巴彦淖尔市临河房地产市场调研报告.doc

巴彦淖尔市临河房地产市场调研报告

30
2020年5月29日
文档仅供参考

巴彦淖尔市临河房地产市场
(高层住宅)

调 研 报 告

编制单位:内蒙古双河集团海天地产策划部
编制日期:二〇二四年十月九日
目 录

一、房地产发展环境概况 3
1、地理位置概况 3
2、人口发展概况 3
3、经济发展概况 4
4、居民生活水平 5
5、城市发展规划 6
二、房地产市场综合分析 8
1、总供给量分析 8
2、总需求量分析 9
3、市场推广分析 9
4、宏观政策分析 10
5、市场综合评述 12
三、重点楼盘个案分析 13
1、区域市场分析 13
2、重点楼盘个案 14
3、项目综合分析 19
四、目标客户需求分析 20
1、购房心理需求 20
2、建筑产品选择 20
3、价格需求方面 21
4、购房因素选择 21
5、地理位置选择 22
6、传播媒介选择 22
7、客户消费能力 23
五、房地产发展趋势 24
1、宏观政策趋势 24
2、价格发展趋势 24
3、产品供应趋势 25
4、需求发展趋势 25
六、结 语 27

一、房地产发展环境概况
1、地理位置概况
临河位于内蒙古自治区西部,黄河北岸,阴山南麓,河套平原中部,南临中国第二大河--黄河,故名”临河”。地理坐标为东经107°6' 至107°44',北纬40°34'至41°17'。
临河全境为黄河冲积平原,地面开阔平坦,地势从西南向东北微度倾斜。临河深处内陆,属于中温带半干旱大陆性气候,其特点是:云雾少降水量少、风大、气候干燥,年降水量138.8mm,平均气温 6.8°C,昼夜温差大,日照时间长,年日照时间为3229.9小时,是中国日照时数最多的地区之一。
2、人口发展概况
近年来,巴彦淖尔市人口保持低增长的发展速度,据相关资料显示: 末,全市常住人口达到173.61万人,人口自然增长率为0.294%
临河区人口及劳动力就业情况普查资料显示:年末临河区总人口为53.04万人,城镇人口为29.83万人,占总人口的56.24％;乡村人口为23.21万人,占总人口的43.76％。男性人口27.08万人,女性人口为25.96万人。全社会就业人员27.5万人
末,全市共有艺术表演团体8 个;公共图书馆8座,图书馆服务点30个;文化馆8座;博物馆3个;文物保护管理机构3个;档案馆8个;年末拥有广播电台1座,调频转播发射台6座,广播综合人口覆盖率91.1%;电视台1座,电视转播发射台30座,电视综合人口覆盖率93.1%。
卫生事业发展加快。全市共有卫生机构172个,其中医院25个;卫生院112个;专科疾病防治院(所、站)1个;疾病预防控制中心(防疫站)9个,妇幼保健院(所、站)8个。年末医疗卫生单位拥有病床5380张,比上年增加269张。全市拥有卫生技术人员6084人,其中,执业医师2427人;执业助理医师558人。新型农村合作医疗工作稳步推进。全市参加合作医疗的农牧民达到49.38万人,筹集合作医疗资金2468.91万元。报销医药费用的农牧民达到11.95万人次,报销金额1495.75万元。
全市共有普通高等学校1所,在校学生0.40万人,专任教师557人;普通中等专业学校5所,在校生数0.48万人,专任教师192人;普通中学94所,在校生数11.07万人,专任教师0.62万人;小学357所,在校生数11.92万人,专任教师0.75万人。小学适龄人口入学率达到100%,小学毕业生升学率达到99.1%,初中毕业生升学率达到77.87%,比上年提高5.64个百分点。
3、经济发展概况
国民经济保持又好又快的发展,全市生产总值由上年的217.03亿元增加到278.23亿元,全年人均生产总值达到16045元,比去年增加3485元人民币。市场物价温和上涨,全市居民价格总水平上涨1.9%,比去年上涨了0.1个百分点其中城市上涨2.1%,农村上涨1.6%。
工业经济实现新突破,全部工业增加值突破百亿元大关,达到100.39亿元,比上年增长34.2%。工业经济效益显著提高,全区规模以上工业企业实现利税总额40.53亿元比上年增长1.2倍,工业经济效益指数达287.92元,比去年提高75.6个点。
建筑业生产快速增长,年末全市资质等级四级及四级以上建筑企业53家,从业人员1.09万人,完成建筑业总产值21.93亿元,比上年增长15.1%,完成建筑施工面积194.86万平方米,房屋建筑竣工面积153.97万平方米,竣工房屋价值11.83亿元,全年实现利润总额2.09亿元,比上年增长2.7倍。
固定资产投资稳健增长,全年全社会固定资产投资总额突破200亿大关,达到210.15亿元,比去年增长32.7%,从项目隶属关系看,中央项目完成投资4.97亿元,同比增长1.3倍;地方项目完成投资205.17亿元,比上年增长31.8%。从投资主体看,非国有单位投资积极性增强,成为投资增长的主动力。国有单位完成投资60.88亿元,下降8.3%,占全市投资总额的29.0%;非国有单位完成投资149.27亿元,增长62.3%,占全市投资总额的71.0%。
4、居民生活水平
城乡居民收入快速增长。经济的快速发展、企业效益的不断提高以及建筑业的稳定增加,促进了权势城镇居民收入的快速增长。 全市城镇居民人均可支配收入达到9016元,增长12.3%,根据 相关统计资料显示:城市最高收入占总人数的10%,人均可支配收入达到17394元。城镇单位在岗职工年平均工资达到14820元,比上年增长19%,农牧业和农牧区发展形式良好,全市农牧民人均纯收入4719元,比上年增长14%,较上年有明显提高。 临河区城镇居民人均可支配收入9345元,较上年增长12.5%。
社会保障体系不断完善,年末全市共有18.08万名各类城镇从业人员参加基本养老保险,共发放离退休人员养老金4.10亿元,参加基本医疗保险的各类从业人员达到15.39万人,较上年增长10.4%,共支付医疗保险费0.99亿元,比上年增长11.3%;参加工伤保险的企业职工5.69万人,较上年增长38.1%。共支付工伤保险费242万元,较上年增长96.7%;参加生育保险的企业职工2.75万人,支付生育保险费39万元,较上年增长56%。社会福利事业不断发展。年末全市各类社会福利床位699张,收养人数595人;城镇各种社会救济对象得到国家最低保障救济的户数为2.20万户,人数为4.54万人。全年筹集社会福利公益金3074万元。
人口增长率的增大、人均收入水平的增加、社会保障体系的不断完善,都会不断的拉动房地产的需求,促进房地产行业的稳定发展。
5、城市发展规划
到”十一五”末,全市总人口预计达到187万,其中城镇人口96万,城镇化率达到52％,比现在提高13％,城镇基础设施功能进一步完善,城市人均道路铺装面积达到11平方米,供水普及率达到98％,供热普及率达到60％,污水处理率达到60％,垃圾粪便无害化处理率达70％,气化率达80％,建成区绿化覆盖率达35％,生态建设与环保水平进一步提高,社会各项事业全面发展。
及今后一个时期我市城乡建设工作的主要任务是:要按照城市发展总体规划的要求,围绕”一年打基础、三年出形象、五年上水平”的城镇建设目标,全力构建”一市三区(临河区、陕坝区和东部区)”城市发展框架,力争全市城镇化水平 达到52%,把临河建成拥有50万人口、建成面积50平方公里的内蒙古西部中心城市之一,建成以开发绿色产品及新型工业为主的河套园林城市,把旗县政府所在建成各具特色的小城市,成为带动县域经济发展的增长极。
临河区城镇建设继续采取市区共建、以市为主的办法,走新区开发与旧城改造相结合,新区开发为重点的路子,加大新区建设和康居工程。努力改进城市居住环境,增强城市的辐射和带动功能。
加强临河城市建设。要坚持”市区共建、以市为主”的原则,构建”一市三区”的城市发展框架,坚持新区开发和旧区改造相结合,以新区开发为重点的思路,以实施重点工程为带动,拉大城市框架,拓展城市空间,不断增强城市聚集功能。继续加强城市道路、公共交通、给排水等城市基础设施建设,完善城市服务功能,加强城市环境综合整治、美化城市环境、提升城市品位。
重点发展好绒线、食品、生物制药等工业,提高三产发展水平,不断增强城市经济实力。力争使临河在3年内有明显变化,5年内有根本变化,并经过5— 时间,把临河建成拥有50万人口、城区面积达到50至70平方公里的内蒙古西部地区中心城市之一,以开发绿色产品及新型工业为主的河套园林城市。

二、房地产市场综合分析
对当前房地产市场的发展情况进行分析和总结。
1、总供给量分析
~ 临河区房地产开发完成情况(单位:千万):

巴彦淖尔市商品房供应情况:
　指 标
合计

商业营业住房
其它
住宅
90㎡住房
经济适用住房
房屋施工面积(㎡)
　2140122
　1944087
　831084
　115425
　180531
　1904
本年新开工面积(㎡)
1333260　
1256201　
512533　
48625　
63459　
——　
房屋竣工面积(㎡)
908547　
809323　
234975　
75500　
99224　
——　
商品房竣工套数(套)
——　
7755　
2182　
797　
——　
——　
从图表能够看出:近年来房地产开发得到迅猛发展,房地产开发完成量逐年提高,房地产开发企业利用率也随之水涨船高。
2、总需求量分析
巴彦淖尔市商品房销售情况:
　指 标
合计

商业营业住房
其它
住宅
90㎡住房
经济适用住房
商品房销售面积(㎡)
　905765
　834034
　292792
　97500
　69819
　1912
现房销售面积(㎡)
　370573
　300546
　96646
　75500
　68527
　1500
期房销售面积(㎡)
　535192
　533488
　196146
　2
　1292
　412
商品住宅销售套数(套)
　——
　8216
　3400
　950
　——
　——
现房销售平均价格(㎡)
　1913
　1215
　1159
　931
　2163
　1900
期房销售平均价格(㎡)
　1408
　1397
　1342
　980
　5356
　2597
空置面积(㎡)
　51939
　50929
　17307
　——
　1010
　——
由于巴彦淖尔房地产管理局最近相关房地产信息正在统计过程中,故采用 相关信息。
3、市场推广分析
三线城市的市场推广方式一般很简单,临河也是一样,但本市华裕地产的开发规模和开发数量上都与一般地产项目有较大的区别,除了利用工地现场的围档广告外,还经过各种媒体来推销自己的楼盘,比如报纸、电视等,一般常见的媒体是<巴彦淖尔晚报>,常见的版面是1/8版,电视为巴彦淖尔电视台较多。
由于当前临河房地产市场的推广方式比较单一,尚待开发的资源较多,可充分发挥媒介的优势,经过各种宣传方式和理念来展示公司的项目。
4、宏观政策分析
①自 以来全国房地产价格涨势迅猛,国家也相应出台了一系列政策和措施来进一步稳定房地产价格, 如果被喻为房地产的政策年, 就是房地产的调整年,相继出台的”国八条”、”国六条”对稳定房地产价格起到了极大的促进作用。近日由国务院发起、相关部委组建的联合调查小组将赴全国各城市进行楼市专项调查,其重点就是了解各地对相关文件的具体推进情况,同时针对当前房价增长过快以及住房结构调整情况进行实地调查,以便及时调整稳定房地产价格的具体措施。
②中国人民银行决定,自 9月15日起,年内第五次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.60%提高到3.87 %;一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点,由现行的7.02%提高到7.29%;其它各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18 个百分点。央行表示,此次加息旨在加强货币信贷调控,引导投资合理增长,稳定通货膨胀预期,此次加息能够说是直指过热的房地产投资。在三线城市的临河,选择贷款购买住房的客户较多,贷款利率的上调直接影响消费者购房的心理。
中国人民大学证券与金融研究所副所长赵锡军认为,经过连续加息,市场已到需要重点关注加息累加效应的时候了。加息所带来的另一个影响是对于处于还贷中的消费者。五次加息的累加效应已让部分贷款购房人不堪重负,生活水平也因此会受到影响。现在很多人的月供与收入还处于平衡状态,如果贷款利息提升,月供将加大,而一旦收入提不上去,还款更吃力。那些原计划贷款的购房者,很可能因加息不断而暂时打消购房念头。
③临河商品房预售制度并不完善,有个别楼盘基础尚未施工存在买房预约登记、囤积房源的现象出现,政府部门的监管力度不大,扰乱了正常的房地产秩序。商品房预售许可证发放的条件:工程建设完成总建设投资的30%以上;符合各项质量安全标准。
④开发土地步入市场化进程,国有土地买卖完全经过招、拍、挂形式取得,政府财政收入增加,土地成本加大,相应的房地产建设成本加大,故直接影响房地产的销售价格。
⑤临河新区的规划建设直接影响城市的发展,给房地产行业带来巨大的生存空间,规划在新华街以北、河套街以南、水源路以西、乌兰布和路以东集中力量建设城市的行政、文化、金融中心,形成城市新区的核心区。在核心区建设的带动下,在其南部开发新的居住用地和金融、文设施用地。

巴彦淖尔市临河区新区规划示意图
5、市场综合评述
总结近年来房地产市场的发展特点有如下特点:
①房地产投资迅猛增长,城镇住房告别短缺时代。
②房地产相关政策互动,引发楼市销售升温。
③土地市场化进程加速,市场透明度显著增强。
④开发成本加大,引发商品房销售价格提高。
⑤新区规划建设,给开发企业带来发展空间。
⑥国内房价形成涨势热潮,商品房实现供需两旺。
⑦银行商品房贷款利率上调,消费者购房心理渐渐发生改变。

三、重点楼盘个案分析
1、区域市场分析
①胜利路商圈及延展地带:
美丽洋房、阳光新都、俊峰华庭三个地产项目均为巴市华裕房地产开发公司所建,在销售推广方面略有成就,公司成立时间较长,有一定的品牌优势,但对临河高层住宅属于逐步摸索阶段,俊峰华庭就已经说明了这个问题,没有一个统一的规划,由于其定位是巴市高端住宅、面积普遍偏大,在销售过程中有一定的难度,故美丽洋房、阳光新都户型做了相应的调整;怡欣园、金都华庭一期为去年开发项目,以多层为主,附带一栋高层,由于销售价位较低、但还是传统的营销模式,房源仅剩3套。
②巴市规划新区、开发区:
自从政府重点规划新区的建设,有较大的升值潜力,但在规划设计、相关配套方面不太完善,没有形成规模优势,因此相应的销售价位比市区略低;新城康都于今年十月开盘当日销售80%,主要原因在于面正确客户群体较广,适合中产阶级自住、投资两用的客户,其次是规模优势和开发商实力的体现;锦绣花园一期为15栋多层,由于周边环境较差,故在市区设立接待部,价位较底;泰城新居、绿都新村当前尚未对外界开始销售。
③附小、附中、大学路教育区附近及延展地带:
由于距离学校较近,受到了广大业主青睐,健康花苑、光大花园、富贵园、润丰园、广原园、6号公馆、名苑洋房、澳林花园销售基本完毕;中兴水郡剩下部分门店未售。
④解放街以北、建设路以东:
华海尚都为我公司 重点开发建设项目,初步规划小高层、高层住宅;玫瑰园是 现房,主要以多层住宅为主,房源所剩无几、基本销售完毕;尚林丽景为政府经济适用住房,建设规模17万平方米,买房程序都需要政府层层把关;海天家园现已全部售完;日月星苑于今年三月开始预约登记,但工程却迟迟不肯开工,项目的启动时间较长、形象包装基本没有、销售简单,如此判定公司实力有限。
2、重点楼盘个案
我公司开发临河东门项目主要以高层住宅为主,故重点楼盘个案多为具有相对竞争力的楼盘。
(一)
项目名称
俊峰华庭·峰景C座
销售主题
中央府邸 颠峰生活
建设单位
巴彦淖尔华裕房地产开发集团公司
物业管理
阳光物业管理有限公司
地理位置
胜利北路(原军分区)
建设规模
C座约3万平方米
周边环境
海天购物中心,坐拥商业繁华区,中国移动公司,工商银行,曙光医院等等
相关配套
入户休息大堂、高级会所、游泳池、一层独立大堂,三部品牌电梯、地暖辐射
开盘日期
8月
客户群体
高收入、个体私营业主、企事业领导等高端客户群体
开工日期
7月(施工一年六个月)
竣工日期
4月
销售现场
约400平米(前厅接待、后厅谈判)
销售道具
沙盘、楼书、单页、光盘
结构分布
板式高层住宅;27、28联体复式结构
主力户型
美景轩(三室两厅两卫)128.7㎡;瑞景轩(三室两厅两卫)126.4㎡;耀景轩(三室两厅两卫)128.8㎡;逸景轩(三室两厅一卫)124.3㎡
单元户数
2个单元,标准层一梯4户
销售价位
起价2938元/㎡、2998元/㎡(五层)
推广方式
销售现场、工地围档、环渤海展销会
楼层差价
20元/㎡·层;40元/㎡·层
付款方式
一次性付款、银行按揭、公积金贷款
优惠政策
一次性付款优惠2%
物业服务
视频监控系统、公共广播系统、可视对讲系统
物业费用
6.8元/㎡·年

(二)
项目名称
阳光·新都二期
销售主题
旧城繁华新地标
建设单位
巴彦淖尔华裕房地产开发集团公司
物业管理
阳光物业管理有限公司
地理位置
人民路
建设规模
约7万平方米(3栋高层)
周边环境
金川购物广场、人民公园、中国移动公司,工商银行,曙光医院等等
相关配套
一层独立大堂,三部品牌电梯、地暖辐射、屋面外墙保温
开盘日期
12月接受咨询
客户群体
中高端工薪阶层
开工日期
(具体时间未定)
竣工日期
10月
销售现场
约100平米
销售道具
楼书、沙盘、户型图
结构分布
板式高层住宅;25、26联体复式结构
主力户型
宽绰气派(两室一厅一卫)86.44㎡;方正流畅(两室一厅一卫)90.75㎡;轻巧舒适(三室两厅两卫)86.56㎡;清新雅致(三室两厅一卫)76.75㎡
单元户数
2个单元,标准层一梯8户
销售价位
未定
推广方式
销售现场、墙体广告、报纸
楼层差价
未定
付款方式
一次性付款、银行按揭、公积金贷款
优惠政策
一次性付款优惠2%
物业服务
可视对讲系统、可燃气体泄露报警系统
物业费用
6~8元/㎡·年

(三)

项目名称
美丽洋房(美丽园四期)
销售主题
花园里的情景洋房
建设单位
巴彦淖尔华裕房地产开发集团公司
物业管理
阳光物业管理有限公司
地理位置
庆丰东街
建设规模
2.4万平方米
周边环境
金川购物广场、人民公园、中国移动公司,工商银行,曙光医院等等
相关配套
一层独立大堂,两部品牌电梯、健身房、棋牌室、5000平米水景公园
开盘日期
12月接受咨询(准备本月开盘)
客户群体
中高端工薪阶层
开工日期
(具体时间未定)
竣工日期
10月
销售现场
约150平米
销售道具
楼书、沙盘、户型图
结构分布
板式高层住宅住宅;18、19联体复式结构
主力户型
美景堂(三室两厅两卫)136.15㎡;耀景阁(三室一厅一卫)115.95㎡;雅景庭(三室两厅两卫)119.22㎡;逸景居(三室一厅一卫)129.71㎡
单元户数
1个单元,标准层一梯8户,两部电梯
销售价位
未定
推广方式
销售现场
楼层差价
未定
付款方式
一次性付款、银行按揭、公积金贷款
优惠政策
一次性付款优惠2%
物业服务
可燃气体泄露报警系统、被动式智能控测报警系统
物业费用
6~8元/㎡·年

(四)
项目名称
新城康都
销售主题
构造和谐生活之都
建设单位
内蒙古双河集团海天房地产开发公司
物业管理
海天物业管理有限公司
地理位置
开原路以东、汇丰街以北
建设规模
规划456亩,一期8万平米
周边环境
开发区管委会、车辆管理所
相关配套
幼儿园、老年活动中心、
开盘日期
10月
客户群体
有固定收入的中端收入家庭
开工日期
7月
竣工日期
6月
销售现场
约120平米
销售道具
单页,户型图
结构分布
多层11栋、小高层11层3栋
主力户型
三室两厅两卫123.44㎡;三室一厅一卫104.62㎡;两室两厅一卫92.3㎡;三室两厅一卫106.17㎡;
单元户数
共计700多户
销售价位
起价2150元
推广方式
市区销售点与现场相结合
楼层差价
不等,平均60元
付款方式
一次性付款、银行按揭、公积金贷款
优惠政策
一次性付款优惠2%
物业服务
一般物业管理服务
物业费用
——

(五)
项目名称
广原·日月星苑一期
销售主题
无
建设单位
内蒙古广原房地产开发公司
物业管理
广原物业管理有限公司
地理位置
富河饲料公司、恒丰食品公司
建设规模
规划600亩,一期约30万平方米
周边环境
大世界商场、临河宾馆、五完小
相关配套
幼儿园
开盘日期
8月( 3月接受预定)
客户群体
中低收入家庭
开工日期
3月
竣工日期
12月
销售现场
约50平米非常简陋
销售道具
户型图
结构形式
多层、板式高层住宅4栋11层
主力户型
户性多种多样面积从60~120㎡;高层100~130㎡;
单元户数
以多层为主,700多户
销售价位
多层均价2100元/㎡起价1910元/㎡;高层起价2300元/㎡
推广方式
销售现场
楼层差价
高层暂未定
付款方式
一次性付款、银行按揭、公积金贷款
优惠政策
无
物业服务
一般物业管理服务
物业费用
暂定5元/㎡·年

(六)

项目名称
金都华庭
销售主题
传统营销模式
建设单位
内蒙古经纬房地产开发公司
物业管理
经纬物业管理有限公司
地理位置
庆丰街,经纬广场南侧
建设规模
高层住宅两栋,一期1栋总规模16万平方米
周边环境
市农行四季青菜市场、星月广场、一中、8中
相关配套
绿化率40%
开盘日期
(二期具体未定)
客户群体
中高端客户群体
开工日期
7月
竣工日期
12月
销售现场
小区物业办公室(临时)
销售道具
户型图
结构分布
二期板式高层住宅1栋11层
主力户型
90~130㎡;
单元户数
一梯两户,4个单元
销售价位
一期高层 起价2080元/㎡,预计二期偏高
推广方式
广场冠名,销售现场
楼层差价
一期部分楼层差价100元
付款方式
一次性付款(一期)
优惠政策
未定
物业服务
一般物业服务
物业费用
5元/㎡·年

(七)
项目名称
锦绣家园
销售主题
传统营销模式
建设单位
内蒙古新正房地产开发公司
物业管理
新正物业管理有限公司
地理位置
曙光街,
建设规模
一期15栋多层,总规模84400平方米
周边环境
党政办公大楼,规划新区范围之内
相关配套
绿化率36.5%
开盘日期
10月
客户群体
中低端客户群体
开工日期
9月
竣工日期
12月
销售现场
育红东街锦绣园底店150平米
销售道具
户型图、单页、沙盘
结构分布
一期多层15栋
主力户型
77~121㎡;
单元户数
一梯两户
销售价位
起价1738元/㎡,三层2138元/㎡
推广方式
市区销售点与现场相结合
楼层差价
部分楼层差价100元
付款方式
一次性付款、银行按揭(付五贷五)、公积金贷款
优惠政策
一次性付款优惠2%
物业服务
一般物业服务
物业费用
未定

3、项目综合分析
结合项目调查信息,对其优、劣势进行分析:

序号
项目名称
项目优势
项目劣势
备注
1
俊峰华庭·峰景C座
华裕地产的品牌优势
良好的地段优势,占据商业核心区
营销策划方面较好,得到多数人的认可
没有统一的规划
户型面积偏大、结构方面不太合理

2
阳光·新都二期
华裕地产的品牌优势
3个项目较近,形成规模优势
地理位置优越
项目开工时间具体未定
户型公摊面积较大
未开盘
3
美丽洋房(美丽园四期)
华裕地产的品牌优势
3个项目较近,形成规模优势
地理位置优越
属于临街项目,噪音较大
户型公摊面积较大
未开盘
4
新城康都二期
地产行业的后起之秀
公司实力较强
专业的销售推广团队
项目现场包装欠佳
现场交通情况不便

5
广原·日月星苑
文化氛围较为浓郁
庞大的规模优势
地理位置优越,交通便利
现场形象推广方面欠佳
公司实力不足
项目的启动时间较长
缺乏开发理念

6
金都华庭
成立时间较长,有成功项目经验
项目一期价位偏低,销售较好
已形成一定的品牌
地产商不注重广告推广
二期仅1栋高层
未开盘
7
锦绣家园
位于新区,升值潜力较大
项目规模相对较大,形成规模
定位中低收入家庭
周边配套不完善
施工进度较慢

今年的房地产项目较往年发生了根本性的变化,不论从项目的规模,还是从项目的品质或理念方面都有明显的提高,为得到市场消费者的认可,纷纷步入差异化市场竞争道路。

四、目标客户需求分析 
对消费者购房行为进行市场调查,采用问卷调查方式,针对中高层收入人群,经过搜集和整理,对数据进行分析和研究,综合市场情况得出结论。
1、购房心理需求
今年年初,多层商品房销售平均每平米销售价格不到 元,而到当前位置同类地段的商品房销售价格达到2400元,在短短的一年时间里商品房销售价格增加400元,给消费者购房带来很大的心理压力。对于 临河的房地产的销售价格百姓心理会怎么想呢?经过调查发现有近50%的消费者认为明年房价稳中有升或涨势迅猛,如果是这样,明年的消费潜力还是非常大的。
大部分消费者的购房目的还是为了改进居住条件,作为投资置业的消费者很少,认为一方面今年房价的过快增长已经不是一个良性的发展趋势,另一方面就是消费者的收入有限,没有太多的能力来选择房地产投资。
在消费者近期是否有购房打算方面还是有一半以上的人选择在两年之内购房,消费者的购买潜力还是非常大的。
2、建筑产品选择
在户型选择方面,消费者到底需要一个什么样的房子,在调查过程中我们发现比较喜欢的建筑类型:高层住宅(10层以上)占26%;中高层住宅(7~9层)24%;多层住宅(4~6层)占50%,在临河区以前的建筑类型多数为多层,为了增大土地的利用率,今年高层建筑比较多由以上的数据得出结论:高层住宅渐渐被消费者认同。
在户型面积方面选择单套面积在80—100 m2比较多,占到一半左右。倾向于二房二厅、三房二厅的户型设计;在结构方面习惯了我们常见的板式住宅的同时,也非常希望接受一些新鲜的结构,比如说错层结构,复式结构,跃式结构等,这在临河还是很难发现的。
3、价格需求方面
销售价格是购房者最敏感的问题之一,在调查过程中我们发现需求单价在2500~2850元/m2占85%,单价需求在2850元/m2以上的占15%,高端商品房要让客户认可需要一个过程,这里不排除市场调查的人群局限性,调查中许多客户都希望商品房价格越低越好,因此选择最低范围的较多。同样,选择购置商品房所能接受的房屋总价:15~25万元占70%左右;25~30万元占25%;30万元以上占5%,以上数据说明商品房价格的高低是消费者选择购房非常重要的因素。 根据客户求最低价位的心理,以上数据仅供参考,可能不完全的反映消费者的真正购买能力。
4、购房因素选择
当然,在消费者购房时选择的因素也是非常多的,依次顺序为:地理位置、楼房价格、交通环境、物业管理、小区配套、景观环境、开发商口碑、升值潜力,有33%的消费者认为小区内的景观环境非常重要,随着城市的发展,消费者对房屋的各项因素要求越来越高,在现有的楼盘中,小区内的景观、绿化等只是达到了政府要求的标准,并没有作到最好,能够看出,如若以此为出发点,其销售前景是非常乐观的。
5、地理位置选择
消费者在购房时,各地段选择依次为:巴市规划新区、开发区;临狼路与临五路交汇地带;胜利路商圈及延展地带;附小、附中、大学路教育区附近及延展地带;新华街沿线;建设路沿线。
巴市规划新区、开发区:选择的原因一方面是新区刚刚规划,配套设施不太完善,价位相对于市中心价位偏低,另一方面她的升值空间较大,适合做投资。
临狼路与临五路交汇地带:政府规划北部为居住区,周边的配套设施较完善。北部将形成一华海尚都为中心的中央居住区(CLD)。
胜利路商圈及延展地带:周边商业较为繁华,购物比较方便,这是主要原因之一。
6、传播媒介选择
了解客户购房渠道,是非常有必要的,避免浪费过多的广告投入,我们的目的是用最直接、最经济的投入获得广告的最高预期效果。
楼盘销售信息的渠道,接受的媒体依次为:报刊;销售现场;户外广告;DM单页;网站;电视;广播电台;其它。
从上面的顺序能够看出,报纸依然是消费者接受的主流媒体,也是开发商选择的最直接、最有效的宣传途径。
户外广告市场挖掘潜力无限,可适时选择,但手续较为繁琐。
7、客户消费能力
根据调查资料显示:客户职业选择机关/事业单位干部占38.7%;企业管理人员占15.7%;个体户占22%;建筑业占8%;其它占15.6%,收入水平月收入在1000~ 元占50%以上。
根据 相关统计资料显示: 临河区城镇居民人均可支配收入水平达到9345元,人均消费支出6088元,每户家庭人数2.96人,每户家庭年净收入达9640元,还款能力在每月800元左右。

五、房地产发展趋势
1、宏观政策趋势
①国家的宏观调控将进一步出台相关政策稳定房价,比如确定第二套商品房概念,提高其贷款利率和首付比例等。
②内蒙古自治区落实国家稳定商品房销售价格政策,将在下一步提高住宅的首付比例,甚至在必要的时候取消商品房贷款,无疑对购房行为产生极大的影响。
③临河区政府下一步将加大力度管理经济适用商品房的建设,对高端商品房市场产生严重的冲击。今年开发经济适用房17万平方米,当前符合经济适用房购买条件的达到8000多户,供应与需求的比例为1:10,因此明年将加大经济适用房的供应量。
④房地产市场监管力度增强,市场行为进一步规范。逐步完善商品房预售许可证制度,囤积房源将得到控制。
⑤整顿房地产市场秩序,改进住房消费环境,相关配套设施逐步完善。随着道路、市政设施的逐步完成,以及新区的规划设计,文化、教育场所的兴建,置业的环境得到优化。
⑥受国家和地区调控政策影响,深圳、北京、上海等一线城市房价的虚高将渐渐回落,受国内房地产整体环境的影响,本地消费者购房心理和行为受到一定影响。
2、价格发展趋势
①政策性效应逐步显现,房价稳中有升。
国家稳定住房价格措施,逐步得到落实,房地产价格上涨幅度将得到歇制,向今年的增长速度已不复存在了。
②住房需求增加,将带动房地产业的发展。
住房的需求主要体现在住房政策的改变、人口的增长、城市的发展、商品房的供应状况、消费水平的提高、周边环境、配套设施的完善,以及购房者的心理变化等多方面的因素。
③物价的上涨,拉动房地产的价格上幅。
物价上涨幅度一般为3~5%,与明年商品房价格上涨幅度基本吻合。
④房地产行业作为政府的主导产业,受到了政府的”保护”。
一个城市的发展面貌,主要看房地产,因为她是一个形象标识,代表城市的发展水平。
⑤当前一线城市房价已开始回落,主要是价格虚高引起的,将给临河房地产带来一定的影响。
综上所述, 房地产行业的迅猛发展,已经得到了国家和政府的极大关注。随着国家、政府宏观调控的不断深入,商品房价格涨势进一步得到控制,由于居民收入水平的不断增加,相对购买力也在不断增加,同时明年商品房供应量加大,相互竞争愈演愈烈,房地产发展态势良好,商品房销售达到供需两旺,总体价格水平是呈上升趋势。
3、产品供应趋势
①房地产投资环境得到改进,市政、道路建设进一步增强
②明年商品房供应量加大,市场竞争进一步加剧
③加大土地利用率,高层住宅开发量逐步增加
④小区配套设施逐步完善,小区楼盘个性化特点突出。
⑤楼盘品质、居住品位逐步与大、中城市接轨。
4、需求发展趋势
①人口文化素质的提高,对房地产商品的要求也越来越高。
②在进一段时间内,购房需求将还是以改进居住环境为主。
③房屋户型结构将由大套户型向小户型转变,由最初的三代同堂向两代同居方向发展。
④ 商品房贷款利率5次上调,付款方式将以公积金贷款和分期付款居多。
⑤市场销售价格将还是决定购房行为的主要因素。

六、结 语
随着城市化和房地产市场化进程的加速,临河区房地产市场发展空间很大,经过市场结构调整和市场秩序的整顿,增量市场和存量市场互相促进,互相补充,未来的市场会继续供需两旺。
当前临河房地产市场所取得的发展是在房地产业真正意义上进入市场经济的情况下由销售热带动的,也就是由消费拉动投资,而且这种消费是以居民购房自住消费为主。
城市的房地产市场形势的发展,取决于多方面的因素。一是经济发展因素。经济发展好,人均收入高,必然支撑较高的购房能力,造成房地产的较快提升。二是政策因素。政府采取了一系列稳定房地产市场价格的政策和措施,旨在保持房地产行业稳定健康的发展。
在看到临河房地产市场巨大发展潜力的同时,我们也应清楚的看到其存在的风险因素,包括:临河二手房市场发展与一手房市场不能协调发展;土地成本存在强势上涨趋势,效益降低的风险加大;临河居民收入处于较低的水平,没有足够的有效需求支持房价的持续上涨;当前,深圳、上海等大城市房地产虚高引发下降趋势,各类媒体相继报道,对本地消费者购房行为形成较大威胁。
在今后的工作中我们应该把工作重心放在:挖掘产品卖点、引导客户消费、开发营销手段、建立品牌战略等方面上来,以至于在激烈的市场竞争中利于不败之地。
当然,我们的竞争优势相对较大,能够充分利用我们的资源瞄准市场空白点,适当的加入一些规划理念和营销理念,经过必要的推广方式和一些公关活动,将项目的销售带向一个高潮,完成我们的销售目标,在取得经济效益的同时,也要注重社会效益,让临河、内蒙古甚至是全国范围内到处都有我们成功的杰作。