2004年浙江嘉兴某写字楼项目营销策划案之前期市场调研分析.doc

****国际营销策划案之前期市场调研分析

第一部分 综述
嘉兴市位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带。东临大海，南倚钱塘江，北负太湖，西接天目苕溪，大运河贯穿境内。城区处于江、海、湖、河交会之位，扼太湖南走廊之咽喉，东接上海，北邻 苏州，西通湖州，南接杭州，相距均不到百公里。全境隔杭州湾可呼应 宁波、绍兴、舟山等地，铁路、公路、水路网络交织，四通八达，交通 十分便利。市境陆域东西长92公里，南北宽76公里。陆地面积3915平方 公里，其中平原面积3477平方公里，水面面积328平方公里，丘陵山地面 积40平方公里。市境地势低平，平均海拔3.7米（吴淞高程），其中郊区 和嘉善北部为低洼，其地面高程一般在3.2—3.6米之间，部分低地2.8—3.0 米。全市有山丘200余个，零散分布在钱塘江杭州湾北岸一线，海拔大多 在200米以下，市境最高点位于海盐与海宁交界处的高阳山。市境为太湖 边的浅碟形洼地，地势大致呈东南向西北倾斜，由于数千年来人类的垦殖 开发，平原被纵横交错的塘浦河渠所分割，田、地、水交错分布，形成 “六田一水三分地”、旱地栽桑、水田种粮、湖荡养鱼的立体地形结构， 人工地貌明显，水乡特色浓郁。
全市河道纵横，湖荡众多，河道总长13802余公里，骨干河流57条， 内河航运发达。境内沿杭州湾北岸岸线长121公里，其中有41公里岸线，水深滩阔，腹地广阔，宜建深港良港，乍浦港自古即为著名良港。
**·**国际位于嘉兴市秀洲新区内，在项目营销过程中，应充分体现其依凭“长三角”的良好区域发展态势，深入挖掘项目特性，突出优势、规避劣势，达成有效营销，推动促进销售进行。

第二部分 宏观环境分析
一、经济环境
嘉兴是中国经济发展较快的城市之一，也是外国投资者较理想的投资兴业地。现有外商投资企业1,623家。
到2003年止，嘉兴所辖县（市）全部进入全国百强县（市）行列，2003年全市ＧＤＰ增幅达１２．３％，居长江三角洲十五座城市之首，整体经济实力、综合竞争力和对全省经济贡献度大为增强。平湖市被国家统计局列为全国“基本竞争力”百强县（市）中最具竞争优势的县（市）。在嘉兴区域范围内，以嘉善木业、海宁皮革业为代表的“零资源经济”，以桐乡、海盐旅游业为主体的“后花园经济”，以嘉善ＩＴ产业园区和平湖日商电产高科技投资区为趋势的“双向开放型经济”和以全市范围内“一二三四五”为特征的“配角经济”等经济现象，已引起省内外经济界的普遍关注。

1、全市GDP总量及人均GDP
改革开放以来，嘉兴不断深化改革，扩大开放，经济运行质量和结构不断提高和优化，综合实力显著增强。嘉兴经济正不断实现由量的扩张向质的提高。2003年，全市GDP总量855.63亿元，是1983年撤地建市时的36倍，年均增长13%。按户籍人口计算，全市人均国内生产总值达到25720元，高出全省平均水平近三成，居全省第四位，是1983年的32倍，按当年汇率计算人均GDP为3107美元，比1999年中等收入国家平均水平1980美元高出许多。嘉兴市城市综合竞争力排
名全国200城市前50强，五县（市）均进入全国综合实力百强县前50强。

2、宏观经济增长方式
近6年来，嘉兴的GDP总量持续上升，年平均增加12%，特别是2003年比2002年增加了16.9%，2003年成为新的增长大年，预示着嘉兴的经济再次进入了一个高速发展时间段，形成了比前几年更良好的发展态势。

3、经济产业结构
改革开放以来，嘉兴产业结构明显改善，经济结构不断优化，第三产业比重提高较快。第三产业增长速度明显地快于一、二产业，三次产业比例由1983年的36.0∶44.8∶19.2变为2003年的7.7∶59.3∶33.0。第一产业下降28.3个百分点，第二、三产业比重分别提高14.5和13.8个百分点。

2003年全市产业比例

4、财政收入
经济运行质量明显提高。近年来，嘉兴经济呈现高速度、高效益的发展。2003年,全市财政一般预算收入92.72亿元，增长27.9%，其中上划中央收入51.50亿元，增长20.9%；地方财政收入41.22亿元，增长37.8%，财政收入占生产总值的比重由上年的10.3%提高到10.8%。

5、经济发展战略
嘉兴正在进一步全面、深入地实施“接轨上海开放带动”战略，积极参与
长江三角洲区域经济一体化建设,加强与国内其他地区的合作与交流，提高嘉兴市改革开放水平，争创经济发展新优势。
为实现“接轨大上海，推进大开放，实现新跨越”的目标，嘉兴市统筹规划，着眼大嘉兴、建设大城市，做好全市整体规划，立足“两沿”进行生产力布局。“两沿”，就是“沿海、沿路”发展的两条产业带。“沿海”，以嘉兴出口加工区为重点，整合嘉兴港区、平湖滨海工业区、海盐杭州湾大桥新区和平湖、海盐经济开发区，形成浙北沿海产业带；“沿路”，以嘉兴经济开发区为重点，沿３２０国道、沪杭高速公路，整合桐乡、海宁经济开发区，秀洲、秀城工业区和嘉善经济开发区，形成沿路沿边产业带。
嘉兴市“接轨上海开放带动”战略的提出与实施，将嘉兴经济推向了新一轮的高潮，依凭大上海与“长三角”经济圈作为经济起飞桥头堡，经济上升态势喜人，将更全面地带动各行业的发展，构筑经济腾飞的更宽广平台。

6、嘉兴市居民收支结构分析
据嘉兴市统计局于2004年3月公布的调查分析结果显示，2003年，嘉兴市居民家庭收入水平均呈现较高的增长势头，家庭收入水平在长三角区块14个城市中位居前8位之一。市区城市居民家庭人均总收入为13300元，与上年相比增加1652元，增长14.2%。其中人均可支配收入为12251元，同比增加1494元，增长13.9%，增速比上年高4.2个百分点，比全省平均增幅12.5%高出1.4个百分点。2003年，市区城市居民家庭人均总支出为13640元，同比增加3601元，增长35.9%，出现了多年未见的支出增幅大于收入增幅的现象；其中人均消费性支出为8727元，同比增加1375元，增长18.7%，增速比上年高16.4个百分点，比全省平均11.5%高出7.2个百分点。
1996年以来，嘉兴市居民收支增长见下表：

收入
支出

2003年嘉兴市居民收支呈现以下特点：
1、居民收入稳步提高；
2、居民生活消费增长加速，人均消费性支出为8727元，同比增长18.7%，比上年提高16.4 个百分点，恩格尔系数继续下降，城市居民消费结构进一步优化；
3、非消费类支出增长加快，已到居民家庭人均总支出额的1/3（2003年，市区城市居民人均非消费性支出达4913元，同比增长82.8%，占城市居民家庭人均总支出额的36.0%）。

嘉兴市消费收支的大幅度增长，表明居民的生活水平与质量明显改善。更值得一提的是，在居民消费支出构成中，生活必需型消费支出增长速度平稳，所占比重下降；而享受型消费占消费支出的比重明显上升，消费结构的升级显现出市场消费的强劲势头与潜力。

二、人口环境
1、人口总量
2003年嘉兴市人口为367万，市区人口79万，规划到2010年达到100万。2003年全市从业人数52.10万人，比上年增加7.6万人，其中制造业从业人数为26万人。市区从业人数为10.32万人。全市2003年城市登记失业率为4.1%。人口按农业和非农业划分，农业人口248.38万人，非农业人口83.55万人；按性别划分，男性166.28万人，女性165.65万人，性别比为100.38∶100。至年底，市城建成区面积29.92平方公里，人口24.41万人，人口密度8158人／平方公里。全市有少数民族41个，少数民族人口1.50万人。

2、年龄结构
截止2002年底，嘉兴市有60岁以上老人512512人，占全市总人口的15.15%，老龄化程度名列浙江省第二位，高出浙江省平均数的1.84个百分点，提前全国13年进入老龄化社会，而且每年还在以3.2%的速度递增，预计到2010年嘉兴市老年人将占到总人口的19%左右。嘉兴是人口年龄结构最早进入老年型人口的地区之一，也是全国人口老龄化程度最高的地区之一。

3、知识结构
嘉兴市提出的人才结构调整目标是：根据对产业结构调整的总体目标，积极推动人才资源重组，调整和优化第一、二产业人才结构；大力开发第三产业急需人才，实现一、二、三产业人才所占比重在2005年达到2：26：72。重点增加高新技术产业人才，重点扶持主导产业、农业产业化人才，重点发展的第三产业人才。截止2003年末，全市共有人才资源总量18.55万人，比上年增加1.45万人，增长8.5%。

三、政策环境
1、行政区域划分
嘉兴市为浙江省省辖市，下设秀城区、秀洲区，辖嘉善、海盐两县及平湖、
海宁、桐乡三市（县级市）

2、财政政策
近年来，嘉兴市不断深化财税体制和金融体制改革，推动财政金融的健康发展，有力地支持了经济建设和各项社会事业的持续健康快速发展。财政实力显著增强。嘉兴市响应并施行国家积极的财政政策，努力扩大内需，并初步建立了结构优化、管理规范、讲究效益的财政支出体系，有效保证各项重大改革措施和重点建设项目的实施。

四、教育及科技环境
2003年，嘉兴市义务教育取得新一轮进展，小学、初中学生巩固率分别为100%和99.94%；高中段教育快速发展，2003年末，全市拥有普通高中41所，高中在校学生5.65万人，比上年增长28.1%；高等教育发展较快，全市普通高校毕业生人数比上年增长了7%。
在“科教兴市”战略的进一步实施中，嘉兴市科技和教育体制改革继续深化，科技研究开发及产业化取得新进展。2003年末，全市拥有县级以上国有独立研究开发机构11个，全年获得市级以上各类科技成果100项（其中包括17项省级科技成果）；技术市场发展平稳。全年经认定登记技术交易金额15802万元，比上年增长23.1%；合同数4083项。
高新技术园区建设取得较快进展，高新技术产业发展加快。2003年，嘉兴市高新园区入驻企业达295家，工贸总收入达33.08亿元，利税5.40亿元，引进外资项目44个，合同利用外资2.02亿美元。形成了“一区多园”的高新技术产业发展格局，以电子信息、软磁材料、智能仪器仪表、光机电、新型纤维等为主的高新技术产业。

五、文化环境
2003年，嘉兴市文化、新闻出版和广播电影电视事业进一步发展，城乡文化活动日趋活跃。年末全市共有文化艺术表演团体8个，艺术表演场所13个,群众艺术馆1个，文化馆7个，文化站72个，公共图书馆6个。年末有各类电影放映单位87家，广播电台6座，电视台6座，全市行政村有线电视联网率达到94.6 %，广播和电视人口覆盖率均达100.0%。
2003年，嘉兴市以建设江南水乡历史文化名城为目标，成功地举办了中国·嘉兴江南文化节与第十二届中国金鸡百花电影节等系列活动，一批文学、音乐、戏曲、摄影等艺术门类创作作品获省级奖75件，国家级奖30件。

第三部分 嘉兴市房地产市场概况

一、2003年嘉兴市房地产市场发展概况
1、房地产开发投资较快增长。市区房地产开发投资总额达34.5亿元，比上年增长39.4%，增幅较上年提高26.8个百分点；房地产业在建商品房面积达415.6万平方米，同比增长47.2%。房地产开发投资增速为近年来最快。

2、商品房销售形势良好，持续购销两旺的局面。市区商品房实现销售面积达
103.2万平方米，比上年增长64.1%，其中住宅销售面积为94万平方米，增长78.2%；商品房销售额23.0亿元，增长74.8%。商品房预售面积111.1万平方米，增长100.6%，其中住宅销售面积为98.0万平方米，增长98.4%，销售增幅明显快于投资增速，商品房需求大于供给。一年以上的空置房面积继续下降，年末空置面积为2.43万平方米，比上年减少1.35万平方米,下降35.6%，其中住宅下降70.2%。

3、房地产开发资金到位良好。市区房地产企业累计到位资金62.7亿元，比上年增长84.2%，其中本年到位资金40.6亿元。从本年到位资金构成看：企业自筹资金9.6亿元，比上年增长72.3%；其他资金到位32.9亿元，增长1.1倍，其中购房定金及预收款达30.8亿元，比上年增长1倍，银行贷款9.0亿元，则下降4.8%，由于购房定金及预收款的大增，占本年到位资金的75.9%，较上年上升了25.9个百分点，使得银行贷款相应减少。

4、房地产开发、销售以普通住宅为主。随着旧城改造、新区建设推进，各具特色的精品楼盘在禾城遍地开花。2003年市区销售楼盘多、规模大、品位高创历史新水平，其中普通多层住宅45个楼盘，高层14个楼盘，销售面积分别达79.4万平方米和14.5万平方米；商业用房有26个楼盘，销售面积为5.7万平方米；别墅、写字楼均各是5个楼盘，销售面积分别为13.6万平方米和2.5万平方米。各类商品房销售中普通住宅占了69.5%（多层占57.2%，高层占12.3%），别墅、高档公寓等占9.4%，商业用房占21.1%。

5、2003年市区十强房产公司和旺销楼盘排行。2003年商品房销售十强企业（销售面积在3万平方米以上）的有****、**公司、****、****、****、****、****、****、****和****，其中****商品房销售面积超19万平方米居首位。多层住宅楼盘销量排行前八位的是欢畅园、万家花园、放鹤洲、****城、南溪花园、大树花园、禾城世纪花园、新湖绿都；高层住宅（小高层以上）销量排行前五位的是放鹤洲、春晓源、金都景苑、名人国际花园、****城；商业用房销售量排行前六位的是华庭街、嘉禾北京城、锦绣商铺、烟雨小区、天天嘉苑、世纪广场；别墅（包括联排别墅）销售量前三位的有春晓源、嘉兴花园、绿溪玫瑰园。

二、 嘉兴市房地产市场未来走势预估
从以上一系列调研分析数据中，可以看出嘉兴市房地产市场正经历着一个
持续、稳健的发展过程，增长势态良好。良好的市场前景必将推动嘉兴市房地产市场步入健康而有效的发展轨道。
随着2004年国家各项宏观调控政策的出台，嘉兴市房地产市场也将面临一次具有考验性的规范与重组，“洗牌”在所难免；这也意味着嘉兴市房地产市场将更为规范化，并将诞生一批真正经得起市场风云变幻的、有实力有品牌的开发商。

第四部分 项目所在板块——秀洲新区区域分析
一、项目所在地块现状及总体规划概述
秀洲区位于浙江省北部，长江三角洲的杭嘉湖平原，东邻上海，西靠杭州，南濒杭州湾，北接苏州，与各城市距离均不超过90公里，是上海经济开发区的
理想延伸地，被国务院列为先行规划、先行发展的重点沿海开放地区之一。全区总面积542平方公里，人口38万。秀洲新城，是秀洲区参与嘉兴城市开发建设的一个重要组成部分，位于嘉兴市西侧，距市中心1.5公里，320国道、京杭大运河、乍嘉苏高速公路都在秀洲新城境内穿过，并设有出入口和码头。位置优越，交通便利，气候宜人。区内按规划功能布局，分为秀洲新区、秀洲工业区及嘉北工业园区和加拿大嘉兴科学工业园区。这个规划立足于高起点、高品位、高标准，实行统一规划、四区联动、滚动开发，整个新城总面积达到24.6平方公里。力争通过8～10年的建设，使之成为嘉兴城市的副中心，城市功能的重要组成部分，秀洲区政治、经济、文化、商贸、信息和物流中心，展示新世纪新秀洲经济社会发展的重要窗口，以及城市工业结构调整和秀洲区新兴产业发展的重要基地。
根据嘉兴城市开发建设新的形势，秀洲新城规划在原有秀洲新区、秀洲工业区、加拿大嘉兴科学工业园和嘉北工业园区分区规划的基础上，结合嘉兴城市总体规划，科学组合，扩大地域，使各区块布局合理，有机相连，在基础设施、公建配套、土地空间等方面实现资源共享，形成更具有发展前景，更具有竞争力的秀洲新城发展蓝图。

二、地块工业区规划
秀洲工业区规划面积8.2平方公里，以乍嘉苏高速公路为界分为两个区块，东至秀清港，西到隆兴桥港，南临大运河，北至新塍塘和反修港。作为区级工业区，充分发挥其龙头作用，近年来形成了以丝绸工业园和台商工业园为特色的园中园，区内道路等基础设施已基本形成，投资环境进一步优化，工业区形象逐步得到改善，吸引了众多的高科技外向型项目，成为秀洲区的主要工业基地。

三、 地块绿化、道路基础设施配套规划
在新城建设中，秀洲区将着力提高新城品位，在加快功能完善上，大力推进学校、医院、文化等配套项目建设，已建成6万平方米的秀洲公园，新区医院也将启动。强化城市管理，大力探索市场化运作机制，力求形成“绿化、亮化、洁化、美化”的现代化花园式新城。
同时，秀洲区按照规划要求，各区块推进以道路、桥梁为主的各项基础设施建设。秀洲新区在完成秀洲新城模型制作和中山西路、洪兴西路、东升西路延伸段街景规划设计的同时，吴越路绿化景观走廊、秀洲公园、新区垃圾中转站相继竣工，另有一批公建设施正在施工中；开展环境治理，植树造绿，完成绿地面积9．3万平方米，全力做好新区二期农房拆迁、路桥建设的各项准备工作。秀洲工业区抓紧“四横五纵”全长29公里的道路建设，秀园路、秀清路、洪北路等主干道基本完成，其余道路正在施工建设，进度过半，建造秀富桥、洪北桥等桥梁6座，在区内主干道启动绿化工程，其中秀园路已经完成绿化，拆迁农房116户，异地重建安置，标准厂房、污水管网主干网、拆迁安居房、工业区行政中心及区内停车场、公厕等公建设施正在施工中。嘉北工业园区“三纵三横”道路和东升西路延伸段正在施工中，将于近日全部通车，在建桥梁2座，预计本月底竣工；自来水、临时用电及通讯设施已经开工建设；农房异地重建一期基本完成，二期已经启动；在东升西路完成中间绿化带400米。加拿大科学工业园通过规划论证，启动“创业区块”基础设施，“加创”大道即将开工，“加创”大桥争取8月底竣工，已在建7200平方米标准厂房7月竣工，4700平方米厂房、综合楼7月招标进场施工，办好421亩土地下征手续，年内计划投入基础设施3684万
元。
　　在秀洲新城区域内，目前各项基础设施建设正扎实推进。投资6000万元的洪兴西路延伸段和中山西路延伸段的“两路”建设已全线动工，年内建成后将基本形成秀洲新城主干道网络，并成为新城的绿色景观大道。总投资1．3亿元，贯穿秀洲工业区和加拿大加创科学工业园，总长18．68公里的嘉桐公路也将于近日动工。此外，秀洲新区与嘉北工业园区二期连接道路建设、污水管道主干网工程等，也在紧锣密鼓建设之中。

第五部分 嘉兴市写字楼市场调查概况
一、嘉兴市写字楼市场发展综述（1997-2002年）
嘉兴市从1997年至2002年，写字楼发展状况详见以下图表：

由以上图表可以看出，嘉兴市写字楼市场自1997年开始，整体呈现稳中有升的上扬趋势，无论是投资开发额度、建筑施工面积，亦或竣工楼盘面积，都呈现出健康有序的持续发展状态，其中尤以2001年作为一个分水岭，自2001年开始，写字楼市场上扬趋势极为明显，迎来了一轮热潮。此外，值得注意的是，调查数据亦显示出嘉兴市写字楼空置现象较为突出，但空置率亦呈逐年下降趋势。总体而言，嘉兴市写字楼市场仍保有上升空间，以及较大的发挥余地。

二、可类比项目综述

1、汇丰广场
项目名称
汇丰广场
物业公司
*****物业管理有限公司
所属区域
市中心区
公交路线
1、2、6、23、51、53
开发商
*****房地产开发有限公司
项目类型
写字楼
建筑类型
高层
建筑面积
22000㎡
开盘日期
2003年1月
占地面积
6014㎡
交房日期
2005年上半年
得房率

绿化率
25%
楼
盘
配
套
在楼宇自动化上，本方案为配备智能化综合布线系统、楼宇自控系统、保安监控系统、停车智能管理系统、卫星接受系统、背景音乐系统等考虑了必要的空间，为智能大楼的楼宇自动化系统（BAS）、通信自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）的形成提供了必要的基础条件。
项目定位
商业价值、人文环境与自然景观的完美融合，打造富有运河文化底蕴的独特人文建筑
地理区位
环城运河内中山西路桥东南翼，东至已建市局、教委等机关宿舍区，南边靠近斜西街，北至交通集团地界，西临环城西路。
项目优势
1、依托运河文化底蕴； 2、项目配套先进； 3、区位优越，位于市中心繁华地段

2、世纪广场
项目名称
世纪广场
物业公司
******物业管理有限责任总公司
所属区域
城西区块
公交路线
3、23、53
开发商
******置业股份有限公司
项目类型
商住两用
建筑类型
高层、小高层、低层
建筑面积
42700m²
开盘日期
-
占地面积
17500m²
交房日期
2005年4月
得房率
-

绿化率
25%
楼
盘
配
套

项目定位
海景式退台与空中休闲花园、秀美的生态风景和柔性办公理念、引领嘉兴写字楼物业的崭新变革的商住生态庭院
地理区位
地处嘉兴市区西大门中山西路阳光大酒店北面，是嘉兴老城区商贸中心与新兴发展的秀洲新城的黄金连接点
项目优势
1、紧依市中心广场； 2、现代先进办公理念的提出； 3、商住两用，形态丰富

3、财富广场
项目名称
财富广场
物业公司
*****物业管理有限责任总公司
所属区域
城西区块
公交路线
3、9、23、53、122、123、139、127
开发商
******房地产开发有限公司
项目类型
商住两用
建筑类型
高层、小高层
建筑面积
-
开盘日期
-
占地面积
-
交房日期
-
得房率
-

绿化率
-
楼
盘
配
套
周边教育配套完善：分别有金都幼儿园、嘉兴庆安国际双语幼儿园、秀洲实验小学、洪兴实验学校、浙江省二级重点中学嘉兴高级中学、嘉兴学院等，在昌盛路以南还规划有嘉兴大学城。
生活配套：小区后面有大型菜场—常秀农贸市场，小区西面就是大润发购物中心，中山西路、中环西路口还有一个阳光购物中心，交通银行、24小时资助银行，以及中国邮政、中国移动通信营业厅。邮政、就医、餐饮、娱乐也较方便。
项目定位
名仕品位的顶级新豪宅
地理区位
地处嘉兴商业中心与大润发购物中心的环伺之中
项目优势
1、周边配套丰富； 2、商住两用，形态丰富； 3、地段优势明显

4、嘉兴时代广场
项目名称
时代广场
物业公司
*****物业管理有限责任总公司
所属区域
城北区块
公交路线
4，5，8，15，23，32，53
开发商
****置业有限公司
项目类型
写字楼、商铺
建筑类型
小高层
建筑面积
3364.9m²
开盘日期
2004年10月
占地面积
12211.2m²
交房日期
-
得房率
-

绿化率
10%
楼
盘
配
套
在嘉兴城北以时代广场为轴心的城市副中心，在其300米区域内，周边的城市基础建设日益健全和完善，可提供的通讯、交通、商业、居住、教育、绿地环保等六大主要市政配套设施犹如六大保障正逐步显示出该区域地段的无限潜力。每个单元独立成套互不影响，拥有独立的卫生间、空调设施，适合弹性工作时间；大楼提供办公智能化、楼宇控制自动化系统；大楼提供24小时物业服务，保障24小时商务运作功能。
项目定位
AOIO（All-weather Office & Independence Office）——全天候独立性办公空间和“21世纪全能型商务园区”，以全产权、小户型、独立式、数字化、全天候等五大特点引领嘉兴的写字楼市场。
地理区位
坐落于嘉兴城北大型聚居区与经济技术开发区的围合之中，与全浙北地区最大的交通枢纽嘉兴市汽车北站斜相呼应，依托禾兴北路、320国道等城市重轴构建起的区位交通网
项目优势
1、区域优势：便捷的交通、良好前景的新兴地区； 2、纯写字楼附带商铺，商业聚合力强

5、中环广场
项目名称
中环广场
物业公司
*****物业管理有限公司
所属区域
城南区块
公交路线
18
开发商
*****置业有限公司
项目类型
写字楼、商铺
建筑类型
小高层
建筑面积
35000m²
开盘日期
-
占地面积
-
交房日期
-
得房率
-

绿化率
10%
楼
盘
配
套
大厦公共部位全部精装修，楼梯间ＲＦ环氧地坪；速度1.6米/秒快速电梯，国际一线品牌；分户式中央空调，采用国际著名品牌，各户独立掌控、独立计费，使用自如。整座大厦内部背景音乐。每层喷淋系统，火灾自动报警到户。电视监控系统，确保大厦安全。宽带、电话、有线电视入户。地下90个停车位，地面设置100个汽车泊位。
项目定位
嘉兴商务楼旗舰
地理区位
中环南路、越秀南路交汇口，无论是上沪杭高速、乍嘉苏高速，还是直奔海宁、平湖、桐乡都便捷快速。大厦向北紧邻嘉兴唯一高校集聚的文教区，向东接近禾城政治、文化、会展中心以及南湖广场（三中心一广场）
项目优势
1、区域相对成熟，嘉兴写字楼黄金地段；2、丰富人文环境带来的成熟、高素质商业环境；3、人气旺盛

6、金茂商务楼
项目名称
金茂商务楼
物业公司
*****物业管理有限责任总公司
所属区域
城中区块
公交路线
4，5，8，15，23，32，53
开发商
****房产有限公司
项目类型
写字楼
建筑类型
多层
建筑面积
400m²×7层
开盘日期
已开盘
占地面积
—
交房日期
2004年7月
得房率
—

绿化率
—
楼盘配套
配套宽带网络系统、架设快捷商务平台
项目定位
纯办公商务写字楼
地理区位
建国北路与三元路交汇处
项目优势
1、区域位于城中，区位优越；2、建筑形态单纯，物业类型统一，便于销售

第六部分 市场需求分析
一、写字楼市场调查统计表及分析
说明：共计有效问卷50份。本次调查共12道调查题，由于有单选和多选两种题型，题目以每个选项总和作为百分比基数。此次调查针对的调查对象是各企业中的领导级人物，调查企业包括：证券、房产、银行、化工、电子、广告、服装、食品等。

嘉兴市写字楼市场调查统计表
调 查 内 容
数量（份）
比例（%）
1、您认为在嘉兴比较高档的写字楼有哪些？

2、您认为现在嘉兴的写字楼的档次是否达到了现代企业发展的要求？

A、达到
10
20
B、没有达到
40
80
3、您认为嘉兴的写字楼市场处于什么阶段？

A、起步阶段
39
78
B、成熟阶段
6
12
C、市场饱和阶段
5
10
4、您认为嘉兴的高档次写字楼的均价多少比较合理？

A、3000—4000元/㎡
17
34
B、4000—5000元/㎡
26
52
C、5000元/㎡以上
7
14
5、如果您所在的企业需要购置写字楼，需要多大的面积？

A、200㎡以下
9
18
B、200㎡—500㎡
24
48
C、500㎡—800㎡
13
26
D、800㎡以上
4
8
6、您认为怎么样的写字楼户型比较合理？

A、有固定分隔
0
0
B、可自由分隔
50
100
7、如果您所在的企业需要购置写字楼，需要多少车位？

A、1—2个
7
14
B、3—5个
24
48
C、6—10个
8
16
D、10个以上
11
22
8、您认为高档次写字楼需要配备多少部电梯？

A、1部
2
4
B、2部
21
42
C、3部
17
34
D、4部
10
20
E、5部以上
0
0
9、如果您所在的企业需要购置写字楼，对物业管理公司的要求是什么标准？

A、本地的
15
30
B、省内著名
17
34
C、全国著名
13
26
D、国际化的
5
10
10、您认为嘉兴的高档次写字楼的物业管理费多少比较合理？

A、1元/㎡/天
19
38
B、2元/㎡/天
22
44
C、3元/㎡/天
6
12
D、4元/㎡/天
3
6
11、如果您所在的企业需要购置写字楼，需要怎样的空调配置？

A、中央空调
12
24
B、自由配置（挂单机）
10
20
C、既有中央空调又可自由配置
28
56
12、您认为高档次写字楼需要什么样的配套设施（裙楼中）？（多选）

A、餐厅
38
26
B、咖啡吧
27
18.5
C、健身场所
33
22.6
D、娱乐场所
14
9.6
E、大型会所
31
21.2
F、其它
3
2.1

问卷分析：

1、您认为在嘉兴比较高档的写字楼有哪些？
对于这道调查题有65%左右的被调查者都不能很清楚的回答，对于嘉兴市区的写字楼物业都不甚了解，这与目前嘉兴市区高档写字楼比较少有关。其他的调查者填写了一些，包括：华庭街、远洋大厦、港奥商厦、国际中港城、中环置业广场、世纪嘉园、世纪广场等。其中有部分受调查者居然把阳光大酒店、戴梦德大酒店等酒店误认为是写字楼。这也从另一个侧面反映出了目前写字楼物业在嘉兴还处于起步阶段，正是嘉兴市房产市场上所急需加强的一个物业类型。

2、您认为现在嘉兴的写字楼的档次是否达到了现代企业发展的要求？
从上图很容易就能反映出消费者对目前嘉兴市场上写字楼物业的满意程度，绝大部分被调查者对目前嘉兴市区的写字楼都持不满意的态度。

3、您认为嘉兴的写字楼市场处于什么阶段？
与上题一样，调查统计自然反映出嘉兴市区的写字楼物业现在正处于起步阶段。

4、您认为嘉兴的高档次写字楼的均价多少比较合理？

目前，嘉兴的商品房住宅市场比较火爆，但是其写字楼市场一直未能与住宅市场较同步的发展，所以目前嘉兴市区的写字楼均价还是处于比较低的一个水平，所以大部分被调查者选择4000元/㎡的价格也能反映出这样的一个事实情况。但同时我们也能从另一个角度发现，写字楼市场价格的提升空间还是相当可观的。

5、如果您所在的企业需要购置写字楼，需要多大的面积？

200㎡-500㎡的户型面积是比较受欢迎的面积类型，被调查企业由于经营状况、规模等因素的不同决定了其购置写字楼户型的面积大小。

6、您认为怎么样的写字楼户型比较合理？
这题的答案显得十分统一，全部被调查者都选择了可以自由分割的户型，看来固定分割的户型不是很适应当地市场的需求。

7、如果您所在的企业需要购置写字楼，需要多少车位？
车位的配置显得比较平均，这也是与该企业的具体情况有关联的。

8、您认为高档次写字楼需要配备多少部电梯？
从调查统计反映选择2部的有42%，3部的有34%，选择2-3部电梯的占了绝大多数的比例。

9、如果您所在的企业需要购置写字楼，对物业管理公司的要求是什么标准？

这样的选择比较出乎我们的意料，被调查企业的领导人认为，对于物业管理的要求不是很高，大部分都不需要国际化标准的物业管理，甚至有30%都选择了本地的物业管理公司。

10、您认为嘉兴的高档次写字楼的物业管理费多少比较合理？
1-2元/㎡/天的物业管理费用是当地被调查企业比较能接受的价格水平，其实这样的物业管理费用对于一个比较高档的写字楼来说是比较低廉的。

11、如果您所在的企业需要购置写字楼，需要怎样的空调配置？
选择既可以挂单机又能使用中央空调的有56%，之所以大多数人都喜欢这样
的形式是因为这样比较自由。

12、您认为高档次写字楼需要什么样的配套设施（裙楼中）？（多选）

餐厅、健身与大型会所是最受重视的配套设施，看来娱乐设施的配套对于写字楼来说没有象酒店来的重要。

目前写字楼物业在嘉兴还处于起步阶段，正是嘉兴市房产市场上所急需加强的一个物业类型。绝大部分被调查者对目前嘉兴市区的写字楼都持不满意的态度。嘉兴的商品房住宅市场比较火爆，但是其写字楼市场一直未能与住宅市场较同步的发展，所以目前嘉兴市区的写字楼均价还是处于比较低的一个水平，所以大部分被调查者选择4000元/㎡的价格也能反映出这样的一个事实情况。但同时我们也能从另一个角度发现，写字楼市场价格的提升空间还是相当可观的。全部被调查者都选择了可以自由分割的户型。
餐厅、健身与大型会所是最受重视的配套设施，看来娱乐设施的配套对于写字楼来说没有象酒店来的重要。