试题房地产企业所得税政策及管理练习题.doc

房地产企业所得税政策及管理练习题 一、单项选择题 1.某房地产企业委托一境外企业在境外销售其位于我国境内商品房一栋，成本费用为150万元（不含佣金），代销协议规定销售价为200万元，境外企业实际以240万元售出。房地产企业向境外企业支付佣金、手续费等为40万元（能提供有效凭证）。该房地产企业应纳税所得额为（ D ）。 A.10万元 B.30万元 C.50万元 D.66万元 对答案D 答案解析应纳税所得额24015024010%66（万元）。 2.有关房地产开发经营业务企业所得税处理说法，对是（ ）。 A.已销开发产品计税成本，按当期以实现销售可售面积和可售面积单位工程成本确认 B.采用分期收款方式销售开发产品，付款方提前付款，按协议约定付款日期确认收入实现 C.企业委托境外机构销售开发产品，其支付境外机构销售费用不超过委托销售收入15%部分，准予据实扣除 D.企业开发产品转为自用，其实际使用时间合计未超过12个月又销售，可以在税前扣除合理费用 对答案A 答案解析选项B不对，采用分期收款方式销售开发产品，应按销售协议或协议约定价款和付款日确认收入实现。付款方提前付款，在实际付款日确认收入实现；选项C不对，企业委托境外机构销售开发产品，其支付境外机构销售费用不超过委托销售收入10%部分，准予据实扣除；选项D不对，企业开发产品转为自用，其实际使用时间合计未超过12个月又销售，不得在税前扣除折旧费用。 3.房地产开发企业采用视同买断方式委托销售开发产品，如企业与购置方签订销售协议或协议，且销售协议或协议中约定价格高于买断价格，则应按（ B ）确认收入实现。国税发31号 A买断价格 B销售协议或协议中约定价格 C买断价格和销售协议或协议中约定价格平均D企业和税务机关协商确定价格 1 4.房地产企业委托境外机构销售开发产品，其支付境外机构销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入（B）部分，准予据实扣除。 A5% B10% C15% D20% 5.房地产企业开发产品转为自用，其实际使用时间合计未超过（C）又销售，不得在税前扣除折旧费用。 A3个月 B6个月 C12个月 D18个月 A6.房地产企业新建开发产品在尚未竣工或办理房地产初始登记、获得产权证前，与承租人签订租赁预约协议，自开发产品（A）之日起，出租方获得预租价款按租金确认收入实现。 A交付承租人使用 B签订租赁预约协议 C竣工之日 D价款支付 7.房地产企业视同销售行为确认收入措施之一按开发产品成本利润率确定，开发产品成本利润率不得低于（B）。 A10% B15% C20% D25% ?B 8.房地产企业采用分期收款方式销售开发产品，应按销售协议或协议约定价款和（B）日确认收入实现。 A收款 B付款 C获得索取价款凭据 D已销开发产品清单 9.房地产企业销售未竣工开发产品，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地都市城区和郊区，不得低于（C）。 A5% B10% C15% D20% ?A 10.房地产企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税，对开发、建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未竣工前采用预售方式销售获得预售收入，（A）。 A按照规定估计计税毛利率分季（或月）计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额 B按照企业实际利润率分季（或月）计算出估计利润额，计入利润总额预缴 C按照企业实际利润计入利润总额预缴 ?D按照规定估计利润率分季（或月）计算出估计利润额，计入利润总额预缴 ?C 11.如下有关房地产企业开发房地产成本和费用扣除规定中错误有（C）。 2 ?A因超过出让协议约定动工开发日期而缴纳土地闲置费，计入成本对象施工成本 B因国家免费收回土地使用权而形成损失，可作为财产损失按规定进行扣除 C提取维修基金可以扣除 物业完善费用是指按规定应由企业承担物业管理基金、公建维修基金或其他专题基金。 D成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除 12.有关房地产企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税告知合用于从事房地产开发经营业务（A）。 A居民纳税人 B非居民纳税人 C居民纳税人和非居民纳税人 D非居民纳税人和小型微利企业 二、多选题 1房地产开发企业在开发区内建造会所、物业管理场所等配套设施，下列情形中可以作为公共配套设施处理有（ABC）。 A免费赠与地方政府 B免费赠与公用事业单位 C属于非营利性且产权属于全体业主 D产权归开发企业所有 E未明确产权归属 【解析】 国家税务总局有关印发房地产开发经营业务企业所得税处理措施告知（国税发31号3月6日） 第十七条企业在开发区内建造会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼稚园等配套设施，按如下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主，或免费赠与地方政府、公用事业单位，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费有关规定进行处理。 （二）属于营利性，或产权归企业所有，或未明确产权归属，或免费赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处 3 理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 2.下列有关房地产企业所得税表述，符合税收规定有（ABD） A.委托境外机构销售开发产品，支付境外销售费用不超过委托销售收入10%部分，准予据实扣除。 B.企业开发产品转为自用，可以在税前扣除折旧 C.企业因国家免费收回土地使用权而形成损失，不得作为资产损失处理 D.房地产开发企业计税成本对象应在动工前确定，并报主管税务机关立案 3.有关房地产企业下列说法，对是（ABCD）。 A.委托境外机构销售开发产品，支付境外销售费用不超过委托销售收入10%部分，准予据实扣除 B.开发产品成本利润率不得低于15%，详细比例由主管税务机关确定 C.企业开发产品转为自用，其实际使用时间合计未超过12个月又销售，不得在税前扣除折旧费用 D.出包工程未最终办理结算而未获得全额发票，在证明资料充足前提下，其发票局限性金额可以预提，但最高不得超过协议总金额10% 4.房地产开发企业销售未竣工开发产品计税毛利率有（ABCD）。 A.15% B.10% C.5% D.3% 5.房地产开发企业计税成本对象确实定原则有（ABCD）。 A.可否销售原则 B.分类归集原则 C.功能辨别原则 D.定价差异原则 6.房地产企业发生（ABCD）准予当期按规定扣除。 A.期间费用 B.已销开发产品计税成本 C.营业税金及附加 D.土地增值税 7.下列项目属于房地产企业开发产品计税成本支出内容是（ABCD）。 A.土地征用费及拆迁赔偿费 B.前期工程费 C.建筑安装工程费 D.基础设施建设费 8.企业房地产开发经营业务包括（ABCD）。 A.土地开发 B.建造、销售住宅 C.建造、销售商业用房 D.建造、销售其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品 ?9.房地产开发企业采用银行按揭方式销售开发产品，凡约定企业为购置方按揭贷款提供担保，其销售开发产品时对表述是（BCD）。 4 向A.实际发生损失时不能扣除 ? B.银行提供保证金（担保金）不得从销售收入中减除 C.向银行提供保证金（担保金）不得作为费用在当期税前扣除 D.实际发生损失时可据实扣除 10.房地产企业将开发产品用于（ABCD）等行为，应视同销售。 A.捐赠 B.赞助 C.职工福利 D.奖励 11.房地产企业视同销售行为确认收入（或利润）措施和次序为（ABC）。 A.按本企业近期或本年度近来月份同类开发产品市场销售价格确定 B.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 C.按开发产品成本利润率确定。开发产品成本利润率不得低于15%，详细比例由主管税务机关确定 D.按开发产品成本利润率确定。开发产品成本利润率不得低于20%，详细比例由主管税务机关确定 ?12.房地产企业除土地开发之外，其他开发产品符合下列（ABC）条件之一，应视为已经竣工。 A.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门立案 B.开发产品已开始投入使用 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。 C.开发产品已获得了初始产权证明 D.开发产品未投入使用 13.房地产企业开发产品销售收入范围为销售开发产品过程中获得所有价款，包括（ABCD）。 A.现金 B.现金等价物 C.其他经济利益 D.银行存款 14.房地产开发企业土地征用费及拆迁赔偿费，指为获得土地开发使用权（或开发权）而发生各项费用，重要包括（ABCD）。 A.拆迁赔偿支出 B.安顿及动迁支出 C.回迁房建造支出 D.农作物赔偿费 15.房地产企业共同成本和不能分清承担对象间接成本，应按受益原则和配比原则分派至各成本对象，详细分派措施是（ABCD）。 A.占地面积法 B.建筑面积法 C.直接成本法 D.预算造价法 三、判断题 1房地产开发企业建造、开发开发产品，无论工程质量与否通过验收合格，或与否办理 5 竣工（竣工）立案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经竣工。（） 2.房地产企业不得事先确定企业所得税按核定征收方式进行征收、管理。（） 3.房地产企业发生期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。（） 4.房地产企业在结算计税成本时，其实际发生支出未获得合法凭据，一律不得计入计税成本。（） 5.房地产企业对尚未发售已竣工开发产品和按照有关法律、法规或协议规定对已售开发产品（包括共用部位、公用设施设备）进行平常维护、保养、修理等实际发生维修费用，准予在当期据实扣除。（） 6.房地产企业将已计入销售收入共用部位、公用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位，应予实际使用时扣除。（） 7.房地产企业代有关部门、单位和企业收取多种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票，可作为代收代缴款项进行管理。（） 8.房地产企业开发、建造开发产品应按制导致本法进行计量与核算。（） 9.房地产企业土地成本一般按建筑面积法进行分派。（） 10.房地产企业应向政府上缴但尚未上缴报批报建费用，可按预算造价合理预提建造费用。（） 四、简答题 1.现行企业所得税政策对房地产企业销售开发产品确认收入时限是怎样规定？ 答：根据国家税务总局有关印发房地产开发经营业务企业所得税处理措施告知（国税发31号）第六条规定，企业通过正式签订房地产销售协议或房地产预售协议所获得收入，应确认为销售收入实现，详细按如下规定确认： （1）采用一次性全额收款方式销售开发产品，应于实际收讫价款或获得索取价款凭据（权利）之日，确认收入实现。 （2）采用分期收款方式销售开发产品，应按销售协议或协议约定价款和付款日确认收入实现。付款方提前付款，在实际付款日确认收入实现。 6 （3）采用银行按揭方式销售开发产品，应按销售协议或协议约定价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现。 （4）采用委托方式销售开发产品，应按如下原则确认收入实现： 采用支付手续费方式委托销售开发产品，应按销售协议或协议中约定价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入实现。 采用视同买断方式委托销售开发产品，属于企业与购置方签订销售协议或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签订销售协议或协议，假如销售协议或协议中约定价格高于买断价格，则应按销售协议或协议中约定价格计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入实现；假如属于前两种状况中销售协议或协议中约定价格低于买断价格，以及属于受托方与购置方签订销售协议或协议，则应按买断价格计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入实现。 采用基价（保底价）并实行超基价双方提成方式委托销售开发产品，属于由企业与购置方签订销售协议或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签订销售协议或协议，假如销售协议或协议中约定价格高于基价，则应按销售协议或协议中约定价格计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入实现，企业按规定支付受托方提成额，不得直接从销售收入中减除；假如销售协议或协议约定价格低于基价，则应按基价计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入实现。属于由受托方与购置方直接签订销售协议，则应按基价加上按规定获得提成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入实现。 采用包销方式委托销售开发产品，包销期内可根据包销协议有关约定，参照上述1至3项规定确认收入实现；包销期满后尚未发售开发产品，企业应根据包销协议或协议约定价款和付款方式确认收入实现。 2.房地产企业开发产品视同销售行为有哪些？怎样确定企业所得税计税销售额？ 答：根据国家税务总局有关印发房地产开发经营业务企业所得税处理措施告知（国税发31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际获得利益权利时确认收入（或利润） 7 实现。确认收入（或利润）措施和次序为： （1）按本企业近期或本年度近来月份同类开发产品市场销售价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （3）按开发产品成本利润率确定。开发产品成本利润率不得低于15%，详细比例由主管税务机关确定。 五、计算题 ?1.某房地产企业按当年实际利润据实分季预缴企业所得税。一季度销售未竣工开发产品获得收入万元，实现利润总额1000万元（含预售收入实际缴纳流转税、土地增值税），税务机关规定估计计税毛利率为15%，企业所得税税率为25%。末该开发项目竣工，年末，主营业务收入5000万元（含结转预售收入万元），确认经营成本3000万元，为简化起见，不考虑流转税、土地增值税、期间费用。 计算：一季度应预缴企业所得税和应纳企业所得税分别是（）万元。 A.325，500 B.250，500 C.325，425 D.250，425 【答案】C 【解析】 一季度应预缴企业所得税=（15%+1000）25%=325（万元） ?应纳企业所得税(应为第四季度)=（5000-3000-15%）25%=425（万元） 2.某房地产开发企业，成立，亏损100万元，在市区开发某高档住宅，一季度获得预售收入200万元，利润总额10万元；二季度合计获得预售收入600万元，合计利润总额50万元，当地税务机关核定计税毛利率为25%，该企业一季度和二季度应预缴企业所得税分别为（）万元。（营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加3%，地方教育附加2%） A.15，35 B.0，25 C.12.3，32.10 D.0，16.9 【答案】B 【解析】 一季度应预缴企业所得税=（20025%+10-60）25%=0（万元） 扣除60万元属于弥补亏损60万元，弥补亏损后一季度实际利润额=0（万元） 8 二季度应预缴企业所得税=（60025%+50-100）25%=25（万元） 3.某房地产开发企业5月设置，当年有关资料如下： （1）征用开发用地10000平方米，支付土地价款万元，缴纳契税100万元，发生其他征用土地费用50万元。 （2）在该土地上开发一楼盘，发生前期工程费300万元，基础设施建造费500万元，建筑安装工程费3000万元，开发间接费用150万元，至年终未竣工。 （3）采用视同买断方式委托甲房屋销售企业预售该楼盘，委托销售协议约定买断价为每平方米8000元，超过买断价价差归销售企业所有，开发企业不另支付手续费；当年预售0平方米，预售协议均由开发企业与购房者签订，协议均价为每平方米9000元，销售企业与开发企业按买断价进行结算，并已将结算款项通过转账方式支付给开发企业，开发企业会计处理为：借记“银行存款”16000万元，贷记“预收账款”16000万元； （4）发生管理费用400万元，其中一次性列支房屋租赁费220万元，租赁期为1月1日至12月31日；销售费用300万元；财务费用370万元，其中列支因开发该楼盘向银行借款利息支出350万元。 7月，该楼盘到达竣工条件，所有可售建筑面积为60000平方米。至年终，当年有关资料如下： （1）发生建筑安装工程费3000万元，开发间接费用200万元，预提不可撤销公共配套设施费300万元。 （2）当年年初至竣工前继续采用视同买断方式委托甲房屋销售企业预售该楼盘，当年预售10000平方米，预售协议仍由开发企业与购房者签订，协议均价为每平方米9500元，销售企业与开发企业按买断价进行结算，并已将结算款项通过转账方式支付给开发企业，开发企业会计处理为：借记“银行存款”8000万元，贷记“预收账款”8000万元； （3）开发产品竣工后至年终，采用视同买断方式委托甲房屋销售企业继续销售该楼盘，销售竣工开发产品1平方米，销售协议仍由开发企业与购房者签订，协议均价为每平方米9800元，销售企业与开发企业按买断价进行结算，并已将结算款项通过转账方式支付给开发企业，开发企业会计处理为：借记“银行存款”9600万元，贷记“主营业务收入”9600万元； （4）当年发生管理费用700万元；销售费用800万元，其中广告费和业务宣传费780万元；财务费用450万元，其中列支该楼盘竣工前向银行借款利息支出350万元，竣工后向银行借款 9 利息支出80万元。 假设不考虑营业税及其他税费，未竣工开发产品估计计税毛利率为10%，开发产品竣工后企业已及时将“预收账款”转入“主营业务收入”，会计上整年计算结转“主营业务成本”6720万元。 规定：根据以上资料，计算并回答问题： 6该开发企业纳税调整增长额为（C）万元。 A1800 B2150 C2260 D2370 【解析】 估计利润调增=0 *9000 *10%=1800 财务费用中应资本化部分调增=350 租赁期为两年房屋租赁费应调增=220*2=110 合计纳税调整增长额=1800+350+110=2260 国家税务总局有关印发房地产开发经营业务企业所得税处理措施告知（国税发31号3月6日）第九条规定：企业销售未竣工开发产品获得收入，应先按估计计税毛利率分季（或月）计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品竣工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入实际毛利额，同步将其实际毛利额与其对应估计毛利额之间差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算应纳税所得额。 第六条采用视同买断方式委托销售开发产品，属于企业与购置方签订销售协议或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签订销售协议或协议，假如销售协议或协议中约定价格高于买断价格，则应按销售协议或协议中约定价格计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入实现；假如属于前两种状况中销售协议或协议中约定价格低于买断价格，以及属于受托方与购置方签订销售协议或协议，则应按买断价格计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入实现。 第十二条企业发生期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 10 7该开发企业发生开发成本合计（D）万元。 A5950 B6100 C6300 D6450 【解析】 土地征用费及拆迁赔偿费=+100+50=2150 前期工程费=300 建筑安装工程费=500 基础设施建设费=3000 公共配套设施费=0 开发间接费=150 借款费用=350 发生开发成本合计=2150+300+500+3000+150+350=6450 第二十一条 企业利息支出按如下规定进行处理： （一）企业为建造开发产品借入资金而发生符合税收规定借款费用，可按企业会计准则规定进行归集和分派，其中属于财务费用性质借款费用，可直接在税前扣除。 8该开发企业应确认竣工开发产品销售收入（D）万元。 A9600 B33600 C37100 D39260 【解析】 应确认竣工开发产品销售收入=0*9000+10000*9500+1*9800=39260 9该开发企业纳税调整减少额为（C）万元。 A1800 B2290 11 C2400 D2750 【解析】 已估计利润应调减=1800 应予税前扣除房租费=220*2=110 少结转营业成本=应结账已实现销售成本-已结账已实现销售成本 =7210-6720=490 其中：应结账已实现销售成本 =可售开发产品总成本*已实现销售可售面积*总可售面积 =10300*4*60000=7210 纳税调整减少额=1800+110+490=2400 10该开发企业应纳企业所得税（A）万元。 A7135 B7162.5 C6355 D6232.5 【解析】国家税务总局有关印发房地产开发经营业务企业所得税处理措施告知（国税发31号3月6日） 第十四条已销开发产品计税成本，按当期已实现销售可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本 *成本对象总可售面积 已销开发产品计税成本=已实现销售可售面积 *可售面积单位工程成本 第三十二条 除如下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生成本。 （一）出包工程未最终办理结算而未获得全额发票，在证明资料充足前提下，其发票局限性金额可以预提，但最高不得超过协议总金额10%。 （二）公共配套设施尚未建造或尚未竣工，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配 12 套设施必须符合已在售房协议、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造条件。 （三）应向政府上交但尚未上交报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担物业管理基金、公建维修基金或其他专题基金。 财政部国家税务总局有关企业手续费及佣金支出税前扣除政策告知（财税29号3月19日） 一、企业发生与生产经营有关手续费及佣金支出，不超过如下规定计算限额以内部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。2.其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或协议确认收入金额5%计算限额。 营业收入总额=39260 开发产品总成本=开发产品成本+开发产品总成本 =6450+（3000+200+300+350）=10300 营业成本总额=7210 期间费用总额=管理费用+销售费用+费用化财务费用 =（700+110）+800+（450-350）=1710 已估计利润=1800 该开发企业应纳税所得额=39260-72=28540 该开发企业应纳企业所得税=28540*25%=7135 13