布吉中心花园市场调研报告.doc

布吉中心花园市场调研报告942020年5月29日文档仅供参考雍景花园市场调研报告第一部分:深圳市总体商品住宅市场状况分析一、 深圳市住宅总体供求状况(一)深圳市房地产开发结构分析 深圳市共签订土地出让合同523宗,面积1250.03万M2,比上年同期的1065.56万M2增长17.31%。其中工业用地513.23万 M2,房地产用地398.78万M2,其中商品房用地361.38万M2。在出让的房地产用地中,住宅(含单身宿舍)338.06万M2,办公楼16.70万M2,商业23.71万M2,综合楼20.01万M2。 在深圳市房地产开发中,住宅用地面积占总量的比重依然最大,同比上升了39.11%。办公楼方面,98、99年略有上升, 逐渐下滑。商服用房出让面积为23.71万平方米,与 基本持平。(二)深圳市房地产市场供应状况分析 ,深圳市共完成房地产开发投资322.85亿元,同比增加19.12%,本年末,商品房施工面积2462.75万平方米,同比增加12.83%。 ,深圳市商品房新开工面积884.86万平方米,同比增长19.97%,竣工商品房面积770.58万平方米,比上年同期的652.26万平方米增加了18.14%。 由上图能够看出, 的新开工面积略有下降,但 增长幅度近二成,而商品房竣工面积则是自1997年以来持续上升,与1997年相比,增长超过一倍。 ,深圳市商品房批准预售面积为722.46万平方米,同比增加9.38%,完成全年预售计划的120.91%,这主要与开发商提前知晓政府 94号文(提高预售门槛)于 8月6日生效并在此之前突击上市有关。 ,深圳市共出让住宅用地面积338.06万平方米,占全市房地产用地出让总面积的84.77%,比去年同期有较大增长,增幅为39.11%。尽管近2年住宅用地出让面积增长快,但与1998年住宅用地出让的高峰值403.12万平方米相比,仍处于相对低位。上半年住宅用地出让面积区域分布 从住宅用地的出让区域来看,特区内167.23万M2,占49.47%,其中罗湖区8.97万平方米,福田区30.15万平方米,南山区92.21万平方米,盐田区35.90万平方米。特区外170.83万M2,占50.53%,其中宝安区33.96万平方米,龙岗区136.87万平方米。由此可见,深圳特区内的土地开发重心已移至南山区,其住宅用地的出让占特区内总量的55.13%。 全市共完成住宅开发投资220.34亿元,同比增加13.61%。 末住宅施工面积1916.02万平方米,同比增加15.31%。 全市住宅新开工面积712.40万M2,同比增加23.33%,竣工面积621.91万M2,同比增长12.75%。从新开工情况来看, 全市新开工面积达到一个顶峰。 ,深圳全市住宅批准预售面积647.14万M2,同比增加11.98%。从上表能够看出,近年来,深圳商品住宅每年的批准预售面积以比较平均的速度增长,体现出健康发展的态势。深圳市商品住宅总量年份施工面积(万M2)竣工面积(万M2)1985年以前711.19238.711986327.3797.371987201.2384.801988193.1962.331989201.29109.111990192.1584.401991279.0091.221992601.10130.901993909.51196.751994868.86206.501995844.20216.381996940.61250.511997966.19243.1919981218.86353.2919991629.11467.36 1661.57551.60 1916.02621.91合计13661.454006.33经过上表能够看出,现阶段深圳市商品住宅总量约在4006.33万M2左右,如果加上今年上半年仍在施工的商品住宅,那么深圳市的商品住宅总量应在4300多万M2。二、 深圳市住宅市场总体价格分析 深圳市房地产价格总体走势平稳,其中,房价略有下降;房租、地价略有上升。从房价上看,住宅二级、三级市场的房价略有下降,办公市场的房价呈上升趋势,商业市场的房价从基期到第三季度呈下降趋势,到第四季度房价与基期相比基本持平。从房租上看,住宅市场、办公市场的房租变化不大,商业市场的房租呈下降趋势,工业市场的房租呈上升趋势。从地价上看,住宅市场的地价略有上升,办公市场的地价略有下降,商业市场、工业市场的地价变化不大。深圳房价指数 房价指数住宅办公商业二级市场三级市场基期10094.0073.00107.00275.00Q199.0092.0072.00109.00275.00Q298.2891.8471.51108.89272.60Q398.6992.2671.32110.37273.91Q498.8992.2571.59111.93275.94季度变化0.20-0.010.381.420.60(深圳房价指数以二一年一月一日为基期,按100点对应房价6300元/平方米计算。)由上表能够看出,深圳住宅房价指数略有下降,而办公和商业的房价指数整体上有较小幅度上升。深圳市住宅二级市场房价指数基期为94,第一季度为92,第二季度为91.84,第三季度为92.26,第四季度为92.25。其中罗湖区、南山区住宅二级市场的房价下降的趋势较明显,第四季度的房价指数分别比基期下降了3.71和2.05点;福田区、盐田区住宅二级市场的房价从基期到第四季度基本持平。三、 深圳市总体住宅市场基本特征（一） 整体市场概况 1、深圳市房地产市场整体特征分析 年份销售面积(万M2)年份销售面积(万M2)1985年以前362.251994246.93198663.701995274.591987111.261996324.921988107.391997405.44198990.671998432.22199077.141999541.841991112.54 611.371992151.46 643.471993180.17深圳市房地产市场每年的供应量和市场的消化量基本上是处在一个较为理性的比例空间里,可是我们并不能单纯的拿销售面积这个数据去与当年的批准预售面积作比较,因为这个销售面积里会有当年的批准预售面积,同时也会有上年的批准预售面积,还可能有上上年或是更早批准预售的面积,因此我们必须分开来研究。销售结构这个指标能够反映消费者对市场的信心,从深圳市近几年的商品房销售结构我们能够看出,从1994年到1998年这5年,深圳市房地产销售基本上是以现楼销售为主的情况,现楼销售要占到60%以上,这就反映出1999年以前,深圳市的房地产市场基本上是以消化现楼为主的市场格局,当年市场的新增供应量有三分之二甚至更多,要留到下年甚至更以后的时间去消化。到了1999年,深圳市商品住宅的销售变成是以楼花销售为主的情况,这说明置业者的购房观念和习惯发生了变化,市场基本上变成了是以消化楼花为主的市场格局,当年市场的新增供应量有一半甚至更多,能够当年就被市场消化掉。总的来看,消费者对楼市的信心有明显上升。 2、深圳市房地产市场供应特征分析当前,深圳市房地产市场供应量主要由二部分组成,一部分是前一年或前几年留下来的空置物业,另一部分是每年新增供应量。前一部分的形成是由于前几年的楼盘开发量较大,而实际销售中并没有完全消化,每年都有一定量的空置住房积累下来,该部分供应量在销售上属于自然销售,发展商不会有太大的动作。对于每年的新增供应,由于宏观调控的作用,每年总量相比前期已有所压缩。这将有利于调整特区房地产的供需结构。 就供应区域来看,福田区仍是主角,其次是南山区。福田区的CBD系统已渐见规模,规划非它区可比,优势明显。而南山区自从滨海大道开通,到福田中心区的行车时间已缩减近一半,方便地区间的人员流动,促进了南山楼市的发展。从总量上看南山区的楼盘供应已超越了罗湖区,成为置业热点区域。同时,关外供应量也大增,龙岗区一些大盘的开发,使其在供应量方面略高于宝安区。3、深圳市房地产市场总体价格特征分析从 深圳市房地产市场整体情况来看,各区各类住宅的综合价格呈现稳中略有上升的态势。根据深房地指数系统测算, 深圳房价指数基期为100,第一季度为99,第二季度为98.28,第三季度为98.69,第四季度为98.89。在经历了前几年的房地产开发热潮之后,当前深圳的房地产市场已变的渐渐成熟,特别从这二年情况来看,发展商在拿到一个项目进行开发的时候,更多的是从人性化的角度进行合理的规划、建设、开发,使物业素质不断提升,因此每年的房价波动并不太大。（二） 深圳房地产行情大盘点1、罗湖区布心、莲塘片区成开发热点特区东部的罗湖区,随着市中心的逐渐西移,近几年楼市供应也开始渐渐的萎缩, 市场供应基本都集中在布心和莲塘片区。传统的布心片区给人们的印象多为偏、乱之区,今日的布心楼盘却可谓是健康地产的代表作;而莲塘片区优美的自然风光、便利的交通、美好的规划前景以及较低的房价,使得越来越多的置业者被莲塘所吸引。 2、中心区建设升温,都市CLD受捧随着深圳中心区建设和CBD概念的不断升温,中央生活区(CLD)概念也再次兴起。”CLD”是指地处城市中心区一级辐射区域,配套齐备、交通便利,居家生活氛围十分浓郁的大型综合性住宅区。借深圳市新中心区开发建设之势,近两年石厦、新洲、益田、皇岗、景田及香蜜湖等片区的房地产市场发展迅速,成为当之无愧的深圳”CLD”,一批”CLD”概念楼盘受到了置业者的追捧。 3、红树林一带海景住宅涌现作为中心区一级辐射区域和新兴的住宅开发区,红树林一带丰富的自然资源正被越来越多的发展商进行深度挖掘,由金地集团开发的金海湾花园和金地海景花园不但令发展商赚的盆满钵满,还成功地启动了该片区的高尚住宅市场,提升了红树林一带的整体形象,增加了人们对该地带的认知度。能够预见在品牌地产商的带动下,红树林一带将形成更大规模的高尚海景住宅区。 4、景观概念成南山区楼市主流特区西部的南山区,自滨海大道通车以来开发供应量明显增多,来此置业的客户也不再仅仅是周边区域的消费群体,而地处华侨城南和前、后海深圳湾沿线,主打海景、山景、高尔夫球场等景观概念的楼盘不在少数,反映出现阶段南山区市场供应的楼盘大都是尽力去挖掘自身拥有的自然和人文景观,以吸引置业者的注意;而地处内陆腹地的一些楼盘则比较注重小区景观的塑造,能够说,景观概念仍是现阶段南山区楼市的主流。 5、”蓝色盐田”启动 ,盐田成为业界关注的热点区域,首届”盐田海语”论坛于3月举行,”盐田海语”论坛由区政府倡导并参与,是一个民间性质的综合性论坛,其以”群策群力开放性探讨盐田区域经济和生活发展,为盐田在信息经济时代赢取未来战略竞争优势和实现预定发展目标”为宗旨,今后将每年举办一次;万科地产以四亿多元竞得位于大梅沙的宗号为J402-0066地块,从招标结果能够看出万科对大梅沙的开发前景十分乐观。自盐坝高速建成通车后,随着”蓝色盐田”的开发,东部黄金海岸线丰富的旅游资源和房地产发展潜力已经得到了市场的认同。 6、龙岗楼市持续升温龙岗楼市近年来规模开发蔚然成风,大盘竞争激烈,万科四季花城、中海怡翠山庄和新亚洲花园等优质大盘备受深港两地置业者的关注,越来越多的港人选择龙岗作为度假休闲之所,知名地产商的进驻也进一步提升了龙岗的形象。龙岗中心城、横岗、东部黄金海岸东段等区域在政府和发展商的合作下,经过几番整合推介,正逐渐为人们所认同和接受。同时,盐坝高速公路的开通、梅林扩关等都成为龙岗楼市的利好,刺激龙岗房地产持续升温。 7、西乡、龙华、新安成宝安楼市热点区域特区二线关外的新安、龙华、西乡等地,距离关口较近,地理位置优越,随着深圳市和宝安区两级中心区建设的不断加快,房地产业也日趋活跃起来,这些地区的物业大都依山傍水,苍翠环绕,是都市人向往的世外桃源,而且随着城市网络化交通的日趋完善,项目还具有较大的升值空间,自然受到工薪一族的青睐。（三） 上半年深圳房地产市场专题报告1、市场综述 上半年的市场热点层出不穷,市场变化多多,无论是政府、开发商还是消费者都在谨慎看待当前的房地产市场并积极应对,为未来的房地产发展带来诸多变数。 1-5月深圳市房地产开发投资完成133.40亿元,比上年同期增长20.2%,占全市固定资产投资额的55.2%,在固定资产投资10.4%的增长幅度中,房地产开发投资就占了10.3个百分点,对投资增长的贡献率达到98.8%。在市场供应方面,上半年深圳楼市的供应量几乎接近400万m2,但从市场上在售的300多个楼盘的销售量来看:据国土局公布数字,排在”销售龙虎榜”前15位的楼盘销售面积占到总量的27.1%,参照中原代理30多个楼盘中入榜项目及销售业绩,入榜的前15个楼盘销售面积约为67万m2,由此推算全市上半年的销售面积仅有240多万m2,比上年同期有一定程度的下降。供应市场火爆,销售市场下滑成为上半年明显的事实。2、一级土地市场(商品房)分析上半年土地公开出、转让情况宗地号位置规模(m2)用地性质底价(元)成交价竞得者A112-0019西乡8.2万住宅1.29亿宝恒集团A103-0045宝城65区6.3万商住3650万3650万 补3061南山商业文化中心6.3万商业、办公1.07亿海岸地产J235-0059沙头角2.13万酒店3300万未成交J402-0092大梅沙2.2万旅游及商业、酒店、公寓3980万5016.8万百仕达实业J402-0093大梅沙4.03万居住7000万8299万云顶投资(说明:仅统计以公开招标、拍卖、挂牌交易方式出、转让土地) 新增土地供应不多,首宗拍卖土地是位于宝安西乡的一块住宅用地,被宝安本地开发商宝恒集团以高于市场预期的价格竞得,继泰华竞得填海区地块后再一次向业界展示了宝安地产商的实力,同时也预示了本年度土地拍卖市场的热度。随后宝安又推出一块企业转让拍卖用地,虽然也吸引了很多开发商,但因种种因素仅以低于标准地价的底价成交。此后盐田推出三地块进行招标,除沙头角的酒店用地未成交外,大梅沙两地块都高价成交。从几次拍卖会的现场看,多数大地产商都对土地储备重视有加,连香港地产商都现场观摩,充分表明开发商对市场开发前景的看好,预计在下半年将会有更多的土地推向市场。3、新增商品房供应分析(数据以规划国土局批准预售为依据)(1)月度市场供应总量及月度供应对比月度楼盘个数可售面积(万m2)面积比例一月2155.415%二月613.74%三月1935.79%一季度合计46104.828%四月4518549%五月1441.111%六月2245.112%二季度合计81271.272%总量127376100%(说明:为统计方便,楼盘数目根据预售证数目计算,一个项目多个预售证情况作为多个项目计,下同)从总量看,上半年批准预售面积376万m2,超过去年全年预售量的一半(去年全年722.46万m2),按照以往的惯例,下半年的供应量一般会高于上半年的供应量,因此 全年的新增供应将超过 ,估计增幅会超过10%。二季度总量约为一季度的2.5倍,说明开发商依然抢攻二季度的传统旺市,特别是4月预售量几乎达到上半年总量的一半,4月和5月市场的火爆可见一斑。而与 上半年同期相比,去年上半年批准预售面积为333.4万m2, 同比增长12.8%。由于去年上半年同期升幅较大(96.9%),因此今年虽然总量很大,但升幅基本得到控制。(2) 分区市场供应总量及分区供应对比区域楼盘个数可售面积(万m2)面积比例罗湖918.64.9%福田2583.122.1%南山33125.833.5%盐田511.12.9%特区内合计72238.563.4%宝安2486.923.1%龙岗3150.513.4%特区外合计55137.436.6%合计127376.0100.0% 上半年的市场供应热点集中在南山、福田和宝安三个区域,分别占总量的34%、22%和23%,其它三个区仅占20%多,特别是龙岗的份额相对减少,但从楼盘数量来看却达30多个,说明龙岗的大盘时代已经过去,更多的小规模楼盘出现。南山 总量为147万m2, 上半年已接近这一水平,充分说明南山市场的热度。而罗湖作为老区可开发用地稀缺,与 全年140万m2的水平相比,供应量则是高速下滑。从特区内外看,特区内供应依然占据主导地位,与 特区内外的比例基本持平(6.5:3.5)。但从楼盘数量看,特区外占到43%的比例,与当前市场大规模楼盘主导市场的情况形成差别。(3) 各类型物业供应物业类型个数可售面积(万m2)面积比例住宅117360.195.8%商业810.62.8%写字楼25.31.4%合计127376.0100%(说明:因住宅楼盘中亦可能有裙楼商业或写字楼在内,但出于统计方面没有单独列出。统计的商业和写字楼项目中不包括住宅。)上半年房地产市场依然以住宅为绝对主力,因商业规模没有包括住宅和写字楼中的商业部分,因此与去年批准预售的商业面积(25.05万m2)不具有可比性。但办公楼预售面积上涨幅度较大,是去年同期(1.19万m2)的3.45倍,甚至比 全年水平(3.32万m2)实现60%的增幅。4、市场热点及变化分析(1)区域热点分析a、南山 ,深圳市商品房住宅新开工面积712.4万平米,其中南山供应量为214.99万平米,占全市近三成之重,增幅高达71。跨入 ,集合各种优势,南山区已经当仁不让地成为深圳地产界的主角。据统计, 南山楼盘总供应量将超过200万m2。而填海区、前海、后海都在政府、媒体的配合下进行大规模片区推广。而事实上,由于短期内开发商亦不会推出所有单位,因此作为市场热点来说,这些区域更多的是在造势以吸引置业者目光,为未来销售市场积累足够的潜在购买力。b、福田福田是城市发展的中心,上半年的市场依然是在高速建设阶段,住宅市场的进度缓慢,真正的中心区依然是和记黄埔在唱独角戏,而在下半年中心区的热度可能会真正体现。而红树湾区域同样是这种情况。上半年福田楼市真正的市场热点应该是在景田区域,在售的楼盘多达十几个,可是几个强势推广的项目在定位方面与景田的区域性质出现一定的错位,因此在销售方面并未取得较好的成绩。C、宝安宝安地产虽然偏安一隅,却是独立王国,本地开发商风光无限,让关内的开发商羡慕不已。新安西乡和龙华是宝安热度最高的区域,宝安新中心区的大开发也在”一市多城”计划的推动下拉开帷幕。在上半年的销售市场,宝安取得了很大成就,但在打开关口这一屏障之后,宝安无疑会受到关内开发商的冲击,是否意味着宝安地产商的好日子到头了呢?不过对于置业者来说却是好事。(2)物业热点分析上半年的住宅市场保持足够的热度,但变化更大的则是商业和写字楼市场。从去年下半年开始,受中国加入WTO的利好刺激,沉寂多年的商用物业和办公楼市场开始暗流涌动。写字楼方面最明显的变化就是销售量的飙升和建设进程加快。仅深南大道沿线就有近10个写字楼项目进入或接近进入销售期,多年未启动的项目也加快了开发进程,媒体也及时配合为写字楼市场造势,似乎写字楼市场迎来了新的春天。可是深圳在 全年消化的写字楼物业约11.46万平方米,仅占市场总供应量的32.24%。 进入市场及开工建设的总量将会超过50万m2,同时有大量的写字楼空置,市场是否有足够的消化能力不无让人担忧。虽然深圳经济保持较高增长速度,但同时却受到北京、上海等多个大城市的竞争,而入世后深圳的政策优势已经消除,城市综合竞争能力出现下降趋势,况且入世效应体现需要一个过程,众多写字楼蜂拥而上极可能会造成写字楼市场的再一次”冬天”来临。商业市场热点则是在供应量没有大幅上升的情况下出现的,显得更加理性。上半年多个在售的商业项目都取得骄人的销售业绩,更多的是吸引了大量的投资资金。中国的民间储蓄已经超过8万亿之多,而股市的低迷使得资金寻找更好的出路,房地产市场无疑成为首选,商业市场较快的投资回报显示出较高的吸引力。而也正是房地产投资的盛行使得市场价格能够保持坚挺。(3)市场变化分析a、政府规范市场力度加大近几年房地产纠纷越来越多,消费市场更加成熟,面对部分开发商的违规开发、欺诈等现象,政府也开始加大整治力度,要求开发者诚信经营,这一点从上半年政府出台的一系列措施能够看出。是什么原因促使政府下定决心维护市场秩序呢?应该说是消费者的成熟,在房地产超速发展的时候,政府虽然也有各种规范,可是执行的力度一般,市场依然能够保持增长。但在当前的形势下,政府为了市场不至于快速进入低谷,不得不出面进行维持,以缓冲市场各种变化带来的冲击,避免房地产泡沫的产生。前段时间关于房地产周期的讨论极其热烈,事实表明房地产正处于由高峰向低谷下滑的阶段,政府维护市场保持良性发展的目的非常明显,毕竟房地产行业是当前经济增长的重要支撑点。b、销售价格出现松动迹象,消费者注重实惠上半年定位”豪宅”的项目屡见不鲜,业界人士甚至发出好摘要”崩盘”的警告,这并不是危言耸听。在大众渴望中档住宅的情况下,豪宅充斥市场只能说是一种不正常的市场现象。从楼盘销售看,虽然深圳依然能够保持一定的消费能力,可是在市场供应基数增大的情况下,市场消化能力已经有了一定程度的下降,并在无形中拉长了消化周期,从而使整个市场的价格出现下滑,从卖方屡屡推出的优惠政策能够看出,而消费者也更加注重实惠,注重物业保值增值的潜力。在这种形势下,房地产市场才真正开始由”卖方市场”向”买方市场”过渡。（四） 深圳外销市场分析1、外销总量持续增长。近年来,深圳楼盘外销面积一直呈增长趋势。根据深圳规划国土局公布的数据, 深圳全市共实现商品房外销56.70万平方米, 同比减少5.67%。 外销房占市场比例为8.81%,比 同期略下降了1%,这主要是因为 内销市场的增长也比较快。2、年内各月推盘个数基本保持平稳。 在港推售的深圳楼盘统计表 注:资料来源:深圳中原市场研究部。统计范围包括在港刊登报纸广告或开设展销会的楼盘。6月份数据包括港交会参展楼盘,其中单独在港推售的有35个。 在港推售的深圳楼盘除6月份因港交会的举行而明显增多外,其余各月的推盘个数均保持平稳,平均每月为30个。不少大型度假楼盘及关口物业持续多月在港保持宣传攻势,使外销市场热点频传。3、深圳外销楼盘占内地外销楼盘总数的比例达55%。在港推售的内地楼盘中深圳楼盘所占比例统计 注:资料来源:深圳中原市场研究部。统计范围包括在港刊登报纸广告或开设展销会的楼盘。6月份数据包括深圳房地产(香港)展销会参展楼盘。12月份数据包括上海徐汇房地产(香港)展销会参展楼盘。 深圳外销楼盘在内地外销楼盘总数中所占比例全年月均为55%,其中6月份由于港交会的召开令深圳外销盘比例骤升,而下半年由于上海实行内外销商品房并轨,在港推售的上海楼盘较以往增多,特别是12月份上海徐汇房地产展销会在港举行,更使深圳楼盘的比例有所下降,不过,由于两地楼盘所针正确目标客户群有较大差异,因而相互影响甚微。4、港人置业的热点区域已由口岸逐渐向多元化发展。随着深港两地的交往日益密切,港人对口岸以外的其它区域认知度不断提升,加上深圳城市中心西移,以及各项生活配套的逐步改进,推动港人置业区域的多元化发展。近期在港推广的深圳楼盘,除了口岸物业及关口度假盘外,市内其它区域的楼盘也占有一定比例,它们在宣传楼盘自身的同时,也是对项目所在区域的推介,有助增加港人对其了解,从而促进更多港人在不同片区置业。5、大户型正成为外销的主流户型。近年来港人在深置业层次正发生根本性的转变,中产阶层正逐渐成为深圳外销市场新的主力置业群体,中高收入阶层的港人在深置业的比例增加,以度假为目的的置业者比例上升,中大户型正成为外销市场的主流户型。根据中原地产 所作的调查显示,有意在深置业的香港客户中,有近七成希望购买三房的单位,这一比例较 有较大幅度的上升。6、港交会盛况空前。 深圳房地产(香港)展销会于6月21日-25日在香港会议展览中心举行。本次港交会是 中国深圳购房年三大房地产展销会的第二站(另外两站分别是春交会和秋交会),以”安家在国际花园城市”为主题,重点展示深圳国际花园城市的形象及房地产业的发展水平,以集中展销的形式推介深圳外销楼盘的整体优势。本次展销会共有40家参展商的46个楼盘前来展示,阵容强大,盛况空前。展会按深圳行政区域来进行组团展示,同时推出地铁、中心区规划、信息化建设等主题展区,整体推介深圳交通、医疗、教育、治安、港人社区文化等方面的情况以及华侨城南部填海区2.9万平方公里土地的规划。港交会不但仅是深圳楼盘在港宣传推广的一次盛会,同时也是深圳整体城市形象的一次推广,有助增进香港市民对深圳房地产市场的了解,对促进外销市场的发展无疑具有积极意义。7、通关时间延长再掀港人来深置业热潮。自 12月1日起,罗湖、皇岗口岸正式延长通关时间。这一举措的实施,旋即成为外销楼盘的新卖点。深港两地虽然仅一河之隔,但每逢节假日过境高峰期,往返两地的交通并不十分畅顺。这次延长口岸通关时间,有助缓解两地交往人流、车流的疏导问题,一些口岸物业因而倍受香港客户的追捧,成为市场亮点。8、投资概念成外销市场热点。 中国正式加入世贸组织,内地经济进一步向好,作为国民经济支柱产业的房地产业自然将水涨船高。深圳在吸引港人置业方面具有特殊的地缘优势,加上深港通关时间延长等有助两地交往的措施配合,深圳与香港的联系将会更加密切,长远来讲有利深圳楼市的发展。而香港经过今年以来连续十一次减息之后,息率已处于历史新低水平,在利息接近为零的情况下,会促使更多私人存款转为投资用途。不少港人看好深圳房地产市场的发展,纷纷北上投资置业,许多深圳楼盘也针对投资者设计灵活多样的付款方式,推介物业的投资价值,令投资概念成为近期外销市场的热点。四、 深圳市住宅市场前景分析（一） 供给分析1、未来两年的总供给量将呈现上升趋势。历年土地施工状况和竣工状况表(万M2)时间(年)19951996199719981999 施工面积844.17940.61966.191218.861629.112182.662462.75竣工面积216.38250.00243.19353.2467.36652.26770.58从 - 的施工状况来看,这两年的总施工面积为4645.41万平方米,这两年的竣工面积为1422.84万平方米,市场供应量呈现上升的趋势。 2、从供应区域来看市场格局的变化。未来两年市场的热点在南山和福田,东部(罗湖、龙岗、盐田)会适度降温。据 即将上市或已在售不久的项目统计,南山区最多,其中集中了中海阳光棕榈园(前海)、波托菲诺花园(华侨城)、蔚蓝海岸二期(后海)、招商阳光带*海滨城(深圳湾)、星海名城二期、前海花园三期(前海)、鼎太风华(前海)、深圳湾畔花园(华侨城)、南海玫瑰园(蛇口)及一些小型项目,南山项目不断涌现应该在意料之中。福田市场 处在孕育中, 变化较大,新项目大幅增多,比如金地海景翠堤湾、万科金域蓝湾、天健中心区项目、黄埔雅苑二期、香榭里花园二期、香蜜湖*水榭花都、喜年中心、星河华居、皇御苑二期等,而且已出现几个市场反应热烈的楼盘。龙岗、盐田 土地出让量较大,但象振业横岗项目、万科大梅沙项目在 只是前期工作,入市时间至少在 。至于 四季度拍卖的红树湾项目, 的主要任务也是前期工作,不会及早进入市场。 3、政府规划、开发商共建将成为新的社区开发模式。规模宏大的大盘在市场上曾令房地产人士津津乐道,但同时也带来相邻大盘同质化的资源浪费和难以避免的社区配套不全等问题。华侨城南填海区政府统一规划,多家开发商共同开发的模式,在众多品牌地产商的参与下,将为社区开发提供一个可资借鉴的案例。（二） 需求分析1、从需求总量来看,未来两年深圳市商品住宅的需求总量会进一步增长,导致需求上涨的原因主要有以下几点: a、经济发展随着国民收入的进一步增加,深圳居民的购买住房能力也持续增强,未来两年内可能购房的居民总数增多。 深圳全市实现国内生产总值1908.15亿元,增长13.2%,在全国大城市中名列四强,城镇居民人均可支配收入23544元,增长8.9%,在全国大城市中居第一位。这些数据表明,深圳综合经济实力的提高,会有力地促进本地居民对住宅的需求,这是引起市场有效需求增加的重要保证。 b. 人口增多时间(年)当年人口总数(万人)较上年增长率1992260.909.4%1993294.9913.1%1994335.5113.7%1995345.122.8%1996358.783.9%1997379.645.8%1998394.964%1999405.142.6% 433.066.9%深圳是中国最大的移民城市,外来人口和本地人口的增多导致对深圳住宅供应量的要求不断上涨。特别是深圳市推出新的特区人才引进政策,将更多的高学历者和技术专门人才进入深圳,使得有实际购房能力的消费人群增加。另外,未来几年会有更多的港人来深置业,这种北上创业的热流也是深圳住宅需求上涨的原因之一。 港人在内地购置的物业单位,比 增加了一成半,置业金额达到87亿元人民币,其中在深圳置业的约占一半。估计今年港人在内地的置业单位会达到2万个左右,金额会超过100亿人民币。根据保守估计, 的深圳市人口会比 多出22.82万人,这个庞大的人口增长量会在将来几年产生持续不断的住宅需求。 C、WTO的影响中国已经正式加入WTO,深圳作为开放前沿城市,与国际的交流会更加顺畅,境外企业的进驻及投资都会直接影响深圳住宅市场的需求量。2、未来两年深圳市商品住宅的需求结构也会有所变化。随着需求品味的变化和居家模式的变迁,住宅市场在找寻新的突破口,以迎合特定类型主流层面的需求变化。1995年初以前,深圳的住宅市场只要是房子就能顺利销售,需方基本上未出现有对居家品味的特别需求;1996年,深圳住宅市场已沉寂多时,急需找寻新的突破口,在这一背景下,诞生了由环境塑造为主线的豪宅初级产品并获得了需求市场的广泛认同,畅旺一时,但从中不难看出,这一时期的产品依然严重地存在有第一阶段产品的痕迹高密度、高容积率的利益追求,而且市场细分较为粗糙,但其突破点在于强调提供环境的重要性;针对初级产品的弱点,在97年中后期,市场细分的程度开始深化,市场供求出现了多元化的特征,针对不同的需求层面,产品之间的品味、风格有了很大的差别,市场定位成为住宅开发与营销的根本特征。99年至今,由于市场细分得到了深化,将使住宅市场的供求逐步趋于平衡。现在从市场需求者的角度来看,购房已经不再是某个单方面因素的考虑,而是一种包含功能设计、小区规划、环境、营销、服务等多方面质素的综合考虑。 3、供需系统前景分析从供给与需求平衡关系来看,未来二年内深圳房地产供求与需求将呈现出一种相对较为平衡发展的状态,随着城市人口增长及中国正式加入WTO等利好因素的的刺激,深圳房地产在未来二年将会偏向较为乐观的发展势头。（三） 前景分析总结1、内销市场前景分析 市场依然是较为看好的, 市场上曾有过楼市的”井喷”一说,但当前为止新推项目并未出现”井喷”行情。即使楼市供应放量增大,也是体现在项目的”数量”上,而不是”面积”上,由于受提高预售门槛影响,这些项目不会同步入市,对市场也不会造成太大压力。 A、市场的热点转向南山和福田,东部(罗湖、龙岗、盐田)会适度降温。据 即将上市或已在售不久的项目统计,南山区最多,其中集中了中海阳光棕榈园一、二期(前海)、波托菲诺花园(华侨城)、蔚蓝海岸二期(后海)、招商阳光带*海滨城(深圳湾)、星海名城二期、前海花园三期(前海)、鼎太风华一期(前海)、深圳湾畔花园(华侨城)、南海玫瑰园(蛇口)及海岸明珠、观海台、海印长城、西海花城、如意家园等一些中小型项目,南山项目不断涌现应该在意料之中。福田市场新项目也有增多,比如金地海景翠堤湾、万科金域蓝湾、天健中心区项目、黄埔雅苑二期、香榭里花园二期、香蜜湖*水榭花都、喜年中心、星河华居、皇御苑二期等。龙岗、盐田 土地出让量较大,但象振业横岗项目、万科大梅沙项目在 只是前期工作,入市时间至少在 。至于去年四季度拍卖的红树湾项目, 的主要任务也是前期工作,不会在本年进入市场。B、 将全面引发户型创新革命,”入户花园”户型、三错层户型、小跃式等户型的不同版本将在许多项目中得到运用;阳光棕榈园和世纪村的入室花园和阳光花房得到了市场的追捧,碧海云天的大露台、错层、跃式等建筑手法也在多个楼盘得到了运用,市场反响不错,如好来居、今日家园等,虽然没有其它突出特色,但创新户型的利用也让楼盘增色不少,相信会有更多楼盘运用这些建筑手法,并不断推陈出新,以吸引追逐新鲜感、日渐挑剔的消费者。C、 房价稳定 房地产市场不会有大的波动,除非有敏感性政策出台,房价相对平稳,但地价会有一定升幅,其次商业用房的供给会有较大增长。2、外销市场前景分析A、入世后中高档外销物业需求将会增长。中国正式加入世贸组织,以更开放的姿态参与国际经济交往,外商进入中国的步伐将进一步加快。深圳毗邻香港这一国际金融中心,经济对外依存度高,与境外的经济交往也将更加密切,这将会刺激中高档外销物业需求的增长,入世对深圳房地产市场的影响将会在今后几年逐渐凸现。B、未来地铁的建成通车,将进一步拓宽港人在深置业区域。地铁是香港市民重要的交通工具,在人们日常生活中发挥重要作用。与香港仅一河之隔的深圳,已开始动工兴建地铁一期工程,其中1号线由罗湖口岸经