开题报告-政策调控对上海房地产周期波动影响研究(DOC).doc

硕士毕业论文(设计) 开题报告

学 院 名 称：
经济管理学院

专 业 名 称：
项目管理

届　　　别：
2011届

学　　　号：
XXX

姓 名：
X X

指导教师姓名（职称）：
X X

教 务 处 制
二〇一六年一月

同济大学
硕士毕业论文（设计）开题报告
题　目
政策调控对上海房地产周期波动影响研究
题目类型
理论研究　　囗应用研究　　囗　设计开发　　囗　其他　
命题来源
囗 教师命题　　　学生自主命题　　囗教师科研课题
拟完成时间
2016年10月1日
一、选题依据及意义（不少于300字）
“有恒产者有恒心”，住房问题不仅关系到人民的安居乐业，更关系到社会的安定团结和政治的稳定有序。房地产业作为上海经济的支柱产业近年来发展迅猛，它为上海经济发展作出了应有的贡献。然而，房地产市场迅猛发展的同时也暴露出了许多问题，如住房供需结构的不合理，投资规模的急剧增加，投机盛行，这些问题造成的后果就是房价的不断高涨，严重影响居民的正常住房需求，截止到2016年3月份，上海市商品房成交均价己达38034元／平方米，房价居高不下的问题已经成为社会和群众关注的焦点。房地产业是国民经济的支柱产业，鉴于房地产行业的重要性及特殊性，我国政府自2003年开始对房地产市场实施了一轮又一轮的宏观调控，旨在抑制房价过快上涨。特别是2010年的“国十一条”“国十条”“9．29新政”等一揽子政策组合， 2011年的“新国八条”，更是发出了“限购令”，调控力度与深度前所未有。2012年住建部启动了全国40个城市的个人住房信息系统的建设，各地方政府纷纷发文表示坚持限购政策不动摇。2013年伊始国务院发布“新国五条”征收20％的未满5年二手房交易收益所得税，限制二手房买卖，引发了热议。更造成了广大消费者抢搭政策落地前的“木班车”，2013年全国一季度楼市，特别是二手房市场“价量齐升”的现象。2016年3月25日，上海市宣布执行新的房地产限购政策，被称为“史上最严调控”。新政的最大变化有两条：一，非上海户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限，由三年内累计缴纳2年以上，调整为连续缴纳5年以上。二，二套房商贷，普通住宅首付比例不低于50%；非普通住宅首付比例不低于70%。这两条，给很多改善型需求和外地刚需客“当头一棒”，他们一夜之间失去了购房资格。据统计，受到该政策影响的购房者占购房者总数的28%。
政府所制定的调控政策对上海房地产周期波动的影响如何呢？政府所实施的房地产市场调控政策是否取得了成效，是否达到了稳定房价、稳定房地产市场的政策目标呢？要回答这些问题，就需要对这些政策进行有效的、系统的、科学的分析与评估，为以后的调控政策提供借鉴。
二、研究目标与主要内容（含论文(设计)提纲，不少于500字）
1.研究目标：
本研究主要的目的在于依据上海房地产波动景气指标的选取原则，运用丰富的数据对上海房地产周期波动进行了实证分析，通过一些重要的房地产业的指标波动情况，辨别房地产运行过程中是处于扩张期或是收缩期，明确上海房地产供求关系长期以来的不平衡状态是上海房地产周期波动的最根本原因。并通过对近年来开始实行房地产调控政策以来的上海房地产市场的周期波动进行深入分析，研究调控政策对上海房地产市场产生直接与间接的影响，对调控政策的实施效果进行评估，总结经验与教训，为以后的政策制定提供借鉴。
从2003年开始我国针对房地产市场过热的问题进行了一轮又一轮的调控，为了抑制房价的过快上涨，稳定房地产市场，使百姓的基本住房需求能够得到满足，政府可谓是煞费苦心。然而，一轮又一轮的调控真的达到政策制定者的初衷了吗？从今天的房地产市场表现来看，结果是难以令人满意的，2016年上海商品房平均销售价格相对于2003年上涨了8倍。一轮一轮的政策调控在短期内暂时的抑制了房价的过快上涨的同时也使得房地产市场产生了剧烈的波动，而从长期来看房价依然在飞快上涨。政府善意的初衷为什么会带来与之相悖的结果呢？这就需要对之前所制定的政策进行科学的评估与反思。
2.主要内容（提纲）：
2010年开始实施的限购政策是否有效，是否达到了政策初衷，政府当初选择这样的调控手段是否明智？分析评估限购政策，为以后的政策制定提供借鉴，确定今后应当运用怎样的调控手段来稳定房地产市场是本文的主要目标。
研究主要内容：
(1) 为上海房地产周期波动规律分析，重点分析了上海房地产市场需求、市场供给和需求作用的机制。
(2)对2010年以来我国实施房地产市场限购政策以来的房地产市场运行状况进行深入的分析。
(3)以公共政策评估的视角，运用计量经济学模型，基于上海市的房地产市场数据尝试对房地产市场限购政策进行理性评估。
(4)总结、分析评估结果，为房地产市场健康发展提供建设性意见。
本文拟解决的关键问题，也是文章的难点在于建立科学、系统、可行的房地产市场宏观调控政策评价模型，并对模型分析的结果进行合理解释，为以后的政策制定提供切实可行、建设性的建议。

三、研究方法和手段
（一）研究方法
(1)理论分析和实际分析相结合的研究方法，在理论分析的基础上，对上海的房地产周期与经济周期的实际运行进行实证分析，探索其发展的规律性。
(2)联系我国房地产的实际发展状况，对房地产调控政策对房价及房地产市场的影响进行全面深入的分析。并应用政策评估理论，从公共政策评估的视角来评估调控政策。
(3) 定性研究和定量研究相结合的分析方法。利用图表分析法并尝试通过建立含有虚拟变量的计量模型，定量的研究限购政策对房价及房地产市场的影响。得出实证结论，最后再根据实证结论对限购政策进行评估，并对我国房地产市场调控政策的制定提出建议。

（二）研究思路

首先为上海房地产周期波动规律分析，重点分析了上海房地产市场需求、市场供给和需求作用的机制。接着介绍了房地产限购政策的出台背景与主要内容，阐述了对房地产市场宏观调控政策进行评估的意义，介绍了关于房地产市场和政策评估的相关文献和基本理论。然后，应用经济学的基本理论对房地产市场宏观调控政策进行了规范分析；应用计量经济学的方法对房地产市场调控政策进行实证分析。结合规范分析与实证分析的结果对房地产市场限购政策的实施效果进行了评估，并对未来的房地产市场宏观调控提出政策建议。

四、参考文献目录（作者、书名或论文（设计）题目、出版社或刊号、出版年月或出版期号）
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[4] 郑明赋. 福建省房地产周期波动与对策研究[D]. 福建农林大学,2012.
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[40] W.Boyes,Macroeconomics,The dynamics of Theory and Policy ” ,South-western
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（参考文献要有权威性，要与后面的文献综述形成照应。所列文献必须认真阅读过，开题时指导教师有可能会专门针对参考文献提出相关问题。）

五、文献综述（在对选题涉及的研究领域的文献进行广泛阅读或调查的基础上，对该领域的研究现状、发展动态等内容进行综述，并提出自己的见解和研究思路。不少于700字）

政策评估作为一门独立的研究领域在我国出现于20世纪80年代后期，目前相关研究尚处于发展阶段，与政策制定和政策执行相比，政策评估还属于政策过程中较为薄弱的一个环节，缺乏必要的政策评估制度基础和政策法规[9](杨诚虎，2006)。杨代福(2007)依据政策过程理论研究的四个阶段，系统的检视了30余年来西方公共政策变迁研究的重要成果，并探索其对我国政策变迁本土化研究的借鉴意义[10]。指出无论在理论上还是在实践上，公共政策研究都需要重视对政策变迁的研究。近年来，相关研究多聚焦于公共政策的执行问题及其评估方法，其中政策执行问题有：效果偏差形式[11](宁国良，2000)、“中梗阻”现象[12](钱再见、金太军，2002)、政策主体的困境问题[13](吴明、刘然，2006)等；政策评估方法研究包括政策评估指标体系的构建[14](宋健峰、袁汝华，2006)、政策评估模式的选择标准及现存问题[15](王雪梅、雷家骕，2008)
国内针对房地产政策评估方面的研究多为定性的政策评论，如指出我国房地产政策应以法制为主要手段[163](宋春华，2000)、均衡发展为主要目标[17](汪洋，2004)、因地制型[18](谢百三，2006；汤鸿川，2008)，同时考虑其对利益相关者的影响[19](魏成龙、张添丁，2009)；另外，还有些学者尝试从实证分析的角度指出现行调控政策存在的问题[20](曹剑光，2007)以及经济适用房等保障性住房政策的运行状况[21](李培，2008)。
但对现有房地产政策进行定量评估的研究还比较缺乏，特别是对房地产政策进行系统性、科学性的政策评估研究尚属缺失。有如下学者做过探索性的尝试：金海燕，任红(2011)在文章 《1998-2009年我国房地产宏观调控政策效果综合评价》中，通过构建房地产宏观调控政策效果评价模型，将房价和房地产市场发展相结合，对1998-2009年我国房地产宏观调控政策效果进行综合评价。得出如下结论：由于政策反复，缺乏一致性等原因政策效果并不理想，在我国目前的环境下，鼓励性政策产生的影响大于抑制性政策[22]。我国房地产市场的发展始终伴随着宏观调控。房地产调控的总目标是“三个基本”：总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。张振华(2012)以2003-2009年我国的房地产市场数据进行分析，上述三个目标均没能实现。产生这种现象的原因包括：房地产调控政策的执行力度不足、部门利益和集团利益的掣肘以及房地产市场的自然属性等。提出完善房地产调控机制的基本着眼点是，优化房地产政策过程，防范房地产市场变异[23]。
张永岳、张传勇、谢晖(2010)以上海为例，结合公共政策评估理论和方法，对房地产宏观调控效果进行评估，探讨调控政策的成效与不足。评估结果显示，上海房地产调控政策取得了一定效果，然而在全国范围内，尤其是2009年房价的上涨状况，表明我国房地产宏观调控政策仍存在短期性、相机性、非均衡性等问题。房地产宏观调控政策应建立相应的长效调控机制以稳定市场主体的预期，在提高市场绩效、建立有效房地产市场的同时采取相应的激励机制，兼顾经济效率与社会公平，引导住房的有效供求，从而促进房地产市场的稳定健康发展[24]。
针对2010年以来的房地产限购政策以下学者做出了理论与实证分析，赵昱等人(2012)认为调控已取得了初步成效，政策实施后短期内房价上涨放缓，商品房成交量下降，政策在～定程度上起到了给过热的房地产市场降温的作用，但限购并不是长久之计，在满足一定的条件之后，可以取
消限购，并对限购持续的时间做出了预测[25]。
综上所述，从以上国内外学者对政策评估的研究可知，政策评估对公共政策来说是十分必要也是十分有意义的，对已实施的政策进行科学有效的评估会为政策的制度者提供政策实施情况直观可靠地认识，为政策的后续跟进以及以后的政策制定提供借鉴意义。国内外学者关于房地产市场调控政策评估的研究方面都取得了大量的成果，国外学者的研究主要聚焦于公共住房政策评估，说明政策实施过程中存在的问题以及对政策实施效果产生的影响。关于住房限购政策的评估研究国内外学者的研究都很匮乏，国外没有限购政策，国内对于政策评估的研究尚处于起步阶段，并没有建立系统的政策评估体系；关于房地产市场限购政策影响的研究也多属于定性分析。因此，本文尝试通过建立计量模型对限购政策实施以来上海市房地产市场的运行情况进行实证研究，对房地产市场宏观调控政策的评估方法进行探索，以期为政府部门制定完善的房地产市场调控政策提供参考。

（对目前研究领域已经取得的研究成果进行介绍，目的是使阅读者对这一问题的研究现状有一个了解，也说明作者对这一问题是有研究的，更重要的是，这样可以避免重复前人已经取得的成果。）
（对当前研究进行评价，肯定其合理的部分，指出其不足，为作者提出自己的观点提供依据）
（在对文献进行综述的基础上，适时提出自己的观点。）
（文献综述的内容应当与上面的“参考文献”相对应，离开参考文献所做的综述就显得没有依据，也容易导致抄袭现象的发生。本开题报告中的“文献综述”部分写得还比较规范，但有些段落所写内容不是出自“参考文献”，这是不合要求的，其他同学在参考时应该注意这个问题。文献综述必须是对参考文献所做的综述。本文如果能把综述中提到的几个代表性模式的文献出处列到“参考文献”中就很好了。）

六、工作进度安排（时间、内容、步骤）
（一）准备阶段
1.2015年12月10日至2016年2月8日，查阅收集文献资料，确定论题，准备开题报告。
2.2016年2月9日至3月30日，进一步修正研究研究目标、内容和方法，完成开题报告。
3.2016年3月31日至2016年5月15日，进一步查阅文献，收集资料，为论文写作做准备。
（二）写作阶段
1.2016年5月15日至5月22日，整理文献资料和数据。
2.2016年5月23日至8月31日，撰写论文初稿。
3.2016年9月1日至9月25日，提交论文初稿，并根据指导教师意见修改论文初稿和二、三稿。
4.2016年9月26日至10月8日，论文定稿、打印、送审，准备论文答辩。
（三）答辩阶段
论文答辩的具体时间由学院确定。

七、预期成果

完成论文《新课程背景下高师院校教育实习改革研究》

（以上内容在教师指导下由学生填写）　学生签名：　　　　20　　年　　月　　日
八、指导教师审核意见：

　　　　　　　　　　　指导教师签名：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　20　　年　　月　　日
九、教研室审核意见：

　　　　　　　　　　　　　教研室主任签名：

　　　　　　　　 20　　年　　月　　日