我国居住权制度的实施困境和完善建议_曾梦芸.pdf

未来城市设计与运营 2023.2/59Urban Sociology城市社会我国居住权制度的实施困境和完善建议 曾梦芸 吉首大学 安居乐业是我们一直以来对美好生活的向往，想要实现这样的愿望，首先就需要使人“安居”。对于青壮年男性来说，这也许并不难，但是对于老人、小孩、妇女等弱势群体而言，即使拥有房产也不能保护好，最后都无家可归。为了避免这种现象的发生，罗马法规定了居住权制度，之后在德国和法国法律的继承和发展中完善。近年来，我国房价一路走高，多少人工作一辈子都买不起心仪的住宅。2020 年颁布的中华人民共和国民法典（以下简称民法典）中增设了居住权制度，这不仅是国家法律与时俱进的重要体现，更是对大众有房可居需求的直接回应，但短短六条法律条文不足以解决实践中遇到的所有问题。因此，需要不断完善现有制度，才能在保障“居者有其屋”的前提下，实现立法的目的。一、居住权制度概述（一）居住权的起源及发展居住权的产生是为了保障处于姻法）的司法解释中也出现了居住权。2002 年至 2005 年中华人民共和国物权法（以下简称物权法）草案中增设了居住权制度，但在后续讨论中，有学者认为居住权纠纷多发生于亲朋间，可通过其他法律解决。此后，立法机关赞同该观点，并在之后修订的物权法中删去了居住权制度。随着社会的发展，仅靠婚姻法等法律已经不足以解决居住权相关纠纷。因此，民法典中增设了居住权制度，以更好地保障权利人的利益。二、居住权制度的实施困境（一）居住权与所有权的冲突民法典中并未规定存在居住权的房屋不可买卖，根据“法无禁止即可为”原则，所有人可以随时出售存在居住权的房屋。然而，居住权的存在会使买受人的权利受到限制，比如买受人购买房屋后不能立即行使权利，而这将直接影响房屋的现金价值，导致所有权人不能取得应有的利益，也会打压所有社会弱势地位人群的居住利益，由于他们社会地位低，仅依靠个人力量无法维护自己的利益，需要法律保护。古罗马时期，为了保障无夫权妻子和解放的奴隶的利益，法律规定了居住权制度，并且限制转让和继承，以防权利人受到更多侵害。法国民法典继承但未完全照搬这一制度，而是进行了部分调整。比如说，增设以意定方式设立居住权；允许居住权人与其家属共同居住；增设了居住权消灭事由，如长时间不使用权利则权利灭失。但法国仍强调居住权不得流通。德国民法典则是创设了具有财产权性质的居住权。在第二次世界大战后的重建时期，一方出钱一方出地的合资建房需求增多，传统居住权不能有效保障使用人的利益。因此，德国创设了可以转让和继承的长期居住权，并规定其转让需要所有权人或第三人同意。（二）我国居住权的发展及现状1993 年，居住权在无锡市的地方性法规中首次出现，其后中华人民共和国婚姻法（以下简称婚摘要：我国设立居住权制度是为了回应“住有所居”的时代需求，也是保障社会弱势群体居住利益的有力举措。居住权制度的出现，对缓解“购房难”现象和实现房屋的多元化利用都有着重要意义。然而，中华人民共和国民法典中关于居住权的规定比较简略，不能够完全解决在司法实践中遇到的各种各样的问题。在实践中存在居住权与所有权和抵押权发生冲突无法解决、在实施过程中发现投资性居住权缺位等问题。文章通过提出明确规定居住权人的权利义务、按照权利登记时间先后解决冲突、增设投资性居住权等建议，以期更好地完善居住权制度，实现立法目的。关键词：居住权；权利冲突；投资性居住权/2023.2 未来城市设计与运营60Urban Sociology城市社会权人设立居住权的积极性。除此之外，民法典也未明确居住权人的权利和义务，以致双方当事人间权利义务界限模糊。比如说，甲以其住宅为乙无偿设立居住权，并办理相关的登记，其后在乙的居住过程中出现房屋漏水、地板开裂等影响正常居住的问题时，不能明确由谁负责房屋维修及承担维修费用。另外，我国部分政策性权利是依赖房屋所有权而存在的，比如说落户和子女升学。居住权人在长期生活的过程中，难以避免地涉及上述权利，而这是对所有权人利益的又一侵占。如果居住权的存在严重损害了所有权人的利益，很有可能出现所有权人宁愿出租、出售或者免费借用房屋也不办理登记的情况，以致居住权制度名存实亡。（二）居住权与抵押权的冲突居住权和抵押权虽都是物权，但在不同的物权体系下，一般不会发生权利冲突。当二者共存于同一住宅上时，一个权利的实现必然损害另一权利人的利益，二者就产生了权利冲突。但民法典中并未规定二者的解决规则。实践中，一般有以下两种情形：一是居住权在先抵押权在后。比如说，甲以其房屋为父母设立居住权，规定合同有效期至居住权人均死亡为止，并办理相关登记。后甲将该房屋抵押给银行，并办理相关登记。此后因经营不善，甲无力偿还贷款。此时，银行通常会对抵押物进行拍卖、变卖以清偿贷款。然而，该房屋是先设立居住权后设立抵押权的，民法典中也未规定如何解决此种冲突，那银行能否拍卖该抵押物呢？二是抵押权在先居住权在后。民法典未禁止在已抵押的房屋上设立居住权的行为。房屋抵押后，所有权人仍可自由处分房屋，自然能设立居住权。若如此抵押权人实现抵押权时，是否会因为居住权的存在而无法实现权利？设立居住权后，必然影响房屋的现金价值，此种有损抵押物价值的行为是否需要通知抵押权人或征得其同意？上述问题，若无统一规定，不仅会被财产被执行人利用来阻碍法院的强制执行，严重影响债权人和居住权人的利益；也会赋予法官过大的自由裁量权，可能侵害相关权利人的利益。（三）投资性居住权的缺位虽然我国法律中没有规定，但投资性居住权在我国已有实践。在海南三亚早期发展时期，出现了以政府出地、资方出钱的形式来开发房地产，建成后资方享有一段时间的所有权的模式。另外，源于欧洲的时权式酒店在我国也初露头角，在三亚、广州等沿海城市有部分酒店采用这种经营模式。这种模式实质为交易居住权，经营方和投资者都能从中获利。无论是何种形式的投资性居住权，不仅能满足多样化的投资需求，还能分担投资风险，会越来越常见。如果任其自由发展，长此以往，居住权的设立主体可能会凭借优势地位而与居住权人签订不公平的合同，而居住权人也无法依据法律维护自身合法权益。另外，对于拥有自己住房的老年人来说，享受美好的晚年生活更为重要。如果存在投资性居住权制度，老年人可以在获得居住权后将房屋卖出，提前将遗产变现，提高晚年生活水平。但是我国的传统便是父母为孩子打拼家业，将来父母百年之后，留下的遗产都由孩子继承，对于有些人来说，并不愿意出钱购买本可以免费继承的房屋。所以需要设立并完善投资性居住权制度，以保障老年人的住房利益和其他权益。三、完善居住权制度的建议（一）明确规定居住权人的权利义务因为居住权人实际占有、使用房屋，会严重影响所有权人的收益权和处分权。如果不明确规定居住权人的权利和义务，所有权人的权利可能会被架空。由于承租人和居住权人存在许多相似之处，可以参考民法典中关于承租人的权利义务规定，对居住权人的权利和义务进行规定。第一，要明确规定居住权人是否负有维修、修缮义务。虽然居住权人和承租人都是住在他人的房屋中，但居住权人的居住期限明显要比承租人长得多，也需更多的权利和义务。在房屋租赁中，承租人因为支付了租金，所以房屋的维修和修缮义务由所有权人承担。然而居住权合同一般是无偿设立的，若此时所有权人还需负责房屋的维修和修缮义务，无疑是在加重所有权人的负担。基于居住权人大多属于弱势群体，自身生存力、经济条件较差的情况，可以规定居住权人对房屋的基础改造无需经过房屋所有权人同意，其费用由居住权人自行承未来城市设计与运营 2023.2/61Urban Sociology城市社会担，同时在居住过程中房屋因居住权人自身原因导致需要维修和修缮的，也由居住权人自行负责和承担费用。当然，也可以在签订居住权合同时，对居住权人可以享有的权利和应当承担的义务进行约定。第二，要明确规定居住权人是否享有附加于房屋上的政策性权利。在我国，很多政策性权利都与房屋所有权挂钩，例如落户和子女升学问题。国家设立居住权制度是为了缓解大众无房住和房价高之间的冲突，争取实现“住有所居”，那在设立居住权时就必须考虑上述权利是由谁享有的问题。笔者认为，解决这一问题首先要明确一个原则，即上述政策性权利只能由所有权人或者居住权人之一享有，而不能双方都享有。在此基础上，可以由双方在不违反相关法律法规的基础上自行约定，并写入居住权合同，避免日后产生矛盾。（二）明确冲突解决机制，平衡各方利益居住权和抵押权共存于一个房屋上时，无论优先实现哪项权利，都会损害另一权利人的利益。可以参考抵押权的相关规定，根据权利登记的先后顺序来解决冲突。根据规定，居住权和抵押权的设立都需要进行相关登记。由此，权利人在设立权利时可以查询到房屋上是否存在其他权利负担。当居住权和抵押权并存时，可以按照如下方式解决冲突：第一，居住权设立在先抵押权设立在后的。居住权人最主要的权利是占有和使用权，承租权人同样如此但存续期较短。因此可以参考租赁权与抵押权之间的关系来规定：抵押权设立前，抵押财产上已经设立居住权并转移占有的，原居住关系不受该抵押权影响。第二，抵押权设立在先居住权设立在后的。根据顺位先后，抵押权设立并登记在先的，抵押权应当优先实现。但也要意识到拍卖、变卖抵押房产时，如果房产上有居住权存在，势必影响房产价值，损害抵押权人的利益。因此，应当规定：抵押权设立在先的，抵押人之后为他人设立居住权时应当通知抵押权人并征得抵押权人同意方可设立，未征得同意设立居住权的，合同无效，同时抵押人应给予居住权人一定的赔偿。（三）设立投资性居住权，促进经济发展我国设立居住权制度不仅是为了回应“住有所居”的时代需求，更是为了实现房产的多元化利用、满足多元化投资需求，促进经济发展，实现人们过上美好生活的愿望。投资性居住权的存在，可以分担投资时的风险，让商人大胆投资，加快资金流转；也可以让老年人实现死后的钱生前花，享受美好晚年生活；还可以弥补房屋租赁的缺点，赋予居住权人强有力的保证，同时使所有权人获利。因此，在建立投资性居住权制度时，应当注意以下内容：第一，投资性居住权的主体和客体范围。投资性居住权的主体应包含自然人、法人和非法人组织，才能够更好地适应社会发展。另外，投资性居住权的客体也不应当仅限于“住房”这一范围，可以将土地和酒店、公寓等纳入居住权的客体范围内，实现投资性居住权发展的更多可能。第二，允许投资性居住权的流转。投资性居住权具有较强的流通需求，如果否定其交换价值，则无法跟上时代的快速发展。正是如此，投资性居住权的设立应当充分尊重双方当事人的意愿，在不违反法律的禁止性规定的前提下，应允许投资性居住权转让、继承或者出租。四、结语居住权制度几经波折后，终于呈现在民法典中。它的出现，既是对人们日益高涨的“住有所居”需求的回应，也填补了我国立法中关于居住权制度的空白，丰富了物权篇的内容，促进了我国法制建设的快速发展。尽管当前居住权制度的相关规定还不够完善，但已经为制度的未来发展打下了基础、定下了基调，接下来就是期待居住权制度在司法实践中不断地发现问题、总结问题并分析后改进，继续完善我国的住房权利体系，以更好地实现立法的目的，保护弱势群体的住房利益。基金项目：吉首大学校级科研创新自筹项目，项目名称：我国居住权制度的实施困境和完善建议（JGY2022022）。参考文献：1 陈佳，李佳清.论我国居住权制度的实施困境与完善路径 J.邢台学院学报，2022（1）：94-98.2 黎英杰.中华人民共和国民法典视域下居住权制度的理解与适用研究 J.洛阳理工学院学报（社会科学版），2021（6）：55-60.