芜湖越秀路商住项目可行性研究报告.doc

芜湖*区*路商住项目可行性研究报告广州*房地产咨询有限公司2005年2月目录一、总述（一）建设项目概况（二）项目建设的必要性（三）可行性研究编制的依据（四）可行性研究报告范围（五）可行性研究结论二、市场分析（一）宏观环境分析（二）芜湖市房地产市场分析（三）项目优势分析（四）项目机会分析三、项目地块概况、经济技术指标及建设条件（一）地块概况（二）经济技术指标（三）建设条件四、项目的规划设计方案（一）整体规划设计原则（二）项目规划思路（三）建筑方案设计（四）结构设计（五）消防设施设计（六）环境保护五、首期建设计划及实施进度安排（一）首期的建设计划（二）工程进度安排六、项目的核心定位及核心策略(一)整体开发理念(二)市场定位（三）产品定位：(四)客户群定位（五）销售策略（六）竞争策略七、投资总额估算及资金来源评估（一）项目总投资的估算的依据（二）项目首期投资成本估算原则（三）项目首期投资总额估算（四）首期各季度投资计划（五）项目首期资金筹措八、项目财务评价（一）评估依据（二）项目首期销售价格推测（三）销售面积实现计划及销售收入实现计划（四）项目首期税收估算（五）项目首期财务盈利能力分析（六）清偿能力分析（七）资金来源与运用（八）项目首期不确定性分析九、综合评价结论及建议（一） 综合评价结论(二)建议一、总述（一）建设项目概况1. 项目名称：住宅：*（暂定）；商业：*（暂定）2. 建设地点：芜湖*区*路北侧与南侧。 3. 建设单位：芜湖*置业有限公司4. 项目概况位置：本项目的住宅地块位于芜湖*区*路北侧，长江路与浦江路之间；商业地块位于开发区*路南侧，南侧是银湖，东侧是银湖路，与开发区管委会相邻。占地面积：项目总占地面积313785.21平米，其中住宅地块规划用地面积187454.56平方米(其中不包括需保留的建筑用地)；商业地块规划用地面积54932.03平方米。容积率：地块综合容积率约为1.46，其中商业地块容积率为1.4，-C-14地块容积率约为1.5。总建筑面积：项目总建筑面积458043.91平米，其中住宅部分建筑面积281181.84平米，商业部分建筑面积176862.07平米。产品组合：，*路北侧地块为居住用地，产品包括多层住宅、小高层住宅；*路南侧地夫为商业用地,产品包括餐饮街、酒店、休闲娱乐场所、购物街。5、项目公司概况（二）项目建设的必要性1、从城市发展看项目建设的必要性芜湖市位于安徽省东南、长江南岸，是中国东部的综合交通枢纽城市，是宁汉之间的区域性经济中心，经济实力位居安徽省第二位，近几年来整体经济总量扩张迅速，产业结构不断优化。 经济的迅速发展，进一步促进了城市的发展。一个城市的迅速发展必然会带动人口增长，增长的人口必然对住房有所需求，现在城市的住房远远不能达到他们所需，所以，必须建造大量的住房解决这些人所需。所以本项目的建造是必要的。2、从经济开发区的发展看项目建设的必要性芜湖*区规划面积56平方公里，就业人口近4万，随着开发区的重新定位与各种功能配套的不断完善，入驻企业快速增长，预计3年后就业人口达8万。然而，开发区周边住宅区与商业中心严重缺乏，这不符合开发区的发展规律。所以说，芜湖开发区要成为全国成功的开发区，必然离不开如住宅、商业、生活配套等相关软件的支持，因此本项目的建设是很有必要的。3、从提高芜湖市整体居住环境看项目建设的必要性一个城市的居住环境的提升离不开房地产企业的努力与协作。纵观整个芜湖市住宅楼盘，缺乏居住环境优秀的，能引领人居进程的标志性楼盘。本项目毗邻美丽的自然景观银湖与龙山，项目规划大、园林景观优美、配套齐全，具备建设成为芜湖市一流的居住环境楼盘的先天条件。所以本项目的建设是有积极意义的。4、从城市形象看项目建设的必要性芜湖缺少规模大、档次高、功能齐全的商业中心，本项目将极力打造芜湖市商业名片，建成芜湖市标志性的建筑，成为芜湖市人人喜欢的集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动于一体的一站式消费场所，从而为提高城市的整体形象作出贡献。所以，本项目的建设是必要的。5、从经济发展看项目建设的必要性本项目建设完成后估计会带来大约15000人口，人口的增长繁华了周边的商业，不仅对区域的经济发展具有一定的推动作，而且还可以帮助政府解决大量的就业人口，所以说，本项目的建设是必要的。（三）可行性研究编制的依据1、国家计委建设项目经济评价方法与参数2、建设部房地产开发项目经济评价方法3、省审计事务所验资证明4、规划公司项目初步规划方案5、*策划公司芜湖市市场调查报告（四）可行性研究报告范围根据项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主动要是市场分析、营销战略、建设规模及功能、工程建设方案、投资估算、资金筹措、项目经济效益评价等。（五）可行性研究结论本项目属于以商业与住宅功能为主的房地产开发项目，符合国家城市住宅物业与商业物业开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已办理，自有资本金比率达到国家规定，现场建设条件基本具备，现场拆迁工作已顺利进行。根据对芜湖市住宅物业市场与商业物业市场分析预测，项目开发有市场销路。根据精确的财务分析结果表明，项目在经济效益也是可行，抗风险能力较强。二、市场分析（一）宏观环境分析1、整体经济总量扩张，产业结构不断优化2003年全市GDP达到284.9亿元,按可比价计算,比上年增长16.2%,增幅为近4年来最高，超出安徽省平均水平3.1个百分点，三次产业结构为8.6:57.1:34.3。按常驻人口计算，人均GDP为12786元。国民经济的迅速增长,经济结构的进一步优化，有效地促进了房地产经济的发展。2、北区是市政府重点发展区域，营造了良好的宏观环境北区是*区所在地，开发区是芜湖经济的命脉。为了开发区快速发展，市政府加大了北区基础设施的投入，为该区域营造了良好的宏观环境。政府的大力支持，成为北区经济快速发展的助推器，也为房地产开发提供了政策保证。3、城市化进程的加快，成为房地产发展的动力源近几年芜湖市经济发展迅速，城市化进程不断加快。城市建设进程中对基础设施大力投入的同时也拆迁了大量的旧建筑物。另外，城市规模的扩大也使城市人口不断增加。城市人口与拆迁户人口的增长为房地产发展提供了动力源。4、芜湖房地产市场火爆，房价不断上升 近几年，芜湖房地产市场火爆，房子供不应求，楼盘空置率极低，许多好的房子刚面市就被抢购一空，通宵排队抢购的场面并不鲜见，并且房价不断上升。据专家预测，芜湖房地产火爆的市场还会持续3-4年，并且房价会稳中有升。这为房地产开发提供了巨大的需求空间。5、芜湖房地产发展潜力巨大芜湖政府为促进城市发展进程，出台的优惠政策极大地激励了外地开发商到芜湖投资，同时也吸引了外来流动人口在芜湖定居。按照省、市的总体部署，如到2010年将芜湖市区建成常住人口130万以上的大城市，按年均增长算，2005年市区还将新增人口17.42万人，每人按22 m2标准住房计算，需新建住宅383.24万m2。所以，住宅与房地产业开发建设潜力非常巨大。6、开发区发展迅速，人口规模在增长，为该区域房地产发展提供了契机近几年，芜湖*区发展迅速，规模不断扩大，许多名企业进驻，就业人口近4万，随着开发区的重新定位与各种功能配套的不断完善，入驻企业快速增长，预计3年后就业人口达8万。在企业不能完全解决他们居住的情况下，必然会使部分人选择购买商品房，本项目临近开发区，必然会最他们的重要选择。（二）芜湖市房地产市场分析1、商品房供应量持续增加，开始由“安居主导”进入“康居主导”时代。2003年全市商品房总投资24.5亿元，商品房销售面积约108万m2，其中住宅销售面积约88万m2，商品房实际销售额约16.8亿元。安居房仍占相当大的比例，但改善生活型的康居房已占据市场的主导地位。2、需求能量不断释放，价格平稳上升目前芜湖房地产价格都在持续增长态势：宇润人才公寓，从1300元/m2涨到1800元/m2，森海都市花园由2580元/m2涨到3000元/m2，房价平均涨幅在40%以上，银湖华庭由开盘时的1650元/m2升到2100元/m2（多层），而且销售率都在90%以上。整体上看，芜湖购房需求不断释放，大多数楼盘都经过不同层次调价，价格持续攀升。3、开发区尚未形成热点，市场潜力巨大开发区目前楼盘不多，只有裕安路的宇润人才公寓和*路北侧的北城水岸（暂名）、银湖北路的银湖华庭和银湖水景别墅、港湾路的港湾新苑等沿线零星几个中小盘，尚未形成市场热点，缺少大盘主导市场，对于本项目是个利好因素，加上芜湖购房需求随着人均收入的提高和人口增长而不断释放，开发区较少的市场供应量对于较大的市场需求已显得有点捉襟见肘。随着开发区相应配套的建设，开发区必将成为未来居住新城区的热点。4、芜湖总体经济水平不强，消费者对楼价承受能力有限。由于芜湖经济稳步发展，对房地产的支撑力度有限。目前芜湖市中心区楼盘均价在25002800元/m2以上，高端产品价格维持在2900元/m2上下（望江楼盘达4800元/m2），最低约2000元/m2。芜湖*区的花园社区楼盘价格多层也在2100元/m2左右，楼价与收入不协调，从市建委的资料表明楼价高于市民收入的6-8倍。5、芜湖房地产开发商整体开发水平不高2003年芜湖市共有房地产开发企业168家，有资质等级企业单位123个，从业人员55981人。无论是开发理念、开发规模、开发档次、营销手法普遍偏低，缺乏领军性质的开发商和楼盘。6、楼盘开发规模不断扩大，大盘竞争格局已露端睨楼盘开发规模不断扩大，如由伟星置业开发，在东郊路附近的左岸生活社区占地近30万平方米，总建面积70多万平方米；马塘区的南瑞新城，占地面积近100万平方米，总建面积120多万平方米；开发区附近由华强公司拍得的4900亩地块。可见，大盘竞争格局已露端睨。7、未来房地产开发，大盘将主导市场格局随着跨地域的实力型开发商的大批涌入，芜湖市房地产开发的规模、档次、理念将会有个全面的提升，单一、小规模、短期化开发的楼盘将无法适应市场的需求，而只有规划先进、规模较大、配套完备的大盘才能在市场竞争中占据主导地位。（三）项目优势分析1、区位优势： （1）项目地块位于开发区桥头堡的位置，占据开发区与城市发展对接的核心地段。 （2）城市南北中轴线银湖路的发展，沿线物业具有强大的发展空间。（3）开发区产业发展的不断发展提升，经济实力的增强，为区域房地产业的发展奠定坚实的基础。2、规模发展优势： （1）项目总建筑面积达40万平方米，以规模开发效应形成本项目的竞争优势，形成自身资源的有效整合利用。（2）利用规模优势形成完善的生活配套设施，形成“大盘”效应，有效降低开发成本。（3）以住宅、商业组合的综合发展模式，通过住宅聚集大量的人气，通过商业提升地块的价值，构成优势资源的互补和整合发展。3、政策优势：（1）本项目是芜湖政府规划的六条重点商业街之一，受到政府的支持和重视。（2）本项目作为芜湖“城北”的标志性工程，有条件以“城市形象工程”的标准来打造。4、环境优势：（1） 大环境：项目位处开发区与市区对接的核心组团位置，成为城市新兴发展区域的核心。（2）中环境：在自然环境上，拥有银湖天然景观的优势，生态环境得天独厚；市政运动休闲公园的配套优势，具有竞争对手无法复制和超越的独特条件。在区域社会环境及人文环境上，以工厂企业及乡镇农民住房为主，对项目的发展支持力度不足。（3）小环境：大手笔、高起点、高标准进行统一规划、统一绿化、统一造景，构筑引领芜湖人居进程的居住理念；住宅和商业配套的优势互补，构筑项目发展的合力。（四）项目机会分析1、芜湖整体市场环境向好（1）芜湖城市框架的不断扩大，房地产业处于跨越式发展的阶段，市场处于供需两旺的格局。（2）芜湖房地产市场处于稳步上升期，具有相当大的发展潜力和空间。（3）芜湖作为安徽省南部区域性、综合型的商贸中心、物流中心的商业功能定位，为本项目构筑区域性的商业功能中心提供机遇。2、区域板块价值日趋显现（1）众多大型企业进驻开发区，人流、物流的快速增长，带动区域消费的提升，为本项目的发展提供动力。（2）众多房地产开发商的进驻，表明区域板块具有发展潜力，通过区域内项目的共同炒作，实现区域的共赢。（3）随着开发力度加大、区域环境日渐成熟，其地段价值、投资价值逐渐被消费者认同，经济开发区将成为置业投资新热点。（4）按照芜湖市商业网点远期规划，将*路定为城北区商业中心区之一。3、合理制定项目发展策略（1）合理制定项目整体开发的策略步骤，形成滚动分期发展，实现资金运用的最优化。（2）综合考虑项目影响因素，在开发量与开发利润之间找到平衡，是项目成功与否的关键。（3）做好商业的规划，以精确的定位和业态组合形式，在招商和销售方面做好控制，达到短期经济效益与长期经济效益的双赢，提升项目的商业价值。（4）打破区域的局限，拓展有效目标客户群体，扩大项目的辐射范围及影响力。 （5）针对市场的空白，以创新的产品形成项目的核心竞争优势。（6）完善自身的生活服务配套，以优越的性价比吸引客户。4、芜湖市场处于低水平的竞争状态，新型的推广手段容易发挥奇效（1）目前芜湖的房地产推广手段单一，市场亮点不足，本项目通过整合高效的营销推广手段和销售渠道，形成压倒性的竞争优势。（2）通过体育休闲与娱乐休闲的结合、居住与教育相结合的发展模式，突破传统的单纯商业和住宅的发展局限，成为芜湖房地产业发展的方向标。5、目前经济开发区的范围内缺少核心购物商圈，本项目的发展必将成为区域的商业核心（1）目前开发区内基本上以零散的马路商业模式为主，以满足附近居民的日常生活为目的，缺乏有效的辐射力；（2）开发区人口及经济的发展，必然对综合型购物消费产生需求，本项目的建成，将成为区域的综合购物消费中心，城市商业的副中心，成为联系市中心区与开发区的商业纽带；三、项目地块概况、经济技术指标及建设条件（一） 地块概况本项目主要由住宅用地及商业用地组成，住宅用地位于芜湖*区*路北侧，长江路与浦江路之间；商业用地位于开发区*路南侧，商业地块的南侧是银湖，东侧是银湖路，与开发区管委会相邻。项目总占地面积313785.21平米，其中住宅地块规划用地面积187454.56平方米(其中不包括需保留的建筑用地)；商业地块规划用地面积126333.06平方米。（二）经济技术指标项目指 标综合容积率1.46户数/人口2800户/10000人绿化率35%以上停车量按国家规定配置总占地面积313785.21平方米住宅部分占地面积187454.56平方米商业部分占地面积126333.06平方米总建筑面积458043.91平方米住宅部分总建面积281181.84平方米商业部分总建面积176862.07平方米社区配套5000-7000平方米（三）建设条件1、主要规划指标：建筑密度不大于30%，容积率不大于1.5，建筑高度不大于45米，绿化率不小于35%，集中绿地面积不少于1.5平方米/人。2、建筑退规划用地边界距离：建筑退长江路道路经线多层不小于10米，高层不小于15米，退浦江路道路红线多层不小于5米，高层不小于10米，北侧退明渠道蓝线不小于10米，退*路道路红线多层不小于2米，高层不小于5米。3、沿*路需按商业文化街进行设计，沿其它道路商业建筑不得超过沿街总长的三分之二；同时该地块中保留建筑的消防及出入口等问题需一并处理好。4、住宅建筑间距：南北正面不小于1：1.25。5、停车：住户机动车停车（库）按总户数不小于30%的比例留足（其中室外停车位可结合绿化设置其比例不大于总停车位的30%），住宅底层设架空层供住户机、非机动车停车。6、市政：用地范围内所在市政管线均须下地敷设并实行雨污分流。7、配套：严格CB5018093城市居住区规划设计规范和国家有关规范要求进行公用配套建设。其中居委会用房不少于700平方米，物业管理用房不少于100平方米。8、所有设计内容均须满足各有关规范及工程建设标准强制性条文及各类相关规范、规定的要求。9、结合周边环境做好沿街景观设计和环境设计。四、项目的规划设计方案（一）整体规划设计原则1、 高绿化，低密度；2、 综合服务配套设施齐全；3、 户型设计适应“升级换代”居住要求；4、 体现独特的整体建筑风格与园林风格；5、 规划设计保证芜湖市的领先性；6、 整体规划注重实用性与节约成本性。（二）项目规划思路1、产品规划布局（1）商业部分：空间布局：沿街商业呈“点、线、面”布局，商铺之间通过多个小广场紧密联系在一起，通过实体空间的收放变化，形成强烈的空间感。临*路设置多个入口，其中一个大型的主入口，使整个商业形成有机的整体。产品组合：酒店、餐饮街、购物街、娱乐城、休闲配套等。（2）住宅部分：空间布局：以中轴景观带为核心，形成中心花园、组团绿地、院落绿化三级空间结构。整个住宅分成多个组团区，其中以多层住宅组团为主，局部配以点式分布的小高层， 产品组合：小高层、多层、社区商业街、社区配套。2、建筑风格：采用现代而不简约的建筑风格，营造良好的人居环境，全面提升芜湖市的居住环境和生活空间。3、环境景观设计1）绿化系统由集中绿化、组团绿化、宅前绿化组成，集中绿化以景观绿轴为核心，配以水体贯穿其中，使绿化系统形成一个自然的生态整体；2）居住社区的住宅组团自然分布，形成丰富的景观界面，小区步行区域与水系相交，增强整个社区的景观功能；3）在绿轴上布置各种观赏性和参与性强的建筑小品，如雕塑、休息椅、儿童游戏设施等。4、交通组织1）项目在有效组织商业功能区的基础上，交通系统与城市交通系统密切融合；2）住宅地块交通系统以“有节制的人车分流”为指导思想，分成小区级和组团级两个级别，小区级车行系统以城市支路为依托，满足居民便捷、顺畅的出行需求，组团之间形成完整连续的绿化系统。3）为保证城市干道的交通职能，避免人流密集与城市主干相冲突，缓解小区与城市道路的压力，应设2-3个出入口，住宅主入口可考虑设在长江路与浦江路。4）商业地块人行主出入口设置在靠近银湖路一侧，并辅设多个次出入口，有利于吸引更多的人流纵向流动，提高商业价值。（三）建筑方案设计工程设计涉及建筑、结构、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气防火、节能、隔声等各种专业，设计时遵循有关的规划范或规定，单体设计符合国家现行的有关强制性标准的规定。1、建筑方案总体构思项目设计紧紧把握“以人为本”这一开发理念，创造符合时代精神面貌的现代建筑和优美环境的精品住宅小区；项目的建筑风格和形式不受传统风格的影响或限制，拟采用轻松明快的“现代丰富而不简约”的建筑风格，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。2、平面设计（1）结构形式根据使用功能，项目采用框架结构形式。单体平面设计符合国家住宅与商业建筑基本标准和有关规范要求。（2）公用建筑车库采用地上停车场与地下停车场相结合的形式，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准汽车库建筑设计规范的有关规定。物业管理处、会所、配电室等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、建筑小品与庭院绿化带等。（3）立面设计立面造型设计突出现代建筑特色，整体风格要与周围城市环境协调，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。（四）结构设计1、基础选型及处理桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。本项目的基础形式主要采用独立桩基。2、上部结构项目由低层、多层、小高层、商业物业及公用建筑组成，地上建筑物采用框架和混合结构，地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。（五）消防设施设计1、建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。2、对于商业物业，根据规范要求设置多个对外直接疏散出口，疏散出口间距离均符合建筑设计防火规范要求。3、尽量在每栋建筑设一个防火分区。4、消防水源可以由银湖水供给，在场区内设置环状消防给水管网。5、在重要的建筑（如大型餐饮、娱乐场所）内均设自动水喷洒灭火系统。6、每栋建筑室内外均设消火拴。各建筑内还根据需要设置干式灭火器。7、除一般照明外，设置自带电源的应急照明、出口指示、走道疏散指示以及利用现代科技的冷光疏散指示标志。8、按国家颁布的消防61号令的要求，建立健全逐级防火责任制和各项防火安全制度，普及消防安全和应急自救知识，加强监控管理，并制定消防应急预案，适时进行演练，确保生命财产安全。（六）环境保护1、公共及生活用水处理公共污水、商业排污及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。2、固体垃圾处理采用袋装方式收集处理，防止二次污染。3、噪声处理设备选型应尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区有建筑上做隔声处理，达到环保标准。五、首期建设计划及实施进度安排（一）首期的建设计划项目名称数据指标项目名称数据指标占地面积170亩总建筑面积16.5万平方米配套建筑面积1000平方米其中商业总建筑面积8万平方米实际销售面积16.4万平方米其中住宅总建筑面积8.5万平方米（二）工程进度安排项目首期实施进度安排表期数项目名称时间商业一期前期准备工作（戡察、规划、设计等）现阶段2005年4月上旬正式开工建设2005年4月上旬主体建筑、园林、建筑安装工程2005年4月上旬2005年12月31日销售2005年6月2006年6月住宅一期前期准备工作（戡察、规划、设计等）现阶段2005年6月上旬正式开工建设2005年6月上旬主体建筑、园林、建筑安装工程2005年6月上旬2006年6月上旬销售2005年10月上旬2006年10月上旬六、项目的核心定位及核心策略(一)整体开发理念诗意栖居 丰盛人生诗意是美、舒适与愉悦的体验，预示着一种极佳的精神状态，以诗意栖居为开发目标，是对客户追求美好人居梦想的认同；丰盛的人生则是城市主流阶层所追求的现代化、多元化的愉悦体验。(二)市场定位1、住宅部分市场定位芜湖最具购买力和最佳性价比楼盘最具购买力：本项目要在各个方面全面领先市场同类产品，以让人无法拒绝的魅力全面征服消费者，成为芜湖住宅市场的最向往的人气物业。最佳性价比：以推动芜湖人居进程的综合素质拉升住宅的心理价位，再用低于消费者心理价位的起价彻底摧毁消费者的心理防线，形成芜湖市的热销明星楼盘。2、商业部分市场定位城北区商业、服务业核心泛芜湖地区最具特色的一站式休闲产业街区n 城北区商业核心从目前经济开发区的商业发展状况来看，尚未出现成熟的商业项目，市场存在空白。而从经济开发的商业发展需要分析，确实也存在一个区域商业核心的需求，本项目的建成，将成为城北区域的商业龙头核心。n 最具特色、一站式本项目以餐饮、休闲娱乐为核心，首创泛芜湖地区情景式、体验式的街区，提供购物、餐饮、休闲娱乐、康体运动等一系列消费、娱乐功能，构筑一站式的情景式休闲消费街区，必然超越芜湖目前单一的消费模式，成为芜湖商业市场的领袖。（三）产品定位：1、住宅部分产品定位：低密度、高舒适的西式小镇在一个充满诗意的地方，构筑一个全芜湖的中坚阶层都为之向往的诗意栖居之所。代表欧美先进居住文化的低密度、高舒适度的西式小镇从此走进了芜湖人的生活，极大推动了芜湖人的人居进程。同时,运用现代丰富而不简约的价值风格，满足中坚阶层健康丰盛的人生境界2、商业部分产品定位以精品餐饮、休闲娱乐为核心，情景式休闲产业街区n 以精品餐饮、休闲娱乐为核心本项目以精品餐饮、休闲为核心，是从该业态类型的特征考虑，以精品高档的形态，吸引中高档消费群体来消费，拉动芜湖夜间消费的发展，构筑芜湖的不夜城。n 情景式休闲娱乐街区：建筑一种开放的空间，能够让消费群享受到的是一种无拘无束的体验式消费的模式，结合了休闲、娱乐等多元化的形态，形成项目不可复制的核心竞争力。(四)客户群定位1、住宅部客户群定位中坚阶层中坚阶层的涵盖范围:开发区白领、市区中级公务员和白领、市区经商人士、来芜湖工作或经商人士、芜湖市或外地的投资客等。2、商业部分客户群定位高档消费群体及中档消费群体n 高档消费群体的涵盖范围：包括政府机构、企业、个体经营者、私营业主、高收入群体。n 中档消费群体的涵盖范围，包括中青年阶层、具有高消费能力的家庭。（五）销售策略1. 强化区域价值，聚集人气，以高性价比提升市场竞争力；2、整合各类资源不断制造销售高潮、销售高峰期；3、各销售阶段内实现快速销售，实现“短、平、快”；4、实价“低开平走高收”，营造物超所值的市场效应。（六）竞争策略1、尽可能提高销售比率，尽快回收成本，减少投资风险；2、善用策略、全面领先，快速推进，抢占市场先机；3、建立项目良好的市场形象，塑造发展商及项目品牌；4、以全国开发区的功能转型为例证，来引导市场对开发区的认知；5、主动融入城市东扩进程，变被动为主动；6、商业先行，以商业热点带动住宅热销。七、投资总额估算及资金来源评估（一）项目总投资的估算的依据1. 项目初步规划设计方案；2. 广东*策划推广机构的；3. 项目实施进度与实际投资使用情况。（二）项目首期投资成本估算原则1. 充分利用公司资源原则；2. 合理利用与节约利用原则；3. 工程质量至上原则；4. 合理现金流原则；5. 经济效应与社会效益双赢原则。（三）项目首期投资总额估算项目首期总投资成本为27068.17万元，平均每平方米建设成本为1650.50元。该投资成本包括土地成本、前期工期费、基础设施费、建安工程费、行政规费、管理费、宣传与销售费、财务费及其它费等。（详见下表）1、项目首期投资成本构成 项目首期投资成本费用估算汇总表序号项目成本总额（万元）可售面积单位成本（元/平方米）1净地费（含税）10200.00621.952前期费用1279.2078.00（1）基础设施配套费820.0050.00（2）规划、设计295.2018(3)勘察、监理、审图、标底编制等164.0010.003小区配套费1639.6799.98（1）景观、绿化费262.4016.00（2）水、电、气、有线电视、网络等1377.2783.984建安工程费11212.00683.66（1）销售建筑11152.00680.00（2）公用配套建筑60.003.665直接费合计24330.871483.596财务费用（二年1个亿）1200.0073.177管理费用600.0036.598销售推广费用300.0018.299基本预备费637.3038.86投资成本总计27068.171650.50说明:以上平均单位建设成本是计算依据是按可售面积16.4万平方米计算。2、项目首期投资成本：27068.17万元由上表计得项目首期总投资成本为27068.17万元。4、首期平均建设成本：1650.50元/平方米总成本/可售面积=1650.50元/平方米。（四）首期各季度投资计划项目首期计划从2005年4月上旬开始兴建，其中商业部分从2005年4月上旬开始兴建，建设工期约为1年，住宅部分从2005年6月上旬开始兴建，建设工期约为1年。整个项目首期在2006年6月上旬前竣工。A. 2005年02季度计划完成投资额约4601.59 万元,占总投资额17%；B. 2005年03季度计划完成投资额约5413.63万元,占总投资额 20%；C. 2005年04季度计划完成投资额约6767.04万元,占总投资额25%。D. 2006年01季度计划完成投资额约 6767.04万元,占总投资额25%。E. 2006年02季度计划完成投资额约3518.86万元,占总投资额13%。（五）项目首期资金筹措A. 项目共需资金27068.17万元;B. 项目首期自有资金有1.5亿元;C. 投资不足部分分别从银行贷款10000万元和由预售收入解决。D. 本项目采取滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金不足的问题。E. 本项目首期建设周期为1年,经营周期为1年。八、项目财务评价（一）评估依据1、建设部发布的最新版房地产开发项目经济评价方法；2贷款银行中长期贷款项目评方法；3、家现行的财税制度和有关法规。（二）项目首期销售价格推测运用市场比较法进行销售价格预测，其主要是根据项目的处位置、周围环境条件、项目的品质与周边竞争楼盘进行综合比较，结合房地产市场未来2-3年的价格趋势进行推测。l 项目首期商业部分平均售价为4000元/平方米；l 项目首期住宅部分平均售价为2200元/平方米；l 即项目整体平均销售单价为3121.95元/平方米。说明:平均销售单价=商业单价商业面积比例+住宅单价住宅面积比例=40008.4/16.4+22008/16.4=3121.95元/平方米。（三）销售面积实现计划及销售收入实现计划A. 项目首期总销售收入为51200万元；B. 2005年03季度完成销售面积约2.4万平方米，占首期销售总面积的14.63%，完成销售额为7492.68万元；C. 2005年04季度完成销售面积约5万平方米，占首期销售总面积的30.49%，完成销售额为15609.75万元；D. 2006年01季度完成销售面积约4万平方米，占首期销售总面积的24.39%，完成销售额为12487.80万元；E. 2006年02季度完成销售面积约3.5万平方米，占首期销售总面积的21.34%，完成销售额为10926.83万元；F. 2006年03季度完成销售面积约1.5万平方米，占首期销售总面积的9.15%，完成销售额为4682.93万元。销售收入分期按比例预测表销售计划各年度收款情况（单位：万元）年份销售比例销售面积(万平方2)20050320050420060120060220060320050314.63%2.47492.6820050430.49%515609.7520060124.39%412487.8020060221.34%3.510926.832006039.15%1.54682.93合计51200万元备注以上可销售面积以总建筑16.4万平方米(商业为8.4平方米,住宅为8平方米)，综合销售单价3121.95元/方米为基数计算。（四）项目首期税收估算项目首期税收总额为4684.8万元,其中营业税及附加税为3148.8,企业所得税为1536万元。项目首期税收估算表序号税（费）名称计算基数税（费）率税（费）金额(万元)1营业税营业收入5%2560.002城建税营业税7%179.203教育费附加营业税3%76.804水利基金营业收入0.630.725印花税预收收入0.315.366地方教育附加营业税1%256.007土地增值税营业收入630.72小计6.15%3148.808企业所得税按销售收入预征3%1536总计4684.8（五）项目首期财务盈利能力分析A. 项目首期毛利润总额为24131.83万元,净利润总额为19447.03万元;B. 全部投资毛利润率为89.15%，全部投资净利润率为71.84%;C. 自有资金毛利润率为160.88%;D. 自有资金净利润率为129.65%;E. 净现值为19270.26万元;F. 投资回收期为9个月。（见下两表）损益表序号项目名称计算依据合计(万元)1销售收入销售收入估算表512002总成本费用成本估算表27068.173税前利润总额(毛利润额)1项-2项24131.834营业税金及附加根据税收部门规定计算3148.805所得税根据税收部门规定计算15366税后净利润总额4项-5项19447.03项目经济指标汇总表经济指标名称计算依据指标税前利润总额(毛利润额)损益表24131.83万元税后净利润总额损益表19447.03万元全部投资毛利润率毛利润额/总投资成本89.15%全部投资净利润率净利润额/总投资成本71.84%自有资金毛利润率毛利润额/自有投入资金160.88%自有资金净利润率净利润额/自有投入资金129.65%净现值取折现率为10%，折现1年，折现系数为0.909091；19270.26万元回收成本期9个月从上表可看出，投资净利润率远远大于行业平均收益率,项目净现值大于0，回收成本期不超过1年,因此在财务上是可行的。（六）清偿能力分析申请抵押贷款10000万元，其中20