上半年宁波房地产市场分析报告.doc

2007年上半年宁波市房地产市场分析报告

一、社会经济环境

二、房地产市场基本状况
三、存在的主要问题
四、采取的措施
五、2007年下半年宁波房地产发展趋势

2007年上半年宁波房地产市场分析报告
一、社会经济环境
上半年宁波的经济运行呈现较快增长的态势,完成国内生产总值为1544.27亿元, 比去年同期增长14.7%,增幅同比上升1.7个百分点，较一季度提升0.5个百分点。完成全社会固定资产投资612.07亿元,同比增长3.2%。城镇居民人均可支配收入11775元，比上年增长9.9%。
二、房地产市场基本状况
总体上看,2007年上半年宁波市房地产业保持了持续、平稳、健康发展的趋势,特别是第二季度呈快速发展的趋势。宁波房地产业的发展态度良好,而且各项指标(投资 施工 销售等)全面增长。
1、房地产开发投资保持平稳增长趋势。2007年上半年宁波房地产增长速度非常平稳，房地产开发投资总额126.49亿元，同比增长9.5%。其中住宅投资84.09亿元，同比增长10.9%。
2、新建商品房房源紧。上半年房屋施工面积为2413.92万平方米，同比增长7.7%。新开工面积从04年开始逐年下降，06年略回升到6%，今年上半年下降7.8%。根据统计显示，今年上半年，四区共推出居住房源92.49万平方米，而其中适合普通购房者消费的普通房源78.82万平方米，而去年同期这一数字则为134.38万平方米，今年仅相当于去年的58.7%。

3、商品房销售价格上涨速度过快。涨价似乎是今年以来宁波楼市最明显的特点，自春节以来，这一趋势就从来没有间断和停止过，西堤阳光价格不知不觉提升到5000左右单价、ART蓝湾从之前预定的5500左右到目前的单价6500元以上、都市森林部分住宅价格提升到10000左右，学府一号由最初预定的5600提升到5800以上、金地国际花园从之前的7400左右提高到目前的8300元左右等等，这些都使我们可以明显看到目前市区楼市价格已呈现出从四周抬升呈包围之势向整个楼市蔓延。据有关资料显示，今年上半年前5个月宁波新房价格上涨7.2%，二手房上涨12.5%，但从实际不少项目的价格变动来看，不少相对优质项目的涨幅已明显超过10%甚至15%以上。价格的大幅度上涨已明显成为上半年宁波楼市最主要的旋律。
4、新建商品房推盘散。相比以往，推盘散也是上半年楼市的一个显著表现。大部分楼盘推出采用分期分批策略，甚至把这种推盘方式演绎到近乎疯狂的程度，两幢房子就分两次推出，三幢房子就分三次推出，原本可以一次性推出的项目分成五次或六次推出，这种挤牙膏式的开盘方式使得楼市的供给十分散乱，房源供给次多而量小。据统计，今年上半年，市四区共推盘39次，实际推出量124.91万平米，而去年同期推盘次数28次，推盘量达159.45万平米。
5、销售非常旺。销售现场火爆是今年全国大多数地方的楼市状况，宁波也是如此。由于供给不足以及其他方面的原因，使今年的楼市一片大好，购房者似乎越来越多，房价天天看涨，在这种情况下形成了
楼市的魔性循环，开盘抢购的场面再度数次出现：亲亲家园小高层开盘,现场出现哄抢;皇都香溪园开盘当天连续提价近1000元;紫郡3期预定领号,需要110到现场维持秩序;金地国际花园去年7100销售并不怎样,今年价格提升到8300反而销售一空;其他的一些老盘如新时代、BOBO城、青林湾等项目也焕发生机，在价格上调的同时，如今也已经是一房难求了。
6、市场需求活跃，空置房得到消化。去年空置面积135万平方米，同比增长仅为0.1%，基本与上年同期持平。其中住宅的空置面积已为负增长2.2%，别墅和高档公寓受政策调控影响，成了市场上的香饽饽，空置面积仅为0.2万平方米，增幅更是较上年下跌近一倍。而今年上半年商品房的空置面积又有一定程度的下降。市场需求活跃，市场逐渐消化空置房。
7、二手房交易情况。今年上半年二手房交易面积达5663270平方米，交易户数10870户，套均成交价格49.12万元，交易价格平均每平方米5573元。
三、存在的主要问题
尽管宁波市的房地产市场保持健康、平稳发展趋势，但也存在一些不容忽视的问题。
1、商品房价格上涨过快。据有关资料显示，今年上半年前5个月宁波新房价格上涨7.2%，二手房上涨12.5%，但从实际不少项目的
价格变动来看，不少相对优质项目的涨幅已明显超过10%甚至15%以上，极大的刺激了买方市场的神经，在市场上形成购房者一房难求的紧张局面。主要原因：一是新一轮的住房需求的扩张，拉动了房地产投资的增长。城市居住人口的增加，住房制度改革的深化，住房消费观念的变化，以及居民收入的稳步增长，扩大了市场需求量。二是个人投资和投机的需要。虽然国家多次提高存款利率，提高的比率远远低于房地产增长率。投资房地产成了大量持有货币的投资者保值增值、风险较低的可靠渠道。三是土地、建安、环境成本的升高，直接导致住房价格的上涨。四是不断攀升的房价刺激了持币待购群体的需求，引发购房热潮。
2、土地成本上升过快，土地供应缺乏调控。一方面是部分城市领导缺乏全局观念，以地生财的观念十分严重。为了增加财政收入，采取不饱合供地(实际上是变相抬高地价的饥饿供地)的方式获取土地收益，实际的结果增加了开发成本，提高了商品房价格，抑制了房地产市场需求，致使广大老百姓买不起房。另一方面部分地方土地供应的无序状况仍较普遍，存在土地多头供应、缺乏统筹规划、开发规模偏小等问题。目前开发企业掌握的存量土地中，大多数以拍卖方式获得的，土地多渠道供应的格局加大了政府宏观调控的难度，往往形成城市规划随着项目和开发商走的被动局面。部分困难企业在破产和改制的过程中，将闲置土地变现，给零星开发提供了土地资源，一些项目公司见缝插针搞开发，形成了土地资源低水平利用。

3、市场上出现囤房和推盘散现象，老百姓难以买到现房。由于今年的房价波动很大，对房价上涨进一步看好.使很多开发商持观望的状态,造成有房不卖的和有房慢慢卖的局面，使新开楼盘未开盘就已销售一空，市场基本上买不到现房。
四、采取的措施
1、以需求为导向，优化住房结构，提高住房质量,面向市场，面向绝大多数中低收入家庭，大力发展以中小户型为主的普通商品住宅，是当前调控市场的主要措施。对普通商品住房建设要调控土地供应，控制土地价格，有条件的城市还要划定一定区域，作为普通商品住宅的集中建设用地，同时通过清理，减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，逐步实现多数家庭购买和承租普通商品住房。适当开发中高档商品房，严格控制别墅、高档公寓和大户型项目建设。大中城市要根据居民收入消费水平，合理确定高档商品房和普通商品房的划分标准，采取措施加快普通商品房发展，提高其在市场供应中的比例。市、县人民政府根据当地情况，对成规模的新建小区可允许分期缴纳土地出让金，对旧城改造项目，可按土地出让金的一定比例进行返还，当地应收的规费可适当减免。
2、进一步强化城市规划的调控作用按照城市总体规划的要求，加快编制房地产开发中长期发展规划和年度计划，加强对房地产业发展的指导，也是当前调控市场的重要举措。在城市近期建设规划中，要合理安排各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普
通商品房、危旧房改造和拆迁安置用房建设项目。严格控制市中心区的零星分散建设，严禁批准在城市基础设施不完备的地段进行房地产开发，严禁在集体土地上进行房地产开发。规划部门要将近期拟开发建设地块的规划设计条件向社会公开，接受社会监督。已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。
　 3、完善住房用地供应政策，促进土地合理利用。充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，健全和完善房地产开发用地计划供应制度，适时适度地调控土地供应总量，保障有市场需求的房地产开发项目的用地供应。重点做好普通商品住房和经济适用住房建设用地的土地储备，增加其在土地储备中的比重。加强地价调控，定期公布基准地价，合理引导地价水平。各地要根据当地市场需求，通过完善房地产项目土地招标拍卖挂牌制度，以及对房地产开发项目实行综合评标等措施，有效地调控土地价格。禁止炒买炒卖建设用地，对开发商手中囤积的土地要依照有关法规，督促其限期开发，对无力开发及闲置土地，超过规定期限的，要依法收回。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。
　 4、建立健全房地产预警预报制度。建立房地产市场信息系统和预警预报体系，加强对房地产市场的监控。建立由发改委、规划、国土、统计、银行、房产管理、房地产开发主管等部门参加的联席会议制度，定期对房地产市场运行情况进行分析，定期向社会披露未来一定时期的土地供应总量、房地产开发用地规模、区位等信息，及时发
布房地产市场运行情况，以引导企业理性投资，消费者理性消费。各级政府应该根据不断变化的市场行情，尽快调整政策，合理引导市场。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设所需费用，由市、县财政结合信息化和电子政务建设一并落实。
五、2007年下半年宁波房地产发展趋势
  随着宁波市房地产市场调控措施和中央宏观调控政策效应的继续影响，预计下半年宁波房地产市场的走势为:
1、 房地产投资稳定增长
2007年1-6月，宁波市完成房地产投资总额126.49亿元，比去年同期增长9.5%。首先，是因为宏观经济快速发展，居民收入增长较快，为房地产发展提供了良好的宏观环境；其次我市各项城市建设速度将继续加快，从而推动房地产开发；再次，2006年宁波市房地产开发投资完成313.1亿元，同比增长21.3%，表现出较快的恢复性增长趋势，增幅达到2006年以来的最高点。综合以上因素，我们预计2007年下半年房地产投资仍会保持30%左右的增幅。
2、市场仍将延续供需两旺的局面，呈现求大于供态势
供应量将大幅度的增加，今年上半年以来宁波大四区共推出新住宅项目或加推项目19个，共推出新增供给面积约75万平米。根据2007年度市区国有土地使用权出让计划看，2007年总共推出普通住
宅320万平方米（不包括经济适用房、拆迁安置房、廉租房等非经营性住宅用地），预计下半年上市的商品住宅约240万平米。
需求仍保持旺盛势头：下半年房地产市场需求在去年基础上，仍会继续上升，从需求方面看，随着我市经济的快速稳定发展，今年我市人均可支配收入也会持续增长，1-6月我市居民可支配收入增长9.9%。随着经济收入的增长居民改善居住、外来人口进入、手中持有货币的投资者，需求量相应不断增加。另外，我市城市化水平在稳步提高，城市规模稳定的扩张，由此带来的自动型需求会稳定增长。下半年央行关于利率调整，不会对购房者的购房信心有任何的影响，以及从上半年股市动荡不安形势来看，有很多的投资者将会从股市向房地产转移。综上所述，宁波市需求增长的因素有利于需求的增长，今年下半年我市的商品房需求增幅将高于上半年。根据资料统计今年新增供给量加去年的存量将会有450万平米。预计下半年的预售量约为350万平方米。
3、 结构性矛盾仍将存在
区域结构、价格结构矛盾仍将存在。城中板块一直供不应求，由于土地资源希缺，下半年上市量不会很大，而鄞州、江北等市郊板块上市速度很快，下半年上市量比较大，但销售增长也比较大，因此像鄞州、江北等市郊板块的供需形势可以得到暂缓。由于近年来商品住宅市场供不应求，因此利润较低的普通住宅一直供应不足。由于去年土地平均成交价格增长70%左右，预计今年土地成交价格不会低于去
年，从而带动商品房价格的上升。为了消化不断上升的成本，商品房的价格也将上升，因此利润空间较小的中低价位的商品房供应仍将不足。需要政府提供土地和政策鼓励开发商建设中低价位商品房，使商品房的供应价格达到基本合理。
4、 价格仍继续上涨
今年下半年商品房的价格将保持10%左右的增长。一是全国范围内房价继续上涨，宏观调控的影响根本不能大幅度阻挡房价长期上涨的趋势。因为城市化、外资的大量涌入、国民资金流动性过剩、土地资产价格提升等都是不可改变的趋势。２００６年北京深圳涨得最多，而０７年３月连上海的房价都已经开始再次反弹。二是从０６年下半年开始宁波近期土地出让价格不断创新高。多块土地出现多家开发商争抢，导致出现竞价近１００轮、土地出让价格比周边商品房价格都高的情况。土地成本的推高直接导致了房价推高。如雅戈尔华辰北地块拍出天价之后，就直接导致了江北的天水家园、亲亲家园、凯得等项目的价格上调。实际上政府要调控房价只要大量无限地推出土地就行了，可是这样是做不到的。三是很多开发商土地储备有限，手握大量现金等待吃进土地。手中有粮、心中不慌，资金没有短缺的时候他们会延迟开盘时间，花大精力把建设的项目价格拔上去的。四是产品品质提升导致房价长期上涨。五是今年上半年宁波供求形势没有得到好转，市场求大于供的局面仍然存在。六是今年宏观调控措施成效不明显，物价上涨的局面没有得到控制，导致主要的建筑材料价格也有大幅度的上涨。