物业接管验收方案2.docx

物业接管验收方案
为规范本项目物业验收接管程序，明确各方责任，确保物业验收接管工作得到有 效进行，本着“对物业使用者负责，对业主负责”的宗旨，进行严格、细致、全面的 接管验收，协调施工单位留存部分材料尤其是外部装修部分，以便日后维修，做好后 续保障。并对物业进行全面移交，保证物业管理服务工作顺利进行，根据国家及北京 市有关规定，现制定以下接管方案。
1.1 工作程序
A. 由贵司与我公司共同组成验收接管小组，并由贵司担任小组组长，我公司为 执行组长，施工单位也参加。明确三方责任，拟定各专业验收接管小组及《验收移交 接管工作进度计划》、《质量检验评定标准》。
B. 由施工单位提出各个系统移交清单、文件资料与实物及维保合同、年检报告 等交其它审核。
C. 各专业验收接管小组按《物业接管资料的移交》接收、核对施工单位所移交 的全部资料，三方约定验收时间，并对施工单位提供的资料逐项清查验收。
D. 各专业验收接管小组在验收过程中，按专业分工及标准、计划、设备清单进 行预验收；对实物的验收，主要验收设施设备和主材料的规格、型号、质量、制造厂、 运营状态。
E. 查验时，我公司协助贵司制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名 称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由三方查验人签字。和施工单 位对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。
F. 由三方代表验收，并办理有关手续，同时填写物业各项质量验收记录，整改 记录及物业的交接记录。三方办理正式物业验收移交手续签字生效，将全部档案资料 移交档案室存档。
责任人
工作要求
接管验收要求
确定是否符 合验收条件
通知开发商
项目部
书面要求
按照接管验收条件，与开发商和施 工方沟通，确认所需由施工方提供 的各项竣工资料
项目部
项目部
项目部
与开发商和施工方约定接管 验收时间收时间
接管验收小组对楼宇按《接管验收 作业指导书》进行接管验收，填写 各类接管验收记录表
督促施工方对发现的问题进 行整改，并再验收。
对验收合格的楼宇签署接管文件并按 《楼宇资料移交作业指导书》接收房 屋及设施、设备的相关资料。

1.2 工作职责
A. 验收接管小组负责对物业设备、设施出厂合格证书设备运行记录、维保、年 检报告等技术检验资料的验收。
B. 验收接管小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按规格型号、容量及 设计要求、设备的安装数量、安装位置及竣工图进行验收。
C. 验收接管小组对物业按运行系统验收，主要验收给排水系统、土建工程、装 饰工程、给排风系统、消防系统、门禁系统、电梯系统等以及物业管理区域内的共用 部位、物业环境等进行查验。
D. 物业管理责任的划分在交割前由施工单位负责，交割后由我公司负责。
1.3 物业交付使用前交接安排
A.制订接管验收的原则
物业交接是实施物业管理必不可少的环节，是明确双方责权利关系，实现权利于 与义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务权利的标志。物业的接管验收则是实现 物业交接的前提。
为保证物业交接的顺利进行，避免因为交接而影响现有客户的生活，交接各方应 遵守以下原则：
a. 以客观事实为依据，实事求是。在交接的过程中难免会出现意见不统一的情 况，为避免由于意见的不一致而产生各种矛盾，在接管验收的过程中应尽量 遵守客观事实，遵守国家有关规定，遵守原设计规划要求。
b. 交接书面化，以文件函件合同的形式界定交接事项。
c. 交接项目详尽明晰，避免日后因交接不清而产生不必要的麻烦。
通过对项目物业交接前期介入，对标的物业进行全面深入的了解，为即将开始的 物业接管验收掌握第一手原始资料，为将来的物业管理工作顺利开展打下基础；以专 业的物业管理视角和立场，并力臻制定出定位准确、内容完善、有效适用的符合项目 特点的物业管理方案。
B.做好接管的基础工作
前期调查了解是保证接管的基础，没有详细的调查研究，就不能详尽的了解项目 的基本请况，制定详细的接管验收计划。前期调查了解是指通过上门、电话等形式， 针对各种问题通过各种渠道了解项目的基本情况。具体的渠道：
a. 与开发建设单位沟通。开发建设单位在起其项目的建设中，比较了解项目的 规划设计、施工过程，通过与开发建设单位的调查沟通，可以了解到详尽的项目建设 情况，了解项目在交付使用时房屋本题的规划设计，了解到设备设施的配备，以便在 接管验收时做到有的放矢，依照设计配备清单核准现在的设备设施增减情况。
b. 与相关政府部门沟通。开发建设单位其在实施开发建设和物业管理的过程中， 一定会与政府部门发生关系，通过与政府部门沟通，可以初步了解到项目的开发管理 过程，有利于下一步管理工作的开展。
c. 与水电等相关单位沟通。项目的正常运行离不开水电部门的配合，通过与水 电等部门的沟通可以了解到项目水电的供给情况，避免交接完毕后各种扯皮问题的产 生。
1.4 进行物业交接前的实操性工作
A.按规范实施交接验收
充分利用取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，对项目进行严格、细致、 全面的交接验收，以便日后维修，做好后续保障。
（a）验收接管小组将依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。
（b）在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设备、设施提出书面整 改报告返回到验收接管小组，缺陷、遗留问题由我公司提出解决方案，两方讨论后实 施。
（c）对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施设备，整改实施后，验收接管小
组进行检查，并将检查结果记录在《楼宇接管验收清单》中。
(d) 楼宇的实物验收，应注意：房屋的水、电、土建、门窗、电气等设施设备 进行全面检查，并将检查结果记录在《楼宇接管验收清单》中。
(e) 设备的实物验收，要做到符合以下几点：
i. 图纸设计与设备的规格型号数量符合；
ii. 主要设备、设施的安装位置、运营状态良好；
iii. 设备与连接整个系统的运行参数，应与设计要求符合，检查结果对应不同类 设备记录在《设施设备接管验收清单》中。
(f) 对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在《设施、设备接 管验收清单》相应的表格内。
(g) 移交档案、资料验收：根据验收启示录提交档案、资料进行对照检查，并 将检查结果填写在《楼宇资料交接清单》中。
(h) 办理正式物业验收移交手续，将全部档案资料存档，我公司正式接管。
物业接管验收不仅包括房屋本体、附属设备、配套设施，还包括道路、场地和环 境绿化等，同时还包括档案、资料的接管验收。本着交接原则精神，接管验收工作应 从以下几方面安排：
(a) 各种资料、档案的接管验收。
各种资料、档案的接管验收应该安排在接管验收工作的第一步，只有详细查阅各 种资料，才能对实物进行接管。
(b) 建筑本体质量及使用功能检验
建筑本体质量及使用功能检验包括主体结构、屋面、楼地面、楼内外装修等方面。
(i) 根据原设计要求，每栋每层(包括配套公共设施、设备用房)按设计要求
清点物件及进行外观检查。根据情况编制项目房屋质量验收记录表；
(ii) 确定物件数据量是否符合，外观上有无人为损坏；
(i) 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度；
(iv)主体结构是否有较明显的裂缝，外墙是否有渗水现象；
(V)屋面、楼地面、卫生间、阳台、厨房等是否有积水、渗漏现象；
(Vi)门窗是否牢固缝隙严密，有无变形，是否灵活，门窗玻璃是否牢固；
(司)从外观检查建筑整体的变异状态；
(俪)检查房屋的使用情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建装修和设备情 况)。
(C)设备及配套设施的质量及使用功能检验
(i) 设备及配套设施检验包括电气线路、室内外照明、供配电系统、室内外给 排水系统、消防系统、防避雷系统、电梯、采暖、门禁系统、闭路监控系 统、车场管理系统、其他智能化系统、娱乐设施及相关配套的设备房等附 属工程；
(ii) 设备及配套设施的验收可分项进行，根据情况编制相关项目的设备设施验 收记录表，每项验收均须有单独验收结果；
(iii) 每项验收时根据设计要求逐一进行检查；
(V)检验设备设施功能是否符合规定要求(可测试运行应现场检验运行情况)；
(V)管道线路是否正常、畅通、各类阀闸是否灵活；
(V)各类配件、支架、管线是否齐全、完好；
(司)相关的仪表、仪器是否齐全、精确，装置是否良好；
(俪)所有的设备设施是否符合国家规定的安全标准，是否有相关的安全防护装 置；
(ix) 对于消防、采暖、电梯等政府许可的专业部门的验收合格证是否齐全；
(x) 对于高噪音设备如电梯机房等环保部门的环保验收合格证是否齐全；
(I )相关的附属设施如沟、井等是否完好。
(d)环境工程接管
(i)项目环境验收包括项目道路、围墙、停车场、园林绿化工程等；
(ii) 环境工程验收可分项进行，根据情况编制相关环境、绿化工程验收记录表，
每项验收均须有单独验收结果；
(iii) 每项工程根据设计要求逐一进行验收，确定完好及损毁程度；
(的)项目内道路、围墙是否完整，是否与主干道相通完整；
(▽)项目内场地是否清理干净、是否存在违规建筑物及构筑物；
(vi)停车场是否有符合交通管理局要求的交通设施标志、减速设施；
(e) 物业办公场所及物业公司自用设备设施接管
(i) 按照房屋本体接管验收标准检查办公场所的完好损坏程度；
(ii) 检查办公设备的使用年限及完好程度，清点数量登记造册；
(iii) 检查检测维修、保洁、秩序维护员等自用设备设施的完好度，清点数量登 记造册。
(f) 接管验收记录
(i) 接管验收记录分为建筑本体质量验收记录、设施设备验收记录、环境验收 记录、绿化工程验收记录等四大类，项目可根据本项目的具体情况设计验 收记录表的内容；
(ii) 验收记录表必须包括：验收项目、验收时间、验收具体内容、验收人签字、 验收结论、存在问题、整改单位、跟踪结果等。
B.交接时期秩序维护员、保洁管理内容和措施
在接管验收过程中，很容易形成多头管理或无人管理状态，导致管理混乱，服务 水平低下，给客户工作造成极度的不便，为了避免出现此类现象，必须充分注意在交 接时期秩序维护员、保洁物业管理内容及措施：
(a) 双方拟订详细的物业交接计划并严格按照计划进行接管验收。
(b) 明确物业交接期间双方工作的分工及职责，并以书面的形式表现出来，严 格按照分工职责进行工作。
(C)在保洁方面，物业公司应以明显的可识别的身份负责项目的保洁工作，并
按照保洁标准从事保洁工作。
(d) 在维修方面，物业公司的技工应以配合的姿态熟悉项目的设备设施情况， 初步过渡。
(e) 在秩序维护员方面，物业公司应以全新的面貌负责起项目的秩序维护员工 作，按照新的工作标准实施管理。
只有真诚的配合，才能保证项目管理的顺利过渡，在接管验收的过程中，一切工 作的中心都应该紧紧的为管理的过渡而努力。