房地产投资风险研究与分析.doc

学 科 类： 学 号：学校代码： 密 级：本科毕业设计（论文）房地产投资风险研究与分析 学 院： 姓 名： 学 号： 专 业： 班 级： 指导教师： 职 称： 二一六年 月毕业论文诚信声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文 是本人在指导老师的指导下，独立研究、写作的成果。论文中所引用是他人的无论以何种方式发布的文字、研究成果，均在论文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人独自承担。 作 者 签 名： 指导教师签名： 年 月 日目 录摘 要IAbstractII一、房地产的现状分析III1.1房地产产能过剩III1.2国家政策的宏观调控III二、房地产投资风险分析IV2.1房地产投资风险概述IV2.2房地产投资特点与风险的关系V2.2.1房地产投资的多元化VI2.2.2房地产投资的潜在性VI2.2.3房地产投资的激励性VI2.2.4房地产投资的可测性VII2.3房地产投资风险的识别VII2.3.1风险识别的概念VII2.3.2风险识别的方法VIII2.4房地产投资风险分析的作用X2.4.1依据作用XI2.4.2防范作用XI2.4.3激励作用XI三、房地产投资风险因素分析XI3.1房地产投资风险因素细分XI3.1.1自然风险XII3.1.2政治风险XII3.1.3经济风险XIV3.1.4社会风险XVII3.2房地产投资风险因素的分析XVIII3.2.1“二八”法则在风险投资中的应用XVIII3.2.2关键风险因素分析XVIII四、 总结XX五、参考文献XXI六、致谢XXII摘 要房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业,这些特征决定了它是不同于一般产品的投资,因此必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。随着近几年国民经济的快速增长,房地产市场呈现出良好的发展态势,房地产业己成为国民经济中重要的基础性产业。这就迫切需要一种在实际中特别适用的理论方法对其进行定性与定量分析,以便国家在我国房地产业上做出正确的发展战略和规划,并引导投资者做出理智的投资选择。首先，对房地产的开发决策、开发前期、项目建设、租售管理四个阶段存在的风险进行了识别；其次，在风险识别的基础上，选择合理的指标，建立房地产投资风险预警体系，并对重庆市房地产市场情况进行实证预警；再者，在对以往的评价方法如专家评价法、盈亏平衡分析法、敏感性分析法、蒙特卡洛法、模糊综合评价分析法等进行分析说明的基础上，引进基于 Mat lab 软件的人工神经网络模型建立了新的风险评价体系，并以重庆市 15 个房地产投资项目为例进行风险评价实证分析；最后，从风险预防和风险抑制两方面提出相应的风险控制对策，以增强企业防范及化解风险的能力，降低风险损失，提高企业的市场竞争力。关键词：房地产投资风险；风险识别；风险评估；风险控制Abstract Real estate investment is a comprehensive, specialized and technical activities, also is a high investment, high return and high risk industry, these characteristics decided it is different from general product investment. Therefore, it is necessary to the existence of the real estate investment project risk thorough scientific analysis and prevention. With the rapid growth of the national economy in recent years, the real estate industry has become an important basic industry in the national economy. There is an urgent need for a theory and method in practice, particularly applicable to carry on qualitative and quantitative analysis so that the country in the real estate industry of our country make correct development strategy and planning, and guide investors to make rational investment choice.First of all, the real estate development decision-making, early development, project construction,secondly, on the basis of risk identification and reasonable selection of the indicators, the establishment of the real estate investment risk early warning system, early warning and empirical situation on the real estate market in Chongqing City; furthermore, in the previous evaluation methods such as expert evaluation, break even analysis, sensitivity analysis, fuzzy comprehensive evaluation method, the introduction of Mat lab software based on the artificial neural network model to establish a risk assessment system of new, and 15 real estate investment projects in Chongqing City as an example analysis of risk evaluation; finally, from risk prevention and risk control, put forward the corresponding risk control measures in two aspects, in order to enhance their prevention And the ability to resolve risks, reduce the risk of loss, improve the market competitiveness of enterprises.Key words: real estate investment risk; risk identification; risk assessment; risk control一、房地产的现状分析 未来的发展，中国的房地产行业可以说是机遇和挑战。机遇是一个很好的发展趋势，广阔的发展空间和优越的发展挑战是房地产投资的快速增长，开发资金过分依赖于银行贷款，土地储备制度不完善，许多问题，有许多因素的不稳定和受许多风险因素影响。因此对房地产投资风险的选择进行分析，对于现在和今后房地产开发具有积极意义的房地产投资决策，风险一直是房地产开发商关注的问题之一。无论是项目开发价值，项目风险，项目在各种可能的市场条件下，收益将如何改变，这些都是风险分析的关键要素，研究和讨论。通过对风险的正确、合理的分析，对投资项目经济效益风险的全面了解，不仅为项目决策提供依据，也为项目的发展提供建议，为项目评估提供参考依据。1.1房地产产能过剩 房地产开发，资金的角度来看，这是一个资本运作过程中的本质。房地产“产能过剩”，反映的资金水平，是房地产行业吸收多余的资金吸收过多的钱，一旦房地产行业，是所谓的房地产“泡沫”。房地产泡沫按其表现形式，一般可分为三类房地产价格泡沫、泡沫缺位和房地产投资泡沫。 因此，空置房地产泡沫的问题要在商品房建设领域内完成，面积比例过大，而商品房空置面积过大，要显示人们的住房需求量低。同时，“全国商品房和住宅空置面积的持续增长，同比增长”，“我们已经明确了严重的泡沫“空置”。1.2国家政策的宏观调控据报道，中央决定对住宅小区征税，主要目标是完善制度，向地方稳定的收入来源。但对于社会公众，政府推动房地产税制改革的目标是要压低房价。只要居民在建设房产税的同时，把所有土地出让所得税纳入国库，就可以让地方政府获得相对稳定的税收来源，同时也能通过推升房价上涨带动房价和权力，这样也能有进一步促进房价稳定的效果，满足市民财产税的征收价格预期。当然,在报告中报道,住房征税并不能确定不可避免的房价下降。相反,增税将导致成本上升,这将不可避免地影响到最终的价格。“2010年上半年以来,中央政府开始故意削弱公众的预期价格,税收监管的强调,房地产税收不是房地产市场,但要提高税收改革,为当地提供了稳定的收入来源。事实上,这种程度的担忧是没有必要的,因为房产税可能发生在房地产投机者将转嫁给购买价格的现象,导致现有的价格的基础上上升。此外，房地产税不应该是首套房型和改善的二手房。购买首套房和改善购买二手房，属于公民合理购买行为，不仅不应该增加税收，也应该是政府的税收政策支持。在大面积的住房情况下，购买二手房和购买三个或更多的住房，最属于投机，应成为焦点的财产税征收对象。在房产税的建设上，绝大多数人都会支持。因此，只要能为首套房的类型和改善购买二手房免征房产税，一些地方政府就不必担心，先行试点和全体公民的物业税会导致冲突。总之,可以做房地产税收征收和土地使用权转让所得全部进国库,消除地方政府推高价格的欲望和权力和征收物业税的差异,在业主占领的居民住房免征房产税的同时,增加投机房税收努力,房产税的征收可以改善税收制度,在一个稳定的收入来源和更低的价格,但也从公众消除阻力,房地产税收改革将能够从所谓的“计划选择困境”。二、房地产投资风险分析2.1房地产投资风险概述 人们对风险的认识也逐渐加深，不断地与风险斗争，虽然我们经常在日常生活中提及风险，但要给它一个准确的定义是不容易的。不确定性的不确定性，包括风险与不确定性、时间、过程、结果的不确定性。目的“强调风险是客观存在的，因而可以用客观的尺度来衡量，这使得数学特别是风险理论中的概率统计方法无处可去。 当然,不仅风险是损失的不确定性,而且还包括盈利的不确定性。虽然研究者从不同的角度用不同的词汇来描述风险的风险,但基本上包含的意义三个方面导致风险因素的风险因素的风险因素一旦发生的活动和目标引起的损益程度。虽然风险的定义,因为不同的角度有不同的理解,但大多数研究者同意风险风险是风险的定义,人们由于未来的不确定性行为的客观条件,可能造成的后果,预计目标多种负偏差的综合,这种负偏差可以通过两种类型的参数来描述发生偏差的可能性概率(P)是偏离了方向和可能的后果的风险的大小(c),上述定义函数表达式如下：R=f(P,C)式中R一风险P一不利事件或损失发生的概率C一该事件发生的后果2.2房地产投资特点与风险的关系 财产和个人不变，决定了它的地理位置、环境条件是非常重要的。房地产的价值很大程度上取决于其地理位置，这是房地产投资的重要风险因素之一。首先，在一定程度上限制了开发商选择开发的区位或区域。土地是一种罕见的第二章房地产投资风险分析硕士学位论文的理论研究，缺乏资源存量土地是有限的，它是不可再生的，更多的是不。在市中心区域开发的房地产项目开发将实现最大的利润，但范围可能没有一个开放的发展空间，开发商必须为了获得更大的范围内的位置和放弃部分利润。二、房地产商品价格与社会质量的关系是与经济和地理环境密切相关的，而这些条件的变化是非常复杂的，有很多不确定因素都在工作。例如，某城市的边缘，由于远离城市中心，交通不便，可供开发的住宅用地价格是非常低的，但根据城市总体规划，几年后将在城市开一个地铁。该地块位于地铁口处，这将使土地升值。如果开发商有远见或了解城市发展规划，在情节的发展中投资，尽快在几年内获得巨大的利润。因此，在房地产项目投资开发的开发商，必须面对的地理项目风险由环境条件变化带来的接受，风险来源是房地产位置的固定性和个体特征。2.2.1房地产投资的多元化 房地产投资涉及广泛,密切相关的政策法规,金融趋势,宏观经济形势下,区域供需状况,工业技术的改革,消费倾向,很容易受到波动的因素,由于不同因素的风险也不同。2.2.2房地产投资的潜在性不仅房地产风险的随机性，同时它是在房地产企业的中间附加某些东西，并通过他们的工作，从法律的角度来看，房地产投资，房地产有潜在风险，这是不是什么出现在表面上。但是，这并不是说，风险是不知道的，人们可以根据以往类似事件的统计数据，通过分析，对某些风险发生概率和经济损失的程度做出客观判断。虽然充满风险，但投资风险总是受到损失，但可能成为现实是有条件的。因此，潜在的风险是基本形式。了解潜在的风险特征，对风险防范，有重要意义。2.2.3房地产投资的激励性 利润和风险共存,从的角度选择的贸易壁垒,高危行业总是能够给理性的投资者带来超额利润。风险损失和风险回报的选择使房地产企业在地堡的位置必须努力改善投资风险管理。例如,开发一个房地产项目,如果预期收益大,风险是必然的,如果情况不好,可能的损失,但如果你把科学决策和冒着风险,这种情况将会改变,收入将大大增加。2.2.4房地产投资的可测性不确定性是风险的本质,但这种不确定性并不是指对客观事物的全然无知。人们可以根据以往发生的一系列类似事件的统计资料,经过分析,对某种投资风险发生的频率及其造成的经济损失程度做出主观上的判断,从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险的测量过程就是对风险的分析过程。它对风险的控制和防范、决策与管理具有举足轻重的影响。2.3房地产投资风险的识别2.3.1风险识别的概念 风险识别系统的角度来看，通过投资在业务发展涉及各方面，通过发展和建设，它是指通过一定的方法，分析了大量的可靠信息来源，找出影响房地产管理目标发展的风险因素，分析风险的原因，筛选确定风险因素的过程中，应考虑的发展和管理的过程。房地产投资风险识别是一个房地产投资者在解决风险问题必须是第一步的工作，也是一项基本工作。房地产投资风险识别主要完成以下2个任务，一个正确的判断是什么，在于房地产投资的风险，2是要找出这些风险的成因。只有这样，才能正确认识风险，以便采取有效的防范措施。 风险识别过程一般分为四个步骤：第一步，确认目标存在不确定性的工作包括2个内容必须首先确定因素的发现或投机是否存在任何不确定性，如果没有不确定性，没有风险，正如已知的所有结果不会构成风险，然后确认这种不确定性是客观存在的，不是想象的。识别的第一步是确认其客观存在的不确定性和风险。二步，确定人员和第三步的划分，收集数据，在第四步，计算项目风险状况，房地产投资风险造成的影响因素在不同严重程度的后果。不要把这些风险因素考虑或忽视的主要因素，风险分析是没有意义的，但是把每一件事都考虑到每一个风险因素的考虑，那会使问题复杂化，这是不现实的不恰当。合理的风险识别目的是为了缩小风险因素的不确定性，找出影响风险的主要因素，为政策制定者提供最合适的风险应对措施。2.3.2风险识别的方法为了能及时地发现或预测到这些风险并采取有效的措施,化解、缓和、减轻、控制这些风险,减少它的危害程度,需要掌握一些专门的风险识别方法,以对各种可能发生的损失进行分析。国内外识别房地产投资风险的方法主要有以下几种：（一）专家调查法 专家调查方法是系统风险识别的主要方法。需要专家的重要对象获得的信息。各领域专家使用专业的理论和丰富的实践经验,找出各种潜在的风险和做出分析和评估他们的后果。这种方法的优点是在缺乏足够的统计数据和原始数据可以定量估计,主要缺陷容易受心理因素影响专家调查方法主要包括专家判断个人法律知识风暴法和德尔菲十多种方法。其中智暴法与德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。智暴法 智暴这个词是从英文一词翻译过来的。国内译法很多,如头脑风暴、集中思考法、诸葛亮会议等。它是一种刺激创造性、产生新思想的技术。该方法通过专家之间的相互交流,在头脑中进行智力碰撞,产生新的智力火花,使专家的论点不断集中和精化。智暴一般采用专家小组会议的形式进行,参加的人数不要太多,一般只有五六个人,多则十来人大家就某一具体问题发表个人意见,畅所欲言,做到集思广益。德尔菲法 德尔菲法是由美国著名咨询机构兰德公司于世纪年代初期发明的。该方法是以匿名方式通过多发几轮调查征求专家的意见，然后对收集到的每一轮意见，作为对专家的参考，对其进行分析判断，提出了新的观点。如此多次反复，专家汇聚，使最终结论的可靠性越来越大。德尔菲法的最大优点是简明直观、操作容易。实践证明德尔菲法的预测结果的可信度比较令人满意,这种方法的实际应用率较高,因此对德尔菲法使用结果的可信度检验方法研究工作也得到了长足发展。（二）障树分析法（FTA法） 方法是用图形形式,大故障分解成各种小错误,或分析的原因失败的各种原因。故障树分析法是一种故障树在可靠性工程来识别各种因素导致的风险。表单看起来像一棵树,所以更多的点故障树。它的基本方法是房地产投资业务的主要风险是分成许多小风险,或将导致的风险分解的原因,准确地识别的原因。故障树分析最初是基于电子产品故障分析,变化和发展后,经济风险分析。这种方法通常用于技术和复杂,直接经验较少的项目风险识别,本实用新型的优点是全面分析故障的原因,包括人为因素,包括系统、所有的失效机理更直观,直觉是强大的。这种方法的缺陷是它很容易产生遗漏和错误当它应用于大型系统。（三）幕景分析法当我们要长期的房地产投资决策，或考虑各种技术，经济和社会因素，需要有一个可以确定的影响的关键因素和方法。也在房地产投资风险分析中也需要一种可以识别造成危险和影响程度的关键因素。一幕幕是一个投资项目的场景还是一个房地产企业的未来状态，或是在美国的轮廓上有些因素变化是研究的重点，情况会是什么样的，什么样的电影场景，供人们学习更。幕景分析，结果表达的方式，很容易理解。可以大致分为2组是一个描述某一状态的未来，另一种是描述一个发展过程，即未来几年在某些情况下的变化链。例如，它可以为决策者提供一些投资机会，最好和最有可能发生在未来和前景最坏的，并可以给出详细的三个不同的情况下，可能会发生在未来的事件和风险，为决策提供参考。（四）环境分析法 这是一个方法,识别一个特定的风险,也就是说,详细分析外部环境的影响在内部风险。结构风险分析的房地产投资者,即识别环境组成的四个部分采购人或承租人II建筑承包商(3)市场竞争对手(4)政府有关部门。在每个部分的分析,重点是考虑他们的特点和投资有关的风险。外部环境的因素和变化是内部风险的主要原因之一,在房地产开发公司,环境分析是投资风险分析的重要内容,管理人员需要注意。（五）流程图分析法 流程图分析法是一种识别投资项目面临的潜在风险的动态分析。用这种方法编写的，首先应该是根据开发项目的情况，反映这个项目开发管理流程的流程图。然后通过对流程图的分析，有效地揭示了项目开发过程中“瓶颈”的分布和管理及其影响，影响了全球的“瓶颈”，并找出可能的风险。在进行风险识别时，可以根据具体的流程图建立，然后分析每个环节，每一个流程，以达到在开发过程中识别所有风险的目的。事实上,每一种识别方法,都有其优缺点,只有在充分认识理解的基础上,才能准确地划分出各方法的应用领域。一个识别项目,本身是个复杂的过程,还可能涉及许多不同的方面,所以,在实践应用中,根据各个风险的特征和性质,合理使用各种识别方法,显得相当重要。2.4房地产投资风险分析的作用市场经济的投资活动,房地产业务的一个重要目标是提高企业的经济效率,促进合理的竞争。在这种情况下,投资者必须考虑的经济后果的活动投资决策,在开发项目的过程需要考虑一些不确定因素的决策,风险分析。作为一个投资决策的基础上的风险分析的基础上预测和判断未来事件的分析。由于政治、经济、资源条件等因素的影响，未来发展的不确定性、预测市场和工作条件的局限等因素，对计划经济效果的评价，必然会出现错误。这将使计划经济效应的实际价值可能会偏离预期值，从而风险对投资者和经营者。为了最大限度地减少这种风险，我们需要了解各种外部条件变化的影响程度的经济效果的投资计划，需要知道的外部条件变化的投资计划，并对应于外部条件变化的可能性，投资项目风险分析。风险分析是风险分析的前提和基础。风险分析是全面的和全面的研究识别、估计和评价的风险。一般作文和过程:风险识别、风险度量、风险综合评价房地产投资风险分析,从根本上来说,是对房地产投资效益产生影响的各种因素的变化,或者是房地产投资评价的结果的可靠性进行检查,来确定项目的风险。显然认识到房地产投资的风险,导致重大投资的影响因素的变化,和控制,从而帮助提高房地产的效率,减少或避免不必要的风险损失。房地产投资风险分析,投资者一般的作用表现在以下三个方面:2.4.1依据作用 风险分析为房地产投资者提供可靠的依据。通过风险分析、风险补偿和风险损失，使投资者能够很好地认识到实施投资计划的结果，减少投资的盲目性，并根据主观和客观的风险能力，做出正确的决策，以提高决策的科学性。2.4.2防范作用 通过分析风险,把握风险对投资活动的影响程度及其结果,了解风险的来源和发展趋势,为了提前规避风险的发展计划或减少损失的风险预防措施,以便投资者能带来利润。2.4.3激励作用 在房地产投资的过程中，风险越大，希望得到的风险越大，通过对风险的早期预警，使投资者了解风险可以获得一定程度的风险补偿，鼓励投资者承担风险。成功的风险分析可以确定投资风险的区位、类型、规模、概率等，从而为投资者做出决策提供依据，投资决策本身的质量是防范风险的主要方法之一。三、房地产投资风险因素分析 房地产投资风险因素分析的具体内容和流程可以分为以下三个部分细分风险因素包含的具体内容,因此必须特定风险因素和风险分类的全面了解,房地产开发项目的识别有决定性元素,忽略次要因素,只有这样才能帮助的可行性和结果的可信度分析风险因素之间的关系进行了分析,发现连接和限制,这对房地产投资风险因素形成的结果分析的有机结合,将有很好的辅助投资决策参考意义。3.1房地产投资风险因素细分 中国房地产市场的异常发展在我国起步较晚，但迅速，投资者在这样的市场条件下面临着巨大的投资风险。为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资中存在的各种风险因素进行识别和分析，科学使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施和对策，减少损失风险。3.1.1自然风险 自然风险是由于自然因素的不确定性对房地产商品生产过程的影响,以及对房地产商品产生直接破坏,从而对房地产开发和经营者造成经济上的损失。一般包括火灾、风暴、地震、洪水等自然因素造成的影响。这一类风险一旦发生,将产生非常严重的后果。3.1.2政治风险 政治风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局的,因而,由于政策的变化而带来的风险将对房地产业产生重要影响。特别是在市场环境还未完善的情况下,政治风险对房地产市场的影响尤为重要。政治风险因素又可分为两大类政治环境因素和政策风险因素。（一）政治环境因素 政治环境风险主要是指在一个国家和地区发生政治冲突、战争、社会动荡和工人罢工等社会性的政治事件而对整个市场经济带来的损失,当然对房地产市场也会带来严重的损失。（二）政策风险因素 在我国政策风险因素主要包括以下内容：经济体制改革风险、土地使用制度风险、产业政策风险、住房制度改革风险、配套政策法规变化风险。1)经济体制改革风险一个国家的经济体制决定着经济的发展方向和国民经济的结构比例以及经济运行机制。如果对这种机制进行改革,就意味着对各种行业之间的比例进行调整以及整个运行机制的改变。对房地产行业来讲这种改革,有可能改变房地产业在国民经济中的地位或调整房地产行业内部的结构,各种房地产市场在房地产业中的比例发生变化,这样对于一些项目带来机遇,而另一些项目则带来损失。2)产业政策风险 产业政策风险是指因产业政策的变化和产业结构的变化,而导致房地产商品需求的变化,从而可能给房地产商品生产者和经营者带来损失。产业政策的变化对房地产商品的需求结构影响非常明显,比如工业与制造业在国民经济中的地位增强,则工业用厂房需求增大,而其他商业与服务业的楼宇需求相对降低。3)土地使用制度改革风险 土地使用制度给投资者带来的风险主要是开发成本的改变,比如使用期的长短、补偿费用的高低等都直接影响着开发商的成本。另外,政府改变土地使用权获得的一些技术政策同样给投资者带来一定的损失。原来的协议出让逐渐改变为招标出让和公开拍卖,充分引进了竞争机制,排除了许多主观因素,但是对于竞投者也提出来较高的要求,带来了高价买进的风险。4)住房制度改革风险 住房制度改革风险主要是指国家和政府对住房体制和投资等的改变,对房地产商的利益的影响。比如,如果政府推行福利分房政策,大量建设公房或福利房,那么居民就会对这种房子有很大的需求,而房地产开发商或经营者推行的完全市场商品房会受到需求短缺的压力,导致市场交易活动减少,而造成商品房空置。如果实行货币化分房政策,将活跃商品房市场,健全房地产市场。随着住房制度的深化改革,我国消费者已慢慢接受商品房这种“特殊商品”,从而将更加促进我国房地产市场的健康发展。5)配套政策法规变化的风险随着房地产行业的逐步完善与发展,政府在环境保护、建筑安全的要求、审批的程序及过程,均有了比较深入的调整。这些条件的变化在投资初期必须进行有效的估计与预测。每一项新的政策法规将对投资者带来新的机遇和挑战。3.1.3经济风险经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素,他们的出现会对房地产市场产生影响。这类风险因素可以分为以下几类：（一）市场供求风险任何市场的供给与需求都是动态的和不确定的。而在房地产市场中,这种动态性和不确定性较其他市场过之而不及,因为房地产商品的价格受市场供求关系影响很大。比如当供给短缺或是需求不足时,都将令房地产市场中的主体,即买方或卖方中的一方受到损失。这种由于供给与需求之间的不平衡而导致房地产经营者的损失,这就是供给风险。这是整个房地产市场中最重要、最直接的风险之房地产市场供求风险又可以分为供给风险、需求风险和购买力风险等等。1） 供给风险 当房地产市场出现供给过剩的现象时,便会发生供给风险,房地产商品经营者会因大量的商品在市场中没有顾客而蒙受损失。房地产开发商在进行项目可行性研究时,需要预测未来房地产市场的走势,而这个预测是否准确,直接关系到房地产商品利润是否受到损失。2）需求风险需求风险是房地产市场中重要的风险因素之一。很多因素会导致市场中需求量的变化,这种变化往往给经营者带来巨大的损失。一般来讲,市场的需求分为潜在需求和有效需求两种。潜在需求是一种欲望,但是不具备经济承受能力有效需求是具备现实购买力的需求,在分析房地产需求时既要分析有效需求又要分析潜在需求。分析潜在需求能否转化为有效需求,或转换的可能性有多大是市场需求分析的主要风险。市场对房地产的需求受一系列因素的影响,其主要因素包括整体经济增长速度、有关房地产的政策及金融措施、地区财富积累状况、产业结构调整、消费财务风险需求者心理的变化、常住居民及流动人口的数量、人口增长速度等因素,其中消费者收入的变化及外来的投资额的变化对房地产的需求影响是很大的。3）购买力风险购买力风险也是一种需求风险。由于购买力在房地产市场中具有举足轻重的地位,它的变化被作为一种特殊的风险。购买力风险主要是指市场中购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化,因此造成经济上的损失。在市场经济体制中,购买能力是一种非常不定的因素。由于房地产商品具有昂贵的价格,一般消费者很难有足够的储蓄一次性付清房价。绝大多数购买者通过银行按揭贷款而购买住房。消费者每月支付房款的能力存在一定的不稳定性,因为其收入受其工作情况的影响。如果其突然失去工作,他的付款能力突然降低,严重时他可能做出违约的行为。（二） 财务风险 财务风险是经济风险中的一大类,它主要是由于各种财务因素变化而给房地产商品经营者带来的损失。财务风险分为以下几类：1）通货膨胀风险在一个正常的经济环境中,通货膨胀一定存在,只不过这种通货膨胀的幅度不同而已。这种膨胀的大起大落则会对经济活动造成影响。通货膨胀变化的可能性很高,它是一种高风险性因素。2）利率变化风险房地产的利率风险是指利率的变动对市场的影响和可能带来的损失。当利率上升时,房地产开发商和经营者的资金成本会增加,消费者的购买欲望会降低,因此,整个房地产市场将形成一方面生产成本增加,另一方面市场需求降低,这两方面的影响都将给房地产投资经营者带来损失。者收入变化、需求者心理的变化、常住居民及流动人口的数量、人口增长速度因素,其中消费者收入的变化及外来的投资额的变化对房地产的需求影响是很大的。3）资金变现风险资金变现是指非货币的资产或有价证券兑换成货币。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的时间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币,或延迟变为货币,从而给房地产经营者带来损失。4）开发费用变化风险在房地产开发建造阶段,有许多影响开发成本的不定因素,这些不定因素通过对开发成本费用的影响,对房地产开发商和经营者都可能带来很大的损失。房地产商品开发费用变化主要体现在下列几个方面项目开发的前期费用、建筑安装工程费和区域配套工程费。5）税率变动风险房地产税率变动风险是指有关房地产投资、开发、经营等的税率发生变化,因而对房地产商品开发和经营的成本和收益产生影响。税率变化体现了一个国家和地区的财务制度的变化,变化的可能性不是很大,但一旦变化其影响就很大,因此它是一种小概率大结果的风险。（三）地价风险地价是房地产开发成本的重要组成部分,影响地价的因素很多,有以下方面的内容：1）一般地价风险因素它是指影响所有土地价格的一般的、普通的、共同的因素,这些因素通常会对较广泛地区范围内的各块土地价格产生全局性的影响,如经济因素、社会因素、政策因素、心理因素等。2）区域地价风险因素某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的区域特性,对该地区的各块低价的价格水平产生影响。这类因素可分为商业服务业繁华度因素、道路通达度因素、交通便捷度因素、市政设施状况因素和环境因素等。区域因素与地块的用途直接相关。如住宅用地特别注重距市中心的远近、交通方便度和居住环境舒适度商业用地特别注重收益状况和人流量工业用地则特别注重交通运输条件。3）个别地价风险因素个别地价又成为宗地地价,指具体某块宗地的具体情况如区位、面积、深度、宽度、地质、地势等调价对该宗地地价的影响。3.1.4社会风险 社会风险因素是由于人文社会环境的因素的变化对房地产市场的影响,从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。主要由城市规划因素、区域发展因素、社会治安因素与公众干预因素等。（一）城市规划的风险 城市规划的变动对已经建成的、正在建设的或将要建设的房地产价值量会产生影响。其负面影响是给房地产商品的经营者带来经济上的损失。容积率、建筑覆盖率的变化以及投资建设的物业必须与土地规划用途一致等都会带来规划面积、建设成本的变化而影响开发收益。（二）区域发展风险 由于周围环境的房地产商品的变化而影响其他房地产商品价值和价格为投资者带来损失的风险。主要表现在两方面一是近郊地区发展风险,相邻区域的社会经济各类设施的变化,如开通地铁、增设商业服务设施等都会使该地区房地产价格有所上升。二是类似地区发展风险,与本地区相类似的其他区域的繁荣与发展可能形成区域经济规模协同发展、优劣互补、共同繁荣也可能分散购买力,使项目竞争力下降。（三）公众干预风险 由于房地产兴建过程中,由于拆迁、扰民等因素使居民的利益受到影响而引起公众自觉的有组织地进行干预,使工程无法进展下去,从而给房地产开发商带来各种形式的损失。（四）治安风险房地产开发商品周边区域的治安状况,间接的影响周边房地产的销售价格。人们对居住、购物、消遣都希望找一个治安良好的地区,如果建筑物所在地区的治安状况不佳,则会使光顾的顾客大为减少,从而影响到该地区的房地产价格。3.2房地产投资风险因素的分析3.2.1“二八”法则在风险投资中的应用“二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析。归纳后得出的一个客观规律,即20%的人掌握着整个社会80%的财富。推广后又发现,一般学校中学生智商高者往往为20%,保险公司或直销企业的成功的推销人员一般也在20%左右。另外,企业的配套协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌握着80%的采购、销售额。还有就是在日常管理工作中20%的业务量往往决定了80%的经营数额。由此还引申出物资ABC的管理法（即少量的个数决定看最大的金额）,以及一般行政业务的“例外管理法”。由上面分析的房地产项目投资风险因素,我们可以知道,影响房地产