服装厂地块项目投标标书.doc

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服装厂地块项目投标标书

泽恩机构
5月

市 场 分 析

一、 徐州市场环境分析
（一） 徐州概况
1、 地理位置
徐州市位于江苏省的西北部, 东经116º22′～118º40′、 北纬33º43′～34º58′之间, 东西长约210公里, 南北宽约140公里, 土地总面积11258平方公里。地处苏、 鲁、 豫、 皖四省交界, 为东部沿海与中部地带、 上海经济区与环渤海经济圈的结合部。”东襟淮海, 西接中原, 南屏江淮, 北扼齐鲁”, 素有”五省通衢”之称。京沪、 陇海两大铁路在此交汇, 京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北, 公路四通八达, 北通京津, 南达沪宁, 西接兰新, 东抵海滨, 为全国重要水陆交通枢纽和东西、 南北经济联系的重要”十字路口”。

2、 行政区划
徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制, 现下辖丰县、 沛县、 铜山县、 睢宁县四县, 邳州市、 新沂市二市, 以及鼓楼区、 云龙区、 贾汪区、 泉山区、 九里区五区。至 1月, 共有镇、 办事处157个。
3、 人均收入
末, 全市户籍人口934.73万人, 城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为12837元、 4932元, 增长14.8%和11%; 城市和农村低保标准分别提高到每人每年2100元和840元。

（二） 经济环境
国民经济持续健康发展, 综合实力进一步提升。全市地区生产总值达到1400亿元( 预计, 下同) , 比上年增长15% ; 三次产业增加值分别增长6.4%、 17%和15.8%。财政总收入达到180.9 亿元, 增长24.5%; 一般预算收入达到71 亿元, 增长28.6%, 高于省平均水平3.5个百分点。全社会固定资产投资完成752亿元, 增长 25.1%。

工业经济较快增长, 当年完成全社会工业投资401 亿元, 增长31%。规模以上工业完成增加值500亿元, 增长21% ; 经济效益综合指数达到212, 比上年提高26个点。国有资产保值增值成效明显, 国有企业总资产比上年增长19.5%。
农业结构优化提升, 新农村建设稳步推进。全市实现农业增加值181亿元, 增长6.4%, 居全省首位。全年粮食总产达35.8亿公斤, 增长 13.9%。
服务业态日益完善, 集聚辐射能力明显增强。全社会消费品零售总额实现 460 亿元, 增长16.2%。21个新开工建设的重点商贸流通项目完成投资65亿元, 其中18个项目竣工。中心商圈集聚各类商业零售企业达1490家, 日均销售量接近全市列统商业的70%, 成为淮海经济区第一商务中心.金融、 通信、 会展、 房地产等业态呈现良好发展势头。
二、 三产业比重继续提高。全年第二、 三产业增加值占GDP比重达到87.2%, 比上年提高1.2个百分点; 其中工业增加值占GDP比重由上年的43.1%, 提高到44.2%, 上升1.1个百分点, 表明徐州市的工业化进程进一步加快。
旅游业快速发展, 全年共接待海内外游客1162万人次, 增长16.1%; 实现旅游总收入102.6亿元, 增长26%; 完成四个2A级景区、 四个3A级景区和两个4A级景区的创立工作。”徐州市户部山历史文化保护与改造”获省”人居环境范例奖”, 汉文化景区获”中国环境艺术示范工程”称号。
金融存贷稳步增加。 末, 金融机构各项存款达到1193.72亿元, 其中城乡居民储蓄存款余额722.89亿元, 分别比上年末增加182.83亿元和72.28亿元; 全市金融机构各项贷款余额565.07亿元, 比上年末增加73.89亿元。

【对本案的启示】
1、 淮海经济中心城市及南北经济交通的重要枢纽的重要地位, 为徐州今后的快速发展奠定了良好的基础, 同时将使得徐州的住宅客户群体朝中高档化、 国际化转型。
2、 徐州房地产行业的平稳快速发展, 供需结构合理化发展, 为案的开发建设营造了良好的市场环境。
3、 外来投资的不断加大及人民物质生活水平的提高, 促进了房地产行业的发展, 无论是自用型还是投资型的目标客户群体范围都在不断的扩大。

二、 房地产发展
( 一) 房地产总体概况
随着国家规范房地产市场各项政策的颁布实施, 有效的抑制了房地产市场的持续过热。 , 全市房地产业增加值 26.49亿元, 增长5.8%, 同比下降1.0个百分点;房地产开发投资63.70亿元, 增长1.8%, 同比下降100.6个百分点;全市商品房销售额52.83亿元, 增长4.4%。商品房施工面积、 竣工面积和销售面积均呈下降趋势。

房地产业增加值(亿元) 
26.49
24.95
房地产开发投资(亿元)
63.7
62.55
商品房销售额(亿元)
52.83
50.5
, 规划新建住房建筑面积约455万平方米, 其中政策性住房约200万平方米( 经济适用住房46万平方米) 。 底, 徐州市市区人均住房建筑面积为23.31平方米。到”十一五”末( ) , 按照小康社会指标体系规定, 徐州市主城区居民居住水平将达到人均建筑面积30平方米。
如果按照人均居住面积30平方米测算, 在不考虑城市化进程市区人口增加和自然规律性的人口增加的情况下, 总体房屋面积将达到 万平方米。如果按照每户面积100平方米计算( 基本的房型) , 则房屋需求面积将达到5181万平方米。而随着市区人口数量的增加和周边农村向城市集中, 重点考虑家庭平均人口减少而增加的总户数, 徐州市的房地产需求总量应该在3000万—5000万平方米之间。截至 底, 徐州市市区住房总面积约为3390万平方米, 按照小康社会住宅标准, 将规划新建住房建筑面积约 万平方米, 年均约403万平方米。
( 二) ~ 徐州土地出让情况

土地出让情况:
地块编号
土地位置
土地面积
规划用途
容积率
出让年限
挂牌起始价
成交价格
-1号( 鼓楼生态园)
城区北部荆马河南、 中山北路西
613006
商业、 居住用地
≤ 1.3
住宅70年, 商业、 娱乐40年, 办公、 文化50年
38600
38800
—2号( 工程厂、 桥乡路)
矿山东路东侧, 合群新村南侧, 苏堤北路西侧
311016
商业、 办公、 住宅
≤2.3
50000
76200
—3号( 食品厂)
淮海西路南侧, 市交通局东侧
5853
住宅
≤3.5

2200
—4号( 吴庄路)
吴庄路西侧, 规划和平路北侧
2826
商业、 办公、 住宅
≤2.6
50
250
-5号( 大龙湖东) 地块
大龙湖的东侧
547205
——
——
54170
54170
-6号( 解放路小学) 地块
解放南路东侧
5756
商业、 办公、 居住
≤5.0
3200
6680
-7号( 徐州市造纸厂) 地块
坝子街东侧, 环城路南侧
22718
商业、 住宅
≤4.2
4100
8600
-8号地块
新城区大龙湖东侧
510148
居住、 商业、 市政及绿地
——
55100
55100
-9号地块
新城区J12路西侧
353507
居住、 商业及绿地
——
1
37200
-10
( 响山路水泥厂)
响山路北侧、
徐州人家东
138722
商业、
居住
≤1.0
16600
16700
-11
( 两山口五交化仓库)
两山口西崔庄
34079
居住、 兼容商业
≤0.8
3150
4150
-12
( 金山桥龙潭湖南地块)
开发区龙潭湖南侧
44970
居住
≤1.1
2700
4180
-13
( 金穗大厦北地块)
西安北路东侧、 夹河街南侧
6524
商住、
停车场
≤3.5
3700
5810
-14
( 日报社仓库)
坍桂园小区西侧
2120
居住
≤2.0
350
690
-15( 杨山路)
徐州市经济技术开发区, 北至杨山路, 西至经五路
81408
居住
多层≤１．４高层≤２．０
4400
4400
-16号
( 中铁十局四公司地块)
复兴南路287号
5291
居住
≤1.3
650
1060
-17号 ( 九里区火花村南 A 地块 )
九里区火花村
2891
居住
≤1.6
160
170
-18号 ( 知春园地块 )
白云山北
69590
居住
≤1.3
6200
6200
-19号 ( 环城路坝子街A地块)
坝子街十字路口西南角
5474
商业办公
≤3.2

-20号(环城路坝子街B地块)
坝子街十字路口东北角
3442
商业办公
≤3.3
1300
1420
-21号 ( 翟山居委会 8# 楼 )
南郊翟山居委会
1410
居住
≤1.7
150
160
-22号( 徐州良羽传动机械有限公司) 地块
煤港路与二环北路交叉口
23047.2
商业、 住宅、 办公
≤3.0
6000
9150
-23号
(徐海路南侧地块)
徐海路南侧, 规划一号路西侧
231168
居住( 含部分商业)
多层≤1.3 高层≤2.0
13870
24100
-24号
( 金鹰商厦东侧地块)
彭城路东侧, 河清路北侧
4925.2
公共停车场及商业办公
≤3.0
1480
1480
-25号
( 郭庄路地块)
和平路南、 津浦东路东、 铁路以北
674566
居住、 旅游配套
≤2.2
1 0
1 0
-26号
( 徐工轮胎A地块)
复兴北路27号
36785
商业、 办公、 住宅
≤4.8
13000
13000
-27号地块
复兴北路21号, 白云大厦北

商办
≤2.8
754
754

总成交金额: 494624万元 东区土地供应量: 1053341㎡
总成交面积: 3706377㎡

地块编号
土地位置
土地面积
规划用途
容积率
年限
挂牌起价
成交价格
-1号( 二轻机械厂地块)
铜沛路127号
36600
 居住、 商业
≤2.0
住宅70年, 商业、 娱乐40年, 办公、 文化50年
7100
10150
-2号(奔腾大道北A地块)
北至荆马河南路、 西至徐运新河
78915
居住
≤1.6
4700
7100
-3号(汉之源拆迁安置地)
郭庄路南侧
202239
居住、 商业
多层≤1.5中、 高层≤2.0
19700
19700
-4号( 奔腾大道北B地块)
北至荆马河南路、 西至徐运新河
144651
居住
≤1.6
13000
13000
-5号(电机总厂B地块)
矿山路北侧
12635
居住
≤1.76
2800
未成交
-6号(姚庄二期地块)
东至苏商御景湾用地边界, 南至欣欣大道
236179
居住
多层≤1.2、 中高层≤1.6、 高层≤1.8
28300
28400
-7号(淮海服装厂地块)
响山东侧
21362
居住
≤1.3
2300
4320
-8号( 管道二公司地块)
三环南路南侧, 风华园对面
8907
商业办公
文化娱乐
≤3.8

未成交
-9号
( 三环南路新华景苑地块)
三环南路南侧
7543
居住
≤1.5
1500
1500
-9号( 三环南路新华景苑地块)
三环南路南侧
7543
居住
≤1.5
1500
1500
-10号( 机电研究所地块 )
黄河南路南侧, 苏堤北路西侧
13674
居住、 商业
≤3.0
——
5100
-11号( 云泉山庄地块)
金山东路南侧
41067
商业、 宾馆
≤0.7
0
0
土地出让情况
总成交金额: 110700万元 实际总成交面积: 735032平方米 东区土地供应量: 223601㎡
( 三) 土地出让分析
现从上表徐州土地供求分析能够看出:
1、 从分布区域上看, 供地主体部分集中在周边区域。市区截止当前为止无出让地块, 体现了市中心土地的稀缺性。
2、 经过交易时间, 结合土地供应状况、 成交情况和成交单价能够看出, 年底投资比例明显上涨。
3、 从土地规划用途来看, 仍以居住为主, 这体现出徐州住宅市场的需求量依然保持良好态势。
综合以上分析能够看出, 徐州市土地市场受到相关政策的影响较小, 整体相差不大。
Ø 房地产投资稳步上升。
l 土地供应决定了近年徐州市的房地产发展, 今年土地拍卖价格屡创新高, 投资总额继续增加, 都反应出了徐州市房地产市场的良好性, 在土地的基础上, 房地产投资必然上升。
Ø 房价进一步上涨。
l 土地价格的上涨, 其成本直接转入房价, 以及楼盘自身素质的提高都将进一步抬升房价。
Ø 市中心土地资源稀缺。
l 上面已经分析出, 今年的土地供应量主要集中再周边地区, 土地供应则集中在市区范围, 而且市中心土地主要为工厂拆迁和旧房改造。因此 市中心土地供应量将相对减少。
Ø 房地产重心转移。
l 从当前徐州市房地产发展上能够看出近年徐州房地产市场重心已经转入城东和城南, 绿地世纪城、 苏商御景湾等大盘的出现, 构成近年徐州市的主体市场。今年土地供应的主体部分开始向市区周边发展, 徐州市房地产发展的重心逐渐由市中心向周边区域转变。

( 四) 近年一季度各项指标数据分析

商品房预( 销) 售情况:

一季度的商品房批准预( 销) 售面积共63.56万平方米, 与 同期相比增加40.96万平方米, 其中商品住宅批售面积为51.96万平方米, 比 同期增加33.55万平方米。另外, 房改房的二手交易不断上升, 说明存量房产在市场上仍有较强的公营水平。
类型
一季度
一季度
一季度
一季度
批准预销面积
22.6
31.82
—
63.56
住宅( 万㎡)
18.41
27.3
25.49
51.96
非住宅( 万㎡)
4.19
4.52
—
11.6
住宅面积增加表:

房地产交易情况:

  据房地产交易管理部门统计资料分析, 一季度共办理各类房产交易( 不含优售公有住房) 3805户( 宗) , 交易面积34.34万平方米, 交易额7.09亿元, 比 同期分别提升10.8％、 7.68％、 99.8％。其中增量住房交易为1933户( 宗) , 交易面积21.87万平方米, 交易额51900亿元, 比 同期分别提升8.5％、 提升9.1％和提升95.9％; 存量房产交易1872户( 宗) , 交易面积12.47万平方米, 交易额1.9亿元, 比 同期分别提升13.2％、 5.23％和111.4％。

年度
户数
交易面积 ( 万㎡)
交易金额 ( 万元)
增量住房( 商品住房)
一季度
1781
20.04
26494
一季度
1910
21.78
24982
一季度
1644
19.42
29100
一季度
1933
21.87
51900
存量住房( 私房)
一季度
1653
11.85
8985
一季度
2493
18.21
16372
一季度
3328
20.86
27100
一季度
1872
12.47
19000

( 五) 东区房地产情况
( 1) 东区近年来房价指数走势分析

一季度东区的住房价格在 上涨的基础上继续上涨, 而且价格上涨较快, 这主要是由金山桥开发区的住宅价格上涨以及新上楼盘如子房美景花园、 徐州人家的带动下形成的。
四季度与三季度相比上升43.25％。东区的住房价格在本季涨幅较大。该季该区域新增项目有: 绿地世纪城一期、 永泰东方美地一期、 徐州人家、 康怡佳园, 新增项目规模较大, 特别是绿地世纪城可售楼盘的不断推出和快速销售, 带动了该区域房价的大幅上升。预计后期该区域的住房价格的上涨空间不大。

( 六) 徐州市土地市场供求及未来影响分析;

经过近年徐州市供地上看, 在现有基础上, 今年供地情况不会产生较大的变动。土地供应控制在一定的水准上, 而现有地价已达上限, 市中心供地将有所下降, 从整体上看, 投资额将会小部分下降。另一面土地供应由政府主导, 决定了需求也不会有太大的浮动。

徐州整体供应量为: 4462951㎡, 东区土地供应量为: 1276942㎡。按照容积率1.5计算, 总建筑面积分别为: 6694427㎡、 1915413㎡。东区占28.6％。
按照”十一五规划” 人均居住面积30平方, 年供应量403万㎡。按照土地供应比例, 东区年需求115万㎡。根据徐州市区改造以及城市人口的增加, 预计到 , 东区需求量将达到130万㎡。

产 品 定 位

一、 项目概况
1、 基地情况
地块处于徐州市东区, 东临三环东路, 原徐州服装厂地块。
2、 规划情况
土地面积: 21362平方米
容 积 率: ≤1.3
总建筑面积: 27770平方米
4、 配套情况
周边配套设施相对缺乏, 距离铜山路的各项配套尚有一段距离
5、 道路状况
地块东面主干道是三环东路, 南面主干道是铜山路, 两条均为徐州城市主干道, 路况平整, 车流量较多。但项目具两条道路尚有一段距离。

二、 项目SWOT分析
优势:
东临三环东路, 为城市主干道, 出行动向较为便利
地块位于东区, 属于徐州城市规划发展方向, 而且与市区相邻, 为项目开发提供稳定的潜在客源基础
地块呈北高南低的坡地, 有利于坡地景观的塑造
地块靠山, 而且地块内有大量植被, 成为特有的自然资源
开发企业为国有企业, 能够给客户树立信心
劣势:
地块周边虽有铜山路、 三环东路两条主干道, 但中间尚有一定的距离。
项目容积率低, 而且地块成条形, 不利于整体规划
当前项目周边生活及商业配套较为缺乏, 距离铜山路上的生活配套设施较远
项目旁边的了烈士公墓及垃圾中转站对项目的形象有较大的影响
机会:
东区为徐州近年来城市规划发展方向, 区域相关基础设施配套的建设不断完善, 无形之中可提升项目自身的价值
区位消费心理日趋理性化、 强调生活品质, 基本吻合公司的生活居住理念
以外地品牌公司介入为契机, 房地产市场运作日趋规范, 这为项目开发提供一个健康的发展环境
区域尚无自然生态社区, 本案的推出将弥补这一空缺。
威胁:
东区在售楼盘绿地世纪城规模大且品牌高, 将客源分流、 并会对项目推出时造成一定的竞争压力
本案旁边新增的”日成·奥运城”在规模、 地段及入市时间上都优于本案, 对本案后期销售构成较大威胁
区域内尚有部分待开发土地, 其动向不明晰, 这对项目构成较大的潜在竞争威胁
建议:
项目对现有自然资源加以改造, 充分营造景观公园住宅概念, 弥补市场空白。增加人工水景资源, 一般水景资源能提高20％～30％利润空间。对于交通问题, 因当改造项目距三环路部分的路况。因奥运城项目地理位置与本案接近, 因此在规避奥运城项目对本案构成的威胁同时, 对其项目宣传加以利用。
最终目的: 最大限度的提高项目附加值
三、 目标客户分析
本项目的目标客户为:

追求现代时尚, 都市节奏感强, 注重品味、 富于情趣的国际繁忙型中产阶级一族。

l 年龄集中在40岁以下, 家庭结构小型化, 多为两口或三口之家, 因此居住空间不宜过度放大
l 二次以上置业者居多, 对居住品质的改进追求较高
l 整体素质较高, 对新鲜事物有较快的接收能力
l 当前价格因素为购房首要考虑因素, 心理单价在区间在3500元左右, 总价在50万以下
l 对花园洋房、 小高层有一定程度的偏好, 无明显的抗性表现
l 对居住品质有相当向往, 但为其提供一定量的支付有所抗性, 消费心理尚需要引导和培养
l 对采光有特别的喜好, 对通风条件也有一定程度的偏爱。
l 对水景及自然景观有相当程度的偏爱、 对建筑风水没有明显的取向
四、 价格策略
定价方法( 一) : 成本定价法
土地成本4300万元
每平方米土地成本1548元
小高层建安成本1300元/㎡
花园洋房建安成本950元/㎡
前期规划费用30元/㎡
景观道路规划费用250元/㎡
水电配套费用250元/㎡
综合以上成本可得出: 小高层成本: 3378元/㎡ 花园洋房成本3028元/㎡
本项目含18%的开发利润价位为: 小高层: 3986元/㎡ 花园洋房: 3573元/㎡
定价方法( 二) : 市场需求和目标客户心理预期价位
市场调查资料显示: 未来本区域市场目标客户群体预期价格平均价位为¥3500元/平米。
定价方法( 三) : 可比楼盘加权定价法
可比楼盘加权定价法的定价原理: 采用条件相似楼盘市场均价作为基数, 对影响因素以权重系数的形式进行调整, 建立线性回归方程, 求出该类产品的行业线性回归系数, 验证其线性相关性, 最后针对于本项目进行各项因素的分值判定, 将所得的本项目的最终的分值代入求得的无锡市整体住宅项目价格分布的线性回归方程中, 求出本项目住宅部分在无锡市整体房地产市场上的客观合理价格。
权
绿地世纪城
同发家和园
安达家园
日成奥运城
重
拟合
比较
拟合
比较
拟合
比较
拟合
比较

程度
系数
程度
系数
程度
系数
程度
系数
10%
1.5
0.15
1.05
0.105
0.5
0.05
1.2
0.12
15%
0.5
0.075
1.05
0.1575
0.8
0.12
1.1
0.165
10%
1.2
0.12
1.1
0.11
1
0.1
1.1
0.11
15%
0.6
0.09
0.5
0.075
0.6
0.09
0.7
0.105
15%
1
0.15
0.5
0.075
0.7
0.105
0.8
0.12
10%
0.5
0.05
0.5
0.05
0.5
0.05
0.5
0.05
15%
0.8
0.12
0.8
0.12
0.8
0.12
0.7
0.105
10%
1.2
0.12
1.05
0.105
1.1
0.11
1.1
0.11
100%

0.875

0.7975

0.745

0.885

将各比较对象的市场价格经比较系数修正后可得出

与项目A:
绿地世纪城
3100/0.875
3543
与项目B:
同发家和园
3500/0.7975
4389
与项目C:
安达家园
2800/0.745
3758
与项目C:
日成奥运城
3600/0.885
4068

本案价格推算可得
本案价格=项目A修正价格×A权重+ …… +项目D修正价格×D权重
= 3543*[0.875/(0.875+0.7975+0.745+0.885)]+
4389*[0.7975/(0.875+0.7975+0.745+0.885)]+
3758*[0.745/(0.875+0.7975+0.745+0.885)]+
4068*[0.885/(0.875+0.7975+0.745+0.885)]
=3936元/平方米

住宅价格定位
综合三种定价方法得出的结论:
现状市场运作价位 ---- ¥3936元/平米(市场比较法定价)
实现18%开发利润价位 ---- 小高层¥3986元/平米 花园洋房3573元/平米(成本定价法定价)
市场最易接受价位 ---- ¥3500元/平米(目标客户群体预期价格)
参考价格
=( 市场比较价格+实现利润18%的成本价格+目标客户群心理价格) /3
=( 3936+3986+3500) /3
= ¥3807元/平米( 小高层毛坯)
本项目建议采用精装修设计, 提高竞争力和产品品质, 装修成本费用控制在400元以内
项目周边无同类花园洋房项目作为参考, 因此以利润18％价位基准
住宅价格定位: 总均价为3690元/平米。小高层均价3807元/平米, 花园洋房均价3573元/平米

价格策略
  项目成功与否, 开盘定价及后期价格策略是关键因素之一, 根据市场调查情况, 周边几个项目楼盘价格都是低开高走的价格策略。
因此, 建议本项目开盘采取低开高走的价格策略。
建议开盘均价定在低于周边同类产品200元左右的价格入市, 最终实现预期售价。( 具体情况因根据开盘时市场情况进行调整)

这种低开高走的方式好处在于:
1、 使已购买客户信心保障;
2、 对观望的客户有一定的促进作用;
3、 很好地引入投资者;
4、 同竞争对手项目相比有较大的竞争力, 便于抓住市场份额, 给后期销售留下空间。
5、 内部认购期间积累大量客户, 为项目后期正式销售形成良好的社会口碑

五、 市场战略与产品定位
1、 基本市场战略
( 1) 区域价值及市场环境分析
◇本案应坚定不移地定位于住宅产品的中高端, 把实现利润目标的有效手段放在成本控制上, 而不是售价上
◇作为东区价值型中高档住宅物业, 倘若使之具备高端形象, 在规模处于劣势的情况下, 必在产品品质上做精, 以满足使用功能为主; 必须满足客群对高档住宅的形象提升要求
◇东区建设的不断加快, 众多住宅项目纷纷开工建设, 加上大盘”绿地世纪城”及项目附近新增的”日成·奥运城”对本案构成的压制效应, 使得本案必须把握入市先机及压缩工程周期以规避供量风险, 取得销售短平快
◇不容忽视地缘其它区域楼盘对本案构成的分流客群的威胁, 不容忽视区域内购房群体的购买力, 要有意识从区域周边项目分流买家
◇充分利用地块带来的住宅场所纯粹性, 交通新格局带来的便利交通资源优势, 及规划方案本身带来的弹性空间竞争力
( 2) 核心市场战略

小户型、 低总价; 精装修、 高品质、 高性价比

2、 项目档次形象定位
(1)、 产品档次品质定位参考依据
主要包括: 项目总体设计目标、 目标客户群定位、 区位地段价值、 周边景观资源价值、 建设成本、 售价期望值及利润期望值之间的相关作用关系、 市场购买承受力等。
(2)、 产品档次品质体现方式
主要包括: 材料类别与档次、 建筑艺术造型与品味、 公建配套档次与特色、 景观设计水平及特色、 物业管理水平及完善程度等。
(3)、 产品档次品质定位建议
鉴于项目地块高品味的设计目标定位及其拥有较为理想、 具特色的区位价值等, 建议产品档次定位为既具浓厚的传统居住文化氛围, 又具现代建筑艺术高品味的高尚住宅小区。

根据地理位置、 装修标准、 设施水平得出产品硬件档次标准, 充分利用项目周边自然景观资源, 综合优劣分析, 建议项目档次定位为:
国际化精品公园水景居住社区

3、 产品定位
东区项目规模大、 供应量集中, 传统的多层住宅在整个房地产市场上的竞争没有太大的优势, 即影响加大了后期销售竞争压力, 又无法树立企业的品牌形象。因此在根据对本案产品特点, 及市场及资源环境条件分析, 将本案定位为:

精品花园洋房及小高层住宅社区

产品核心魅力点挖掘:
核心魅力一: 徐州精装修高档住宅社区
核心魅力二: 项目周边自然环境资源
核心魅力三: 低建筑密度、 高绿化覆盖
核心魅力四: 高品质、 高档次的精品生活空间
核心魅力五: 东区大型稀有人造水景资源

六、 项目建筑规划设计的目标及设计理念
( 一) 设计目标
1、 目标设计基本依据
( 1) 徐州区域市场竞争特征
( 2) 徐州区域市场现存及潜在竞争对手设计目标
( 3) 徐州区域市场有效需求特征
( 4) 项目设计目标的可操作性
( 5) 项目发展商的实力与信念
( 6) 项目地块固有特征( 区位、 自然景观、 地态、 规模等)
2、 目标锁定
( 1) 徐州高尚住宅市场的”后起之秀”
( 2) 徐州最具景观特色的高尚住宅小区
( 3) 具创新风格的国际化社区
( 4) 徐州住宅样板小区
3、 目标设计检验标准
( 1) 符合21世纪社区住宅发展潮流
( 2) 注意建筑成本与市场接受能力
( 3) 符合目标客户的审美品味
( 4) 具新闻价值意义而非哗众取宠
( 二) 设计理念
设计理念即设计的纲领与基本原则。
就该项目而言, 其要旨如下:
1、 项目设计追求其实在的居家感受, 让居住其中的人感受到居家的祥和及生活的现代与舒适。
2、 以明快、 现代、 亮丽的建筑语言为主体, 融入地域特色的建筑语言及文化符号;
3、 引领21世纪住宅潮流, 并将徐州优秀的居住宅文化特色与国际都市化形象有机融合;
4、 以功能为本, 形式的节奏、 韵律、 比例、 尺度与协调跟着功能走, 在成本控制下, 去创新建筑形式美;
5、 在与城市风格的相对统一中创造出特色, 既能对应徐州的开敞、 宏伟、 现代、 气宇轩昂, 又能品味其中居住文化的神韵、 意境与情愫;
6、 与城市规划相协调, 合理充分兑现其环境资源价值( 区位资源、 城景资源、 工体景观资源) 、
7、 为特定目标客户群”量身定做”, 并让居者实实在在感悟到现代新生活方式的精髓所在。

( 三) 、 项目规划环境布局建议
( 1) 、 项目景观环境设计观念提示
环境设计是经过调动包括园林绿化、 文化艺术、 建筑空间美学及各种休闲生活设施在内的各种综合元素, 去为居者创造某种特定生活方式。环境设计丰富了建筑的生活品味及美学内涵。
1、 空间环境设计→满足人的活动要求
2、 生态环境设计→有益人的生活要求
3、 视觉环境设计→满足人的心理要求
4、 文化环境设计→陶冶素养
5、 智能环境设计→满足人的信息、 安全等要求
6、 管理环境设计→符合人的方便要求, 进而创造社区的特色文化

方案一: 小高层两单元并列排放
A、 B小高层
C、 E、 G、 H、 J花园洋房
方案二: 小高层三单元并列排放
A、 B小高层
C、 E、 G、 H花园洋房
I、 运动配套设施( 如网球场)
D、 F处做小型会所, 前期做售楼处用, 后期做会所或物业管理办公场所
AB、 EF、 GH三处之间选择性的做两处中心花园

( 2) 项目规划布局建议
1、 项目地块的地貌特征及周边环境特征
① 项目地块与工体的景观绿化与响山自然景观资源互为呼应, 具有东区其它住宅地块鲜为拥有的自然景观条件, 合理引借与衔接是规划布局的重点参考因素之一。
② 项目地块周边建筑物大多缺乏生气与特色, 且显陈旧、 破败, 与项目的高尚居住的品质定位殊难协调, 规划布局中考虑彼此的合理区隔, 实属必要;
规模庞大的”绿地世纪城”某种意义上可说是东区建筑群中的”亮点”, 如何与其呼应, 盖其”光芒”, 也是规划布局该考虑的一个方面。

2、 规划布局的总体思路建议
小区错开布置或并列式布置, 形成半开敞空间/似开似合空间。将响山自然景观资源经过建筑错落设计巧妙地引借入内。建立人工水景资源, 提升项目整体的品质同时, 为项目后期销售增添附加值

3、 主入口空间处理建议
( 1) 主入口拟设于地块东界, 主要是由于项目东界距离主干道最近, 出行较为便利。
( 2) 主入口空间设计注意控制高度与体量, 适度控制由大门进入社区的空间距离。这样做, 一定程度上会影响外景的借引, 但却能够反衬出社区内景的魅力, 同时给予外界适度的神秘感, 保证小区居住空间的幽寂宁谧, 和与众不同的高雅格调。
( 3) 主入口空间设计建议运用高科技手法, 突出小区的高尚品味与现代感, 而材料运用及空间造型力争追袭徐州传统居住文化的意象。

4、 公共空间景观建议
立体绿化
为了提高整个社区绿化的均好性, 并利用绿化增加建筑的个性和吸引力, 建议在外墙面、 窗台、 庭院、 墙角等各处安排诸如灌木、 香草、 蔷薇等植物, 形成一个丰富系统的、 从地面到空中的立体绿化系统。

观风景带
在设计区域内景观轴线时, 考虑和休闲设施相互结合, 真正做到, ”生活式景观”, 在生活的过程中, 成为景观的参与者, 而不是仅仅停留在旁观者的境地。

5、 配套公建项目处理建议
总体上, 配套公建项目布局将接受”边角原则”的指导, 特别是配电房, 垃圾处理站、 煤调站、 锅炉房等干扰居住品质的公建项目, 而物业管理、 文化、 娱乐、 商业配套公建则可适当考虑安排到会所、 住宅底部的恰当位置。
当朝向和景观产生矛盾时, 有半数以上的人认为应当选择景观而放弃朝向。如果我们能够利用水景, 就能使朝向不好的房子更益于为人们接受。楼盘依山而建, 围绕山景这个主题, 强调自然山势、 人工水景、 植被绿化和建筑的浑然一体。整体上看, 整个社区建筑就像山上淌下来一样, 舒缓、 从容。

并不是仅仅靠山而建, 做了大面积的绿化、 水系景观、 山系景观、 建筑小品等等, 就能够标榜自己做到了”家在公园里”的。要真正找到”家在公园里”的感觉, 最需要的是对景观无处不在的细节雕琢, 充分利用靠山而建的优势, 怎样与山有效地连接起来。比如对架空层的处理, 比如对绿化和建筑礼堂感官的处理。换任何一个角度, 都能感觉到层次感和立体感十足的绿化空间; 设置在区间道路中央的小品建筑, 更折射出一种参与性和亲和性; 社区的小公园景观、 小桥流水等, 更是与人和谐共生; 绿化延伸到了架空层; 亭台楼阁高低错落, 楼群层次感强, 建筑角落的绿化无处不在。

6、 交通组织建议
建议人车分流, 车行道采取沿地界线环状布置, 或直接从临街的车入口处进入地下停车场, 不与人行道发生平面、 立体交叉。

( 四) 、 户型设计建议

1、 户型面积及配比定位
住宅面积: 主力房型为80~100平方米的二房和110~140平方米三房, 辅以少量大面积三房、 四房。

房型
面积范围
所占比例
二房两厅一卫
80～100平方
50%
三房两厅一卫
110～140平方
50