关于依托战时人口应急疏散基地建设爱心养老示范园项目可行性研究报告书.doc

￥￥￥￥￥￥养老服务有限公司

关于依托@@@战时人口应急疏散基地建设爱心养老示范园项目

可行性研究报告

@@@@工程项目管理有限公司
二0一六年四月

目 录
第一章 总 论 1
1.1拟建项目情况 1
1.2编制依据 3
1.3项目单位简介 4
1.4结论 4
第二章 项目提出背景和建设必要性 5
2.1区域概况 5
2.2项目提出背景 8
2.3项目建设的必要性 10
第三章 市场分析 13
第四章 项目营运模式及产品服务 20
4.1营运模式 20
4.2收费方式 21
4.3产品服务 21
4.4项目SWOT分析 23
第五章 项目选址及建设条件 26
5.1项目选址 26
5.2建设条件 26
5.3 交通条件 27
5.4 环境条件 27
5.5 水电资源条件 28
第六章 建设规模及总体规划 29
6.1建设规模 29
6.2规划设计指导原则 30
6.3 结构设计 32
6.4 建筑节能设计 34
6.5 给排水方案 34
6.6 消防系统设计 36
6.7 电气专业设计 37
6.8 建筑物防雷 38
6.9 弱电设计 38
6.10 暖通专业设计 39
6.11 新材料、新技术方案 40
第七章 节能篇 42
7.1设计依据与设计原则 42
7.2项目节能背景分析 43
7.3能耗状况和能耗指标分析 44
7.4节能措施 46
7.5节能效果分析 48
7.6结论 48
第八章 生态环境影响评价 50
8.1环境影响预测 50
8.2环境污染因素分析 50
8.3主要污染防治对策及措施 53
8.4环境影响评价 54
第九章 消防安全与卫生 56
9.1消防 56
9.2卫生 59
第十章 组织管理及劳动定员 61
10.1组织管理 61
10.2劳动定员 61
第十一章 项目实施进度安排 62
第十二章 投资估算与资金筹措 63
12.1投资估算依据 63
12.2建设投资 63
12.3资金筹措 64
第十三章 财务分析 65
第十四章 社会风险稳定评估专章 69
第十五章 社会效益分析及评价 78
15.1社会效益 78
15.2评价结论 78
第十六章 结论与建议 79
16.1结论 79
16.2建议 79

81
第一章 总 论
1.1拟建项目情况
一、项目名称：
关于依托@@@战时人口应急疏散基地建设爱心养老示范园项目
二、项目建设单位：
￥￥￥￥￥￥养老服务有限公司
三、建设地址：
该工程位于&&市@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@。
四、项目联系人及电话：
项目联系人： 联系电话：
五、项目主要建设内容：
本项目依托&&市@@@战时人口应急疏散基地，建设爱心养老示范园，项目总占地79079㎡，总建筑面积为38550㎡，分两期建设，一期总建筑面积为16550㎡，其中地上建筑面积13550㎡、地下建筑面积3000㎡；二期总建筑面积为22000㎡，全部做为40㎡/套、60㎡/套、80㎡/套的养老社区公寓。容积率0.49，建筑密度16.3%，绿化率35%，建设以供养为主、功能分区合理的“医养结合”大型爱心养老社区。设计床位800个（其中自理型床位550个、介护型床位150个、特护型床位100个），同时配套老年病医院、康复护理理疗中心、中央厨房、智能养老信息管理中心、老年娱乐活动中心、公共助浴中心、综合办公等，是一所多功能、社会化、开放式的综合性养老社区。
本项目总投资15165万元，其中工程建设费用10418万元，预备费用2595万元，流动资金994万元。
六、资金筹措
所需资金由企业自筹。
七、技术经济指标表
综合技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
指标
备注
1
总投资
万元
15165

1.1
固定资产投资
万元
14171

1.2
流动资金
万元
994

2
销售收入
万元
2286
正常年份
3
销售税金及附加
万元
390
正常年份
4
所得税
万元
184.42
平均值
5
利润总额
万元
737.67
平均值
6
总成本费用
万元
1548.33
平均值
7
总投资收益率
％
4.86

8
资本金收益率
％
3.65

9
财务内部收益率
％
6.16
所得税后
10
净现值（i＝6%）
万元
235.07
所得税后
11
投资回收期
年
13.99
含建设期34个月
12
盈亏平衡点
％
50.27

1.2编制依据
项目建设单位关于编制该项目报告的委托书、合同书
《养老服务设施用地指导意见》国土资厅发（2014）11号
《中华人民共和国环境保护法》
《中华人民共和国城乡规划法》
《中华人民共和国老年人权益保障法》
《国家十三五发展规划纲要》
国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)
《国务院办公厅全国老年委和国家发展改革委等部门关于加速发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)
《财政部、国家税务局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕6号)
《老年人建筑设计规范》（JGJ122－99）
《老年人社会福利机构基本规范》（MZ008—2001）
其它相关技术规范及规定
国家发展与改革委员会《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）
国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)
《中华人民共和国防空法》(1996年10月颁布)
《山东省人民政府办公厅 山东省军区司令部关于加强人口疏散体系建设的意见》（鲁政办字（2009）197号）
建设单位提供的基础资料。
1.3项目单位简介
 ￥￥￥￥￥￥。
1.4结论
根据￥￥￥￥￥￥养老服务有限公司关于依托@@@战时人口应急疏散基地建设爱心养老示范园项目规划方案，结合@@@总体规划和老年人的基本数据情况，通过对项目建设的必要性、环境影响评价、安全、卫生和消防、项目建设条件、建设方案、工程投资、资金筹措以及项目的社会、经济效益等方面经过详细分析论证，该项目是必要的、可行的。

第二章 项目提出背景和建设必要性
2.1区域概况
@@@位于渤海之滨、黄河北岸，东、北两面环海，成立于1984年，政区面积2365平方公里，辖4镇2个街道，人口23万。
@@@区位优势明显，面临前所未有的发展机遇。@@@地处黄河三角洲的最前沿，环渤海经济区与黄河经济带的交汇点，京津冀经济区与山东半岛城市群的结合部，是中国第二大油田——胜利油田的主战场、黄河三角洲开发建设的核心区域和环渤海经济圈的重要组成部分，是&&港的腹地支撑区和最强辐射区。黄河三角洲高效生态经济区上升为国家推动战略，并列入山东半岛蓝色经济区“一区三带”总体规划。@@@以其独特的区位和资源优势，成为黄河三角洲开发建设的前沿阵地。近年来，@@@围绕“突出QQQ特色，体现高效生态，发挥前沿优势，实现率先崛起”的目标，依托现有产业基础和区位、资源优势，科学规划了“一区五园一带两线”和“五大基地”的发展格局，全面融入黄河三角洲开发建设，拉开了大开放、大招商、大发展的框架，正在成为大陆沿海地区最具投资潜力和发展活力的地区之一。
@@@资源富集，是大陆东部沿海地区油气、盐卤、地热、海洋、湿地、风电等资源富集的“金三角”。境内石油地质储量21亿吨，天然气储量170亿立方米，油气产量占胜利油田总产量的一半。拥有海岸线214公里，-10米浅海水域350万亩，滩涂面积97万亩，标准盐田37万亩，原盐年产量80万吨。拥有优质草场面积67万亩，芦苇面积45万亩，耕地面积32万亩，待开发荒碱地147.7万亩，是东部沿海地区人均土地最多、后备土地开发潜力最大的地区。太阳能、地热、沿海风能资源丰富，开发前景广阔。盛产冬枣、文蛤、大闸蟹、海参，黄QQQ冬枣是环渤海地区特产，素有“百果之王”和“活维生素丸” 的美誉，现有种植面积12万亩，建成5万亩绿色食品生产基地。黄QQQ文蛤味道鲜美，质量上乘，被誉为“天下第一鲜”，现有养殖面积14.4万亩，年产20000吨以上，出口日本、韩国和东南亚国家，是中国最大的文蛤生产出口基地。拥有黄QQQ大闸蟹殖面积50万亩，其中湿地生态养殖35万亩，年产商品大闸蟹5000吨，扣蟹3.5亿只。
@@@交通便捷，海陆空立体交通大格局的优势明显。国家一类开放口岸——&&港坐落境内，已建成2个3万吨级多用途码头，正在建设2个5万吨级液体化工码头，2015年将形成吞吐量5000万吨的区域性综合贸易大港。公路交通四通八达，东港高速公路、省道滨孤路、辛河路及建设中的环渤海高等级公路贯穿全境，与东青高速公路、济青高速公路、荣乌高速公路相连，逐步形成3小时京津冀、2小时半岛城市群、1小时周边城市群的外部交通圈。&&机场为4D级机场，距离QQQ40公里，已开通至北京、上海、重庆、大连等地航线。建设中的黄大铁路、德龙烟铁路毗邻QQQ，疏港铁路过境QQQ通联&&港，逐步融入国家骨干交通网。
@@@基础设施完善，是投资创业发展的新兴乐园。拥有省级开发区——山东QQQ经济开发区，配套设施实现“七通一平”，重点发展石油钢管、仪器仪表、钻机生产、动力设备等装备制造及关联产业，着力打造黄QQQ石油装备制造业基地。规划有中海工业园、富海工业园、黄QQQ石油装备工业园、黄QQQ海洋经济产业园、QQQ高效生态经济产业园，重点发展石油化工、盐及盐化工、精细化工、石油装备等产业。其中规划面积50平方公里的高效生态经济产业园，重点发展化工新材料和高效生态型精细化学品产业，力争打造成黄河三角洲高效生态经济区内一流的战略性新兴产业基地和循环经济示范园区。凡落户工业园内投资建设的工业企业，可为投资企业提供最优惠的建设用地政策、财政扶持政策。对重大投资项目实行“一对一”保姆式服务，全程协助解决项目建设、企业生产中的困难和问题，推动企业不断发展壮大。
@@@环境优美，是生态旅游的理想之地。黄河三角洲是黄河淤积的新生带，拥有地球暖温带最广阔、最完整、最年轻的湿地生态系统，融广袤、古朴、新奇、野趣于一体，仍保留着原生带的特色。一年四季，景色各异，五彩斑斓，秋末冬初，数百万只鸟类在这里迁徙，被誉为鸟类的国际机场。国家级自然保护区、十万亩人工刺槐林、红草地、大油田、百鸟园、河海交汇、百里海堤、黄河风情，构成了特有的黄QQQ湿地旅游景观，2008年被评为国家优秀旅游城市。围绕建设“生态型、园林式、现代化”的生态宜居城市，坚持高标准规划、高起点建设，“大空间、大绿地、大水面”特色鲜明。目前，QQQ、孤岛、仙河三座现代化组团城市已具规模，形成了“河湖相连、水绿共生、森林环抱”的城市风格，环境幽雅清净，舒适宜居。
2.2项目提出背景
1、项目依托
人防是国防的重要组成部分，是国民经济和社会发展的重要方面，是现代城市建设的重要内容，也是一项全民的公益事业。认真贯彻党和国家关于新时期人防建设方针政策，积极适应战场和市场的两个需求，努力建设“战时防空、平时服务、急时支援”的现代人防。
根据《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务”。本项目充分利用区人防建筑疏散基地设施，提升建设为健康养老示范中心，充分发挥人防设施的社会效益和经济效益。
人口疏散体系是人民防空建设六大体系之一，疏散基地是人口疏散体系的重要基础设施。@@@人民防空办公室依据国家各项法律法规及文件，建设&&市@@@战时人口应急疏散基地，作为战时党政机关临时办公、生活提供条件。在和平时期为了充分发挥基地的经济效益，￥￥￥￥￥￥养老服务有限公司通过租赁该基地，在不改变建筑结构的基础上，对房屋进行装饰装修，改造成养老社区。一方面能够解决基地在和平时期无经济效益的困扰，另一方面￥￥￥￥￥￥养老服务有限公司通过租赁的方式，能够节约企业建设成本，使资源优势互补，优化配置。
综上所述，健康养老是国家政策支持的新兴业态，是现代化养老的趋势，人防疏散基地是重要的国防战备基础设施，依托人防疏散基地建设养老示范中心，符合“长期准备、重点建设、平站结合”的国家人防政策，二者结合建设相得益彰，既能得到上级政策资金的支持，又充分发挥了人防设施“战时应战、急时应急、平时服务”的功能优势，杜绝了人防设施平时闲置和浪费，实现了战备效益、社会效益和经济效益的有机统一，有力促进了全区民生事业和经济社会的科学跨越发展，开辟了人防“平站结合”的新路子，开创了“健康养老”的新模式，打造全区民生建设的新亮点。
2、建设养老社区的背景
据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，到2050年的将达到3.34亿占总人口的22.6%，有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。
近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。
加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题,如缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲等等。
&&市常住人口203.53万人，据不完全统计，65岁及以上的人口为18.14万人。据QQQ2015年统计数据，&&市@@@总人数23.8万人，老年人口比重迅速提高，约4.65万人，占总人口数的19.5%，他们或年老体衰丧失劳动能力，或患有多种老年性疾病。但是&&市养老服务机构数量有限，难以满足社会需要。根据市区的实际，建设一所具有一定规模的示范性养老服务中心，为失能、半失能的老年人提供专门服务。
2.3项目建设的必要性
1、该项目建设符合国家及省市有关政策及发展规划
国家“十三五”规划纲要确立了“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”的目标。《中国老龄事业发展“十三五”规划》强调要“发展适度普惠型的老年福利事业”。
《老年人权益保障法》中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。
该项目建设是加强&&市社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求，符合国家、省市政策和规划。
2、解决老龄化社会问题的需要
目前，我区已进入老年型社会，老龄化程度同全国一样达到了19%以上，实施关于依托@@@战时人口应急疏散基地建设爱心养老示范园项目，也是解决老龄化社会问题的需要。
3、构建和谐社会的需要
各级党委政府提出构建和谐社会的要求，如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼向来是我国人民的优良传统，实施本项目不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤寡老人等弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。
4、有利于塑造特色文化、提升@@@形象
养老敬老是中华民族的传统美德。实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，是解决目前我国人口老龄化的工作目标。近些年来，不少城市尤其是南方城市凭借丰富的旅游资源、自然资源、人文环境优势，发展老年产业，提升了城市的知名度与影响力，促进经济又好又快发展。
该项目的实施，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，对于塑造特色文化、提升城市形象，发展乡镇老龄产业具有积极深远的意义。
综上所述，本项目的建设符合国家政策，符合@@@的发展规划，是构建和谐社会的需要。因此，本项目的建设是十分必要的。
2.4 行业准入分析
按照《产业结构调整指导目录》(2011年本)2013年修订版，的要求，老年人、未成年人活动场所、儿童福利、优抚收养性社会福利机构及相关配套服务设施项目属于国家重点鼓励发展的产业，符合国家产业政策。

第三章 市场分析
一、养老产业发展现状
在各个产业竞争日益白热化的市场条件下，老年保健产业这个细分市场逐渐显现出其无限的商机。
随着我国城镇化进程的加快，人们生活水平的提高及观念的转变，尤其是由于计划生育政策的影响，相当大一部分老年人群处于无法居家养老的困境，机构养老和社区养老需求迫切。
2014年年末全国各类提供住宿的社会服务机构3.8万个，其中养老服务机构3.4万个。社会服务床位586.5万张，其中养老床位551.4万张。从类型上看，2013年我国城市养老服务机构数量为7077个，农村养老服务机构数量为32787个。2014年，我国社会服务床位共586.5万张，其中养老床位551.4万张，较上年增长76.8万张。
2009-2014年中国养老服务机构数量（单位：个）

二、项目区域养老产业情况
据QQQ2015年统计数据，&&市@@@总人数23.8万人，老年人口比重迅速提高，约4.65万人，占总人口数的19.5%，&&市@@@养老机构共29处（城市社区5处、乡镇4处、农村社区20处），养老床位963张，每千名老人拥有床位20.7张，据统计数据，总体入住率仅27%，以公立敬老院为主，社区日间照料中心为辅，民办养老机构为补充的现行养老体系。现有养老机构存在诸多缺点：一是缺乏专业培训和规范管理，呈现小、散、弱、且供给不足；二是整体服务行业缺乏向养老服务业转型的意识；三是服务理念偏向传统，缺乏现代化养老服务理念；四是刚需服务缺乏，居家养老服务市场不成熟。
三、养老产业发展前景
目前我国老年人口已超过1.78亿，到2020年，中国的老年人口将达到2.48亿人，老龄化水平将达到17.17％。到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿人，老龄化水平将超过30％以上。根据中国敬老院网和全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年消费需求为6000亿元，据有关数据显示中国养老产业将有20万亿的市场有待开发。
中国已经步入老龄社会，养老问题是全球关注的焦点话题，“银发经济”的中国无限商机呈现，养老服务无疑是其中的一大亮点。在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。年轻人由于工作压力增大，无暇照料父母长辈，使目前老人家庭“空巢”现象日益明显。据国家民政部门预计，到2010年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右。在这种背景下，激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。面对我国亿万老人养老这一旺盛的市场需求，养老、托老服务已成为一个新的创业领域。
四、普通养老院现存缺点
1、养老机构区域设置规划滞后
缺乏科学的养老机构区域设置规划。现有的养老机构整体布局不合理，规模小、档次低的居多，农村与城镇相比，数量多但规模小。除少数市、县一级的机构外，大部分从以前的乡镇敬老院发展而来，一直缺少统一的指导规划。市“十二五”规划中有关养老服务的总体规划，指标性和操作性不强，对养老机构今后的布局、规模、服务结构等没有从项目发展的根本进行规划。
2、服务水平相对落后
目前，大多数民办养老院还处于投资阶段，有的靠租用的仓库、闲置房屋进行改建，存在环境差、设施陈旧简陋、护理员专业知识缺乏、责任心不强、管理不规范等问题。一些养老院建筑设计不符合老年人生活习惯，如楼梯过陡过窄，或者只有单面扶手等，且往往因缺乏资金无力改建扩建或因受场地限制难于扩建。民办养老院服务水平相对落后，整体管理水平较低，工作人员缺乏专业知识和技能手法，不能按照规定比例配置，老人无法得到精心照料。
3、扶持政策难到位，生存发展举步维艰
据调查，我国民办养老院大部分处于亏损状态，有的举步维艰，陷入了困境。主要原因：一是收费不足以弥补成本，根据物价部门核定的收费标准只够支付日常的水、电、税收及工作人员的工资，根本不可能偿付贷款本金和利息；二是优惠政策难以落实。对民办养老院的社会地位和作用宣传不够，国家和省市出台的有关政策，除了免税优惠外，其他大多未得到有效落实，即使部分解决也是凭私人面子；三是养老院的特殊性无法满足职能部门的一般性规定。如消防部门要求窗户不能加护栏，但为防止老人意外坠落需要加护栏；消防部门要求24小时开大门，但却有可能发生老年人外出走失现象等；四是“身份”制约。民办养老院目前最大的困难是融资，由于是非营利性质的“民办非企业单位”，银行认为属于公用事业，不能担保、不能抵押，难以融资，不能分红，甚至连自己投资建设的都不能归自己。如奉化99老人乐园因此不得不向民间借贷，按照一分利付息，每年多付息60万元。
4、监督管理配套措施缺失
民办养老院的健康发展离不开管理规范，但是在民办养老院的准入、运营、退出三个环节上还缺乏管理体系和激励机制，缺乏具体的行业规范和服务等级、收费标准、入院合同范本、老人意外保险等相关配套措施。办养老院有许多潜在的风险，院方最怕发生老年人摔倒跌破、磕碰受伤等意外伤害事件，因为没有纠纷处理机制和保险机制，即使是小事情也会令人感到十分棘手。
五、本项目建设的养老社区优势
1、 能让老人有时间干自己喜欢干的事情。
生活中总有很多人有其相伴一生的爱好，如写作，画画，下棋，垂钓等。许多爱好，在年轻时往往由于工作等原因，不可能全身心投入。年老了，住到衣、食、住、行等都不用操心的养老院里，就可以自由支配时间来干自己喜欢干的事情。社区会根据老年人喜好，为老年人配置相关活动和娱乐设施。如音乐室、书法室、棋牌室等。也会定期请专业老师为老年人培训，并定期举办社区活动和小型比赛等。
2、能让老人享受到良好的服务。
目前，除了拥有公办养老院中的基本配置外，还可以付费买服务，如果养老社区提供的服务不好或者有照顾不周到的，老人们都可以直接提出自己的意见。为此，本项目养老社区能给老人提供各种良好的服务。如建立老年人健康档案，定期体检、老年病治疗康复理疗、入院绿色通道等。且实行24小时大夫值班，让老人居能安身，医可治病，这是任何一个家庭都难以做到的。养老院良好的服务解除了老人和子女的后顾之忧。
3、能让老人过上有规律的生活。
每天按时起居的生活有利于老人的身心健康。据了解，养老院里的生活是十分有规律的，一日三餐十分准时，且实行营养搭配，并根据每个老年人的身体状况进行科学配餐。另外，活动和休息时间也有人掌握和调节，使得老年人在养老院里能够吃得香、睡得好，精神也十分好。
4、能让老人容易找到志趣相同的伙伴。
人与人之间相处，代沟是一大问题。而老人在养老院里，由于几乎都是同龄人，基本上不存在代沟问题。正由于是同龄人，他们在聊天时，对过往时代中，许多相似的经历及共同的追忆，很容易让彼此找到共同的话题、形成相似的见解而成为知心的朋友。
5、能让老人与子女间感情更融洽。
如老人与子女同住，由于阅历、为人、对小孩教育方式等诸多的不同，彼此间容易产生磨擦。而让老人独住，子女们又不放心老人的身体等。而让老人住到养老院里，基本解除后顾之忧。同时，由于距离能产生美，适当的分开让彼此更加牵挂。如老人偶尔回家来，能倍感家的温馨，子女常常去看望他们，尽尽自己的孝心也让老人特感温暖。
六、项目主要客户群定位分析
本项目建成后，服务范围可辐射周边各地，如@@@、&&港、孤岛等区域，甚至&&市其他县区也可通过购买服务进入本养老社区。通过调查，改革开放后，“60”后的老人具有收入较高；文化程度较高；子女少，家庭养老功能弱化；思想开放，为自己多考虑；身体状况良好等特点。本项目主要客户群特性分析如下表：

本项目主要客户群特性表
客户细分类别
人群描述
要求特征
高知中富型
多为教授、医生、艺术家、文学家、律师或者有其他突出特长的高知识、高技能人群，收入较高，重视丰富、独立、“老有所为”、“老有所乐”的高质量晚年生活，重视个人价值的发挥。
他们文化水平较高或者具有一定的特长，爱好广泛、身体健康、不服老，希望能够提供继续发挥个人价值的空间。他们喜欢参与各种老年聚会活动及社团活动，他们可能是老年大学中的积极分子、老年社团中的“领袖”型人物、社区内部老年活动的发起者。
他们极具亲和力，性格开朗，善于与其他老人沟通，拥有一定的交际圈子，他们往往是圈子中的核心人物。对价格较为敏感。
中知中富型
多为高级教师、医生以及离退休干部等。收入较高，具有一定的文化修养、亲文化、有些清高，一般是高知人群的追随者。较为积极活跃，主动追求一种独立、丰富晚年生活。
积极参与各类老年活动，如老年大学、老年社团等，希望晚年生活丰富而有意义。
害怕孤独，重视朋友“圈子”间的互动和交流。
思想较为解放，不愿意牵累子女，追求一种较为独立的生活。对价格较为敏感。
中知高富型
多为适营企业主、享受国家特殊照料高干以及企业家父母等。收入很高，希望被重视、被尊重，看重物质生活上的“特供”服务，同时更看重精神生活的丰富性。具有一定文化修养，向往物质生活之外的丰富而又有内涵的精神生活，是高知人群的主要追随着
追求完善的老年服务设施，尤其是“特供”服务。
追求丰富的精神文化生活，与舒适的物质生活相比，更看重可以培养自己爱好的、丰富的晚年精神生活。
对价格不敏感。
高知高富型
多为进入暮年，开始安排自己退休计划和晚年生活老板、职业经理人、高级管理人员等高收入、高知识老年群体；
国务院津贴获得者、知名演艺人士等。一直是行业中的佼佼者，有较高的知名度与影响力，是亲和源打造高端老年服务平台的“标签型”客户。
他们期望一种亲近、亲切、平和的晚年生活方式。
他们想要一个能够继续实现自己的价值和个人梦想的平台。
对价格不敏感。

第四章 项目营运模式及产品服务
4.1项目营运模式
通过对潜在客户群的前期调查，分析客户群的需求和愿望，本项目以销售为表，持有为本的总体思路，坚持销售与资本运作相结合，持有与管理服务相依存。搭建服务管理平台，整合优质服务资源，把握关键流程和业务，实行养老项目运营管理。
本项目在运营过程中采用会员制管理模式，并长期提供各项配套服务，为社区老年人提供生活秘书、健康秘书、快乐秘书的服务，并为失能或半失能的老年人提供护工护理服务。若居住老人对养老社区不满意，可随时提出退费。
4.2项目投资合作模式
一期是由前期代建制+后期委托运营管理模式，具体操作步骤如下：
1、项目业主单位（甲方）依法通过招投标的方式，选择社会专业化的项目管理单位（代建单位-乙方），负责项目的投资管理与建设施工组织工作，以乙方的名义开设资金账户，甲方作为本账户的共管人，共同管理该账户，项目建成后交付给业主单位，业主单位支付给代建单位一定比例的管理费用。
2、后期通过租赁的方式，将该人口疏散基地租赁给￥￥￥￥￥￥养老服务有限公司，租赁期限为40年，并由￥￥￥￥￥￥养老服务有限公司对该人口疏散基地进行装饰、装修改造成养老社区，租赁期满后本公司有优先租赁权。
3、营运管理方对业主单位的资产进行运营管理，业主单位需每年支付一定额度资产管理费用。
二期采用以下合作方式，具体操作步骤为：
1、由政府拨划土地，并授权特许经营，由￥￥￥￥￥￥养老服务有限公司投资建设。
2、建设完成，投资公司无偿营运70年，70年后所有资产全部交由政府。
4.3项目收费方式
会员制+服务费
4.4项目产品服务
1、产品理念
高端、现代、新颖、引领的养老服务综合体。实现有价值的老年人生；体验有品质的养老生活；享受医养结合的服务体系；坚持传统伦理的居家养老。
高端：高标准的硬件设施+高质量的服务体现
新颖+现代：养老物业+医疗保障+互联网+市场模式
引领：通过养老高新产品、引领行业、引领市场、发展市场。
2、产品定位
本项目主要针对不用的老年人开发不同的服务需要，不但可以接收自理型的老人，也能为失能和半失能的老人提供护理服务。
不同定位的老年服务产品说明
产品定位
入住原因
入住人群倾向
示范性服务产品
1、硬件条件好，设施齐备；
2、产品的软件服务有许多便利之处，如医院派专门医生在此就诊，可使用医疗保险卡消费，与医院联合开通绿色医疗通道，保证老年人及时得到医治等；
3、管理规范，人员素质高，服务周到全面；
4、休闲娱乐项目多。
经济状况好、能自理的来年人群
专业化服务产品
1、医疗护理优势和特色明显，护理人员具备较强的护理能力；
2、服务比较规范；
3、可接收生活不能自理的老年人居住，为子女解燃眉之急；
4、收费适中，适应经济状况中等的一大批需求者。
有经济能力、不能自理需要治疗的老年人群
亲情化服务产品
1、交通便利，环境好，适宜老年人居住；
2、服务规范，服务人员人性化，亲情化服务周到；
3、收费中高，适应经济状况中等的一大批需求者。
经济能力较好注重生活质量的老年人群
3、服务内容
家政设施服务
服务类别
服务内容
服务标准
备注
1
每周室内保洁一次
室内地板、家具清扫、保洁服务

2
每两周床上用品清洗一次
赠与每户会员床上用品2整套，通常3年更换
会员自带床品不纳入清洗范畴
3
每年清洗窗帘一次
遮阳帘除外

4
每日垃圾清运服务
统一清运会员生活垃圾

5
巴士固定路线出行服务
按固定时间、路线、统一供会员出行
特殊情况将提前告知
6
物品整理
每季协助会员进行物品整理

7
公寓提供设备检测服务
每月为会员进行公寓提供的免费家庭设备检测与维修
非人为损坏的设备设施维修
8
自带物品的安装
会员自带设施、设备等物品安装

9
自带设施设备的报修跟踪
会员自带设施、设备保修联系、跟踪

生活服务
服务类别
服务内容
服务标准
备注
1
24小时值班服务
值班人员竭诚提供各种生活协助服务：
24小时电话咨询；证照代办、协办；网络购物；自带家电报修联系及跟踪；常用药代配、日用品代购、邮包代寄代领。
证照代办等每月固定一天，集中办理；特殊证照要求办理，需由会员提出申请。
2
访客接待与引领服务
为会员等级亲朋好友来访，管理陌生人进出。
客人到访如会员不在，接待或转送非贵重礼品。
3
会员特殊提醒服务
会员个人社会活动体现；会员关系人重要节日等提醒；会员特殊活动提醒。
会员有需求需要提醒的，按要求进行提醒。
健康服务
服务类别
服务内容
服务标准
备注
1
健康档案管理服务
建立会员的健康档案，有针对的进行健康指导
由健康管理师针对会员健康情况，结合健康问卷、亚健康测试完成会员档案
2
家庭医生健康咨询服务
有专职家庭医生为会员健康咨询
家庭医生入户服务
3
健康与疾病预防宣传，膳食营养知道服务，医疗咨讯介绍
就会员关系的健康保健问题进行各种形式的宣传；针对不同会员的身体状况进行有针对性的饮食指导；提供相关医院健康咨讯介绍
健康俱乐部、保健讲座等形式开展
4
康复指导服务
对于有需求的会员进行康复指导
健养中心康复治疗
5
健康巡检服务
健康管理师每月一次为会员进行健康巡检
根据会员健康巡检方案，开展巡检。
6
康复器材使用
提供康复器材空间、设施
健养中心康复治疗
7
健康体检服务
每年安排会员进行一次全面健康体检

8
急诊就医陪护
提供全程的陪伴

快乐服务
服务类别
服务内容
服务标准
1
报刊阅览服务
会所内提供一定数量报刊供会员阅览
2
球类活动
会所内球类活动室
3
棋牌活动
会所内设有棋牌室
4
网吧宽带上网
会所提供网吧上网
5
其他公共设施使用
会员可以使用公寓内的各类公共设施
6
知识讲座活动
不定期举办知识讲座满足会员需求
7
特定节庆活动
春节、端午、中秋、重阳节等重要节日组织会员庆祝活动
8
义工活动
举办义工活动，吸纳义工服务
4.5项目SWOT分析
1、优势
1）项目定位具备独特性、领先性和示范性，在目前养老养生市场中独树一帜，具备市场引爆力。
2）同房地产产业高度结合，实现产权转让，使购房者对项目有更大安稳性和归属感。
3）同一般保障型的养老产品存在不同质的差异，在市场上具有一定的竞争能力。
4）智能化互联网+解决居家养老服务是一大亮点。
5）商业模式决定该项目较强的延展性和持续性，成长预期是该项目的一大特点。
6）该项目的建筑形态、居住品质、服务水准和管理能力均在该地区形成了唯一性、排他性和稀缺性的产品资源，具备较强的竞争优势。
2、劣势
1）三线城市受房地产总体形势的制约，目前销售趋势呈下行状态。
2）该项目周边服务商圈缺乏，本土化落地互联网+服务存在一定压力。
3）养老市场还没有形成产业，养老市场还需培育，要充分考虑垦荒的市场压力。
4）该项目高投入、高收益、高客群，在市场推广时建立企业公信力和企业品牌至关重要，有一定的运营压力。
3、机遇
1）老龄化趋势日益严重，该地区空巢化老年家庭已达49%，还有增多的趋势。
2）现代养老服务业发展迅猛，养生养老市场已从隐性市场走向显性市场。
3）社会各界包括政府已达成共识，中国的养老模式、社会化养老将成为主角，市场资源的配置将起决定性的作用。
4、威胁
1）本项目定位较高，市场客群层次较高，在营销推广时同样成本会较高。
2）如何处理好项目的长期和短期效益，投资和收益的平衡问题，投资方和运营方的关系互补等都会构成项目运用中的战略定位难点。
3）项目推广前期，传统养老观念需要转变期，可能会存在预期差。

第五章 项目选址及建设条件
5.1项目选址
项目位于&&市@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@。北靠鸣翠湖公园，南对区一中，东近QQQ四千户政府安居工程社区和幼儿园，西邻草沟桥150米绿化带，周边环境优美，空气质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力。
5.2建设条件
（1）地形地貌
由于历史上黄河尾闾段常常左右摆动，多次溃决、漫溢、泛滥等冲积、淤垫，造成了典型的三角洲地貌。地势自西南至东北呈扇形微倾斜。防潮坝以里海拔（黄海高程）最高点（原胜利乡一带）为11.61米，最低点为2米以下，整个地貌比降为1/8000，东北部为1/10000～1