业委会与更换物业程序.doc

关于业主委员会
如何成立合理合法的业主委员会？
一、至关重要是先建立业主委员会筹委会。
1、1 筹委会的产生：先由业主民主推选出5--7人，拟定成立业主代表大会筹备组文件，到区房地局物业科要求成立业委会筹备组。
1、1、1 第一步，筹委会人员推选过程：一、热心人自荐。二、业主推荐。名单拟定后推举一名筹备组的组长，由业主代表担任。
    注意事项：
    1、筹备组中的业主代表按物业类别及其布局分配名额，并由10名以上业主联名推荐产生。筹备组中的建设单位代表应持有法人委托书。
    2、尽量多地利用人力资源，如可邀请辖区的政府部门人员、律师等参加筹委会。
    3、注意老、中、青结合。（注：老人是防止与物业扯皮时打前锋，呵呵。）
    4、书面知会开发商或物业代表，要求对方派出一名代表参与筹委会，并做好记录，复印留底。
    5、法律规定：筹备组一般由3至9人的单数组成，其中业主代表2至7名，建设单位代表1至2名。
1、1、2 第二步，打印出要求建立业主委员会及成立业主委员会筹委会的联名信（告知全体业主成立业主代表大会的公开信），要求所有业主（越多越好，能达到三分之二即具备法律效力，超过一百名即具备相应权力）签名。
    注意事项：
    1、信上应列出所选人员的名单及房号。
    2、筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区房管局和街道办事处、社区居民委员会的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。
    3、将筹备组组成人员名单在本物业管理区域内公示。
1、1、3 搜集齐签名后即可到市区房地局物业科备案，并知会街道办事处、居委会。
　　注意事项：
　　１、向房管局提出成立首届业主委员会的书面申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组申请表》。
　　２、将该书面申请及相关材料复印件报街道办事处、居委会备案，原件自留一份。
1、2　筹委会的职责：业主大会筹备组（以下简称筹备组）负责业主大会筹备工作。
   注意事项：筹委会产生的相关费用可由筹委会有关人员先垫资（注意作好记录、明细），待业主委员会成立后要求物业公司支付。
二、在筹委会的主持下，民主选举产生业主委员会。
２、1　筹备小组自成立起30日内拟好《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，并在小区内明显位置张贴公告，征求业主主意。《业主大会业主议事规则》和《业主公约》这两份文件需由2/3业主书面同意才能通过，这是最重要的事情，以后的程序都是依据这两个文件进行，对相关规则、事项要制定详细。例如：放弃即视为同意，人防、停车库等地下空间不计入投票权等。
2、２　确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权。业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。以产权证明书为准。单位代表须有单位授权委托书。
２、３　组织各楼宇开业主大会产生业委会候选人。由于业主较多，不可能召集所有业主在一起开会，可以以幢、单元、楼层等为单位，分时分区召开业主大会，开会选出业主代表参加业主大会，此后开业主代表开会即视为开业主大会。业主代表的产生应经其所代表的业主中拥有1/2以上投票权的业主通过。凡须投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表的投票权是其所代表业主的投票权的总和。
　　注：业主大会会议可以全体业主集中统一开，也可以部分业主分时分区地开；可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当由物业管理区域内有1/2以上投票权的业主参加，票权数过2/3投票通过，才有效。
２、4　筹备小组完成以上工作后，将业主委员会候选人的名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主大会业主议事规则》和《业主公约》，送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，然后择期召开大会，选举产生业主委员会。
　　注意事项：
２、４、１筹备小组决定业主大会成立的时间和业委会的组成人数（5-15人，单数），定出投票时间（3-7天，要报区房地局备案）。
２、４、２汇集业委会候选人的资料，将候选人的简历表、选票样本、业主大会议程向业主张贴公告。
２、４、３做好会务筹备工作，包括落实场地，制作选票，制作设置一或多个投票箱（也可上门收选票），由业主代表和房地局封投票箱。（点票时由业主代表和房地局开箱和鉴证。）
２、４、４业主大会召开１５日前应书面通知投票权人，并邀房地局、街道办事处、开发商、物业公司等有关人员到场。法律规定，业主成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导。（注：如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。）
２、５　筹备小组根据议程召开业主大会，收集登记选票；审议并表决通过《业主大会议事规则》及,《业主公约》；公开点票，宣读选举结果，产生业主委员会。会后筹备组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
　　注意事项：
２、５、１业主大会或业主代表大会应当有1/2以上投票权的业主或业主代表出席。业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出席大会的1/2以上投票权的业主或业主代表通过。
２、５、２一个平方米一个投票权。要弄清楚业主的住房面积，可从房地局拿到业主的资料，在收选票时，请业主出示产权证明。业主代表委托他人出席，应有授权委托书。在填写业主代表投票委托书时，应附上双方的身份证以及产权证明。（注：可要求现在的物业管理公司通过房地局提交一份业主名单资料。如物业管理公司拒绝，则可以直接通过房地局，向物业管理公司施加压力。）
２、５、３开发商只有一个投票权。一个商铺一个代表。商铺可以当业主代表，只要在业主委员会选举中，业主如不投他票，他即落选。即使他入选了业主委员，也可以通过少数服从多数的原则让他的意见不能实现。由住宅业主代表负责收选票事宜。住户面积大于商铺面积，就没问题。
２、５、４筹备小组成员可以成为业主代表，成为业主委员会成员。
２、５、５业主委员会每个成员只代表一个投票权，实行少数服从多数原则。业主委员会凭业主大会的授权行事，业主委员会作出的决定须由业主大会即业主代表表决确认，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，维护全体业主的合法权益。业主大会表决以面积计算选票权，每个业主代表所代表的份额不变。
２、５、６单位办公楼可以参加投票，单位办公楼在小区内，使用小区的公用设施。如果票权数不够，则要把单位办公楼拉进来，说服的理由：大家都在同一个小区内，要把整个小区的安全、稳定、美好，要把小区统一管理，才有利于大家的工作和生活。
２、５、７发送文件给业主时，请其签收，用回执证明已经给过文件，视为送达。如果业主有意见，可以附意见。如某业主不同意某一条款，实行少数服从多数。
2、５、８提交的业主委员会成立申请需要改动的，可以提交补充资料，用来补充说明更改的情况。
２、５、９开发商也应该会同意公约和议事规则（这是房管局制定的，是公平的），因为他也想争取到物业管理权。
２、６ 业主委员会应当自成立起3日内召开首次业主大会，推选出委员会主任1人，副主任1-2人。
２、６、１业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。
２、６、２业主可以委托代理人参加业主大会会议，须持原业主的书面代理委托书。
２、６、３业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
２、７参考资料一：业委会筹备小组第一次会议纪要
1、参会人员一致认为应该严格遵循国家法律法规，合理合法的成立业主委员会，且成立业主委员会工作务必尽快开始；
2、部分参会人员认为应该先行成立民间组织，类似业主联盟之类的，作为临时业主委员会成立之前的过渡，且这个组织是大家自发成立，需要一帮有爱心，有奉献精神，有一定经济实力和充足时间的热心邻居。这个联盟成立的目的就是为了在小区内部宣传成立业主委员会的事宜，同时，统计小区内部业主的联系方式，为下一步按照法规成立业委会打下良好的基础，这个联盟会在临时业委会成立时自动解散。
3、部分参会人员认为应有大家共同出资，聘请一名专职律师，如果小区邻居有从事律师职业的，能免费为大家服务当然更好。聘请律师的目的就是协助大家如何更好的按照国家规定成立业委会。
4、对于业委会成立初期宣传告知事宜，需要每栋楼1-2名义务宣传员，每家每户告知成立业委会的相关情况，让大家知道和了解成立业委会的流程和必要性，为业委会成立准备充足的群众基础，同时，也是国家法规的要求。
2、８参考资料二：业委会筹备小组工作议程
时间：200  年  月   日  时  分    
地点：***
参加人：开发商代表、街道办代表、居委会代表、筹备组成员
主题：拟定需要提交第一次业主会议表决的文件资料
会议主持：筹备会组长
会议记录：***
会议内容：
1、  到会人员签到
2、  筹备组长发言
3、介绍到会人员（街道、居委会、筹备组成员等），并由街道代表发言
4、发送文件资料并在主持人的主持下形成各项草案
A 业主公约草案  
B 业主委员会章程草案
C 业主大会议事规则草案
D 房屋公共维修金使用管理规定草案
E 首届业主委员会会委员选举办法草案
F 候选人推荐回执及委托书、候选人选票
5、各项草案如能达成一致，商讨业主大会的召开时间及地点
6、如未能达成一致，确定第二次筹备会议的召开时间及地点  
7、筹备组成员分工，并安排业主大会的筹备工作
8、会议结束，由记录人形成会议纪要，会后对会议形成的文件进行整理，并负责由筹备组成员签字。
２、９　参考资料三：
　　如欲撤换现在不作为的物业公司，可由业主代表发出票并回收票数，提出两个问题让业主回答：①是否满意现在的物业管理公司？②是否愿意委托业主委员会选举物业管理公司？业主只需要回答是或者否。每家都要做出书面意见。
三、到主管部门备案。
３、１业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。（一）业主委员会登记申请表。（二）业主委员会章程。（三）业主委员会委员选举产生的报告及其资料。（四）业主公约。（五）其他相关资料。
３、２ 核准批复：收到区、县级市物业行政主管部门的备案意见，业主委员会成立。
注：业主委员会成立不用再经区房地产局批准，成立之后在１５日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主自行负责。
３、３　做好资料保管及适当送达开发商、街道办、居委会。
［经验总结］：
     业主委员会对许多人来说还是个新鲜事物。习惯于有事找政府的中国民众，可能对这种高度民主自治的管理方式存在许多不熟悉的地方。但是，开发商和物业公司对业主委员会却是相当地恐惧，因为他们深深地知道业主委员会是他们天生的“死对头”，可以有效地对他们进行监管和约束，并可完整地代表业主的利益。所以当前许多地方出现开发商和物业阻挠甚至破坏业委会的成立的事件也就不难理解了。
     业主委员会是政府赋予业主自治管理的有效手段，其法律权力神圣不容侵犯。希望大家积极行动起来,尽快拾起这一利器，保护自己的正当权益。
成立业主委员会条件、权利及义务
为了维护住宅小区内全体业主和住户的合法权益，成立业主委员会是非常必要的。
一、成立业主委员会的条件：
业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
1、公有住宅出售建筑面积达到30%以上；
2、新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；
3、住宅出售已满两年。
二、成立业主委员会后要办理登记手续
业主委员会自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：
1、成立业主委员会登记申请书；
2、业主委员会委员名单；
3、业主委员会章程。
区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。
三、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责：
1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；
3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；
4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
6、监督公共建筑、公共设施的合理使用；
7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。
四、业主公约的效力
1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
3、业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案；
4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。
5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。
成立业主委员会基本流程
1．业主首先应该互相建立联系，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县人民政府房地产行政主管部门指导自己小区成立业主大会。 
2．组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。
 3．筹备组开始工作，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会，业主大会应当在筹备组30日内召开，开会应当邀请区、县人民政府房地产行政主管部门和相关居委会的代表参加。 
4．将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收确认。 
5．成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作。 
6．根据《物业管理条例》第16条规定：
“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”
业主委员会应当自选举产生之日起30日内将业主大会会议的决定、业主公约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门备案，并告知相关的居民委员会。如果前款规定的备案事项发生变更的业主委员会应当在30日内书面告知物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门。
业委会如何工作建议 
现在很多小区不惜千辛万苦，通过重重阻力把业委会成立起来了，总以为胜利在望，可以松一口气了，殊不料成立业主委员会只是一个开始，更多的工作主要是业主委员会的日常运作。首先摆在业主委员会面前的最大的问题就是业委会成立后一般都不知道如何开展工作，即到底需要做哪些事情。   
大家都知道，业委会是业主大会的执行机构，小区里很多事物都是由业委会代表业主大会来执行的，那么业委会在维护小区业主利益方面应该具体做些什么工作？   
第一、业委会要保管好小区的财产。   
成立后的第一件事是小区资料的交接，和物业公司就下列资料进行清点和委托管理：   
1、各类物业设施的验收、接管档案；   
2、与供水、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料；   
3、物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；   
4、公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证；   
5、以幢为单位的维修基金的分户清册或资料；   
6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；  
 7、财务收支帐册；   
8、公共配套设施的产权及收益归属清单；   
9、物业管理所必须的其他资料。   
需要指出的是，业主委员会必须在成立后尽快完成上述资料的交接，除了不能备份但物业管理必须的资料外，业主委员会应该掌握全部资料原件，并根据《档案法》规定保证档案安全。即使小区没有更换物业公司也必须由物业公司和业主委员会重新办理交接手续，明确全部资料、财产全部资料详细清单，便于今后变更物业公司时按清单交还。必要时还要采取摄影、拍照等途径留存交接过程和内容。   
第二、业委会要建立、健全内部的规章制度。   
没有规矩不成方圆，内部制度的建立，组成人员的工作分配，只有做到职责分明才不会出现相互扯皮、推逶的现象。业主委员会的制度应该根据《业主大会议事规则》的规定报业主大会审核通过并向全体业主公告，并接受业主的监督。   
第三、业委会和业主代表要进行系统的业主委员会知识培训，明确公共事务的管理是要靠全体业主的共同努力，只有每个人都来关心物业管理，小区才能建设得更加美丽。   没有法规的正确指导和业主代表的正确监督，业主委员会不可能正常运作。业主委员会要定期组织业主委员会和业主代表学习管理规定。   
第四、要明确业委会的职责。   
根据《物业管理条例》规定，结合本小区实际，制定合法、具体的业主委员会职责是十分必要的。 
第五、业委会要做好对物业公司物业服务质量和小区收益的监管，具体做法：   1、物业管理费用收支年度/月度预算的审核   
A、对管理公司每月报送的财务报表（一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产负债表）进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费用和不合理费用的存在。    
B、定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支情况是否公开。   
C、建立例外大额费用支出报告制度。   
2、物业管理费收支年度决算审核   
A、根据被委托的具有物业管理专业知识的会计师事务所审计后的年度报告，分析各项指标的收支情况。   
B、根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业委会或者业委会聘请顾问进行适当地凭证抽查，以确认其发生的合理性和合法性。   
C、对产生的盈亏做好记录，为审批下年度管理费预算提供参考依据。   
3、做好业主对物业服务的意见反馈工作，及时向物业公司进行交涉，维护业主的权益。   
4、协调物业公司和业主的关系，参与调节邻里纠纷，维护物业区域正常秩序。   
第六、业委会应该聘请专业的社会中介机构作为自己的顾问，由专业顾问一起共同搞好业委会的管理工作。   
业委会的工作是如此专业，许多业委会成员都会犯这样的错误：把管理小区当作管理自己的家庭一样。象涉及到花钱的项目，往往会和施工单位讨价还价，得出一个自己认为满意的价位，这样做在表面上看他们是在兢兢业业地为小区业主服务，做得也问心无愧，其实他们都忽略一个事实，即用什么说服有不同意见的业主，拿什么资料来证明自己的清白。所以说业委会聘请专业顾问非常重要，顾问不但可以从专业上把好关，还可以规范业委会的发展，最主要是专业顾问运用丰富的专业知识对全体业主有一个公正的第三方解释。
关于更换物业公司
更换物业管理公司基本程序
根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
　　故如果所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。
　　（一）更换程序的合法性
　　小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团，是解决小区物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。
　　（二）取得协调相关方面及中正级三方的支持
　　调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。 中正方的支持主要是指法律顾问，提供法律支持。 物管顾问、财务顾问，提供专业支持。 政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。
　　（三）更换物管企业各方面工作的交接设计
　　物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务帐务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。 原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。 交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化、把有损于产权人、使用人利益的机率降到最低。
　　（四）交接内容
　　交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。
　　具体大块如下：
　　（1）工程交接：由专业人员组成电气、暖通、土建等等，参照国家及行业标准，规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。
　　（2）财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。
　　（3）文档交接：文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本，特别要作好签收归档工作。
　　（4）其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。
　　（五）防范风险，避免业主或使用人工作，生活受到影响。
　　更换物管企业的过程中，经常出现的"风险"有5种情况：
　　（1）原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。
　　（2）原物管企业提出高额外补偿。
　　（3）交接不配合，导致物业管理工作无法延续。
　　（4）因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。
　　（5）引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。 物业行业的发展在北京不足十年，诸多不规范之处也是事实，更换物业管理公司的行为尚处刚刚"破土"之际，其欠规范就更属必然，就目前的更换物管公司一事，还是要根据不同的问题，进行个案研究，区别对待。相信，随不断的探索、积累、交流，行业发展过程中的一些问题将随行业一道步入理性、规范之路。
更换物业程序相关问题 
我国物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。     
1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。   
当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。  
2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。  
 当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。  
3、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？  
根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：  
（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；  
（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；  
（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；  
（4）物业服务价格幅度或水平。  
  4、业主委员会招标前，是否需要备案？  
业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：  
（1）业主大会决议；  
（2）招标公告或者投标邀请书；  
（3）招标文件； 
（4）法律、法规规定的其他资料。
【注：业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。】
5、业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？  
应从以下几个方面保障业主的知情权：  
（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；  
（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；  
（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；  
（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。  
6、业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？ 
原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。  
7、业主委员会招标应当何时完成？  
业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。 貌似必须成立业主委员会，超过半数的业主通过，才能更换物业，而成立业主委员会的条件如下： 
（1）公有住宅出售建筑面积达到30%以上； 
（2）新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上； 
（3）住宅出售已满2年。 
业主问题：
我于2006年4月购买了一套商品房并于次月办理了入住手续。入住后发现住宅小区内的物业管理特别混乱，小区内的居民对小区物业公司的服务均不满意。请问，是否能更换别的物业管理公司？我们业主在物业管理中到底有什么权利，应该受什么限制？ 
  ■律师解答: 
  一、是否能更换其它物业管理公司 
  根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 
如果现在没有成立业主委员会,也没有关系,根据<物业管理条例>第十条规定:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。  
也就是说当小区没有成立业主委员会(业主大会)时,由全体业主共同履行职责.当你们找到合适物业公司时只要小区2/3以上业主同新的物业管理企业签定物业管理合同,那么与现在的物业管理企业合约关系自动解除. 
第一、要解聘或者更换物业既可以通过业委会，也可以通过业主自身的多数决定。 
第二、根据中华人民共和国物权法第76条的规定，半数以上业主同意可以解聘或者选聘物业服务企业。 
第三、对于半数以上业主通过的解聘或者选聘物业决议，原物业公司拒绝退出的，可以通过法院要求其强令退出

附表：
附件一、
关于成立业主代表大会告知书

小区各位业主：
小区于 年 月 日竣工， 年 月 日交付使用，总建筑面积 平方米，房屋出售并交付使用的建筑面积 平方米，达到 %，（首套房屋于 年 月 日出售并于 年 月 日交付使用，至今已满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上; 业主已入住户数的比例达到百分之五十以上），已符合法律、法规规定的成立业主大会、业主委员会的条件。

物业详细地址：
联系人：
联系电话：
特此告知。
抄送： 房管局、街道办事处

开发单位： 物业服务单位：

开发企业（盖章） 物业服务企业（盖章）

年 月 日

附件二、
关于 小区
业主大会筹备组组成人员名单公示
根据《山东省物业管理条例》、建设部及济南市《业主大会和业主委员会指导规则》等法规、规章和规范性文件的规定，现成立 小区业主大会筹备组，筹备组组长为 ，副组长为 。具体名单如下：
序号
姓名
性别
房号
年龄
政治面貌
学历
职业
备注
1

街道代表
2

建设单位
代表
3

物业企业代表
4

业主代表
5

业主代表
6

业主代表
7

业主代表
业主如对上述筹备组组成人员有异议，请在 年 月 日之前与 联系，联 系 人： 地址：
联系电话： 时间：
特此公示。
（代章）
年 月 日