某温泉项目建设可行性论证研究报告--108页优秀甲级资质建设可行性论证研究报告书.doc

-目 录基本研究结论3第一章 区域环境资源价值及旅游产业发展研究9一、重庆宏观环境资源价值及旅游业发展状况9二、北碚区宏观环境资源价值及旅游业发展状况21三、蔡家组团宏观环境资源价值及旅游业发展状况26第二章 重庆温泉旅游及度假村发展态势研究32一、重庆即将进入休闲度假旅游大规模开发的启动期32二、重庆温泉旅游市场潜力巨大33三、 重庆典型温泉度假村调研44四、重庆温泉度假村态势总结与机会分析64第三章 重庆旅游地产发展态势研究66一、重庆典型旅游地产开发项目研析66二、重庆旅游地产发展状况研析71三、北碚温泉项目旅游地产发展的机会研究74第四章 重庆温泉市场需求研究76一、针对旅游业者的需求市场调研76二、针对温泉消费需求市场调研81第五章 北碚温泉项目可行性研究结论90一、北碚温泉项目简介及周边概况90二、北碚温泉项目SWOT分析99三、北碚温泉项目开发价值及机会梳理100四、北碚温泉项目容量分析103五、北碚温泉项目开发的市场可行性结论104六、北碚温泉项目发展机会与方向105（一）北碚温泉度假村市场的发展机会与方向1051、项目定位建议1052、项目档次定位建议1063、项目目标客户群体定位建议1074、项目产品特色建议1095、主要营销与推广方式111（二）、旅游地产发展机会及方向112基本研究结论 本报告主要通过对重庆宏观温泉旅游资源环境、区域温泉旅游资源环境、项目自身资源及市场环境等方面进行机会及价值的梳理进行的可行性研究。【市场可行性结论】北碚温泉项目开发温泉旅游度假具有一定的市场可行性，温泉度假旅游开发的时机较好。建议贵司尽早切入重庆市场，以在温泉之都全面发展之前获得更多机会，成为行业的领先者。但温泉主题旅游房地产开发时机成熟度尚需要进一步酝酿。建议项目先开发经营温泉度假旅游，待项目运营上正轨后再行开发旅游度假房地产，其市场价值将更大。【温泉度假旅游项目发展机会与方向】1、项目主题定位：集温泉特色+山林湖泊+商务会议+休闲运动为一体的温泉度假村 定位释义温泉特色是本项目最大的特色，其可填补北碚区无真正温泉度假村的市场空白，同时颐尚温泉的温泉特色具有显著的竞争力。另一方面，北碚本身的温泉历史最为悠久，市场基础最好。按重庆现有温泉布局，可形成西北方向唯一的重心，并一举成为该区域市场的领先者，并进而成为全市的领导者之一。本项目的另一资源优势是自然的山林湖泊。北碚历来是避暑胜地，如缙云山、康乐温泉度假村的旺季均是夏季，充分利用天然的山林湖泊，打造避暑胜地，规避温泉消费的淡季。同时也可形成与天赐温泉、梨树湾温泉的竞争优势。在避暑功能的营建中，主要在于充分利用项目较广泛的山林资源（如租用大片林地）和湖泊资源（二个水池，及自然形成的溪流），营建好的绿化植被及树木。由调研已知，商务会议等团体客是温泉度假村主要的消费群体，且会议室等是几乎每个度假村均有的配套设施，且公费消费力更易于提升，建议本项目将商务会议的业务范围扩大，将其作为度假村的特色之一加以强化。除商务会议外，培训、野外拓展等公费消费类项目也是本项目商务功能可延展的方向。休闲运动也是度假之必须，建议本项目不设置大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多个休闲运动单项。因为目前海兰云天、天赐等均有大量的休闲运动项目开展；且通常开发休闲运动项目需要大量的土地。整合上述资源，建议本项目度假村的风格特色为自然清新、世外桃源型。2、项目档次定位建议项目档次定位为中高档。从项目的装修档次上来界定本项目的中高档次，建议本项目装修标准为四星级标准以上。3、项目目标客户群体定位1）经济收入特征建议本项目目标市场包括：对本项目的支撑力占40%。对本项目的支撑力占60% 中等偏上户 占总人口的20% 高收入户 占总人口的10% 最高收入户 占总人的10% 2）目标市场客源分布（即项目辐射区域）：首先集中在北碚区、北部新区、沙坪坝区、蔡家组团的中高收入者，其次是主城区各政府、企业团体的大众消费群，再次为其他区域中高收入者。北碚区、三北区域、沙坪坝区：45%主城其它区：25%区县：15%市外：15%3）目标市场的年龄特征目标客户主要以25-60岁为主，其中25-40岁的中青年人主要以休闲运动为主，40-60岁的中老年以养生休闲为主。4）目标市场的群体特性与行业特征建议本项目以团体客流为主，占60%左右，其它散客占40%左右。其中团体客指以公费为主的政府、大型企业、政府机关、银行、保险、医疗等单位。3、 项目产品特色度假村主要经营特色为：温泉特色、餐饮特色、休闲娱乐特色、商务会议特色。温泉特色：温泉是本项目温泉度假村的最具特色的产品，也是项目开发首期的主推产品。将颐尚温泉的成功温泉特色引入重庆市场，并结合重庆市场特征略加改良。在温泉特色上，引入专业温泉理疗保健特色，争取树立重庆第一专业温泉理疗中心的地位。除温泉的理疗特色外，更引入其它特色。如“时尚”消费。餐饮特色：建议本项目餐饮仍以具有民俗特色的菜系为主，融入缙云山等森林野味美食、健康养生美食等。休闲娱乐特色：建议本项目不设置大量的休闲运动项目，但必须是有特色的多个休闲运动单项。建议本项目针对中青年群体营建滑草类、登山/攀岩类休闲运动项目；而针对中老年群体的休闲娱乐项目可少一些（针对中老年群体主要吸引力在于温泉理疗及保健类，而非休闲娱乐特色），主要在于营建好的自然养生环境；而棋牌类是最基础的休闲娱乐项目，应考虑在度假区内见缝插针设置。如林荫道、柳树旁、温泉池边、溪流涧上、亭廊下、茶楼等处均设置人性化的天然气息的桌椅供人闲憩及打牌聊天。另利用大片的森林资源设置原始森林区或狩猎区等。住宿方面：房型供应： 客房价格：四星级装修标准的度假村的标示价格水平高低不一。建议本项目普通标准间执行价格平均为200元左右。客房量配置：建议本项目一期开发中客房配置率为60%以上，即为全部客流中的60%以上群体配备客房。商务会议特色：为接待团体的商务会议，建议度假村设置先进、专业的会议室，为政府、企业商务活动服务。建议首期会议室应配置5-6个。4、 主要营销与推广方式1）公关活动、大型主题活动2）建立直销网络3）景点串联 面向中档消费客户：观光休闲旅游线路：重庆金刀峡观光博雅居温泉休闲重庆 面向高档消费客户：高尔夫温泉休闲旅游线路：红塔高尔夫球场博雅居温泉休闲第一章 区域环境资源价值及旅游产业发展研究一、重庆宏观环境资源价值及旅游业发展状况（一）、重庆市自然地理经济状况1、重庆市的自然地理状况重庆位于中国西南部，长江上游，幅员面积8.24万平方公里。东邻湖北、湖南，南接贵州，西靠四川省泸州市、内江市、遂宁市，北连陕西省以及四川省广安地区、达川地区。与重庆接壤的各省市均是中国有名的旅游大省，随着近年来交通网络基础建设的高速发展，重庆与各省市之间的旅游资源共享、联系加强。重庆处于东亚内陆季风区，具有自己特有的气候：冬暖春早，夏热秋雨，四季分明；降水丰沛，空气湿润，雨热同季；日照少，云雾多；立体气候明显，气候资源丰富，形成了重庆同一区域内不同特色的气候景观。重庆以山地、丘陵为主，动植物及矿产资源丰富，辖区内拥有600多种动物资源，其中兽类近100种，鸟类200余种，水生动物及鱼类200多种。属国家一至三级保护的珍稀动物近100种。拥有4000多种植物资源，近2000种药用植物资源。已发现矿产68种（含亚矿种），查明有资源储量的矿产54种，查明各类矿产地415处。水资源丰富，其中地表水资源量为545.85亿立方米，而长江、嘉陵江、乌江等流经重庆地区的过境水为3863.86亿立方米；地下水资源量为101.81亿立方米。重庆近年来利用自然资源，开发建设了四面山、金刀峡、万盛石林/黑山谷、仙女山/天生三桥、小南海、钓鱼城/涞滩二佛寺、天坑地缝、野生动物世界、茶山竹海、市郊温泉度假及星级“农家乐”等一大批旅游名品和新品。2、重庆市的经济发展 （资料来源：重庆市统计公报）2005年重庆实现地区生产总值3069.1亿元，人均地区生产总值为10978元。其中都市发达经济圈（注：都市发达经济圈包含主城九区。凡文中重庆市指行政区划内的全重庆市。文中所言主城区即指都市发达经济圈的主城九区，包括渝中区、江北区、渝北区、北部新区、南岸区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、巴南区等。）完成地区生产总值1295.88亿元，比上年增长11.9%，占全市生产总值的42.2%，人均生产总值约合2500美元。按照国际经验，一个地区人均GDP1000美元时，大众性观光旅游将出现高潮，人均GDP达到3000-5000美元时，较高层次的休闲旅游度假形式将规模化启动。作为常住人口超过600万的重庆都市发达经济圈，其人均GDP趋近3000美元，正处在较高层次的休闲旅游度假规模化启动的准备期。随着经济的持续稳定发展，重庆较高层次的休闲度假旅游将成为新一轮的消费热点。经济的发展带动旅游市场投入的增加，自1998年以来，重庆财政每年安排3000万元旅游结构调整资金，六年间累计投入1.83亿元，共资助旅游项目189个，带动社会投资18.75亿元。3、重庆的人口与社会生活重庆自有文字记录至今已有3000多年的历史，古称江洲、巴郡、楚州、渝州、恭州，至1189年定名为“重庆”即“双重喜庆”。1891年重庆成为内陆第一个设立海关的对外口岸城市。1929年，重庆正式设市。抗日战争期间重庆曾为国民政府陪都。1992年定为沿江开放城市。1997年3月14日被设为直辖市。重庆于1986年国务院确定重庆为国家历史文化名城。2000年以来重庆重点打造了以历史文化为特色的旅游景点，形成了巴文化旅游、陪都旅游、抗战旅游、红岩旅游等一系列品牌旅游线路。2005年止重庆市共辖 40 个区县（自治县、市），其中15 个区， 21 个县（自治县），4 个县级市。其中2004年重庆市政府对部分区县行政区划作了调整。调整后，全市设418 个乡、626 个镇、106 个街道办事处。来自重庆统计局数据知：2005年底全市常住人口达到2798万人，其中城镇人口1265.95万人，城镇化率达到45.2%，比上年提高1.7%。2004年底重庆市都市发达经济圈（即重庆主城区：渝中区、江北区、渝北区、南岸区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、北碚区、沙坪坝区等九区）的常住人口达627.16万人,是国内少有的特大型城市之一（全国常住人口超过500万的城市也仅十多个）。2005年重庆的社会消费品零售总额实现1215.76亿元，城镇单位在岗职工平均工资达到16630元，同比增长15.8%，城市居民人均可支配收入达到10244元，同比增长10.2%，城市人均消费支出8623元，同比增长8.2%。城市居民家庭恩格尔系数为36.4%。（1） 重庆城市居民的收入结构及收入状况城市居民家庭平均每人全年收入及构成（2004年）：项 目总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户占全体的比例/20%20%10%10%平均每人全年总收入(元)9910 9229 11402 14804 22006 可支配收入9221 8614 10676 13599 20523 平均每户全年总可支配收入2784726016322424106861981平均每户月均可支配收入23212168268734225165注：1、资料来源重庆2005统计年鉴。2、城市居民家庭收入分组方法：将所有调查户依户人均可支配收入由低到高排队，按10%，10%，20%，20%，20%，10%，10%的比例依次分成：最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户、最高收入户等七组。总体中最低5%的户为困难户。3、重庆2004年平均每户家庭人口为3.02人。（2）重庆城市居民的消费支出及结构城市居民家庭平均每人全年消费支出及结构（2004年）：项 目总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户20%20%10%10%消费支出(元)7973.05 7608.36 8749.23 10440.66 16290.81其中：服务性消费支出2443.77 2029.51 2582.20 3287.74 5973.94食品3015.32 3198.57 3421.90 3267.92 4219.77衣着779.68 751.64 912.62 1228.35 1851.75家庭设备用品及服务474.15 379.46 516.09 972.89 1303.09医疗保健537.95 715.12 622.47 494.61 805.48交通和通讯865.45 800.80 1068.42 1186.98 1712.97教育娱乐文化服务1200.52 792.49 1239.75 1392.18 3636.35教育667.79 460.90 504.44 750.81 1780.57居住903.22 788.00 748.00 1658.45 2192.51杂项商品与服务196.77 182.29 219.98 239.27 568.88资料来源：重庆2005年统计年鉴 按此测算，重庆居民家庭娱乐文化服务支出额为：项 目总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户20%20%10%10%娱乐文化消费支出(元)532.73331.59735.31641.371855.782005年重庆国内旅游收入为279.17亿元，接待国内游客5965.32万人，人均消费为468元，占人均消费支出的5%。按此推算重庆城市居民旅游消费支出额：项 目总平均中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户20%20%10%10%人均旅游消费支出(元)398.65 380.42 437.46 522.03 814.54 （3）重庆城市居民汽车保有量数据显示，我市目前的汽车保有量已经超过56万辆，我市私家车的保有量累计已经达到了29.5万辆，预计7月将会彻底突破30万辆大关。而私家车保有量在我市整个汽车保有量中的比重也进一步增加，达到了53%左右，比去年的提高了2-3个百分点。（二）、重庆市旅游市场发展状况1、重庆市旅游资源丰富 重庆旅游资源丰富，现拥有世界文化遗产1处, 全国重点风景名胜区6 处, 国家自然保护区3 处, 全国重点文物保护单位13处, 全国历史文化名镇3个, 国家森林公园18处, 国家地质公园3处, 国家级地震遗址保护区1处, 国家AAAA级旅游区(点)17 处, 全国爱国主义教育示范基地6处, 全国青少年科技教育基地1处, 全国首批工农业旅游示范点8处, 全国重点寺庙3 处。全市有各类市级旅游资源区(点)366 处。从整体上看重庆旅游资源具有四大特色：一是“主城一点”都市旅游。即以“山城夜景”为品牌的现代都市风貌揽胜旅游,以“红岩精神”为代表的红色旅游, 以“抗战风云”为特色的历史文化名城旅游等。二是“三江沿线游船旅游。即以得天独厚的长江、乌江、嘉陵江“三江”水道为载体, 乘船漫游“长江三峡”、“乌江画廊”、“秀丽嘉陵”, 观光沿线风景名胜。三是“市郊一圈”特色旅游。即以环主城近郊温泉湖泊休闲度假带、西部大足石刻群、北部合川钓鱼城、东部武隆地质公园、南部渝南山林为主体而形成的“ 一环四区”市郊特色旅游。四是重庆优越的中心城市地理位置, 使旅游可向周边省区延伸, 合作开展川渝黔、渝鄂陕、渝湘黔3 个“金三角”连片跨地区旅游。 2、近年来重庆旅游市场发展速度较快重庆旅游市场统计表2000年2001年2002年2003年2004年2005年平均值接待人数（万人）3096.283981.324665.844286.255279.046017.714554.41增长率24.15%28.58%17.19%-8.14%23.16%13.99%16.49%国内人数（万人）3069.673949.994619.694262.85235.65965.324517.16增长率24.05%28.68%16.95%-7.73%22.82%13.94%16.45%入境人数（万人）26.6131.3346.1523.4543.4452.3937.23增长率43.92%17.74%47.30%-49.19%85.25%20.60%27.60%总收入（亿元）148.54177.6219.63203.92259.77301.12218.43增长率37.16%19.56%23.67%-7.15%27.39%15.92%19.42%（资料来源：重庆旅游局）u 重庆旅游市场发展速度较快，主要客源是国内游客，占年均总接待人数的99%；而国外游客仅占1%。u 重庆旅游市场年接待人数及总收入年平均增长率分别为16.49%和19.42%。而接待游客中入境游客的年平均增长速度是最快的，达到了27.6%，国内游客年平均增长速度为16.45%。u 从重庆旅游市场游客成份来看，国内游客中本地游客仍占主体地位，其次是周边省市居民。u 2003年在遭遇“非典”影响，接待人数及收入下滑以后，2004年及2005年均保持较快的增长速度。u 重庆旅游市场在没有较大自然灾害的影响下，接待人数及收入将会保持10%以上的速度增长。入境游客增长较快，但带有较强的不稳定性，国内游客将会稳步增加，市内游客仍是以一日游、近郊游、自驾车游为主。u 重庆市内各景点接待游客最多的是仙女山、黑山谷、统景-张关溶洞。u 重庆市内旅游的旺季仍是黄金周，而参加旅行社出游的游客以三天以内的行程为主。3、重庆人均旅游消费水平低于全国平均水平2005年重庆国内旅游收入为279.17亿元，接待国内游客5965.32万人，人均消费为468元，占人均消费支出的5%。从国家旅游局统计数据知2005年全国城镇居民人均旅游消费为737.12元，重庆人均旅游消费水平低于全国平均水平。4、重庆旅游市场接待服务能力增加来自重庆市旅游局的数据表明：2005年末，重庆市直接从事旅游的从业人员已达19.96 万人，导游人员5162名，其中：特级1名，高级16名，中级112名，初级5033名。间接从业人员已达99.8万人。比2004年增长13.1%。星级宾馆饭店189家，其中：五星级5家，四星级25家，预备四星级1家，三星级72家，二星级79家，一星级7家。星级宾馆饭店拥有客房20789间，床位37270张，员工35134人。据经验系数,大体上10亿元GDP需要一家酒店。重庆3069.1亿元的GDP，酒店数应为300家左右。重庆的酒店市场应有一定的空间。重庆全市三星以上宾馆饭店平均入住率为64.5%，其中主城区平均入住率为71.6%。2004年,全行业的客房出租率平均为60.4%。重庆宾馆饭店的入住率相对较高。但重庆宾馆饭店的平均客房价却较低。比如,重庆最大的万豪酒店,一个酒店投资13亿,平均客房价格400块钱。而上海的万豪投资量不如重庆,客房价可到1400块钱。重庆宾馆饭店的平均客房价低与重庆的住房价收入低相关。按专家经验系数，2005年重庆主城区住宅的平均销售价格为2587元/平方米，则主城区宾馆饭店平均客房价则应为其十分之一，约为250元/间。这基本与现况吻合。 在重庆注册的涉外旅游船42艘，国内旅游定点游船52艘。全市旅游客运车辆630台。全市共有国际国内旅行社220家，其中，国际旅行社23家，国内旅行社197家。5、重庆旅游市场消费仍以重庆市内旅游者为主。1）旅游市场国内消费者结构分析（资料来源：重庆旅游局）2005年，重庆市接待国内旅游者5965.32万人次，比上年增长13.94%。重庆市国内旅游以本市游客为主，占国内旅游过夜旅游者总数的42.34%；其次为周边的四川、陕西、湖北等省市的客人，占来渝国内游客总数的26.8%；其三为广东、北京、上海等经济发达地区的游客，占来渝国内游客总数的17.5%。来渝游客中以休闲、观光、度假等纯旅游为目的的占49.55%，商务旅游占24.82%，探亲访友占13.05%，会展旅游占12.59%。（资料来源：重庆旅游局）2）旅游市场国外消费者结构分析2005年，全市接待入境旅游者52.39万人次，比上年增长20.59%。其中，重庆长江三峡沿线接待入境旅游者23.64万人次，比上年增长72.6%。入境旅游者中，香港同胞5.95万人次，比上年增长6.24%；澳门同胞0.16万人次，比上年增长66.17%；台湾同胞4.48万人次，比上年增长15.92%；外国人41.81万人次，比上年增长23.37%。来渝旅游的外国游客人数，美洲排第一、亚洲排第二、欧洲排第三，分别占全市入境旅游者总数的38.3%、27.5%、22.6%。入境旅游人数位居前五位的国家为：美国、日本、德国、英国、韩国。3）旅游市场出境旅游者结构分析全市出境旅游者7.33万人次,比上年增长35.55%。在出境旅游者中，香港游3.97万人次,比上年增长53.34%；澳门游1.02万人次,比上年增长23.15%;出国游2.25万人次,比上年增长12.97%。出国游目的地国家前五位为泰国、新加坡、德国、马来西亚、澳大利亚。 4）黄金周旅游消费结构分析黄金周旅游统计表2004年五一节2004年十一节2005年春节2005年五一节2005年十一节2006年春节接待人数（万人）457.57372.1438.32537.65439.6487.41一日游人数（万人）387.84307.68388.32463.5372.34432.14日平均花费（元）198.56201.09207208.47206.8217.77过夜游客（万人）69.7364.425074.567.2655.26日平均花费（元）382.04384.59398.5400.62387.29401.15收入（亿元）12.5510.811.6214.9512.7517.73（资料来源：重庆旅游局） 一日游是黄金周旅游市场的重点，一日游接待量平均占总接待量的86%，过夜游客占接待总人数的14%。过夜游客的日均花费比一日游客高186元/天。 五一节是三个黄金周中出游人数最多的，其次是春节，最后是十一节。 黄金周是全年旅游的旺季，现二日游、三日游在游客的选择比重中加大。 黄金周主要的旅游以散客旅游为主，商务团体旅游较少。近郊旅游以家庭旅游或朋友等同伴旅游为主，旅行社组团较少。6、温泉旅游成为重庆市新的旅游热点温泉度假成为重庆旅游市场新的热点，以2006年春节黄金周为例：据统计渝北区统景温泉春节期间共计接待游客 11215人次，门票收入60.53万元，同比分别增长了16 %和 236 %。九龙坡天赐温泉景区体量大，项目多，吸引众多游客特别是自驾车一族前来度假，接待人流量最多的一天突破万人。巴南区温泉休闲旅游春节黄金周共接待3.66万人次，旅游综合收入1526.2万元。初三、初四两天，几个温泉休闲区接待人数相加均超过7000人次。北碚区北温泉春节“黄金周”期间，接待游客1.63万人次。7、重庆旅游市场存在的问题1）重庆高端旅游市场开发不足目前重庆的高端游客在整个旅游市场中所占比重不足10%，主要原因不是需求不足，而是市场供给不足，高端产品太少，不能向游客提供特色突出、令其满意的产品。2）重庆整体旅游宣传力度不够重庆旅游市场整体形象包装不够，宣传力度太小。除三峡旅游的单方面宣传力度虽较大，但其他景区的宣传则是分散的，无法形成规模性宣传力度。3）重庆旅游开发和管理不足虽然重庆旅游资源丰富、市场潜力巨大，但在合理开发与管理上与国际先进城市间还存在差距。如不少核心景区景点被私人控制，得不到充分开发，景区文化内涵挖掘欠缺等。4）重庆旅游市场开发同质化现象突现 重庆旅游资源丰富，但在产品开发上同质化现象日益严重。如各景区内的娱乐项目开发趋同，休闲方式趋同，服务内容趋同，特色项目不明显。5）重庆旅游市场分散，无法形成整体竞争力 重庆旅游市场各自为政现象突出，如在同一景区内，就有不同的管理机构，门票的收取分散，给游客带来负面影响。而重庆整体旅游市场也是如此，没有形成统一门票制，使得重庆旅游分散无法形成整体，与市外各大市场竞争。（三）、重庆市旅游规划及招商引资优惠政策1、重庆旅游规划及机会重庆市十大旅游精品系列工程规划纲要（重庆市旅游局 二五年四月）A、目标：l 从现在起到2020年，旅游经济的增长保持年均增长两位数以上的增长速度。 l 到2007年，实现接待入境旅游者80万人次、国内旅游者8000万人次，旅游总收入400亿元人民币，使旅游业成为重庆市新的支柱产业。 l 到2010年，力争入境旅游者突破100万人次、国内旅游者超过1亿人次，旅游总收入600亿元人民币以上，使重庆跻身“中国旅游强市”之列。 l 展望2020年，力争入境旅游者达到200万人次、国内旅游者达到2亿人次，旅游总收入突破1000亿元人民币，最终成为“长江上游旅游中心”B、重庆旅游发展布局：重庆市十大旅游精品系列工程主要分布于主城一点、三江沿线、市郊一圈、周边合作等。C、其中的系列旅游精品之六为：“温泉湖泊”休闲度假游 主题形象：温泉之都，周末休闲地，都市后花园。 布局范围：环主城近郊旅游带。 开发方向：发挥近郊区位优势，突出重庆近郊温泉、湖泊和自然生态特色，注重温泉湖泊精品及温泉产品个性特征的打造，着重开发和推出温泉度假、湖泊休闲、农业旅游、康体健身、商务会议、农家乐、田园采风等近郊周末休闲度假体验参与型旅游产品。 建设重点：统景温泉、东温泉、北温泉、南温泉、天赐温泉；长寿湖、青龙湖、白云湖；广阳岛、金刀峡；歌乐山、南山、缙云山、铁山坪、圣灯山等温泉度假、湖泊休闲、康体健身、农家体验等旅游项目；旅游环境整治及配套服务设施建设等。 “温泉湖泊”休闲度假游作为重庆未来旅游产业发展的十大旅游精品工程之一，充分体现了重庆温泉休闲旅游产业的远见未来。重庆市温泉旅游产业的规划，为北碚温泉项目的发展提供了良好的外部环境，并为产业的联动及温泉休闲度假消费提明了方向。3、重庆旅游市场政策与机会（1）自1998年以来，市财政每年安排有3000万元旅游结构调整资金。（2）为鼓励旅游市场发展，重庆市政府的优惠政策中共重庆市委、重庆市人民政府关于进一步加快旅游经济发展的决定： 鼓励农村集体经济组织利用非农用地，以租赁方式与开发商合作开发旅游项目（不含宾馆、饭店、商店等基本建设用地） 非政府投入单项投资1亿元以上的旅游大项目，可按建设规划，采用招标、拍卖、挂牌出让方式分期供地，各项规费可申请分期付款或缓缴。链接：为推动梨树湾温泉开发，招商引资（香港融汇集团），区长黄云亲自主持召开梨树湾温泉基地建设专题会，组建了由分管副区长负责，区旅游局牵头，国土、规划、外经委等相关部门配合的协调领导小组。区政府积极协调市旅游、规划、园林、国土等部门全力协助业主加快进行土地整治，房屋拆迁、控规调整等。同时，区政府还确定了优惠政策，建设期间对开发企业缴纳的属区级的土地出让金、配套费等进行优惠，并与开发企业一道积极争取市级相关优惠政策，争取重庆市旅游结构资金支持，用于该项目基础设施建设的贷款贴息。（四）、重庆市资源环境对旅游市场的影响与机会 重庆经济发展态势较好，且未来潜力较大。但当前重庆的经济发展相对落后，消费力不强。酒店业的发展态势同时也表明重庆市场的开发不够，无论是酒店个数还是入住率机会均好于全国平均水平，重庆酒店业市场尚需要进一步开发和挖掘。所以从宏观角度可以说重庆酒店行业有较大的市场空间，且随着经济全面发展，其空间将更大。 重庆经济的发展及丰富的旅游资源加快了重庆旅游市场的发展，重庆旅游市场新产品的开发建设提速，政府对旅游市场的基础建设、软件设施改善等的资金投入也增大。发展旅游产业既是经济发展所需，也是市场的必然。然而重庆旅游产业发展毕竟尚处于启动期，重庆旅游市场需要培育，需要产业的联动。目前重庆的旅游资源总体开发不力，尤其是旅游资源的对外辐射力相对较差。 与重庆经济发展相协调，重庆休闲旅游产业进入规模发展的启动期；重庆旅游产业的发展新规划为重庆旅游产业指明了未来方向，也为重庆休闲旅游产业的大发展提供了好的机会。 重庆旅游市场从2000年以来，除2003年因“非典”而发展速度降低外，各年均以10%以上的速度增长。同时根据重庆市旅游规划至2020年每年旅游市场均以超过两位数的速度增长。进一步表明重庆旅游市场发展空间巨大。 重庆是内陆城市，海外游客接待量虽增长较快，但重庆本地游客仍是旅游市场的主要消费者。因此根据重庆市旅游规划及重庆市2006年春节黄金周的旅游消费变化来看，温泉旅游需求将增加，同时温泉旅游市场进入新的开发周期，北碚温泉项目的开发正符合这一发展规律。 重庆整体旅游形象的提升，将吸引更多的旅游游客，为北碚温泉项目提供足够的消费人群，扩大温泉市场需求量。二、北碚区宏观环境资源价值及旅游业发展状况（一）、北碚区地理自然经济状况1、北碚概况北碚区东接渝北区，南连接沙坪坝区，西界璧山县，北邻合川市。全区幅员面积755平方公里，城区建成面积16平方公里。南齐时曾设东阳郡，清代为巴县之白碚镇。1955 年，定名为重庆市北碚区。北碚区现辖5个街道，14个镇，65万人，人口密度842人/平方公里。其中非农人口28.49万人。以汉族为主，另有回族、满族、土家族、苗族、白族、蒙古族等少数民族二千余人。近年来北碚区经济发展迅速，2005年规模以上工业企业累计完成工业总产值（现价）115亿元，同比增长52.8；实现产品销售收入114.4亿元，同比增长59.4%；实现利润总额6.0亿元，同比增长160.7；实现工业增加值36.3亿元，同比增长60.5；工业综合效益指数156.4，同比提高42.6个百分点，创历史新高。2、自然资源概况北碚区内矿产资源储藏丰富，有煤、磷铁、硫铁、石灰石、石膏、天青石、方解石、白云石、矽石、石英砂、耐火粘土等，另外还有砂岩、河沙、卵石等。特别是非金属矿，品位高、储量大。其中，石灰石20亿吨，石膏10亿吨、煤上亿吨。 北碚地处嘉陵江下游，嘉陵江由北而南纵贯全境，全区水资源总量为42676.55万立方米、地表水资源总量为41510.86万立方米，其中地下水资源总量为 2061.25万立方米。蓄水总量为3435万立方米。平均过境水量为657.7亿立方米。 区域内特有植物有:缙云四照花、缙云黄岭、缙云琼楠、缙云紫金牛、北碚槭、北碚土密树、北碚花椒、缙云密花树、四川白兰花等，珍稀植物有珙桐、水杉、柳杉、南方红豆杉(美丽红豆杉)、香果树、中华观音莲座、松叶蕨等，是重庆市植物独特资源种类最多的地区之一。 共记陆生野生动物234种，隶属于26目，63科，159属。3、旅游资源北碚是国家级风景名胜区,旅游资源十分丰富。有缙云山、北温泉、嘉陵江小三峡、金刀峡、胜天湖等著名景点60多处；有文物景点104处；其中列入省级市级文物保护单位24处；有国家级重点保护的抗日名将张自忠墓；还有晏阳初、梁实秋、老舍等文化名人故居；北碚还是恐龙之乡，已发掘恐龙化石遗址13处。北碚区位于中梁山脉，是重庆温泉主要分布带之一，由于地下矿产丰富，地下水中含有的微量元素较多，北温泉使用历史达1600多年，具有较高的知名度。温泉是北碚区旅游发展开发的重点。作为温泉故里的北温泉，是国家AAAA级景区，居巴渝五泉之冠的盆景式公园，是1982年国务院首批国家重点风景名胜区。2000年重庆市政府授予北碚区优秀旅游城区称号。缙云山也被国家游局评为AAAA级旅游区，金刀峡评为AAA级旅游区，金果园成为AA级旅游区。2002年北碚区又被国家建设部命名为国家级山水园林城区。（二）北碚区旅游市场发展情况1、北碚旅游形象定位为“重庆后花园”北碚区政府将旅游形象定位为“重庆后花园”，近年来北碚区旅游发展速度超过重庆市旅游发展速度，特别是新的旅游产品的开发及宣传，极大的提高旅游形象，将进一步刺激旅游市场的发展。特别是2005年旅游收入同比增长了79.11%。2、北碚区旅游景点及旅游收入n 近年来北碚区经济的发展加大改造旅游景区的基础建设及开发新的旅游景点。使得北碚区2005年接待旅游人次398.64万人，同比增加37.5%，旅游收入达83826.39万元，同比增加79.1%。n 北碚区接待游客最多是缙云山，其次是北温泉，再次是金刀峡，旅游收入最多的是金刀峡，其次是缙云山，再次是北温泉。n 金刀峡人均消费最多，主要是由于其接待市外游客比重比传统景区（缙云山、北温泉）的比重大。传统景区主要接待游客为市内游客。北碚主要景区统计表旅游人次（万人次）旅游收入（万元）2004年2005年增长率2004年2005年增长率缙云山15.7821.737.52%207.24307.1548.21%北温泉15.4419.2724.81%136.021