地产集团交房管理工作指引.doc

厦门大唐房地产集团有限公司交房管理工作指引修订记录修改内容修改人批准人发布日期第一部分 前期准备为了完善大唐地产集团产品交付管理体系，构建一个完整的交房体系及流程，本着对产品的重视及维护公司信誉的原则，打造品牌优势及提高市场竞争力的宗旨，持续提升客户的满意度，赢得更高的信誉，特制订交房工作指引。一、各部门职责（一）主导部门城市公司营销部为交房组织工作的主导部门，财务部、工程部、设计部及物业公司等相关部门共同参与。（二）各部门职责1、集团营销部负责本程序的制订、修改、废止等工作；2、城市公司营销部（1）确定交房标准及服务深度、基调；（2）交房方案与应急预案的审核和实施； （3）交房前做好风险检查；（4）所有版本的合同配置标准的收集；（5）交房公告及入伙通知书的文稿确认；（6）负责整理、筛选入住客户资料；（7）负责根据客户资料填写入伙通知书、入住交接单，根据财务部和物业公司提供的客户欠款资料及应缴费用制订入住费用清单，交房公告的登报及入伙通知书的寄发；（8）负责组织项目工程部、设计部编写住宅使用说明书、住宅质量保证书，完成住宅使用说明书、住宅质量保证书的印制或购买、编号申请、填写及入伙现场的包装、标识的制作。（9）负责业主对产品的反馈信息的收集、沟通类报事的跟踪、交验房活动的全程参与等。（10）负责办理交房相关手续。（11）负责组织交房总结。3、城市公司财务部（1）负责审核拟入伙客户交款情况；（2）负责提供欠款清单。4、项目工程部（1）工程部按照要求检查项目工程质量情况，针对出现的问题采取措施进行整改。（2）按梯按单元标好编号并向物业移交已验收合格的套房钥匙。（3）工程部应与施工单位明确好各项工程质量维修期限的承诺时间，并向营销部及物业公司报备；（4）工程部应向营销部提供一套CAD版的水电线路布置示意图及建筑平面示意图，用于制作“两书”；（5）工程部应向档案室移交一套经规划局盖章确认的总平图、建施分层平面图。（6）拟定工程问题的交房统一说辞并进行培训。（7）工程部负责与物业做好所有项目资料的移交并有移交记录备档，并报备营销部 。（8）工程部负责保修期内房屋质量问题的鉴定，负责协调施工单位或外包整改。5、城市公司设计部（1）参与交房前风险检查工作；（2）检查项目设计是否与方案吻合，分析总结差异之处；（3）检查产品设计是否存在设计变更，变更手续是否齐全，设计变更的分析与提炼总结；（4）对竣工项目设计进行全方位检查，收集总结分析产品缺陷，同时收集业主对产品的反馈信息，运用于后期项目的优化设计，对工程类报事提供技术支持。6、 物业公司（1）前期介入、参与内部预验房，房屋整改问题跟踪反馈；（2）完成新项目物业收费报批手续，提供经发改委审批报备的收费标准；（3）完成业主临时公约、业主手册的制定、印刷；（4）完成入住须知、两书领取签收表、费用收取标准等相关表格的制定及入住费用清单的确认；（5）完成项目物业管理团队组建及各项管理工作的流程制定；（6）完成各项管理规章制度的上墙工作及确认其他管理工作流程；（7）拟定承接查验协议及查验实施方案交由营销部审核；（8）拟定交房方案及应急预案交由营销部审核；（9）负责保管已移交的所有套房及设备房的钥匙；（10）负责制作入住指引示意图，并于交房现场显著位子摆放好；（11）负责交房现场的物业管理工作；（12）负责拟定物业服务方面的交房统一说辞并进行培训；（13）负责业主房屋整改等相关问题的跟踪反馈。二、时间节点1、交房前90日由项目营销部客服负责人组织相关部门参加交房筹备工作会议，成立交房工作小组，确定交房工作参与人员，并组织制订交房倒排工作计划。2、交房前90日完成销售合同的梳理：列出合同约定交房标准及违约界定，列出有特殊承诺要求的客户合同清单，并针对承诺条款进行分析核验。对于没有达到承诺条款的合同，列出客户清单及相应条款，提报交房小组，由交房小组共同商议制订处理方案。3、交房前60日完成首次交房前风险检查工作。4、交房前45日确定交房方案。5、交房前40日完成首次风险检查、整改及复查，并启动交房风险事项处理预案 。6、交房前30日完成客户资料清单收集整理，客户资料包括：房号、客户名称、合同面积、单价、总房款、付款方式、到款金额、其他未结款项等相关信息。 7、交房前30日完成商品房使用说明书、商品房质量保证书的制作。8、交房前15日完成二次风险检查整改项及复查工作。9、交房前15日完成与物业的交接手续：包括向物业移交合格住宅、设施设备，单元钥匙，项目全套资料原件或复印件，业主档案资料，包括：楼宇栋号、单元、建筑面积、姓名、联系电话、联系地址、特殊处理备案（如免管理费等要求）等相关资料。10、交房前15日完成交房公告刊载和交房通知书寄发。11、交房前10日完成所有交房相关文件资料的准备，包括入住费用明细清单、房屋验收表、入住交接单等相关文稿。12、交房前10日确定交房现场布置方案，交房前1天完成现场布置。13、交房前10日完成交房培训工作，包含交房风险问题的统一说辞的拟定与培训，交房预演等相关培训工作。第二部分 物业承接根据国家住房城乡建设部于2011年1月1日正式实施的物业承接查验办法内容规定：第十条，建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。一、承接条件1、经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的建筑工程竣工验收意见书；同时达到各地方的法定交房标准。取得公安消防部门核发的建筑工程消防验收意见书。并取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；7、法律、法规规定的其他条件。二、承接流程确定物业承接查验方案签订物业承接查验协议解决查验发现的问题确认现场查验结果移交有关图纸资料查验共用部位、共用设施设备备办理物业交接手续三、承接查验组织方式1、项目查验小组主要由项目工程部、营销部、监理、物业服务中心组成；城市公司工程部、设计部、总经办、营销部及物业公司派出人员到现场指导开展查验工作。以专业进行分组验收：根据入伙总户数，按专业分土建检查组（两组以上）、水电设备检查组（一组以上）、室外及公共部分检查组（一组），各组中由地产、物业人员联合组成。2、检查、整改、复查及系统录入工作应分批次交叉进行：项目部应编制专项计划，分批次施工至交房标准，每完成一个批次的施工即通知查验小组进场验收；查验小组当天应将验收记录表附联交项目工程部组织整改工作，同时将此批次检查内容录入“工程整改管理系统”中；项目工程部组织完成整改后，应立即通知查验小组进行复查；查验小组按批次组织复查工作，并在每批次复查工作完成后，立即将复查结果录入“工程整改管理系统”中备查。3、物业服务中心客服或工程人员应每天查阅“工程整改管理系统”，监督整改工作，发现问题及时向查验小组组长汇报，并按周/月生成周/月报向查验小组组长及城市公司营销部汇报。四、承接标准一、地下室验收标准1地下车库地面无空鼓、起砂、墙面无空鼓、裂缝，地面无积水、无渗漏。采光井玻璃安装牢固、油漆无漏刷、无渗水。管道、电缆桥架符合安装标准，标识清晰明显。2金刚砂地面或环氧树脂地面，墙面及天面刮腻子，车辆出入引导标识齐全、车位标识清晰，地面整洁、无建筑材料及垃圾推放，排水顺畅、无积水、漏水，室内光源充足3车库：带蓄电池单管荧光灯或普通单管荧光灯，管吊安装。二、设备用房验收标准配电室输电线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使线路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每个回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M/KV。配电房、发电机房、风机房、弱电机房：带蓄电池应急荧光灯，采用单控开关就近控制。设安全型五孔插座及空调插座，五孔插座暗装。消防水泵房带蓄电池单管防水型荧光灯，楼梯出口设带蓄电池吸顶节能灯，灯具均设单控开关就近集中控制。楼梯设壁装疏散指示灯。物管用房、社区用房及生活水泵房普通荧光灯，荧光灯均吸顶安装，采用单控开关就近控制。设安全型五孔插座及空调插座，五孔插座暗装。物管用房及社区服务用房预留弱电箱（考虑电视、电话、网络三个部分），线管按图纸预留、预埋到位，各系统具体内容由相应专业公司及单位负责完成。物管用房、社区用房给水排水管道入户，给水设独立水表。电梯机房单、双管自带蓄电池荧光灯，设单控开关控制。预留空调电源插座。储油间安装防爆灯。三、公共部分验收标准单元号、楼层号、房号、楼牌安装牢固、端正，号牌清晰，标识正确，无污染、破损、锈蚀、变色单元门禁外观完好无划痕、污染等，各按钮标识清晰，露天安装有防溅水措施，使用功能检查，断电后备用电功能检测单元门五金件齐全，安装正确、牢固，开启灵活，密封良好，关闭密实、不费力，无变形、变色，无倒翘、阻滞及反弹现象；闭门器力度适中，门体外观涂刷美观、无划痕，玻璃完整无裂痕、残损，玻璃胶密封饱满墙、地、天棚地面：目视无开裂，轻敲无空鼓，地面干净、平整，无水泥块及其它遗留杂物墙面：无可视开裂、破损、污染、起皮、起粉，墙面无色差，无渗水痕迹，轻敲无空鼓。阴阳角须弹线，偏差在3mm以内雨蓬支架安装牢固，玻璃完好无裂痕、破损，与墙体接缝处密封无渗漏，玻璃胶密封饱满，雨篷不积水，边缘有滴水线或槽台阶铺砖是否平整、色泽是否一致、阴阳角垂直、拼缝整齐、粘接牢固、无脱落边角缺损、开裂等现象栏杆、扶手栏杆轻摇无晃动，无锈蚀，无划痕，玻璃无裂痕、污迹，油漆完好、颜色均匀。信箱安装是否方正、位置合理、牢固、外观完整无划痕、标识清晰信箱高度设置方便收取信件；表面光洁无损伤或被撞凹凸现象；信箱门锁开启灵活，房号标志清楚、有序；箱口处盖板密封严实，并可上锁。标识系统标识正确、清晰、美观、安装牢固、指示正确。看房、交房道路全程路面为水泥或沥青硬化，路面整洁无污染，无建筑垃圾及施工材料堆放，沿路两侧完成绿化不见黄土，沿路与施工现场间隔需砌围墙或挡板，并上广告喷绘画装饰，引导标识齐全，适当摆放小盆花做造型，彩旗、拱门等视情况安置，室内交房通道需保障灯源足够电梯轿厢电梯轿厢需保持整洁、美观，提示、标识清晰，可使用5厘以上护板包装，或采用1寸以上厚泡沫板外加公司LOGO和宣传内容（也可参照龙湖地产使用透明塑板做轿厢墙面防护），电梯轿厢顶可采用钢丝网护顶，桥顶四角固定电梯间高级地砖铺设地面，墙面及天面刮腻子，地砖需查看是否平整、色泽是否一致、阴阳角垂直、拼缝整齐、粘接牢固、无脱落边角缺损、开裂等现象，无建筑材料及装修材料堆入，地面、墙面保持整洁、无积水，采用绿色植物做局部造景，保障室内灯源足够楼梯间楼梯间：吸顶应急节能灯，自带蓄电池，采用双控延时开关控制。设疏散指示灯、安全出口标志灯。电梯门套可采用不锈钢专用贴膜保护（可在门套阳角处围护离地稍不小于1.2米的夹板护角，如为不锈钢门套还需采用贴膜保护）公共过道精致高档装修地板，可采用模板或耐磨泡沫膜保护, 并设计公司LOGO和宣传内容；精致高档装修墙体，墙面可采用泡沫护膜保护，距地面高度为1.5米，并设计公司LOGO和宣传内容公共天井、露台整洁干净，无堆放建筑垃圾及施工材料，局部进行适当绿化公共卫生间防水型吸顶灯具。陶瓷片密封水龙头，小便器采用感应式冲洗阀，坐便器采用容积为6L的冲洗水箱，蹲便器采用脚踏式冲洗阀公共部位、共有部位的装修要求：门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。进门户门锁应安装牢固，低层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的窗子均应装设铁栅防护栏。木装修工程应表面光洁，线角顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。抹砂应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。小区道路小区道路通畅，地面无积水，无下陷、断裂，路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤；路沿石砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤；面层拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹，无缺棱掉角；路牌标志清楚，地面线角顺直。标识系统小区标识系统标识正确、清晰、美观、安装牢固、指示正确。包应含地下停车场标识走道、电梯前室吸顶普通节能灯或吸顶应急节能灯，应急灯具均自带蓄电池。吸顶普通节能灯采用单控延时开关控制，吸顶应急节能灯采用双控延时开关控制。消防电梯前室一盏应急灯采用双控开关控制四、外墙验收标准外墙砖、墙体：露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等是否平整、色泽一致、阴阳角垂直，外墙砖拼缝整齐、粘接牢固无脱落、缺失等现象外墙及屋面不得渗水。各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定；散水坡无下陷、断裂与墙体分裂；面层平整，无脱层；无倒泛水无渗漏现象。涂料均匀没有明显的色差、起泡、脱落，贴砖整齐无脱落崩角、色差，外管铺装符合设计和使用功能，无堵塞，外飘板、墙面及分户玻璃窗门无污染和建筑垃圾堆积。外墙涂料是否平整、整洁、色泽一致、阴阳角垂直、无空鼓、开裂、脱落、起皮、透底、掉粉现象，无漏涂部位外墙饰面、腰线色泽一致，无空鼓、开裂、脱落现象，无破损 ，与其它材质相交处界面整齐空调外机护拦、外窗护拦安装牢固（手推检查）、五金件配备齐全，拦杆间距均匀、油漆完好、无锈蚀五、屋面验收标准屋面、瓦搭接整齐、整洁、无错位，边角与烟道跟角处理到位，外观有无破损和其它可能渗漏的隐患平屋面应有隔热保温措施。平台、天台：屋面隔热层、防水层板端缝、伸缩缝油膏紧贴；隔热板、防水层表面无裂缝；天沟、落水口畅通，管道完好；天面扶栏无破损、变形，无明显锈蚀。3层以上房屋在公用平台设置屋面检修孔。在阳台和3层以上房屋的屋面应有效组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。水池、水箱按设计要求和有关卫生标准进行验收；无渗漏水现象；内外爬梯无锈蚀现象。坡度符合要求 嵌缝密实，无下陷、断裂现象。屋面楼栋避雷系统符合设计要求，安装结实，搭接的连接长度满足规范要求，焊接饱满，焊点稳固，无夹渣、焊瘤、虚焊、气孔、错焊、漏焊，接地阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求，有完好的防护措施。六、园林地面绿化完好，无大面积死苗；排水畅顺，辅助景观等设施完好无损园林绿化及设施配套在物业交付时，做到园林绿化配套同时交付，划分区域施工及交房，需在该区域完成交房通道的周边绿化及配套设施的完善。绿化园林按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，无黄土裸露，无缺株少苗，成活率达100%，无病虫害发生，无绿化死角，无杂草丛生，绿地纯度98%；绿化用水水管布局合理，安装地插龙头，前置开关，龙头开关距离绿地四周不超过100米，布局覆盖率100%，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃，园林绿化与交房同步完成小区路灯按设计要求安装；灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花。七、安装电梯设备应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过电器装置安装工程及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应制动灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合验收要求并取得相关合格证。强电箱分级开关安装到位，面板无划痕、锈蚀、变形、安装方正，分级开关标识清楚及准确，漏电开关实验动作，开关容量配置合理，接地保护到位，工作正常。箱体安装牢固，表面完好无划痕，锁具齐全，表体开关安装牢固、位置合理弱电箱面板有划痕、锈蚀、变形、安装方正，配置内部设备齐全无裸露线头，接地保护到位，箱体安装牢固、表面完好无划痕、锁具齐全、无裸露线头消火栓（箱）开启灵活，密封良好，关闭牢固，门体外观涂刷美观、无划痕、残损或掉漆，锁具齐全，箱内水带、枪头、手报等设施配置齐全，管线带压截门无渗漏消防栓安装牢固，配件齐全、完好；管沿与箱沿无间隙。消防设施必须符合建筑设计防火规范，中、高层楼宇消防符合民用建筑设计防火规范要求，并且有消防部门检验合格签证。安防安防系统安装到位，有效布防，门禁、摄像系统投入使用。水、电表间应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。水、电表间：门上方设壁装节能型灯，强弱电井门侧设带开关明装安全型密闭五孔，水井门侧设明装单联单控密闭开关。紧急报警安装位置合理，不存在歪斜、松动等问题，试运行正常八、配套设施接管验收下水口预留位置、高度合理马桶下水管距与墙距离合理，方便安装坐便器具排风口外墙排风口预留应倒坡雨水管支架安装牢固，接口无渗漏，管体完整无砂眼、裂痕，管根无漏水痕迹，无污染。水、电管井门扇开启灵活，关闭牢固，有限位装置，开关不碰撞墙面饰面砖，密封良好，门体外观涂刷美观、无划痕、残损，锁具齐全、钥匙统一；管井内表计、开关、阀门完好无损、运转正常。烟道口、排气孔烟道口、百页安装牢固、无残损，无渗漏迹象检查井检查井和化粪池进出水口高差不小于5厘米，井盖搁置稳妥并设置井圈。沟、池、井的盖板、井盖不松动，排水畅通，井内无杂物， 井盖标识正确。明暗沟沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；沟盖板安装平稳、牢固，排水顺畅；有管道通球试水实验记录。立管检查口预留高度、位置合理，密封良好管线打压压力实验各接口无渗漏、试压（2小时）。排水做闭水、通水实验排水系统管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。卫生间、厨房内的排污管出户管长不宜超过8M。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。水泵安装应平稳，运行时无较大震动。接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。商铺给排水管道入户，每户设独立水表。预留水龙头、排水口，洁具用户后期自理。主体结构地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。砖混结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定其他与房屋接管验收有关的其他细节，验收标准结合客户的敏感点进行验收。五、物业交接手续物业承接查验完成后，待所有的查验不合格项完成整改并复验合格即可办理物业交接手续。1、移交确认（1）资料的移交确认。资料查验组在完成查验后，将查验结果据实记录在交接清单上，双方人员在交接清单上签名确认。交接清单一式两份，双方各执一份。（2）设施设备的移交确认。设施设备查验组在完成查验后，将查验结果如实记录在交接清单上，双方人员在交接清单上签名确认。交接清单一式两份，双方各执一份。（3）楼宇及公共区域的移交确认。楼宇及公共区域查验组在完成查验后，将查验结果如实记录在交接清单上，交接双方人员在交接清单上签名确认。交接清单一式两份，双方各执一份。2、签发接管通知在完成所有项目查验后，物业公司按照物业承接查验协议约定，按时签发接管通知，完成项目交接工作。3、物业管理用房的移交（1）物业管理用房应按建筑面积的0.3%进行配置，最低不得少于100平方米。不得使用地下室、车库（棚）、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、架空层、公共门厅、过道、人防工程以及层高不足2.2米的房屋等作为物业管理用房，具备水、电、采光、通风等基本设施，网络接入设施安装完毕。（2）物业管理用房由项目部负责装修，装修完具备基本办公条件，于交付前10日移交物业公司使用第三部分 交房前风险检查交房前风险检查是指物业在交付业主使用前，由城市公司客服组织，项目工程部、设计部、营销部、物业人员从各自角度对所交房的项目进行全方位检查，对交付项目存在的问题及时进行处理，以最大程度降低公司的风险责任。一、注意事项1、在实施检查工作前，由项目营销部客服负责人根据相应的工程节点计划安排（项目完成五方验收节点之后），组织物业、设计、营销相关人员一起与工程部对项目进行检查验收，从客户使用的角度、设计的角度、管理者的角度、安全的角度等多维度对项目展开全面查验，以保障将潜在的风险问题控制在源头，及时采取措施，降低风险责任。2、在交房前风险检查工作中，现场查验要严格按照与客户签订的商品房买卖合同中所载明事项及所附户型图纸逐一、仔细检查，保障有问题能及时发现，及时处理，将不良风险降到最低。3、如入伙物业为精装修产品，应在精装修工程实施前，由项目营销部客服负责人根据相应的工程节点计划，组织物业、设计、工程、营销相关人员进行毛坯房内部验收合格后，项目工程部再予以安排实施精装修工程。二、验收标准业主入户门可采用泡沫护膜外加喷绘布保护，以公司LOGO或独特设计版面体现开发商的品牌推广意识对讲、门口机安装位置合理、外观完整无划痕、配备防水罩（室外）、运行正常门体、门坎安装方正、外观完整无划痕、保护膜完好、无刮碰墙体等；门下框无变形门锁、门磁、门碰门锁、门把手安装牢固、开启灵活、钥匙齐全，门磁、门碰安装及牢固，位置合理、锁舌及锁眼对应猫眼、五金件猫眼空洞完好、合页及螺丝完整玄关红外探头有预留孔、线，安装位置合理，设防调试正常。墙面、天花空鼓、开裂，平整、色泽一致、阴阳角垂直（要求有弹线）、无渗水痕迹室内对讲分机可视对讲系统、家居安防系统。客厅紧急按钮、警笛、键盘、红外线感应器齐全。主人房紧急按钮；进户门磁，位置安装正确、牢固、部件齐全，图像清晰，无杂音、串号现象，预留插口位置正确。有预留孔、线，安装位置合理、外观完整无划痕、运行正常电源开关、插座、灯具等安装、相关配置完好，同一室内插座标高一致，位置合理，实测接线正确，无故障电视接口面板安装、接线，插头插拨顺畅（检查无有短路或断路）网络接口面板安装、接线，插头插拨顺畅（检查无有短路或断路）电话接口面板安装、接线，插头插拨顺畅（检查无有短路或断路）窗、玻璃、五金件、密封、纱窗安装方正、外观完整无划痕、渗漏，把手安装牢固、开启灵活，密封良好，五金件齐全，无缺失、变形、变色，玻璃无裂痕、污迹，边角无残损，纱窗配置完好开启灵活玻璃安装平稳、牢固、密封，安装位置正确、缝隙嵌填密实、窗户周边不渗水、开启灵活、封胶均匀玻璃干净；玻璃的厚度为6mm。低于0.9米的窗须设置防护栏杆，拦杆间距均匀、符合设计要求，油漆完好，固定地座无残留附件；中空玻璃无漏杂物、水汽，无结冰；镀膜玻璃无变色；表面无污染，边角无残损，玻璃胶密封饱满，表面无油污等污染，胶条连续，闭合后均处于压缩状态；耐候密封胶在铝合金主框周边施工均匀、线条平直，无针眼或明显接头，粘结紧密无缝隙，覆盖主框体不少于5mm，无漏打现象。管线布局给水、中水、采暖等水平管线布局合理，交叉部位或并行间距合理处理到位上、下水管管道、表安装牢固、整齐，便于读数，阀门开启灵活、无滴漏，检查口预留位置适当；烟道预留开孔位置合理，边角整齐，烟道表面无残损裂痕燃气燃气管线、燃气表安装牢固、燃气表外观完好，管线与插座不冲突。预留口位置适当，配件（表、减压阀、气阀）齐全完好灯具开关、插座开关、插座、灯具等安装、完好及预留，实测接线正确无故障地漏预留高度合理、无破损，防水完好，附件齐全自来水表、电表保护箱完好、表房保护栏完整并上锁，水表上的房号标识清楚、正确，计量表有合格证，可以准确计量。厨房、卫生间防水层防水层密实，高度符合要求，管道留有安装接驳口；防水层采用高级聚氨酯材料，防水性能好；装修填充时切勿使用砖块、水泥块等带有棱角的建筑装修垃圾，统一使用回填材料。卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。防水施工工艺符合规范要求，墙面防水高度不低于1.8米，闭水试验48小时无渗漏。给排水立管外观完好、安装牢固、无开裂残损，固定打孔部位有打胶封闭，排水畅顺。阳台栏杆安装牢固、顺直、油漆均匀、无掉漆现象。空调室外机/管孔/冷凝水收集管预留位置正确，百叶窗安装牢固；商铺预留开关箱,设一盏普通白炽灯，采用单控开关就近控制，其他箱后业主装修自理。预留集中弱电箱（考虑电话、网络及有线电视三个部分），具体室内布置由用户后期自行装修决定。三、精装修验收 （一）验收方法1、在精装修房合同所约定的验收标准基础上制定。地面、厨房、卫生间、阳台等瓷砖要求铺贴平整、对缝整齐、勾缝饱满均匀，无整块空鼓、开裂、缺棱、掉角、色差、污染；地漏口须设置在对角裁开的方砖正中，且收边美观、圆滑；厨卫和阳台地面，须放水检验排水畅通、不积水、不渗漏；地漏不应设在卫生间洗脸盆的前方或阳台上经常行走的部位。2、用“测量法”。检查门的规格、几何尺寸是否符合设计要求。门与门套垂直平整，密合性好，缝隙适度、均匀。门扇关起时与门槛石之间或地面之间间隙均匀。3、用“观察法”。饰面板颜色、纹路一致，拼接平顺，无明显疤痕、虫眼、脱胶、钉孔，无划痕、缺损、磕伤、污染；门锁、门吸、门铰、猫眼等小五金配件齐全，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹。4、用“静听法”。开、关、锁灵活自如、平稳、无噪音。（二）验收标准木地板（1）表面平直，颜色、木纹协调一致，洁净无胶痕；（2）地板无松动、爆裂或撞凹，行走时无吱吱作响声；（3）地脚线接口无松动现象。 墙面（1）乳胶漆墙面：无裂缝、裂纹，无掉粉、起皮，无流坠、疙瘩，无漏刷、污损、透底；刷纹通顺、无明显刷纹，光感均匀、无起伏阴影和色差；阴阳角线条清晰、方正顺直；基本无反碱、咬色。 （2）瓷片墙面：瓷片牢固平整、对缝整齐、勾缝饱满均匀；无破裂、整块空鼓、色差、污渍，无缺棱掉角、歪斜。阴阳角处瓷片搭接方向正确。 （3）墙纸墙面：平整无气泡，无开裂、起翘现象；墙纸搭接自然，纹路对齐，无明显搭接痕迹。 厨房（1）厨柜：安装牢固端正、配件齐全，位置符合设计要求，周边与墙面接合紧密、打胶均匀饱满；颜色均匀一致，内外表面无损伤，无虫蚁破坏；门缝均匀、开关灵活，无翘曲；台面平整光亮，磨边圆滑美观，接缝平直紧密、打胶完好、手感平滑，无裂缝、缺损、划痕、磕伤、污染等；地柜高085，吊柜高21米衬板与饰面板应粘结密合，不得起层、起鼓。 （2）洗菜盆、水龙头：表面无损伤、锈蚀；菜盆闭水器启闭灵活自如，关闭时不渗漏、开启时排水畅道，排水管存水弯不渗漏；水龙头安装牢固端正、开关灵活自如，表面无损伤、锈蚀，出水流速及水量正常，无滴漏现象；上水软管表面无损伤、与角阀及水龙头连接处无渗漏。 （3）用气、用火：煤气软管预留孔大小、位置适当。抽油烟机安装牢固端正，外表无损伤、锈蚀，运行平稳，操作按钮灵活，照明正常；有明显抽吸风力，且风向正确，逆风阀安装到位，排烟管连接紧密、不漏烟；煤气灶安装平稳，安装位置合理，配件齐全，无损伤，打火正常。卫生洁具（1）浴缸表面颜色要求均匀一致，无破损、脱瓷、划伤、磕伤、锈蚀、污染等；储水塞动作自如、不渗漏，排水畅通有吸力；淋浴门动作自如。浴缸、淋浴门周边有防水胶补缝，衔接处使用防水材料。 （2）镜面、台面地柜无破裂、划痕、污渍，周边打胶饱满均匀美观；镜面方正、配件齐全、安装牢固端正；台面与洗手盆接合处打胶饱满均匀无渗漏；地柜安装牢固端正、配件齐全，颜色均匀一致，内外表面无损伤，无虫蚁破坏；门缝均匀、开关灵活，不回弹、翘曲，合叶无锈迹。其他接管验收后，资料档案整理和保存工作不可缺少，根据现场发现的问题，及时填写验收记录表格,妥善保存房屋锁匙及各设施、设备房、防火门等锁匙，并为土建、强电、弱电、给水、排水、消防、电梯、管道燃气、公共设施设备等系统验收。四、不合格项的处理交房前风险检查过程中发现的不合格项，项目营销部客服统计汇总后进行分析：1、若是属于工程质量可修正的项目，交由工程部统一向各施工单位下发不合格工程整改通知单。物业人员负责巡查不合格工程整改进度并及时反馈给项目工程部。一般不合格工程整改期限不超过7天，严重不合格工程整改期限不超过20天，全部整改及复查工作须控制在30天内完成，确保后续工作顺利进行。若是属于重大质量不合格项目，需专家会诊，得出解决方案上报领导审批；若属于无法整改项目，汇总召开专题会议，形成问题处理预案并报领导审批，统一说辞，做好客户解释工作，以最大限度降低公司风险。备注：重大质量不合格项是指：A、较普遍或具有代表性的渗漏水问题；B、结构裂缝、破坏及其它结构类问题；C、责任界限不清的维修问题；D、施工方违背合同而拒不维修或故意拖延维修的问题；E、现场返修负责人指定的重大问题及客户反应强烈的问题。2、若是属于设计问题，应责成设计部给出处理预案。3若是属于营销承诺及其他问题，应责成营销部会同法务给出相应处理预案。内部验房不合格工程整改流程：物业服务中心将验收发现的工程问题填报整改通知单，上报项目工程部（整改通知单须编号，签收）。项目工程部制订整改计划，并监督施工单位进行整改。合格施工单位安排工人进行整改，并向项目工程部反馈整改结果。项目工程部联合营销部、物业服务中心共同验收。物业服务中心接管物业，交接钥匙，签署接管文件，进入保修期。不合格已完成整改项应整改项五、考核指标1、整改完成率= 100% =100%整改合格项应整改项2、整改合格率= 100%90%第四部分 入伙一、 入伙前的准备工作1、入伙前重点关注的工作节点入伙前30天由项目交房工作小组组长根据上一阶段的风险检查整改情况制定入伙工作计划表，组织召开入伙工作会议，制订、明确各部门各岗位工作内容、工作标准及完成时间，项目工程部与物业服务中心于入伙开始前45-60天，完成移交细部检查验收工作；项目工程部需组织施工单位在交房前15-20天完成对移交细部检查验收结果的整改及复验；项目营销部在入伙前30天组织相关部门编写及会签住宅使用说明书、住宅质量保证书，并按交房数量完成住宅使用说明书、住宅质量保证书的印制并移交物业服务中心；项目营销部配合工程部及物业服务中心在入伙前30天确定入伙地点，并配合工程部、物业服务中心完成相应的工地围墙广告设计及相关物业喷绘物料的设计交由相关部门制作；项目工程部在入伙前15天将水电、管线、土建、五方验收及竣工备案证明书等相关入伙资料移交项目物业服务中心提前熟悉；项目物业服务中心需在入伙前5-10天根据入伙工作计划表完成入伙物业户内、户外的清洁、并持续做好清洁维护；项目营销部客服负责人在入伙前10天，组织入伙工作人员对入伙统一说辞进行培训，以保障入伙期间工作人员回答业主疑问口径的一致性，避免产生纠纷；项目营销部在入伙前10天将入伙业主明细清单提交项目物业服务中心，该项对接工作两个部门应设定专人对接，同时注意对业主资料进行严格保密，严禁业主资料外泄，以免装修公司及不法分子获取业主电话后对其进行骚扰及诈骗。2、入伙通知（1） 营销部应在入伙前30天知会财务部整理已交纳房款的明细表，然后根据项目财务部提供签字确认的入伙物业业主房款、杂费缴纳清单和物业服务公司提供的相关入伙须知，整合给入伙业主的邮件内容。 （2） 项目营销部根据与客户签订的商品房买卖合同所载明的交房时间、交房公示媒体等情况，拟写交房公告，经项目工程部、总经办、分管领导会签同意后，项目营销部通过商品房买卖合同中约定的媒体刊登交房公告，并将收房业主的入伙资料同时寄出，一般在入伙前15-20天完成该项工作。注：项目营销部需注意保存刊登的交房公告报样，以及邮局受理挂号信的回执明细清单及退回的入伙函件，作为今后与业主交房时产生纠纷的有利证据。3物业公司验楼处1、物业管理人员陪同业主验房、入伙接待区选择与动线设计入伙接待区和动线在入伙前10天确定，入伙前1天完成现场布置。入伙接待区与交付楼宇尽量保证步行3-5分钟的距离。在动线设计上，应选择景观较好的行进路线，把业主进出园区和从接待区往返交付楼宇的路线分隔开，避免业主之间相互影响，现场还应安排指引人员做好引导工作。二、入伙工作小组分工安排1、指挥组：由交房工作小组组长及副组长担任（营销分管领导担任），负责入伙各项工作的总指挥、协调和调配。2、入伙业主资料查验组：常规由项目营销部客服人员担任，工作人员在入伙前须打印好入伙业主的明细清单，明确查验资料的范围，对业主进行身份核对并引导签到事宜。3、开发商财务收款组：由项目财务部人员担任，负责向未缴齐房款及杂费的入伙业主收取相应款项并开票。4、物业签约组：由项目物业服务中心客服人员担任，负责引导业主签署相关入伙文件资料进行相关事项讲解。5、物业收款组：由项目物业服务中心财务人员担任，负责向入伙业主收取物业费等相关费用并开票。6、验房组：由项目工程部人员及物业服务中心工程人员担任，负责带业主验房，对收房过程中业主的疑问进行解答，引导业主在房屋验收表上签字确认。7、钥匙组：由项目物业服务中心客服人员担任，负责各房号钥匙的保管及业主领取的登记8、应急组：对个别持激烈异议的业主进行隔离处理和解答工作，应急组办公点一般与入伙现场分开，成员通常由物业服务中心经理、客服负责人及工程负责人等工作经验丰富的人员组成。9、安全保卫组：由项目物业服务中心管理组人员担任，负责入伙现场人员、车辆的有序管理以及入伙过程的消防、安全工作的安排落实10、保洁组：由项目物业服务中心保洁组人员担任，负责入伙场地的卫生保洁工作11、后勤组由项目总经办人员担任，负责入伙工作现场临时增加物品的