一期产品设计任务书(住宅GENSLER).doc

一期产品设计任务书(住宅GENSLER)北京首发房地产有限公司温榆河项目规划设计任务书一期住宅设计任务书（GENSLER部分）1 项目概况 一、基地情况1 基地概况：11 用地地点本项目位于规划北五环与北六环之间、昌平小汤山镇土沟村，东接规划的京承高速公路，西侧为小汤山镇土沟村，南临温榆河。一期项目用地位于地块南侧靠温榆河沿线。12 周边道路 东侧：京承高速公路；北侧：规划路；西侧：规划路南侧：规划滨河路，一期住户出行的主要交通线路。13 周边环境一期位于地块南侧，景观价值极高，东侧临在建的京承高速，以100米宽的隔离绿化带与之相望；西侧以自然村落和耕地为主：北侧为景观绿轴；南侧为林荫大道。温榆河在基地南侧由西北蜿蜒向东而去，河道两侧有200米宽城市绿化带。14 用地面积总的规划用地143.9公顷；建设用地约100公顷；一期用地35万平方米，其中住宅部分用地22.5万平方米15 基地简况一期项目用地表编号占地面积(平方米)容积率建筑面积(平方米)功能其他条件地块A533500.632000酒店限高12米地块B339600.3712600会所及商业街限高12米地块C368350.5821365联排别墅限高12米地块D1100750.3639625独立别墅限高9米地块E855250.3832500独立别墅限高9米其他30190道路及绿化用地合计3499350.3946138090允许降低10%16 地理概况一期用地靠近温榆河绿化带，风景非常有利于营造高档住宅，目前土地状况为耕地。2气候及土壤资料该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，年平均降水量570毫米，年平均蒸发量2000毫米。原有地貌平缓，落差约2米，为温榆河北岸一片农田，适合物生长3 基地社会概况及分析31 目前目前基地所在区域生活配套设施缺乏，周围2公里范围内没有商场、超市，但离高速公路不远，便利的交通条件可有限弥补。32 基地位于规划温榆河绿色生态走廊，为将来的旅游、休闲、度假区，成为北京的旅游休闲景观带。基地所在区域为规划昌平旅游休闲居住区 。4规划要求4. 1 容积率: 0.44. 2 限高：A、B、C地块限高 12 米D地块限高 9 米5 交通状况应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图6 市政管线6. 1 给水：远期供水昌平区自来水管网供给，近期由独立自备井供给绿化用水、道路用水及建造厕所用水由中水供给6. 2 雨水：经调蓄后排入温榆河6. 3 污水：采用分散的小型处理净化为中水6. 4 供热：采用地热、电力或空气源热朋泵机组等清洁能源供热6. 5 供电：引自北七家110千伏变电站6. 6 燃气：采用天然气，引自北七家调压站6. 7 垃圾处理：垃圾分类收集，无害化处理地块周围现没有任何管线。2 一期市场定位和产品设计要求1市场定位1. 1 项目市场定位1.1.1 市场形象定位全功能休闲生活特区/原生态别墅公园/中坚领袖的梦想家园u 全功能休闲概念商务休闲，居住休闲，运动休闲，景观休闲，旅游休闲；u 北京现代乡村生活别墅是稀缺的，也是珍贵的，别墅生活是一种高品质生活，是成功人士的生活模式，高格调定位有利于烘托气氛，使人们期望值攀高，为低价入市制造驱动力；u 中坚阶层多元化的价值趋向，希望有相应宽容写意的生活模式可选，体现多元化主题。1.1.2 产品档次定位规划设计、环境配套、物业管理等综合素质一流的高品质、高品味的低密度多元主题复合型居住健康休闲小镇，以高档别墅和高端TOWNHOUSE产品为主。1.1.3 产品功能定位u 一期是100万平方米大社区的龙头，产品功能属性应该具备多元化的特征，尽量设计多样的产品类型以满足弹性，可发展性，和多样化的需求，为后续项目打下基础。u 独立house是产品最基本的定位，以独立住宅为主要居住形式，院落花园、街域、人车共享等为本项目的主要规划元素u 注重产品的个性与主题。每一期产品的形势并具有各自的主题，温泉、森林或者运动1. 2 项目竞争优势u 良好的自然景观创造的地段优势u 便捷的直入交通创造的地段优势u 温榆河生态走廊规划创造的地段优势u 丰富的地热资源u 高速公路服务区的优势1. 3 项目目标市场以北京广大的市场中产阶级为主，以新兴财富阶层为辅1. 4 目标客户构成及特征细分变量名称细分变量描述有效细分变量内容1最终用途购买本产品的最终用途第一居所：满足高品质的生活需求第二居所：家以外的私人专属居所心理的满足：拥有某种特定的身份标签投资：个人财产的固化表现；获取长期资金回报2地理细分客户的地区分布北京地区为主体（中关村、CBD、亚北地区），另有常年来往中国的境外人士3人口细分年龄、生命周期性格、职业收入、教育、社会阶层信仰富人阶层（普遍拥有一套以上的居所及交通工具）年龄跨度较大，3050以上社交、应酬、招待活动频繁人士教育背景跨度较大，无明显特征男性占大多数4心理变量生活方式、个性、态度有强烈的社会主流意识个性稳重，有自主的判断力完全个性化的生活方式。有归属感的某个阶层的业余生活，习惯在固定的场所消费。对健康的重要性越来越看重5行为变量购买行为：动机、需求、特色、审慎程度、决策角色使用行为：数量、机会、习惯动机：追求高品质的生活；一种身份的认可，尊荣感。经济实力强，价格对需求的遏制不明显购买决定慎重，感性成分较少自我决策，自己说了算使用行为多样居家、度假、投资等。使用产品多层次的功能。2 项目产品建议2.1产品类型（住宅部分）及构成产品形态主力面积（m2）总建筑面积（m2）户数独立别墅300-40074840197双拼及联排别墅220-250782034温泉公寓 150-180900024电梯洋房 180-200504024合计967002792.2产品的户型配比建议住宅类别户型面宽（m）进深（m）建筑面积（m2）用地面积（m2）总套数（套）套型面积合计（套）独立别墅A型14154806003618000B型1117380500-6005321200C型111531040050010835640联排别墅D型912230220347820温泉E型812150150669000电梯洋房F型1218200245040合计279967003、设计成果要求：设计成果达到方案深度3.1 概念设计研究各方案简评应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。3.2 设计目标应附文：描述项目楼盘设计形象目标3.3 经济技术指标结论应附表：综合经济技术指标表3.4 规划方面的结论3.4.1 用地布局(1) 功能分区与产品类型分布应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布 应附图：功能分区与产品类型分布图(2) 空间序列和层次应附文：简述主要公共空间的功能和特点应附图：相应的参考图片3.4.2道路交通 应附图：交通分析图(1) 主入口位置(2) 人车关系应附文：明确人车分流、局部合流或合流(3) 停车方式和数量应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量 3.4.3 首期销售卖场应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求3.4.4 组团管理(1) 物业管理模式应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元(2) 低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求 应附图：组团基本单元分析图3.4.5 环境景观(1) 景观现状应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素(2) 景观视线竖向分析 应附图：景观视线分析图3.5 单体方面的结论3.5.1 应附文：明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等） 应附图：住宅单体意向平面图3.6 技术方面的意见3.6.1 采用新技术意见3.6.2 土方平衡方案 应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图3.6.3 日照分析方案 应附图：日照分析图3.6.4 技术配套的设置要求 应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求四方案设计需要解决的问题4.1 规划方面的问题4.2 用地布局(1) 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计(2) 依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计4.3 道路交通(1)满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；(2)满足人车关系要求与停车要求(3)满足公交车与班车停放要求(4)满足消防要求(5)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计4.4 销售卖场(1)销售卖场销售氛围的营造(2)根据销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计4.5 组团与管理(1) 依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计(2) 根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等(3) 高层项目依据标准层拼接意向深化设计4.6 环境景观(1)景观设计具备明确的主题(2)景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织(3)景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性(4)处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等(5)现状景观的利用方式(6)当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析4.7 单体方面的问题4.8 会所单体方案设计4.9 商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用4.10 学校、幼儿园总图布置4.11 技术方面的问题4.11.1 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等4.11.2 保温、遮阳和降噪：要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本4.11.3 新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等五设计成果文件要求1. 彩色规划总平面图一份，比例1：5002. 总体模型一个，比例1：1000，能够反映规划构思及地形特征3. 规划方案设计文本四本，规格为a3幅面,内容至少包括：3.1 设计说明，表达规划设计构想，设计意向及各种专业说明（详见附录一）；3.2 规划总平面图；3.3 交通分析图（道路与停车场）；3.4 规划结构分析图；3.5 景观分析图；3.6 视线分析图；3.7 住宅选型设计，要求小区内主要户型（不少于三种）的两种支持平面、 立面、剖面，包括立面材料与说明。3.8 表现部分：鸟瞰图，组团景观，沿小区主路景观，院落景观，商业街 及商业广场。3.9 经济技术指标（详见附录二，要求计算真实、准确）4. 文本图纸另行制作1#图纸一套。5. 所有内容的光碟两份。六设计时间要求附录一 设计说明1.1 建筑设计说明1.2 结构设计说明1.3 给排水设计说明1.4 电气设计说明1.5 弱电设计说明1.6 暖通设计说明1.7 消防设计专篇1.8 人防设计专篇有人防工程须完成此部分内容。1.9 景观方案设计说明附录二 综合技术经济指标表2.1 规划指标表 详表2.12.2 公共服务设施指标表 详表2.22.3 住宅指标表 详表2.3 2.4 容积率指标表 详表2.42.5 可售面积指标表 详表2.52.6 会所详细指标表 详表2.62.7 停车详细指标表 详表2.72.3 附录表格 规划指标表 表2.1指标名称总体 期数值（ha）所占比重（）数值（ha）所占比重（）项目规划总用地 1.居住用地 100100住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 2.其他用地 市政道路用地代征绿化用地市政道路绿化用地居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地其他政府保留用地或不可建设用地总建筑面积 m M1.住宅建筑面积 m M非住宅建筑面积 m M住宅建筑面积比重 % %2.计入容积率建筑面积 m M不计入容积率建筑面积 m M不计入容积率建筑面积比重 % %3.不可售建筑面积 m M可售建筑面积 m M可售面积占总建筑面积比重 % %（续下页）（接上页）住宅面积毛密度 m/ha m/ha住宅面积净密度 m/ha m/ha公共服务设施面积毛密度 m/ha m/ha住宅建筑套密度（毛） 套/ha 套/ha住宅建筑套密度（净） 套/ha 套/ha人口毛密度 人/ha 人/ha人口净密度 人/ha 人/ha绿地率 % %建筑密度（建筑覆盖率） % %容积率(建筑面积毛密度) 万m/ha 万m/ha总户（套）数 户 户总人口(按3.5 人 /户计) 人 人车位总数 个 个车位/户数1: 1: 说明：1. 应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。2. 项目规划总用地根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情况。3. 居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地” 三种情况。4. 住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。5. 公建用地也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。6. 道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。7. 公共绿地 满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。8. 住宅面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。9. 住宅面积净密度也称住宅容积率，每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅总建筑面积与住宅用地的比值表示。10. 公共服务设施面积毛密度 每公顷居住区用地上拥有的公共服务设施面积。11. 绿地率 居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。12.建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（）。13.容积率 也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。 32公共服务设施指标表 表2.2 指标项目总 体 期建筑面积（m）用地面积（m）备注建筑面积（m）用地面积（m）备注是否计入容积率（/）是否可售（/）1.商业及文体餐饮菜市场各种小型商铺会所银行 邮政所面积小计(A1)2.教育托儿所幼儿园九年制学校面积小计(A2)3.市政公用锅炉房变电室煤气调压站路灯配电室公共厕所垃圾站垃圾转运站公共停车场自行车存车处面积小计(A3)4.其它居委会物业管理处卫生站防空地下室 （续下页）（接上页）面积小计(A4)公共服务设施面积总计（A1+A2+A3+A4）说明：1. 应根据方案情况填写表格内容；方案设计任务书内的公共服务设施指标表可根据实际需要进行简化。2. 建筑面积500m以下的公共服务设施项目，可不必填写“用地面积”一项。3. 上表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。4. 上表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。5. 上表中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各公共服务设施项目的个数等。 住宅指标表 表2.3住宅户型大类户型编号户型面积（m）套数总面积（m）该户型占户型大类套数比（）该户型占户型大类面积比（）一房1-A1-B1-C小计100100二房小计100100三房一卫两卫小计100100四房小计100100五房小计100100六房及以上小计100100总计说明：1. 对设有工人房的户型，工人房不计入房间数。2. 上表格为示意性表格，具体项目应根据实际产品及户型情况编制表格；方案设计任务书内的住宅指标表二可根据实际需要进行简化。北京首发房地产有限公司温榆河项目规划设计任务书 容积率指标表 表2.4 指 标项 目总 体 期建筑面积（m）占总建筑面积比（）建筑面积（m）占总建筑面积比（）1.计入容积率面积住宅公共服务设施小计2.不计入容积率面积地下室半地下室架空层其它小计总建筑面积 100100建设总用地面积 m m 容积率 可售面积指标表 表2.5 指 标项 目总 体 期建筑面积（m）占总建筑面积比（）建筑面积（m）占总建筑面积比（）1. 可售面积住宅住宅底层商业非住宅底层商业地下车库其它公共服务设施小计2.不可售面积公共服务设施其它小计总建筑面积 100100会所详细指标表 表2.6会所一会所二会所建筑面积项 目建筑面积（m）备注建筑面积（m）备注中/西餐厅商务会议茶室、咖啡厅多功能厅阅览室棋牌室主体影音室部分健身室桑拿浴室温水泳池壁球乒乓球室室内羽毛球篮球场桌球室儿童活动室便利店附属部分室外游泳池室外网球场室外篮球场室外羽毛球场说明：1. 表格中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各类活动室的个数等。2. 上表为示意性表格，具体项目应根据会所情况编制表格；方案设计任务书内的会所详细指标表可根据实际需要进行简化。停车详细指标表 表2.7 指 标项 目总体 期数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率（/）是否可售（/）数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率（/）是否可售（/）自行车位摩托车位汽车位1.非露天汽车位半地下地下架空层地面车库2.露天汽车位汽车位小计地下、半地下车位平均面积（m） 说明：1. 本表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。2. 本表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。3. 方案设计任务书内的停车详细指标表可根据实际需要进行简化。