房地产调查报告论文：部分房地产与物业服务企业节能减排调查报告.doc

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Ⅰ
本刊特稿 SPECIAL REPORT
部分房地产与物业服务企业
节能减排调查报告
■ 文/本刊编辑部
第一部分
关于本调查报告的背景和目的
在全球气候变暖的背景下, 以低
能耗、 低排放为基础的”低碳经济”成
为全球关注的热点话题, 也逐渐成为
社会发展的必然趋势。在中国, 发展
低碳经济、 开展节能减排工作更是成
为全国人民共同关注的大事。 年
5月, 国务院召开全国节能减排工作电
视电话会议, 动员和部署加强节能减
排工作。国务院总理温家宝在会议上
强调, 要本着对国家、 对人民、 对历史
高度负责的精神, 下更大的决心, 花
更大的气力, 做更大的努力, 确保实
现”十一五”节能减排目标。
减排工作的重中之重。
在中国, 建 筑能耗占总能耗的
27% 以上, 而且还在以每年 1个百分
点的速度增加。住房和城乡建设部的
统计数字显示, 中国每年城乡建设新
建房屋建筑面积近 20亿平方米, 其中
80% 以上为高能耗建筑 ; 既有建筑近
400 亿平方米, 95% 以上是高能耗建
筑。未来几年内, 建筑能耗占全国总
能耗的比例将从现在的 27.6% 快速上
升到 33% 以上。由此可见, 建筑节能
将成为中国发展低碳经济、 开展节能
为推动节能减排工作的开展, 开
创立筑节能工作新局面, 全国高科技
节能减排促进中心和本刊在行业内部
针对部分房地产和物业服务企业就节
能减排工作开展了一项调查。本次调
查共收到了 358 家企业的调查表, 其
中物业服务企业 242 家、 房地产企业
116家。在对358家企业调查表进行综
合分析研究的基础上, 我们组织撰写
了《部分房地产与物业服务企业节能
减排调查报告》。
第二部分
部分房地产与物业服务企业节能减排现状
本刊共收到了 358家企业的调查
表, 由于存在一家企业讲述多个节能案
例的情况, 为方便对调查表的研究分
析, 我们选取了该家企业所主要或重点
讲述的一个节能案例为分析样本。
在本次收到的 116家房地产开发
企业提供的节能调查表中, 有81家主
要阐述自己依靠采用节能新技术、 新工
艺来开展建筑节能工作, 约占全部房地
产企业的 69.8% ; 采用其它途径开展
建筑节能工作的房地产开发企业有35
家, 约占全部房地产企业的30.2%。
这充分说明依靠采用节能新技术、
图表一 : 房地产企业建筑节能措施分析表
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一、 采用节能新技术成为房地产开
发企业开展建筑节能工作的主要途径。
技术节能
其它途径节能
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SPECIAL REPORT 本刊特稿
新工艺是当前房地产企业开展建筑节
能工作的主要途径。例如, 鞍山大德集
团在开发大德·金典世家、 大德·南
郡华府、 大德·翠韵华庭 4期的过程
中, 在建筑节能、 节能科技应用、 再生
能源应用等方面都引进了先进的措施
与手段。其中, 外墙、 屋面保温系统全
部采用聚氨酯硬泡喷涂施工法。这是
当前国际上保温性能最好、 优势最多,
最领先的保温体系之一, 能够大大提
高住宅建筑的外维护结构的保温效果。
在门窗系统节能上 ,也突破了辽宁地
区的规范标准, 全部采用三玻双中空平
开窗, 提高了门窗的气密度, 改进了门
窗的保温性能, 减少了能源流失。
从各家物业服务企业的调查表来
业表示, 她们当年就能够收回节能改
造的投资, 认为节能减排是一件投资
小、 回报大的事情。
看, 中央空调、 供暖系统的节能改造案
例占了绝大部分。这一结果说明, 当前
物业管理行业的节能重点依然在中央
空调和供暖系统。同时, 这也间接说
明, 当前物业管理的设施设备当中, 中
央空调系统、 供暖系统作为能耗大户,
依然存在着巨大的节能空间。另外, 公
共照明系统和电梯系统的节能降耗空
间也非常巨大, 一些物业服务企业对
公共照明系统的改造也取得了非常可
观的经济效益。如北京华特物业对部
分所管项目的公共照明系统进行改造,
每年可节电208763.21千瓦时, 对地下
停车场照明系统进行改造, 每年可节电
148359.36千瓦时。
对于物业管理行业来说, 开展节能
工作不但仅是在承担社会责任, 对于企
业自身来说, 也具有重要的现实意义,
它能够有效地降低企业运营成本, 其实
也是在增加净利润, 有利于提高企业的
经济效益。如北京中航大北物业 在
三个项目进行了节能改造试点, 当年即
实现节约能源费用118万元 ; 重庆大正
物业管理公司在 采取了用高效
节能灯代替普通日光灯、 改造电梯照明
灯、 改造卫生间照明灯等7项节能改造
措施, 每年可节约公司运营资金50多万
元。这有效地降低了物业服务企业的运
营成本, 提高了企业的经济效益。
二、 中央空调、 供暖系统是当前
物业服务企业节能的重点。
三、 节能减排工作成效显著, 可为
企业节约大笔费用,提高企业经济效益。
根据各企业所填写的调查表, 我
在本次收到的242家物业服务企业
节能调查表中, 有137家物业服务企业
主要讲述了本公司对中央空调进行节
能改造的案例, 约占全部物业服务企业
的56.6% ; 有68 家物业服务企业主要
讲述了本公司对供暖系统进行节能改
造的案例, 约占全部案例的28% ; 讲述
对公共照明系统和电梯进行节能改造
的物业服务企业分别为26家和11家,
分别占全部案例的10.7%和4.5%。
四、 合同能源管理渐成既有建筑节
能改造的主流模式。
们发现, 大多数物业服务企业都表示
节能改造取得了非常显著的效果。其
中, 在242家物业服务企业提供的节
能调查表中, 表示节能改造后节能率
达到50%的有119家, 占49.2% ; 表
示节能率达到30%—50%的有97家,
占40.1% ; 表示节能率低于30%的有
26家, 占10.7%。有不少物业服务企
根据企业提供的调查表, 我们可
以发现, 既有建筑节能改造的投资主
体比较多元化, 不过合同能源管理已
经逐渐发展成为中国既有建筑节能改
造的主流模式。总的来说, 既有建
筑节能改造的投资主体大致有3类,
分别为业主、 物业服务企业和专业
节能公司。调查显示, 242家物业服
图表二 : 各类型节能案例所占百分比
图表三: 企业所述案例节能率数据统计示意图
图表四 : 节能改造投资主体分布示意图
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中央空调 供暖系统 照明系统
电梯
50％以上
30-50％
低于30％
业主
物业服务企业
节能公司
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务企业所讲述的节能案例中, 由业主
出资或者业主同意动用公共维修基金
进行投资的有51家, 约占全部案例的
21.1%; 物业服务企业自行投资的有
38家, 约占全部案例的15.7%; 由专
业节能投资公司以合同能源管理方式
进行投资的有153家, 约占全部节能
案例的63.2%。
图表五: 管理节能节能率统计表
的各小区举办”节能减排——从我做
起”的主题科普活动, 经过向小区居
民赠送《科学生活手册》、 光盘、 小
礼品等, 大力宣传国家节能减排的方
针和政策, 介绍节能方法与标准, 节
能技巧与低碳生活窍门等, 这都收到
了不错的效果。
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另外, 特别值得一提的是中海油大
厦管理公司, 该公司针对设施设备运转
情况, 在不降低服务水平的同时, 创新
思路, 根据中国海油大厦的特点, 在节
能减排工作方面制定了8项制度, 分别
落实。这8项制度分别是 : 《公共区域
照明控制管理规定》、 《配电室供电设备
运行管理规定》、 《扶梯使用管理规定》、
《电开水器使用管理规定》、 《公共区域
照明控制管理规定》、 《配电室供电设备
运行管理规定》、 《扶梯使用管理规定》
和《电开水器使用管理规定》。公司用
严格的规章制度保证节能工作的持续
性, 收到了非常明显的效果, 大厦能耗
显著降低。
达30％
10-30％
低于10％
这组数据和案例充分说明, 当前,
专业节能投资公司已经成为推动既有建
筑节能改造的重要力量。专业节能投资
公司所进行的节能改造一般采取合同能
源管理的方式进行, 即由专业节能投资
公司进行投资改造, 然后再与物业服务
企业分享数年节能收益。这是一种新型
的市场化节能机制, 在国外已经有上百
年的历史, 而登陆中国也只是从1997年
开始, 但已经表现出了旺盛的生命力,
从当前的发展趋势来看, 合同能源管理
将逐渐成为未来中国既有建筑节能改造
的主流模式。
在企业提供的调查表中, 242家
物业服务企业全部提到自己采取了管
理节能的举措。她们大都表示采取管
理节能举措后收效显著, 其中表示能
源节约率达到30%以上的物业服务企
业有63家, 占到了26% ; 能源节约率
达到10-30%的物业服务企业有139
家, 占到了57.4% ; 能源节约率低于
10%的物业服务企业有40家, 占到了
16.6%。
具体来讲, 管理节能的措施基本
包括加强对员工的节能教育, 制定
严格的节能管理制度, 提倡员工树
立节能降耗的观念意识和践行节能
减排, 号召员工为节能减排献计献
策, 奖励为企业节能减排工作做出
突出贡献的员工。如深圳特科物业
多次召开动员大会, 对提出合理节
能措施和在节能中表现突出的员工给
予表扬及经济奖励; 甘肃海华物业制
作”节能减排小贴士”、 撰写”节能减
排倡议书”, 由业主方以电子文档方
式, 发布于公司网站OA系统, 并张贴
于水笼头、 照明开关等位置, 加大节
能减排的宣传力度; 北京燕科物业邀
请北京国际科技服务中心到公司管理
在本次调查中, 我们还对一家专
注于既有建筑节能、 主推合同能源管
理模式的专业节能公司——中物富能
( 北京) 节能科技投资股份有限公司进
行了调研, 该公司仅在一个月内就在
北京对国际企业大厦、 西城晶华小区、
华侨村地下车库、 阳光 100 公寓地下
车库、 拂林园小区地下车库的 4031 盏
T8荧光灯改为T5-21W”中物富能牌”
三基色节能灯, 这些改造五年间累计可节
电2679025 千瓦时。
实践证明, 与需要投入大量资金
对原有设备系统进行改造相比, 管理
节能不需要投入资金就能够达到节
能的目的。这种节能方式的成本最
低, 也便于普及, 更容易为人们所
接受, 会有更多的人愿意去尝试采
取这种方法来实现节能的目的。当
人们感受到了管理节能带来的实惠
后, 就会由被动地接受节能宣传教
育到主动地实施和追求具有更大节
能效果的措施和目标。因此从楼宇的
管理节能入手,先易后难地推广节能
工作的意义更大。这也充分表明管理
节能依然有大有可为。
五、 管理节能作为一种投资小、 效
益高的节能途径, 在既有建筑节能减排
工作中发挥了重要作用。
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SPECIAL REPORT 本刊特稿
第三部分
部分房地产和物业服务企业典型节能案例
四川建行大厦
性, 大大降低了
节能改造的过程中, 东湖物业设计了
一些改造方案, 其中比较有代表性的
是地下室日光灯节能改造方案。
中央空调节能改造案例
空调等室内气温辅助设施的使用率,
有效地节约了能源。
四川建行大厦是四川民兴物业管
理有限公司管理的一座银行办公楼。
四川建行大厦空调系统设计分区情况
为, 大厦裙楼和塔楼高、 中、 低区四
个独立的空调系统, 在过渡季等非高
峰负荷的时段四个系统都需全部投入
运行, 存在不合理的因素和能源浪费
现象。在充分考虑技术合理性和可行
性的基础上, 民兴物业提出了将裙楼
和塔楼低区系统, 塔楼中区和塔楼
高区系统进行串联并根据负荷变化
实施切换运行的方案, 在征得设计单
位同意后在 底组织实施, 全部
施工、 材料费不超过10万元。经过实
施切换运行前后的用电量对比计算,
全年比 节省空调用电量
518328度, 排除环境温度的影响, 至
少能够实现10%的节能率。逐年累计下
来, 其经济效益和环境效益都十分突
出, 同时延长了设备的使用寿命。
大德·阳光800在鞍山市首家实
现了太阳能与建筑的一体化设计, 在
建筑设计的时候, 就考虑到热水器装
置与建筑设计的有机结合, 为每家每
户配置太阳能热水器, 在厨房和卫生
间设置热水点, 使住宅供热水系统成
为住宅建筑本体的组成部分, 利用太
阳能全天候供应生活使用热水, 全年
至少为每户业主节电 3300度, 合计
约人民币1300余元。全小区合计节电
297万度, 节省电费120万元。
上海银行大厦地下室使用的日光
灯都是 T8-36W 荧光灯, 共 1261支,
配以电子镇流器, 平均每支日光灯每
小时耗电量为0.0453kWh, 能 耗较
大。经过分析T5灯管和T8灯管的性
能, 东湖物业设计了日光灯节能改造
方案。遵循原则为 : 首先不改变荧光
灯位置, 仅更换荧光灯和镇流器, 并
增加灯管替换支架 ; 其次将T8-36W
荧光灯配电子镇流器, 更换为 T5-
28W节能荧光灯配电子镇流器。东湖
物业还先后对T8-36W日光灯与T5-
28W节能日光灯进行了24小时用电量
测试, 见表1。
大德·阳光800的建筑节能率达
到51.6%, 大大超出了当时鞍山市的
建筑节能标准, 在 以全票经过
的优势荣获”中国科技创新示范楼盘”
大奖, 并在 荣获”广厦奖”殊荣。
大正物业江北区
行政服务中心节能改造案例
上海银行大厦
, 重庆大正物业江北区行
政服务中心管理处配合江北区机关事
务管理局经过实地考察调研、 聘请专
家会诊论证、 邀请相关部门可行评估,
推广运用科技成果, 对行政服务中心
地下室日光灯节能改造案例
上海银行大厦是一幢超高层办公
大楼, 为上海东湖物业管理有限公司
管理。在对该大厦物业管理设备进行
大德·阳光800
建筑节能案例
大德·阳光 800, 是鞍山市
年棚户区改造的经济适用房项目。大
德·阳光800在鞍山首次采用了复合
保温墙体结构, 将原苯板改为PS板即
水泥聚苯板, 和墙体同时砌筑, 具有强
度高、 严密性强、 保温性能优越等优
点。小区还采用五道密封塑钢窗, 更有
效地阻隔温差、 降低噪音。优越的墙体
保温和窗体保温效果, 使建筑围护结
构具有防潮御寒, 冬暖夏凉的优越特
表1
两种日光灯的电量测试表
T8-36W
T5-28W
测试时间
荧光灯用电量
测试时间
节能荧光灯用电量
-7-30 10:15
至 -7-31 10:15
启始读表数: 674.7
结束读表数: 691.0
-7-31 11:25
启始读表数: 691.0
结束读表数: 698.4
至 -8-01 11:25
24h用电量
16.3 kWh
24h用电量
7.4 kWh
实测节电量=( T8-36W用电量—T5-28W用电量) / T8-36W用电量×100%
节电率为( 16.3—7.4) /16.3×100%=54.6%
注: 经估算得知, T8-36W每支日光灯每小时耗电量为0.0453kWh, T5-28W每支日光灯每小时耗电
量为0.0206kWh, 更换一支日光灯每小时可节电量0.0247kWh。地下室共有日光灯1261支, 平时
6:00—22:00全开, 22:00—6:00开一半, 周六、 周日以及节假日开一半。以此计算, 年节电量为
198715.94kWh。
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用水用电设施设备进行了7项技术改
造, 全年节约资金52万多元。这7项改
造包括 : 在办公区域, 用高效能节能灯
代替现有的普通日光灯 ; 对电梯照明
灯进行节能改造 ; 对喷水池进行改造,
将喷水池内更换的水用于灌溉花草树
木 ; 对洗手池、 拖帕池水龙头进行节
水龙头改造 ; 卫生间蹲便器节水改造 ;
卫生间照明灯节能改造 ; 办公室电脑
插座节能改造。按5年为一周期计算,
此次改造共投资55.45万元, 平均每年
节水约2.41万吨, 节电约57.17万度,
节约资金约52.45万元。详见表2:
明灯具改成二路控制, 一路是上下班高
峰时段自动定时启闭 ; 另一路是最低照
度常开。且二路全部采用节能灯具 ; 大
堂及裙房照明经过BA系统自动感光控
制启闭 ; 对楼层公共区域照明, 在不影
响照度的情况下, 每套格栅灯减少一根
灯管 ; 加强对设备的维护保养, 保证用
配电设备处于良好的状态, 功率因素达
到0.97~0.99 ; 经过以上措施, 节电初
见成效。经统计, 8月至
7月期间, 大厦年总耗电量从17849640
度下降到16805880度(见图1), 减少了
1043760度, 直接节约电费约93万元。
民兴物业管理的四川建行大厦
式中央空调系统, 选用效率高的用能设
计和系统, 住宅部分采用VRV户式中
央空调系统 ; 太阳光引入系统, 采用导
光管将太阳光导入地下室, 作为日渐照
明光源, 同时导光管自带光杆和SED
灯, 这样能够提高地下空间的自然采光
效果和环境品质, 也节约能源 ; 太阳能
热水, 全部游泳池的水都经过太阳能系
统加热, 能够同样向健身房投入热水 ;
太阳能发电, 会所建筑选用单晶硅光伏
组件 ; 风力发电, 在会所周围风速较大
区域装设风力涡轮发电机, 能够为小区
中休闲提供一些照明。
上海中远物业国际航运
金融大厦节能改造案例
金都·城市芯宇
建筑节能案例
上海国际航运金融大厦, 座落于浦
东陆家嘴金融贸易区, 总建筑面积12.5
万平方米。大厦管理公司——上海中远
物业对节能减排工作一贯非常重视, 公
司工程部专门成立了节能小组, 制定了
详细的节能方案和节能措施。
金都·城市芯宇是金都集团科技
住宅与低碳设计的集大成者, 这个项目
位于杭州市传统文教区, 项目有五幢板
式高层。金都·城市芯宇是委托中国
工程院的院士陈态明先生设计的, 技术
上主要是参照绿色建筑三星级, 住宅性
能评定3A级, 建筑节能65%。
中央空调是耗电大户, 在冷水机组
的运行时间上充分利用”峰谷平”的不
同时段, 合理搭配机组, 楼层的AHU
空调箱风机全部采用变频控制; 经过
BA系统的升级改造, 对地下三层车库
送排风机的运行全部采用车辆进出高峰
时段BA定时自动启闭的模式; 车库照
金都·城市芯宇项目特别重视节
能, 采用了一系列节能新技术, 包括 :
外墙外保温干挂系统 ; 屋面系统, 屋面
家厚XPS保温板50毫米, 并种植屋面
绿化系统, 以确保顶层住宅的保温节
能 ; 段热中空LOW-E门窗系统, 实现
保温节能 ; 冷热桥阻断系统设计 ; 户
江畔人家
建筑节能案例
”江畔人家”小区是住房和城乡建
设部康居示范工程, 全国唯一同时列入
国家康居示范工程和国家可再生能源
应用示范工程实施计划的经济适用房
项目。
表2
技术改造项目经济指标5年节约情况汇总
改造点
节水
节电
(万度)
节约经费
(万元)
投资
(万元)
序号
改造项目
备注
(个/套) (万吨)
一
二
三
四
五
六
七
办公区域节能灯改造
电梯灯具
15000
80
193.75
4.31
158.25
3.48
28.35
0.56
喷水池
2
1.00
5.25
5.78
-0.77
26.3
1.87
0.27
洗手池水龙头
257
410
334
1500
34.85
16.18
22.47
25.30
262.4
52.48
1.66
”江畔人家”小区在规划设计和建
设阶段, 坚持可持续发展理念, 在控
制总价的前提下集成应用”四节一环
保”技术, 提高项目品质, 降低小区
卫生间蹲便器节水改造
卫生间照明灯节能改造
办公室电脑插座节能改造
合计
6.15
29.3
32.98
285.87
57.17
3.76
质保2年
14.70
55.45
12.03
2.41
平均每年节约能源、 资金
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SPECIAL REPORT 本刊特稿
全生命周期运行成本。非晶体合金美
式箱式变电站、 太阳能光伏照明系统
( 为超市、 小区草坪灯、 路灯、 广告牌
等供电) 、 太阳能热水系统( 每个家庭
以及小学、 幼儿园都有) 、 雨污水收集
处理回用技术( 设备启用后中水处理
能力达 87.6 万立方米 /年, 不但社区
肥。每100吨垃圾处理后, 可变成5吨
肥料) 等近百项住宅新技术的集成应
用, 不但实现了小区”三废”不出门,
而且减轻了保障房业主的经济负担。
经测算, 户均每年可节约水、 电、 气及
物业管理费用1200元以上。
绿地浇灌、 广场冲洗用水将告别自来
水, 而且居民可使用中水冲厕) 、 有机
垃圾生化处理技术( 一般有机垃圾如
鸡鸭鱼肉、 蛋壳、 蔬菜、 瓜果皮等废弃
物,6-20 小时就能几乎全部变成有机
第四部分 对部分房地产及物业服务企业节能减排现状的分析和建议
第一, 进一步提升对建筑节能重
要性的认识高度, 尽快行动起来, 主
动承担起建筑节能的社会责任。
随着中央提出要建设”资源节约
型、 环境友好型”的两型社会以及国务
院制定的节能减排指标和规划的实施,
节能减排的重要性已经越来越高。对
于房地产和物业服务企业来说, 开展
建筑节能工作的意义不但在于承担社
会责任, 而且能够较大幅度地减少企
业的能源费用, 使企业的运营成本降
低, 提高企业的经济效益。在普遍微利
北京华特物业管理的万博苑小区
的物业管理行业, 这一点更具有重要
的现实意义。
染和促进经济可持续发展, 而且能够
减轻业主以及企业自身的能耗费用负
担, 这是一件利国、 利民、 利企业的好
事。因此, 房地产和物业服务企业应进
一步提升对建筑节能重要性的认识高
度, 尽快行动起来, 主动承担起建筑节
能的社会责任。
从本次调查的情况来看, 许多房
地产和物业服务企业都提到自己采用
了一些比较新的节能工艺或技术, 但
让人遗憾的是这种先进的节能工艺和
技术当前来看还没有在房地产和物业
管理行业内部得到比较广泛的运用和
普及。如一些房地产和物业服务企业
所采用的太阳能与建筑设计的一体化
设计技术和水平衡技术、 气候补偿技
术、 烟气回收技术和BTS节能技术等,
节能效果都非常理想和明显, 收到了
很好的社会效益, 但这些比较先进的
节能技术和工艺在其它房地产和物业
参与本次调查的242家物业服务
企业, 有相当一部分属于行业内部的
一级资质企业, 但这些企业中有不少
所做的节能工作依然只处于试点阶段,
尚未在公司所管的项目中全面铺开。
国家一级资质的物业服务企业尚且如
此, 那些二三级资质的中小物业服务
企业对节能减排工作的重视程度也就
可想而知了。
第二, 房地产和物业服务企业应
加强对节能改造新技术、 新工艺的学
习、 应用和推广, 同时限制或禁止使
用落后的、 能耗高的技术, 提高经济
效益。
事实上, 建筑节能不但能够缓解
中国能源矛盾紧缺局面、 减轻环境污
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本刊特稿 SPECIAL REPORT
服务企业所介绍的类似设备设施的节
能改造案例中并无运用。
1990— 所建造的建筑占到了全
部进行节能改造建筑的 72%, —
所建造的建筑占到了全部的
21%, 1990年之前所建造的建筑大约
占到了7%, 上世纪80年代乃至更早的
建筑进行节能改造的案例基本没有。
这从一个侧面反映出了当前老旧小区
的节能改造进展比较缓慢。不少物业
服务企业反映, 这主要是由于老旧小
区的设备设施进行节能改造的投资较
大、 见效慢。不过, 这种情况也恰恰说
明了老旧小区进行节能改造的空间巨
大, 具有很大的节能潜力, 一旦实施,
将会产生较高的节能效益。
科学技术是第一生产力。我们不
得不承认先进的科学技术所能给企业
带来的巨大效益。为了推动建筑节能
工作的顺利开展, 一方面, 房地产和
物业服务企业必须积极地在行业内部
交流、 学习那些先进的节能新技术和
新工艺, 使建筑节能工作取得更好的
经济效益 ; 另一方面, 房地产和物业
服务企业也应该积极和高校等科研单
位合作, 采取产学研相结合的方式,
从科研单位吸收先进的节能技术和工
艺, 并直接运用于建筑节能工作中。
特别是要加大力度研发和推广提高不
可再生资源循环利用的成套技术以及
太阳能、 地热能和风能等新型可再生
能源在住宅建筑中的应用技术。
根据调查表, 我们发现, 合同能源
管理已经逐渐发展成为中国既有建筑
节能改造的主流模式。在本次调查的
242家物业服务企业中, 由专业节能
投资公司以合同能源管理方式进行投
资的有153家, 约占全部节能案例的
63.2%。这已经充分说明合同能源管
理这种市场化的建筑节能改造模式的
优越性。
从当前的情况来看, 老旧小区的
节能改造如果仅仅凭借企业或其它社
会力量来推动, 难度较大, 各级政府
也应积极参与进来, 牵头制定比较系
统的老旧小区节能改造方案, 以推动
老旧小区建筑节能工作的尽快开展。
如 年1月27日, 北京市政府发改
委副主任张燕友就表示, 北京市要投
资90亿元实施能源安居工程, 对 500
万平方米的建筑进行节能改造, 使改
造后的老旧小区达到国家规定的”节
能65%”的标准, 这项工程预计将使
45万户居民从中受益。对于这项庞大
的系统工程, 政府将出资 12亿元。对
于很多物业服务企业来说, 这也意味
着一个机会, 能够从中分到一杯羹。
总之, 物业服务企业要认识到老旧小
区节能改造的巨大潜力和机会, 以高
度的社会责任感和使命感推动老旧小
区的节能改造。
具体而言, 合同能源管理机制的建
筑节能改造方式, 能够较好地解决物业
服务企业推动节能减排遇到的各种困
难和问题 : 首先是资金问题。一些物业
服务企业的节能改造项目之因此迟迟
没有开工, 问题往往出在资金短缺上。
而合同能源管理由专业节能公司投资,
这降低了物业服务企业的运行成本和
投资风险, 也降低了建筑节能改造的门
槛; 其次是能够有效保护各方权益, 调
动各方参与建筑节能改造的积极性。实
行合同能源管理后, 物业服务企业和专
业节能公司往往会签订规范的能源管
理合同, 各方合理分享节能所得收益,
这既保障了物业服务企业和业主的利
益, 也保证了专业节能公司的投资回报
和合理利润 ; 三是节能工作的专业化。
实行合同能源管理机制后, 节能改造工
作由专业节能公司具体实施, 由于专业
节能公司往往具有相对丰富的节能改
造、 施工、 运行管理的丰富经验, 往往
能够比较充分地保障节能改造的质量
另外, 作为房地产和物业服务企
业, 为适应节能新技术、 新工艺的应
用和推广, 还应加快在企业内部培养
一些优秀的专业节能技术人才, 为企
业开展节能减排工作奠定坚实的人才
基础。同时, 物业服务企业还要让这些
优秀的技术人才在企业内部发挥作用,
积极开展设备设施节能技术的开发和
研究, 完善本企业内部的节能技术标
准, 加强本企业内部的节能技术培训
工作, 促进相关人员尽快理解节能新
技术, 推进建筑节能工作。
第三, 老旧小区由于年代久远,
其能耗指标相对较高, 具有很高的节
能改造潜力, 应加强对老旧小区的节
能改造力度。
第四, 应充分发挥合同能源管理
这种新型市场化节能机制的作用, 广
泛采用这种先进的节能方式, 促进节
能减排工作的迅速开展。
根据本次242家物业服务企业
的调查表, 这些进行节能改造的建筑
多数为上世纪 90年代所建造。其中
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城市开发( 物业管理)
URBAN DEVELOPMENT .08

Ⅰ
SPECIAL REPORT 本刊特稿
和效果。
的全国最大节能住宅区。该项目经过
与后期进行节能改造相比, 房地
产开发企业从源头上做好建筑节能的
工作更为重要。我们认为房地产开发
企业应该在项目的开发阶段就主动遵
守国家有关建筑节能的各项法律法
规, 如《节约能源法》、 《可再生能源
法》、 《环境保护法》以及《民用建筑节
能条例》等配套法规, 严格执行国家有
关建筑节能的各项技术标准, 建造出
低碳建筑。
因此, 我们认为, 房地产和物业服
物业管理的提前介入, 在设计阶段就全
面引入”四节一环保”技术和系统, 为
项目后续的节能运行和管理打下了良
好的基础。
务企业在建筑节能改造过程中, 应该更
充分地发挥合同能源管理机制的作用,
更加广泛的运用这种市场化的节能机
制, 推进建筑节能工作的快速展开。
成都蓝光·嘉宝公司经过对物
业管理运行全过程信息的系统化整
理和专业分析, 以”项目规划建议书、
施工建设建议书和物业服务建议书”
三书的顾问模式在开发项目的规划和
设计阶段前期介入, 从建筑节能的角
度对地产产品的布局设计、 景观绿化
设计、 设备选型、 配套设施规划提出
建设性意见和建议, 为开发商建造出
节能建筑做出了重要贡献, 受到开发
商的欢迎。
第五, 房地产和物业服务企业应
该加强合作, 在前期介入阶段, 物业
服务企业应该从节能减排的角度向房
地产开发企业提出合理化建议。
另外, 国内外的住宅产业发展实践
也证明, 推进住宅产业化也会大大促进
节能减排, 是做好建筑节能工作的有效
途径。所谓住宅产业化, 是指采用社会
化大生产的方式进行住宅生产, 以技术
创新为核心, 以提高住宅整体质量和劳
动生产率为目的, 经过优化资源配置,
降低资源消耗, 提高住宅的工程质量、
功能质量和环境质量。因此, 房地产开
发企业也要顺应形势, 大力推进住宅产
业化进程。当前, 北京万科企业有限公
司、 北京金隅嘉业房地产开发有限公司
作为共同发起单位, 本着共同应对住宅
建设绿色低碳革命的精神, 携手北京市
住宅建设行业主流企业组织成立了”北
京市住宅产业化企业联盟”, 共同致力
于建造低碳节能建筑。
根据企业提供的调查表, 我们发
现, 大多数案例基本都是在讲述建筑物
建成后如何做好管理节能和设施设备
的节能改造工作。可是, 如果我们能够
在项目开发的阶段, 物业服务企业就提
前介入, 就提高项目的节能设计标准为
房地产开发企业提出合理化建议, 那么
在后期阶段, 物业服务企业就能够不必
再去进行节能改造, 也节省了建筑物节
能改造的投资和成本。这也就是将建
筑物的节能工作前置到项目开发前期
阶段, 为后期物业服务企业的节能管理
提供便利条件。
因此, 作为物业服务企业, 在今后的
前期介入工作中, 应加强节能工作前置的
意识, 有意识地从建筑物设计、 施工以及
对材料、 设施设备的选择上就建筑物节能
工作为房地产开发企业提出合理化建议。
这是做好建筑节能的基础。
第六, 房地产开发企业应严格贯
彻落实各项节能减排政策和制度, 推
进住宅产业化进程, 从源头上做好建
筑节能工作。
例如, 深圳万厦居业物业管理有限
公司管理的侨乡村项目是一家被住房
和城乡建设部授予循环经济示范小区
第五部分 分关于本调查报告的说明
本调查报告的撰写得到了行业内部分骨干企业的鼎力支持, 她们把公司内部的节能新技术、 新工艺予以公
开, 奉献给了行业, 在此, 我们表示最真挚的感谢。
本报告受时间紧迫、 掌握资料不足等因素限制, 难免挂一漏万, 有失偏颇之处, 敬请大家批评指正。
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