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一期产品设计任务书(住宅GENSLER)

北京首发房地产有限公司温榆河项目规划设计任务书

一期住宅设计任务书
（GENSLER部分）

§1 项目概况
一、基地情况
1． 基地概况：
1．1 用地地点
本项目位于规划北五环与北六环之间、昌平小汤山镇土沟村，东接规划的京承高速公路，西侧为小汤山镇土沟村，南临温榆河。一期项目用地位于地块南侧靠温榆河沿线。

1．2 周边道路
东侧：京承高速公路；
北侧：规划路；
西侧：规划路
南侧：规划滨河路，一期住户出行的主要交通线路。
1．3 周边环境
一期位于地块南侧，景观价值极高，东侧临在建的京承高速，以100米宽的隔离绿化带与之相望；西侧以自然村落和耕地为主：北侧为景观绿轴；南侧为林荫大道。温榆河在基地南侧由西北蜿蜒向东而去，河道两侧有200米宽城市绿化带。
1．4 用地面积
总的规划用地143.9公顷；建设用地约100公顷；
一期用地35万平方米，其中住宅部分用地22.5万平方米
1．5 基地简况
一期项目用地表
编号
占地面积
(平方米)
容积率
建筑面积
(平方米)
功能
其他条件
地块A
53350
0.6
32000
酒店
限高12米
地块B
33960
0.37
12600
会所及商业街
限高12米
地块C
36835
0.58
21365
联排别墅
限高12米
地块D
110075
0.36
39625
独立别墅
限高9米
地块E
85525
0.38
32500
独立别墅
限高9米
其他
30190

道路及绿化用地

合计
349935
0.3946
138090

允许降低10%

1．6 地理概况
一期用地靠近温榆河绿化带，风景非常有利于营造高档住宅，目前土地状况为耕地。

2．气候及土壤资料
该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，年平均降水量570毫米，年平均蒸发量2000毫米。
原有地貌平缓，落差约2米，为温榆河北岸一片农田，适合物生长

3． 基地社会概况及分析
3．1 目前目前基地所在区域生活配套设施缺乏，周围2公里范围内没有商场、超市，但离高速公路不远，便利的交通条件可有限弥补。
3．2 基地位于规划温榆河绿色生态走廊，为将来的旅游、休闲、度假区，成为北京的旅游休闲景观带。基地所在区域为规划昌平旅游休闲居住区 。

4．规划要求
4. 1 容积率: 0.4
4. 2 限高：A、B、C地块限高 12 米
D地块限高 9 米
5 交通状况
应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；
私车赴宗地路线选择；
应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图
6 市政管线
6. 1 给水：远期供水昌平区自来水管网供给，近期由独立自备井供给
绿化用水、道路用水及建造厕所用水由中水供给
6. 2 雨水：经调蓄后排入温榆河
6. 3 污水：采用分散的小型处理净化为中水
6. 4 供热：采用地热、电力或空气源热朋泵机组等清洁能源供热
6. 5 供电：引自北七家110千伏变电站
6. 6 燃气：采用天然气，引自北七家调压站
6. 7 垃圾处理：垃圾分类收集，无害化处理
地块周围现没有任何管线。

§2． 一期市场定位和产品设计要求
1．市场定位

1. 1 项目市场定位
1.1.1 市场形象定位
全功能休闲生活特区/原生态别墅公园/中坚领袖的梦想家园
u 全功能休闲概念——商务休闲，居住休闲，运动休闲，景观休闲，旅游休闲；
u 北京现代乡村生活——别墅是稀缺的，也是珍贵的，别墅生活是一种高品质生活，是成功人士的生活模式，高格调定位有利于烘托气氛，使人们期望值攀高，为低价入市制造驱动力；
u 中坚阶层多元化的价值趋向，希望有相应宽容写意的生活模式可选，体现多元化主题。

1.1.2 产品档次定位
规划设计、环境配套、物业管理等综合素质一流的高品质、高品味的低密度多元主题复合型居住健康休闲小镇，以高档别墅和高端TOWNHOUSE产品为主。
1.1.3 产品功能定位
u 一期是100万平方米大社区的龙头，产品功能属性应该具备多元化的特征，尽量设计多样的产品类型以满足弹性，可发展性，和多样化的需求，为后续项目打下基础。
u 独立house是产品最基本的定位，以独立住宅为主要居住形式，院落花园、街域、人车共享等为本项目的主要规划元素
u 注重产品的个性与主题。每一期产品的形势并具有各自的主题，温泉、森林或者运动

1. 2 项目竞争优势
u 良好的自然景观创造的地段优势
u 便捷的直入交通创造的地段优势
u 温榆河生态走廊规划创造的地段优势
u 丰富的地热资源
u 高速公路服务区的优势

1. 3 项目目标市场
以北京广大的市场中产阶级为主，以新兴财富阶层为辅

1. 4 目标客户构成及特征
细分变量名称
细分变量描述
有效细分变量内容
1．最终用途
购买本产品的最终用途
第一居所：满足高品质的生活需求
第二居所：家以外的私人专属居所
心理的满足：拥有某种特定的身份标签
投资：个人财产的固化表现；获取长期资金回报
2．地理细分
客户的地区分布
北京地区为主体（中关村、CBD、亚北地区），另有常年来往中国的境外人士
3．人口细分
年龄、生命周期
性格、职业
收入、教育、社会阶层
信仰
①富人阶层（普遍拥有一套以上的居所及交通工具）
②年龄跨度较大，30～50以上
③社交、应酬、招待活动频繁人士
④教育背景跨度较大，无明显特征
⑤男性占大多数
4．心理变量
生活方式、个性、态度
①有强烈的社会主流意识
②个性稳重，有自主的判断力
③完全个性化的生活方式。
④有归属感的某个阶层的业余生活，习惯在固定的场所消费。
⑤对健康的重要性越来越看重
5．行为变量
购买行为：动机、需求、特色、审慎程度、决策角色
使用行为：数量、机会、习惯
①动机：追求高品质的生活；一种身份的认可，尊荣感。
②经济实力强，价格对需求的遏制不明显
③购买决定慎重，感性成分较少
④自我决策，自己说了算
⑤使用行为多样——居家、度假、投资等。使用产品多层次的功能。

2． 项目产品建议
2.1产品类型（住宅部分）及构成

产品形态
主力面积（m2）
总建筑面积（m2）
户数
独立别墅
300-400
74840
197
双拼及联排别墅
220-250
7820
34
温泉公寓
150-180
9000
24
电梯洋房
180-200
5040
24
合计

96700
279

2.2产品的户型配比建议

住宅类别
户型
面宽（m）
进深（m）
建筑面积（m2）
用地面积（m2）
总套数（套）
套型面积合计
（套）
独立
别墅

A型
14
15
480
600
36
18000
B型
11
17
380
500-600
53
21200
C型
11
15
310
400－500
108
35640
联排别墅
D型
9
12
230
220
34
7820
温泉
E型
8
12
150
150
66
9000
电梯洋房
F型
12
18
200

24
5040

合计

279
96700

3、设计成果要求：
设计成果达到方案深度
3.1 概念设计研究各方案简评
应附图：各方案总平面，模型照片或表现图
应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意
向方案的理由及深化调整方向。

3.2 设计目标
应附文：描述项目楼盘设计形象目标
3.3 经济技术指标结论
应附表：综合经济技术指标表

3.4 规划方面的结论
3.4.1 用地布局
(1) 功能分区与产品类型分布
应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布
应附图：功能分区与产品类型分布图
(2) 空间序列和层次
应附文：简述主要公共空间的功能和特点
应附图：相应的参考图片
3.4.2道路交通
应附图：交通分析图
(1) 主入口位置
(2) 人车关系
应附文：明确人车分流、局部合流或合流
(3) 停车方式和数量
应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量

3.4.3 首期销售卖场
应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求

3.4.4 组团管理
(1) 物业管理模式
应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元
(2) 低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）
应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要
求
应附图：组团基本单元分析图

3.4.5 环境景观
(1) 景观现状
应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素
(2) 景观视线竖向分析
应附图：景观视线分析图

3.5 单体方面的结论
3.5.1 应附文：明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，
入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等）
应附图：住宅单体意向平面图

3.6 技术方面的意见
3.6.1 采用新技术意见
3.6.2 土方平衡方案
应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图
3.6.3 日照分析方案
应附图：日照分析图
3.6.4 技术配套的设置要求
应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、
物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求

四．方案设计需要解决的问题
4.1 规划方面的问题
4.2 用地布局
(1) 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计
(2) 依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计
4.3 道路交通
(1)满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、
自行车人流、步行人流；
(2)满足人车关系要求与停车要求
(3)满足公交车与班车停放要求
(4)满足消防要求
(5)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计
4.4 销售卖场
(1)销售卖场销售氛围的营造
(2)根据销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计
4.5 组团与管理
(1) 依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计
(2) 根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等
(3) 高层项目依据标准层拼接意向深化设计
4.6 环境景观
(1)景观设计具备明确的主题
(2)景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织
(3)景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同
时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性
(4)处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等
(5)现状景观的利用方式
(6)当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析

4.7 单体方面的问题
4.8 会所单体方案设计
4.9 商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功
能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使
用
4.10 学校、幼儿园总图布置

4.11 技术方面的问题
4.11.1 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、
水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理
设备等
4.11.2 保温、遮阳和降噪：要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本
4.11.3 新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等
五．设计成果文件要求
1. 彩色规划总平面图一份，比例1：500
2. 总体模型一个，比例1：1000，能够反映规划构思及地形特征
3. 规划方案设计文本四本，规格为a3幅面,内容至少包括：
3.1 设计说明，表达规划设计构想，设计意向及各种专业说明（详见附录一）；
3.2 规划总平面图；
3.3 交通分析图（道路与停车场）；
3.4 规划结构分析图；
3.5 景观分析图；
3.6 视线分析图；
3.7 住宅选型设计，要求小区内主要户型（不少于三种）的两种支持平面、
立面、剖面，包括立面材料与说明。
3.8 表现部分：鸟瞰图，组团景观，沿小区主路景观，院落景观，商业街
及商业广场。
3.9 经济技术指标（详见附录二，要求计算真实、准确）
4. 文本图纸另行制作1#图纸一套。
5. 所有内容的光碟两份。
六．设计时间要求

附录一 设计说明
1.1 建筑设计说明
1.2 结构设计说明
1.3 给排水设计说明
1.4 电气设计说明
1.5 弱电设计说明
1.6 暖通设计说明
1.7 消防设计专篇
1.8 人防设计专篇
有人防工程须完成此部分内容。
1.9 景观方案设计说明

附录二 综合技术经济指标表
2.1 规划指标表 详表2.1
2.2 公共服务设施指标表 详表2.2
2.3 住宅指标表 详表2.3
2.4 容积率指标表 详表2.4
2.5 可售面积指标表 详表2.5
2.6 会所详细指标表 详表2.6
2.7 停车详细指标表 详表2.7
2.3 附录表格

规划指标表 表2.1
指标名称
总体
期

数值
（ha）
所占比重
（％）
数值
（ha）
所占比重
（％）
项目规划总用地

1.居住用地

100

100
①住宅用地

②公建用地

③道路用地

④公共绿地

2.其他用地

①市政道路用地

②代征绿化用地

③市政道路绿化用地

④居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地

⑤与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地

⑥其他政府保留用地或不可建设用地

总建筑面积
m²
M²
1.

①住宅建筑面积
m²
M²
②非住宅建筑面积
m²
M²
③住宅建筑面积比重
%
%
2.

①计入容积率建筑面积
m²
M²
②不计入容积率建筑面积
m²
M²
③不计入容积率建筑面积比重
%
%
3.

①不可售建筑面积
m²
M²
②可售建筑面积
m²
M²
③可售面积占总建筑面积比重
%
%
（续下页）
（接上页）
住宅面积毛密度
m²/ha
m²/ha
住宅面积净密度
m²/ha
m²/ha
公共服务设施面积毛密度
m²/ha
m²/ha
住宅建筑套密度（毛）
套/ha
套/ha
住宅建筑套密度（净）
套/ha
套/ha
人口毛密度
人/ha
人/ha
人口净密度
人/ha
人/ha
绿地率
%
%
建筑密度（建筑覆盖率）
%
%
容积率(建筑面积毛密度)
万m²/ha
万m²/ha
总户（套）数
户
户
总人口(按3.5 人 /户计)
人
人
车位总数
个
个
车位/户数
1:
1:
说明：
1. 应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。
2. 项目规划总用地
根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情况。
3. 居住区用地
住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。
根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地” 三种情况。
4. 住宅用地
住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。
5. 公建用地
也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。
6. 道路用地
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
7. 公共绿地
满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。
8. 住宅面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。
9. 住宅面积净密度
也称住宅容积率，每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅总建筑面积与住宅用地的比值表示。
10. 公共服务设施面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的公共服务设施面积。
11. 绿地率
居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（％）。
绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
12.建筑密度
居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％）。
13.容积率
也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。

32

公共服务设施指标表 表2.2
指标
项目
总 体
期
建筑面积
（m²）
用地面积
（m²）
备注
建筑面积
（m²）
用地面积
（m²）
备注
是否计入容积率（▲/△）
是否可售
（▲/△）
1.
商
业
及
文
体
餐饮

菜市场

各种小型商铺

会所

银行

邮政所

……

面积小计(A1)

2.
教育
托儿所

幼儿园

九年制学校

……

面积小计(A2)

3.市政公用
锅炉房

变电室

煤气调压站

路灯配电室

公共厕所

垃圾站

垃圾转运站

公共停车场

自行车存车处

……

面积小计(A3)

4.其它
居委会

物业管理处

卫生站

防空地下室

（续下页）

（接上页）

……

面积小计(A4)

公共服务设施
面积总计
（A1+A2+A3+A4）

说明：
1. 应根据方案情况填写表格内容；方案设计任务书内的公共服务设施指标表可根据实际需要进行简化。
2. 建筑面积500m²以下的公共服务设施项目，可不必填写“用地面积”一项。
3. 上表中各项目面积计入容积率则用“▲”表示；如不计入容积率则用“△”表示。
4. 上表中各项目面积可售则用“▲”表示；如不可售则用“△”表示。
5. 上表中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各公共服务设施项目的个数等。

住宅指标表 表2.3
住宅
户型大类
户型
编号
户型面积
（m²）
套数
总面积（m²）
该户型占
户型大类
套数比（％）
该户型占
户型大类
面积比（％）
一房
1-A

1-B

1-C

…

小计

100
100
二房

小计

100
100
三房
一卫

两卫

小计

100
100
四房

小计

100
100
五房

小计

100
100
六房及以上

小计

100
100
总计

说明：
1. 对设有工人房的户型，工人房不计入房间数。
2. 上表格为示意性表格，具体项目应根据实际产品及户型情况编制表格；方案设计任务书内的住宅指标表二可根据实际需要进行简化。

北京首发房地产有限公司温榆河项目规划设计任务书
容积率指标表 表2.4
指 标
项 目
总 体
期
建筑面积
（m²）
占总建筑面积比（％）
建筑面积
（m²）
占总建筑面积比（％）
1.计入容积率面积
住宅

公共服务设施

小计

2.不计入容积率面积
地下室

半地下室

架空层

其它

小计

总建筑面积

100

100
建设总用地面积
m²
m²
容积率

可售面积指标表 表2.5
指 标
项 目
总 体
期
建筑面积
（m²）
占总建筑面积比（％）
建筑面积
（m²）
占总建筑面积比（％）
1. 可售
面积
住宅

住宅底层商业

非住宅底层商业

地下车库

其它公共服务
设施

小计

2.不可售
面积
公共服务设施

其它

小计

总建筑面积

100

100

会所详细指标表 表2.6

会所一
会所二
会所建筑面积

项 目
建筑面积（m²）
备注
建筑面积（m²）
备注

中/西餐厅

商务会议

茶室、咖啡厅

多功能厅

阅览室

棋牌室

主体
影音室

部分
健身室

桑拿浴室

温水泳池

壁球

乒乓球室

室内羽毛球

篮球场

桌球室

儿童活动室

便利店

……

附属
部分
室外游泳池

室外网球场

室外篮球场

室外羽毛球场

……

说明：
1. 表格中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各类活动室的个数等。
2. 上表为示意性表格，具体项目应根据会所情况编制表格；方案设计任务书内的会所详细指标表可根据实际需要进行简化。
停车详细指标表 表2.7
指 标
项 目
总体
期
数量
（个）
建筑面积（m²）
是否计入容积率
（▲/△）
是否可售
（▲/△）
数量
（个）
建筑面积
（m²）
是否计入容积率
（▲/△）
是否可售
（▲/△）
自行车位

摩托车位

汽
车
位
1.非露天汽车位

①半地下

②地下

③架空层

④地面车库

2.露天汽车位

汽车位小计

地下、半地下车位
平均面积（m²）

说明：
1. 本表中各项目面积计入容积率则用“▲”表示；如不计入容积率则用“△”表示。
2. 本表中各项目面积可售则用“▲”表示；如不可售则用“△”表示。
3. 方案设计任务书内的停车详细指标表可根据实际需要进行简化。