写字楼物业项目风险管理策略分析_王金山.pdf

Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN写字楼物业项目风险管理策略分析王金山(中海实业有限责任公司高碑店基地分公司，河北高碑店074000)摘要:社会发展对物业管理提出了更高的要求，且在我国城市化快速稳步推进的时代背景下，物业管理俨然发展成为城市管理工作的重要组成部分，在推动城市环境健康发展、为居民提供高质量服务方面发挥了重要作用。写字楼作为当下城市内部的主要工作场所，也是物业项目管理工作关注的重点对象，写字楼的物业项目管理工作对发挥写字楼的最大价值及提供稳定的工作环境有着重要作用。但写字楼的物业项目管理工作也会因为受到各种内外因素的影响，而出现多种类型的风险，这些风险的存在都会对写字楼的正常运转带来巨大的影响。故此，文章基于写字楼物业项目的风险管理理论基础，针对写字楼物业项目风险管理的识别、主要影响和应对措施进行了深刻研究，同时就如何强化写字楼的物业项目风险管理能力，从风险识别能力强化、风险管理体系的建立完善、物业人员的综合管理、业主方和物业管理单位沟通强化四个层面提出了相应的措施，以便为今后我国写字楼项目风险管理工作优化提供借鉴。关键词:写字楼;物业项目;风险管理策略中图分类号:F27923文献标识码:A文章编号:16716728(2023)02015904对写字楼项目的物业管理工作而言，其中涉及的关系较为复杂，包含的风险因素种类、数量相对较多，如果这些风险因素未能得到及时有效的处理，则很有可能在环境条件发生改变的情况下转变为突发事件。相较于其他一般物业类型，写字楼物业项目的管理风险相对较高。作为物业服务企业收入的主要来源，写字楼物业管理要求物业服务企业需要在工作中持续重视写字楼物业项目风险管理工作的落实。故此，文章探讨了写字楼物业项目管理风险中的影响因素以及识别方式和应对策略，以便为今后写字楼项目物业项目风险管理工作的优化提供借鉴、参考。一、写字楼物业项目风险管理理论概述(一)写字楼物业项目简介写字楼是指为各种企事业单位职员或者是政府机构行政管理人员开展商业经营和行政事务办理活动所提供的专业场所1。由其概念不难看出，写字楼主要是为其中的业主和用户提供高档次的办公环境以及服务的场所。正是因为我国的写字楼物业项目呈现出一种稳定发展的趋势，出现了一种针对写字楼物业项目的特殊管理服务工作，这就是写字楼的物业管理工作。(二)写字楼物业项目风险管理的概念写字楼物业项目风险管理是借助风险识别、分析、评价，在全面了解写字楼业务项目风险因素的基础上，通过各种风险应对措施的合理落实，以便在合理控制写字楼物业项目各风险因素的前提下，针对各种风险事件的不良后果进行有效处理，做到以最小的成本投入保障写字楼物业项目总体经济效益目标实现的各项管理工作的统称。对写字楼物业项目的风险管理而言，可以通过项目范围的合理界定，针对各项风险管理的工作任务进行细化，从而推动风险管理工作的整体落实，避免某方面疏忽造成风险的事件。同时在写字楼项目日常运营的过程中，经常会出现各种形式的变更或者是某种不确定性因素，风险管理工作落实则可以对风险因素进行有效识别，及时处理各种风险因素。(三)写字楼物业项目风险产生和性质从现代写字楼物业项目的风险管理发展来看，风险种类、数量都呈现出一种持续增加的状态，立足风险产生的角度，写字楼物业项目的风险类型具体可以951作者简介:王金山(1976)，男，汉族，河北涿州人。主要研究方向:物业管理。Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN分为如下几类:第一，因为各种自然、物理或是其他不确定性风险因素所带来的物业服务企业的自然损失2。第二，在工程验收人员并未全面遵守验收标准或者是其他主观疏忽的影响下，使得写字楼的质量问题得以延续带来的工程隐患查验风险。第三，因为物业服务企业设备的维护管理制度和运行检查制度不够完善带来的各种设备运行风险。第四，物业服务企业在区域安全管理工作的过程中，因为管理措施落实不严格，或者是工作人员主观过失而造成的各种人身财产安全防范损失。第五，因为管理人员专业素质相对较低，在专业知识和能力等方面不具备优势，会因为员工在事务处理方面的不足带来各种风险。(四)写字楼物业项目风险管理作用对写字楼物业项目的健康发展而言，风险管理的作用具体表现在如下几个方面:第一，能够为物业项目管理人员落实风险管理工作提供相应的依据。对现在写字楼的物业项目管理工作而言，项目内外的风险是一件无法完全避免的事件，并且这些风险因素都会对物业项目管理工作带来一定的负面影响。物业管理部门及其工作人员必须要在全面分析这些风险的前提下，方能够适当落实各项工作。如果能够提前针对写字楼物业项目的风险管理进行深刻研究，也能够在某种程度上为管理人员落实科学的风险管理措施提供数据依据。第二，经济损失的有效降低。即便现阶段我国的部分物业管理公司已经形成了体系化的物业管理办法和措施，但因为写字楼物业项目管理工作本身具备范围较广的特点，并且在管理过程中各种风险因素的产生是一种不可避免的现象，在物业项目管理的全过程环节中，通常很容易在内外因素共同影响的情况下出现各种风险事件，并且这些风险事件为写字楼项目所带来的各种经济损失也无法进行科学衡量。通过风险管理工作的全面落实，能够在合理预估风险事件发生带来的各种损失的前提下，对各种风险影响因素进行科学管控，以此显著降低写字楼运行中的各种成本投入。第三，为其他物业项目的风险管理工作开展提供相应的指导。因为项目风险管理工作涉及的方法和理论带有显著的系统性和科学性特征，各物业管理企业可以在针对写字楼物业项目进行风险管理工作的过程中，制订出较为完善的风险管理工作方案，从而为今后其他类型的物业项目风险管理工作提供理论层面的借鉴和参考。二、写字楼物业项目风险管理策略分析(一)写字楼物业项目风险识别写字楼物业项目在落实风险管理工作的过程中，风险识别作为其中的关键环节，通过风险识别之后能够为后续风险分析评价、应对措施制订等方面工作提供基础信息。从本质上看来，写字楼物业项目风险识别工作的本质是对有可能会影响到写字楼物业项目运行的风险进行判断并记录其特征，随后将经过文档化处理的项目风险记录作为风险管理小组对未来事件预测的重要基础。在针对写字楼风险进行识别的过程中，需要对风险的来源、时间和征兆三个彼此关联的因素进行精准识别3。通常而言，情景分析法、德尔菲法和 SWOT 分析法是使用频率相对较高的风险分析方式，或者也可以使用德尔菲法和头脑风暴组合的方法，对写字楼物业项目的风险因素进行合理的辨别。在具体写字楼风险因素识别的过程中，需要优先对项目的干系人进行识别，写字楼项目主要干系人是确保项目风险识别工作得以有效落实的关键因素，次要干系人则是写字楼物业项目风险管理工作得以落实的重要补充条件。只有在主要、次要干系人划分清楚，并全面纳入风险防范体系的前提下，方能形成一个完整的风险管理预防体系。在此之后，则需要针对物业项目管理的各项资料和手续进行全方位搜集，尤其需要针对历史发生的各种风险事件资料进行搜集、分析。针对已收集到的各项物业项目的资料和数据，通过使用已经确定的风险识别方法，针对物业项目的风险因素水平作出科学合理的估计，找出带有不确定性且危害较大的风险因素，继而锁定风险源头，采取措施解决风险产生的源头。(二)写字楼物业项目风险管理主要影响要素以现阶段国内写字楼物业项目的风险管理工作来看，其中的主要影响因素可以分为以下几个方面:第一，合同因素。合同作为业主方和物业服务企业二者合作的重要法律基础文件，如果其中的部分条款存在漏洞或者是付款方式不符合相关企业的具体要求，很容易因为合同文件不完善而产生相应的合同风险。第二，业主方的风险。业主方的风险主要是因为写字楼物业项目的业主方通常会对物业项目存在一定的轻视心理，又或者认为物业公司是一种万能的部门。061Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN简单而言，在接收到业主投诉之后，甲方便会不问缘由要求物业管理公司道歉并采取相应的措施，这也带来了写字楼物业项目管理中的风险4。第三，人员风险因素，写字楼物业项目的风险管理工作必然要有专业素质相对较高的管理人员作为支撑。但当下写字楼物业项目风险管理中的工作人员在专业素质、技能等方面的积累有所不足，很容易因为主观失误或者是专业素质缺失产生各种风险事件。(三)写字楼物业项目风险管理分析在针对写字楼的物业项目风险管理进行评价分析的过程中，最重要的工作环节便是针对各项风险评价指标权重合理确定。通常而言，可以使用德尔菲法对风险评价指标的权重进行确定，这需要物业管理公司领导和相关专家对风险影响因素给出评判结果之后，以评判结果的平均值为基础，借助层次分析法，将目标层和准则层的权重进行计算。在这种要求下，项目风险评价指标权重的建立需要以目标层和准则层的判断矩阵建立作为基础，随后进行一致性的检查分析。从目前的情况看来，写字楼物业项目风险管理工作中涉及的最为常见的风险评价指标由高到低，详见表 1。表 1写字楼风险评价指标体系目标层准则层指标层写字楼物业项目管理风险服务活动内部管理风险社会风险外部管理风险运作风险自然风险消防管理服务设施管理风险治安管理服务车辆管理服务合同管理人力资源财务管理政策、法规调整负面报道装修管理业主投诉公共环境开发商和业主矛盾物业承接的违法风险流行疾病风险气候地质风险(四)写字楼物业项目风险管理应对策略以写字楼物业项目的风险管理工作发展来看，应对策略具体可以分为如下几种:第一，风险自留处理策略。在写字楼项目风险管理工作实施的过程中，物业项目组织也需要承担一定的风险后果，风险自留措施不能够回避项目过程中的风险，同时也无法降低因为项目风险发生所带来的各种损失。这种风险应对方式便是在项目实施的过程中，如果部分风险项目的管理控制成本已经超过了风险发生时所带来的各种损失，并且风险事件也不会对项目产生特别严重影响的情况下，可以不采取任何措施，让风险自然发生。第二，风险回避、预防策略。这种策略也是要求写字楼物业项目的管理组织，借助各种技术手段或者是风险管理方式预防各种风险事件的发生，这也是一种写字楼物业项目风险管理企业正面应对风险的重要表现。在写字楼项目的全生命周期中，风险预防管理策略可以在合同签订、合同管理等工作环节中有所体现。第三，风险减轻策略。写字楼物业项目服务中心可以在分析各种风险因素的前提下，事先采取措施进行风险因素的管理和控制，以此来降低风险发生的可能性或者是风险发生后带来的各种损失。三、如何提升写字楼物业项目风险管理能力(一)提升写字楼物业项目风险识别能力为了保证写字楼物业项目的风险管理工作能够取得应有的效果，物业服务企业必须要强化风险识别和管理控制能力。物业服务企业需要结合之前在风险防范、管理方面的工作经验，针对已有的写字楼项目风险识别工作制度进行完善，做到从数据的搜集、整理、分析、结果分析应用等环节都给出明确的规定，以此维护各项数据收集的完整性，并以完善的工作流程，保障最终分析结果的精准性，借此持续强化企业对写字楼项目的风险识别能力水平。(二)建立完善的风险管理体系风险管理作为管理学中出现的一个全新的分支领域，是以观察、经验积累作为基础所形成的一门全新的科学。在这种情况下，为了保障写字楼物业项目的风险管理工作水平得以提高，物业服务企业必须立足于经济效益和管理工作水平同步提高建立完善的风险管理体系，针对全体员工的风险管理意识进行梳理，以此来有效降低写字楼物业项目风险发生的概率和规律，并同步优化风险预防、处置的各种方法5。同时，在现阶段信息技术与我国社会生产生活各个领161Y圆桌论坛UAN ZHUO LUN TAN域结合越发紧密的时代背景下，物业服务企业也可在写字楼物业项目风险管理工作中引入信息化系统，与知名软件企业进行合作，在提交企业写字楼项目风险管理工作需求的前提下，建立完善的风险管理信息化平台，以便在全面连通各部门信息资源的基础上，使用智能化软件分析帮助风险管理人员及时发现各种潜在安全隐患，采取相应措施解决问题。(三)加强对物业工作人员的综合管理风险管理人员作为写字楼物业项目风险管理工作的重要基础因素，物业服务企业需要重视对这部分工作人员的综合管理。通过相关管理工作制度的建设，对风险管理工作过程中各部门工作人员的具体职责给出明确的规定，并将细化量化的各项考核指标，与风险管理人员的薪资绩效奖励进行挂钩处理，确保管理人员能够积极落实各项风险管理控制措施。除此之外，物业服务企业需要通过定期组织管理人员参与集体化培训工作，向其传授现代化的物业项目风险管理理念以及操作技巧、现代化信息安全的各种知识，组建一支高素质的复合型风险管理工作队伍，以此进一步强化写字楼物业项目的风险管理工作能力。(四)加强对业主方和物业管理单位之间的联系沟通业主方和物业管理单位作为写字楼物业项目的两个重要参与单位，二者之间的有效沟通能够帮在及时发现管理漏洞的前提下，回避各种不必要的风险事件的发生。同时两方之间的及时沟通也能够针对双方的各项需求进行全面分析，并给出合理的回答，进一步提高写字楼物业项目的风险管理水平68。业主方和物业管理服务企业需要严格按照我国现行的相关标准签署完善的项目管理合同以及协议，并根据之前项目干系人的具体分析，进一步强化彼此之间的沟通和协调，妥善处理与写字楼项目相关各主体之间的关系，以此有效降低写字楼项目各种风险因素带来的影响。四、结语写字楼作为我国经济发展过程中一类较为特殊的物业项目，作为社会的经营活动和行政事务管理工作落实的场所，各种风险影响因素的存在也是直接影响写字楼物业项目经济效益的关键原因。物业服务企业需要在强化与业主方沟通联系的前提下，通过完善企业风险管理体系，强化风险管理力度，在制订完善风险评价指标体系的前提下，加强对相关人员的综合管理，以此显著降低写字楼物业项目风险因素对写字楼物业项目的影响。参考文献:1 徐政北京 M 写字楼电梯改造项目风险管理研究 D 长春:吉林大学，2018 2 晋靖城市综合体税收风险管理研究 D 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