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武汉长印房地产开发公司

土地评估工作手册

版 本 号:
发布日期: 4月6日
发放编号:
持 有 者:

武汉长印房地产开发有限公司

目 录

一、 土地评估工作内容 242
1获取土地资料 242
2资料审核 242
3初步评估 243
4初步评估决策 243
5签订合作意向书 244
6实地调研 244
7提交项目评估报告 244
8决策层决策 245
9拟定合同及合同谈判 245
10合同决策 245
11进入实施阶段 246
二、 土地评估工作流程 247
三、 各种文件格式和表格 248
项目资料清单 248
项目成本估算标准表格 249
初步评估报告提纲 250
初步评估会议议程 251
初步评估会议备忘录 252
项目评估计划书 253
实地调查内容及方式 254
项目评估报告 255

A. 第四部分: 土地评估
一、 土地评估工作内容
1获取土地资料
内容界定: 在初步接触之后, 土地方/合作方提供土地( 项目) 的相关资料, 便于展开初步评估工作。
负责部门: 与合作方初步接触的联系人/营销副总
执行部门: 市场部
工作步骤:
联系人介绍总监与土地方/合作方认识
以总监名义, 提出资料清单( 见附件1)
接收土地方/合作方提供资料并归档

2资料审核
内容界定: 在土地方/合作方提供土地( 项目) 的相关资料后, 对资料进行审核, 检查土地方/合作方提供的资料是否全面而准确, 如不全面, 请土地方/合作方补充。
负责部门: 营销副总
执行部门: 市场部
工作时间: 1个工作日
工作步骤:
根据资料清单, 检查各项送审资料是否齐全
检查单项资料内容是否全面或准确
如果资料准确, 复印并归档, 将复印件用作初步评估
如果资料有漏缺, 请总监联系土地方/合作方补充资料
3初步评估
内容界定: 根据土地方/合作方提交土地( 项目) 的相关资料, 对土地方/合作方、 项目( 土地) 情况、 项目所在地的市场情况进行初步评估。
负责部门: 营销副总/工程副总
执行部门: 市场部/工程部
工作步骤:
根据资料提供的数据, 进行初步的项目成本估算( 项目成本估算标准表格见附件2) [市场部负责]
提交工程部审阅
经过internet网络、 人员关系网, 了解项目所在地的市场情况、 合作方情况。[市场部负责]
根据收集到的资料, 整理并形成初步评估报告( 报告提纲见附件3) [市场部负责]
提交报告[市场部负责]

4初步评估决策
内容界定: 领导层听取市场部的初步评估汇报, 并对合作与否做出初步决策。
负责部门: 市场部
决策层级: 公司总经理/总监
参与人员: 市场部、 工程部的跟进人员
工作步骤:
初步评估汇报( WORD文档) [会议议程见附件4]
做出初步评估决议( 或提出初步合作前提条件)
市场部负责撰写初步评估汇报会议备忘录( 范本见附件5)
如提出合作前提条件, 由总监与土地方/合作方协商
将前面收集到的资料及会议备忘录转交策划部

5签订合作意向书
内容界定: 公司总裁与土地方/合作方签订合作意向书
负责部门: 总经理/营销副总
执行部门: 市场部/律师
工作步骤:
拟定合作意向书( 范本见附件6)
签订合作意向书
提交项目评估工作计划给合作方( 范本见附件7)

6实地调研
内容界定: 到项目所在地进行调研
负责部门: 营销副总
执行部门: 市场部
工作步骤:
市场部该项目的负责人向总监、 合作方提交市场调研计划书( 调研计划书范本见附件8) ( 调研内容及方式见附件9)
与土地方/合作方进行项目交流会, 了解其要求及意向
约见当地前五名的策划代理公司及行内人士, 了解市场格局及人文情况
对项目所在地市场进行调研, 收集市场数据

7提交项目评估报告
内容界定: 根据市场数据, 分析整理成项目评估报告, 提交决策建议
负责部门: 营销副总/工程副总
执行部门: 市场部
工作步骤:
资料分析、 整理
撰写报告( 报告提纲见附件10)
成本-效益分析部分, 市场部完成后提交工程审阅

8决策层决策
内容界定: 集团决策层听取策划部的项目评估汇报, 并对合作与否做出决策。
负责部门: 总经理/总监/市场部
决策层级: 董事会
工作步骤:
项目评估汇报( POWERPOINT形式)
做出决策( 或提出合作条件)
如提出合作条件, 由总裁与土地方/合作方协商

9拟定合同及合同谈判
内容界定: 根据董事会的意见, 拟定合同并进行合同谈判。
负责部门: 总经理
执行部门: 总监/市场部/律师
决策层级: 集团董事会
工作步骤:
拟定合同( 范本见附件10) [市场部/律师]
合同具体条款谈判[总经理、 总监、 律师]
形成最终版本合同[市场部/律师]

10合同决策
内容界定: 集团决策层根据最终版本合同做出最终决策。
负责部门: 总裁/总监
决策层级: 董事会
工作步骤:
提交最终版本合同
最终决策

11进入实施阶段
内容界定: 根据合同条款组建项目公司
负责部门: 项目管理中心

二、 土地评估工作流程
2.1情况是否全面
8决策层决策
10合同决策
退出流程
否
初步接触
1获取土地资料
2资料审核
3初步评估
4初步评估决策
6实地调研
4.1协商合作前提
4.2合作前提是否符合
7提交土地评估报告
8.1 协商合作条件
8.2合作条件是否符合
9拟定合作合同
9.1合同谈判
11进入实施

是
进入土地储备资料库
否
肯定
肯定
条件
否
是
条件
肯定
肯定
条件
5签订合作意向书

三、 各种文件格式和表格
项目资料清单
土地使用权证
地块的准确地址、 红线图及电子文件;
规划设计要点;
初步的技术经济数据;
前期的可行性分析报告;
地质勘探资料;
原有土地方的背景资料及其希望的合作方式;
所在区的分区规划及未来对地块产生重大影响的市政设计建设情况;
项目地块周边配套情况;
对项目地块的分析及相关的市场调研报告。

项目成本估算标准表格
序号
项 目
取定标准
计算基础
合计
总面积单方造价(元/m2)
可售面积单方造价(元/m2)
备注
1
土地成本

万元

1.1
土地成本
元/平方米
平方米

按提供资料
1.2
其它土地费用

-
-

2
前期费用

万元

2.1
开办费用

2.2
设计费用
元/平方米
平方米

按总建筑面积
2.3
前期勘探费
元/平方米
平方米

按总建筑面积
3
基础设施配套工程费

万元

3.1
道路工程
元/平方米
平方米

按用地 面积的20%计算
3.2
供电工程
元/平方米
平方米

按总建筑面积
3.3
供水工程
元/平方米
平方米

按总建筑面积
3.4
电讯、 智能化系统工程
元/平方米
平方米

按总建筑面积
3.5
排水管道工程
元/平方米
平方米

按总建筑面积
3.6
小区园林绿化工程费
元/平方米
平方米

按用地 面积的30%计算
3.7
会所
元/平方米
平方米

按建筑概算
3.8
幼儿园
元/平方米
.平方米
-
-
-
按建筑概算
4
建筑安装工程费

万元

4.1
住宅建安费用
元/平方米
平方米

按建筑概算,毛坯房装修标准
5
开发期税费

万元

5.1
配套建设费
元/平方米
平方米

按总建筑面积
5.2
人防易地建设费
元/平方米
平方米

按总建筑面积
5.3
质监/安监委托费
2.0‰
元

按工程造价
5.5
工程报建费
.1‰
元

按工程造价
5.6
劳动定额测定费
1.5‰
元

按工程造价
5.7
招投标信预算编制费
1.0‰
元

按工程造价
5.8
工程监理费
1.0%
元

按工程造价
5.9
物业管理基金
2.0%
元

按工程造价
6
不可预见费
3.0%

1+2+3+4+5
7
企业管理费
3.0%

2+3+4
8
销售费用
3.0%

销售额
9
财务成本( 年息6%)

-
-

开发成本费用合计

万元

1+2+3+4+5+6+7+8+9
10
销售税费
5.5%
万元
万元

销售成本

万元

初步评估报告提纲

合作方简介
合作方的背景
合作方的优劣势
合作方邀请我方合作的目的
合作方提出的合作条件

目录

第一篇 项目概况及区域理解
一、 项目选址及基本情况
二、 区域综合环境
三、 区域经济特征与前景
四、 区域规划发展动向
第二篇 项目开发背景
一、 城市宏观经济发展状况
二、 城市房地产市场发展概况
三、 城市商贸市场竞争格局
第三篇 发展商概况
第四篇 项目开发机会与风险规避
一、 开发机会
二、 开发风险及规避
第五篇 项目开发
一、 功能规划
二、 理念定位
三、 总体规划
四、 建筑单体
五、 园林及配套
六、 开发计划
七、 营销策略要点
1、 营销推广策略
2、 时间安排
第六篇 项目经济分析
一、 经济技术指标
二、 成本效益分析
三、 销售价格预测
四、 资金回笼计划
五、 财务分析
第七篇 银企合作

初步评估会议议程
会议主题: XX项目初步评估会议
会议时间: 200X.X.X
会议地点:
参与人员: 总经理
营销副总
工程副总
会议议程:
研究部XXX( 人员名称) 进行项目初步评估汇报
参与人员就项目初步评估报告展开提问
参与人员对项目进行讨论
形成初步评估会议决议
初步评估会议备忘录
会议主题: XX项目初步评估会议
会议时间: 200X.X.X
会议地点:
参与人员: XXX XXX XXX XXX XXX XXX
撰写人: XXX
会议决议:
对项目的基本观点
……
项目合作的前提条件
……
需注意的问题
……
该项目各项工作的负责人
……

项目评估计划书

工作时间
评估工作的时间从 x月x日——x月x日
评估人员
负责人: 品牌管理中心 总监 xxx
执行人: xxx xxx xxx
联系人: xxx 电话:
工作安排
阶段
时间
内容
负责人
备注
市场调研阶段
X月x日-x日
到达xxx市
xxx

X月x日-x日
交流会
xxx

X月x日-x日
地块考察
xxx

X月x日-x日
市场调研
xxx

X月x日-x日
离开xxx市
xxx

评估汇报阶段
X月x日-x日
撰写报告
xxx

X月x日-x日
评估汇报
xxx

实地调查内容及方式
调查项目
调查内容
调查方式
调查渠道
调查结论
宏观
经济
背景
城市概况: 资源, 区位, 面积、 人口, 主要经济发展指标、 产业结构, 主要知名企业分布, 文化特色;
资料收集
网站: 当地人民政府、 统计局、 中经网。
《城市统计年鉴》、 近两年社会经济统计公报
对比全国和周边主要城市, 了解城市在区域和全国经济发展格局中的地位, 了解城市经济增长情况判断城市经济发展走势, 以宏观把握项目的区域经济发展背景和投资环境。
居民消费水平: 人均可支配, 社会消费零售, 商品价格指数, 居民储蓄余额, 恩格尔系数;
主要发展计划: ”十五”发展计划|、 相关产业行业发展战略和计划;
城市
规划
建设
情况
城市发展现状: 总体功能和产业布局, 土地利用, 交通情况;
城市总体规划: 未来发展格局、 城市主要发展方向、 各组团新区定位、 交通规划;
城市房地产土地供求情况;
重大城市建设项目和旧城改造情况;
资料收集
访谈
《市志》, 《市城建志》, 《城市建设年鉴》, 《房地产年鉴》
城市规划局、 国土局权威人士
中大市政建设项目现场考察
详细了解项目区域的现状和未来发展定位、 交通条件、
分析主要建设项目对项目的影响。
房地产
业发展
概况
近几年房地产( 主要是商品住宅) 总体供应和成交数据、 各片区数据、 明星楼盘、 明星开发商、 价格走势
资料收集
访谈
踩盘调查
《房地产年鉴》、 政府房地产期刊、 网站
房地产经验人士, 包括开发、 代理、 媒体地产版
主要片区代表性房地产项目调查
了解房地产业发展历程、 总体供求情况、
了解代表性楼盘情况, 分析市场反应和成败原因
企业
企业管理构架、 发展构想、 核心资源和能力
资料收集
访谈
企业简介、 刊物
企业主要管理人士
了解企业资源, 评估其开发能力
项目
地块现状地形地貌、 地质水文基本情况、 周边景观资源和配套设施
资料收集
访谈
现场踏勘
项目资料
企业访谈
了解项目资源条件

项目评估报告
合作方简介
合作方的背景
合作方的优劣势
合作方邀请我方合作的目的
合作方提出的合作条件

项目的基本情况
土地获取途径
地理位置及地址
规划设计要点
( 用地性质、 用地面积、 容积率、 建筑密度、 各类型物业的建筑面积、 限高、 特殊限制)
基本技术经济指标
( 土地成本、 各种税费要求、 当地的建安成本、 特殊费用支出)
项目地块的优劣势及现场照片

项目所在地的社会经济情况
城市概况
( 资源, 区位, 面积、 人口, 主要经济发展指标、 产业结构, 主要知名企业分布)
居民消费水平
(人均可支配, 社会消费零售, 商品价格指数, 居民储蓄余额, 恩格尔系数; )
主要发展计划
(”十五”发展计划、 相关产业行业发展战略和计划; 最近的政策或大型市政建设情况;)
城市发展现状及规划
( 总体功能和产业布局, 土地利用, 交通情况; 城市总体规划: 未来发展格局、 城市主要发展方向、 各组团新区定位、 交通规划; 城市房地产土地供求情况; 重大城市建设项目和旧城改造情况; )
项目所在区域的人文情况及未来规划( 附照片)

项目所在地的房地产市场情况
房地产市场发展历程
行业的发展水平
( 总投资量、 企业数量/其中资质状况、 明星企业、 外来企业发展状况)
土地市场状况
( 土地级差及价格、 年批租土地数量、 年批租土地收入、 土地政策、 民间土地存量)
总体市场价格及供求
( 总体市场的均价、 最高价、 最低价, 总体供应量、 成交量/销售额、 集中供应的价格段和产品类型)
项目所在区域的市场价格及供求
( 区域市场的均价、 最高价、 最低价, 总体供应量、 成交量/销售额、 集中供应的价格段和产品类型、 主要客户来源)
该区域较明星楼盘简介
( 名称、 位置、 占地面积、 建筑面积、 户型、 价格、 主要客户来源)

奥园在当地市场的影响力评估
认知度
美誉度
品牌印象

项目评估建议
项目预期的物业类型、 建筑类型、 价格、 目标客户
项目在操作中可能面正确问题与不确定性
如何合作的建议

附件: 项目成本-效益估算表( excel表格)