地产拍卖操作流程样本.doc

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拍卖流程细则
一、 拍卖操作
1、 允许认购权转让, 确保认购客户的延续以及增加由于转手卖铺而辅助拉高价格的可能。
2、 所拍的产品一定是单栋所有商铺中最好的类型, 只拍临街联体单位此类产品。
3、 从拍卖的产品数量比例看, 基本保持每100间拍10间的比例。
4、 拍卖两大前提: 一是整个项目的诚意金收取量达到1000份; 二是项目二三层基本完成大户的租赁签约。
5、 拍卖也采取分栋按号序的方式一栋栋地拍, 拍一栋, 消化一栋( 消化即选铺大会) , 每周均安排一轮拍卖。
6、 在拍卖的保证金方面也是和选筹一致, 外铺收10万保证金、 内铺收5万保证金。拍卖结束后, 如认购权的拍卖价大于其保证金, 客户必须在第二天内补齐差额款项。
7、 拍卖基价按照每平方米2万元执行( 待商定) , 以此做为认购基价来拍卖认购权。
8、 拍卖公告将在拍卖一周前公布( 含本次具体的拍卖铺位) 。
9、 拍卖规则
( 1) 商铺实行逐套拍卖, 价高者得的原则。
( 2) 竞拍卖人必须交纳保证金或定金( 10万/5万元) 才能够参加”拍卖”大会, 保证金的数量需要视买家意向”竞拍”的商铺数量, 以此类推, 多交纳保证金就能够拥有多个选铺的权利。
( 3) 竞拍人交纳保证金后, 领取拍卖须知和拍卖商铺的平面图、 拍卖号牌。
( 4) 竞拍人每竞拍到一套商铺后, 竞拍人所持有的拍卖号牌将统一收回。
( 5) 现场设立商铺拍卖保证金收取点, 竞拍人能够随时交纳保证金参加拍卖。( 现场经过告示和拍卖师进行公布, 其它媒介不进行公布) 。
( 6) 严格遵守拍卖的行规, 避免出现不公平的现象, 如: 提前举手无效、 落锤后无效等。
二、 拍卖流程
( 一) 单个拍卖过程:
1） 拍卖师就位;
2） 拍卖师介绍拍卖要求;
3） 拍卖师整体介绍汉正街第一大道;
4） 拍卖师逐一介绍拍卖商铺的情况, 并配幻灯片( 整体规划图, 标出该商铺位置; 拍卖商铺平面图; 拍卖商铺基本数据: 位置、 开间、 进深、 面积、 底价、 每次加价标准等) ;
5） 拍卖开始, 叫价后三次无人应拍, 落锤成交;
6） 成功拍卖者上台;
7） 公证处人员宣布拍卖有效;
8） 成功拍卖者在贵宾室办理相关手续。
( 二) 循环流程
拍卖师进行叫价拍卖
竞拍人现场举牌, 价高者竞拍成功
签约确认人员将《拍卖确认书》交给竞拍成功者进行签名确认
销控人员根据拍卖确认书进行现场销控
拍卖师进行新一轮的排名
( 三) 当日拍卖工作仪式流程
顺序
时间
主要工作
1
7: 30
工作人员全部到场
2
7: 30—8: 00
完成音响、 电脑、 投影设备的调试
3
8: 00—8: 10
检查拍卖会现场并最终完成各方面准备工作
4
8: 10
工作人员各就各位, 会场内播放电视片
5
8: 20
接待台开始接受入场登记、 派发资料
6
9: 00
拍卖会开始
7
9: 00—9: 10
拍卖师( 主持人) 简短致辞、 宣布拍卖会开始
8
9: 10-9: 20
拍卖师( 主持人) 介绍项目概况
9
9: 20—9: 25
拍卖师介绍拍卖的商铺情况
10
9: 25—9: 30
拍卖师介绍竞拍规则、 拍卖须知
11
9: 30
拍卖师开始第一个商铺拍卖, 竞投开始
12

现场竞投
( 四) 现场工作安排
序号
工作内容
负责人
现场客户接待工作 待定
1
客户登记; 入口处验证拍卖客户资格

2
客户登记表( 标明缴纳保证金客户姓名、 缴纳金额、 竞投号牌顺序号等内容)

3
拍卖客户入座的引导

4
拍卖确认书的签订

5
现场号牌发放

现场财务组
1
保证金的收取

现场布置工作
1
音响系统一套

2
条幅5条、 迎宾牌2个

3
接待台一张( 含台布)

4
开发商及项目介绍电视片、 平面图等供投影使用的物料一批

5
手提电脑、 投影仪各一台

现场物料准备
1
竞投号牌若干( 由拍卖公司根据竞投人数准备)

2
矿泉水若干

3
《确认书》、 拍卖海报、 拍卖须知等销售资料一批

4
观众席、 竞拍席、 公证处、 媒体席指示牌若干

现场保安、 警察
1
拍卖现场内保安

2
拍卖现场内警察

3
场外保安

三、 前期筹备工作:
1、 会场安排:
序列
工作
完成时间
要点
A
会场落实
6．20
汉阳晴川假日酒
B
设场时间
7．8
7．9号拍卖会
C
会场布置
7．8
1、 设主会场、 交易场、 贵宾场:
主会场:
A 背景板:汉正街第一大道拍卖大会
B拍卖区: 拍卖台、 话筒、 拍卖锤等所需物品; AV设备、 投影仪等;
D公证人员工作台: 需兼顾拍卖及抽签现场;
E 客户就坐区: 约700个;
F 就餐区: 采用自助餐形式, 设饮料台( 可乐、 橙汁、 雪碧、 苹果汁) 、 西点、 中式炒饭、 粉面等;
交易场:
A 总销控台:价格表、 大销控表、 整体规划图、 全程负责现场销售工作;
B签约区: 电脑、 数钞机、 认购书
贵宾室:
2套沙发、 茶几等。
2、 签到处:
以隆重、 简单、 大方为原则, 台面为大红色绒布, 设签到本、 留名片篮等, 设在会场入口。
签到本共有两本, 参加拍卖会的与仅参加选铺大会的与会者分别签到, 由工作人员指引。
D
现场AV
7．7
播放影视广告杂志。
E
现场投影仪
7．7
配置电脑演示幻灯片;
拍卖过程中放映项目平面图、 效果图以及每个铺位的平面图等相关资料;
F
座位数量
7．7
700座以上
G
入座安排
7．7
发展商领导、 记者分座前排席位;
公证人员、 银行工作人员按位就座;
其它人随意。
H
饮食安排
7．7
自助餐形式, 具体与酒店协商, 确定糕点、 饮料的品种。
I
服务人员
7．7
酒店服务员尽量分布在会场的每一处, 随时为与会者服务
J
会场引导
7．7
酒店门口设欢迎牌、 欢迎条幅
酒店内部设会场指示牌;
停车场设会议停车指示牌;
每个会场设标示牌;
每个功能区设标示牌
工作人员配套工作牌
K
会议物料准备
7．3
AV一台、 投影仪一台、 电脑一台、 数钞机八台、 抽奖箱一个、 摇筹箱一个、 对讲机十个、 销控表二份、 公告栏二个、 铅笔及便笺一千套;
销售资料( 认购须知、 海报、 楼书、 户型单张各1400份, 认购书五百份;
2、 拍卖相关事项准备( 与拍卖行协商下完成) :
序列
工作
完成时间
备注
A
拍卖铺位确定
6．28
六栋均确定
B
拍卖行．拍卖师确定
6．28
请经验丰富的拍卖行及拍卖师
C
拍卖合同确定
6．28
确定拍卖税金的多少、 由谁交等
D
拍卖次序
6．28
拍卖时每个铺位的先后次序
E
拍卖规则制定
6．28
如每个铺位的底价、 每次举牌至少叫价多少、 如何算成交等
F
拍卖税金的确定
6．28
发展商与拍卖行沟通, 尽可能支付最低的税金
G
拍卖时氛围控制
6．28
如出现无人竞拍时的对策、
是否需要设置抬价格的人
H
拍卖师熟悉情况
6．28
包括项目情况、 拍卖铺位情况、 拍卖底价、 叫价、 哪些人是内部哄抬价格的人等
I
拍卖相关事宜的审批
7．1

J
拍卖公告
7．2
选择《长江日报》头版
3、 公证行联络:
序列
工作
完成时间
备注
A
公证行确定
6．28
请权威的、 专业的公证处
B
公证员确定
6．28
数量2名
C
职责的明确
6．28
拍卖会与抽奖均需现场公证
4、 银行联络:
序列
工作
完成时间
备注
A
银行确定
6．28
提供按揭的银行
B
人员数量、 人选确定
6．29
贵宾室 2人
C
职责的明确
6．29
收款程序等。
D
押款车及经警
6．29
2台车, 20—25位经警。
E
押款的安排
6．29
明确经警的位置, 以及当天押款的时间段等事宜。
F
经警位置安排
6．29
酒店入口处设4名; /会场入口处2名; /会场6名; /过道3名; /交易厅4名; /贵宾厅2名; /机动2名。
5、 媒体联络:
序列
工作
完成时间
备注
A
参会记者确定
6．28
省内重点报纸、 市内各大媒体。
B
摄像、 摄影记者等落实
7．2
邀请电视台现场全程摄影, 将来在销售中心播放。
平面摄影记者拍照, 作为重要资料收集。
C
会后媒介配合确定
7．2
会后宣传: 电视台、 报社等记者缮稿, 在新闻类、 财经类、 地产类节目中出现。
6、 人员安排
a、 现场总决策
负责人:
职责: 现场工作的决策和及时沟通、 处理。
b、 现场总指挥
负责人:
职责: 全面负责现场调度, 并与拍卖公司进行及时的沟
通, 紧急情况处理。
c、 现场总督察
负责人:
职责: 全面负责现场情况督察, 紧急情况沟通处理。
d、 拍卖接待组
负责人:
职责: 接待、 验资、 引导
执行人:
主要工作:
• 1、 核对客户入场资格。竞投者凭拍卖资格确认书和拍卖号牌入场, 工作人员核对竞拍者身份证, 竞拍号牌; 两者相符才能准入场。
• 2、 竞拍者在入场登记表上进行登记; ( 姓名、 竞拍牌号、 保证金额)
• 3、 每个缴纳保证金的客户只能本人进入会场参加竞拍工作。
1) 现场确认人员
执行人: 销售人员20人
职责: 负责为成功竞投者的客户现场办理《确认书》。
具体安排:
• 1、 协助客户签署《确认书》;
• 2、 销售人员列队在拍卖现场的等候, 当拍卖成交后, 销售人员立即将签约人员填写好的《确认书》交给竞投成功者签名确认。
• 3、 销售人员实行轮流等候制, 为现场竞拍人快速办理《确认书》签字手续。
2) 现场销控员: 4名( 拍卖主席台书记席)
执行人:
职责: 分成两组, 每组2人, 根据现场拍卖商铺情况进行销控, 并作好商铺记录。
e、 保安、 警察组
职责: 维护停车场、 会场内外的次序。
具体安排:
• 停车场指挥2人
• 大堂1人
• 门口2人
• 场内8人
• 警察10人( 入口处2人, 拍卖现场6人, 保证金收款处2人)
f、 拍卖执行组: 拍卖师1名
职责: 负责拍卖相关工作的执行。
具体安排:
• 1、 拍卖会正式开始后由拍卖师介绍标的、 宣读拍卖须知、
• 2、 保证金有关规定( 现场设立保证金收取处, 现场接受保证金交纳)
• 3、 按照实现沟通商铺拍卖顺序、 加价幅度进行现场拍卖;
• 4、 拍卖过程中拍卖师控制拍卖节奏;
q 拍卖行工作人员
人员: 拍卖行工作人员5名
q 公证人员
人员: 市公证处公证人员2名
职责: 对拍卖会的有效性进行公证并进行公证陈词。
具体安排:
• 见证拍卖会的全过程;
• 监督客户竞投的有效性;
• 对拍卖结果作公证陈词。
g、 后勤保障:
1) 负责人:
2) 现场布置人员
执行人:
具体安排:
• 提前一天布置会场、 摆放座椅
• 拍卖会开始之前完成音响设备、 投影设备的调试安装以及维护
• 控制电脑和投影设备的输出内容
• 安排酒店工作人员派发矿泉水及销售资料
3) 现场号牌发放处: 3人
执行人:
职责: 客户凭诚意金和《竞拍资格申请书》发放号牌
4) 特约记者: 负责现场拍摄以及场景、 资料留存。
H、 财务组
人数: 4人, 共分为2组, 2人/组。
职责: 准备2台POS机, 负责客户保证的收取, 一人收钱, 一人复核; 客户现场交纳保证金后直接到号牌领取处理领取拍卖号牌;
7、 与会客户联络:
序列
工作
完成时间
备注
A
与会客户确定
7．2
按规定交纳保证金可参加拍卖会;
B
电话通知
7．2
对交纳诚意金的客户, 由销售人员进行逐一通知、 明确;
C
报纸广告
7．2
该阶段所有广告中均有拍卖会信息作为主要诉求点做一整版广告
D
拍卖公告
7．2
按拍卖行要求刊登
8、 保安安排;
序列
工作
完成时间
备注
A
保安人数确定
7．2
由酒店负责保安工作。
B
保安人选确定
7．2
保安人数至少为15—20名
C
保安位置安排
7．2
酒店入口处设4名;
会议厅入口处2名;
会场5名; /过道3名; /机动2名。
D
保安熟悉场地
7．2

9、 车辆安排:
序列
工作
完成时间
备注
A
车辆种类、 数量确定
6．30
鉴于车辆主要用于接送银行工作人员、 公证人员, 车辆的配置档次一般即可, 数量为3辆左右。
外勤车辆的准备, 数量为3-5台。
B
路线确定
6．30
明确每一位需接送人员的住所, 确定最佳前往酒店的路线。
C
车辆落实
6．30
发展商提供车辆。
10、 车位安排;
序列
工作
完成时间
备注
A
预留酒店停车场车位数量
7．3
预计100个以上
B
车位落实
7．3

C
指引标牌
7．3
需有1-2名工作人员
D
停车费的支付
7．3
发展商支付, 尽可能取得较优惠的价格
11、 会前预演:
序列
工作
完成时间
备注
A
所有工作人员到场熟悉场地
7．8晚
明确各人的位置及职责。
B
各部分主管最后审核现场
7．9晨
审查现场的准备情况, 如物料到位、 音响等。
C
最后预演
7．8晚
全体工作人员到现场最后明确各自的位置与职责。
凌峻( 中国) 房地产策划代理机构
6月10日