小区设备设施维修维护管理方案.docx

小区设备设施维修维护管理方案
一、设施设备维护原则
（1）预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻 处于良好状态。
（2）对设备做到“三好、四会、五定”。“三好”即用好、修好和管 理好设备；“四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故 障；“五定”即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定 点、定时和定质。
（3）实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日 常维护保养为主，同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。
（4）完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程， 完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。
（5）修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。
（6）规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作，确保供配电设 备设施正常运行。
（7）推行科技型物业管理模式，采用科学的管理方法和手段，如采 取冗余策略，即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余，以 备设备出现故障时能迅速处理。
、电梯维护管理
1、电梯管理标准
（1 ）所有电梯保证24小时正常运行。
（2）保证24小时有设备员在矿区内值班，遇电梯困人事件保证在最 短时间内救出被困人员。
（3）执行定期保养和每年年检保养制度，并有记录，把有序的维修 保养落到实处，杜绝无序抢修现象。
（4）所有电梯都取得劳动局颁发的安全使用证和合格的检验报告后 方可运行。
2、电梯运行管理方法
（1）曳引机
a. 主机运行正常，速度平稳可靠；
b. 冷却风机正常、有效；
c. 减速和润滑良好，油位正常；
d. 制动器完好、可靠。
（2）轿厢
a. 内部按钮齐全完好，信号登记有效；
b. 照明完好，通风机运转平稳，无异常声；
c. 手动、自动操作运行正常；
d. 应急对讲完好可靠；
e. 超载报警正确可靠；
f. 轿门开闭平稳，时间适中；
g. 轿厢长、短行程的平层精度符合要求。
（3）安全系统
a. 安全钳齐全，性能灵活可靠；
b. 限速开关可靠，动作灵敏；
c. 各安全开关齐全、性能可靠、有效；
d. 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效;
e. 急停开关完好，性能可靠有效；
f. 检修及运行状态正常。
（4）导轨导靴
a. 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位；
b. 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳；
c. 导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全；
d. 各导轨表面无重大锈蚀。
（5）供电系统
a. 每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求；
b. 应急备用电源能自动切换；
c. 动力电与照明电，控制电与信号电不得混用；
d. 发电机运行平稳，无异常声；
e. 轿顶、井道照明齐全良好；
f. 电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线；
g. 接地保护符合要求。
（6）底坑
a. 无积水、渗漏、线路受潮；
b. 照明、插座齐全完好；
c. 急停检修开关有效；
d. 缓冲器正常、符合规定要求。
三、变配电系统管理
1、变电运行倒闸操作执行
（1）受理调度下达的操作指令；
（2）审核研究操作指令的可行性;
（3）确定危险点，制定控制措施;
（4）填写操作票；
（5）审核操作票；
（6）模拟演习；
（7）操作前准备
（8）操作
（9）操作结束
（10）布置现场安全措施
2、主设备巡视项目及检查次序
（1）主变压器巡视检查
（2）有载分接开关巡视检查
（3）真空断路器巡视检查
（4）SF6断路器巡视
（5）油断路器巡视检查
（6）弹簧操作机构巡视检查
（7）电磁操作机构巡视检查
（8）隔离开关巡视检查
（9）电容器巡视检查
（10）互感器、耦合电容器巡视检查
（11）防雷设施巡视检查项目
（12）母线巡视检查
（13）阻波器巡视检查
（14）电力电缆巡视检查
（15）微机保护装置巡视检查
（16）微机监控装置巡视检查
（17）直流电源装置巡视检查
（18）小电流接地微机选线装置巡视检查
（19）计量和指示仪表巡视检查
3、变电设备维护项目
（1）变电站交直流熔丝（控制开关）运行
（2）交直流熔丝（控制开关）检查核对
(3) 变电所直流接地处理
(4) 设备接点测温
四、水电维修管理
1、水电报修客服操作流程

2、维修电工操作规程
(1) 维修电工必须熟练掌握所维修设备的结构、性能、技术特征、 工作原理和电气系统原理图和各安全保护装置的作用。能独立 工作，并经考试取得合格证。
(2) 维修电工必须严格执行《维修安全规程》有关规定和电气相关 作业规程。检修质量应符合《机电设备检修质量标准》的有关 规定。
(3) 作业前对所用工具、仪表、保护用品认真检查、调试、确保准 确、安全、可靠，由专人负责对设备停、送电。作业前挂“停 电作业”牌，并进行验电、放电、接临时对地线等项安全措施。
(4) 操作高压电气设备时，必须戴合格的绝缘手套，穿绝缘靴、一 人操作、一人监护、在停电后的开关上挂警示牌。
(5) 对所维修的电气设备应按规定进行巡回检查，并注意各部温升 和有无异响、异味、异震。安全保护装置定期维修、试验和整 定。
(6) 在试验采用新技术、新工艺、新设备和新材料时，应制定相应 的安全措施，报领导批准。
(7) 对检修后电气设备、机械保护进行测试和联合试验，确保整个 保护系统灵敏可靠。
(8) 检修后的设备状况向操作人员交待清楚，由检修、管理、使用 三方共同检查验收后，方可投入正常使用。
3、用电线路维修维护
(1) 严格遵守电气操作规程，熟练地掌握物业区域内电路实际操作 与维修。
(2) 经常巡检物业区域内的照明、电器设备，做好物业区域内的动 力、变配电的保养维修和安全运行工作。
(3) 负责安装各类电器线路和设备，以及全部配电系统，做好物业 区域内各种小电器的维修工作。
(4) 定期巡视各电器设备，密切监视总配电房的各项工作情况，正 确抄录各项数据并认真填好报表。
（5）努力做好所管辖电气设备的维修保养工作，对来人来电报修项 目，应随叫随到，及时修理，并做好登记工作。做好每月工时、 材料的统计工作。
（6）需提供应急电时，应迅速赶到配电房，起动发电机，尽快恢复 送电，及时处理配电故障。
（7）发生事故时，应保持头脑冷静，并立即上报，严格按照操作规 程，及时排除故障，事故未排除不进行交接班。
（8）严格按照电气设备规章制度要求上岗，注意用电安全，注意防 火，防止人身事故的发生。
（9）对各种违章、违例用电事件严肃查处，认真做好节电、降低消 耗的工作。
（11）注意节约原材料，在保证设备正常运作的基础上延长使用寿命，减少零配件的消耗，并妥善保管好所有的设备和工具。
（12）严禁在电房内堆放易燃易爆物品及其他杂物。
4、供水管线维护
（1）建立日常管线巡查制度。
（2）维修工应掌握管线分布情况。
（3）各闸阀、表井定期清理检查。
（4）每年秋季做好管线防寒工作。
（5）将管线图纸和维修养护情况专项收存，建立管线设施档案。