物业接管验收程序.docx

物业接管验收程序
1.0目的
明确物业项目的接管验收具体工作，确保物业项目的接管验收得到有效控制。 2.0适用范围
适用于.物业承接物业项目的接管验收工作（示范单位/样板房的交接与管理 不纳入此程序）。
3.0职责
3.1区域总经理/携同楼盘负责人负责调派相关人员组织、实施、检查、督促接 管验收工作。
3.2区域总经理/楼盘负责人负责组建承接项目接管验收小组，负责接管验收的 前期资料准备及组织实施工作。
3.3行政人事部、工程部、保安部、环卫部协助客户服务部做好接管验收各项具 体工作。
3.4物业运营中心负责对接管验收工作进行指导。
4.0工作内容
4.1 验收准备
4.1.1 .物业分公司承接开发商新开发物业项目的接管验收，由区域总经理（楼 盘负责人）负责组织相关部门、各专业工程人员按专业分工组成若干个物 业分管项目接管验收小组；若楼盘已投入使用的物业项目，由本单位客户 服务部直接进行后期的物业接管项目的具体操作;若物业接管项目出现业 务上的问题，由物业运营中心负责协助本单位的处理。
4.1.2 .物业分公司与委托方签署物业管理委托合同后进行物业项目接管验收， 新建物业项目的接管验收可与该项目的竣工验收同时进行。
4.1.3接管验收的准备工作
新建物业竣工验收后、业主入住前，物业分公司应及时组建物业管理验收 小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合 格，满足业主的质量要求；
在接到物业运营中心的接管验收指令后，单位各相关部门应立即按照要求 抽调业务骨干组成物业接管小组，对新投入使用的物业项目，依据工程开 发单位提供的设计图纸、竣工图纸、竣工资料、设备清单、设备合格证、 设备试验报告单、设备运转调试记录等文件，在工程开发单位组织下，进 行预验收和验收。
接管验收小组应当由单位以下部门人员组成，公司行政人事部抽调档案管 理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；客户服务 部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作; 工程部抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设备和机电设备的验收移交 工作。
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
1. 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
2. 派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；
3. 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到 心里有数。
准备好接管验收记录表格：
1. 《分户验收检查表》；
2. 《公共配套设施接管验收表》；
3. 《机电设备接管验收表》；
4. 《接管验收问题整改表》；
对已投入使用的物业项目，除上述文件外，还要求有业主资料、房屋本体、 设备、公共设施使用维护、配套维修资料，在委托方组织下，进行预验收 和验收。
4.2接管验收的工作程序
4.2.1资料的接管验收，发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料;
4.2.2物业产权资料：
4.2.2.1项目开发批准报告；
4.2.2.2规划许可证；
4.2.2.3投资许可证；
4.2.2.4 土地使用合同；
4.2.2.5建筑开工许可证；
4.2.2.6用地红线图；
4.2.3综合竣工验收资料：
4.2.3. 1竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附 属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；
4.2.3.2 建设工程竣工验收合格证；
4.2.3.3建设消防验收合格证
4.2.3.4公共配套设施综合验收合格书；
4.2.3.5供水合同；
4.2.3.6供电协议书、许可证；
4.2.3.7供气协议书、许可证；
4.2.3.8有线电视合格证；
4.2.3.9通信设施合格证；
4.2.3.10电梯准用证。
4.2.4施工设计资料：
4.2.4.1地质报告书；
4.2.4.2全套设计图纸；
4.2.4.3图纸会审记录；
4.2.4.4设计变更通知单；
4.2.4.5工程预决算报告书；
4.2.4.6重要的施工会议纪要；
4.2.4.7隐蔽工程验收记录；
4.2.4.8沉降观测记录；
4.2.4.9其他可能会影响将来管理的原始记录。
4.2.5机电设备资料：
4.2.5.1机电设备出厂合格证；
4.2.5.2机电设备安装、调试报告；
4.2.5.3设备保修卡、保修协议。
4.2.6业主资料：
4.2.6.1已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；
4.2.6.2已购房业主的付款情况或付款方式。
4.3物业硬件设施接管验收和竣工的区别
4.3.1接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的 使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收；
4.3.2接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被 业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力 的政府评价行为。
4.4接管验收标准和验收方法：
4.4.1验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求；
4.4.2验收方法为观感验收法和验收法；
4.4.3楼宇本体硬件设施的具体验收标准。
4.4.3.1主体结构
外墙不得渗水；
1. 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水、檐沟、落水管安装牢固、接 严密、不渗漏；
2. 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、 起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘帖牢固、色 泽均匀一致、无明显色差。
4.4.3.2内墙面
1. 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污 渍；
2. 块料（如瓷砖）面层：粘帖牢固，无缺棱掉角；面层无裂缝、损伤、色泽 一致；对缝砂浆饱满，线条顺直；
3. 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、 无渗痕
迹、无污渍；
4. 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和 渗漏；5.木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
4. 4. 3. 3 门、窗：
1. 门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形；
2. 门锁、窗销连接牢固、开启灵活；
3. 玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤；
4. 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
5. 电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。
6. 不透钢防盗门表面光亮，无刮花、变形；
7. 高档装饰门装饰完整。
4.4.3.4楼梯、扶手：
1. 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑；
2. 混凝土楼梯无裂缝、无表皮剥落；
3. 木装修工程表面光洁、线条顺直对缝严密、牢固；
4. 饰面砖表面平整、无空鼓裂缝、起泡和缺角，对缝平直；
5. 油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏耍现象；
4. 4. 3. 5室内项目：
1. 电器插座安装牢固、，符合“左零右火”规定，电源已接通正常；
2. 有线电视已开通，收视良好；
3. 开关安装牢固、灵活、接触良好；
4. 灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常；
5. 水表、电表、气表安装牢固、读数正常、无损伤；
6. 卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污迹和刮花、接密实，无渗漏现象、 无堵塞排水通畅；
7. 给水设施安装牢固、接密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力；
8. 地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接密实、无渗漏现象、无堵塞、
排水通畅、完好无损；
9. 门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好；
10. 防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀，无脱皮、锈迹、 无裂纹、折损；
11. 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常；
4.4.3.6公共配套设施接管验收标准。
天台
1. 天沟、落水畅通完好；
2. 隔热层、防水层完好；
3. 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整；
4. 屋面避雷设施连接牢固；
5. 路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常；灯柱安装牢固、油漆完 好；
6. 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；
7. 绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。
道路
1. 路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；
2. 路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；
3. 块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；
4. 交通标识线、路牌清楚完好。
室外消防栓
1. 消防箱标识清楚、玻璃完好；
2. 消防设施配件齐全；
3. 消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足； 其他
1. 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚；
2. 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便；
3. 保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清楚、完好无损；
4. 保安道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损；
5. 停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好；
6. 单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施 良好；
7. 明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、池内无杂物；
8. 沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物；
9. 护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固；
10. 台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝；
11. 水池、水箱卫生清洁、无渗漏；
12. 信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁；
13. 雕塑、小品牢固、完好、安全；
14. 招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。
4.4.3.7机电设备的验收
1. 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有电 梯运行准运证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮；
2. 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置 齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、 无损伤；
3. 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配 置齐全、标识清楚、机房通风、采光良好，设备表面油漆完好、无损伤；
4. 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设 备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通 风、采光良好；
5. 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清 楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好；
6. 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设 备表油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。
4.4.3.8接管验收遗留问题处理
遗留问题的登记确认：
1. 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组 应当对问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商 相关人员签字确认。
2. 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设 备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。
3. 保安监控设备：同消防监控设备。
接管验收遗留问题的处理。
1. 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组 应当问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相 关人员签字确认；
2. 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应将问 题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员 签字确认；
3. 对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时 公司经理应当协助进行；
4. 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展 商在一周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解 决。必要时公司总经理应当协助进行；
5. 对长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备 忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录
4.4物业的接管
4.4.1各接管验收组长对分项目验收合格后，.物业相应分公司，同移交物业的 移交单位进行正式的物业整体交接，填写《物业整体移交验收表》交房地 产项目中心负责人确认后，经双方签名盖章生效。
4.4.2各接管验收组长应将全部资料分类归档，交接管验收组负责人指定专人汇 总后，交本单位资料室存档。
5.0相关文件
5.1《房屋接管验收标准》
6.0记录表格
6.1《接管物业资料移交表》
6.2《物业交接实物分项验收表》
6.3《物业整体移交验收表》