万科东莞某房地产项目产品上市会统一口径.doc

万科***花园
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万科***
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万科***
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2006产品上市会统一口径
一、 东莞万科的历程和发展：
1、 万科地产在中国已经有22年的发展历史；
2、 万科是2004年进入东莞，至今已有四个项目。

二、 关于产品大会的问题：
1、 产品上市会的目的？为什么作2006产品发布大会？
1）因为四个项目相隔有些距离，为避免奔波，我们集中了4个项目，节约了您的时间。
2）创造一个客户与客户、业主与业主交流的平台，创造一个聚会的机会。
3）集中考虑万科品牌的回顾和东莞万科的阶段性回顾
4）现场也精心为您考虑了布局安排，以让您更舒适的了解您关注的项目。

2、 产品上市会的主题？
人+宅=生活。
这是万科对建筑生活的理解，也是人对住宅、对建筑的居住理想。

3、 产品上市会的时间？
2006年5月21日，周日下午4：00。

4、 产品上市会的地点？
万科***花园风情商业街
东莞市莞城区运河东三路。胜和加油站旁边。

5、 当天时间安排？
下午16：00——16：30 迎宾
下午16：30——17：00 开幕典礼
下午17：00——18：00 展馆开放/自由参观

6、 是否当天要带邀请函入场？
最好是带着邀请函，这是我们的嘉宾邀请函。但是如果您忘带了，也没有关系，您可以在签到处签名，留下联系方式，以便后期我们给您及时沟通。

7、 展厅的开放时间？
展厅在开幕式后正式开放，21日开放的时间为下午4：30——下午6：00。
21日后则延续开放至6月30日，开放时间为每天的上午9：00——下午6：00。

三、 形式和内容：
1、 产品上市会的形式？
我们将以展会的形式，展示中国民居的文化和图片，展示万科对建筑的理解；
当然，东莞万科的四个项目也是我们重点展示的内容。
2、产品上市会的内容？
一楼为品牌展厅：主要为7个沟通要点、1个主题、3个尊重（后面将补充）
1）主题是：人+宅=生活，
人与住宅，就像演员和舞台一样，可以结合成完美的剧幕，而这个剧幕的名字就叫作生活。生活理想，是联接万科与客户之间的强力纽带，22年21城，万科持续为客户建筑无限生活。
2）7个沟通要点：
2-1、万科地产行业历史和地位：
22年21城，连续3年中国房地产行业综合实力第一；
2-2、万科物业行业历史和地位：
360°贴心服务，万科物管持续领跑14年；
1997年11月获深圳市首家甲级物业管理资质企业；
2003年12月荣获全国“质量·服务·信誉AAA”物业管理企业；被评为“全国用户满意企业”。
2-3、万科的历史，是锤炼与锻造的历史：
1984年，万科成立。
1988年，万科上市。
2002年5月，“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展开。
2005年，万科荣获[2005中国房地产百强企业综合实力TOP10]评选第一。
2-4、万科品牌的责任价值观：人文氛围、永怀理想，遵守底线，始万科成为一家与众不同，深富责任感的公司；
2-5、万科出品，坚若磐石：质量是万科的底线，通过磐石行动、建筑研究中心、建筑标准化，万科为客户们建立了良好的质量体系。
2-6、万科相信，民族的才是世界的，尽全力将民族的瑰宝引入现代建筑中去。2-7、无论做出什么成就，万科相信：住宅总将逝去，大地永存。万科尊重自然。

3）展场也将传达万科对自然、对历史、对文化的尊重态度：
对文脉的尊重、对自然的尊重、对城市的尊重

二楼为项目展厅：介绍4个项目

一下是二楼展板内容简介，各位可以先行了解，在回答客户问题时可有所准备。

万科***花园展板内容简介：
一、数据库
占地面积：约27.6万㎡
容积率：1.5
建筑面积：约41.3万㎡
总户数 ：约4000户
分期：六期开发
二、年度新品和咨询电话
1、80㎡—135㎡的高层景观洋房，户户带入户花园，山景或高尔夫景观。
上市时间：5月
2、35㎡—65㎡的精装修公寓，户户高尔夫景观或园景。

上市时间：5月
3、120㎡—190㎡的情景美墅升级版。
上市时间：下半年
咨询电话：***

三、能为您带来什么？
1、成熟社区
商业街商家全面入驻
住宅中的迷你cooper
从185亩扩大到413亩，成为大生活社区
2、永久资源
黄旗山峰景高尔夫景观
三大休闲广场：亲子公园、假日广场、温馨广场
3、名校
中山大学附属外国语学校
爱弥儿幼儿园
4、项目专有
情景美墅，专利产品
绝版126-275㎡高层洋房
开盘第一天，销售81．9%
四、大事记
04年2月，万科拿下***花园185亩地块，标志着万科地产正式进入东莞市场；
04年10月，中大附校正式合作协议签订，爱弥儿幼儿园合作协议随后达成；
04年11月、05年5月、05年10月，一、二、三期相继开盘热销；
05年12月，获“城市标志住宅金奖”—— “2005东莞城市标志楼盘评选”；
05年12月，再拿下项目旁228亩地块，413亩大社区生活即将展现；
06年9月，中大附校、爱弥儿幼儿园即将开学。

万科·***展板内容简介：
一、数据库
占地面积：约8.3万㎡
容积率：2.9
建筑面积：约24.1万㎡
总户数：2000户
分期：五期开发
二、年度新品和咨询电话
110-130平方米老城大宅
130-150平方米老城大宅
150-170平方米老城大宅
120平方米创新夹层
上市时间：8月底
咨询电话：***

三、能为您带来什么？
1、永久资源
运河东·老城中央，繁华都市中央的净土
1957开凿的运河，重现“小桥流水人家”的诗境
3大主题（餐饮、休闲、娱乐）情景商业街区
2、项目专有

24万平方米城市大宅院成就2000户家庭的居住理想
24年老厂房，与新建筑和谐共生
153岁香樟树，温馨的记忆
33米烟囱，成长的标志
四、大事记
04年10月，万科竞得运河岸边125亩地块，***项目正式启动。
05年8月，***花园一期主体工程开工。
05年12月，万科***花园一期工程顺利通过竣工验收。
06年5月，***商业情景街区盛装开放。

万科·***展板内容简介
一、数据库
占地面积：约13.3万㎡
容积率：0.58
建筑面积：约7.7万㎡
总户数 ：约350户
分期：期开发，200亩地一期开发完毕
二、年度新品
独栋别墅/联排别墅
140—160平方米临湖联排别墅
160—180平方米联排临湖别墅
180—220平方米联排临湖别墅
300平方米以上临湖独栋别墅
上市时间：2006年下半年
咨询电话：***

三、能为您带来什么？
1、顶级生活区
纯别墅，顶级生活
凯悦酒店，近在咫尺
“科技共山水一色”的东莞新城
2、永久资源
松山湖天然水系，滋养着整个社区
滨湖路，尽享800万平方米湖景
3、项目专有
与上海万科·兰乔圣菲一脉相承，一样的尊贵气质
和深圳万科·17英里源出同门，同样的尊贵境界
外湖内湖，湖水怀抱家园
三、大事记
2005年5月，万科松山湖项目启动

万科·***展板简介
一、数据库
占地面积：约55.1万㎡
容积率：1.5/2.0
建筑面积：约110.2万㎡
总户数 ：约 户二期新品约600户
分期：期开发分期开发

二、能为您带来什么？
1、永久资源
占地约1000亩，真正的生活大城
常虎高速，直通繁华生活
2、项目专有
深圳万科城，在东莞的全新演绎
绿化通道，绿色心情
退台式情景设计，万科专利产品
三、大事记
2006年3月，万科收购常平阳光山庄项目，再造万科城。
四、年度新品
60—130㎡的退台式情景洋房
200㎡左右的联排别墅
二期发售时间：2006下半年
目前正在进行常平项目万客会会员招募
咨询电话：***

四、当天的礼品和服务：
1、当天的礼品？在哪里领？
诚意登记客户：T恤衫作为礼品。销售人员对诚意登记的会送客户一件T恤。
现场到访客户：东莞万科项目明信片一套。签到人员都有一套。

2、餐饮/有晚饭吗？
现场准备了茶水、饮料和水果、点心。
因时间为6点左右结束，所有没有特别准备晚餐。

3、娱乐和游戏：
广州弦乐队和经典音乐。
因考虑到本次展会的时间在傍晚，考虑安全，因此没有准备游戏活动。

五、须注意事项：
1、什么是客户意向卡？
客户意向卡，是您对项目的需求登记卡。后期我们将根据您填写的数据，将您的意向转移给各项目组，以便后期您及时获得您感兴趣的项目信息。
2、如果我对项目有需求意向，我该怎么办？
1）客户意向卡：您在签到处将会领导客户意向卡和铅笔，您可以将自己的需求和联系电话留下，我们会尽快将您的需求与各项目组联系。
2）微笑大使：我们现场带着万科工牌和万科微笑大使的同事，都可以为您解答项目问题并协助您填写客户意向卡。
3、当天我可以去各项目看看吗？
万科***项目是可以的。万科***就在展会现场，欢迎参观。
但，万科***和***还在建设中，因此，还不能去现场看楼。

附件：
高尔夫项目销售口径：
1、高尔夫现在有哪些房子在卖？
答：高尔夫到目前为止，已推出1-3期产品，销售情况都十分理想，已推出的产品货量销售率达95%以上。今年上半年将有新产品推出，其中包括18层的润景轩8、9、10座，及盛桃轩1、2座，户型比较丰富，面积由35平米到135平米左右的单位都有，其中盛桃轩1、2座是带精装修的小面积私人公寓。
2、新售单位价格怎样？
答：各单位根据综合资源的不同，价格都有所差别。润景轩（8、9、10座）均价4600元左右。而盛桃轩是带精装修的公寓、一房一厅、二房一厅的小单位，均价5000元/平米左右，公寓单位的总价约由17万到40万左右不等。
3、目前有什么优惠？
答：配合公寓公开发售，5月30日前认购的额外优惠1个点，三天内签约还可以获得优惠5000元。
4、销售方式是怎样安排？
答：你可以在高尔夫销售中心选房，定金为人民币20000元/户
5、什么时间交楼？
答：润景轩入伙时间预计为07年上半年，盛桃轩入伙时间在07年8月份左右，在签署买卖合同时会在合同中注明。
6、管理费是多少？
答：润景轩：2.25元/平米；
盛桃轩：2.25元/平米。
7、学校具体收费情况：
答：1、关于幼儿园：
Ø 爱弥儿幼儿园收费标准：三年内,学费:普通客户收费930元/月,(高尔夫业主780元/月)餐费150元/月,杂费250元/月,车辆接送按实际路程收费,书本、书包、校服按成本价收取。
Ø 注：三年以后按教育管理部门批准的标准收费8.4折优惠业主子女.
Ø 咨询电话：目前幼儿园还未进驻高尔夫办公，如您需要咨询，请致电*** 查询
2、关于中大附校：
Ø 东莞市中山大学附属外国语学校收费标准：学校开办后的前五年,3800/元学年人,五年后小学按照当地物价部门的学费收费标准40%收取,初中按物价部门批准的学费标准50%收取.
Ø 注:五年以后的收费可能高于也可能低于前五年,视教育管理部门批准的收费标准来确定.
Ø 咨询电话：中大附校的前期工作人员已进驻高尔夫办公，您可以直接到销售中心咨询或致电***咨询。
Ø 教学班数：学校一个班级最多是4个班。计划今年9月分开学，初始班级（小学一年级、初一）为4个班，其它班级暂时开办2个班，看招生情况调整。
如客户有更问题咨询，请客户到产品大会高尔夫项目展区，由高尔夫专职销售人员给客户讲解。

咨询电话：***
万科***项目销售口径：

整体指标
l 总占地面积约8.32万平方米，总建筑面积约24万平方米；
l 容积率2.9，绿地率≥40%；产品包括住宅、商业、公寓，分五期开发；
l 一期产品：商业和公寓，商业约2万平方米，面积从30－900平米；公寓119套，面积30－60平米左右；
l 住宅总户数约2000户，二期产品399套住宅，三、四、五期待开发；
l 土地使用年限：2004年10月13日——2074年10月13日。
二期产品指标
l 总建筑面积54289.82㎡，24层（创新夹层单元是18层），总套数399套，面积110－170平米；
l 由四类户型构成：以120-150平米品质居家三房四房为主。110-130平米三房；140-170平米四房；150-160平米五房；120-130平米创新夹层三房户型。
项目卖点
l 地块稀缺：项目莞城区，莞城的教育、医疗、生活配套资源非常丰富完善；（莞城区户口客户能入读省一级重点“建设小学”，非莞城户口客户能否入读正在积极洽谈中）而莞城住宅用地稀缺，项目是莞城中罕有的“闹中取静”板块，区位优势非常明显；
l 项目容积率低：在莞城区密度很低（项目北面的地块容积率达3.5，文化广场附近地块容积率达到5）；
l 交通配套丰富：公交路线丰富，有四路公交路线经过本项目，距各大城区综合距离最近；
l 户型设计创新：部分创新夹层设计、带入户花园；两梯两户、两梯三户，采光对流性佳；景观资源丰富；
l 内部配套方便齐备：项目一期2万平米餐饮、休闲、娱乐商业街区，方便日常所需；小区内设幼儿园，创造舒适安全环境；小区内设中心园林，方便社区活动；小区内设泛会所，有泳池等丰富配套；
l 建筑设计贴心周到：注重对历史、文化的保护，人文内涵丰富；围合式建筑规划，保证超宽楼间距；超高层设计，内外视野均开阔，户户拥有中心园林景；保留古树，植被丰富，绿化很好；人车完全分流，安全保障；
l 未来升值空间巨大：运河治理规划、沿河发展带的理想人居前景；一期商业运营带旺社区人气，拉升后期住宅价格；万科产品开发的一贯方式与回报；物业综合品质高，更易保值；东莞房地产大势所趋。
项目销售情况
l 销售数量：一期公寓开盘当天（2005年10月19日）即售磬；商业销售基本完成，五一期间推出少量二层临街大铺，珍藏单位，入伙在即，招商启动，面临升值。
l 销售价格：公寓销售价格4800元/㎡（带装修）；外街铺价格达2－3万元/㎡；内街铺价格达1.0-2.6万元/㎡；二楼大铺价格达0.9－1.0万元/㎡。
其他
l 工程进度：项目的一期工程已经竣工，配套工程也基本完成，五一正式开始向公众展示；二期工程已经建到六层，预计今年下半年会封顶；
l 推出时间：今年年中（最迟不超过今年8月份），但六、七月份会有户型、样板房、价格等各类信息与您充分沟通，请您务必时刻关注；
l 入伙时间：一期商业定于6月30日，一期公寓定于8月1日，二期住宅暂未确定具体时间，将在明年上半年入伙。

咨询热线：0769-***

万科***的销售口径：
松山湖交通示意图
万科·***

各区域到松山湖项目路线
线路名称
途 径
车 程
莞城—项目
1、八一路—松山湖大道—新城大道—滨湖路—项目
约20公里
2、莞深高速—大朗出口—新竹路—项目
约25公路
寮步—项目
松山湖大道—新城大道—滨湖路—项目
约15公里
大岭山—项目
1、松山湖大道—新城大道—滨湖路—项目
约5公里
2、石大路—沁园路—滨湖路—项目
约5公里
大朗－项目
莞深高速大朗出口—新竹路—项目
约15公里
常平－项目
常虎高速—莞深高速—大朗出口—新竹路—项目
约20公里
虎门、长安、厚街－项目
常虎高速—莞深高速—大朗出口—新竹路—项目
约45公里
深圳－项目
莞深高速—大朗出口—新竹路—项目
约50公里

松山湖区位及项目介绍要点：
1、 万科•***位于自然环境优美的松山湖园区中部，西临8平方公里的松木山水库，项目地块三面临水，拥有东莞乃至珠三角少有的稀缺自然资源。

2、 松山湖园区距东莞主城区10公里，北接莞惠公路，西接石大路，西南接107国道，莞深高速、常虎高速从园区穿过，可便利快捷地到达市内各区和邻近的深圳、广州、惠州以及重要港口、机场、铁路等交通枢纽，交通极为便利。

3、 松山湖承载着东莞新世纪的希望，担当着东莞经济科技中心的重要角色。松山湖将以科研教育产业为龙头（北部地区），大力发展服务业，住宅业、旅游业（南部地区）。在未来3-5年内将其打造为一个集高科技产业、生活、教育为一体的综合型新城区。2001年至今，东莞市政府对松山湖投资总额达到130多亿元，已建成100多公里道路和100万平方米的建筑，科教区、生产力促进基地、北部工业城等功能区的建设已初步完成，整个园区犹如一个美丽的公园。生态新城形象初步显现。

4、 万科•***是万科在东莞最高端的低密度纯别墅住宅项目，承担着树立东莞万科“第一品牌、第一品质”地位的重任。同时，它也是寄托和承载了全体东莞万科人光荣与梦想的一个项目，我们将尽最大努力把它做到及至，树立万科豪宅开发的新标杆。

松山湖项目核心卖点提炼：
1、顶级生活区
低密度，纯House社区；
凯悦酒店，近在咫尺；
“科技共山水一色”的东莞新城

2、永久资源
松山湖天然水系，滋养着整个社区；
山、水、园三位一体；
滨湖路，尽享800万平方米湖景

3、项目专有
与上海万科·兰乔圣菲一脉相承，一样的尊贵气质
和深圳万科·17英里源出同门，同样的尊贵境界
外湖内湖，湖水怀抱家园

4、松山湖数据库： 占地面积：约13.3万㎡ 容积率：约0.57
建筑面积：约7.7万㎡ 总户数：350户
松山湖大事记： 05年6月，万科购得松山湖项目地块；
06年1月，项目一期工程开工
······
年 度 新 品： 独栋别墅/联排别墅
145—160平方米临湖联排别墅
180—190平方米L型联排别墅

200—240平方米联排临湖别墅
300平方米以上临湖独栋别墅
上市时间：2006年10月底
咨询电话：0769-***

第四个项目：万科·***

1、 交通便利，项目紧靠常虎高速常平出口、常黄公路、常平环城路等主干交通网络。1小时内可达深圳、广州，30分钟可达东莞市中心，车程5分钟可达常平镇中心。
交通路线方便：
A、 从东莞方向，客户可以经由鸿福路、八一路、松山湖大道、莞樟公路、常黄公路进入项目；
B、 从东莞方向，经莞深高速、常虎高速由常平出口进入项目；
C、 从广州白云机场方向，可经广深高速、东莞大道、莞深高速、常虎高速由常平出口进入项目；
D、 从深圳方向，可经莞深高速、常虎高速由常平出口进入项目；
E、 从常平镇区经由常黄公路直接进入项目。
2、 项目优势
常平项目是东莞万科在06年的重要项目。是万科进入东莞以来，开发面积最大的地产项目。目前除了一期已开发200亩外，后续开发面积达到800多亩，具有成为东莞市场最大楼盘的前提条件。
常平作为东莞市的陆路口岸和重要的物流交通中心，经济实力强大，综合经济实力居于前列。房地产市场经过10余年的发展，已初步形成了一定的市场规模。常平项目作为06年常平市场的重要住宅项目，具有十分明显的优势。
A、 品牌优势。
万科作为中国房地产的领军企业，在住宅市场开发上具有十分明显的领先性，形成了地产行业唯一的驰名品牌——万科。常平项目在品牌发展商的主导下，必将引领常平的地产发展方向，成为常平乃至东莞的明星楼盘。
B、 规模优势。
常平项目，总占地规模达到1000亩，是目前东莞市场上规模最大的地产项目，在未来的开发中，由于规模庞大，必将形成配套完善的超大社区。在规模效应的带领下，它将具有小型楼盘不可能具有的景观、医疗、教育等优势配套。
C、 交通优势。
由于项目紧靠三大主干道路：常虎高速、常黄公路、常平环城路，因此具有便捷的交通条件。住户可任由一条道路到达珠三角的主要重点城市和经济中心。
D、 产品优势。
项目背靠万科地产庞大的产品研发能力，采用万科专利户型设计，将居住产品的各项功能有效整合，做到功能完善、间隔合理、简洁实用，通风、采光、功能分区等住宅质量指标达到优级。同时，建筑外立面、园林景观、公共空间、社区交通等各项功能完善，使住户享受安逸舒适的生活。
E、 管理优势。
常平项目由国内首批通过ISO9001标准的物业管理企业——万科物业管理。由于具有高效、灵活、丰富的物业管理经验，东莞新行政广场及
东莞市人民政府办公大楼、市图书馆、博物馆、会议中心等重点公共设施均由万科物业管理。06年。万科物业推出“邻里守望”管理理念，她将引导新的社区管理发展方向，使住户享受更温馨、更和谐、更及时、更细致、更美好的生活。
3、 工程进度：目前，常平项目已经动工，正处于打桩阶段。
4、 产品介绍：
常平项目目前是二期开发阶段。二期采用万科专利产品——情景洋房和联排别墅。
情景洋房面积从60平方——130平方不等。主要有两房、三房构成。无论哪种面积，均考虑了住户的实际需要，满足更多的生活功能需要。作为专利产品，万科情景洋房的主要特点是，户户景观、家家露台。其中首层产品拥有大面积的私家花园，顶层产品拥有广阔的视野空间，整栋建筑外立面具有和谐豪华的西班牙式建筑特色。
联排别墅面积在200平方左右。拥有私家花园、私家车库、前庭后院等高档住宅特点。在户性设计上，充分考虑住家的特殊需要，保证私密性的同时，拥有最大面积的景观面，前后通透、通风良好、功能分区完善，充分满足高阶层人士的生活需要。

咨询电话：0769-***