商务大厦建设项目可行性研究报告.doc

项目可行性报告重庆市*房地产开发有限公司二00九年三月第一章项目概况一、地理位置本项目位于渝中区，面临长滨路，背靠储奇门，左距朝天门广场4公里，右距菜园坝火车站1.5公里，距解放碑商圈1.5公里，处于储奇门药品批发市场中心位置。二、规划设计 1、占地面积：本项目红线内面积1200平方米，建筑总占地面积700平方米。2、规划方案：设计建造一幢地下4层，地上33层的集停车库、商场、住宅为一体的综合性大厦，总建筑面积27326.6平方米。三、项目进度安排本项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建委初步设计批复，拆迁工作已完成，前期投入资金1800万元。本项目拟于2006年2月完成拆迁安置工作，2006年3月开始进行平基土石方，2006年4月开始土建施工，预计2007年10月项目竣工并交付使用。第二章 项目建设基本条件一、项目选址本项目位于渝中区，可三面俯览长江正面对南滨路，眺望南山，景观十分优越；同时项目北靠解放西路，接储奇门药材批发市场，距解放碑商业中心1.5公里，朝天门广场约3公里，交通便捷，大社区配套成熟完善，是理想的居家和商业办公首选之地。二、市政建设配套条件 1、生活给水可从解放西路现有市政供水管DN300及长江滨江路上各引一条DN150的给水管道进入本工程，形成一个环状管网，充分的满足本项目日用水量需求。2、排水系统生活污水采用由重庆市建委、环保局、公安局推广应用的生活污水净化处理装置处理后排入市政下水道，污水量为给水量的0.85倍。3、供配电系统本工程拟由城市电网引一回10KV电源作为主电源，电缆引入。在三层设置10KV高压配电室、变压器室及低压配电室，并设置柴油发电机房。10KV高压配电系统为单母线放射式供电。4、天然气本项目设计日用气量为360立方米，附近的市政天然气管理道可满足本项目要求。第三章规划设计一、规划特点 1、舒适生活原则住宅部分为31层，标准层为八户，每户主要用房均为方形，方便实用。为适应西南地区的气候特征，有效组织了穿堂风。各户均设有阳台和阳光窗，以争取较好的日照及采光。户内平面功能分区明确，房间面积适当，流线清晰简捷，使用方便。2、平面布局本工程建筑布局上考虑用地特点，最大限度地南北朝向并提供较好的景观面，力求柱网规整，布局明确，方便使用功能。3、形体塑造根据地域位置特点，创造全新的恬静、高贵的外部形象；采用阳光窗设计，增加了造型的立体感，同时增加了使用空间。二、建筑设计 （一）总建筑面积平方米：功能面积（平方米）楼层设备用房及车库商场住宅合计2（二）主要机电设备1、电源：拟在大楼负二层设一配变电所，10KV电源由解放西路引来，供电容量为703kw。10kv电源担忧缆沿解放西路电缆沟敷设至大楼前，再理地引入配电所。2、应急电源本工程应急电源采用自备柴油发电机组，发电机容量为200KW，应急电源与市电机械闭锁运行。3、变电所大楼共设2个变电所，1B变电所为公用变电所，设于负二层，变压器容量为800KVA，供本楼住宅用电；2B变电所为专用变电所，也设于负二层，变压器容量为315KVA，供本楼非居住用电。4、通信住宅每户考虑2门电话，公共用房按2门/100计算，另考虑15%裕量，本楼共需电话740门。电话电缆由解放西路城市通信管引入，电话设备间设在一层。数据通讯采用宽带接入，其设备间与电话设备间共用。5、电梯大厦设三台高档住宅专用电梯，电梯速度拟定为1.75m/s，载重量1000kg，乘客人数15人，其中一台兼作消防电梯。第四章 投资概算与资金筹措一、项目总投资概算（一） 概算组成 1、土建部分：主体建筑结构、外装修和内装修（裙楼和住宅公共过道部分及套内粗装修）。其中外装修为：外墙面采用高级外墙漆、高级外墙砖、外墙窗采用塑钢窗，塔楼部分幕墙玻璃和面砖，裙楼为花岗石墙面。面装修：设备用房及车库为水泥豆石地面；公共建筑为高级防滑耐磨地砖，大堂、入口等部位采用花岗石地面；公共建筑为高级内墙漆；设备用房、车库及住宅采用水泥砂浆抹灰，其余均为中级抹灰后刷白两遍。2、安装部分：给排水、消防、卫生设备、配电、照明、防雷、采暖通风、制冷空调、火灾报警、通讯、保安监控、电梯等。3、征地、动拆迁、场地平整、勘察设计及有关税费、规费。（二） 概算依据1、该工程的方案及设计说明；2、建筑、装饰工程执行重庆市99年建筑、装饰工程计价定额；3、电梯、照明、电力、消防、电讯、防雷、给排水、卫生设备、绿化、暖通等方面，均按现行市场价格进行估算；4、税费、规费按有关文件规定计算；5、不可预见费按建安费的5%估算；6、建设期利息按2年计算，月利率按5.85计算。（三） 投资概算内容：本项目总投资万元其中：土地及拆迁费万元 建安费用万元 工程其他费用万元 3000万元借款利息两年 万元 管理费 万元 销售及广告费用 万元单位完全建设成本：万元2/=元/平方米详见附表一二、资金筹措本项目总投资万元，自筹资金万元，拟向银行贷款万元。本项目建设工期18个月，前期动拆迁6个月，工程建设一年后即可进行预售，预计销售期2年，我公司贷款3000万元，按季付息，预计30个月后开始还付本金。详见附表二第五章 市场分析及销售策划重庆是我国四个直辖市之一，位于长江中上游，是西南地区经济和工业重镇。早在19世纪就已成为西南地区的商业中心，是西南地区对外通商的重要口岸。重庆市现有土地面积8.2万平方公里，全市总人口3259.69万人。其中市区人口达420万，市区人口密度较为集中。1998年重庆市积极贯彻执行中央扩大内需、促进经济增长的重大决策，全市经济保持平稳增长。重庆经济快速发展，投资环境不断改善，已成为一片投资热点地区。目前我国将房地产作为国家经济的支柱产业，出台了一系列房改政策，我国经济进入了新一轮的增加固定资产投资期。二、渝中区房地产市场状况分析 1、渝中区房地产市场概述渝中半岛地处重庆中心，辐射江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、高新区等各大主城区，交通便捷，同时渝中区自身有着深厚的历史积淀，唯其如此，长期以来渝中区已成为我市的政治、经济、金融中心，特别在解放碑商圈更集中了重庆百货大楼、新世纪百货、大都会广场、地王广场、家乐福国际连锁超市、伊之都女人广场等大型商业机构；在该区域内还集中有大都会商厦、地王广场、御景江山、半岛国际、时代广场等知名物业以及海逸、万豪、中天、渝都、大世界等四星级、五星级酒店。良好而且完善的大社区配套吸引了众多的投资都，也蕴育着较大的发展空间和发展潜力。2、渝中区房地产市场现状：项目名称销售均价（套内）销售情况备注君悦长滨680080%装修房金禾丽都440080%东和湾540070%海客赢舟590070%长德东京29度434090%3、渝中区房地产市场预测：自90年代以来，在一系列优惠政策的吸引下，许多投资开发商纷纷在渝中区半岛投资开发，一幢幢高楼大厦如雨后春笋拔地而起，但偏重于发展商业设施及高档写字间，而对于人们日益提高的高居需求却有所忽视，少有的公寓住宅楼盘存在着容积率太高，通风、采光、视野不足等缺陷，随着我市居民生活水平的不断提高，这一块已形成一个巨大的市场空白。近两年来，住宅消费中出现了由郊区向市区，尤其是市中心回流的趋势，体现了一体“家居靠近工作地，节省交通时间，用更多的时间来品味生活”的全新生活理念。三、*的区位分析*位于渝中区路，面临长江，背靠储奇门，紧邻药品批发市场，附近有小学，重庆日报社、西部药城、新世纪超市等配套设施成熟完善。10几路公交车和直接到解放碑的凯旋门电梯，交通极为方便。并且均无高层建筑遮挡，景观十分优越，同时充分确保了住户的通风、采光以及私密性需求。在广泛的市调基础上，我们分析判断出本项目的两大目标客户群：一、渝中区尤其是药品批发市场的成功经营者，这部分人士经过多年来经营积累，已拥有足够的消费能力，他们需要的是一个相对较近，不脱离商务社交圈，交通便捷，可随时顾及生意又足够舒适以放松身心的家居环境，本项目的中大户型恰好同时满足上述要求；二、渝中区工作的白领阶层，这部分是追求时尚、自由的人士，他们品味生活、追求情调而不愿将时间浪费在交通上，本项目既依托解放碑大社区完善的配套，又可揽江借景，完全符合他们的理想；三、旧城开发的拆迁户，他们在这一带生活了几十年，不愿离开这熟悉的环境，通过以旧换新方式，拥有更好的居住环境。通过上述分析可知，本项目有广阔的市场前景。四、市场预测及销售回款计划该项目良好的地理位置、准确的市场定位，公司有实力强大的营销策划队伍，长滨路为渝中区重点发展的环节，区位优势明显，市场细分、准确到位。项目以中小户型为主，结合地区现状，遵从谨慎性原则，采取低价入市，逐步提价的原则，预计住宅平均售价为3000元/；车库销售为10万元/个；商业及办公用房平均售价8000元/，项目销售预计为2009年8月开始，预计当月预售300万元右左，2009年800万元，2010年销售完毕。详见附表三第六章 收益测算及评价一、 基础数据建筑面积 平方米，实际销售面积平方米。车库 平方米 （60个车位，每个计15）商场 平方米住宅 平方米二、 销售收入、成本费用测算（一）销售收入：项目预计时间为2009年8月1、车库：60个车位： 2、商场： 万元3、住宅： 万元销售收入合计：万元（二）销售税金及附加(综合税率5. 5%)万元5.5%=万元（三）成本费用、总投资中已包括利息、管理、及销售费，成本总额为万元。（四）利润总额： （五）净利润： 所得税率万元25%=万元 万元（1-25%）=万元（六）投资报酬（静态测算）万元万元=41.35%该项目销售率达100%时，其销售收入为万元，建设总成本万元，税金及附加万元，利润总额达万元，应交所得税万元，净利润万元。项目有很好投资收益，投资报酬率达。详见附表2第七章 评估结论 一、本项目符合我国目前宏观经济政策，且符合重庆市的发展规划及我市居民的居住需求发展趋势。加之项目地理位置优越、交通便捷，建成后对重庆旧城改造，提高我市居住条件、居住环境，展现重庆大都市风貌，吸引外资等方面，都具有重要的意义和促进作用。 二、经测算，本项目总投资 万元，建设施工期18个月右左，总建筑面积 平方米，建成后可出售面积 平方米。按静态计算我方可获利润 万元，税后净利润 万元。总体来看，本项目市场基础广阔，具有区位优势，市场风险较小，项目投资报酬率达41.35%，投资回报可观，结合我方多年来成功的项目市场动作经验，本项目应具很高的投资价值。 重庆市*房地产开发有限公司 二00九年三月 建设投资情况表附表一 单位：万元序号项目或费用名称概算价值建安费设备费其他费合计一建安工程费1建筑工程1.1基础部分1.2土建及主体结构2安装工程2.1给排水2.2电气2.3通风2.4燃气2.5电梯3住宅大堂及会所装饰4裙楼外装5塔楼塑钢门窗61-6层裙楼内装7室外综合管网及道路8绿化9三通一平二工程建设其它费1综合配套费2勘察费3设计费4规划科研费5招投标费6标底预算编审费7工程监理费8人防费10白蚁防治费11水、电、气接通费12许可证执照费三土地及拆迁费1土地费2土地拆迁费四财务费用五销售费用六管理费总投资资金筹措表附表二 单位：万元项目金额2008年2009年2010年一、项目总投资二、自筹资金1、前期投入2、施工方垫资3、预储房收入三、银行货款预计损益表附表三 单位：万元序号项目合计2008年2009年2010年一销售收入1车库2商场3住宅二建设总投资三税金及附加四利润总额五所得税六税后利润