商务大厦建设项目可行性研究报告.doc

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行
性
报
告

重庆市**房地产开发有限公司
二00九年三月

第一章项目概况

一、地理位置
本项目位于渝中区……，面临长滨路，背靠储奇门，左距朝天门广场4公里，右距菜园坝火车站1.5公里，距解放碑商圈1.5公里，处于储奇门药品批发市场中心位置。
二、规划设计
1、占地面积：本项目红线内面积1200平方米，建筑总占地面积700平方米。
2、规划方案：设计建造一幢地下4层，地上33层的集停车库、商场、住宅为一体的综合性大厦，总建筑面积27326.6平方米。
三、项目进度安排
本项目已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建委初步设计批复，拆迁工作已完成，前期投入资金1800万元。本项目拟于2006年2月完成拆迁安置工作，2006年3月开始进行平基土石方，2006年4月开始土建施工，预计2007年10月项目竣工并交付使用。

第二章 项目建设基本条件

一、项目选址
本项目位于渝中区……，可三面俯览长江正面对南滨路，眺望南山，景观十分优越；同时项目北靠解放西路，接储奇门药材批发市场，距解放碑商业中心1.5公里，朝天门广场约3公里，交通便捷，大社区配套成熟完善，是理想的居家和商业办公首选之地。
二、市政建设配套条件

1、生活给水
可从解放西路现有市政供水管DN300及长江滨江路上各引一条DN150的给水管道进入本工程，形成一个环状管网，充分的满足本项目日用水量需求。
2、排水系统
生活污水采用由重庆市建委、环保局、公安局推广应用的生活污水净化处理装置处理后排入市政下水道，污水量为给水量的0.85倍。
3、供配电系统
本工程拟由城市电网引一回10KV电源作为主电源，电缆引入。在三层设置10KV高压配电室、变压器室及低压配电室，并设置柴油发电机房。10KV高压配电系统为单母线放射式供电。
4、天然气
本项目设计日用气量为360立方米，附近的市政天然气管理道可满足本项目要求。

第三章规划设计

一、规划特点
1、舒适生活原则
住宅部分为31层，标准层为八户，每户主要用房均为方形，方便实用。为适应西南地区的气候特征，有效组织了穿堂风。各户均设有阳台和阳光窗，以争取较好的日照及采光。户内平面功能分区明确，房间面积适当，流线清晰简捷，使用方便。
2、平面布局
本工程建筑布局上考虑用地特点，最大限度地南北朝向并提供较好的景观面，力求柱网规整，布局明确，方便使用功能。
3、形体塑造
根据地域位置特点，创造全新的恬静、高贵的外部形象；采用阳光窗设计，增加了造型的立体感，同时增加了使用空间。
二、建筑设计
（一）总建筑面积平方米：
功能
面积（平方米）
楼层
设备用房及车库

商场

住宅

合计
2

（二）主要机电设备
1、电源：拟在大楼负二层设一配变电所，10KV电源由解放西路引来，供电容量为703kw。10kv电源担忧缆沿解放西路电缆沟敷设至大楼前，再理地引入配电所。
2、应急电源
本工程应急电源采用自备柴油发电机组，发电机容量为200KW，应急电源与市电机械闭锁运行。
3、变电所
大楼共设2个变电所，1B变电所为公用变电所，设于负二层，变压器容量为800KVA，供本楼住宅用电；2B变电所为专用变电所，也设于负二层，变压器容量为315KVA，供本楼非居住用电。
4、通信
住宅每户考虑2门电话，公共用房按2门/100㎡计算，另考虑15%裕量，本楼共需电话740门。电话电缆由解放西路城市通信管引入，电话设备间设在一层。数据通讯采用宽带接入，其设备间与电话设备间共用。
5、电梯

大厦设三台高档住宅专用电梯，电梯速度拟定为1.75m/s，载重量1000kg，乘客人数15人，其中一台兼作消防电梯。

第四章 投资概算与资金筹措

一、项目总投资概算
（一） 概算组成
1、土建部分：主体建筑结构、外装修和内装修（裙楼和住宅公共过道部分及套内粗装修）。其中外装修为：外墙面采用高级外墙漆、高级外墙砖、外墙窗采用塑钢窗，塔楼部分幕墙玻璃和面砖，裙楼为花岗石墙面。面装修：设备用房及车库为水泥豆石地面；公共建筑为高级防滑耐磨地砖，大堂、入口等部位采用花岗石地面；公共建筑为高级内墙漆；设备用房、车库及住宅采用水泥砂浆抹灰，其余均为中级抹灰后刷白两遍。
2、安装部分：给排水、消防、卫生设备、配电、照明、防雷、采暖通风、制冷空调、火灾报警、通讯、保安监控、电梯等。
3、征地、动拆迁、场地平整、勘察设计及有关税费、规费。
（二） 概算依据
1、该工程的方案及设计说明；
2、建筑、装饰工程执行重庆市99年建筑、装饰工程计价定额；
3、电梯、照明、电力、消防、电讯、防雷、给排水、卫生设备、
绿化、暖通等方面，均按现行市场价格进行估算；
4、税费、规费按有关文件规定计算；
5、不可预见费按建安费的5%估算；
6、建设期利息按2年计算，月利率按5.85‰计算。
（三） 投资概算内容：

本项目总投资万元
其中：土地及拆迁费万元
建安费用万元
工程其他费用万元
3000万元借款利息两年 万元
管理费 万元
销售及广告费用 万元
单位完全建设成本：万元÷2/㎡=元/平方米
详见附表一
二、资金筹措
本项目总投资万元，自筹资金万元，拟向银行贷款万元。
本项目建设工期18个月，前期动拆迁6个月，工程建设一年后即可进行预售，预计销售期2年，我公司贷款3000万元，按季付息，预计30个月后开始还付本金。
详见附表二

第五章 市场分析及销售策划

重庆是我国四个直辖市之一，位于长江中上游，是西南地区经济和工业重镇。早在19世纪就已成为西南地区的商业中心，是西南地区对外通商的重要口岸。
重庆市现有土地面积8.2万平方公里，全市总人口3259.69万人。其中市区人口达420万，市区人口密度较为集中。1998年重庆市积极
贯彻执行中央扩大内需、促进经济增长的重大决策，全市经济保持平稳增长。重庆经济快速发展，投资环境不断改善，已成为一片投资热点地区。目前我国将房地产作为国家经济的支柱产业，出台了一系列房改政策，我国经济进入了新一轮的增加固定资产投资期。
二、渝中区房地产市场状况分析
1、渝中区房地产市场概述
渝中半岛地处重庆中心，辐射江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、高新区等各大主城区，交通便捷，同时渝中区自身有着深厚的历史积淀，唯其如此，长期以来渝中区已成为我市的政治、经济、金融中心，特别在解放碑商圈更集中了重庆百货大楼、新世纪百货、大都会广场、地王广场、家乐福国际连锁超市、伊之都女人广场等大型商业机构；在该区域内还集中有大都会商厦、地王广场、御景江山、半岛国际、时代广场等知名物业以及海逸、万豪、中天、渝都、大世界等四星级、五星级酒店。良好而且完善的大社区配套吸引了众多的投资都，也蕴育着较大的发展空间和发展潜力。
2、渝中区房地产市场现状：
项目名称
销售均价（套内）
销售情况
备注
君悦长滨
6800
80%
装修房
金禾丽都
4400
80%

东和湾
5400
70%

海客赢舟
5900
70%

长德东京29度
4340
90%

3、渝中区房地产市场预测：
自90年代以来，在一系列优惠政策的吸引下，许多投资开发商纷纷在渝中区半岛投资开发，一幢幢高楼大厦如雨后春笋拔地而起，但偏
重于发展商业设施及高档写字间，而对于人们日益提高的高居需求却有所忽视，少有的公寓住宅楼盘存在着容积率太高，通风、采光、视野不足等缺陷，随着我市居民生活水平的不断提高，这一块已形成一
个巨大的市场空白。
近两年来，住宅消费中出现了由郊区向市区，尤其是市中心回流的趋势，体现了一体“家居靠近工作地，节省交通时间，用更多的时间来品味生活”的全新生活理念。
三、***的区位分析
***位于渝中区……路，面临长江，背靠储奇门，紧邻药品批发市场，附近有小学，重庆日报社、西部药城、新世纪超市等配套设施成熟完善。10几路公交车和直接到解放碑的凯旋门电梯，交通极为方便。并且均无高层建筑遮挡，景观十分优越，同时充分确保了住户的通风、采光以及私密性需求。
在广泛的市调基础上，我们分析判断出本项目的两大目标客户群：一、渝中区尤其是药品批发市场的成功经营者，这部分人士经过多年来经营积累，已拥有足够的消费能力，他们需要的是一个相对较近，不脱离商务社交圈，交通便捷，可随时顾及生意又足够舒适以放松身心的家居环境，本项目的中大户型恰好同时满足上述要求；二、渝中区工作的白领阶层，这部分是追求时尚、自由的人士，他们品味生活、追求情调而不愿将时间浪费在交通上，本项目既依托解放碑大社区完善的配套，又可揽江借景，完全符合他们的理想；三、旧城开发的拆迁户，他们在这一带生活了几十年，不愿离开这熟悉的环境，通过以旧换新方式，拥有更好的居住环境。通过上述分析可知，本项目有广阔的市场前景。
四、市场预测及销售回款计划
该项目良好的地理位置、准确的市场定位，公司有实力强大的营销策划队伍，长滨路为渝中区重点发展的环节，区位优势明显，市场细分、准确到位。项目以中小户型为主，结合地区现状，遵从谨慎性原则，采取低价入市，逐步提价的原则，预计住宅平均售价为3000元/㎡；车库销售为10万元/个；商业及办公用房平均售价8000元/
㎡，项目销售预计为2009年8月开始，预计当月预售300万元右左，2009年800万元，2010年销售完毕。
详见附表三

第六章 收益测算及评价

一、 基础数据
建筑面积 平方米，实际销售面积平方米。
车库 平方米 （60个车位，每个计15㎡）
商场 平方米
住宅 平方米
二、 销售收入、成本费用测算
（一）销售收入：项目预计时间为2009年8月
1、车库：60个车位：
2、商场： 万元
3、住宅： 万元
销售收入合计：万元
（二）销售税金及附加(综合税率5. 5%)
万元×5.5%=万元
（三）成本费用、总投资中已包括利息、管理、及销售费，成本总额为万元。
（四）利润总额：
（五）净利润： 所得税率
万元×25%=万元
万元（1-25%）=万元
（六）投资报酬（静态测算）万元÷万元=41.35%

该项目销售率达100%时，其销售收入为万元，建设总
成本万元，税金及附加万元，利润总额达万元，应交所得税万元，净利润万元。项目有很好投资收益，投资报酬率达。
详见附表2

第七章 评估结论

一、本项目符合我国目前宏观经济政策，且符合重庆市的发展规划及我市居民的居住需求发展趋势。加之项目地理位置优越、交通便捷，建成后对重庆旧城改造，提高我市居住条件、居住环境，展现重庆大都市风貌，吸引外资等方面，都具有重要的意义和促进作用。
二、经测算，本项目总投资 万元，建设施工期18个月右左，总建筑面积 平方米，建成后可出售面积 平方米。按静态计算我方可获利润 万元，税后净利润 万元。
总体来看，本项目市场基础广阔，具有区位优势，市场风险较小，项目投资报酬率达41.35%，投资回报可观，结合我方多年来成功的项目市场动作经验，本项目应具很高的投资价值。

重庆市**房地产开发有限公司
二00九年三月

建设投资情况表
附表一 单位：万元
序
号
项目或费用名称
概算价值
建安费
设备费
其他费
合计
一
建安工程费

1
建筑工程

1.1
基础部分

1.2
土建及主体结构

2
安装工程

2.1
给排水

2.2
电气

2.3
通风

2.4
燃气

2.5
电梯

3
住宅大堂及会所装饰

4
裙楼外装

5
塔楼塑钢门窗

6
1-6层裙楼内装

7
室外综合管网及道路

8
绿化

9
三通一平

二
工程建设其它费

1
综合配套费

2
勘察费

3
设计费

4
规划科研费

5
招投标费

6
标底预算编审费

7
工程监理费

8
人防费

10
白蚁防治费

11
水、电、气接通费

12
许可证执照费

三
土地及拆迁费

1
土地费

2
土地拆迁费

四
财务费用

五
销售费用

六
管理费

总投资

资金筹措表
附表二 单位：万元
项目
金额
2008年
2009年
2010年
一、项目总投资

二、自筹资金

1、前期投入

2、施工方垫资

3、预储房收入

三、银行货款

预计损益表
附表三 单位：万元
序号
项目
合计
2008年
2009年
2010年
一
销售收入

1
车库

2
商场

3
住宅

二
建设总投资

三
税金及附加

四
利润总额

五
所得税

六
税后利润