项目方案委员会作业指引.doc

项目方案委员会作业指引
1． 会务组织安排注意事项：
a) 会前：
i. 方案委员会评审会议所在地的行政部门应提前准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录像机、白板和大铁夹或磁吸（用于挂图、板书）、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板/假如是视频会议，应与对方同步调试；
ii. 准备会议过程的文献资料：评审会文献汇编（详本文第7条）、会议议程。每一位投票委员应有以上所有文献；
iii. 根据参会人员情况布置会场，与会人员的位置应用名牌指定
iv. 会议用饮料,食品的服务安排：会场上应备有饮用水、水果及点心；应事先安排好会议半途所需的咖啡、茶水等；
v. 长时间的评审会应安排好工作餐事宜；
b) 会议进行过程中应留出适当休息时间,以每90分钟休息10分钟为宜；
c) 会议记录：由项目策划总监指定专人负责会议记录、整理和汇总会议纪要，会议纪要应涉及投票结果、方案简评；执行总裁应作出会议结论性意见；会议纪要、会议录音（影）及本文第6、7条所列文献应作为资料存档
d) 开会期间组织者应注意维持会场秩序和纪律：
i. 与会者应关闭手机以保证会场安静；应避免随意进出会场；
ii. 条件允许情况下，应安排休息室供设计单位等待使用；
iii. 设计单位人员在会场内的活动，如摄影、摄像、录音，应受会议组织者的限制。

2． 方案委员会文献汇编
a) 第一次方案委员会会议文献汇编应涉及以下内容：
i. 概念性方案设计
ii. 各种经济技术指标分析表/户型配比登记表，详《指引》第XX页条文XX；/详《指引》第XX页条文XX；/详《指引》第XX页条文XX；
iii. 《地区关于概念性方案的评估意见》；
iv. 《项目开发网络图》
v. 《项目设计总体控制计划》；
b) 第二次方案委员会会议文献汇编应涉及以下内容：
i. 实行方案设计的重要内容：
1. 方案建筑总图
2. 户型平面
3. 建筑风格及效果图
4. 示范区设计
ii. 环境景观设计方案
iii. 《项目设计总体控制计划（调整版）》
iv. 《健康住宅实行计划》
v. 《产品标准》
vi. CS02初稿

3． 方法与会议议程控制：
a) 重要议题：
i. 项目第一次方案委员会重要审核项目开发的概念性方案设计及项目经济的原则性问题；第一次方案委员会必须就项目总体规划结构、重要技术经济指标、产品组合、典型户型和基本建筑风格等重大问题作出决策；同时需拟定概念性方案修改深化意见；
ii. 项目第二次方案委员会重要审核项目的技术实行方案和产品标准，以及相应的成本和销售标杆。
b) 会议前与会人员的准备工作：
i. 第一次方案委员会前：
1. 集团投资与策划部对概念性方案、示范区实行计划、产品标准要点及项目设计总体控制计划等提出倾向性意见，并就项目开发计划、开发网络图、CS01B提出基础意见；
2. 集团产品技术管理部、集团营销管理部及集团工程管理部应根据本文附件表格形成综合意见，重要涉及以下内容：
a) 集团技术管理部代表集团产品线对概念性方案设计及后续设计组织的书面评估意见；
b) 集团营销管理部代表集团产品线管理部门对CS01B表中销售部分的成本/收入，以及网络图中销售进度计划的书面评估意见；
c) 集团工程管理部对CS01B表中工程建设成本/工程可行性，以及网络图中工程进度计划的书面评估意见；
d) 集团产品设计部、集团行销管理部及工程管理部对《示范区计划建议》的共同书面意见，书面意见应由集团产品设计部汇总；
e) 集团产品技术管理部、集团营销管理部及集团工程管理部对CS01B的共同书面意见，书面意见应由集团产品技术管理部汇总。
3. 项目策划团队应组织地区投资发展部、产品技术管理部、地区市场营销部、地区工程管理部等部门依据概念性方案设计编制《项目设计总体控制计划》、《产品标准要点》，并在会前提交集团集团投资与策划部审核；其中《产品标准要点》应抄送集团健康住宅推广办公室；
ii. 第二次方案委员会前集团和地区各部门应完毕以下书面发言文献：
1. 项目策划团队部代表地区公司对实行方案的评估；
2. 集团产品设计部对实行方案及对CS02初稿的意见和评估；
3. 集团产品设计部对本阶段设计工作总体的书面意见；
4. 集团产品设计部（代表产品线）对产品标准的书面意见；
5. 集团投资与策划部对实行方案设计、环境景观设计是否符合经营策划思想及概念性方案设计原创思想的书面意见；
6. 集团投资与策划部对设计是否符合《项目设计整体控制计划》规定的书面意见；
7. 集团投资与策划部对产品标准是否符合《产品标准要点》的书面意见；
8. 集团投资与策划部对健康住宅标准实行计划的书面意见；

c) 方案委员会时间安排：整体时间安排视项目复杂限度而定，以不超过一天为宜；
d) 会议议程安排：
方案委员会具体安排依次为：
i. 方案委员会的主持人为项目策划总监；
ii. 策划总监应一方面就项目概况、前期策划（或概念性方案）结论及会议目的作概述，时间以不超过30分钟为宜；
iii. 第一次方案委员会：投标单位分别介绍方案, 并向方案委员会答疑，每家介绍时间以不超过60分钟为宜（其它投标单位应不在会场），每家答疑时间以不超过30分钟为宜；假如是委托一家设计单位做多方案比较,时间可以适当延长；
iv. 第二次方案委员会：建筑设计单位和环境景观设计单位分别介绍方案, 并向方案委员会答疑，每家介绍时间以不超过90分钟为宜，每家答疑时间以不超过30分钟为宜；
v. 项目策划总监应对概念性方案设计、《项目设计总体控制计划》（调整版）、《示范区实行计划》及CS02初稿、产品标准进行总结性讲解；概念性方案总结应重点介绍各个参选方案的规划结构、项目市政基础条件、产品组合及分布原则、典型户型及建筑风格、示范区计划、顾客敏感点、成本等方面的分析结论，以不超过90分钟为宜；此阶段可根据项目需要邀请设计单位和销售代理单位分阶段参与；
vi. 项目策划总监应就所介绍内容向参与会议人员答疑,以不超过30分钟为宜；
vii. 第一次方案委员会：假如属于是投标形式或委托设计多方案比较，方案委员会各委员应以记名投票的方式从投标方案中按优劣顺序选出1个方案以及一个备选方案，投票结果应记录存档；方案选择应以以下方式得出结论：
1. 批准方案的XX内容，建议增长XX内容，在XX方面应予注意；
2. 根据附件内容，本方案，应在XX方面改善后再确认设计思绪，方案委员会各委员可通过电子邮件或电话会议形式沟通拟定方案，不需另行开会；（投票表参照附件-1）
第二次方案委员会：假如与会人员对方案设计有较大争议，可采用记名投票表决的方式表决，表决形式为“通过”或者“不通过”。（投票表参照附件-2）
viii. 第一次方案委员会结论意见的形成：
会议应参照《设计管理指引》中关于《概念性方案评估及方案设计任务书的形成》对设计中的以下核心问题作出具体决策
1. 概念性方案设计优选方案及概念性设计研究结论（具体参照附件-3执行）；
2. 项目设计总体控制计划；
3. 示范区实行计划；
4. 典型户型及建筑风格；
5. 环境景观设计原则；
6. 产品标准要点；
7. 物管概念方案。
方案委员会应结合概念性方案形成CS01B 的基础意见，并提交分管财务的执行总裁审批；
方案委员会同时应对以下问题提出倾向性意见，并提交项目运筹管理小组决策：/项目开发计划；/项目开发网络图。
ix. 第二次方案委员会需形成的结论意见（具体参照附件-3）
e) 执行总裁为方案委员会主任委员并具有一票否决权；执行总裁对方案委员会讨论内容做总结发言；执行总裁应就方案委员会所选的优选方案发表意见；主任委员应形成评审总结，时间以不超过60分钟为宜；
i. 在方案委员会结束后三个工作日内，集团投资与策划部及项目策划团队应结合各方意见，形成概念性方案研究结论及修改深化意见，并报送分管投资与策划的执行总裁签发，并抄送与会人员：
1. 集团投资与策划部应据此审核概念性方案修改及深化成果；
2. 如对概念性方案需做重大调整，执行总裁可决定是是否需要另行召开方案委员会；会议方式可通过网络、视频等方式再行沟通；
ii. 参与会议的方案委员会委员在接受会议纪要后两天内应署名确认会议纪要是否客观反映会议的精神；
iii. 会议过程应由会议组织者全程录音存档及书面记录，条件许可的话应对会议全程录影：
iv. 会议纪要应在执行总裁签署后由地区公司产品设计部在会议结束后3天内发文给与会人员，并抄送集团领导和各与会人员；

4． 会议决定的贯彻和跟踪：
a) 第一次方案委员会后集团投资与策划部应跟踪贯彻方案委员会的精神：
i. 集团投资与策划部应督促并检查策划团队按会议精神规定设计单位修改或深化概念性方案，以达成集团对概念性方案的设计深度规定，并满足经营的经济规定；
ii. 集团投资与策划部应审核修改或审核后的概念性方案设计，并审批策划团队以此为依据编写的实行方案设计任务书，并和集团产品技术管理部沟通拟定后续设计组织及管理方案；
iii. 集团投资与策划部应参与后续的环境景观方案评审、实行方案评审，并检查确认概念性方案精神是否得到贯彻及贯彻。
iv. 概念性方案设计修改深化属于概念性方案设计的收尾阶段，集团投资与策划部应督促策划团队完毕下列工作，并和执行总裁沟通审批下列概念性方案阶段附属阶段性工作成果：
1. 基于概念性方案设计编制的《示范区实行计划》；
2. 基于概念性方案设计编制《产品标准要点》；
3. 基于概念性方案设计编制的CS01B；
4. 基于概念性方案设计调整的《项目设计整体控制计划》。
b) 第二次方案委员会后集团产品技术管理部应跟踪、贯彻方案委员会的精神：
i. 督促策划团队修改完善实行方案设计，并审核修改的成果；
ii. 督促策划团队依据方案委员会的意见精神，修改拟定CS02表，并上报项目运筹小组。
附件-1：
第一次方案委员会选票

项目名称：
评审时间：

本次招标的 个概念性方案中，您认为较为抱负的两个方案按先后顺
序分别是：
优选方案： 号
备选方案： 号。

或
倾向选择 号为优选方案，但应根据附录中的意见进行调整。

注：本次参与投标的单位如下：
一号方案：（设计单位名称）
二号方案：（设计单位名称）
三号方案：（设计单位名称）
……………………………..
投票人署名：
附录：
对概念性方案优选方案的调整意见如下：

投票人署名：
附件-2：
第二次方案委员会选票

项目名称：
评审时间：

本次实行方案设计阶段成果，您认为是否应当通过进行下一阶段设计：
序分别是：
实行方案设计： □ 通过 □ 不通过
环境景观设计： □ 通过 □ 不通过
产品标准： □ 通过 □ 不通过
CS02B： □ 通过 □ 不通过

或
倾向通过实行方案设计阶段成果中的 、 ，但应根据附录中的意见进行调整。
……………………………..
投票人署名：
附录：
实行方案成果调整意见如下：

投票人署名：

附件-3：概念性方案研究结论

结合概念性方案招标及评审意见，策划团队应细化并依此编制概念性方案研究结论，在通过集团投资与策划部审核后，作为概念性方案修改及深化的重要指导思想。
a) 概念性方案研究及各方案简评：
应附图：各方案总平面，模型照片或表现图
应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如故意向方案，应陈述选择意
向方案的理由及深化调整方向。
b) 设计目的
应附文：描述项目楼盘设计形象目的。
c) 经济技术指标结论：
应附表：综合经济技术指标表。
d) 规划方面的结论；
i. 用地布局
1. 功能分区与产品类型分布
应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；
2. 拟定产品类型、档次的分布
应附图：功能分区与产品分布图
ii. 空间序列和层次
应附文：简述重要公共空间的功能和特点
应附图：相应的参考图片
iii. 交通组织：
1. 道路交通
应附图：交通分析图
2. 主入口位置；
3. 人车关系
应附图和文：明确人车分流、局部合流或合流；
4. 停车方式和数量
应附图和文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量；
5. 公交场站
应附文：明确是否设立公交场站，如设立，明确面积或停车数量、位置等；
6. 班车车位
应附文：明确位置和数量。
iv. 销售分期
1. 分期状况
应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置
应附图：分期开发示意图；
2. 首期师范区销售卖场
应附文及图：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置规定和位置规定。
v. 组团管理
1. 物业管理模式
应附图和文：明确社区开放限度和物业管理的基本单元
2. 低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）
应附文：户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的规定应附图：组团基本单元分析图；
3. 高层项目的标准层拼接意向
应附文：简述户型配置、朝向、核心体数量的规定
vi. 环境景观
1. 景观现状
应附文：明保证留、运用、改造及消除的因素；
2. 景观视线竖向分析
应附图：景观视线分析图
e) 单体方面的结论
i. 公建配套
应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊规定的公建分布规定；
应附图：配套分析图。
ii. 住宅设计
应附文：明确内部功能空间设立规定（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源运用规定（例如明确观景规定、朝向、私家花园等）；
应附图：住宅单体意向平面图。
f) 技术方面的结论
i. 集团产品设计部对概念性方案总体意见；
ii. 健康住宅推广办公室对健康住宅标准在项目合用范围的技术意见；
iii. 土方平衡方案
应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图；
iv. 日照分析方案
应附图：日照分析图
v. 技术配套的设立规定
应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水解决设备等设立规定

附件-4：第二次方案委员会需拟定的原则问题

a) 规划方面的问题
i. 重要技术经济指标
详见《实行方案设计成果标准》中相关登记表格；
ii. 用地布局
1. 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计；
2. 依据重要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计。
iii. 道路交通
1. 满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；
2. 满足人车关系规定与停车规定；
3. 满足公交车与班车停放规定；
4. 满足消防规定；
5. 进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计
iv. 市政管网及竖向设计
v. 销售分期
1. 首期销售卖场销售氛围的营造；
2. 根据首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置规定深化设计；
3. 分期设计应综合考虑以下因素：
a) 满足分期的期数、面积、位置规定；
b) 考虑每期设计上的吸引客户的卖点；
c) 分期开发时物业管理模式的可行性；
d) 分期开发时施工组织的可行性；
e) 分期开发时道路系统的可行性。
vi. 组团与物业管理
1. 依据组团基本单元规定拟定组团规模，按照规模进行组团设计；
2. 根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设立、门卫数量、人车管理等；
3. 高层项目依据标准层拼接意向深化设计；
4. 拟定各级物业管理用房规模和位置。
vii. 外部空间及环境设计
1. 外部空间及环境设计具有明确的主题；
2. 外部空间构成的层级；
3. 户外活动场合的规划；
4. 景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织；
5. 景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供欣赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性；
6. 景观与气候的关系，例如避免重要景观处在建筑阴影区、落叶树的选用等；
7. 现状景观的运用方式；
8. 地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析

b) 单体方面的问题
i. 重要住宅单体的方案设计；
ii. 会所单体方案设计；
iii. 商业单体方案设计，商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用；
iv. 学校、幼儿园总图布置；
v. 各类单体方案设计中的各种户型的室内流线以及户型面积指标；
vi. 上述各类建筑的建筑形态和风格；

c) 技术方面的问题
i. 日照间距设计；
ii. 土方平衡设计方案（针对复杂地形时）；
iii. 各市政专业的重要设计标准；
iv. 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水解决设备等；
v. 保温、遮阳和降噪：规定方案设计阶段考虑并解决，需要采用以上技术措施的因素、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实行成本；
vi. 新技术新材料：规定设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等；
vii. 住宅产品的重要构造、用材技术标准和成效比较和实行成本；
viii. 健康住宅办公室的技术意见在方案设计中得到体现。

d) 项目设计各环节的综合分析
i. 根据本部门操作能力及项目具体情况，对设计阶段的工作做全局的考虑。确认该项目设计操作的难点；
ii. 设计任务的细分
1. 根据项目具体情况、销售规定及工程进度，拟定整个项目的各部分是否需分开委托设计。如：会所设计、独立商业区设计等；
2. 根据项目设计的不同内容的不同规定，如建筑、景观、立面、销售包装等，将设计任务拆分。
iii. 初步及施工图设计单位的选择
1. 根据细分的各项设计任务，合理选择设计单位；
2. 选择设计单位时需从其设计人员数量、专业能力、配合能力（境外单位应特别注意）等方面考虑是否可以胜任该项设计；
3. 依据项目情况、市场定位及项目整体成本控制思绪，确认开展方案、施工图设计时，项目各部分的成本分派原则（仅针对设计可控因素）；
4. 以上成本控制计划应与成本管理部门沟通认可。
iv. 地区产品技术部人力资源的分派
1. 确认产品技术部在各阶段的负责人及参与的人数；
2. 确认并评估与各设计单位对接的人员，预见设计控制能力局限性也许产生的风险；
3. 若认为本部门人员在控制某一阶段时也许会有局限性，应提出设想的解决办法；或提出申请集团产品技术提供的具体帮助。
v. 以上各部分内容，应统筹考虑，并在第二次方案委员会中讨论确认；如因时间或其他因素方案委员会无法及时作出决定，主任委员应委托集团设计总监或设计副总监在会后立即会同地区对此进一步研究作出决策，并报各与会人员备案。

e) 产品标准
i. 产品标准的贯彻
1. 公共部位装修标准；
2. 住宅室内交楼标准；
3. 厨房、卫生间防水材料标准及构造做法；
4. 墙体材料标准及构造做法；
5. 屋面材料标准及构造做法；
6. 水、电、弱电标准；
7. 场地建设标准；
ii. 建筑以及景观部品清单及标准；
iii. 集中采购清单及标准。

f) 环境景观设计方案

g) 实行方案阶段需拟定的销售及成本控制目的（CS02）