减少建筑能耗, 以及建筑防风的目的。
②考虑建筑造型的遮阳技术
设计阶段项目设计人员充分分析项目所在地区不同季节的太阳高度角、 方位角, 依据不同方位的不同遮阳需求, 采用与建筑外立面造型完美融为一体的水平或垂直百叶窗、 混凝土花格配穿孔铝板、 屋面绿化和架空层等方式实现建筑遮阳功能, 并保持建筑外观的美观。另外项目根据需求灵活使用铝合金窗框和单片SUN-E玻璃或普通单片玻璃的组合, 进一步实现遮阳效果。
③室内自然采光技术
项目经过设计采光庭院、 采光井和采光天窗, 辅以小进深和双面开窗的设计要素, 结合通风、 遮阳等其它方面的技术, 与人工光源搭配得宜, 综合实现减少传统照明能耗、 满足建筑使用者的生理和心里双重需求的目标。
④多层次的绿化技术
项目在室外选择适宜当地气候和土壤条件的乡土植物, 合理搭配乔木、 灌木、 地被等多层次的植物。项目在建筑内部庭院种植耐阴植物, 在楼顶绿化了1200㎡的面积。综合项目绿化覆盖面积达到约2500㎡, 乔木、 灌木、 地被的比例约为2:2:1.
⑤可再生能源利用技术
考虑到项目所在地区有良好的日照资源, 因而引入太阳能光伏发电系统, 其总装机容量达到61.5KW, 产生的电力并网供整栋建筑使用。项目还使用太阳能和空气源热泵结合的集中供热水系统, 能实现高效率的热水集中供应。
⑥水资源利用技术
项目结合自身实际情况合理设计了雨水收集再利用系统, 收集的雨水主要用于向项目景观绿化提供浇灌用水。
5.3 项目增量成本
本项目建筑面积的工程造价约为1661元/㎡, 整体成本较低。项目从策划阶段开始, 为实现绿色建筑的目标多付出了不少的成本。其中项当前期增量成本为73.3万元, 检测认证的成本为25万元。即项目间接增量成本为98.3万元。技术增量成本及总的增量成本如下表所示:

表5.1案例的增量成本

增量发生项目
分项增量成本( 万元)

技术增量成本
围护结构节能措施
26
照明及空调
92
雨水收集利用
8.16
太阳能光电系统
267.3
太阳能热泵热水系统
25.6
技术增量成本总计
419.06
间接增量成本
检测认证
25
前期成本
73.3
间接增量成本总计

98.3
增量成本总计

517.36
单方增量成本(元/㎡)

240.5095068

5.4 项目增量效益
①经济效益
1) 能耗方面
本项目满负荷运行后的建筑年总用电量约为690000kWh, 本项目的参照建筑方案年总能耗为1803821kWh。而项目的可再生能源发电系统, 在稳定的情况下年发电量约为69000kWh, 占建筑年总用电量的10%。因而在考虑可再生能源对节能贡献的情况下, 本项目每年节电总量为180+69000=1182821kWh/年。项目所在省份执行阶梯电价, 可近似按每度电1元来计算。本项目在能耗方面每年可节约118万元。
2) 节水方面
随着项目使用, 各项指标趋于稳定后, 经检测项目年耗水总量为15000m³, 其中绿化年耗水总量为1865m³, 雨水收集量可稳定于约1400m³。项目每年节水量为1400m³。项目所在地区执行阶梯水费, 可近似按2元/m³计算。则本项目在节水方面每年可节约2800元。
表5.2案例的经济效益

年节约量
单价
节约金额( 元)
节能
1182821kWh
1
1182821
节水
1400m³
2
2800
合计

1185621

②环境效益
项目建成后, 在各种污染物的减排上起着良好的效果, 在考虑节能效果的情况下, 经综合评价, 项目可实现如下表的减排效果:

表5.3案例的减排效果

节煤
减排CO2
减排SO2
减排NOX
减排烟尘
减排煤渣
395.06
1035.06
3.36
2.92
79.01
98.77

项目中乔木、 灌木、 地被的绿化面积以及所起到的固碳作用为:

表5.4案例中绿化的固碳作用

植被种类
面积
面积增量( 较参照建筑)
CO2吸收量( kg/年)
乔木
1000
600
399452.1
灌木
1000
600
133150.7
地被
500
300
4438.356
合计

537041.1

深圳排放权交易所( CEEX) 2成交均价为75.85元/t。则本项目年环境效益有:

表5.5案例的环境效益

CO2( t)
货币化( 元)
减排
1035.06
78509.301
生态
537.04
40734.57
合计
1572.1
119243.9

③社会效益
本项目的建设没有涉及市政设施的改造。项目一半为建设方作为自身的办公空间使用, 另一半作为商业办公空间对外出租使用, 商业面积约为9500 ㎡。其出租价格较周边同等条件商业办公空间价格高15%~20%左右, 均价约为91元/㎡·月。则本项目年社会效益有207.5万元。
综上, 本项目的增量成本效益为:

表5.6案例的增量成本效益

生命周期增量( 万元)
间接成本
98.3

技术成本
419.06

5928
经济效益

596.22
环境效益

10375
社会效益